亚龙湾总体规划策划

中粮亚龙湾项目总体策划沟通

中粮集团三亚亚龙湾开发股份有限公司深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司2010.10

目录1.项目背景1.1项目位置1.2项目规模1.3项目历史1.4项目发起人的初步想法2.项目开发的条件分析2.1宏观条件分析2.2旅游客源市场分析2.3旅游产品供给分析2.4旅游资源分析2.5开发主体分析2.6项目开发条件综述3.影响项目决策的SWOT分析3.1SWOT分析3.2小结：项目发展的战略选择4.项目的基本定位4.1项目的市场定位4.2项目的品级定位4.3项目的性质定位4.4项目的发展目标

5.项目主题5.1主题理念5.2主题提出5.3主题诠释

6.项目的总体结构6.1项目的基本结构6.2项目的基本功能分区6.3项目的平面布局7.项目功能分区详解7.1亚龙印象片区7.2沙滩乐园片区7.3黎家码头片区7.4加勒比世界片区7.5雨林之巅片区7.6蝴蝶谷片区

8.项目交通解决方案8.1旅游峰值测算8.2交通设施设计指标8.3游线设计8.4道路规划8.5特色交通体验9.其他支持系统的解决方案9.1供水9.2雨水排放9.3污水处理9.4供电9.6供气9.7通讯9.8广播9.9项目的标示系统9.10项目的解说系统10.投资收益

初步估算10.1技术经济指标10.2项目总投资估算10.3投资收益估算

——项目位置——项目规模——项目历史——项目发起人的初步想法1项目背景ProjectBackground

1.1项目位置

中国本土最南端,典型的地理标志,品牌突出,具备发展为一流旅游目的地的区位优势区位条件：亚龙湾位于中国最南端的热带滨海旅游城市三亚市东南25公里处。介于北纬18°09′34″---北纬18°37′27″之间，四时常花，长夏无冬，属于合适全年度假的区域。

1.2项目规模

规划面积为24公顷，集约了山海沙湖林等珍贵资源,包含三个成熟景区

项目范围：总规面积18.6平方公里，一期开发用地10.34平方公里，其中可建设用地5247亩。海湾呈半月形，全长约7.5公里，浅海区宽达50-60米。红色区块为本次项目策划范围

1.3项目历史

缘起：1992年10月4日，国务院批准建立三亚亚龙湾国家旅游度假区，总规划面积为18.6平方公里。其中，一期开发用地10.34平方公里。经过10多年的发展，亚龙湾已发展成相对成熟的滨海度假区。现状问题：亚龙湾已建成了中心广场、蝴蝶谷、贝壳馆和海底世界。其中中心广场、蝴蝶谷、贝壳馆为国家AAAA级旅游区。但是，这三个景点自开放10多年以来还未有大的更新，吸引力较弱，门票较低。面临系列问题：亚龙湾的品牌形象（“中国第一湾”的认知）与实际印象（对亚龙湾的印象）的差距折射出其品牌危机；

亚龙湾没有形成自己独特的风情或主题；

在国际旅游岛建设的大背景下，周边同类产品给亚龙湾带来的威胁逐渐升级；

度假区内部血液不流通，沟通不畅；

旅游产品过于陈旧和单调，大量游客只能短暂停留；

观光游客质量较低，处于“门票经济”阶段。开发与建设：

亚龙湾旅游发展困难的背后有其深层次原因，包括大的市场环境和行业背景，旅游地生命周期，以及发展理念、产品开发、经营管理以及等因素。正确、全面地剖析其原因，抓住发展机遇，整体提升亚龙湾的旅游品质，是亚龙湾实现华丽蜕变的关键。

基本诉求：

针对三亚亚龙湾开发股份有限公司目前面临的问题：旅游效益低，增量不增价；以及区内各经营主体协同效应较低，整合、管理面临难度等。

项目发起人希望通过二次提升达到以下几个需求：一、抓住海南建设国际旅游岛的契机，率先开展景区提升，开创全岛建设国际标准旅游度假区的标杆，体现“亚龙湾开发模式”在国内度假领域的先导地位。二、通过旅游提高亚龙湾的吸引力，提升整个亚龙湾的品牌，为二期开发实现更大的土地升值创造有利条件。改善旅游财务表现，获取更多的现金流入。三、通过有效的客源组织，增加对区内业主的影响力，实现部分管理收益。策划工作进展：深圳市艾肯弘扬咨询管理有限公司承担了本项目的策划工作。目前，策划工作已经完成第一期——《亚龙湾项目市场调研及发展定位报告》，基本确定了项目的发展方向。本报告为策划工作的二期，旨在确定项目的产品空间布局和产品内容，即在一期的基础上拔高定位，梳理产品结构，落实空间布局，创新产品形成亮点，组织游线，形成完整的大亚龙湾旅游度假区服务体系。

1.4项目发起人的初步想法

——宏观条件分析——旅游客源市场分析——旅游产品供给分析——旅游资源分析——开发主体分析——项目开发条件综述2项目开发的条件分析DevelopmentConductionsAnalysis2.1宏观条件分析

2.1.1区位交通宏观：三亚位于东线高速与西线高速最南端交汇处，同时地处G223、G224、G225三线交点，拥有高速、铁路、机场、港口，交通枢纽地位凸显。微观：地块内交通主次线分明，通达性较强。通过亚龙湾主干道与外部交通相连接，同时通过次干道连接各个景点和酒店区。2.1.2社会经济状况海南省社会经济发展情况海南省经济运行情况良好，2009年全省生产总值1646.6亿元，比上年增长11.7%。全年社会固定资产投资1002.5亿元，增长41.4%;社会消费品零售总额534.5亿元，增长19.2%，并且积极推进旅游业升级转型，加快发展方式转变。三亚市社会经济发展情况三亚市经济快速、稳定增长，第三产业贡献最大。09年以旅游为龙头的第三产业比重上升1.3个百分点，拉动GDP增长11.3个百分点，对GDP的贡献率达66.1%。在国际旅游岛建设的大背景下，三亚成为持续的投资热点。

海南及三亚的经济和旅游投资呈现虚胖,泡沫严重,旅游开发应该务实2.1.3旅游行业发展概况国际旅游行业国际旅游行业局势波动，但总体向好，亚太旅游成为新热点，中国将成为第一旅游目的国；国际旅游活动更加频繁，短期、体验型旅游成为潮流，生态旅游发展迅速。国内旅游行业国内许多省份旅游业占GDP的比重超过5%，已成为拉动经济发展的支柱产业；随着国内海南国际旅游岛的建设，旅游休闲度假时代已来临；旅游产品向体验性、趣味性、保健型和度假型方向发展。海南省旅游行业无论从景区（点）建设、专项旅游产品开发、酒店建设、交通网络构建看，海南省都具备了较强的旅游接待能力，整个海岛的吸引力在不断增强。良好的旅游接待情况也印证了这一点。三亚市旅游行业

三亚市旅游接待和旅游收入持续快速增长，2009年旅游总收入相当于全市GDP的60%，成为全市绝对的主导产业。但同时随着三亚旅游已经进入旅游业发展的“质量时代”，提升旅游产品的丰富程度和文化内涵已成为迫切要求。

海南的旅游发展声势浩大,但畸形成长,产品供给出现断层，高端度假和大众观光两级分化三亚旅游是海南旅游的缩影，首当其冲直面“质量时代

”的到来，大众观光的老路失效2.1.4政策解读2009年12月31日，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见中，首次把建设海南国际旅游岛，提升到国家宏观发展战略层面。海南国际旅游岛政策下旅游发展的大背景——主要面向国内游客的国际化标准的国家旅游岛国内游客仍然是主体：2009年12月1日，国务院发布关于加快发展旅游业的意见。国家政策的引导和国民经济的持续快速增长，旅游内需强劲的势头会持续。在海南国际旅游导政策的影响下，三亚将成为国内旅游的热点，国内游客仍将是主体。因此本项目必须重视国内游客的旅游消费特征。按照国际化标准发展旅游业：新政策将海南旅游推向国际旅游竞争舞台，将逐渐与国际旅游标准接轨，对全岛旅游产品和服务提出更高的要求。对本项目的影响，重点关注内需，旅游开发要稳、准、狠。稳：不能一步登天，需要考虑内需现状，考虑打造国际滨海旅游地所必经的过程。准：关注内需市场上真实的需求。来海南的并不一定都冲着度假，大部分来岛国人仍然有很大的观光需求。但是，必须对这一市场进一步细分，选择其中的主流人群。狠：在国际旅游岛建设的大背景下，小打小闹难以实现突围，需要瞄准市场，大手笔，造亮点，出话题。

国际旅游岛战略是馅饼也是陷阱,三字箴言:稳、准、狠

通过一期针对前往亚龙湾旅游游客出游行为、偏好以及消费结构等市场数据调研，总结出亚龙湾旅游客源市场的几个重要特征：亚龙湾提升的必要性和紧迫性：大部分游客对海南国际旅游岛建设充满希望，海南岛距离国际一流度假目的地的距离还有约20年，亚龙湾作为三亚度假旅游龙头产品，必须率先以国际标准加以提升和完善。周边同类产品的开发给亚龙湾带来巨大威胁，如不及时改善，未来有可能流失过半的度假游客。亚龙湾高知名度和低满意度形成对比，折射出其正面临着品牌危机。外部竞争压力，加上亚龙湾自身发展周期的瓶颈，共同促成亚龙湾及时、快速升级的必要性和紧迫性。亚龙湾旅游发展存在的问题和未来应努力的方向：综合提升：旅游产品不足、缺乏风情、服务水平偏低是亚龙湾暴露出的显著问题，景区不仅要进一步提升硬件，更要提升软件形成其鲜明个性。市场选择：自助游客对亚龙湾旅游的综合贡献远远高于团队游客，是本项目未来应关注的重点市场，并有针对性地设置旅游产品。产品设置：海上运动、美食街、夜间娱乐活动、免税购物场所、文化休闲场所最为稀缺，尤其是休闲、娱乐产品更是度假生活不可或缺的元素，是亚龙湾旅游产品充实的重点。主题注入：在生态基础上注入不同的主题文化元素应是亚龙湾提升的努力方向。特色购物：“风情”是游客最为关注的购物环境元素。2.2旅游客源市场分析

2.3旅游产品供给分析

三亚市旅游产品供给现状：单类旅游产品都有较好的开发代表，但整个三亚市缺乏综合型的旅游产品。传统滨海观光仍然是三亚旅游的重头戏，观光产品愈显老化，亟待更新升级；同时对地方文化挖掘的欠缺也是暴露出的一大问题。三亚旅游似乎走上观光和度假两个极端，休闲娱乐产品较为稀缺。主要竞争者分析：通过对三亚市知名海湾进行综合对比分析，发现海棠湾的潜在竞争性最大。海棠湾具备居住、度假、旅游的综合功能，配置完善的商业、休闲娱乐设施，是一个旅游新城的概念。此外由于海棠湾的定位高大全，形成气候至少需要10年的时间。本项目开发已成熟，且具备一定名气。只要找准路子，稳步发展，他人难以超越。帆船七星级酒店海棠湾美景2.4旅游资源分析

小结：亚龙湾拥有阳光、海水和湖泊、沙滩、森林（热带雨林和红树林）、气候五大高品级的资源组合，具备发展国际旅游度假地的资源条件。

气候沙滩

水分、阳光

原始森林海洋

地处热带北缘，属热带季风气候，素有“天然大温室”的美称，这里四时常花，长夏无冬，年平均气温22~26℃，年最低温度达16℃—21℃。沙滩洁白细软，长达8公里，宽100余米，滩面平坦，加上海湾外侧有五个小崖的蔽护，海湾内风平浪静，十分适宜于海水泳浴。雨量充沛，年平均降雨量为1639毫米，有明显的多雨季和少雨季;四季光温充足，光合潜力高。日温差大，全年无霜冻，冬季温暖，适合避寒。为热带常绿性雨林和热带半落叶季雨林，植物133科1500余种。森林结构复杂，种类丰富的多样性，有被誉为植物活化石的“龙血树”。水温温暖，海水澄洁，透明度大，盐度适中，海底富有绚丽多彩的珊瑚景观，素“海底花园”之美誉。位于亚龙湾西侧沿海区域，生长于沙滩之上，如绿色长城一般，出没于海水之中，它四季常青，终年碧绿，保护水土的同时也是一道亮丽的风景。

生态红树林龙潭湖位于地块东部，紧邻蝴蝶谷，与沙滩海洋仅一绿化带相隔，水域面积超10万平方，是不可多的淡水资源和视觉景观，开发利用价值极高。 湖泊三亚亚龙湾开发股份有限公司是由中粮集团(世界500强企业)控股的中外合资股份制企业，注册资金6.71亿元人民币，公司成立于1992年5月，主营业务有土地开发、房地产、物业管理、景区经营及酒店投资等。

三亚亚龙湾开发股份有限公司发展本项目的的三大优势所在：资金优势：亚龙湾国家旅游度假区做为海南旅游的名牌，亚龙湾开发股份有限公司有使命将其发展壮大并不断延续其品牌效应。中粮集团资金雄厚，必将给予大力支持。人力优势：

三亚亚龙湾开发股份有限公司拥有一支资深专业管理团队，团队成员无论是在度假区规划管理、还是在旅游、房地产、物业管理等行业，都具备丰富的从业经验。

自身实力：公司所属的中粮集团成立于1949年，是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，在地产、酒店经营以及金融服务等领域也卓有成绩，被《财富》杂志列为世界500强企业之一。集团自身实力强大。2.5开发主体分析

三亚亚龙湾开发股份有限公司区位交通：项目所处的宏观区位以及交通条件良好宏观经济：海南省、三亚市社会经济快速稳步发展，第三产业占据GDP很大比重行业发展：国内外旅游业发展态势良好，海南省、三亚市旅游发展声势浩大，畸形成长，低端观光与高端度假两重天政策导向：国际旅游岛战略是馅饼也是陷阱，三字箴言寻出路:稳、准、狠市场需求：亚龙湾现有产品老旧，亟需换代升级产品供给：整个三亚市缺乏综合型的旅游产品，潜在竞争者海棠湾10年内难成气候资源条件：项目地自然资源和景观元素组合良好，具备发展国际旅游度假地的资源条件开发主体：项目开发主体实力雄厚，各项优势明显2.6项目开发条件综述——SWOT分析——小结：项目发展的战略选择

3影响项目的SWOT分析ProjectSWOTanalysis领先者战略亚龙湾以其绝佳的生态资源条件和发展基础优势，抓住海南建设国际旅游岛的政策机遇和自身升级换代的发展机遇，率先以国际标准完善旅游和度假配套，重点充实其内涵，构筑软实力，巩固其作为三亚、乃至海南度假产品的龙头地位，引领度假生活潮流。STWO区位交通良好，可进入性较强；亚龙湾的滨海资源品级一流，且保持了较为纯粹的度假品质，为后续高品质打造旅游产品创造条件；具有良好的品牌基础，潜力资源较为丰富，提升空间大；整个度假区的基础配套设施完善，能在较短时间内完善和建成旅游项目，快速推向市场有望产生引爆效应；整个海南岛、三亚市的旅游市场比较成熟；开发主体的资金、技术、人才资源丰富，运作实力强。海南国际旅游岛政策的出台炒热了海南，使滨海一线成为投资和消费热点，为本项目后续的开发、招商引资和运营带来契机；海南、三亚市正处于质量提升的阶段；亚龙湾正处于一期开发进入二期开发的过渡阶段，旅游项目的提升便于纳入整个度假区的发展视野。度假区内主要的旅游景点开发早，产品吸引力不足度假区缺乏度假配套设施和活动，过夜游客的活动范围非常有限；度假区内部没有统一的交通管制，景点间的联系不便，造成部分游客流失；星级酒店间相互独立，没有合理的交通联系，更没有社交平台；东侧军港的存在带来一定限制。周边滨海度假产品、森林观光产品和主题观光产品的开发带来威胁；如何将区内其他主体开发的旅游产品整合进度假区的发展框架中，是此次提升面临的一个挑战。3.1SWOT分析根据亚龙湾的上位规划和策划，未来亚龙湾将打造成纯粹的国际一流的滨海度假区观光度假休闲×过渡期亚龙湾顶部拓展底部减持现状亚龙湾心脏搭桥远景亚龙湾过渡时期亚龙湾应采取“底部减持、心脏搭桥、顶部拓展”的发展策略，从而逐步发展成为纯粹的国际一流的滨海度假区。底部减持：筛除掉观光中较低档次的板块。心脏搭桥：开发大量的休闲产品，衔接观光和度假需求。顶部拓展：借助休闲产品的开发，结合亚龙湾的二期开发，在现有高端度假基础上，完善高端度假、拓展中端度假。亚龙湾旅游的发展策略：高端观光和度假配套3.2项目发展的战略选择发展策略对旅游开发的要求——项目的市场定位——项目的产品定位——项目的价值定位

4项目的基本定位ProjectLocation按功能划分市场目标人群简介高端观光游客来三亚的高端观光游客以滨海观光、雨林观光、主题休闲、主题运动游乐体验、特色商业街等为主休闲度假游客区内的度假游客、业主以主题休闲、主题运动游乐体验、特色商业街等为主根据上述发展战略，过渡期的亚龙湾兼顾观光和度假市场，包括高端观光市场和休闲度假市场。市场分级简介主力市场国内市场以广州、深圳为中心的珠三角地区，以上海为中心的长三角地区，以北京为中心的京津唐地区，以重庆和成都为中心的西南地区是较为成熟的四大客源区域国际市场俄罗斯、韩国、日本是项目最大的三大主力海外市场机会市场国内市场以哈尔滨为中心的东北地区，以西安为中心的西北地区，以郑州为中心的中部地区也是正在崛起的客源区域国际市场美国、新加坡、加拿大、澳大利亚增长较快，作为重点拓展的海外市场按客源地划分根据亚龙湾的客源地域构成，结合近年来三亚市客源地域结构的发展趋势，划分两级市场。进入门槛提高后，东部核心区的年接待游客量控制在250－300万人次。4.1项目的市场定位按出游方式划分市场调研分析揭示出自助游客的巨大价值，而且近年来其比例有持续增长的趋势。但是，整个三亚，包括亚龙湾旅游依赖旅行社的情况在短时期内难以有较大改善，因此要兼顾团队游客和散客，但要逐渐提高散客比例。通过产品的提升和整合，以及交通的梳理，依托强大的产品吸引力，亚龙湾将会以更为平等的姿态与旅行社开展合作。自助游游客的停留时间长，对亚龙湾的体验更加充分，加上时间安排较跟团游客更加自由，因此自助游客最有希望转化成度假游客。自助游游客的重游率超过60%，比跟团游客的重游比例高出30%多，便于培育较为稳定的市场需求。4.1项目的市场定位基于以上的战略定位和市场定位，确定本项目的产品定位。亚龙湾旅游产品定位：以国际一流的海滨生态环境为基础，以休闲功能为主，兼具观光、运动、购物功能，集合海洋和热带雨林的典型元素，构建从大海到山巅的完整序列的体验型旅游景区。要点：一票制：提高门票价格，门槛提高建议票价组合票制：基础观光票（各景点）；套票（各景点＋运动、游乐项目）二次消费项目：增加了餐饮、娱乐、文化休闲、特色交通等二次消费项目，提高旅游综合收益。4.2项目的产品定位

价值体现区内酒店营运的推力目前，区内星级酒店的入住率在60%-65%之间，未来随着亚龙湾旅游产品的不断丰富，将会吸引越来越多的度假游客，有助于提高酒店的入住率。丰富的旅游项目作为酒店住客的重要配套，对延长住宿时间有重要作用，双赢格局将有利于公司更好地实施统一管理，避免酒店间各自为政。海南、三亚旅游新形象亚龙湾作为海南打造国际旅游岛的排头兵，通过此次改造提升，率先试行一些政策，有助于在全岛带来示范效应。亚龙湾将通过改造提升，重新树立三亚作为国际性旅游度假胜地的形象。度假生活的引领者中国才刚刚进入休闲度假时代，度假理念和度假消费还不成熟。亚龙湾将借助此次提升的契机，率先引入国际上通行的度假元素，让国人足不出户就能享受到国际水准的度假生活，引领国内的休闲度假时尚。企业自身持续发展的动力

完善的旅游配套能提升区域的综合价值，尤其是地价，为亚龙湾二期项目的招商和运营赢得更大的利润空间。亚龙湾开发股份有限公司作为一级土地开发商，随着一级土地开发工作的逐渐完成，必须尽早考虑后续产业的支撑，旅游景区（点）的开发是其最佳选择。4.3项目的价值定位——主题理念——主题提出——主题诠释

5项目主题ProjectTheme

主题是项目的灵魂，主题理念是主题定位的价值前提。在海南国际旅游岛的大背景下，亚龙湾国家旅游度假区作为一个王牌旅游景区，向游人呈现了它缤纷多彩的一面，在它身上会联想到热带海洋、运动、沙滩、激情、放松、度假等，多样化与休闲性是亚龙湾旅游的两大特性。亚龙湾很大程度上代表着整个海南旅游的形象，热带海洋、度假天堂应该体现在亚龙湾的主题中。

基于亚龙湾的资源调性和发展前景，项目的主题应该紧紧围绕热带海洋加以展开。5.1主题理念

热带海洋天堂——荟萃全球热带海洋精华，从大海到山巅的完美体验关键词：全球、热带、精华、完整、体验、山海、多元、天堂、缤纷、乐园衍生词组：滨海度假胜地、丰富元素组合、多元文化渲染、各种非凡体验主题选择：大溪地的浪漫、夏威夷的热情、渔人码头式放松、亚马逊的惊险、吴哥窟的神秘

5.2主题提出大溪地元素：洁净的海水、绚丽的海鱼、伊甸园、蜜月地气质（性格）：美丽、浪漫夏威夷元素：草裙舞、集体狂欢派对、沙滩音乐气质（性格）：活力加州渔人码头元素：大螃蟹、丰富的码头休闲业态、自由的文化和艺术氛围气质（性格）：放松

加勒比元素：宝藏、岛屿、海盗气质（性格）：刺激

亚马逊元素：雨林、缤纷、多样性、暗藏杀机气质（性格）：惊险吴哥窟元素：高棉的微笑、石雕、宗教、古树盘根气质（性格）：神秘

大溪地多彩海洋：被称作“世界最美海岛”大溪地，这里洁净的海水与细白的沙滩吸引着无数明星前往，同时作为最佳蜜月胜地，这个地方充满了惊喜与浪漫；夏威夷激情沙滩：夏威夷的草裙舞舞动了这里的激情，音乐、派对是必不可少的节目，加入其中，感受活力四射的夜晚；加州渔人码头：慵懒的海狮、特色餐厅、街头艺术以及随处停留的海鸥，空气中夹杂着咸咸的海腥味，这一切都让人尽情的发呆放松，享受滨海休闲时光；加勒比海盗风情：这个海盗经常出没的海域，世人对它充满着了好奇与想象，试想如果哪天能亲遇海盗，将是一次无比刺激的经历；亚马逊热带雨林：茂密的丛林，五彩缤纷的生物世界里险象环生，如此惊险的环境反倒激起人们探险的欲望；吴哥窟古老文明：处于热带的柬埔寨，除了风情之外，人们更希望从千年历史的高棉微笑背后探出神秘。5.3主题诠释——项目的基本结构——项目的平面布局

6项目的总体结构ProjectOverallStructure

一条景观走廊：串联起山、湖、海的景观轴线，是连接各个景点的纽带。两个核心产品：雨林之神、海底主题餐厅。三大系列产品：根据地形资源特征形成海滨系列、湖滨系列和雨林系列。七大功能分区：根据基地特征和主题定位形成亚龙印象、沙滩乐园、黎家码头、加勒比世界、雨林之巅、蝴蝶谷、海底世界等七个功能分区。6.1项目的基本结构6.2项目的平面布局——亚龙印象片区——沙滩乐园片区——黎家码头片区——加勒比世界片区——雨林之巅片区——蝴蝶谷片区

7项目功能分区详解FunctionalDivision片区项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）亚龙印象区入口40420

停车场12940

游客中心12002400海底餐厅8560（其中地下停车场3860）4700水中图腾3000

商业改造（办公区+东北角商业）117901660其他

小计

693508760亚龙印象主题风格：大溪地多彩海洋片区描述：作为度假区的第一印象区，应凸显亚龙湾的特色——海。同时，作为景区主要的集散区域，应当完善游客集散的各项功能，成为美观、舒适、服务周全的功能空间。策划要点：中心广场景观改造；贝壳馆改造，功能转换；办公区的改造，功能转换。

技术指标重点改造项目之——中心广场项目现状：亚龙湾特有的标志之一，以图腾柱为中心，主要特点是形成三圈石砗，寓意各异。原有景观绿化较少，环境显得较为生硬，与滨海度假区的自然休闲风格不符。中心广场作为度假区第一印象区，其表现的内容与游客心理期待落差较大。改造理念：保留图腾柱，充分利用水、绿化进行景观改造，形成视觉开敞、舒适、灵动的步行观景空间。产品意向：为一方池水，仿海面设计、用石头、椰树、茅草屋烘托出氛围，与远方的海面相接，令人眼前顿感视野开阔。水面上设置亲水木栈道，游客可步行嬉水游玩。

广场现状图

改造意向图设计说明：本案设计是根据原广场的结构基础上，适当增加了水域的范围。主入口两旁是几组波浪型草坪，呈前后高低的分布，进入景区，粗矿的火山石，海浪色铺装，错落的椰树和人工沙滩营造出椰风海韵的悠闲风光，透过环形喷泉带，便进入海底餐厅的全透明电梯入口。中心的图腾立柱被直径31米的圆形水面包围，弧线的栈道更增添几分亲水性。将其环绕的是四块斜面跌水区，展现出中心广场的大气、纯净、海天一色，浑然一体的风貌。中心广场鸟瞰图海底餐厅平面图1：100海底主题餐厅

特色的入口设计：游客沿广场水池上的木栈道抵达餐厅入口，乘坐“潜水艇”沉入餐厅，自然地从陆地走向海洋，从海面进入海底，不知不觉中完成进入海底的情绪培养。景观意向：通过影像技术将屋顶设计成摇曳着的蔚蓝海面；顶部是巨大的海星，周围的玻璃橱窗里饲养着各种海洋生物。重点改造项目之——海底主题餐厅项目现状：贝壳馆，集展览、销售为一体的综合性展馆。传统的静态展览方式缺乏趣味，市场吸引力逐渐减弱，应考虑将其改造成更有新意、吸引力更强的休闲产品。改造理念：功能改变，由观光转向休闲。产品意向：充分利用现有贝壳资源，改造为海底主题餐厅。以贝壳为基调，仿造海底环境设计。通过环境、设施和服务特色，并融入视觉、听觉、感觉、味觉，将海底氛围营造到极致。

贝壳馆现状图

改造意向图海底主题餐厅设计效果图——贝壳为基调设计说明：餐厅内部设计以贝壳为基调，采用海螺、扇贝、海星、珊瑚等各种海洋生物作为造型，烘托出海洋的深邃与绚烂。餐厅立面采用海底世界夜光壁纸，呈现美妙的幻象效果，中间的点餐区与前方的大堂、包房区地面都采用细沙作为铺装，一切设计遵循自然、真实化，让人感觉置身于海底之中。餐厅内部：水母形状的餐椅、珊瑚灯饰波浪图案的餐桌、珊瑚状的隔栏玻璃橱窗饲养的珊瑚与鱼格调缤纷多彩，令人眼前一亮，味觉大增。

导游休息室

足浴休闲重点改造项目之——入口商业街项目现状：为亚龙湾公司的办公楼。目前，亚龙湾景区入口配套的停车场、游客中心、各种商业都无法满足需求。若未来大亚龙湾景区欲打造5A级景区，则入口的各项配套设施必须有大的空间来承载。目前，区内没有其他地方比办公区更适合做园前配套和商业。

改造理念：功能转变，景区扩大配套升级需要产品意向：商业街及旅游配套服务设施。商业街指各种针对导游、司机和游客的中档消费项目，如SPA、茶馆、咖啡厅、旅游商店邓；旅游配套服务设施包括停车场、游客中心、导游司机休息室、医务室、保卫室、厕所等。设计说明：两层结构的游客中心延续清新休闲的风格，增加的微地形和休闲平台赋予空间层次感，生动活泼的海鸥形状休闲亭为整个商业街添加一份轻松惬意。中心广场商业街效果图沙滩乐园主题风格：夏威夷激情沙滩片区描述：片区利用现有沙滩、海域以及滨海绿地一带，打造成动感十足的沙滩休闲区，以集体活动、运动及表演项目为主。策划要点：增设休闲娱乐项目，提高地块利用率。片区项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）

沙滩乐园沙雕乐园1400

沙滩排球350

沙滩派对3000

俱乐部28002000游艇码头（100个泊位）海域

其他

小计

589302000技术指标沙滩乐园平面图1：2000沙滩乐园效果图沙雕乐园：除了定期举办一些沙雕作品展示外，游客平时更可参与其中，用沙子堆积起自己的小梦想。

沙滩运动：沙滩排球、沙滩摩托等运动项目均可在这进行沙滩派对：晚上这里更可举行一场沙滩派对、沙滩音乐会、当地特色的竹竿舞、浪漫的篝火晚会，伴着月光与海涛声，激情开幕。水上运动俱乐部项目现状：沿海带状公共绿地、沙滩建设理念：功能扩大化，向大海延伸开发海上运动项目。产品意向：水上运动俱乐部。参照cludmed运动俱乐部的形式，有专人授课及辅导。形成集咨询、课程选择、专人培训以及会员制为一体的俱乐部。项目包括滑浪板、风帆、滑水、扬帆出海、独木舟等等。配备专用的训练码头。俱乐部为学员提供最新颖设备，大部份的人都能从零学起，轻松驾驭。

无论你的程度如何，俱乐部将贴心提供最适合的教法与设备。

休闲茶座滨海婚礼海滨表演场项目现状：一段长900米，宽100米的沿海带状公共绿地，占地面积约9.41公顷。除绿地、沙滩、海洋等自然景观外，只有很少的公共设施，缺乏游玩、体验项目，基本处于闲置状态。改造理念：挖掘滨海休闲娱乐功能，丰富产品业态。产品意向：海滨表演场，舞台设计风格应与周边绿地环境和谐相融。表演内容符合片区热情活力的特点，如比基尼秀等。每天定时分场次上演，节目时常更新。演员的精彩表演加上与观众的密切互动，将吸引大量游客观看，成为度假区内精彩的娱乐项目。表演场旁边设有绿地休闲茶座。

现状图片黎家码头技术指标

主题风格：渔人码头的惬意休闲片区描述：由十几间船形屋组成，为特色餐饮以及滨海酒吧的聚集地。建成之后，将是体验度假区风情的夜间休闲场所。策划要点：强化滨海休闲功能、注入主题文化，增强片区质感。片区

项目占地面积（㎡）建筑面积（㎡）

黎家码头酒吧5000600餐厅2500300商店1400300沙龙1200300其他

小计

1143621500黎家码头平面图1：600街头画艺酒吧休闲艺术沙龙酒吧街项目现状：滨海绿地、沙滩改造理念：挖掘滨海休闲娱乐功能，打造富含文化内涵的高品质休闲产品。产品意向：酒吧街。酒吧木屋由具有海南本土特色的黎族船形屋改良而建，是亚龙湾夜间滨海休闲的聚集地。酒吧兼具自然生态与本土文化特性，将是三亚高端夜间娱乐生活的新代表。

酒吧街设计说明：

建筑形式采用黎族传统船屋造型，铺装材料上运用木质栈道及青石板路，配以大面积绿地及海滩植物，将当地黎家风俗融入海滨休闲空间的做法，将共同打造一个高品质原生态的文化休闲片区。

黎家码头酒吧街效果图

设计说明：在整体设计中，建筑上采用富有黎族特色的传统住宅形式——船形屋，进行设计。总体建筑平面布局比较随意，住宅间距疏密不均。立面上，将干栏式船形屋与地居式船形屋交错放置，使建筑在整体形式上错落有致。

设计说明：建筑材料多就地取材，砍树劈竹，采藤割茅，营造出一个自然原始的生态民居环境；周边植物以高大的椰子树为主。黎家码头餐厅效果图加勒比世界技术指标主题风格：加勒比海岛风情片区描述：整个片区采用加勒比海盗主题来包装，形成集表演、餐饮、购物、休闲于一体的主题体验区域。策划要点：引进主题商业的新概念，加深文化包装，强化游客体验，旅游功能扩大化。片区

项目占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

加勒比世界表演秀600

滨湖茶座400200加勒比商业60003000湿地花园2200

其他

小计

222003200滨湖茶座：利用滨水空间开发休闲商业，游客可边品茶边看表演，还可以与表演者互动，或参与到表演中。

新建项目之——加勒比商业街产品意向：

以加勒比海盗主题包装的商业街区，业态包括餐厅、酒吧、精品店、服装店、纪念品店等，除了建筑形态上采用加勒比式的简单、古朴风格外，街上的雕塑小品、基础设施以及流动的人物扮演都要延续海盗主题。

加勒比商业街效果图

加勒比商业街设计说明：本设计加强把握片区氛围，整个片区如同沉浸在风情洋溢，欢乐绚烂的电影画面里，中世纪的颇顶小堡，白墙红瓦色彩艳丽的商铺，滨水休闲的小资茶座，形似罗盘的表演秀场，还有兼具小型餐厅的海盗船，组成了一条加勒比风情商业街，还有颇具浪漫的湿地花园，呈现出一派阳光般灿烂的自然风情，突出了加勒比自由畅快、无拘无束的特点。

湿地花园效果图

海盗表演秀：湖面中心设有一圆形小广场，以湖滨的海盗船作为表演载体，通过特技、音效、人物打斗等方式来演绎一段关于海盗的精彩故事。表演可以每天定时上演2－3场，惊险的海盗表演将成为景区内聚集人气的一大吸引，为开发湖滨商业创造有利条件。平时也可举行一些小型表演节目。海盗船：在湖边摆放一艘海盗船。一可作为湖心广场海盗表演秀的背景，烘托环境。另可供游客上船观光，拍照留恋。

主题风格：热带雨林探险片区描述：利用其现状特征，赋予其热带雨林探险的主题，项目设置包括雨林探险隧道和雨林之神。策划要点：利用雨林资源和地势的高度，打造特色观景和休闲空间，山和海相呼应。

雨林之巅技术指标片区项目占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

雨林之巅雨林穿梭1300150雨林之神100002000观光小火车2000

吴哥印象3500140其他

小计

1445562290

链接：龙血树被称为“植物寿星”，而且是具有海南特有的树种，有“南山不老松”之称，有明显的地域指向，是海南形象的重要代表。

三亚本地的小花龙血树索科特拉岛的龙血树动物王国客栈的大树重点新建项目之——雨林之神项目现状：未开发利用的山林改造理念：开拓制高点，打造区内新地标产品意向

：雨林之神，由海南特有的龙血树引发创意，仿建一颗超大的龙血树，树干可以作为雨林餐厅；树枝的分叉分别设置一些休闲产品，如观景平台、观海书吧、以及空中SPA等，拥有360度的观景效果，形成强烈的视觉冲击。雨林之神设计说明：直径40米，高28米的形似苍木的构筑体，由数条钢架结构组成的“树枝”支撑，顶部的张拉膜如巨伞将其遮挡。“主枝干”内置升降梯直达观景平台，内径10米高8米的游憩空间内建筑高低错落分布，以楼梯和廊桥连接。

雨林餐厅——设于雨林之神的树支上，用各种热带植物藤蔓装饰的餐厅内部，逼真的场景犹如闯进原始森林里觅食。雨林穿梭——连接山顶和地面的交通工具滚梯。用滚梯作为交通工具，不仅解决了上山的交通问题，还将其功能放大，作为娱乐体验空间。电梯为全封闭的结构，外层用绿色藤植物覆盖，与山体协调一致，电梯内侧通过darkride的形式，运用声光电等技术将不同时期的热带雨林特征呈现，包括惊险的恐龙时代以及美妙的雨林生物，整个体验过程有张有弛，使游客在上山的过程中充分感受热带雨林的奥妙。蝴蝶谷片区技术指标主题风格：吴哥窟式神秘探索片区描述：以蝴蝶主题和神秘的吴哥文化包装山谷，从视觉、嗅觉、听觉、感觉强化雨林生态和蝴蝶主题。策划要点：新增主题景观，增加游览内容，增强观赏性。片区项目占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

蝴蝶谷旱地雪橇2000

主题展馆7500300主题场景3600

其他

小计

85550300蝴蝶谷平面图1：800

蝴蝶标本展馆：在现有展厅的基础上部分改造设计与蝴蝶相关的主题场景，在特定的主题下观赏蝴蝶，加强游客体验。

重点改造项目之——蝴蝶谷项目现状：占地面积1.5公顷。谷内拥有一个大型生态蝴蝶园和一个藏有2000多只珍贵蝴蝶、昆虫标本的博物馆。静态展览方式乏味无趣，难以提升游客兴致。且后山区域基本处于未开发状态，开发潜力较大。改造理念：突出雨林生态特色，挖掘蝴蝶的文化内涵，寻找新的文化切入点对其进行包装。产品意向：展馆与生态园以蝴蝶文化内涵的主题景观和神秘文化包装，从视觉、嗅觉、听觉、感觉强化雨林生态和蝴蝶主题。后山用吴哥窟的石刻文化将其包装。

蝴蝶标本制作室生态蝴蝶观赏园蝴蝶主题展区

主题场景体验带：利用人工喷雾营造热带雨林环境，引入蝴蝶的文化内涵（道家“庄周梦蝶”、梁祝爱情、印地安蝴蝶许愿传说等）营造四个主题场景蝶恋花、采香径、蝴蝶堡、彩虹苑。

蝶恋花：选取颜色绚丽的热带花卉种植，汇成小片美丽的花海，而蝴蝶就在花海中翩翩起舞，在周围设置藤荡秋千，呈现出浪漫的意境与氛围。采香径：全径沿山谷曲折蜿蜒，径宽为1－1.5米，两旁种植典型的热带芳香植物。沿途可观赏百年古藤、巨大的仙草灵芝、“冷血杀手”见血封喉等珍稀植物。蝴蝶堡：建造一座小型的梦幻城堡，烘托蝴蝶谷的浪漫氛围，可以作为婚纱摄影取景点。城堡内部的天花板以及墙壁都装饰成蝴蝶的世界。彩虹苑：利用景区原有的“许愿树”——龙血树，并供应蝴蝶许愿砂瓶，游客可在此购买蝴蝶许愿砂瓶，写上愿望，挂在“许愿树”上。同时在山谷人工制造彩虹，游客许完愿转身就能看到彩虹，象征美好愿望的即将实现。

设计理念：环形景观游线将四个主要展览馆、五个主题场景及配套设施有序地连接起来，多层次的植物造景结合细部景观节点，塑造园区的生态人文气氛，体现人与大自然和谐统一的主题。道路布置蜿蜒曲折，增加园区的景深，使游人步移景异，从心理上感觉到该区景观丰富、空间悠远。蝴蝶谷一角效果图

吴哥印象：选取吴哥窟失落文明的雕刻艺术主题进行包装。在现有一些被树根缠绕着的石头上雕刻吴哥古老的符号或文字，游客在观赏的同时，亦能感受到吴哥文化带来的神秘感。此外，可设置“乱石阵”迷宫，并结合迷宫在不同路段设置各式索桥、栈道、石桥、藤桥等，使游客增加不同空间的步行体验。——旅游峰值测算——交通设施设计指标——游线设计——道路规划——特色交通体验

8项目交通解决方案ProjectTrafficSolutions

旅游峰值预测：根据三亚市统计局07年以来对旅游接待人数情况，整理数据后可知，近几年来三亚黄金周旅游人数占全年游客接待量的比例基本一致，日平均接待比例保持在0.6%-0.8%之间。见下表：根据亚龙湾游客年接待量规划为250万-300万人得出，亚龙湾游客日峰值为1.5-2.4万人/天。取中间值和最高值作为亚龙湾游客日峰值的两个标准，则基本方案为1.95万人/天，预备方案为2.4万人/天。亚龙湾景区周转率约为3，依据瞬时峰值=游客日峰值/周转率得出：基本方案的瞬时峰值为0.65万人；

预备方案的瞬时峰值为0.8万人。三亚市旅游人数接待统计年份全年接待人次

（万人次）春节接待情况五一接待情况国庆接待情况总人次

（万人次）日平均人次

（万人次）日平均人次占

全年人次比例总人次

（万人次）日平均人次

（万人次）日平均人次占

全年人次比例总人次

（万人次）日平均人次

（万人次）日平均人次占

全年人次比例2007538.4329.524.220.78%11.521.650.32%19.022.720.51%2008604.1529.974.280.71%5.51.830.31%27.053.860.64%2009669.135.395.060.76%6.22.070.31%30.14.30.64%2010\41.05.85\7.292.43\\\\备注:07年五一受到台风影响峰值推导路线三亚市游客周峰值三亚市游客日峰值三亚市年游客接待人数三亚市游客日峰值占全年全接待人数的比例亚龙湾年游客规划人数亚龙湾游客日峰值亚龙湾瞬时峰值线路计算法：根据《旅游规划通则》关于线路法计算公式

C=（L/I）×P（L=游道长度；I=每位游客占用的合理游道的长度；P==周转率；C=环境日容量），得出亚龙湾的日空间容量14700人。见下表：亚龙湾的日空间容量游道类型游道长度（米）人均最低占用游道长度（米/人）公园空间容量周转率公园日空间容量主要游道60002.5240037200次要游道45002225036750海上游道1500101505750合计10500

4800

14700面积计算法：根据《旅游规划通则》关于面积法计算公式

C=（S/E）×P（S==可供游览的面积；E=同一时间每位游客活动合理占有面积；P==周转率；C=游客容量），得出亚龙湾的日空间容量为17655人。见下表：亚龙湾的日空间容量亚龙湾景点地形情况备注：游客合理占有面积一般情况；主景景点按50-100平米每人计算；浴场沙滩按10-25平米每人计算；山地景点按400-600平米每人计算。地形分类总面积（平米）游客合理占有面积（平米/人）公园空间容量周转率公园日空间容量平地类型景点206000702950人38850人山林类型景点230000400575人31725人沙滩类型景点59000252360人37080人合计495000

5885人

17655人交通设施设计指标：人行天桥：根据《城市人行天桥与人行地道技术规范》规定，人群密集区的人行天桥通行能力为1850人/小时·米，天桥桥面净宽不宜小于３米，天桥桥下为机动车道时，最小净高为4.5米。因此，计算得出天桥的最小通行能力为1850*3=5550人/小时。超过亚龙湾峰值时游客上限。项目人行天桥设计宽度为3.5米，长度20米，高4.5米，梯道宽2米。按照天桥造价1万/平米计算，需要100万造价。人行地道：根据《城市人行天桥与人行地道技术规范》规定，人群密集区的人行天桥通行能力1850人/小时·米，地道通道净宽不宜小于3.75米，地道通道的最小净高为2.5米。

因此，计算得出天桥的最小通行能力为1850*3.75=6900人/小时，超过亚龙湾峰值时游客上限。项目地下通道设计宽度为4米，长度30米，净高2.5米。按照地下通道造价2万/平米计算，需要240万造价。扶梯：根据《城市规划相关知识》第46页说明，扶梯的通行能力为5000-7000人/小时，超过亚龙湾峰值时游客上限。根据项目地形情况以及《自动扶梯安装安全规范》，设计扶梯宽度为0.8米，坡度30%，爬坡高度为5米。项目所需爬坡约40米，需要8节扶梯，每节扶梯价格加安装约25万，需要200万造价。另外整修地形需要大概50万元费用，因此扶梯合计费用为250万元。停车场：通过当地旅行社的分析，得知目前亚龙湾的旅游人群中，组团人数和散客的人数比例约为7：3。根据旅游瞬时峰值中间值0.65万人和最高值0.8万人分别做基本停车方案和预备停车方案。通过计算：

基本方案——大巴停车位为115个，小车停车位为560个，停车场占地面积需约28300平米。

预备方案——大巴停车位为140个，小车停车位为685个，停车场占地面积需约35000平米。道路规划游线设计特色交通体验

丛林穿梭观光小火车

绿廊通道观光小火车——供水——雨水排放——污水处理——供电——供气——通讯——广播——项目的标示系统——项目的解说系统9其他支持系统的解决方案OtherSupportSystemSolutions

给水规划用水预测：规划旅游区游客量高峰期每日2万人，游客用水按照最高日用水量150升/人计算，游客最高日用水量为3000吨/日。供水水源：水源为三亚市青田水厂。供水管网：外部通过DN900的市政管线进入旅游区，在旅游区主要道路下敷设DN400供水管道，形成主干网状的供水管网体系，满足规划区供水的需要。旅游区配水管网支管采用DN100～DN200不等，沿道路敷设，设置有消火栓的规划供水管道管径不低于DN150，消火栓按照间距不大于120米的要求设置。雨水排放、污水处理规划旅游区采用雨污水分流形式1.雨水排放方案暴雨量预测：在雨水管渠设计时，雨量可按照海口市暴雨强度公式：q=2338（1+0.4lgP）/（t+9）0.65。其中P为暴雨重现期，t为地面集水时间。可根据实际情况进行预测方案原则：雨水可根据就近排放的原则，就近向水体排放雨水有组织收集和自然排放相结合。2.污水排放方案污水量预计：考虑到生活污水大部分可以处理为中水再利用，因此污水量按照用水量的80%计算为2400吨/天。污