大亚湾在售市场调查报告

大亚湾市场调查报告大亚湾印象

世界级的国际滨海石化新城，区域产业经济潜能巨大，未来南中国的新经济增长极

众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻，产业人群迅速扩张，城市化水平迅速提高

优越的地理位置，便捷的交通规划，成本洼地将吸引大批资金流入，促进区域经济腾飞

人口与城市化进程的迅猛发展，势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起大亚湾规划定位：以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市大亚湾市场调查报告大亚湾宏观经济发展持续向好，呈现稳定强劲的发展态势当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力

大亚湾宏观经济发展2006年，大亚湾GDP突破百亿大关，较05年增幅90.3%，中海壳牌南海石化项目于当年3月顺利投产，在迅速拉动经济提升方面作用显著。其余规模产业实现工业总产值369.27亿元，其中电子产业贡献214.2亿元，汽车产业贡献53.42亿元，大亚湾进入经济迅猛发展阶段。2008年受全球金融危机影响，GDP增速有所放缓，全年地区生产总值177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产，以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下，09年上半年实现GDP86.4亿，工业生产总值创造242亿元。地区07年人均GDP08年人均GDP深圳1.06万美元1.29万美元广州9302美元1.16万美元大亚湾1.8万美元1.94万美元2020年大亚湾规划人口情况近年来大亚湾人均GDP发展大亚湾现有人口12万，流动人口5万，产业人群经济收入相当可观，且随着更多产业的进驻，2020年常住人口可达35万，包括房产、商贸在内的第三产业未来发展潜能巨大！大亚湾市场调查报告五区一岸线：以石化产业为先导，协调发展电子、汽车、港口物流与旅游业，并带动房地产、商贸流通等产业

“五区一岸线”规划——“五区”：石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”：起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线，全力描绘滨海石化新城区。

东区：高标准打造的世界级石化工业基地，随着中海壳牌南海石化项目、中海油炼油项目的相继建成投产，目前年工业生产总值逾300亿

中区：以行政、商务、金融为发展方向，凸显滨海城市特色，承担并完善城市功能的核心区域

西区：主要发展电子、汽车零部件产业，住宅项目集中开发区域，大亚湾产业基地的后花园

港区：以惠州港为基础，重点发展港口物流业，加上和记黄埔的参资入股，惠州港进入崭新发展阶段

黄金海岸旅游区：包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山和五大景区将该区域建设成集旅游观光、购物、休闲度假与一体的服务一流、景色优美的区域性旅游胜地大亚湾产业规划布局重点产业项目巡展——聚集化的石化基地！以中海壳牌南海石化、中海油1200万吨炼油两大核心项目为龙头的石化产业链，正吸纳越来越多的中下游企业进驻大亚湾石化重点工程经典回放：2005年7月21日，全球第二大石油化工仓储企业——欧德油储集团公司举行奠基仪式

2006年2月10日中海壳牌南海石化投产，项目总投资42亿美元。

2006年6月广东LNG惠州电厂投产，总投资约85亿元人民币。

2009年5月中海油1200万吨南海炼油项目投产，基建投资193亿元人民币。中海壳牌南海石化项目：中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。中海油1200万吨炼油项目：占地2.68平方公里，总投资216亿，是目前中国国内单系列最大的炼油厂，主要产品为汽油、航空煤油、柴油、液化气、石油焦等15大类。预计在满负荷生产后，每年可向社会提供各类油品约700万吨，化工品400万吨，将改善广东乃至华南地区的石油能源供应。

石化产业成为区域经济发展的强力引擎，聚集产业链形成高收入产业人群迁徙涌入，大宗商品市场需求增加！

宏观经济持续发展与产业结构优化

聚集产业人群，为房地产发展奠定基础大亚湾市场调查报告东部沿海高速的开通，使大亚湾成为深圳产业东延的腹地+深圳东部卫星城大亚湾经济技术开发区东部沿海高速地铁3号线大亚湾一级辐射地区时距地区交通载体用时罗湖沿海高速半小时龙岗地铁3号线20分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速2小时厦门厦深铁路3小时随着东部沿海高速和地铁3号线的开通，深圳与大亚湾近在咫尺，便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与物流的转移，进而推动宏观经济与房地产业的发展大亚湾交通规划解析

东部沿海高速：全长48公里，2009年底通车，通车后深圳至大亚湾30分钟车程，连接珠三角与粤东地区深圳地铁3号线延长线：3号线自红岭抵达龙岗双龙站，2010年10月通车，延长线延至大亚湾

厦深高速铁路：电气化高速铁路，连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需3小时1990年深南大道西扩，成就华侨城、香蜜湖1999年滨海大道开通，改变了南山、蛇口2006年深南大道西延宝安，带动了宝安新城区的发展深圳土地日益稀缺空间受限大亚湾承接深圳产业转移交通带动区域发展09年，东部沿海高速地铁3号线延长线厦深铁路的开通从深圳迁出的人口、产业、资金、物流大亚湾房地产市场未来客户构成

游离客户重要客户核心客户1、深圳投资客群2、石油化工、电子、汽车、港口物流、旅游等支柱产业所带来的企业中高层管理者、高级白领等高收入人群 1、大亚湾政府、事业单位工作者2、未来衍生的房地产、商贸流通等服务产业从业者3、城际交通开通后，出于深圳高房价而选择大亚湾购房的自住型刚性需求，属价格外溢客户4、淡水、澳头等老城区的本地居民，以私营企业主居多1、非深圳异地置业者，包括港澳人士，珠三角其他区域人群，多出于休闲度假及投资目的未来比重必将增加的大亚湾购房客群：区域支柱产业人群+深圳迁徙产业人群+衍生第三产业人群+深圳价格外溢型自住客

深圳投资客比例逐年降低，深圳自住需求及本地需求稳步递增

大亚湾楼市需求结构演变历程时间轴92—93年发展阶段发展特征需求属性94—01年02—07年08年——09年起步期停滞期快速发展期新阶段受经济开发区正式成立的利好，诸多优惠政策吸引资金进入93年地产泡沫挤破，大亚湾房地产市场在起步不久即进入漫长低谷期世界级石化产业定位带动投资信心，中海壳牌石化的立项与投产使房地产开发投资额度在03-05年以67%的增速扩张经过08年金融危机的冲击，投资客资产缩水严重，置业大亚湾投资需求萎缩。随着深圳回暖与年底沿海高速通车的利好，大亚湾于09年4月全面回暖。当地政府部门、企业人员的极度有限需求主观设想的预期远低于现实发展状况，供需双方的真空期受03年后深圳房价迅猛攀升影响，大批深圳人置业房产意识激进狂热，大亚湾楼市价格洼地的现状，石化巨头的进驻投产，造成区域8成以上的需求来源于投资动机07年底深圳楼市风向急转，泡沫逐渐浮出水面，投资客房产套牢，这些信号打压了深圳投资置业者的热情，随之而来的金融危机更是让大亚湾楼市雪上加霜。而08年7月深盐二通道的通车，萌发了深圳高价外溢型自住客对大亚湾的关注，而本地产业人群的购房需求也逐渐增多07年8成以上的高投资需求比例明显淡化，转而替代为09年的投资、自住平分秋色大亚湾严重依赖深圳投资客的时代已渐行渐远

07年深圳投资客所占比重▼

09年深圳投资客所占比重▼

80%40%08年过后，深圳客户投资房产的意识回归理性，态度转为谨慎，另一方面，随着诸多本地产业的相继投产，中下游配套链条完善，产业人群购房需求得以建立，加之沿海高速开通在即，来自深圳的自住客比例也急速膨胀，两方面需求分流了之前的投资动机，大亚湾房地产市场日趋成熟。

从09年上半年情况来看，深圳投资客比例已回落至40%

本地产业人群自住需求占到20%，尤其以中海壳牌、中海油、

LNG、华德储油、比亚迪、光弘科技、三洋集团居多，这其中有中高层管理者购房自住需求，也有企业出资购买房产作为员工宿舍。去年深盐二通道的通车，东部沿海高速小梅沙至葵涌段的通车，吸引了深圳高价外溢客户的关注，等城际交通巴士开通后自住，或是买来后给父母居住，是深圳自主型客户的主流置业目的，另外已有随深圳产业东迁而在大亚湾安家置业的客户出现。需求比例由外销客户占主导，逐渐转为侧重内销型客户，自住需求稳步提升目前大亚湾区域市场竞争格局西区

中心区旅游地产区西区为综合产业区，以比亚迪、光弘、永昶为代表的汽车、电子企业在此云集。交通比较便捷，配套相对成熟，离石化区较远，靠近深圳坑梓和大工业区，人气和生活氛围浓厚，坐拥大亚湾森林公园，环境理想。大亚湾70%以上的住宅项目位于该区。除深圳投资客外，由于靠近龙岗和沿海高速出口，深圳自住客能占据40%的比例，汽车电子产业人群在该片区置业较多，石化区人员购房比例较小。代表楼盘美岸栖庭、德州城。中心区为大亚湾未来的行政、金融、商务版块，相当于CBD所在地，承担未来滨海城市的主体功能，酒店、写字楼等商务配套较多，公共基础设施完备，区域潜力较大。但目前生活配套很少，公共交通缺乏，人流量不足，且离石化区较近，购房群体普遍担心辐射污染的问题。深圳客户占据8成以上的比例。待石化区产业链条逐步完善后，石化企业的从业人员将成为该片区主力置业群体。目前供应楼盘4个，产品类别涵盖高层小户型、居家型两、三房及少量别墅、洋房。代表楼盘新天名城、新际首座澳头澳头为老城区，各类生活配套十分齐全，但发展格局已经定型，未来潜力有限，且位于交通死角，故该区域楼盘售价相对便宜。在售楼楼盘3个，代表楼盘大江新都汇、隆基蓝海湾7成以上的地产项目集中在大亚湾西区大亚湾区域版块价值解析区域优势劣势置业客群区域形象西部综合产业区1、交通配套完善2、人气成熟3、距离深圳较近4、自然环境优美工厂人员较多，区域形象略显杂乱，治安尚待提高40%深圳投资客20%汽车电子产业人群30%深圳自住客产业配套高尚住宅版块

中心区1、未来CBD，发展前景良好2、行政商务区，区域形象档次高3、靠近石化区，吸纳高端产业人士置业1、目前生活配套严重缺失2、与石化区为邻，客户对辐射污染的心理忧虑50%深圳投资客20%石化区产业人群20%深圳自住客未来大亚湾城市综合体CBD版块

澳头1、生活配套成熟2、交通完备，人气充足，居住氛围浓厚1、空间定型，升值潜力有限2、交通死角，可达性差，难以吸纳产业人群安家30%投资客群，50%本地居民，10%产业人群，发展遭遇瓶颈的老城镇版块以目前的居住环境来看，大亚湾西区交通配套成熟，升值潜力大，倍受市场追捧从长远角度看，随着中心行政商务区的逐渐崛起，其区域形象将树立大亚湾新标杆秋谷阳光里西街苑二期爱顿第3季中建彩虹城太阳湾美岸栖庭阳光时代花千树菩提园公园道1号观山悦德州城新天名城国香金湾雅苑新际首座大江新都汇东方新天地珠江东岸万科地块卓越地块听涛雅苑仁和WE城西飞项目海湾首府中联项目灿邦国际广场凯旋居亿嘉项目滨海新城09年存量及市场后续供应状况西区版块中心区版块澳头版块在售项目20个已知待售项目约11个四洲碧海东岸天顺俊园项目名称区域总建面（m2）产品定位剩余存量价格状况西街苑二期西区546套，5.1万高层，45㎡一房，70-85㎡两房，88-100㎡三房约450套3200元/㎡阳光时代西区455套，4.5万高层，75㎡两变三，100㎡二变四，115-123㎡三变四约300套3900元/㎡美岸栖庭西区1076套，8.5万85㎡两房，97-120㎡三房约300套秋谷阳光里西区1119套，13.1万小高层+多层75㎡两房，95㎡三房约300套3500元/㎡爱顿第3季西区1100套，10.3万高层40㎡一房，60-90㎡两房，115㎡三房，70㎡复式一房，90㎡复式两房约200套3700元/㎡（毛坯）海志公园道1号西区716套，5.8万40-45㎡一房，57-75㎡两房，100-110㎡四房约350套3400元/㎡观山悦西区668套，6.8万77㎡两房，92㎡三房约30套3500元/㎡太阳湾西区42.2万380㎡联排别墅+130-160㎡洋房+40-70㎡公寓+80-130㎡高层两、三房单位约450套公寓3700元/㎡，洋房4600元/㎡惠丰城花千树西区16.6万75-80㎡左右两房，95㎡左右三房约300套3500元/㎡菩提园西区812套，21.4万150㎡三房，200-300㎡四、五房，400-450复式约400套4000元/㎡德州城西区5050套，52.5万高层，70-90㎡两房，110-130㎡三房，140㎡四房约100套3600-4100元/㎡珠江东岸西区1000多套，105万260㎡联排别墅、330㎡双拼约600套联排7000元/㎡双拼8000元/㎡新际首座中心区702套，4万高层，33-55㎡一房，68-75㎡两房约250套4100元/㎡（毛坯）听涛雅苑中心区13.1万150㎡别墅+30-60㎡高层公寓约6万㎡3200元/㎡新天名城中心区934套，9.8万高层，70-90㎡两房，103-130㎡三房，130-150㎡四房约400套4300元/㎡国香金湾雅苑中心区412套，5.7万高层，90-100㎡两房，120-130㎡三房约350套3800元/㎡大江新都汇澳头440套，4.2万高层，60-80㎡两房为主，辅以40㎡一房和100㎡左右的三房约300套均价3400元/㎡中建彩虹城惠阳3847套，46万南区剩余85㎡两房，100-130㎡三房，北区以公寓和大户型复式为主2400套南区3500-3700元/㎡，北区4200元/㎡在售项目一览表除开别墅，在售普通住宅项目尚有7000套左右的存量FOCUS大亚湾未来新增供应09.910111212345678910111212仁和WE城：预计09年底开盘12栋小高层建面13万㎡1160套容积率2.99主力户型70-80㎡两房永昶公寓：预计09年10月开盘2栋高层建面3万㎡196套容积率4.98天顺俊园：地下室施工期5栋小高层、高层建面6万80-165㎡2-4房09下半年开盘海湾首府：7栋小高层、高层建面7.9万70-200㎡两、三房及复式2010年开盘滨海星城：1栋48层酒店公寓+7栋33层住宅总建面22万㎡42-126㎡单间至四房四洲碧海东岸：8.3万建面容积率6.382010年开盘东方新天地大厦：2栋高层建面7.1万㎡748套40—110㎡单间至两房灿邦国际广场：26.2万建面容积率5.49预计2009年10月开盘爱顿第3季：2、3期预计于2010年推出7.6万㎡建面太阳湾：一期高层住宅组团360套80-130㎡两、三房09年10月推出后期27.8万㎡供应德州城：二期预计09年10月推出2—5期尚有40.6万㎡建面供应就已知的未来1年内新增供应而言，至少就有230万㎡

已拿地但尚未启动的项目开发企业项目规模地理位置卓越集团占地78万，建面250万珠江东岸旁中联置业占地7万㎡大亚湾中心区中联置业占地15万㎡大亚湾西区东正实业占地4万㎡大亚湾中心区西湖地产占地16万㎡大亚湾西区星河项目占地1000亩大亚湾东华大坑南海新城占地9万㎡大亚湾中心区苏达项目占地16万㎡大亚湾中心区合生项目占地41万㎡大亚湾西区猴仔湾大亚湾的品牌大盘时代，即将来临。。。未来2-3年内至少500万㎡的市场放量供需趋势倾斜，运作风险加大2009年上半年大亚湾代表楼盘消化水平楼盘项目主力户型月均销售速度分级新天名城70-130㎡两三房80套特级花千树75-95㎡两三房55套一级美岸栖庭80-120㎡两三房30套二级新际首座35-75㎡一房、两房30套二级菩提园150-300㎡三四五房8套三级太阳湾130-160㎡洋房，380㎡TH12套三级爱顿第3季40-90㎡一房、两房15套三级惠阳大亚湾市场09年上半年消化水平分析仅凭每年70万㎡的年均消化水平，如何化解未来两至三年内500万㎡的供应？惠阳大亚湾09上半年共消化5166套大亚湾09上半年消化约3500套

按100㎡的户均面积算，大亚湾半年消化35万㎡，一年消化约70万㎡

白热化的竞争趋势大亚湾未来

未来2-3年内，集结在售项目存量和未来新增供应，大亚湾约有500万㎡的市场放量。庞大的竞争队伍如何抢夺有限的客户资源

卓越等品牌开发商进入大亚湾，打造精品项目，树立价值标杆，带动市场产品品质的提升，以及营销水平的发展，给中小发展商造成压力。竞争格局迈向高级阶段，优胜劣汰，市场洗牌过程启动

大盘的到来，城市综合体生活概念的建立，新鲜的产品模式与居住理念冲击传统住宅项目

未来中心区高端配套与公共设施的逐步完善，打破西区“产业配套高尚住宅区”的惯性思维，延伸了西区楼盘的竞争范围，竞争格局跳出区域限制而泛化大亚湾产品供给现状一房二房三房四房面积区间所占比例面积区间所占比例面积区间所占比例面积区间所占比例新天名城--0%75-8740%103-12952%130-1558%美岸栖庭38-4915%72-8856%97-12729%----德州城----70-9037%110-13048%140-15015%秋谷阳光里----75-8040%90-10060%----花千树----75-8045%90-11055%----金湾雅苑----90-10047%120-13053%----普通住宅产品普遍以小高层+高层为主，主力产品为两房、三房随着深圳迁出的自住客群和本地高端产业客群的增加，产品风格逐步明晰纯粹，如新天名城的地中海风情、美岸栖庭的泰式风情随着内销和自住比例的攀升，户型面积逐渐放大大亚湾产品供给结构新天名城美岸栖庭德州城秋谷阳光里花千树金湾雅苑70㎡120㎡75㎡155㎡120㎡42㎡130㎡70㎡75㎡95㎡75㎡110㎡90㎡130㎡

随着内销及自住客户比例的提升，户型面积扩张趋势较为明显，市场主流户型为70-90㎡两房，95-120㎡三房，新近入市供应中，含一房的项目越来越少。

通过市场代表项目的面积箱体结构发现，中低端楼盘（如花千树、秋谷阳光里）的两三房面积略小，基本控制在100㎡

以下，而中高端项目，如新天名城、美岸栖庭、金湾雅苑普遍以80-100㎡舒适两房、110-130㎡舒适三房为主75-90㎡两房、95-120㎡三房是市场的主流产品，夹杂少量一房及140㎡左右的四房，户型面积有放大趋势典型竞争楼盘分析区域典型代表楼盘解析新天名城占地面积：4.25万㎡总建筑面积：16万㎡住宅部分建面：9.8万㎡商业部分建面：1.06万㎡物业规划：1栋酒店、1栋写字楼，9栋住宅绿地率：48%住宅总户数：934套总车位数：680个典型竞争楼盘分析新天名城

新天名城项目南临大亚湾体育馆项目门前的石化大道连接沿海高速出口毗邻南山国际项目地处大亚湾中央行政区，东接石化区，南临石化大道，目前周边环境较为荒凉。生活配套主要依赖内部1万㎡的商业街，外部配套严重缺失，但随着未来市政广场的建设，外部配套会逐渐改善；项目交通条件一般，会所门口已专设新天名城一站，但目前途径的公交线路较少，仅有通往淡水和霞涌方向的少量车次项目距石化区较近，部分客户对污染辐射方面的感觉敏感项目周边环境新天名城期一组团期二组团尚未推出二期产品解析1、2号楼19F、两梯四户4、5号楼27F两梯四户3号楼19F两梯四户6号楼27F两梯四户7、9号楼28F三梯六户8号楼28F三梯五户1#2#3#4#5#6#7#8#9#典型竞争楼盘分析新天名城产品解构户型面积区间套数套数比新天名城2*2*175-87㎡384套41%3*2*1103-109㎡175套19%3*2*2111-112㎡154套16%127-129㎡145套16%4*2*2133-151㎡74套8%复式260㎡2套0%合计——934套100%一期1、2、4、5号楼共320套，二期7、8、9号楼共438套，现已推出大部分单位。完完全全未推出的为3、6号楼，共计176套，其中85㎡两房44套，103-109㎡三房62

套，127㎡三房44套，151㎡四房26套。在售单位中，销售状况较好的单位为75—87㎡两房和112㎡以下三房，120㎡以上三房消化相对较慢。典型竞争楼盘分析新天名城户型展示85㎡两房两厅一卫103㎡三房两厅一卫典型竞争楼盘分析新天名城户型展示111㎡三房两厅两卫128㎡三房两厅两卫典型竞争楼盘分析新天名城营销中心包装展示售楼处为未来的会所，其规模气势在大亚湾楼市中堪称标杆典型竞争楼盘分析新天名城园林展示新天名城的园林展示为大亚湾所有楼盘中最为醇熟精致的，虽然面积不大，但细节处理得比较到位，鹅卵石、蓝白色系的马赛克、爬攀绿植、拱门和连廊、镂空铁艺，以及手工漆刷的明黄泥墙，精修的乔灌木植被，给人宁静、惬意、温馨的居家感觉。典型竞争楼盘分析新天名城价格体系9号楼8号楼7号楼二期的7、8、9号楼789123456N87㎡两房87㎡两房111㎡三房112㎡三房75㎡两房79㎡两房ABCDEF87㎡两房87㎡两房111㎡三房112㎡三房75㎡两房79㎡两房ABCDEF111㎡三房112㎡三房75㎡两房76㎡两房ABCDE133㎡四房部分单位算价单位举例房号户型面积楼层朝向总价单价折扣方式8号楼—27B2*2*176㎡27F东北3250004276元/㎡一口价9号楼—4B2*2*179㎡4F东北3148883985元/㎡一口价5号楼—3D3*2*1108㎡3F东南4728914378元/㎡99折后再降2个点8号楼—7C3*2*2111㎡7F西南4686674222元/㎡99折后再降2个点8号楼—13C3*2*2111㎡13F西南4783684309元/㎡99折后再降2个点8号楼—14C3*2*2111㎡14F西南4799854324元/㎡99折后再降2个点5号楼—7A3*2*2126㎡7F东南5544304400元/㎡99折后再降2个点结论：层差15元/㎡，二期东北与西南的朝向差约为250元/㎡，一期东南向三房普遍比二期西南向三房贵120元/㎡，现剩余南向三房单位价格普遍在4300元/㎡之上。典型竞争楼盘分析德州城项目地处大亚湾西区，位于石化大道和龙山一路的交汇处，距深汕公路淡水收费站约1公里，到达坪山约半小时车程项目周边通勤的公交线路较少，仅有317、318路公交车配套方面依赖自身内部商业配套占地面积：18.6万㎡总建筑面积：52.2万㎡一期建筑面积：11.5万㎡总户数：5050户一期总户数：1144户总车位数：3137物业规划：分五期开发、酒店、住宅、商业配套、幼儿园物业管理：戴德梁行典型竞争楼盘分析德州城物业组团规划五、六期预留用地一期米兰春天尾盘在售二期罗马假日在建，预计09年10月开盘三期撒丁晨光尚未动工四期威尼斯水乡尚未动工典型竞争楼盘分析德州城德州城现售单位户型展示40㎡一房85㎡两房典型竞争楼盘分析德州城德州城现售单位户型展示121㎡三房115㎡三房典型竞争楼盘分析典型项目解析德州城价格体系3、5、6号楼期房在售，价格相对便宜1、2、4号楼现房在售，价格相对较高房号户型面积楼层朝向单价折扣5-4-160382㎡两房16楼南3770对外99折后再降2个点5-4-70382㎡两房7楼南3550对外99折后再降2个点3-2-1203115㎡三房12楼东南3720对外99折后再降2个点3-2-120489㎡三房12楼东南3820对外99折后再降2个点房号户型面积楼层朝向单价折扣1-2-140476㎡两房14楼南3894一口价4-1-20480㎡两房2楼南3920对外99折后再降2个点4-2-80477㎡两房8楼南4018对外99折后再降2个点结论：1、2、4号楼已是现楼，售价相对较高，单价位于3900-4100元/㎡3、5、6号楼目前为期房，单价在3500-3850元，相对较低层差价25元/㎡，东南向比南向单位贵50元/㎡89㎡三房为稀缺户型，单价比同楼层其他单位贵50元/㎡现房标准期房标准大亚湾在售项目扫描中建彩虹城总建筑面积：46万㎡容积率：4.2主力户型：60-85㎡，90-130㎡三房绿地率：57%住宅总户数：3847套总车位数：2240个目前均价：4200元/㎡

后续供应：北区2200套项目基本信息大亚湾在售项目扫描中建彩虹城两房82㎡两房70㎡三房97㎡三房114㎡三房122㎡三房151㎡大亚湾在售项目扫描太阳湾总建筑面积：42.4万㎡容积率：2.66主力户型：TH、花园洋房、公寓、高层住宅绿地率：45%住宅总户数：896套总车位数：846个目前均价：4800元/㎡

后续供应：27万㎡供应高层两、三房为主项目基本信息大亚湾在售项目扫描太阳湾花园洋房与植被景观无缝连接的水景营销中心是未来的会所TH立面大亚湾在售项目扫描太阳湾公寓一房40㎡公寓两房70㎡花园洋房单位166㎡联排别墅单位383㎡大亚湾在售项目扫描公园道1号总建筑面积：5.8万㎡容积率：6.5商业部分建面：3000㎡主力户型：57-75㎡两房为主，辅以少量1、3房绿地率：28%住宅总户数：716套总车位数：200个目前均价：3400元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描公园道1号一房39㎡一房46㎡两房57㎡两房72㎡三房105㎡三房108㎡大亚湾在售项目扫描爱顿第3季总建筑面积：约15万㎡容积率：5主力户型：68-90㎡两房为主，兼有40-70㎡一房和125㎡三房住宅总户数：1100套总车位数：300个目前均价：3600元/㎡

后续供应：二、三期约7.6万㎡供应项目基本信息大亚湾在售项目扫描爱顿第3季一房40㎡两房68㎡两房81㎡复式两房90㎡两房116㎡大亚湾在售项目扫描秋谷阳光里总建筑面积：13.1万㎡容积率：3.5主力户型：70-90㎡两房、90-100㎡三房绿地率：35%住宅总户数：1119套总车位数：734个目前均价：3700元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描秋谷阳光里两房73㎡三房95㎡大亚湾在售项目扫描阳光时代总建筑面积：5.5万㎡容积率：3.6商业部分建面：1295㎡主力户型：75-100㎡两房变三、四房；115-120㎡三房变五、六房绿地率：43%住宅总户数：455套总车位数：238个目前均价：4100元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描阳光时代两房变三房74㎡两房变四房100㎡三房变五房115㎡三房变六房124㎡各户型赠送面积达30%大亚湾在售项目扫描菩提园总建筑面积：21.4万㎡容积率：1.8主力户型：150㎡三房，200-220㎡四房

290㎡五房，410-450㎡复式绿地率：68%住宅总户数：812套总车位数：714个目前均价：3900元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描花千树总建筑面积：16.8万㎡容积率：2.1主力户型：71-96㎡两、三房住宅总户数：2000套，目前开发至六期总车位数：1550个目前均价：3500元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描国香金湾雅苑总建筑面积：5.7万㎡容积率：4.7主力户型：90-100㎡两房、125㎡三房住宅总户数：412套总车位数：298个目前均价：3800元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描国香金湾雅苑两房90㎡双层入户花园两房100㎡三房124㎡大亚湾在售项目扫描

新际首座总建筑面积：4万㎡容积率：8主力户型：37-75㎡一房、两房为主住宅总户数：702套总车位数：123个目前均价：4300元/㎡

后续供应：无项目基本信息大亚湾在售项目扫描

新际首座一房32㎡一房40㎡一房51㎡两房74㎡现状市场价格箱体归纳单价（元/m2）档次低档中档中高档高档代表项目：花千树、西街苑、大江新都汇。代表项目：爱顿第3季、秋谷阳光里、国香金湾雅苑代表项目：新天名城、美岸栖庭、德州城代表项目：珠江东岸、太阳湾1、市场中低端项目的价格在3800元/㎡以下，户型缺陷、园林粗陋、地理位置受限导致升值空间有限、贩卖楼花、交楼时间长是该类物业售价偏低的主因2、高端项目价格普遍超越4000元/㎡，大盘规模优势、精致园林风格、户型新颖、优质景观资源，是使该类项目脱颖而出的核心价值。市场营销思路评析项目名称新天名城德州城美岸栖庭爱顿第3季秋谷阳光里花千树产品档次高档高档中高档中档中低档低档形象诉求深圳东、中心区第一盘地铁沿线意式大城城市中央的栖居美学大亚湾15万㎡新青年社区本地企业、居民最认可的楼盘38万㎡首席城市综合体核心卖点17万㎡地中海风情大盘、集住宅、酒店、写字楼的城市综合体、未来行政商务枢纽52万㎡大盘规模配套优势、地铁3号延长线辐射物业、社区巴士通勤龙岗中心城11万㎡天然莱茵湖景、9万㎡东南亚宾士利风情园林、买两房送得房、买三房得五房15万㎡大社区、深圳花样年物管、70㎡复式一房、90㎡复式两房新颖户型、免费社区巴士花园广场、双层超市、游泳池、篮球场、羽毛球场运动配套大社区、6000㎡风情园林、6000㎡地下车库、沿海高速出口物业、戴德梁行物管推广渠道派单、深圳报纸媒体夹报、派单、石化大道道旗广告派单、道旗广告、楼体条幅灯箱广告、现场导示派单、导示、楼体条幅派单、楼体条幅1、高档楼盘在形象定位方面，走“区域借势+规模标杆”路线，借深圳之名，强调地铁等便捷载体，诉求与深圳一体化的区位气势，在此基础上打造本项目堪称区域领袖的气质2、经过几年的快速发展，市场营销手法快速升级，摆脱了以往理性功能推广、单一价格策略的初阶段，现在售项目的核心形象大多以感性诉求、概念包装的形式出现，卖点方面强调异域风情等新鲜元素3、各楼盘在推广渠道上均以深圳定点派单和看楼车为主，派单地点多集中在华强北、上步路、梅林、新洲等人流量密集地，部分楼盘利用夹报等低成本印刷媒介推广，本地营销可选择的宣传途径有限，以大亚湾大道等主干道的路旗灯箱和各项目楼体条幅为昭示方式4、老带新、朋友介绍等口碑营销策略，在吸纳客户上门方面作用最为明显，成单率也很高

营销策略升级为感性诉求和生活概念引导口碑营销、人际传播是最富成效的推广渠道区域客户访谈

具象描述1（张小姐）【客户背景】张小姐，大专学历，26岁。【客户基本情况】梅州人，一家４口，已有２个孩子，丈夫在深圳招商物流局上班，工作即将调动至大亚湾。无车，无置业经历，7月8日看到楼体条幅后第一次上门，7月12日成交。【置业动机】本身属于家庭主妇，随丈夫工作调动至大亚湾安家自住。另一方面也解决了孩子的户口问题，可享受9年制义务教育。【置业需求】一家四口住家需求，照常理应选择三房合适。但张小姐夫妇经济较为拮据，故看中美岸栖庭82㎡带入户花园的两房变三房单位，总价相对便宜，对价格较为敏感的张小姐觉得该单位性价比高。曾与听涛雅苑的复式单位对比，但最终本项目周边热闹的人气、成熟的配套、优美的景观资源、方正实用的户型等较为实在的价值打动了购房心态务实的张小姐，最终确定在此落定。区域客户访谈（自住型）——置业美岸栖庭具象描述2（罗先生）【客户背景】罗先生，大学本科学历，35岁。【客户基本情况】东北人，已成家育子。从事建筑工作，现居住深圳宝安松岗。【置业动机】买房是为了给父母住，自己平常工作较忙，也可以把孩子放在这让父母帮忙带带。【置业需求】罗先生于1个月以前在朋友的推荐下来到大亚湾，抱着投资的心态，其在花千树以较低的价格购置一套单位。从花千树出来后，始终对其产品不甚满意，抱着逛逛的心态来到本项目，立即喜欢上了新天名城111㎡南北通透的单位，最看重的是优美的台地式地中海园林景观，觉得给老人居住十分合适，加之当天现场人气火爆，当天落定成交。区域客户访谈（自住型）——置业新天名城具象描述3（石家姐妹）【客户背景】石家姐妹，大专学历，30岁。【客户基本情况】湖北人，于坑梓一工厂内担任技术主管，月薪6000【置业动机】石家姐妹的经济收入并不高，在深圳也都无房产，父母住在梅林，本着让父母安度晚年的孝顺心态，来大亚湾购房给父母住。【置业需求】给父母在大亚湾买房，石家姐妹最关注的当然是楼盘至深圳龙岗的距离，和周边的生活配套、园林景观。而这几点都是德州城的核心价值所在，特别是地铁3号线开通后，德州城至坑梓只需要30分钟车程。石家姐妹曾经在美岸栖庭和新天名城之间做过对比，但最终德州城地铁大盘、离龙岗最近的优势取得了胜利。区域客户访谈（自住型）——置业德州城具象描述4（马先生）【客户背景】马先生，硕士文化，32岁。【客户基本情况】广西南宁人，一家三口，和妻子均在大亚湾西区的光弘科技集团工作，前几个月在朋友的介绍下开始在大亚湾考察参观楼盘，因为单位的几个同事均在阳光时代购置房产，加之自身对其也比较满意，上门两次后即成交。【置业动机】一方面需要在大亚湾长期工作，另一方面买房也可以解决孩子的户口问题，方便孩子将来读书考学。另外同事推荐的影响力很大，和同事朋友住在一起，走门串户也方便。【置业需求】马先生在光弘科技工作3年，一直未曾买房，08年由上海调来大亚湾，孩子刚2岁，出于在此长期工作和解决孩子户口的原因，马先生决定买房。看重的是阳光时代赠送30%面积的高附加值，很喜欢100㎡的买两房得四房的户型，虽然园林尚未完全做好，但从事枯燥的理工技术工作的他觉得开阔的视野对于下班后身心的放松很重要，看山的绿色景观博得了他与爱人的一致认同。区域客户访谈（自住型）——置业阳光时代具象描述5（章女士）【客户背景】章女士，46岁，在大亚湾比亚迪某部门担任副总一职。【客户基本情况】经济富足的章女士在深圳、大亚湾已有多套房产。【置业动机】在对大亚湾已有较深刻认识的基础上，理性自住兼投资的选择。【置业需求】章女士属于典型的女强人，精明干练，在大亚湾已有3套房产的她来到秋谷阳光里，缘于周边导示系统的指引作用。石女士出于投资目的，在爱顿第3季购置68㎡两房一套，在办理相关按揭手续时，看到了秋谷阳光里的导示牌，来到现场后当日成交。齐全的运动配套设施对石女士的触动最大，对价格不甚敏感的她，觉得秋谷阳光里虽然档次不高，但篮球场、游泳池、棋牌室等文体休闲类配套对于她这个年龄段的人是最需要的，加上周边餐饮、超市等生活配套齐全，感觉每天下班后居住于此是最有生活氛围的。区域客户访谈（自住兼投资型）——置业秋谷阳光里具象描述6（刘先生）【客户背景】刘先生，31岁，大学本科文化。【客户基本情况】小两口，均从事室内装潢设计工作，家庭条件优越，属于白领一族。【置业动机】在福田已有2套房产的刘先生，切身体会到了近几年深圳房价猛涨为其带来的丰厚升值收益，因此在花千树的此次置业属于纯粹的投资行为。【置业需求】刘先生夫妇于7月8日以自驾车的方式第一次来到大亚湾考察项目。本着纯投资的置业目的，以及从朋友口中得知的大亚湾概况，未来交通规划、离深圳的行程时距、周边配套情况，成为了小两口购房的重要心理偏好与价值关注点，而且花千树75㎡两房总价相对较低，相对来说更适合他们的低成本预期的投资取向。曾与新天名城作过比较，但新天名城当时价格较高，且剩余两房较少，反复抉择之后，刘先生决定在花千树购房。区域客户访谈（投资型）——置业花千树其实公司提供的宿舍也能住，但毕竟年底也要和女朋友结婚了，住在宿舍不好，我们两口子一年的收入加起来也有20万，在这边买套商品房住，经济上还是没问题的，而且以后升值了也可以考虑转手卖掉，也可以当做是存钱——中海油油储公司萧先生我在北京已经有套房子了，习惯了住在商品房社区里了，一方面确实有居家的感觉，另一方面总价三四十万，对我来说也没问题，之后这边的人口和城市化水平都会提升，想转手或出租都方便——中海壳牌石化项目工程师邵先生我工作时间才5年，有一定的积蓄，自己支付首付没问题了，而且经过几年的折腾，工作也算稳定下来了。集团为我们建了一些宿舍，但住的人比较多，谁也不想下班后还和同事都泡在一起啊，这又不是上大学，谁不想有些属于自己的放松空间啊——比亚迪员工周小姐我在深圳南山科技园上班，按道理说在大亚湾买房，即使是沿海高速通车后，每天上班往返于南山和大亚湾也是很困难的。可好歹我也是30多岁的人了，现在连套房都没有，在同事间也说不过去。听说再过2年地铁