金域嘉园项目投标报告

1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产参谋〔中国〕有限公司所有，未经世联地产参谋〔中国〕有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。谨呈：廊坊华远房地产开发公司领航廊坊、铸就精品——华远·金域嘉园工程投标报告2024-01-15报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景万庄区新奥艺术大道廊万路和平路广阳道主城区银河大道104国道京津塘高速西外环路自然公园区CLD步行街商圈廊坊城区分为低端认知的安次区〔老城区、环境差〕和本工程所在的高端认知的广阳区〔新城区，开展迅速〕；地处廊坊CLD〔中央生活区〕，该片区目前由多个中高端居住区〔管道局总局居民区等〕，第5、6大街等组成的步行街商圈，以及人民公园〔城区内最大的绿化用地〕组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育综合需求，是廊坊人心目中最具生活品质、人文内涵和生态环境的居住片区，未来将吸引更多的城市精英进驻；西侧为占地190万㎡的自然公园片区，自然环境优越；北外环路京廊轻轨(规划中)开发区西侧为银河北路，南侧为广阳道：银河北路广阳道银河北路：双向8车道，向北连接104国道，向东连接京津塘高速，是北京到廊坊的两条必经之路，40分钟可达北京国贸商圈；广阳道：双向6车道，城市北部主干道；公交交通：公交线路：12路快线、13路环线、16路、3路、5路、7路可快速通达文化艺术中心、会展中心、火车站〔广场〕等城市重要功能区以及明珠大厦等城市核心商业区。银河北路广阳道步行街商圈距中医院(三甲)仅450米；距离第六大街仅500米；距离人民公园仅800米；碾子营小学建安医院第六大街第五大街明珠广阳店中医院人民公园天都大酒店公交车站公交车站滨海宾馆博爱儿童医院禧隆大酒店蓝天医院青龙井茶楼燕青大酒店廊坊图书馆5min10min20min区域内现有配套以满足主流日常生活需求为主；消费类以餐饮业和酒店业为主；生活效劳配套中以美容美发、建材、食杂店为主；步行十分中之内有三家医院，其中中医院为三甲医院；运动健身类配套缺失；万国大酒店亿万家超市鑫春酒店天太宾馆小区入口处两块滚动广告牌北侧高压线北侧单车道小路，路况较差天都大酒店〔准五星〕新兴大厦〔写字楼出租〕管道大厦〔城区地标建筑〕西侧现有宣传城市形象围挡广阳道银河北路1、规模偏小，容积率适中，属城市主流社区；2、商业规模较大，占社区总规模的30%；3、商业及非配套公建增强本工程复合功能；C1:三居布局合理，卧室私密性好，赠送面积较大，有飘窗、阳台等附加值。C2:南向户型，布局合理，赠送面积大，阳台面积大，采光效果好。A:四居布局合理，南北通透，有私家电梯，两个卧室有独立卫生间，飘窗面积大，附加值较高。C1C2A端紧邻城市主干道广阳道和银河北路，交通便利；位于城市核心区，区域价值认知高；步行尺度内，商业、休闲、教育、医疗城市级配套一应俱全；本体情况——区域层面工程层面产品不具绝对优势，且有可提升空间；含大规模商业及非配套公建，工程综合性强，属复合功能社区；工程根本素质处于市场主流水平，并不具备绝对领先优势城市核心区、中小规模、中等密度的主流居住社区报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景社会财富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，仅管道局与局部从事新兴产业者财富水平较突出；城市经济增长较快，产业结构逐渐优化，经济增长点多元化；处在京津冀城市群核心地带，未来城市经济开展具有广阔空间；城市背景人们对经济开展前景看好，整体消费信心增加，但消费层次较低；社会消费产业结构升级带来大量外来人口，房地产市场存在大量刚性需求；人口变化经济开展财富结构经济快速开展对房地产市场开展总体利好，但消费水平与财富结构是制约因素廊坊近几年间廊坊先后兴建了国际会展中心、国际展览馆、华日展馆等一批现代化展馆。

廊坊已经举办了中国国际管道展、东北亚暨环渤海国际商务节和中国北方农产品交易会等一批展会，以及环渤海合作机制会议、东北亚暨环渤海国际合作论坛等具有影响的会议。廊坊在京津冀城市群中的优势：地处京津之间，距离京津较近，处于京津冀城市群核心地段；交通运输便利；城市可开发空间较大，有利于商务效劳、会展、高科技工业开展。北京天津“十五〞期间，廊坊从北京引进资金191亿元，占全市引进省外资金的60%。2024年，中国最大通信设备供给商——华为技术有限公司，明确把北方产业基地放在廊坊。将逐渐形成600亿元销售收入的生产规模。2024年，廊坊市人均GDP增长率达17.4%，2024人均GDP值达2.59万元，已比2024年的1.08万元翻了一番还多。2024至2024年，廊坊市GDP呈快速增长趋势；2024年受金融危机影响，GDP增速随有所放缓，但增长率仍达11.8%，高于10.1%的河北省平均水平。廊坊市GDP及增长率廊坊市人均GDP及增长率05年以来，农业产值比重逐步下降，在保证第二产业良性开展的根底上，第三产业比例不断上升，三大产业结构逐步优化。2024年，六大主导产业：电子信息、汽车零部件、木材加工及家具制造、金属制品、食品加工、会展旅游业经济总和占全市经济总量46%。2024年，廊坊市的效劳业增加值为326.6亿元，比2024年增加59.4亿元；增长率高达18.1%，占GDP比重31.1%，比2024年提高了0.9个百分点。廊坊产业结构变化高新技术产业现代效劳业电子设备及元器件生产电子信息科研及效劳软件开发现代物流业会展经济效劳外包业特色休闲旅游业……其他产业经济增长点廊坊市人口增长情况自04年至08年，人口净增加21.1万人。其中外来人口增长达6.9万人，占人口增长比重为33%。除05年外，外来人口曾逐渐增加趋势，并且人口净增长量的30%以上。04-08年新出生人口量逐渐增加。反映新婚人口量呈增长趋势。廊坊市近年出生人口量外来人口增长速度与占人口增加量比重呈双重增长趋势；新出生人口量逐年增长，反映新婚人口数呈逐年增长趋势。人口增长的两个趋势：外来人口增长新婚人口增长带来住房刚性需求廊坊市人均可支配收入与人均消费支出随GDP增长呈持续增长趋势，其中2024年人均消费性支出增长率超过人均可支配收入增长率。廊坊市人均收入及消费情况比照河北省地级市08年社会消费品零售总额对比2024年廊坊社会消费品零售总额在河北省11个设区市中排第3位，增幅排第4位。社会消费呈持续上扬态势。人均消费性支出增长较快，显示社会消费观念有较大变化，居民消费信心上涨。食品与服装消费合计占总消费性支出的42.7%，消费层次仍然较低。廊坊城镇居民消费结构“金字塔〞型结构廊坊市第二产业占社会总体经济水平总量较大，管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。管道局相关、IT、金融、会展、商务效劳等收入水平最为突出。2024年1-9月廊坊城镇居民人均工资累计为21600元，月均2400元。第二、第三产业从业人员人均收入水平整体差距较小。2024年1至9月廊坊市分行业平均工资累计比照管道局中层以上领导、下县私企老板、政府企业高层公务员管道局职工、城区个体户、公务员、医生等白领、教师、工人等中国买下“世界〞摩根士丹利、VISA、力拓……中国的收购者——他们的保险柜里全是国家资产——不停的签下越来越大胆的合同数据来源：SDC；ThomsonReuters只统计2000万美元以上的交易，2000年以来各年份中国收购的价值‘08‘06‘04‘02200亿100亿50亿NO1.140亿

RioTinto9%中国铝业2008年NO2.75亿AddaxPetroleum中石化2009年NO3.56亿StandardBank20%工商银行2008年NO4.50亿MorganStanley10%中投2007年NO5.41亿PetroKazakhstan中石油2005年金属、采矿36能源32金融1811电子8运输6制造3食品、饮料3医疗3软件2电讯“〔扣除价格因素〕今年消费到达了历史最好的水平。〞——市场体系建设司司长常晓村。09年中国消费市场在全球消费低迷的情形下一枝独秀。对于新兴的网络购物，邸建凯称，今年前三季度，网络购物金额已达1689亿元，同比增速达90%以上，预计今年全年可以到达2600亿以上据统计，今年前10个月，全国社会消费品零售总额同比增长15.3%，扣除价格因素，实际增速到达历史高点的17.2%。其中，10月份，全国社会消费品零售总额同比增长16.2%，比上月加快0.7个百分点。继续适度宽松政策将推动楼市持续增长；廊坊市场稳固开展，市场处于优质上升态势；市场现状本地市场需求为国家鼓励与支持需求，不受打压；房产政策政策导向一线城市不断高涨的房价，带动本地市场上涨预期；价格带动房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；06年华为、富士康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加；2024年廊坊固定资产投资在河北省排第4位。房地产投资与固定资产投资比较截至09年3季度廊坊市人均GDP为28600元〔约合4200美元〕：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，开展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。房地产开展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准2024-2024年，廊坊市商品住宅供需根本维持平衡；从2024年开始，销售量大于竣工量，说明需求量已经大于现房的供给量；廊坊市场从现房市场转向期房市场；廊坊市商品住宅销售量与价格水平总体增长较快，增长率较高，但绝对量较低；受宏观经济影响小，市场低迷时期量价依然上涨，说明更多的是刚性需求。廊坊市商品住宅供销比照聚焦09年中央经济工作会议，透视10年楼市开展货币政策：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。消费层面：扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用；加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。户籍政策：积极推进城镇化，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。中央定调10年继续适度宽松，楼市持续增长！政府政策：

遏制投机购房行为，而非打压正常投资行为明年政策风险加大，投机购房导致的房价过快上涨成为首要调控对象，豪宅市场明年必将受到政府严格控制“要把保障性住房建设放在房地产业开展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广阔中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康开展。〞------温家宝总理11月28日上海视察工作政策收紧逐步展开，局部优惠政策即将到期网易搜狐新浪供不应求地价高涨宏观背景国家开展方向解决本区域房地产市场的制约因素市场趋势在现有良性开展根底及大势鼓励下，前景大好宏观支持下，工程平安度大幅提升！报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景当前在售热点工程：第九园江南水郡华夏奥韵银河逸景华夏奥韵银河逸景紫金华府第九园馨视界江南水郡东日瑞景凤河公寓翰林名晟位置：武警学院以南，九天镀锌板带有限公司以西；建筑类型：15层塔楼、4-5层洋房；容积率：1.2；户型：130-170㎡三至四居200-226跃层特点：中式园林；当前均价：一期6300元/㎡左右，二期6500-6600元/㎡，三期6400元/㎡根本信息：广阳道西外环光明西道爱民西道特色主题景观的打造：墨池洗砚、临桥羡鱼、民间华表、福池纳财……特色花卉的打造：玉兰、海棠、月季、迎春、榆叶梅……特色装饰的打造：万字之花纹饰、冰裂纹棂格……4-5层洋房产品市场中较为领先二期三期商业商业内部福利房会所一期销售:08年7月09年1月08年9月二期入市〔160套左右〕

09年7月10年1月09年7月三期入市〔48套〕

一期6300元/㎡左右，二期6500-6600元/㎡，三期6400元/㎡；三期销售前蓄客时间到达了3-4个月，09年8-9月销售状况较好在30套左右，平均月销售20套左右，10月销售速度有所下降；当前月均销售20套后期无房源四室两厅两卫169-173㎡三室两厅两卫141-143㎡5米开场大客厅主卧附带卫生间南向大客厅阳台阔卧室全开窗设计；5平米大客厅连通南向阳台；厨房连通餐厅，旁设大阳台；为了满足功能性的实现牺牲了局部卧室的面宽，舒适度下降室室明窗无暗房；5南向主卧和客厅采光性较好；为了满足功能性的实现牺牲了局部卧室的面宽，舒适度下降请陈鲁豫来主持会所启动仪式“宅运文化节〞天一书院开幕赞助央视“寻宝〞走进廊坊客户答谢会邀请女子12乐坊客户特点：年龄特点：主要集中在40-45岁之间；来源：60%来自市区内，30%来自外县，10%北京和天津；职业特点：政府部门、工建局和管道局，小区住的有纪检委书记、公安局长和工建局的领导等等；付款模式：一次性付款比例为50%；置业目的：自住为主，居住环境改善，北京和天津以投资为主；关注点：中式风格、园林景观、低密度、品牌开发商、产品形式。客户语录：“小区的环境是我购置这里的主要原因，另外这种中式的风格显得很有档次，做的很精细，我非常喜欢……园林做的不错……华夏的知名度很高，无论是产品和效劳都做得不错，我还是很认可……〞位置：迎宾大道与西外环交口西北侧；建筑类型：板楼、塔楼；容积率1.8；户型：56㎡一居76-88㎡二居88-125㎡三居137㎡四居；当前均价：5100-5200元/㎡，最贵的5300-5400元/㎡根本信息：人工湖下沉广场各园林组团园林包装了的政府绿化带下沉广场、人工湖、江南园林组团一中师范学院十中八中12345678910141312111517191816一期二期三期09年7月09年8月8月二期入市〔900套〕09年10月09年9月09年11月开盘5#、6#、18#09年12月10年1月三期当前均价5100-5200元/㎡，最贵的5300-5400元/㎡一期已售罄，二期共900套左右，8月开盘至今已销售70%，平均月销售接近300套左右；8#、12#10月入市，目前只剩一层和顶层。5#、6#月底开盘，目前已认购40%，18#12月开盘，预计年底售罄，三期明年上半年入市；销售:10月开盘8#、12#月均销售接近300套三室两厅一卫90㎡二室两厅一卫76㎡南向客厅连接阳台南向卧室配合大拐角窗户型很好的满足了功能实现；户型方正，明厨明卫设计是其亮点；局部空间太小，舒适度不够，如厨房等；户型很好的满足了功能实现；南向卧室，东南向大拐角窗采光较好；北向客厅，采光性差；7月一期入市592套“寻找江南梦里水乡“摄影征集活动销售现场高品质物业效劳客户特点：年龄特点：主要集中在25-30岁与40-50岁之间；来源：60%来自市区内且大局部是来自本区域的客户，20-30%来自外县，10%来自北京；职业特点：购置小户型以本市工薪阶层为主，外县的老板级人物倾向于大户型，北京的客户也是以年轻白领为主，倾向于总价在50万左右的房子；付款模式：一次性付款比例占10-20%；置业目的：本市和北京的客户以自住为主局部外县的有投资的意向；关注点：品牌开发商、小区环境、园林设计、物业效劳、性价比客户语录：朋友一直推荐我买荣盛的工程，说做的不错，之前君兰苑犹豫了没买到，现在涨价了很懊悔，赶紧买了这里，看过之前他们做的小区，环境很好，小区也不乱。“我很喜欢社区里的环境，户型也不错……荣盛的物业效劳不错……〞位置：广阳区，西外环东侧、北外环南侧；建筑类型：板楼、洋房；容积率：1.8；高层：90-120㎡二居，110-135㎡三居，150-160㎡四居洋房：130㎡平层200㎡跃层均价：高层5300-5800元/㎡，洋房6700-6800元/㎡根本信息：运动主题，打造廊坊市的运动中心：会所4层，1个篮球馆，7个羽毛球馆，16个乒乓球馆运动场馆退台设计，下沉庭院，产品形式领先廊坊市场；退台下沉庭院运动场馆一期二期09年9月09年10月11#、12#、13#入市09年11月洋房和高层的销售团队是分开的，洋房高层各占4-6人加商业总体销售在15人左右；高层17#开盘当日销售70%，到11月14日销售80%，平均周销售14套，平均月销售56套；洋房9月26日开盘至11月14日共144套全部售罄平均月销售96套。14#〔洋房〕、17#入市销售：高层月均销售56套；洋房月均销售96套入户花园设计下沉庭院成就地下室采光大尺寸活动室主卧配有专属的衣帽间和卫生间南向客厅南向卧室下沉庭院设计地下室采光较好；地下层活动室设计；首层入室花园，超大客厅；首层无南向卧室；69㎡两室一厅〔高层〕150㎡跃层〔洋房〕户型均很好的满足了功能实现；户型方正，无浪费空间；主卧大窗户设计；由于过分的考虑功能性，导致舒适度不够；运动主题示范社区挂牌仪式及运动会所运营商意向签约仪式“华夏·奥韵杯〞2024年元旦长跑比赛活动“华夏·奥韵杯〞廊坊市迎省运联通高端客户羽毛球大奖赛售楼处气派并且极具品质感，引入投影、LE屏等先进设备，领先廊坊市场客户特点：来源：购置洋房的主要是本地支付力强的和来自北京天津及外县的客户，购置高层的以本地工薪阶层为主；职业特点：政府单位、私营老板；付款模式：一次性付款比例占40%；置业目的：自住为主，投资类客户倾向于高层；关注点：开发商品牌、运动中心、性价比销售代表语录：“客户主要是认我们的品牌和本工程的配套……价格我不认为高，因为这是广阳区的工程，在廊坊广阳区的价格还是要高于安次区的，一般人们都愿意到广阳区来买房子……〞客户语录：“洋房的这种下沉庭院我很喜欢，我知道在北京很多但在廊坊还是很少见的，这里的运动场馆很多，下班之后能和家里人一起打打球还是很好的，周边配套也很完善，未来开展的前景也很好，有升值的潜力……〞位置：银河北路98号；总建筑面积：2万㎡；建筑类型：9层、14层、16层板楼；产品：90-117㎡二居，120-134㎡三居；当前均价：6200-6300元/㎡。根本信息：人民公园银河北路广阳路第六大街第五大街明珠大厦〔廊坊认知极高的大型商业〕；东面紧临着400亩的人民公园〔廊坊最大的免费公园〕；北侧紧邻着第六大街和第五大街〔商业娱乐中心〕；周边有廊坊市中医院〔廊坊最好的医院之一〕；周边配套：人民公园第六大街中医院明珠大厦明珠大厦123456入市时均价5900元/㎡，当前均价6300元/㎡；2024年5月开始销售，前期认购到达50%，其中偏小的户型比较受欢送；共有房源324套；销售：09年5月09年6月09年7月09年8月09年9月09年10月09年5月入市〔324套〕

09年11月月均销售40-50套三室两厅两卫128㎡三室两厅一卫119㎡双南向卧室满足当地客户需求巧妙玄关设计双南向卧室极为舒适南北通透，功能实现性强；双南向卧室，很好的提高了采光和舒适度；客厅的采光性不强。南北通透，功能实现性强；双南向卧室，很好的提高了采光和舒适度；客厅为北向小窗户，的采光性不强；无套间设计，人性化不够。客户特点：年龄特点：主要集中在40-50岁之间；来源：主要来自市区内，少局部来自外县，北京和天津的客户极少；职业特点：政府部门和做生意的比较多，管道局的极少，教师等事业单位客户极少，只有2-3户；付款模式：贷款的占到70%；置业目的：自住为主，居住环境改善，为儿女做婚房；关注点：地理位置和周边配套、户型实用，功能性强。工程经理语录：“买我们这里的客户主要是做生意的和政府部门科级以上干部……这里不是管道局系统的主要居住区，所以来自管道局的客户较少……目前廊坊的客户主要的还是对户型的功能设置比较在意，希望在面积不大的情况下也能多出一些房间，舒适度方面相比南向客厅更在意南向卧室、……我们这里的户型设计的有点大了，有很多客户来打听70㎡的两居和90㎡的三居，这个区间的户型再有200套也能卖了，而且每平米能多卖200-300元，主要是总价的原因，这里总价50万对客户是一个坎……〞房产市场仍处于初级开展阶段，产品侧重于功能实现；市场板块认知清晰，城市核心工程地段优势明显，价值认知较高；客户主要集中在廊坊，低支付能力刚性需求客户为主力；市场分析总结房地产市场稳定开展，但趋于内向型：核心客户重要客户外围客户管道局系统，外县老板本地政府部门干部，本地私企老板来自北京、天津的投资或自住，工薪阶层管道局中层以上领导、下县私企老板、政府企业高层公务员管道局职工、城区个体户、公务员、医生等白领、教师、工人等

本地中上财富层级目标客户城市核心高认知地段综合体高附加值/舒适/功能满足型产品报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景面对内向型的市场，做为外来开发商，实现难度较高目标解析保证进入廊坊的首个工程平安操作首次亮相廊坊市场，实现品牌影响力创造开发商品牌在廊坊市场的良好口碑实现路径1.平安翻开廊坊市场，实现品牌日后在廊坊区域的可持续开展去化量80%9.6万㎡15个月6400㎡/月约占整体市场的1/4廊坊市场年均消化量30-50万㎡〔15个工程左右〕消化速度位于市场前列目标实现具有一定挑战！三级市场：二级市场：全市三级市场月成交数字相当可观〔链家月均20-30套；1+2月均成交30套左右；顺驰月均30套左右；小公司10套左右……〕目标解析2.销售期15个月内实现整盘消化80%，月均销售60套左右目标之下的关键问题1.如何在双重竞争压力下赢得市场“领跑〞2.如何在根深蒂固的多个本地品牌中占有“一席之地〞报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景区位产品属性都会核心区都市属性、全生活商务配套优势产品系面积控制合理,户型方正实用,有一定附加值综合体效应明显高附加值住宅+精装公寓+商业+写字楼工程核心竞争力提炼区域共享价值区隔于区域外工程工程独特特质差异化竞争的核心发力点形象定位形象定位：都市核心，欧式风情时尚生活区SLOGAN：享受都市生活乐趣——工程调性：特色、自由、创新、开放金域嘉园——即刻享受都市升级生活

以绝对时尚现代的设计元素进行形象塑造时尚先锋者的即刻体验地，都市化的生活标杆地！以最流行的都市化的语言进行沟通以最直观的方式提供即刻体验的场所全方位立体化打造都市生活的标杆场地繁荣时代的消费特征：联通版iPhone在世贸天阶举行首发会现场异常火爆新宝来—小排量MG6—流畅的外形苹果iphone据某杂志报道：联通版iPhone销售第一个10万部，用了40天，而第二个20万部却只用了20天，实现2500部飙到1万部，从而在2024这一“3G元年〞的岁末销售速度暴涨了4倍知名调研公司J.D.Power亚太公司一项调查显示，中国消费者在买车的时候从关注车的性价比、功能性，逐渐向更加关注汽车的外表、品牌、附加值、性能等转化。对营销提出要求：出位、吸引眼球、形式创新关注功能之上的软性价值关注功能的平民时代逐渐远去，关注功能之上的软性价值是繁荣时代主要消费特征成功案例案例借鉴规律发现繁荣时代如何营销价值最大化案例借鉴地理位置：北京市朝陽區三里屯路11號院1號樓占地面积：5.2万平米建筑面积：17.2万平米开发商：太古房地产有限公司2024年招商，2024年5月入住拥有全球最大的Adidas环球店\国际著名品牌Montblanc和Sephora全国最大专营店是太古地产首个在中国内地落成启用的零售工程三里屯village〔太古广场〕特色建筑设计与国际化文化元素。三里屯VILLAGE是一个大型开放式购物区，是一个抛弃传统商业模式，集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间，是一个以人为核心的开放式人文风气汇，是一个融合了各种创想、潮流和风俗的人文会聚地。10月30日风气V生素时装秀引领京城秋冬潮流10月24日-11月30日“为坐而设计〞大奖赛作品展2024年8月18日-2024年1月“原创界〞在三里屯VILLAGE……香港太古集团+国际品牌环球店引入。三里屯VILLAGE南区云集了众多品牌旗舰店：Artini、Columbia、LACOSTE、Levis、Mizuno、SteveMadden……数量和规模在全国都首屈一指。adidas全球最大的旗舰店，中国首家Apple和Fossil专营店，Puma全亚洲最大旗舰店……华润·幸福里世界500强云集世界级银行总部星级酒店云集顶级时尚圈国际级商业中心世界级

金融中心甲级写字楼君悦酒店、香格里拉酒店木棉花酒店、万德酒店晶都酒店、富临酒店…华润大厦、地王大厦国贸大厦、世界金融中心嘉里中心、中信大厦万德大厦、京基金融中心…万象城购物中心、金光华广场中信城市广场、地王信兴广场深圳免税商场LV、Hemes、Cardier、Gucci、Prada劳力士、伯爵、宾利、保时捷…中银、工商、交通、农业、建设、招商、中信、平安、深发、广发、民生、汇丰、渣打、大新、永亨…沃尔玛、IBM、马士基、四大会计事务所通用电气、家乐福、富士通、友邦、施耐德…中国深圳金融中心区这里，就是世界财富最聚集的区域，天生就被人仰望案例借鉴幸福里展示中心共两层，细分为8-10个区域，每个区域分别阐述不同价值点；打破传统接待流程，采用封闭式接待流线，在每个环节通过不同价值点的讲述给客户充分洗脑，增加脉压；整个接待流程充分结合模型和工程影视片，从不同角度灌输整体价值体系。采用单批接待模式，给客户充分尊贵感幸福里展示中心由香港著名设计师张智强量身设计制作，华润集团耗资1000万倾力打造创新表现+震撼感受——深圳首创，封闭式展示中心。万象城全球各大奢侈品牌、君悦酒店联合举行“招商成果发布会〞华润︱幸福里“幸福城市〞艺术展华润︱幸福里携手万象城FashionShow时尚艺术周荷兰银行梵高贵宾理财讲座华润幸福里，?赤壁?专场答谢观影会顶级品牌新品全球同步发布，国际顶尖名模登台走秀嫁接流行趋势+时尚元素——让价值感超越产品本身。“幸福城市〞艺术展华润中心“因城市而生〞招商成果发布会荷兰银行梵高贵宾理财讲座豪华亿万名车鉴赏：劳斯莱斯、宾利、法拉利……?赤壁?专场答谢观影会特色建筑设计与国际化文化元素。——新鲜，创新香港太古集团+国际品牌环球店引入。——品牌嫁接震撼感受——深圳首创，封闭式展示中心。——出位嫁接流行趋势+时尚元素。——超越价值借鉴启示：高消费时代之下，价值营销发生的重大变化繁荣时代，是一个眼球经济的时代，谁能抓住消费者的目光，创造出活色生香的生活场，谁就赢得了市场！以事件爆点串联整个营销活动安排，配合有效推广，时刻吸引群众关注，让群众认识开发商，深入了解工程。事件爆点“强迫，你必须知道我！〞动作与流行产品的对接，让工程成为区域中时尚潮流的发源地OnetoOne的会员效劳随时为您提供帮助的零售店员私人购物效劳全程体验创意体验引领时尚，客户感受未来生活特色体验馆开放方案：引爆点：配合工程销售进度及价风格整节奏，逐步亮相售楼处中专设的系列体验馆，让客户提前享受未来生活乐趣话题：体验未来智能生活时尚娱乐鲜体验xx体验馆开放让你多一种生活享受互动地面互动背投电子书各种时尚创意体验馆的参加，将未来生活呈现眼前，同时让客户参与互动，提升客户感受！根本保障常规动作动作时刻吸引群众对开发商的关注，让群众了解开发商，树立群众对开发商的信心2024年1月2月3月4月……10月5月目的：多方面、多角度渗透，树立开发商品牌形象。时间：2024年1-3月位置选择：户外广告牌、道路旗位置选择：重点道路两旁、目标客群聚集地周边、主要商业区楼体大户外等〔如以下图，重点道路包括银河大道、广阳路、步行街商圈两侧道路等〕；巡展、宣传立牌位置选择：人流聚集的大型超市、商场、酒店启势期户外形象出街新奥艺术大道和平路广阳道主城区银河大道西外环路步行街商圈北外环路启势阶段蓄客期逐步释放工程信息、引发群众持续关注，同时增加直接推广渠道增加客户量。2024年1月2月3月4月……10月5月蓄客阶段时间：2024年3月-4月底阶段营销重点：节点性活动+直效渠道阶段营销关键点：直接、高效传播、吸引力营销活动安排：原那么：重大营销节点型活动、主要目的是聚集人气、提高影响力；具体活动：售楼处开放、样板房及示范区开放推广渠道：配合活动类：新闻、报广、软文、电视〔配合活动节点安排集中投放〕；户外形象出街：同启势期〔局部巡展等需要增加引导客户到工程售楼处的环节〕；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销售楼处开放建立品牌联想，稳固开发商品牌、树立工程形象与品牌合作伙伴签约、增强公众对工程信心。目的：持续吸引媒体及客户关注，释放工程信息。时间：2024年3月推广配合：以新闻稿、软文、电视新闻等新闻性报道为主，重点是释放工程信息。直效渠道开始投放：包括短信、DM、团购、圈层营销，向目标客户释放工程信息，吸引客户上门。2024年1月2月3月4月……10月5月蓄客阶段合作伙伴热销期工程盛大开盘、释放热销信息，稳固客户对工程购置信心。2024年1-3月4月5月6月……10月7月热销阶段时间：2024年4月底—6月阶段营销重点：节点性活动+直效推广渠道阶段营销关键点：热销信息释放、客户维护、形象提升营销活动安排：原那么：主要包括重大营销节点型活动、客户维护活动和暖场活动，主要目的是聚集人气、形成销售现场卖压、引起社会关注等；具体活动：开盘、业主会、社会参与性活动〔例如案名征集、样板房设计评选等〕推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔配合节点性活动、适当减少投放〕户外形象出街：同启势期〔局部巡展等需要增加引导客户到工程售楼处的环节〕；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销开盘活动工程盛大开盘、营造热销气氛，促进销售目标达成。2024年1-3月4月5月6月……10月7月热销阶段盛大开盘、衬托热销气氛目的：聚集人气、形成现场卖压、促进销售目标达成；时间：2024年4月底推广配合：以直效渠道为主：包括短信、DM、团购、圈层营销，向目标客户释放工程销售信息及优惠措施，吸引客户上门。通过新闻稿、软文、电视新闻等对活动的报道，重点释放工程热销信息；开放活动前到开盘集中投放电视广告，扩大影响，释放工程即将开盘和开盘后热销信息。业主会、社会参与性活动工程盛大开盘、释放热销信息，稳固客户对工程购置信心。2024年1-3月4月5月6月……10月7月热销阶段成立业主会、向社会广泛征集案名等系列活动目的：业主会主要是通过客户维护来形成良好的口碑传播，促进销售；社会参与性活动主要是持续吸引群众的关注度，增强开发商品牌影响力；时间：2024年4月底推广配合：通过新闻稿、软文、电视新闻等对活动的报道，增强开发商品牌影响力传播，提升形象；持销期开始启用售后体系，以客户维护性活动为契机点，提升工程形象，同时为1.2期蓄客。2024年1-3月4月5-6月7月……10月8月持销阶段时间：2024年7-8月阶段营销重点：客户维护性活动+形象提升+为1.2期蓄客阶段营销关键点：竞品拦截、开拓客户群营销活动安排：原那么：以客户维护活动和暖场活动为主，主要目的是答谢客户、形成口碑、聚集人气、形成销售现场卖压、引起社会关注等；并重视开发和维护潜在客户，为1.2期开盘做蓄客准备。具体活动：业主答谢礼、暖场类、促销优惠类活动推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔只配合节点性活动投放〕户外形象出街：同启势期，注意配合工程形象提升；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销。推售1.2期工程再次开盘、通过与高端品牌嫁接，稳固工程高端认知。2024年1-3月4月5-8月9月……10月10月热销阶段时间：2024年8-9月阶段营销重点：节点性活动+直效推广渠道阶段营销关键点：热销信息释放、高端品牌嫁接营销活动安排：原那么：主要包括重大营销节点型活动，活动中注意与高端品牌嫁接，主要目的是聚集人气、增强对工程高端形象认知、引起社会关注等；具体活动：开盘、高端产品品鉴活动〔例如名车、名酒、奢侈品等〕推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔配合节点性活动投放〕户外形象出街：形象提升，豪宅，大门第；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销开盘活动工程盛大开盘、营造热销气氛，促进销售目标达成。高端品牌品鉴活动目的：聚集人气、形成现场卖压，提升工程形象，促进销售目标达成；时间：2024年8月推广配合：以直效渠道为主：包括短信、DM、团购、圈层营销，向目标客户释放工程销售信息及优惠措施，吸引客户上门。通过新闻稿、软文、电视新闻等对活动的报道，重点释放工程热销信息；开放活动前到开盘集中投放电视广告，扩大影响，释放工程即将开盘和开盘后热销信息。2024年1-3月4月5-8月9月……10月10月热销阶段1.2期持销期以客户维护性活动和暖场类活动为主，释放商业销售信息，完善工程配套时间：2024年9-10月阶段营销重点：客户维护性活动+为2期公寓蓄客阶段营销关键点：竞品拦截、开拓客户群营销活动安排：原那么：以客户维护活动和暖场活动为主，配合商业销售，完善工程配套；具体活动：业主答谢会、暖场类活动推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔只配合节点性活动投放〕户外形象出街：形象升级；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销。2024年1-3月4月5-8月9月……10月10月持销阶段推售2期公寓产品开盘，配合商业销售，表达工程综合体价值。2024年1-3月4月5-8月9月10月热销阶段时间：2024年10-11月阶段营销重点：节点性活动+直效推广渠道阶段营销关键点：热销信息释放、综合体价值传递营销活动安排：原那么：主要包括重大营销节点型活动，不断提升工程高端形象；通过配合商业销售，增强对工程综合体形象的认知，有效传递工程综合体价值。具体活动：开盘、针对商业销售促进类活动推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔配合节点性活动投放〕户外形象出街：形象提升，传递综合体价值；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销11月2期持销期以客户维护性活动和暖场类活动为主，释放商业销售信息，完善工程配套2024年1-3月4月5月6月11月持销阶段时间：2024年11—12月阶段营销重点：客户维护性活动+综合体价值提升阶段营销关键点：竞品拦截、开拓客户群营销活动安排：原那么：以客户维护活动和暖场活动为主，完善工程配套；具体活动：业主答谢会、暖场类、针对商业销售促进类活动；推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔只配合节点性活动投放〕户外形象出街：形象升级；金表、钱币等财富符号。直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销。12月时刻吸引群众对开发商的关注，让群众了解开发商，树立群众对开发商的信心目的：多方面、多角度渗透，释放工程热销信息和树立工程高端形象位置选择：户外广告牌、道路旗位置选择：重点道路两旁、目标客群聚集地周边、主要商业区楼体大户外等〔如以下图，重点道路包括银河大道、广阳路、步行街商圈两侧道路等〕；巡展、宣传立牌位置选择：人流聚集的大型超市、商场、酒店、局部高端品牌直营店，设计引导客户到工程售楼处的环节。3期销售预热新奥艺术大道和平路广阳道主城区银河大道西外环路步行街商圈北外环路2024年1-3月4月5月6月12月11月预热阶段推售3.1期继续提升综合体价值，深化高端品牌认同感。2024年1-3月4月5-8月9月……2月12月热销阶段时间：2024年12月-2024年2月阶段营销重点：节点性活动+直效推广渠道阶段营销关键点：热销信息释放、高端品牌认同营销活动安排：原那么：借助重大营销节点型活动，营造工程持续热销状态，继续提高对高端形象认知，深化高端品牌认同感等；具体活动：开盘、高端产品品鉴活动〔例如名车、名酒、奢侈品等〕推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔配合节点性活动投放〕户外形象出街：形象提升，豪宅，大门第；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销1期+2期+3.1期业主答谢会大型新年晚会目的：主要目的是答谢1期、2期和3.1期业主、形成良好的口碑传播，同时释放3.2期销售信息，为3.2期蓄客打根底；礼品非厚，推动“老带新〞，树立本工程及老业主高度评价；时间：2024年1月推广配合：通过新闻稿、软文、电视新闻等对活动的报道，树立开发商品牌；以直效渠道为主：包括短信、DM、团购、圈层营销，向目标客户释放答谢业主信息，形成口碑传播；开始启用售后体系，以客户维护性活动为契机点，炒作开发商品牌、提升工程形象推售3.2期通过炒做工程成熟社区、综合体价值形成，实现价值溢价时间：2024年3-4月阶段营销重点：节点性活动+直效推广渠道阶段营销关键点：综合体形成、社区成熟营销活动安排：原那么：主要包括重大营销节点性活动，活动中表达综合体工程的价值、成熟社区、完善配套；具体活动：以老业主活动为主的各类活动。推广渠道：配合活动：新闻、报广、软文、电视〔配合节点性活动投放〕户外形象出街：综合体高端形象出街；直效渠道：短信、DM、团购、圈层营销2024年1-3月4月8月12月…2024年3月4月热销阶段展示创新吸引群众关注，创新展示方式，领先廊坊市场。包装案场家具示意案场摆设示意以时尚和具有创意的设计风格营造内场MINI瑜伽书吧茶吧听吧让客户提前感受未来生活场中新锐的时尚主义风潮即刻享受现在——售楼处内设置多处特色时尚生活体验馆以创新道具进行价值传递，表达先锋时尚感，吸引眼球增强记忆性180度震撼环幕全触摸电子沙盘投影式区域沙盘动态样板间模型售楼处整体包装，内部造场提气。大色块，潮流设计，抓住眼球，欲罢不能！时尚销售道具，形成价值提升。IPODTOCHU电子楼楼书、户型图。投影沙盘。MicrosoftSurface“数字茶几〞现场成为高科数码体验店，产生价值联想！1外围展示树立清晰的导示牌，重要路口截杀客户，如银河大道、广阳路、外环路、和平路、设立导示牌；清晰的道旗指引系统，布满银河大道沿线，确保地缘客户清楚认知工程；树立醒目的户外广告牌，选择104国道、京津塘高速路口等位置，具有昭示性，可以广泛的传播工程信息。道旗金域嘉园金域嘉园关键字：把守关键节点，有效截杀客户关键节点：春节前地界包装的形式：围挡+Logo墙+楼体条幅+灯箱围档突出工程核心卖点关键字：城市、时尚、与时俱进多变关键节点：春节前2地界包装道旗地界包装精神堡垒2024年4月示范区与园林展示、以及样板房软装到位3月初售楼处已交付使用。4月样板间及周边园林展示必须按时到位，具备展示条件，充分营造工程的气氛，5月1日之前正式开盘。严格控制时间节点和展示质量，确保销售支持，提升客户信心售楼处园林展示样板间装修3示范区展示2010年1月2月3月4月……12月5月7月售楼处开放样板间开放实体样板间开放3示范区展示－售楼处关键词：时尚，大气，高品质关键节点：3月初无样板间的户型制作独立展示区亮点设备设施制作工艺工法展示售楼处之三大主要功能：销售功能—接待台＼背景板＼主体模型＼分户模型＼洽谈区＼水吧．．．．．．展示功能：形象展板区＼风险公示区＼活动举办场地．．．局部功能用房：财务区＼经理办公室＼卫生洁具储藏室＼资料室＼售楼员更衣间＼洗手间沙盘吧台洽谈区接待区白色为主色调，家具线条简洁，大面积使用玻璃，表达时尚感，风格大气3示范区展示－样板间关键词：工艺细致，生活化，情景化，体验化关键节点：3月底〔临建〕7月〔实体〕根据当地客户偏好结合本工程，建议选择80平米两居，90平米经济型三居以及110平米舒适性三居产品作为样板间展示。开盘前可以在示范区内搭建临建，待工程可实现时，转为实体样板间以及清水工艺工法样板间，使客户更加直观的感受本工程产品。本样板间欢送“试坐、试躺、试喝〞3样板间－80平米两居建筑面积：80平米男主人：30岁，外企高级主管关健词：海归、网络、看碟、旅游、健身女主人：28岁，外企白领关健词：海归、音乐、瑜伽、SPA

二人世界客厅书房主卧餐厅3样板间－110平米三居三口之家

建筑面积：121平米男主人：:42岁，公司财务总监关键词：社交、茶道、交响乐、品酒女主人：40岁，全职太太关键词：烹饪、插花、茶道孩子：16岁，高二学生关键词：篮球、动漫、电影、游戏客厅主卧次卧书房餐厅立势→成长→成熟→收官推售AC1C2B3占据小区中心位置，环境安静纯粹，同时享受社区园林景观ABC按照所在位置、占据资源排序：A＞B＞CB1：受小区外围影响，北侧是小区次入口，前后有地上车位；B2：在小区边缘，受小区外部影响，享受局部小区景观；B3：在夹缝中，受入口、外部及局部商业影响。B1B2C1：沿城市主要干道，下部为商业、受噪音影响严重；C2：受南向前楼遮挡〔中航公寓高于本楼〕受小区外部影响。资源评价1T3A1:纯北向一居，功能齐全，但起居室面积比例偏小，卫生间位置不好。A2:纯南向一居，功能齐全，布局合理，阳台面积较大。。A3:功能齐全，布局合理，但尺度有问题，餐厅太小，卫生间小，进深大。综合比较，一居户型A2>A1注：优点红色，缺点蓝色。产品价值评价A1A2A32T3C1:三居布局合理，卧室私密性好，赠送面积较大，有飘窗、阳台等附加值。C2:南向户型，布局合理，赠送面积大，阳台面积大，采光效果好。注：优点红色，缺点蓝色。产品价值评价C1C22T4F1:三居布局合理，赠送面积较大，但玄关面积过大，利用率不高。F2:南向户型，赠送面积大，但厨房进深较大。注：优点红色，缺点蓝色。产品价值评价F1F21T2A:功能合理，有飘窗、阳台等附加值，但进深过大，卫生间直连玄关。注：优点红色，缺点蓝色。产品价值评价A端A拼2T2A:三居功能完善，南北通透，有私家电梯，主卫，有飘窗、阳台等附加值。注：优点红色，缺点蓝色。产品价值评价A拼A端2T2A:四居布局合理，南北通透，有私家电梯，两个卧室有独立卫生间，飘窗面积大，附加值较高。注：优点红色，缺点蓝色。产品价值评价A端A拼综合以上户型比较，得出：一居：A2>A1两居：C2[2T3]>F2[2T4]三居：A[2T2]>C1[2T3]>F1[2T4]>A[1T2]>A3[1T3]产品价值评价1.1期立势〔推售1\2\4\5\6\8\9\10〕低开高走，多产品线覆盖主流客群，并以标杆产品迅速树立市场形象，经济型产品全力出击，迅速回笼资金，建立热销形势，形成市场口碑；1.2期成长〔推售3\7\11〕借一期热销之势，推出工程高端产品树立工程标杆，建立工程高价值认知，提高利润收益；2.1期成长〔推售中航公寓楼〕推出小户型公寓产品，带动一期的进一步消化，建立工程综合体价值认知；3.1期成熟〔推售12\13\14\15\16\17\18〕社区配套逐步成型，标杆产品实现整体产品品质提升，价格走高，两居产品保证工程小额利润实现，经济性产品保量销售，整体利润提升；3.2期收官〔推售19\20\21\22〕区域及工程完全成熟，形成标杆及明星产品稀缺性认知，实现主流产品价值最大化；推售原那么：基于产品价值评价和资源评价之下，产品价值最大化，价格稳步提升；开盘策略：广泛蓄势，低开高走，瞬时引爆；推售分期1.11.22.13.13.13.2总货值估算：6.74亿1.1期：住宅一居84套，二居54套，三居214套，共计352套10年4月底1.1期：推售Z1\Z2\Z4\Z5\Z6\Z8\Z9\Z10楼Z5\Z8楼1T2：