龙湾别墅年度报告

龙湾别墅年度报告2024年01月龙抬头2024年，伴着温榆河的潺潺水声，一个响亮的名字在中央别墅区荣耀诞生，作为伟业参谋的重点在销工程，龙湾别墅倾注了太多人的心血，一年的风雨兼程，取得了成绩，总结了经验，我们确实有太多的感悟要与英才分享，为此我们准备良久！旧去新来，2024年战斗的号角已经吹响，伟业参谋已整装待发，我们坚信在我们的群策群力下，2024年，一只猛龙必将在温榆河畔举首扬眉！卷首语2024年，我们共同实现了目标任务2024年，我们在剧烈竞争中找到了自己的位置2024年，我们在温榆河畔留下了自己的名字20052024年，我们取得了经验更找到了缺乏上卷：龙摆尾2024年成果测评2024年营销策略2024年自我测评2024年横向测评销售策略回忆推广策略回忆测评结论测评结论06营销战略部署2024年营销准备2024年实战操盘2024年市场研判2024年产品分析2024年客群分析2024北京别墅市场预估2024年区域潜在供给量预估一期存量回忆产品价格预判问卷调研汇整主力客群描述2024年销售策略2024年推广策略二期产品分析2024年中央别墅区特征研判目录05营销工作总结2005年营销成果2024年我们成功了！2024年龙湾7个月的销售时间内。累计完成签约90套，签约面积20017平方米，签约金额2.766亿元，签约均价13818元/平方米，占总销售面积的63%，成功完成了既定任务，在未增加任何营销本钱的同时，在方案销售均价的根底上超出了318元/平米，创造额外价值636余万，同时也初步建立了龙湾的市场认知与品牌形象。90套20017平方米总销金额2.76亿元均价13818元/平方米超均价318元/平方米额外利润636万元5月29日12月31日销售周期营销成果2024年营销策略销售策略回忆推广策略回忆测评结论06营销战略部署2024年营销准备2024年实战操盘2024年市场研判2024年产品分析2024年客群分析2024北京别墅市场预估2024年区域潜在供给量预估一期存量回忆产品价格预判问卷调研汇整主力客群描述2024年销售策略2024年推广策略二期产品分析2024年中央别墅区特征研判目录2024年营销成果05营销工作总结2005年成果测评2005年自我测评2005年横向测评测评结论成果评测总销售任务141套（共150套，7套D户型未推，2套预留）2024年自我业绩测评100%，我们从未满足2024年横向销售测评〔各月〕成果评测有比较，才能有鉴别注：上表显示阴影局部均为工程前期预热阶段，未正式开盘分析:如以下图，本案自五月份正式开盘销售，正式销售周期7个月，是05年同年开盘工程中前期客户积累时间最短的工程；7—8月是本案同样也是类比工程05年销售低谷，同比中央别墅区和亚北别墅区内知名工程在销售速度上看还是处于领先地位；10月份本案二次成交引爆，两大销售指标均居领先优势。月均金额月均套数月均金额910083338000395039003500300027502444月均套数1727151368584优山美地保利垄上东方普罗龙湾别墅观唐金碧湖畔丽嘉花园纳帕溪谷长岛澜桥龙湾月均金额基准线龙湾月均套数基准线(万元)2024年横向销售测评〔月均〕成果评测分析:如以下图，本案自6月份正式开盘销售，正式销售周期7个月，总体成交套数略逊于优山美地、东方普罗旺斯和保利垄上三个工程；从月均销售速度和月均销售套数两项重要指标上来看，仅略逊于优山美地、东方普罗旺斯、保利垄上；成果评测肯定成绩，找出缺乏推盘首年已占中上游销售地位销售速度较快与优山美地、保利垄上、东方普罗旺斯项目差距不大成绩产品类型属竞争区域内空白，现场锁定能力较强经验总销金额与优山美地、保利垄上、东方普罗旺斯三个项目的差距较为明显不足2024年成果测评2024年自我测评2024年横向测评测评结论06营销战略部署2024年营销准备2024年实战操盘2024年市场研判2024年产品分析2024年客群分析2024北京别墅市场预估2024年区域潜在供给量预估一期存量回忆产品价格预判问卷调研汇整主力客群描述2024年销售策略2024年推广策略二期产品分析2024年中央别墅区特征研判目录2024年营销成果05营销工作总结2005年营销策略销售策略回顾推广策略回顾测评结论策略回忆2024时间表4月5月6月7月8月9月10月11月12月开盘成交引爆期消化前期积累客户，迅速回款，利用活动及促销手法，加大成交，扩大市场认知度。开盘前客户储备期宣传项目品牌，树立项目形象，以论坛软宣造势，进行前期推广，积累客户。二次客户储备期以现场活动为主，多种营销手段相结合，营造现场气氛，积累客户量，实现销售、推广双丰收。二次成交引爆期适当加以促销活动，减弱价格抗性，在持续期后刺激市场，在冬季别墅淡季前制造第二轮热销高峰。客户储备期利用节日气氛保养成交客户，完成下个销售周期的客户储备。营销策略回忆策略回忆价格策略提列1、认购前期制定较合理的价格体系，根据位置、户型、景观、视野等因素确定适当的价差，明确冲击销售速度低总价的小户型及保证销售利润的大户型价格策略，保证户型平稳销售。2、4月17日开始内部认购，4月19日根据认购情况，A-b户型认购情况最好，推盘的A-b户型基本全部认购，因此决定未推盘的A-b户型每平米上涨500元，同时北入口户型每平米上涨100元。3、受5.11政策的影响，前期认购A-b的客户有一定退房情况，因此前期未作调价的A-b户型在5月17日每平米上涨500元。4、5月23日正式开始转签，小区上部A-f户型及B-f户型转签情况较好，因此于5月29日小区上部的A-f户型及B-f类户型每平米上涨100元。5、从4.17认购到5.29开盘后，经过三次调价，完成了除局部C类户型外的整体价格上涨。6、6月24日收回0.5个折扣点。根据销售情况，提升利润空间7、8月30日收回0.5个折扣店。挤压积累意向客户，促进成交策略回忆销控策略提列1、开盘时对外推盘67套，主推低总价的小户型快速销售，到达不同位置、不同户型、不同档位的房屋均衡配比。2、在9月份，临路的Af户型销售难度加大，并且对A-b户型的销售造成了一定的影响，因此销控临路Af户型，主推A-b户型，使其快速消化。在随后主推临路Af户型时，提出先做好临路的绿化，在一定程度上消除客户临路的抗性，增强客户信心，取得了很好的效果。3、在存量较大的户型的消化上，对外只推3~4套，其余户型销售统一口径，到达了比较好的效果，比方现在的临路Af户型。结论：以上三项销控策略不同阶段分别取得哪些业绩〔如：消化套数及其成交金额〕；需销

售配合。策略回忆促销策略提列十一促销时间：2024年10月1日——7日促销内容：利用黄金周针对不同户型给予适当的折扣优惠针对户型：Af、B—b、B—b2、C—b、Bf2折扣幅度：正常优惠幅度前提下额外让利两个点，即一次性付款9.5折，按揭贷款9.6折促销效果：当月完成16套签约，成交金额5107万元策略回忆各月销售数据提列13574142911361013921141041411513700136004983.373145.291853.171351.822111.83618.726套10套16套6套6套8套14套1327.612111.381185.378套分析：5月份和10月份两个销售顶峰期与前期的客户积累有一定的关系7、8、9月份的客户积累致使出现10月份的销售顶峰10月份销售的二次引爆期后，十一月、十二月份再次进入客户积累阶段结论：有此可以看出，本案各阶段的销售状况与北京别墅市场的整体销售趋势相吻合，且仍需要一定的积累阶段策略回忆成绩有经验，缺乏有原因销售经验总结成绩背后的自我反省价格策略、销控手法、促销折扣灵活运用拉开产品差异度，强化目标户型消化现场锁定，有效引导对于创新产品缺乏经验借鉴，在销售前期销售人员对工程欠缺深入的理解，工程磨合周期相对较长推广策略回忆策略回忆销售排期营销策略推广诉求促销及优惠活动成交套数总销金额开盘客户储备期05.4.29前媒体曝光市场预热温榆河公园别墅价格优惠4.17日Openday样板间开放日无无开盘引爆期05.5—05.6迅速去化积累客户增加人气君子湖畔和而不同老带新金卡及半年物业费赠送5月22日别墅开发新趋势论坛5.29开盘活动36套1.1044亿客户储备期05.7—05.9持续增温维护人气君子湖畔温泉独栋，别墅从未如此细腻老带新7月15日情感回归与建筑7月16日海归周年庆典活动7月23日汇丰银行讲座8月6日宝马试驾消夏晚会8月21日中信活动9月10日中秋节活动9.12日中秋节活动9月24日宝马试驾活动20套6147万二次引爆期05.10—05.11刺激市场加大成交中央别墅区温泉独栋老带新分期折扣促销10月22日东亚银行讲座11.12ICANFLY国际家庭日26套7999万客户储备期05.12平稳过渡形象维护龙湾别墅细腻百年老带新12.10日“爱在龙湾”慈善社区颁奖活动6套1838万各月推广策略与实施摘要2024年各月来电、来访统计策略回忆策略回忆客户来源统计分析：工程客户主要来源主要是户外、导视、网络、客户介绍，一方面可以看出口碑传播、现场的锁定对客户成交吸引是最大的，同时也可看出，本工程的推广渠道比较狭窄；东三环商务密集区广告牌效果十清楚显，有效到访客户含金量较大其中伟业资源吸引了4组成交，伟业数据库对工程销售起到了一定的促进作用。策略回忆推广渠道效果评测〔渠道排名〕分析：户外拦截是05年最直接来访及成交渠道，同区域和区域到访客户对本区域认同感最强，购置意向最明显；从10月开始，通过朋友介绍的来电来访量增大，同时该渠道来源客户成交量上升建议06年重点强化05年的有效户外、网络等宣传系统，并以活动为主，加强老客户的保养工作策略回忆广揭发布实施回忆平面媒体发布稿摘要策略回忆户外媒体发布稿摘要策略回忆活动实况监控4.17日样板间开放日5.29日开盘活动活动实况监控11月12日“Icanfly〞国际家庭日活动12月10日“爱在龙湾〞慈善社区颁奖活动营销层面的推广审视策略回忆认同点提列缺乏点建议以活动为主线的推广方式，用较少的推广本钱在短期内赢得市场关注，促进销售总体成交本钱降低，有利于客户的维护与再生；其广告推广诉求全面，表现力较好缺乏：推广主题较多，但都未能透彻深入，比较分散；其中局部广告表现不够准确，使客户在层面理解上有些偏差，如“湖说〞……建议：2024年强化推广整体策略，以系统提升工程的形象与品牌为主线，有方案、按步骤的进行2024年小结2024岁末结语！2024年对龙湾别墅而言是不平凡的一年，2.766亿的销售金额、90套的成交套数，圆满实现了我们的预期目标，但对于伟业而言，我们并不满意眼前的成绩，而恰恰关注的是成绩背后的经验与缺乏，为此我们针对2024年的龙湾做了深入分析，在以下与英才同仁一同分享！2024，全城看龙湾的一年2024，品牌与利润共赢的一年2024，大盘气质显现的一年2024，租务与销售并进的一年2006风飞云龙际在汇天下卷：龙飞天2024，龙湾别墅成熟的一年2024年成果测评2024年自我测评2024年横向测评测评结论06营销战略部署2024年实战操盘2024年产品分析2024年客群分析一期存量回忆产品价格预判问卷调研汇整主力客群描述2024年销售策略2024年推广策略二期产品分析目录2024年营销成果2024年营销策略销售策略回忆推广策略回忆测评结论05营销工作总结2006年营销准备2006年市场研判2006北京别墅市场预估2006年区域潜在供应量预估2006年中央别墅区特征研判市场研判虽然北京别墅用地逐渐减少，但国家政策的不确定性及近年来别墅产品的集中供给，使短期市场行情不容乐观经济型别墅继续占据市场主流，但种类更趋丰富，品质将有较大提升；一些的顶级别墅也占取了局部市场份额。市场进一步放量。前期因政策等方面原因推迟释放的工程将逐步入市，加上对2024年奥运的预期，将使更多的工程选择明年入市或放量，2024年别墅市场的竞争将更加剧烈需求呈放大趋势。市区住宅产品价格的继续上扬，周边区域城市建设的完善，消费者居住理念的变化等都将使更多的人选择高品质的郊区住宅，特别是一些小独栋，中小型别墅等自用、投资两宜的产品将会受到越来越多的中产阶层人士的追捧。2024序幕已开！市场行情产品特征供给量需求特征一、区域特征国际化成熟居住氛围和投资特性，还是本区域主要特征二、供应量新盘叠出，供应放量。东隆别墅、胡姬花园、中海柏联别墅、广东城启的别墅项目等都紧锣密鼓地筹备之中，而且现售项目在2006年还会加大供应量，市场竞争进一步加剧三、配套随着新国展、日祥商业广场等系列商业配套，高尔夫球场、棒球场、马术俱乐部等休闲娱乐配套，以顺义区对该区的建设更加完善，本区域将更加成熟，使本区域从郊区化别墅区向城市化别墅区转型四、规划主路全长18.2公里的首都机场南线（京承高速路至东六环路）工程已通过市发改委批复，将于2006年年初开工，07年底建成通车；位于首都机场西顺义区的北京新国展中心已于2005年开建，预计将于2006年9月完工。京承的通车和机场高速北线扩建，再一次加大了中央别墅区的范围（沿温榆河向西北上游，东南下游两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带）四、产品产品呈两极分化，精致小独栋如“龙湾别墅”、经济型别墅和富豪别墅如：“东隆别墅”各领风骚。五、客群海外背景客户仍是主体，但本地客群有扩大趋势市场研判2024年中央别墅区市场预估市场研判2024年潜在供给量预估产品多元化，使客户可选择性广立汤路开展迅速，造成客户分流加大本区域的市场供给量呈现上升趋势，区域内竞争加剧市场研判结论市场研判机遇挑战差异化区域成熟，价值提升产品升级，配套完善新盘叠出，集中放量同质竞争，品质取胜差异优势，赢得市场机遇+挑战2024年成果测评2024年自我测评2024年横向测评测评结论06营销战略部署2024年实战操盘2024年客群分析问卷调研汇整主力客群描述2024年销售策略2024年推广策略目录2024年营销成果2024年营销策略销售策略回忆推广策略回忆测评结论05营销工作总结2024年市场研判2024北京别墅市场预估2024年区域潜在供给量预估2024年中央别墅区特征研判2006年产品分析一期存量回顾产品价格预判二期产品分析2006年营销准备共计存量60套,可售57套,15512.14平米2024年一期存量提列产品分析一期存量产品示意图产品分析注：已售房预留房源未售房源总量存量销售比例面积（平米）地下地上总面积381365.79%84.53—88.14198.36—203.72282.89—291.86销售障碍:临市政路，私密性差，有噪音解决方案:临路移植成树，或做缓坡绿化加高大艺术围墙，形成视觉阻隔效果一期主要产品存量分析A—f类：产品分析…销售策略:统一销售说辞〔局部团购〕，进行销控挤压客户总量存量销售比例面积地下地上总面积291448.28%104.94—111.46233.37—242.2338.31—350.37一期主要产品存量分析B—b类：销售障碍:户型设计不合理，室内层面格局交通动线设计不合理，一层书房利用率较低，其次，新装修的样板间风格不统一、整体性较差。

解决方案:样板间配饰重新调整

产品分析销售策略:深挖户型格局优势，突出卖点；销售过程中进行有针对性的推荐，对客户进行挤压

总量存量销售比例面积地下地上总面积321165.63%104.94—111.46233.37—242.2338.31—350.37一期主要产品存量分析B—f类：销售障碍:总数多，较B-f多出了一间书房，销售面积增加了11.47平方米，并且没有样板间，客户没有直观印象

解决方案:装修毛坯〔简装〕样板间，能够让客户到现场观看产品分析销售策略:针对临湖户型，配合重要时间节点进行促销

二期产品印象户型面积地上局部220—270平米产品分析容积率0.5地上建筑面积32326平米，共134套户型套数地上面积A—f40220平米A—b42221平米B—f19270平米B—b33268平米本地块景观资源较弱，离公园水景较远，两面临路，高压线穿越地块上空，离社区商业配套有一定距离，在推广上存在抗性。二期用地原状较弱产品升级且延续性强，社区配套及园景初步实现。区域建设渐完善，区域认可度加强。开发商趋成熟利好因素强化产品的升级、配套的完善等优势，弱化二期景观与地块的一些不利因素总结二期产品地块优劣势分析指标产品分析优势二期产品优劣势分析客厅面宽加大，公共空间舒适性增加户型平面适当调整，功能性更加完善外立面造型视觉更加柔和

06年社区形象日趋成熟、景观逐步完善产品类型较为集中，特征相对明显，有利于主题推广劣势位于工程地块北端，离公园、水景较远地块内的高压线的影响距离小区商业配套较远产品分析一期存量产品定价产品价格预判为一期结案清盘促销留下更多空间工程进度和现场展现等形象完善不同时段、不同产品，配合不同策略阶段性调价定价分析定价依据价格预测不管采取何外措施，何种调价方式，保持成交价上扬态势一期存量总均价14100元/平方米保障利益一期存量总销金额：2.2亿价格实现为二期销售翻开价格上涨空间二期产品定价产品价格预判伟业操盘经验一期成交分析、二期意向客户分析二期与现状比照定价分析比照分值定价依据价格预测2024年成交均价13818元/平方米二期产品总均价15200元/平方米上涨10%二期总销金额：4.9亿产品价格预判价格变数产品未最终确认：地块、布局、户型、面积等市场及政策变量的不确定因素客户抽样需积累更多意向客户精竟确分析客户需求据伟业研究：二期可实现均价在15200—16000元/平方米之间价格实现2024年成果测评2024年自我测评2024年横向测评测评结论06营销战略部署2024年实战操盘2024年销售策略2024年推广策略目录2024年营销成果2024年营销策略销售策略回忆推广策略回忆测评结论05营销工作总结2024年市场研判2024北京别墅市场预估2024年区域潜在供给量预估2024年中央别墅区特征研判2024年产品分析一期存量回忆产品价格预判二期产品分析2006年客群分析问卷调研汇整主力客群描述2006年营销准备客户分析基本特征产品要求配套需求个人爱好80份问卷调研,62份有效问,53个意向客户客群分析问卷调研瞄准客户，对点行销根本特征客群分析年龄20—2930—3435—3940—4444—4950以上说明6%18%20%32%16%8%以35—45为主,30—34的有明显增多原居住地区域周边CBD及周边望京及亚北外地其它说明35%20%25%3%17%以朝阳东北片区为主，但CBD、望京及亚北等区域客户需深挖职业IT贸易金融证券地产业内商业其它说明26%20%15%13%11%15%以朝阳区主要产业IT、贸易、金融等为主信息渠道网络户外朋友推介报纸业内杂志其它说明8%49%31%0%5%7%以时效性长（网络、户外）渠道和口碑宣传播渠道为主数据汇整客群分析会所功能书吧健身房泳池SPA儿童天地特色餐饮说明11%32%31%10%7%9%对健身场所、泳池有强烈需求商业配套音像书籍便利店超市美容美发医药餐饮娱乐其它说明15%28%11%17%19%10%以满足生活配套要求为主景观配套活水景观景观广场情景小品参予性景点艺术景观其它说明23%13%14%10%19%21%强调生态、自然、水景和人文艺术景观数据汇整产品要求客群分析动机自住投资说明48%52%自住、投资比例相当，对产品综合性要求更高总价需求200—300万300—350万350—400万400万以上说明17%46%25%12%总价为300—350万的经济型别墅，愈来愈受市场欢迎首要因素价格区域与地段建筑设计配套与景观品牌与服务其它说明19%26%17%18%15%5%别墅客户对产品的均好要求更高数据汇整配套需求客群分析业余活动运动健身聚会旅游其它说明23%16%28%13%20%以群体活动为主，有固定的生活圈，注重社交功能个人爱好收藏品酒汽车宠物音乐其它说明26%15%13%10%19%17%追求生活品质，个性特点鲜明，且注重“标签”效应理财观念不动产股票期货其它说明35%32%8%25%不动产在现阶段仍为大多数人理财的首选数据汇整个人爱好客群分析客户来源伸展周边客户、CBD客群\望京\奥北\以周边和CBD客户为主，逐渐向海淀及朝阳南部延伸客户描述客群分析35—45岁朝阳东北片区，并向海淀、朝阳南部等外延扩张IT、金融、贸易行业人员从户外、朋友介绍、网络获到购房信息基本特征对会所及配套以实用性功能为主对别墅产品的景观要求比较高，尤其强调生态和人文和谐对水景有特殊的青睐配套要求地段的具有投资和自住的双重特质，所以受两者的共同追捧愈来愈多的中产阶级选择经济型别墅此类客户更为理性，看重综合性性价比置业需求关注生活品位，注重生活细节个性鲜明，有情趣、有见地接收外来文化，能接受新鲜事物个人爱好2024年成果测评2024年自我测评2024年横向测评测评结论06营销战略部署目录2024年营销成果2024年营销策略销售策略回忆推广策略回忆测评结论05营销工作总结2024年市场研判2024北京别墅市场预估2024年区域潜在供给量预估2024年中央别墅区特征研判2024年产品分析一期存量回忆产品价格预判二期产品分析2024年客群分析问卷调研汇整主力客群描述2024年营销准备2006年实战操盘2006年销售策略2006年推广策略营销策略伟业目标——打造

温榆河畔首席精品独栋

样板社区7.1亿一期：57套二期：134套一期：15512平米二期：32326平米共计：193套共计：47838平米营销策略逐点消化难点分析,分化突破多元营销

多点渠道，租售并举

平稳过渡循序渐进，承前启后小步快跑低幅快升,快速成交整体策略2024年处于一、二期同销的整体局面，一期剩余产品的成功销售、一期业主的顺利入住、一二期价格及营销策略的承接转换，是06年乃至龙湾工程成功的重要根底，而多元化营销模式的全面运用，是支撑上述问题解决的最正确途径。支撑支撑营销策略多元营销大客户老客户自住投资口碑媒体户外网络活动我爱我家伟业资源业内传播卖场销售多元渠道多元客户多元传播多元客户(大客户)方式：锁定意向大客户名单，通过统一邀约，优惠折扣，老带新奖励等方式。设置大客户专项优惠方案，通过大客户直销获得良好销售成绩。大客户营销目标锁定思科微软……营销策略CiscoSystems,Inc.思科系统公司是互联网设备供给商，是美国最成功的公司之一。1990年上市以来，思科公司的年收益已从6900万美元上升到2001财年的222.9亿美元。公司在全球现有36000多名员工，其中亚洲地区超过3000名。思科公司1994年8月在北京成立办事处。10多年来已经跻身思科全球前五大市场，在思科的全球战略中占据着举足轻重的地位。营销策略——思科〔中国〕有限公司大客户成功案例1、他们具有全球的视野，对生活品质的要求很高，非常注重细节。2、他们具有非常主动的理财意识，投资性消费是他们置业的主导思想，投资置业占有至少40％的比例。由于他们一般是长线投资，因此，对于物业的租金水平及出租率非常关心。即使是自住，他们也非常关心工程的投资回报。3、面积在200-300平方的经济型独栋别墅，由于具有较高的产品品质和性价比优势，是他们投资置业的重点。4、他们对于温榆河的区域价值有着较高的认可度，对于区域的未来也有着良好的预期。5、他们置业的从众心理非常明显，往往是公司里有一个或几个人购置，可以影响公司里很多人的置业倾向。目标大客户特征1、1985年成立，中国第一家中美合资的高科技企业。业务范围涵盖IT根底设施、全球效劳、商用和家用计算以及打印和成像等领域，客户普及电信、金融、政府、交通、运输、能源、航天、电子、制造和教育等各个行业。

2、公司总部位于北京，已在国内设立了九大区域总部、28个城市办事处、37个支持效劳中心、超过200个金牌效劳网点、惠普商学院、惠普IT管理学院和惠普软件工程学院，现有员工3000多人。相关大客户名单：中国惠普有限公司应用方式：感情维护：活动、回访、效劳、物业跟进入住细节：提前验房、统一收房、产品手册配套联动：待遇优先、成熟入住倾听机制：倾听老客户的声音，重视客户满意度奖励机制：老带新政策加强客服机制：租务效劳、装修效劳、家政效劳营销策略多元客户(老客户)老客户介绍新客户在来电、来访、成交数量中比例最高并有逐步增加的趋势；06年6月二期推出与一期入住同时进行，老业主口碑效应对后期销售至关重要。多元渠道(5i5j)营销策略强大网络资源优势网站月访问量200万人次全国设点400多家170家连锁店遍布全市呼叫中心—“房产一线通”热线月接听量5万人次营销策略工程位置列图国际港店夏都店鹿港店静安庄店三里屯店团结湖店四惠店建国门店富贵园店方庄店千鹤店春秀路店蓝堡公寓店万达公寓店国贸店苹果社区店目前东边区域我爱我家已有50多个网点分布。其中有十七家高档公寓店，2024年方案再开50家左右的公寓店。我爱我家对北京房地产二级市场客户进行分级管理，以客户为核心开辟高档客户专业效劳店，专客专项效劳，到达资源的有效利用和客户资料的合理统计，全面覆盖北京。本工程能够充分利用这些网点作为工程的外围市场推售渠道，建立起庞大的直销系统，随着06年本工程租务市场的使得工程租售联动触手可及，同时最大限度的覆盖全城。应用方式：多元渠道(伟业资源)营销策略数据库升级不断扩充的伟业数据库，随着高端客群地不断增加以及升级客户〔如世贸国际公寓、通用时代业主等〕的增多，且较高的成交率将对本案的销售起着强有力的促进作用。>3000组高成交率67%低客户本钱0本钱多元渠道(业内传播)营销策略客户特点对建筑有理性认识，对本案的接受程度高购置意向绝对理性，对原创立筑情有独钟有圈子效应，间接购置、屡次购置时机较高。公关互动：编制业内人际网络，定期开展业内论坛有效利用本案上下游资源奖励配合：折扣赠与、效劳优先、成交返利等应用方式2024年，尊荣乍现推广策略推广主思路示意图以塑造工程形象为主线，以销售节点为诉求展开全年推广工作，连贯系统地树立工程品牌形象，最终凝聚为本案的核心竞争力，展现龙湾大盘气势。点线面立体大盘气势力迈学校奠基二期开盘温泉试用商业街开放会所体验一期入住提升形象促进销售获取利润树立品牌推广策略5个提升形象、销售、品牌三点一线产品形象提升开发商品牌提升客户来访量提升来访成交率提升市场认知提升3大联动一期与二期联动租务与销售联动配套与景观联动策略实施——主题活动为主，其他媒体组合出击3600全包围攻势3600活动户外网络组合媒体业内传播海外形象整合建议升级，由形象到本质二期案名建议承接一期工程形象，并在此根底向上拔升；案名组合形式灵活，与一期案名可分可合；琅琅上口，有别墅意境；与二期产品特征相关联全局观，考虑三、四期案名的延续性；彰显大盘形象。命名原那么：案名建议一：皇帝被称为真龙天子，“天〞与“龙〞有着一脉相承的延续性，可以充分彰显工程的尊贵气质和中式风韵。“郡〞是古代城市的称谓，可以传承“龙湾〞的中式韵味。“天郡〞可以表达天子骄子聚居地之含义，不仅韵味十足，而且可以充分表现工程的大盘气势。形象整合建议天郡龙湾Ⅱ案名解析：龙湾Ⅱ这样可以充分利用龙湾一期工程建立的品牌知名度和市场影响力。案名建议二：案名解析：龙湾工程面市时间并不很长，市场推广的力度也不是很大，还有很大的潜力可挖；二期工程只是龙湾一期工程的升级版，完全可以继续使用原有的“龙湾案名，只不过广告语要重新推敲，以实现形象的拔升。云谒·龙湾谒，告也。——?尔雅?“谒〞还有请求和拜访的意思。“云谒〞，化自：水流湿，火就燥。风从虎，云从龙。——?周易.乾?长桥卧波，未云何龙？复道行空，不霁何虹？——唐.杜牧?阿房宫赋?表达天下万物滋生，相生相克的规律。案名建议三：形象整合建议案名解析：二期SLOGAN建议突出中央别墅区或温榆河的地段特征；落脚到产品或社区独买优势；有别于区域内其他表现手法；与工程整体形象一脉相承；符合目标客户鉴赏习惯；契合客户利益点，突出气势。形象整合建议SOLGAN原那么：世家尊邸，阅览百年SLOGAN一：“世家尊邸〞可以充分表现工程的深厚人文底蕴和贵族血统。“阅览百年〞表现工程是一个不朽的经典建筑，历经百年，弥足珍贵。整体给人感觉大气而又张力十足。形象整合建议SLOGAN解析：雕刻温榆河独栋时光SLOGAN一：“雕刻〞表达的是一种精神，是一个细节完美主义者对品质的不懈追求；“温榆河〞表现工程温榆河中央别墅区的显赫区位优势；“独栋〞是工程的一大特色，可以充分表现工程的高品质与高性价比；“时光〞强化工程的专属气质，表现一种专属的上流生活方式。形象整合建议SLOGAN解析：SLOGAN二：“中央别墅区〞表现工程温榆河中央别墅区的显赫区位优势；“独栋〞是工程的一大特色，可以充分表现工程的高品质与高性价比；“私享〞强化工程的专属气质，拥有它，就是拥有一种专属的生活方式。形象整合建议SLOGAN解析：中央别墅区，独栋私享温泉别墅活动实施建议2024年推广活动筹划思路阶段划分时间节点工程节点活动目的活动主题一期强销二期策略整合期2006年1月-2月月初二期样板间封顶双龙戏珠：一期/二期有效整合，相互拉动，一期已销售促进为主要目的，二期以形象建立，客户积累为主要目的。1.新春嘉年华，购房欢乐“颂”（龙湾志禧，封顶*峰顶）一期收官二期预热积累2006年3月-5月3月二期开工,公园及售楼处改造完工,客服中心成立，力迈学校奠基1.VIP尊荣，360度全程贴心服务说明会（3600尊荣体验，VIP金卡承诺）2.诚意金卡，一诺万金:开盘促销配合5万抵8万诚意金卡认领（8万〉5万？NO8万=5万）二期开盘热销期2006年6月-8月1.一期入住2.公园改造完工3.商业街示范段开放4.二期样板间开放5.温泉试运行潜龙在渊：以二期的形象拔升和客户有效互动为主要目的，同时注意品牌形象和有效客户的积累。1.风行国际，落户龙湾：龙湾商业街名品/名店展示（龙湾时尚街区，领略万国风情）2.龙湾尊荣，你我共享：温泉体验，二期样板间、公园实景展示（龙湾·饕餮国度）二期稳定期2006年9月-11月9月二期封顶10月会所试运行1.纸短情长，饮水思源：9月一期客户回访，中秋贺卡发放2.一杆进洞，高尔夫邀请赛：10月“体验龙湾”（会所开放）主题活动（绿意枫情·高尔夫）二期销售调整期2006年12月-2007年1月神龙摆尾：以销售促进为主要目的，加快销售进度；同时加强与客户的深入沟通