某房产代理有限公司营销策划实操案

雅郡

营销筹划实操案广州中地行房产代理有限公司二ＯＯ六年二月二十三日整体推广思路我们的产品是什么我们的潜在客户在哪里如何赢得我们的客户形象定位产品建议价格定位营销推广部署根据地段及产品项目理解优劣势分析第一局部工程分析第二局部工程定位第三局部营销推广策略第四局部整体工程建议第一局部工程分析一、工程理解◆小区规划用地面积为221054平方米◆规划总建筑面积为202410平方米◆规划总居住户数为1648户◆容积率仅为0.91市区内罕见的低密度，商务化，个性化，国际化高尚社区会展雅郡华南快干黄洲大桥东环高速广州大桥新港东路地铁2号线我们的优势地理优越——高品质居住生活功能的RBD型、生态型的新城市中心交通便利——“五纵二横〞的立体交通网状生态环保——广州“南肺〞万亩果园广州“塞纳河〞户型多样化——洋房、联排别墅、别墅配套设施规划完备——30多余项设施小区在此处于房地产开展龙头地位——提前抢占市场我们的劣势众多竞争对手，分流局部客户淡化建议：重新包装，突现工程的个性化突出工程的升值前景周边环境杂乱，降低产品档次淡化建议：未来开展的重点地块加强工程自身的保安工作尽早完善小区内配套设施交通较为不便淡化建议：地铁二号线的开通及专巴接送现场包装与形象包装存在一定差距淡化建议：园林绿化改造及现场包装迎合和突显工程形象定位

二、客户分析种类比例自住客户87.6%驾车客户51.5%报纸认知客户72.2%有一定经济根底，事业有成的中年人文化素质较高，具有前瞻性的眼光接受新知识及新概念较快，多为商人或企业高级管理人员他们努力在繁忙的公务及生活之间寻求平衡点

前期客户分析：他们的特性是：他们的置业目的是：

置业不是简单的居住，而是追求更高层次的居住环境及生活质素。

我们的目标客户广州区域内的高薪一族

短期旅居于广州的客户

企业高层员工

三、前期工作的成功与缺乏成功之处工程名称“雅郡〞及其主题广告语“让才智享受沉着〞设计比较形象、贴切，赋予了该工程丰富的文化内涵和较高的居住水平定位，具有创意，品牌形象鲜明，独树一格工程经过前段时间的品牌塑造与树立，已形成自身风格和品味。一开始就给消费者“有别于一般楼盘的，有较高品味的〞感觉。奠定了良好的社会根底，在市场上建立了一定的知名度，在消费者心中形成一定的可信度，增强了消费者的购置信心缺乏之处1.前期宣传推广以商务作为重要卖点但因时机与条件尚欠成熟，导致目标客户群信心缺乏2.前期销售人员的销售能力相对薄弱3.现场包装不到位且包装与市场形象不匹配第二局部工程定位我们对本工程的理解国际商务社区“普罗旺斯〞高尚新生活无限增值空间☆国际商务社区依据广州市总体规划，本工程所在的琶洲岛被定位为以广州国际会展中心的建设为契机和核心，开展成为会展博览、国际商务、信息交流、高新技术研发、旅游效劳为主导，兼具高品质居住生活的RBD〔休闲商务区〕，生态型的新城市中心。☆“普罗旺斯〞高尚新生活雅郡高尚新生活是“普罗旺斯〞生活的经典演绎与精彩再现：自然简约、自由平等、浪漫温馨、文化品味，洋溢法国时尚风情、国际社区人文精神、自由享受生活空间，放飞心灵、和谐交融。☆无限增值空间会展经济给琶洲商区带来巨大的经济效益和社会效益2024年6月地铁二号线琶洲站全面开通琶洲板块是广州市经济与社会开展的战略部署之一本工程的开展定位雅郡国际商务社区普罗旺斯生活

第三局部营销推广部署第一阶段：蓄势阶段

3月底～5月中旬对工程所在的板块进行炒作，引起市场关注；利用春交会加强对琶洲岛的大力宣传，并通过各种宣传形式使客户对本工程有所关注；提出本工程“普罗旺斯〞生活模式的概念并加以诠释，提高工程的整体形象。一、各阶段销售部署一、预热期【时间】3月28日～4月13日【宣传思路】在各大报纸上以软文形式对琶洲板块及其会展经济以专题或论坛形式进行宣传通过在南航?南方航空杂志?、东航?东方航空报?和广九直通车杂志刊登琶洲会展经济及该工程根本情况进行宣传；在广州大道、华南快速干线、新港中路等路段竖立指示标牌和广告牌进行宣传【宣传重点】会展经济带动琶洲腾飞【操作思路】以板块炒作为推广重点，说明会展经济的潜在价值，引申出琶洲作为新的会展中心所在地的开展前景，从而引起市场对本工程的关注。【工程配合】Townhouse局部完工〔4月10日前〕指示路牌、户外广告〔4月13日前〕二、切入期【时间】4月14日～4月30日【宣传思路】在各大报纸通过硬性广告、软文相结合方式对琶洲会展经济及本工程进行宣传，并且提出“普罗旺斯〞生活模式；电视广告宣传，告知琶洲有一个高素质“普罗旺斯〞生活模式的楼盘；通过在南航?南方航空杂志?、东航?东方航空报?和广九直通车杂志刊登琶洲会展经济及该工程根本情况进行宣传；在春交会现场以宣传单张派发的形式进行宣传；利用彩旗、空飘等形式，宣传townhouse的示范单位完成；采用论坛的形式对琶洲板块进行宣传【宣传重点】会展中心旁的国际商务社区【操作思路】4月15日春交会召开，持续到4月29日，这一阶段，主要是通过对琶洲及该工程的宣传吸引客户前去参观。在媒体宣传方面继续会展经济专题的同时，投入一定量的工程硬广告，并且提出雅郡“普罗旺斯〞的生活模式。【工程配合】彩旗、空飘、横幅等〔4月18日前〕Townhouse示范单位完工〔4月20日前〕三、升值期【时间】5月1日～5月16日【宣传思路】在权威报纸上利用硬广告对本工程的“普罗旺斯〞生活进行诠释，并告知该工程会所落成及示范单位花园完成；采用电视广告形式对“普罗旺斯〞生活进行宣传，提升工程形象；利用现场法国时装show活动的形式进行宣传【宣传重点】“普罗旺斯〞生活模式会所开放townhouse示范单位登场【操作思路】本阶段以一定量的报纸宣传进行对“普罗旺斯〞概念的诠释，并以一些法国时装show对“普罗旺斯〞的形象进行打造，提高工程在整个市场上的形象，引起市场的关注。【工程配合】会所开放〔5月1日前〕一排以上Townhouse示范单位〔5月1日前〕Townhouse示范单位和洋房间的绿化及花园〔5月15日前〕第二阶段：公开出售阶段

5月中旬～6月底避开“五一〞黄金周各大楼盘争相出售的时期五月中旬以高姿态杀入市场，凭借其良好的综合素质和配套设施迅速抢占市场；利用新闻媒体、报纸广告等方面进行全方位的宣传，加大市场的关注度；借着地铁通车之际，再度炒作琶洲板块；结合工程各工程进度的完成将本工程的形象“普罗旺斯〞提升到一个新的高度。四、公开出售期【时间】5月17日～6月15日【宣传思路】通过电视、报纸、夹报广告等形式对工程的户型、外立面、示范单位、景观等进行集中的宣传；利用现场法国音乐舞蹈show活动的形式进行宣传展销【宣传重点】外立面展现独立别墅【操作思路】本阶段作为工程的强力销售期，以集中的、大版面的广告宣传为主；同时，采用电视、播送的形式进行集中式“轰炸〞，以高素质、高品味的姿态迈入市场。【工程配合】独立别墅示范单位〔5月17日前〕外立面展示〔5月17日前〕局部园林展示〔5月17日前〕五、消化期【时间】6月16日～6月30日【宣传思路】在权威报纸报纸上以硬性广告和软文相结合的形式对地铁物业、琶洲板块、工程整体素质和公开出售情况等几方面进行宣传；利用新旧业主法国葡萄酒会的形式进行宣传展销；电视广告宣传，告知地铁对该区域开展的重要意义，并告知该工程的交楼日期。【宣传重点】地铁物业“普罗旺斯〞的高品质生活【操作思路】利用6月28日地铁开通，同时园林开放的契机，对会展和地铁对效应再一次进行炒作，使琶洲板块再次成为市场关注的焦点，同时对到场客户提供额外的折扣等优惠，再次引爆销售。【工程配合】园林全面展示〔6月28日前〕第四局部工程整体建议一、工程环境改善建议种植迎合主题〔普罗旺斯〕代表性的植物熏衣草种植代表法式园林的植物〔如槭树、法桐〕增设休闲配套设施，供体憩交谈熏衣草园林小品休闲活动广场二、工程小品建议设置法式雕塑

设置浮雕、喷泉

浮雕法式喷泉雕塑三、物业管理

建议工程为业主提供全天候的“金钥匙效劳〞向业主提供的是满意+惊喜的休闲酒店式效劳通过全程贴身的效劳，让业主感受到尊贵、舒适贵宾服务无微不至的服务四、会所建议设置品位长廊，里面提供红酒、雪茄品鉴音乐欣赏咖啡品尝香水试用

红酒室雪枷吧香水坊法国油画五、现场包装

1.设置区内扬声器播放法国优雅抒情或轻快的背景音乐2.销售通道包装建议①车场至售楼部沿路两旁设置带有宣传〔普罗旺斯〕生活的“T〞型旗或造成喷画长廊②道路两旁的围墙上，以图画的形式表现出〔普罗旺斯〕生活模式围板宣传画喷画长廊3.售楼部包装建议①售楼部内