民族南街商业项目前期策划提案

民族南街商业工程前期筹划提案

序Part1工程背景分析Part2工程属性分析Part3工程市场定位Part4工程业态配比Part5工程产品研判Part6工程案名与进度方案Part1工程背景分析银川商业地产开展趋势兴庆区房产与楼盘背景工程区域交通背景兴庆区区域商业形态与文化背景分析银川商业房产飞速开展后的缓冲时期04年上海商业开展开始开展，06年为高速开展期，07年开始销售面积与总销金额已经微微下跌，房产处于一个缓冲阶段.成交分布上看，商铺的成交仍然主要集中在外郊环间。随着中心城区商铺逐渐饱和，外围区域逐渐成为商家追逐的重要区。从套数和面积变化的幅度可以看出，小面积商铺倍受青睐，主要集中在20-30平方米。总体供给泛滥，加上开发商前期没有进行良好的产品定位，后期不注重经营管理，卖完赚钱走人后，造成多数商铺长期空置的现象不断加重。现在，商铺常年空关的现象已经从外环外蔓延到全市。今年上半年，局部远郊地区的市场数据来看，青浦、南汇、奉贤、崇明这4个区县的新盘商业物业严重供大于求。其供求比分别为1:0.48、1:0.83、1:0.76、1:0.45而浦东今年上半年新盘商业物业的供求比为1:1.75，闵行为1:2.08。而松江今年上半年，因其商业物业的新增供给量同比骤减79.6%而从去年的供大于求，转变为今年上半年的1:3.15的严重供不应求。背景分析上海商业房产商业地产开展郊区化商业供需,结构失衡商业销售,经营两重天背景分析泗泾区域房产市场别墅公寓居住区佘山高级顶级别墅群松江新城大学教育配套区松江区政府行政商业中心区松江出口工业区九亭七宝公寓主导区泗泾区域市中心卫星城嘉松路沪松路泗陈路沪杭路莘转路相比周边板块定义，泗泾区域核心诉求主题不明显，认知度不高比照周边板块价格，泗泾区域价格区间还是一块洼地，潜力很大松江各大板块定义图背景分析泗泾区域房产市场从2024年别墅兴起，围绕佘山等旅游环境资源，以及丰富的山水资源，形成一个特色的高档，别墅区。西北区近10000亩别墅用地和公寓用地，以及泗泾本身住宅互动，将带动区域房地产的开展和辉煌。泗泾板块市场起步比较晚，目前公寓的价格在6000-7000元/平方米，加上交通不是很便利，对公寓客户来说市场认知度很低。2024年上半年，泗泾板块市场供求不平衡，有四个月出现零供给，成交量根本在每月30万平方米，供求比例到达1：16。成交价格从年初5800元/平方米到6月到达7300元/平方米〔数据来源易居中国〕并且还有可能在上长。从客户构成来说，本区域对松江来说是相比照较晚区域，交通条件落后，出入市区困难，根本是当地客户和动迁户，对价格比较敏感。未来9号线开通，解决居民出入市区问题，对工作白领阶层有很大吸引力。价格洼地，潜力待爆本案山水四季丽茵别墅泗海怡家宽景99规划商业99泗泾站银湖别墅祥和润和苑金港花园华意贵都圣塔路斯佘山宝石别墅佘山东郡天安别墅月湖山庄高尔夫别墅中凯佘山别墅英郡雷丁保利十二橡树庄园松江钢材城上海国际礼品城砖材建材市场别墅区索菲特大酒店大型住宅区泗泾镇西南规划8.3平方公里住宅区大型住宅区颐景园东紫园本商业工程3公里一辐射圈青拧9号线山水四季轨道交通9号线舍山庄园大型住宅区西南名苑莘潮家具城新凯家园背景分析泗泾区域房产市场区域3公里楼盘分布图项目总建筑面积项目总建筑面积宽景9916万平方米英郡雷丁20万平方米青柠9号线8万平方米月湖山庄5万平方米金港花园21.6万平方米高尔夫别墅8万平方米山水四季83万平方米东紫园15万平方米颐景园11.8万平方米佘山庄园24万平方米泗海怡家15万平方米佘山东郡2万平方米祥和公寓16万平方米天安别墅11万平方米新凯家园70万平方米（1期30万平方米，近3500户）圣塔路斯25万平方米1期15万平方米西南名苑16万平方米华意贵都15万平方米保利十二橡树庄园18万平方米丽茵别墅21万平方米润和园20万平方米银湖别墅10万平方米云顶别墅28.3万平方米合计295.4万平方米合计184.3万平方米总建筑面积479．7万平方米泗泾镇西南规划用地占地面积为8.3平方公里，总建筑面积大约在上千万平方米以上。区域别墅市场上万亩别墅用地推出。背景分析泗泾区域房产市场楼盘体量统计表是一个被居住围合商业盆地是一个交通会聚的商业中枢定义最具潜力成长复合CLD中心〔中央人口居住区〕是一个被居住围合商业盆地是一个交通会聚的商业枢纽背景分析泗泾区域房产市场背景分析区域交通本案沪青平沪松公路沪杭高速嘉松公路泗陈公路

横港路

鼓浪路

9号地铁泗宝路

本工程既有水陆交通便捷交通网，同时又有直达的轨道交通、公交枢钮站。可谓四通八达。公路交通方面三横两纵的公路网贯穿本工程区域：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。距虹桥机场10公里、市外环线6公里、市中心环线6公里、市中心人民广场27公里、距松江〔杭州方向〕入口10公里、距南京方向高速公路入口约12公里。水路交通有淀浦河和泗泾塘，通航能力在300吨级，可直通黄浦江，距张华浜国际集装箱码头约45公里。本地块内有规划公交枢纽站，俗称“村村通〞，同时泗陈公路有近5-6辆徐家汇至松江大学城在此区域设有站点(沪松线等)。北面临近轨道9号线泗泾站出口，直达松江大学城，及徐家汇。大交通优势明显商圈外延范围广背景分析商业，文化大类项具体业态档次位置辐射区域备注生活配套邮局，医院，银行，学校一般街铺本地/零售商业超市，百货、服装中低档1-2层本地/餐饮娱乐KTV，浴场，饭店，咖啡吧中低档2-3层，街铺本地消费主要针对流动客户电子设备手机，电脑，配件中低档1-2层本地主要是一些小专业店。美容饰品化装品，饰品中低档街铺本地几乎没有卖场类建材，家居，家电类无/本地无卖场，只有批发市场文化设施电影，书店，健身少/本地健身类，电影院几乎缺乏其他中介，彩票一般街铺本地位置差松江城市内的镇各自开展，域内大型规划集中商业缺乏，缺乏真正的商业核心、次中心。仅依靠的9号轨道交通商业开始兴起，其辐射的商圈半径很小，各站点规划商业形式雷同现象较明显行业性、市场交易性商业目前有松江钢材市场，上海国际小礼品城，但并未形成专业市场群人口导入性非常明星，但商业气氛与人流却严重缺乏背景分析商业，文化泗泾镇商业形态形式比较单一，以临街为主，处于初级阶段，唯有是鼓浪路文化路附近比较集中的世纪联华、华联超市。而洞泾商业主要集中在长兴路。商务气氛严重缺乏,商业人流比较散。零售业态主要集中在生活配套类、手机电脑配件类、娱乐休闲类，大型类生活超市主要满足当地人口。消费水平与层次偏低，商业布局散、乱、小。江川路服装配饰市场相比照较集中，但缺乏整体规划与布局，环境与档次低，商铺空置率比较高。租金水平比较低，商业集中带沿街租金大约3-5元/天/平方米，其余在1-2元/天/平方米。商务市场比较缺乏，几乎很少有写字楼。商业模式空白点步行街区商业档次偏低大型集中商业空白尤其大卖场空白业态上空白点中高档〔餐饮、服饰、娱乐〕空白休闲文化健身空白家电、家具、建材、服饰等卖场空白市场上空白点住宅导入的中高等收入人群消费存在盲点别墅居住人群消费水平没有很好的释放背景分析商业，文化三个时机泗陈公路嘉松公路沪松公路莘砖公路佘山旅游风景区佘山森林公园本案青青旅游世界安方塔史量才故居马相伯故居佘山影视基地规划娱乐迪斯尼商圈内旅游分布图商圈线背景分析商业，文化泗泾镇作为千年古镇,具有深厚的历史文化底蕴佘山风景区,是上海最亮丽风景线旅游市场兴起与开展旅游集散中心形成旅游市场的消费需求CRD城市休闲中心各种娱乐迪斯尼设施建设背景分析商业，文化背景分析区域竞争楼盘名称业态组合均价产品形式主题卖点9号商业广场以“时尚消费”为主题，融合时尚购物广场、餐娱中心、家居、运动健身中心为一身17000元/平方米总建筑面积近4.5万平方米，分地上4层、地下1层。地铁旺铺LOMO玩库松江老城区首个家庭一站式休闲广场，集购物、休闲、娱乐、餐饮四大功能于一体20000元/平方米总建筑面积32000平方.一楼时尚生活区、二楼居家用品区、三楼休闲美食区、四楼娱乐天地区LOMO玩库小户型产权旺铺九久商业广场九亭站集大卖场、酒店、公寓于一体的购物中心//在建佘山站商业集中商业、酒店公寓于一体的购物中心//概念规划周边工程状况2024本案2024202420249号商业广场九久商业广场佘山站商业广场强销期背景分析区域竞争时间竞争与互动未来轨道9号线商业地块不断推出，产权商铺竞争越来越剧烈现在大型商业同质化比较严重，招商,销售争夺资源加剧9号商业广场,九久商业广场两端截流,中间佘山站商业同质化竞争Part2工程属性分析工程城市节点属性工程地块属性工程SWOT属性工程属性定位方向工程属性城市节点松江新城区九亭七宝区域泗泾随着松江城市的扩大，学校人口不断导入，区域枢纽中心加强，逐渐成为一个区域独立体。九亭，亲近市中心，享有市源优势,逐渐被客户认可。泗泾依靠自身开展，更为孤立。工程属性城市节点新一轮的城市节点凸现佘山九亭松江新城莘庄下一个城市重要节点城市化进程不断外延，商圈郊区化。城市化的进程，就是导致了人口的不断外迁，他们伴随的是新型住宅的开发，人口不断在往外迁移。城市化的进程带来路网型的开展。轨道交通人口不断导入，交通更为便利。区域经济转型，区域地位不断提高。新的居住中心的诞生与扩大。上海最具成长型复合CLD上海新城市商业中心嘉松路沪松路9号线2006200720082009201020112012生态别墅社区低端公寓区〔城外偏郊〕轨道交通版块定位,城市化进程商圈置入(城市节点)住宅中心商业核心交通核心〔城市新中心〕3年周期4-6年周期200320042005工程属性城市节点城市节点营造周期城市的重造中心的创立抢占城市节点，城市副中心工程属性城市节点以聚集周边乡镇为先手，打造泗泾工程核心力，与松江、九亭形成区隔，借〔9号线开通、公交枢纽站、泗泾区域老城区、别墅高档消费人群〕扩张影响力。商业牌的打造，城市新中心的创立，联动佘山、洞泾、泗泾、赵巷为泛城区，成为一体。轨道交通9号线——城市开展的主轴线公交枢纽站——区域交通人流传导轴周边别墅群——消费巨大潜力生态居住区——山水四季，银湖别墅等大型楼盘3-5年开发工程属性城市节点城市的开展主要节点复合人群聚集地旅游休闲集散购物中心S-工程优势沪杭、沪青平、嘉松、沪松围绕，大交通明显轨道9号线，泗陈路，泗泾公交枢纽总站，小交通优越近佘山，紧临老镇及未来新镇中心规模与体量具有积聚效应W-工程劣势工程商业气氛很差，商业中心不明显大量居住中心尚未启动，人口缺乏商业需求薄弱，消费中间层缺乏区域的认知度比较差工程属性SWOT工程属性SWOTO-工程时机轨道交通引入，板块开始预热区域周边大型商业空白点商业业态，形态升级带来商机区域首个启开工程，价格空间大区域人口开始大量导入T-工程威胁08年销售年，宏观政策调控可能性增大新的商业工程推出，区域消费稀释商业运营不当，会产生多米诺骨牌效应工程属性SWOT商业形态升级,建立区域商业中心提高商业业态档次与购物环境,打造一站式休闲购物中心契合周边旅游休闲环境,打造本区域旅游中转站利用周边商业空白,强力填补并提升利用轨道交通中心位置,和公交枢纽总站,打造商业集散中心抓住人口导入,消费力提升,进行业态升级,定位升级利有优势,抓住时机跳出泗泾板块看泗泾,并进行泗泾升级,商圈升级重新定义商圈,挖掘板块潜力,吸引客户抢占城市次中心位置,建立工程核心工程差异化,特色定位,区分其它竞争对手引入大型主力店,招商优势集中爆发创意型产品规划,提升工程商业价值先招商,后销售,营商为王统一经营,统一管理,统一效劳躲避劣势,化解威胁工程属性盈利模式1.商业整体持有,主要进行物业租赁,代表商业物业有西郊百联,中环百联购物中心等.2.商业局部持有,局部出售.目前市场常有方式,代表商业物业有大拇指商业广场,景瑞生活广场等3.商业全部出售,力图〞短.平.快〞,在前几年比较采用,随着开发商注重商业物业经营,更.看重未来商业物业价值,越来越少.代表上海国际鞋城,五金机电城等.建议:采用第2种模式,持有20-30%.其余出售3种模式工程属性定位方向区域升级泗泾板块属性

价格洼地，商业空白点城市节点,城市次中心

成长复合CLD概念升级工程属性交通枢纽旅游文化商业地产

CLD中心CRD概念定位方向Part3工程市场定位工程功能定位工程市场定位工程目标客户群定位工程品牌塑造工程定位功能定位集生活购物、时尚餐饮、休闲娱乐、文化旅游于一体现代大型商业中心满足泗泾周边区域新老城区的生活根本需求，满足泗泾周边区域尤其一些高收入人群休闲娱乐需求。是作为市区小白领过渡住居第一住所。是来旅游泗泾，佘山旅游集散中心人群设有大型超市、或者主力店、主题性商场及社区生活购物设施三大特色休闲主题:中高档餐饮,美容健身会所,酒吧茶座KTV娱乐等通过9号线快速到达市区,地铁上盖物业,小户型酒店式公寓广场艺术化,举办各种文化节,节庆活动功能定位释义工程定位市场定位上海大型居住中心CLD综合配套全面打造上海大型居住中心圈经济核心，上海城市次中心轨道9号线标杆之作本工程位于松江泗泾区域，是具有近佘山风景区，别墅环绕崛起区域，9号线中心位置。建筑总面积达6万平方米，集餐饮、购物、休闲、娱乐于一体，真正满足“一站购物、一家休闲、一天逛街〞的现代消费新生活，加上其位于9号线中心的优越位置，和对周边区域强劲的商业辐射力，该工程势必成为——上海大型居住中心区域标志性的综合商业购物休闲广场。市场定位诠释标杆之作具有品牌集合式以大润发等大卖场，或者主力店为龙头知名品牌综合配套一流，方便一站购物、一家休闲、一天逛街。项目外延休闲文化艺术营造，广场文化，小品与雕塑枢纽核心旅游集散结合周边旅游资源,公交枢纽为中转总站，9号线中心,两端人流汇聚于此工程定位目标客户群定位人口老居住区交房楼盘在建楼盘规划用地泗泾洞泾公寓别墅公寓别墅西南规划8.3平方公里的公寓居住区。近15万以上常住人口，3万以上流动人口。常住人口5万3.5万

约5万（建筑面积185万平方米约1.5万建筑面积185万平方米）//流动人口2万1万///2-3内年常住人口////约6万（至少建筑面积200万平方米）约1万（至少建筑面积100万平方米）3年后未来人口周边区域近上万亩别墅用地近5万富豪。目标市场人口统计工程定位目标客户群定位有企业，住高级别墅亿万富翁自己做点生意的千万富翁靠收房租过日子的百万富翁企业中高层管理人员辛苦上班的白领当地本地人底层打工的外来人员中间层的扩大目标客户趋势特征目标客户消费特征工程定位目标客户群定位城市富人他们有钱他们有需求，但非常强调品位风格行事低调，并不喜欢抛头露面他们大都有企业他们投资意识强工人这里是一个驿站，生活比较节俭他们喜欢热闹的场所做点小生意和买卖性价比是首选目标客户消费特征工程定位目标客户群定位外来高层白领文化高/素质高/品味高是居住置业者，不是投资者生活方式，消费环境有一定的标准他们喜欢群居，喜欢有人气的地方有点积蓄很想投资中间阶层大量导入，消费需求增加与提升工程定位目标客户群定位周边3公里半径人群赵巷板块佘山板块洞泾板块泗泾板块9号线沿线居民核心客户群辐射客户群边缘客户群主要集中在泗泾和近洞泾、佘山、赵巷新老客户，有近12-20万人群，主要是满足“一站式购物，一站式娱乐休闲〞生活配套需求。沿9号线周边5公里以外的松江，九亭等区域的客户，主要满足是其差异化消费和特色消费上海城区以及外地区域客户进行旅游休闲的中枢站，以及商务人士。目标客户区域定位工程定位品牌塑造品牌塑造打造成为上海城市节点,城市商业中心，现代化商业标杆打造成为上海最具有潜力CLD中心的CRD集购物、娱乐餐饮，文化时尚特色工程，又是旅游休闲中枢站产品特性

品牌特性建立文化特性

消费群体特性品牌特性

以大卖场,主力店为龙头的中高档品牌为招商对象采用STREETMALL设计规划是基于街区，MALL为一体复合体，聚集MALL的聚集功能，同时又街区的导入功能。商业形态创新集各购物、娱乐、餐饮级休闲一体,通过设置大型百货店，文化广场，休闲餐饮一站式效劳覆盖多层次的顾客在建筑形态上兼有长廊，广场，庭院特点佘山旅游文化，泗泾文化古镇为照应,打造旅游文化工程独特广场文化(特色文化节,旅游节),与品牌文化相一致有品位的,有思想的,有实力的,有较高素质的,有一定地位的工程定位品牌塑造Part4工程业态配比工程业态配比依据工程业态配比建议有大卖场业态配比无大卖场业态配比工程楼层配比建议业态配比业态配比项目名称大宁国际景瑞生活广场大拇指广场万达商业广场业态构成餐饮30％，服饰及零售：35％，家居家电5％，大卖场20％，娱乐10％大卖场：20％，家居大卖场40%，餐饮娱乐：30％，零售10％大卖场38％，零售11%,餐饮23％，娱乐18％，其他10％大卖场11％，餐饮，零售27％，娱乐教育15％，家居卖场13％主力店大卖场（大润发2万平方米），C&A沃尔玛1.9万平方米，百安居3.6万平方米大卖场家乐福1.4万沃尔马2.8万，巴黎春天4.3万主要商家味千拉面，屈臣士，ES，豆捞坊等尚未经营唐朝、许留山、美颂巴黎、屈臣士等C&A，pizzahot，珠宝城，第一食品商店等功能布局零售在1-2层，餐饮1-3层，部分在大卖场以上的4-5层，大卖场2-3层，休闲娱乐在3层以上地下停车，底层部分零售，地上一、二层为沃尔马，三、四、五层为大型餐饮、娱乐等设施。地下为家乐福及停车场，1-2层为餐饮及零售，休闲娱乐在2层以上地下为休闲购物街，一层为餐饮、零售，大卖场在2-4层，休闲娱乐在2层以上同类工程业态配比图项目名称大宁国际景瑞生活广场绿洲中环中心大拇指广场万达商业广场整体租售情况写字楼整体出售酒店及商业只租不售可售部分为：1万平方米写字楼，2万平方米商铺，占总量20％左右住宅、LOFT写字楼及酒店式公寓出售，占30％，酒店及甲级写字楼只租不售酒店不售，商业部分80％出售商业只租不售，写字楼整体出售商业租售情况单位面积50-100050-20010000元-30000元/平方米30-1000

租售价格12-15元/平方米售价17000元/平方米1楼8-15元/平方米，售价50000-60000元/平方米底层20元/平方米左右同类工程租售情况图业态配比业态配比商业体量大，大卖场作为主力,聚集人流,消化面积,盘活商业.购物,聚集娱乐是必备聚集人气拉动消费重要设施,一般在2层以上。局部商业工程引入主力店,专业卖场,增加关联消费. 大局部持有;只租不售，或者先经营后销售,局部写字楼对外销售。业态类型消费适应性竞争激烈度城市距离度价值提升大卖场强小低高大型餐饮娱乐类强小高中家居类强小中高服饰、配件强中高小家用电器类强中中高运动休闲类强小高中消费适应性（适应人群）：强，中，弱；竞争激烈度：大、中、小。城市距离度（对公共交通要求）：高，中，低。价值取向（本项目价值提升）：大、中、小业态配比业态配比

业态趋向业态配比业态配比大卖场主力店次主力店餐饮美食休闲娱乐生活配套服饰精品酒店公寓其它合计7.00%5.00%9.00%7.00%12.00%37.00%14%9%100.00%39762840454439766816210168804482856800业态配比建议有大卖场业态配比业态配比业态配比建议无大卖场次主力店餐饮美食休闲娱乐生活配套服饰精品酒店公寓其它合计7.00%15.00%8.00%12.00%36.00%14.00%8.00%100.00%3976852045446816204487952454456800饰品类消费频率高吸引对象层面广租金承受能力高可要求展示面大大卖场关联业态消费常用消费区域面积要求区域内比较缺乏一站式消费强有力引导人流带动2层特色主题消费1F2F3F业态配比业态配比楼层分布原那么业态配比业态配比大卖场无大卖场业态分布业态分布地下一层大卖场20000平方米,停车库20000平方米20000平方米停车库1层21000大卖场入口4000平方米,KFC店200平方米,精品生活区(女性配饰饰品,生活配套,部分餐饮)家电主力店3000平方米,KFC汽车旅馆600平方米餐饮一条街4000平方米,其余精品生活区(女性配饰饰品,生活配套,部分餐饮)2层21000男女服饰精品区男女服饰精品区3层6800休闲娱乐餐饮区休闲餐饮娱乐区4层及以上8000//楼层分布建议Part5工程产品研判工程产权商铺价格研判工程产权商铺面积研判工程公寓式酒店研判工程体量配比建议工程平面布局建议产品研判产权商铺价格泗泾区域目前一层平均租金2-3元/平方米,按照2.5元/平方米取值,8%投资回报率测算那么1楼平均价格为11406元/平方米租金复原法项目开盘时间均价对应时点中房上海商办指数修正后目前价格临街位置润和苑06年8月30日11000元/平方米152012200元/平方米街铺,社区底商金港花园2期07年4月3日10000元/平方米1586106000元/平方米街铺,社区底商九号商业广场07年9月25日17000元/平方米168917000元/平方米大型商业,推出1,2层市场比较法产品研判产权商铺价格比较系数主题定位(商圈辐射)交通条件地块临街属性等综合比较润和苑底商1111本项目1层1.51.31.21.34商铺1层均价预估

比较系数主题定位(商圈辐射)交通条件地块临街属性等板块属性综合比较9号商业广场1层11111本项目1层0.90.80.80.80.825采用距离本工程楼盘最近润和苑临街底商铺作为参考依据本工程1层大约均价为16348元/平方米9号商业广场(1层)近(23000元/平方米裸价)作为参考依据本工程1层价格18925元/平方米商铺1层均价预估

产品研判产权商铺价格取值为17500元/平方米那么本案各楼1-3层均价预估楼层价格楼层系数常用无大卖场价格中型大卖场(比无大卖场均价格升30%左右)有大卖场(比无大卖场均价格升40%左右)1F117500元/平方米23000元/平方米24000元/平方米2F0.610500元/平方米14000元/平方米14500元/平方米3F0.4-0.488500元/平方米9500元/平方米9500元/平方米总均价12566元/平方米16154平方米16709平方米产品研判产权商铺面积类项分类主力面积/主力总价典型个例建筑面积产权商铺项目9号商业广场30-70平方米30平方米,50平方米,60平方米七浦联富商业广场26-60平方米26平方米,40平方米,75平方米招商商户服装,服饰类客户20-30平方米24平方米小型餐应类商户50-100平方米75平方米投资客户主流投资客30-55万元此区间总价去划速度最快,投资客户最容易接受.项目开间进深柱网大小主力总价9号商业广场5米6米左右10*9米51万七浦服装批发市场2.3米左右2.8米左右8.3*9米38万曹安国际商城3.56米2.8米10.7*9米30万杭州四季青市场3.5米3米10*9米42万产权商铺开间进深统计表不同类项对商铺面积(总价)要求统计表面积依据产品研判产权商铺面积面积建议主力面积:50-100平方米〔假设单层销售控制在50左右、两层一起控制在100左右〕.开间：4米以上进深：6-12米层高:5.5米，有利于经营户未来的空间分割，并作为招商的一个亮点建议:主力建筑面积50平方米.大局部的商铺均配套水、电、煤，搁油池等主要为销售减少抗性，可能在技术上增加难度，同时未来的业态无法控制，最终可能成为一个杂乱的美食城为主的综合商业体。但是，这是由盈利模式决定的。产品研判公寓式酒店属性小户型公寓酒店90平方米户型住宅产权40年70年客户对象投资客,城市青年投资客,小白领,新婚夫妇服务24小时酒店服务小区物业管理主流面积45-65平方米80-90平方米产品属性小面积,低总价总价一般装修方式带装修,不带装修一般不带装修户型特点复式,跃式,平层平层居多经营方式直接出售,包租直接出售市场情景1\快速去划本项目体量2\9号线直达市区,吸引市区青年,单身白领等3\本区域市场空白店4\小面积低总价,投资成本低/价格抗性比较(泗泾区域)45平方米为例,建议单价8000元/平方米(不含装修)总价36万首付(50%)18万月贷款(10年期):1912元/月90平方米为例,市场单价7000元/平方米总价63万元首付(30%)18.9万月贷款(20年期):2920元/月类比依据产品研判公寓式酒店单套主力面积控制在50平方米内,控制总价,有效快速去化.建议层高5.5米,〞卖一层,得两层〞使用面积得到近90平方米.增加对大堂,公共部位装修,提高对工程大气和档次。户内内部进行一般装修(楼梯,隔层等).本钱控制在1000元/平方米以下.引入一家高标准酒店效劳公司进行管理.采用直接出售方式。公寓式酒店配比建议产品研判体量配比建议条件无大卖场中型卖场有大卖场地下部分20000平米停车库20000平米停车,8000平米卖场合计合计28000平方米20000平米卖场,20000平米停车合计28000平方米地上面积合计56806平方米56806平方米1层21000平方米21000平方米(其中2000平米卖场入口21000平方米(其中4000平米卖场入口2层21000平方米21000平方米21000平方米3层或以上方案1,部分商业,部分公寓酒店方案2,全部公寓酒店方案3,剩下面积全部为商业方案4,部分商业,部分酒店公寓方案5,剩下面积全部为商业方案6,部分商业,部分酒店公寓工程技术指标占地面积为:47339.26平方米容积率为：1.2建筑密度：45%配比建议方案产品研判方案评比比较说明利润于总成本评级方案1局部为小高层公寓酒店:-主力面积45平方米,总180套-总面积为8000平方米其余局部3层:商业面积为6800平方米.税前总利润141408556.71元总成本568449216.09元投资利税率31.82%成本利润率16.67%增加公寓酒店，品种丰富去化速度比较快,公寓酒店抗型较小若3层的商业能够快速去化，可以快速回笼资金方案21-2层全部商业，3层以上14800平方米全部为公寓式酒店。税前总利润137735024.38元总成本568714340.42元投资利税率31.13%成本利润率16.23%商铺去化速度快公寓酒店部分抗型较小，但是由于体量较大，可能会延长销售时间2．若公寓式酒店去化快，可以快速回笼资金方案3中型卖场,3层全部为商业面积为14800平方米税前总利润195742447.42元（不含租金收益）总成本675957898.58元投资利税率36.13%成本利润率19.40%中型卖场租金收益200万/年,2%递增1.提升价格,2.炒作卖点强3.成本投入较大型卖场少4．3层的商业去化难度较大5．每年有一定稳定收益，方案4中型卖场,3层以上面积调整为:局部为小高层酒店公寓（面积同上）其余局部3层:商业面积为6800平方米.税前总利润186426884.25元总成本673230420.15元投资利税率34.79%成本利润率18.55%中型卖场租金收益200万/年,2%递增1.提升价格,2.炒作卖点强3.成本投入较大型卖场少4．销售周期较短，可以快速回笼资金5．每年有一定稳定收益，方案5有大卖场,3层全部为商业面积为14800平方米税前总利润147095908.16元（不含租金收益）总成本706085421.04元投资利税率27.55%成本利润率13.96%大卖场租金收益500万/年,年2%递增提升价格,炒作卖点强3楼商铺面积大，抗性较大每年稳定租金收益，长期收益高前期时间较长方案6有大卖场,3层以上面积调整为:局部为小高层酒店公寓（面积同上）其余局部3层:商业面积为6800平方米.税前总利润137814050.74.元（不含租金收益）总成本703381043.66元投资利税率26.24%成本利润率13.13%大卖场租金收益500万/年,年2%递增1.提升价格,2.炒作卖点强3.去划速度快，资金回笼快4.每年稳定租金收益，长期收益高5，前期时间较长产品研判体量配比建议评定标准说明

最低>>低>>中>>中高>>高>>最高类项无大卖场中型大卖场(地下8000平方米卖场,地上1层2000平方米入口)大卖场(地下20000平方米卖场,地上1层4000平方米入口)方案1方案2方案3方案4方案5方案6现时利润高低（高低）(不含卖场租金)中高低长期租金收益低中高成本高低（高低）低中高销售速度（快慢）低低中快中快最快招商难度（高低）低最低中中高最高高

最低>>低>>中>>中快>>快>>最快结论：假设不考虑招商难度，方案6为首选，其次是方案4。根据实际找商进程，引入大型、中型卖场短期有一定难度，假设09年10月须交房，方案设计工作必须在11月底完成，考虑到引入中型卖场设计方案与无大卖场设计可以相互转换，方案4是首选。建议：按照方案4进行规划设计，视招商情况进行调整Part6工程案名及其他工程案名建议工程招商方案表工程销售方案表CLD中心CRD工程整盘概念上海大型居住区CLD经济圈商业引擎CLD中心的CRD

商业(本案)人口(导入)交通(枢纽)成长性复合CLD推广案名9号中心商业广场

传达是地铁9号线地铁上盖物业.传达工程位置为中心,表达工程气势.三湘祥腾●商业广场(中心广场、生活广场)工程名与公司名品牌互动地理位置类喜庆类九隆商业广场喜福汇商业广场沪南商业广场好世生活广场金九生活广场来福商业广场补充推广概念与主题工程口号及定位品牌口号上海最具成长性复合CLD.1号商业品牌定位

成长性复合CLD中心CRD招商进度方案表

2007年2008年2009年2010

101112123456789101112123456789