中国房地产投资回报率调查报告范文

中国房地产投资回报率调查报告范文《中国房地产投资回报率调查报告》简介《中国房地产投资回报率调查报告》是北京仁达房地产评估有限公司（以下简称仁达评估）承接的中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题成果之一，该研究课题至今已历时5年。2022年课题组依托仁达评估二十年来丰富的评估经验和云房数据强大的数据库资源，基于对房地产市场历年发展的敏锐把握及对城市房地产行业未来发展的客观预测，运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术，将研究成果从北京扩展至11个城市，分别通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年持有后转售回报率三个指标对各物业进行了调查，调查样本数据、调查模型、调查成果及成果应用方向如下。1（一）调查进程统计时段，每年年中和年末共发布两期。2022年，调查城市扩展了上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、武汉、成都、西安、长沙，达到11个城市的调查规模。调查物业涵盖上述11城市的普通住宅、高档住宅、写字楼、商铺。调查样本是通过将大量原始调查案例数据经过筛选、匹配，整合为小区或项目统一标准得到。历年调查样本数据量统计如下：2022-2022年中国房地产投资回报率调查样本数量（二）调查模型及指标1、静态租赁模型静态租赁回报率代表了通过当前净租金回收售价的占比，是判断房地产投资时机的重要参考。以北京普通住宅为例，静态租赁回报率在2％左右，意味着一套100万元的房子每年净回报约为2万。2、长期租赁模型长期租赁回报率代表了随着未来租金的动态变化，长期租赁物业可获取的回报率大小，是判断未来房地产租金动态收益情况的参考。例如，当长期租赁回报率为6％，意味着购买一套100万元的房子，在持有期（法定最高年限70年）里出租，每年平均回报约为6万。3、5年租赁后转售模型5年租赁后转售回报率包含租金回报和房产增值两部分收益，能够帮助投资方判断转售房产的最佳时机。例如，2022-2022年的转售回报率在15％左右，相当于在2022年购买一套100万元的房子，出租五年后出售，在五年出租期内每年租金回报15万，并于五年末收回本金100万。1北京云房数据技术有限公司（原北京仁达房地产评估有限公司信息数据部），致力于为评估行业信息化发展，为房地产/土地评估机构、银行金融机构、行业协会等提供房地产数据、评估软件系统、项目服务等全套解决方案，是独立的第三方服务商。（三）调查成果1、市场提取法——提供11城市整体及分城市的房地产投资回报率，包括静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率。并对各城市的静态租赁回报进行了分区调查，其中，住宅市场分城区、郊区调查，写字楼、商铺依据各城市不同的聚集情况，调查了4-8个典型商圈。2、累加法——提供安全利率和风险调整值取值参考。首先，对于安全利率提供存贷款利率、国债收益率和企业债收益率作数据参考，并推荐长期国债收益率滚动平均值作为安全利率取值参考；其次，对于风险调整值给出了资本市场相关收益率数据，作为风险调整值的数据参考。3、投资收益率排序插入法——提供11城市三种投资模式下的回报率进行对比，可以明确不同投资模式下不同城市及物业的收益情况；将房地产投资回报率与安全利率、资本市场相关收益率进行排序比较，可以明确房地产市场的收益水平高低。（四）调查成果应用说明《房地产投资回报率研究报告》提供中国房地产投资回报率调查数据综合服务，包括提供给投资主体的房地产投资决策数据服务、评估机构的估价参数服务、银行押品估值参数服务等。主要应用情况如下：1、提供房地产投资决策参考。首先通过城市历年房地产租金、价格走势，对未来房地产市场进行预测和趋势判断；其次通过不同类型投资回报率的排序，对不同城市、不同物业、不同投资模式的投资回报进行对比，给出投资数据及参考。2、提供评估模型及相匹配的估价参数。对不同估价模型进行说明，给出了三种估价模型的应用步骤和相对应的估价参数。3、提供押品评估参数。参数应用有两个阶段：一是在贷款发放阶段，指导内部评估人员进行押品评估或对中介机构的评估结果进行审核；二是在抵（质）押关系存续期间，指导内部评估人员动态监控押品的价值变化情况，及时量化风险。房地产投资回报率调查使用导航应用主体投资主体估价机构银行等金融机构业务板块房地产投资决策服务房地产估价服务房地产押品管理服务业务说明市场分析、投资选择、修正及风险评估估价模型及对应的参数房地产押品评估与动态监测模板（参数）（五）房地产投资回报率调查未来设想本次《中国房地产投资回报率调查报告》覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、南京、成都、武汉、杭州、西安、长沙共十一个城市。研究物业涵盖高档住宅、普通住宅、写字楼、商铺。2022年上半年《中国房地产投资回报率调查报告》将在目前研究基础上进行城市扩展和深度扩展，城市扩展目标为38个城市，深度扩展包括物业细化、商圈扩展等。我们志在通过对回报率的扩展调查，定期发布、更新与维护回报率调查数据。目录目录第一篇2022年下半年房地产投资回报率调查成TOC\o"1-5"\h\z果 1一、静态租赁回报率 1二、长期租赁回报率 2三、2022-2022年5年租赁后转售回报四、2022-2022年5年租赁后转售回报率（预TOC\o"1-5"\h\z测） 4第二篇11城市各物业房地产投资回报率排序及市场分析 5一、11城市各物业房地产投资回报率排序 51、静态租赁回报率排序 52、长期租赁回报率排序 73、2022-2022年5年租赁后转售回报率排序 94、2022-2022年5年租赁后转售预测回报率排序 115、小结 13二、11城市房地产市场分析（历史及预测） 14北京市 14上海市 16广州市 18深圳市 20天津市 22南京市 24成都市 26武汉市 28杭州市 30西安市 32长沙市 34第三篇房地产投资回报率调查成果在估价中的应用 38一、房地产投资回报率调查估价成果 38二、估价模型及参数 41附录：相关专题研TOC\o"1-5"\h\z究 44专题一、关于房地产估价中安全利率选取的认识 44专题二、关于房地产租金、价格变化关系的研究——以北京为例 46专题三、关于房地产租金、价格预测值确定的探讨——以北京为例 47第一篇2022年下半年房地产投资回报率调查成果第一篇2022年下半年房地产投资回报率调查成果一、静态租赁回报率物业：住宅租金回报较低，约2%-4%；写字楼、商铺租金回报相对合理，约3%-5%。城市：西安、长沙静态租赁回报最高，杭州最低。普通住宅市场，静态租赁回报率集中在2%-4%。其中武汉、成都、西安、长沙资本化率约3.5%，其他城市约2%。与其他城市相比，武汉、成都、西安和长沙普通住宅售价相对合理，市场相对理性，资本化率高于其他城市为3%。高档住宅市场，静态租赁回报率集中在2%-4%。由于杭州高档住宅售价赶超一线城市，而租金平稳，静态租金回报率仅1.5%；而武汉和西安，由于高档住宅售价相对较低，使得住宅资本化率超过4%；其他城市资本化率在2%-3%之间。写字楼市场，静态租赁回报率集中于3%-5%。其中，长沙近几年因为经济发展较快，从2022年起写字楼市场供需紧张，租金售价齐涨，且写字楼租金涨幅明显大于售价，使资本化率高达6%。商铺市场，当期静态租赁回报率集中于3%-5%。其中，深圳商铺市场，存量及新增供应量较大，租金增长缓慢，而售价上升明显，资本化率不到3%。二、长期租赁回报率物业：写字楼、商铺长期租赁回报良好；高档住宅租金增长缓慢，不适合长期出租。城市：长沙写字楼、商铺长期租赁回报率最高，杭州各物业均不适合长期出租。普通住宅市场，长期租赁回报率主要集中在5%-9%之间。其中，由于南京、武汉、成都普通住宅租金涨幅较高，均高于8%，长期租赁回报合理；杭州与其他二线城市相比，普通住宅租金处于高位，但涨幅低，回报率不到4%。高档住宅市场，长期租赁回报率集中在3%-6%之间，各城市高档住宅租金回报差异较大。其中，由于武汉、西安的高档住宅租赁需求旺盛，租金上涨最快，长期租赁回报率超过7%；而杭州高档住宅虽然租金涨幅居于11城市的中间水平，然而过高的售价导致通过租金回收售价困难，长期租赁回报率仅2%。写字楼市场，长期租赁回报率主要集中于6%-10%之间，长期投资回报率相对合理。其中，北京商务氛围良好，近年来写字楼租金上涨较快，长沙由于近几年经济迅速发展，城市地位大幅提升，写字楼呈现出供需两旺的局面，租金上涨较快，回报率较高。商铺市场，长期租赁回报率集中在6%-10%之间。长沙近年来经济发展较快，商铺投资回报较高。杭州历史价格较高，但近年来租金上涨幅度不大，回报率约7%。长期租赁回报率平均值时间2022年下半年普通高档住宅住宅写字楼商铺7.9%5.3%10.2%9.4%第一篇2022年下半年房地产投资回报率调查成果三、2022-2022年5年租赁后转售回报率物业：各物业过去五年租赁后转售获得较高收益城市：北京、广州、西安、长沙过去五年投资收益较高在5年租赁后转售模式下，由于近年来各物业价格上涨较快，2022-2022年各物业平均内部收益率均超过13%。普通住宅市场，北京、广州、西安内部收益率在20%以上，其他城市约10%-15%。其中，北京、广州作为一线城市，住房供需紧张，房价快速上升，持有后转售收益较高；西安普通住宅市场刚性需求旺盛，市场持续温和上扬，同时，在买卖市场房价不断攀升的压力下，租赁市场上住宅租金上涨，使得西安普通住宅内部收益率处于领先水平。高档住宅市场，各城市5年租赁后转售内部收益率总体在10%-15%左右。由于高端住宅对项目自身及配套等要求较高，投资需求有限，同时受成本的影响，各城市差异不大。写字楼市场各城市收益差别较大，北京、武汉、西安、长沙内部收益率超过了15%，上海、杭州仅8%左右，其他城市约10%-15%之间。其中，北京受良好的商务氛围影响，写字楼租金、售价快速上涨，转售收益较高；长沙受近年来经济快速发展的影响，写字楼发展迅猛，供需两旺，转售收益率高于30%；上海写字楼租金、售价逐步减缓，杭州市经济不景气，写字楼回报率不高。备注：由于商铺市场有效价格案例不足，未做测算四、2022-2022年5年租赁后转售回报率（预测）物业：各物业均可租赁后转售获得较高收益城市：长沙、武汉转售投资收益较高，杭州回报低普通住宅市场，5年租赁后转售预测值主要集中于6%-10%，一线城市普通住宅内部收益率约6%-8%，二线城市除天津、杭州外，内部收益率约8.5%-11%。其中，二线城市中杭州住宅售价较高，且受经济影响，未来价格上涨幅度不大，收益相对较低。高档住宅，5年租赁后转售预测值主要集中于3%-5%。其中南京高档住宅租金涨幅较低，转售收益率最低仅2%。而武汉、成都、西安高档住宅需求旺盛，尤其是配套完备，地理位置优越的物业，投资前景乐观，预测转售收益将能达到10%左右。写字楼市场，5年租赁后转售预测值约10%。写字楼投资性较强，可以看出各城市转售收益均不错，尤其北京的商务氛围良好，未来收益约13%；长沙经济发展快速，各大企业入驻长沙，未来转售内部收益率约18%。商铺市场，5年租赁后转售预测值约6%-10%。由于不同城市商业氛围不同，商铺市场收益略有差异，其中长沙商铺受良好的经济氛围影响，商铺市场发展较快，预计未来收益较高达20%左右。第二篇11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析第二篇11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析一、11城市各物业类型房地产投资回报率排序1、静态租赁回报率排序物业：住宅租金回报较低，写字楼、商铺回报相对合理城市：西安、长沙静态租金回报最高，杭州最低静态租赁指标代表了当年租金与总售价的比值。由11城市4类物业静态租赁回报率排序图可以看出，目前各类物业资本化率均低于五年期贷款利率。其中，静态租赁回报率排名前十的物业，回报率约5%左右；排名后十的物业回报率仅2%左右，低于一年期存款利率。静态租金收益排名前十的物业，回报率约5%左右。其中，大部分为写字楼、商铺，说明写字楼、商铺物业的静态租金收益相对合理。静态租金收益排名后十的物业均为住宅，回报率约2%左右。由于目前住宅市场售价过高，而使得租金收益水平较低，反映了住宅市场泡沫现象较为严重。以五年贷款利率十年滚动平均、五年存款利率十年滚动平均、CPI涨幅为分界，确定四类物业以6.5%、4.5%、3.5%口为投资区间分段，2022年下半年静态租赁模式下各城市投资评价如下表所示：静态租赁回报率排名前十的城市及物业城市长沙西安长沙武汉西安上海武汉广州西安成都城市分类二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市一线城市二线城市一线城市二线城市二线城市物业写字楼写字楼商铺写字楼商铺商铺商铺商铺高档住宅写字楼排名12345678910静态租赁回报排名后十的城市及物业城市杭州广州北京上海上海北京广州南京天津杭州城市分类二线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市一线城市二线城市二线城市二线城市物业高档住宅高档住宅普通住宅普通住宅高档住宅高档住宅普通住宅普通住宅高档住宅普通住宅排名434241403938373635342022年下半年静态租赁模式下各城市投资评价资本化率回报状况普通住宅高档住宅写字楼商铺＜3.5%低武汉、成都、深圳、天津、杭州、南京、广州、上海、北京南京、深圳、天津、北京、上海、广州、杭州杭州深圳3.5%-4.5%中等长沙成都北京、南京、广州、深圳、上海、天津杭州4.5%-6.5%较高西

安西安、武汉长沙、西安、武汉、成都＞6.5%安西安、武汉长沙、西安、武汉、成都＞6.5%高北京、成都、天津、长沙、西安、上海、武汉、广州、南京第二篇11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析2、长期租赁回报率排序物业：写字楼、商铺长期租赁回报良好；高档住宅租金增长缓慢，不适合长期出租城市：长沙写字楼、商铺长期租赁回报最高，杭州各物业均不适合长期出租在长期租赁模式下，租金收益排名前十的物业以写字楼、商铺为主，内部收益率主要集中于11%-14%之间，收益水平均高于了房地产信托，长期租赁时租金收益水平较高。其中，长沙写字楼、商铺市场快速发展，市场火爆，租金上涨最快，在租金增长下收益水平高于了房地产上市公司净租金收益。在长期租赁模式下，租金收益排名后十的物业主要为住宅，且大部分为高档住宅，内部收益率主要集中于3%-5%左右，收益水平均低于五年期贷款利率，说明高档住宅租金收益水平低，不适合靠长期的租金回收进行获利。以房地产信托平均年收益、五年贷款利率十年滚动平均、长期国债五年移动平均值为分界，确定各物业以10%、6.5%、4%为投资区间分段。如下表，长期投资模式下，投资住宅不如投资写字楼和商铺。因为，高档住宅收益水平较低，大部分城市集中在内部收益率较低的两个区间段；而写字楼、商铺收益相对较高，大部分城市集中在内部收益率较高的区间段内。说明高档住宅自用价值高于投资价值，而写字楼、商铺的投资性更为明显，其收益率相对较高。长期租赁回报排名前十的物业城市长沙长沙武汉武汉西安北京成都武汉成都上海城市分类二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市一线城市二线城市二线城市二线城市一线城市物业商铺写字楼写字楼商铺高档住宅写字楼写字楼普通住宅普通住宅商铺排名12345678910长期租赁回报排名后十的物业城市杭州南京杭州上海北京广州天津北京深圳杭州城市分类二线城市二线城市二线城市一线城市一线城市一线城市二线城市一线城市一线城市二线城市物业高档住宅高档住宅普通住宅高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅普通住宅高档住宅写字楼排名434241403938373635342022年下半年长期租赁模式下各城市投资评价内部收益率回报状况普通住宅高档住宅写字楼商铺＜4%低杭州上海、南京、杭州————4%-6.5%中等上海、北京成都、深圳、天津、广州、北京杭州杭州6.5%-10%较高西安、广州、深圳、天津武汉广州、天津、南京、上海深圳、天津、广州、北京、西安、南京＞10%高武汉、成都、南京西安武汉、北京、成都、西安、深圳武汉、上海、成都第二篇11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析3、2022-2022年5年租赁后转售回报率排序物业：各物业均可5年租赁后转售获得较高收益城市：北京、广州、西安、长沙租赁后转售投资收益较高2022-2022年5年租赁后转售回报率最高的城市主要有北京、广州、西安，内部收益率均高于了房地产上市公司净资产收益率，说明近年来房产增值收益大，部分物业甚至出现了“拿地开发”不如“囤房转售”的现象。尤其长沙写字楼近年来的快速发展，使得内部收益率超过了30%。2022-2022年5年租赁后转售回报率最低的城市是杭州。但所有物业收益率仍均高于了五年期贷款利率，说明近年来所有物业通过持有后转售均可以获得不错的收益。租赁后转售，主要考虑的是房产增值带来的收益，大部分城市5年租赁后转售投资回报率高于房地产信托。说明近年来各城市房产增值较快，买卖市场的投机氛围浓厚。以房地产上市公司平均净资产收益率、房地产信托平均年收益、五年贷款利率十年滚动平均值分界，确定普通住宅和高档住宅、写字楼以15%、10%、6.5%为投资区间分段，各城市投资回报情况如下。2022-2022年5年投资回报排名前十物业城市长沙西安广州西安北京北京西安武汉广州上海城市分类二线城市二线城市一线城市二线城市一线城市一线城市二线城市二线城市一线城市一线城市物业写字楼普通住宅普通住宅写字楼普通住宅写字楼高档住宅写字楼高档住宅普通住宅排名123456789102022-2022年5年投资回报排名后十物业城市杭州上海南京成都上海天津杭州成都杭州天津城市分类二线城市一线城市二线城市二线城市一线城市二线城市二线城市二线城市二线城市二线城市物业写字楼写字楼写字楼普通住宅高档住宅普通住宅普通住宅高档住宅高档住宅写字楼排名323130292827262524232022-2022年5年租赁后转售投资模式下各城市投资评价内部收益率回报状况普通住宅（历史）高档住宅（历史）

写字楼（历史）＜6.5%低写字楼（历史）＜6.5%低6.5%-10%中等南京、上海、杭州10%-15%较高＞15%高深圳、武汉、杭州、西安、广州、北京、上海、南京、天津、成都深圳、武汉、杭州、成都、上海广州、成都、深圳、天津长沙西安、广州、天津、北京、南京长沙、西安、北京、武汉第二篇11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析4、2022-2022年5年租赁后转售预测回报率排序物业：回报率最高的10类物业主要为写字楼、商铺，最低的为高档住宅城市：长沙、武汉租赁后转售投资收益较高2022-2022年5年租赁后转售回报率（预测）最高的主要为写字楼、商铺。收益最高的10类物业均能高于房地产信托，收益水平较高但大部分低于房地产上市公司，说明未来房地产收益理性回归。2022-2022年5年租赁后转售回报率（预测）最低的10类物业以高档住宅为主，这10类物业均低于了五年贷款利率，收益水平较低。说明了未来高档住宅市场的投资性降低，其自住价值进一步体现。以房地产上市公司平均净资产收益率、房地产信托平均年收益率、五年贷款利率十年滚动平均值分界，确定以15%、10%、6.5%为投资区间分段，各城市投资回报情况如下。2022-2022年5年投资回报（预测）排名前十的物业城市长沙长沙武汉北京武汉成都深圳成都西安深圳城市分类二线城市二线城市二线城市一线城市二线城市二线城市一线城市二线城市二线城市一线城市物业商铺写字楼写字楼写字楼商铺高档住宅商铺写字楼高档住宅写字楼排名123456789102022-2022年5年投资回报（预测）排名后十的物业城市南京天津深圳杭州上海广州杭州北京北京南京城市分类二线城市二线城市一线城市二线城市一线城市一线城市二线城市一线城市一线城市二线城市物业高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅普通住宅高档住宅普通住宅商铺排名434241403938373635342022-2022年5年租赁后转售（预测）模式下各城市投资评价内部收益率回报状况普通住宅（预测）高档住宅（预测）写字楼（预测）商铺（预测）＜6.5%低杭州北京、广州、上海、杭州、深圳——南京6.5%-10%中等西安、广州、上海、天津、深圳武汉上海、南京、杭州天津、北京、西安、杭州10%-15%较高成都、武汉、长沙、南京成都、西安武汉、北京、成都、深圳、西安、广州、天津武汉、深圳、上海、成都＞15%高————长沙长沙第二篇11城市各物业类型房地产投资回报率排序及市场分析5、小结基于上述回报率数据可以看出三点结论：第一，目前市场静态租赁较低，某种程度上反映了目前房地产买卖市场的投机氛围较重；第二，在长期租赁和5年租赁后转售投资模式下，高档住宅收益水平较低，而写字楼、商铺收益相对较高，反映了高档住宅自用价值高于投资价值，而写字楼、商铺的投资价值高于自用价值。第三，2022-2022年持有后转售收益率处于高位，大部分房产收益状况为“囤房转售＞房地产开发＞房地产信托”，而未来随着价格涨幅预测下滑，2022-2022年各物业持有后转售内部收益率均有所下降，将呈现“囤房转售＜房地产开发”状况。综上所述，建议投资人可以选择持有目前长期租赁回报率高的物业收取租金，结合市场转售回报率浮动、自身资金充裕情况等选择合适的时机进行转售，获取最高收益。二、11城市房地产市场分析（历史及预测）北京市住宅市场泡沫明显写字楼市场投资价值高房地产市场整体概况随着经济发展，从2004年至今，北京市房价快速上升。2007年之前，随着奥运的临近，房地产需求迅速提升；2022年，在全球金融