某集团天津项目整体操作策划案

首开集团天津工程整体操作筹划前言结合对于城市级综合体大盘工程的操作思考与方法总结，为本工程制定适合的大盘操作方法与思路本着和甲方以及其他专业机构充分合作，发挥各自优势，形成一体化的精神，对天津湾工程进行分析研究，力求更加清晰的勾勒出工程的容颜，以明确工程整体开展方向；作为天津湾的成员，思源深知共荣共辱、共兴共衰的道理，因此我们献言献策，希望能对工程开发有所帮助；本次报告我司站在天津湾全局开展的战略高度，对本案进行分析，防止仅考虑住宅代理的局限性；前期甲方和各专业公司对工程做出了很多工作成果，有很多亮点，我们十分赞同；感谢开发公司对本次研究提供的大力支持。本次报告重点讨论的几个问题天津湾工程公建类产品为主导的政府规划状况对于我们来说是操作难点还是我们可以把它转化成为一种时机从而加以利用？后期的工程操作是否需要股东加大资金力度支持，还是我们可以通过开发的调整实现自由资金的可持续运作？天津湾工程的成功操作对于我们乃至公司来说有怎样的影响意义？首先，我们沿着大盘的路去思考找到并总结大盘操作理论及方法二四六模型体系〔两个目标、四个限制条件、六个思考纬度〕两个目标目标1：整体价值最大化目标2：开发可持续局部物业的运营〔持有、转让、销售〕实现资金的使用效率最大化主体物业进行一定阶段的市场培育以实现其价值最大化主体物业与其他物业之间通过开发资金配合综合收益局部可最后实现，大盘操作完成后实现利润指标的最大化定位的可持续：总体定位开发节奏的联系开发节奏的可持续：制定可持续的开发策略与节奏资金的可持续：资金方案与现金流的联系销售的可持续：销售目标、销售策略与销售收入间的联系Objective四个限制条件来自于资金运作来自于已达成现状来自于政府来自于市场一般综合体工程特别是城市地标级工程会受政府规划及批复进度的影响和制约，同时会受到调控政策的影响。工程的启动资金及过程中的资金方案和融资条件会对大盘操作产生制约。已形成开发进度后的总体调整，现状条件等会对大盘的定位及操作调整产生限制作用。由于某阶段市场环境的影响和表现不同，会直接影响工程在不同阶段的开发和推售策略，从而影响大盘的操作。大盘操作的六纬度模型时序开发策略与节奏工程进度与成本投入定位总体定位与分物业定位销售销售目标、销售收入资金资金计划与现金流客户整合客户资源实现互动与整合营销总体品牌形象与分主题形象主纬度辅助纬度主纬度间的主导作用辅助纬度对主纬度的调节作用辅助纬度间的影响作用定位：为大盘设定可行的定位方向，结合开发目标和限制条件的考虑总体定位方向只能产生1-2个；结合总体定位的设定，结合总体属性的分物业功能支持为个分物业设定不同的开展方向〔暨分物业定位〕时序：结合分物业定位方向设定开发策略排布开发节奏，制定工程进度，得出本钱投资测算表销售：结合市场情况设定销售目标、排布销售方案，得出资金收入测算表资金：综合本钱与收益状况制定现金流表，并结合以制定的启动资金和资金方案进行验证，并对方案进行调整客户：结合以上主纬度思考，制定资源整合方案，客户资源实际需求状况会对主纬度产生微调营销：制定大盘总体品牌形象及分物业形象表现，品牌形象之间的主次关系设定会对主纬度产生微调大盘操作流程简述〔结合六纬度模型〕大盘操作的六纬度解析影响纬度影响纬度然后，结合天津湾大盘实际情况进行操作思考目标1公建集群的优化定位：通过对于公建类物业的总体研究进行可行性定位，确定大盘开展方向，实现公建类物业的良性操作。目标2优化资产配置：结合开发商操作特点，平衡持有经营产品与代建出让产品之间关系，整合优势开发资源，实现资产的最优化配置及工程定位的良性开展。目标3形象组织与形象站位：考虑各分产品之间的开发定位与开发节奏，通过产品规划与营销组织实现产品形象的站位，提升整体工程形象价值。一、开发目标目标1近期培育后期获利：近阶段为工程培育期占用资金额度较大，后期实现工程价值提升，实现高利润回款。目标2良性的财务运营：结合工程的开发策略制定合理的资金方案，保障工程的良性运营整体价值最大化目标开发可持续目标二、限制条件制约1来自于政府：A区工程进度的和形象要求、B区规划审批滞后影响、E区工程进度和形象要求、90/70宏观调控政策、5.18加息。制约2来自于资金：启动资金的要求，04-08年为市场培育期、09年实现利润，现金流的保障。制约4来自于现状：A区呈现即将入住、E区开工、B区方案完成。制约4来自于市场：见下页工程开发以售卖型为主，但从需求来看多以租赁为主，且存在一定的刚性需求集团性购置市场准备缺乏，存在未被满足的特性需求随着天津城市功能的拓展，外来客商大量增加，有望形成良好的经营环境政府推出一系列的优越政策支持写字楼市场的开展商务市场受产业主导易形成聚集效应产业及产业链引导可提升商务属性的竞争力由于规划的散乱使得商务板块主题特征尚不明显，内部产品良莠不齐，多工程操作很难达成统一规划思想，本工程有时机引导商务聚集效应，形成一站式综合商务主题大盘超过90%的客户还是希望以租为主，适当地购置一些写字楼的客户比例不到10%。主要制约因素有：第一，金融支持上受到很大影响;第二写字楼的价格过高,超出客户接受范围。未形成区域内大体量集中规模市场经营以租为主目前处在市场培育期未来市场蕴藏机遇市场影响远期存在开展集中性大体量综合性商务主题物业的市场根底，但就目前应予以充分培育。综合分析目前的开发风险来自于财务资金的偿债风险：高资产负债开发将导致开发商财务风险，而工程目前占用资金量大使后续开发易产生偿债危机，合理安排生产经营周期，尽快形成销售回款，实现自有资金滚动开发是工程在大盘操作中特别是定位阶段对于开发策略的合理排布尤为重要。来自于公建物业的经营风险:本工程在整体开发经营过种中拥有70%公建工程，相比住宅，大体量的公建对于开发商的经营风险更大。本工程大盘运营中考虑了局部公建物业转让开发降低持有物业规模，以此减小风险。来自于转让物业的操作风险:转让物业的后期开发水平直接影响着整体工程的综合品质及开发商的品牌，确定统一的大盘定位明确工程形象及开发策略，并在转让后予以定位跟踪能够降低风险。来自于持有物业的培育风险:本工程的持有公建物业需要进行2-3年的市场培育，在培育期内存在财务风险后不确定的市场风险，确定明确的持有物业定位及良好的回款支持物业并形成配合互动能够降低风险，从而使持有物业迅速增值。三、其它辅助思考综合分析目前的开发背景具备潜力：工程地处天津海河河畔，属于政府规划的城市重点工程海河六大节点之一，具备良好的开展前景。工程位于河西区，是天津重点开展的商务区、文化、教育区、会展经济区交通便利：工程紧邻天津中环围堤道，大沽南路、台儿庄路等多条城市主干道，同时临近已投入使用的天津地铁一号线，交通便利。配套设施齐全：工程所在区域为城市中环沿线，周边邻近综合性市政设施，配套资源齐全依托商务气氛：城市中央商务区外展区，河西区“四区三带〞规划核心区，区域内具备良好的商务商贸气氛依托城市新极：工程地处天津中央CBD扩展延伸区域，但不同于其他扩展区域的节点特质，受海河经济带良性影响，具备开展城市休闲商务新极区的根底条件。三、其它辅助思考天津湾大盘构成写字楼商务会所住宅商务公寓商业酒店大盘构成四、六纬度思考思考纬度分物业天津湾分物业的操作思考——结合六纬度模型天津湾分物业的操作思考——分物业协调配合分物业分物业如何以战略的高度实现开发目标

——借势、跳出、超越如何借势政府及周边大环境？如何跳出工程本身，跳出海河、跳出天津？如何突破和丰富公建为主的产品概念，全面超越目前的公建工程？确定本案开发方向借势——顺势与造势工程开展可采用造势和顺势两种方式，对于本案，先期阶段最适合的方法是借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；工程操作后期需要造势，以实现价值的最大收益，需要在前期设置相应的培育产品制定培育策略，并在一定时期内需要一定的资金支持。本案借势的方向河西规划外部格局政策扶持CBD规划海河规划本案跳出——在更加广阔的范围看待本案跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当成作品来做，做成大盘经典案例跳出海河看工程本案不仅仅是海河沿岸一个节点性综合体工程，更是天津东南连接滨海的战略要地，同时海河带与大沽南路的综合开展方向决定了本工程的开展定位方向。跳出天津看项目本案依托便捷的交通环境、CBD良好的商务氛围应将目标客户群拓展到天津以外的更广阔范围，同时考虑通过物业形态的发展吸引实力型客户进入以形成经济圈效应。超越——全面提升工程价值超越综合体充分挖掘本案所具备的综合价值，超越综合体项目一般发展规律，通过先进的开发理念使土地价值最大化。超越公建主体全面丰富和超越公建类产品的概念和形象表现，以丰富内涵提升项目价值。超越政府期望既能满足政府期望，又能超越政府期望，同时还能给政府打造新极理想，成为政府在城市开发建设方面的示范和样板。进而，我们运用六个纬度理论进行

天津湾工程操作思路汇报一、定位纬度总体定位与分物业定位本工程定位过程应用的根本方法论

——从价值最大化、满足市场竞争和满足自身条件三个维度进行定位价值最大化竞争优势的确立满足满足自身条件本工程定位过程应用的根本方法论——在价值最大化和竞争优势确立维度，分别从城市功能和产业角度进行分析和筛选价值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向竞争优势确实立满足自身条件从城市功能和产业两个角度分析从城市功能和产业两个角度分析价值最大化竞争优势确实立满足满足自身条件首先，从价值最大化纬度进行分析论证价值最大化纬度之城市功能分析价值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向竞争优势确实立满足自身条件从城市功能和产业两个角度分析从城市功能和产业两个角度分析城市中央商务区金融城南楼CBD河东区后广场商务区河西区友谊路商务区城市中环线海河效劳型商务开展主轴中环线综合商务开展主轴天津湾工程的外部环境构成格局滨海新区滨海国际机场天津站津滨轻轨站地铁1号线城市主要规划功能分区在整体海河节点规划中，本工程的开发将以休闲，效劳商务、商贸为主，成为海河上游重要节点。工程周边区城市功能划分：小白楼商务区大沽路商业区友谊路金融效劳区文化博览区海河效劳型经济带解放南路物流经济带陈塘都市工业区滨海新区滨海国际机场天津站津滨轻轨站地铁1号线地处位置及城市交通环境城市东南开展主轴河西区、中环线、海河边通达便利、便捷对外交通优越本案奥运中心发展方向城市中央商务区扩展范围海河效劳型经济带重要节点河西区商务新极板块大沽南路商务商贸走廊智慧城南站商务区中央商务区城市中央商务区金融城南站CBD河东后广场商务区河西友谊路商务区海河服务型商务发展主轴中环线综合商务发展主轴工程周边区城市功能划分：小白楼商务区大沽路商务商贸区友谊路金融效劳区文化博览区海河效劳型经济带解放南路物流经济带陈塘都市工业区智慧城智慧城城市功能角度的可行性分析：地处城市东南开展新极区，综合大盘引领城市新极崛起，承载城市商务经济格局向东南持续开展，有时机形成城市河西区的商务代表地标识别名片在天津，小白楼地区与隔海河相望的南站地区是市政府确定的中心商务区〔CBD〕的起步区，是类似于北京朝阳区，上海陆家嘴，广州天河新城式的典型的CBD区域。小白楼中心商务区紧邻海河，百年老街、天津的金融动脉-----解放北路，穿区而过。以金皇大厦、泰达大厦、凯旋门大厦、文华中心及新建的万顺国际经济贸易中心等为代表的写字楼已形成一定规模，开始凸现商务聚集效应；南站地区是海河综合开发八大节点之一，在此将新建集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群，并将与海河沿岸自然风光、占地2万平方米的金湾文化广场、海河带状公园共同组成南站中心商务区，与对岸的小白楼中心商务区、解放北路金融贸易一条街，形成以海河为轴线，两翼齐飞的CBD格局。外部环境联系本工程可能的定位方向商务属性兼容其它物业商业属性兼容其它物业居住属性兼容其它物业作为城市中央商务区的延伸区域打造以商务为根本属性的综合开展方向成为城市新兴的的高档商业聚集区或以满足周边商圈商业资源配套为开展方向满足周边传统商务区〔小白楼、南站、解放北路〕的居住需求，以升级居住需求为开展方向综合比较来看，商务属性的开展方向能够实现价值最大能够承载的城市功能休闲娱乐主题海河休闲娱乐经济带重要节点可借势海河岸规划形成特色休闲娱乐区价值最大化纬度之产业功能分析价值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向竞争优势确实立满足自身条件从城市功能和产业两个角度分析从城市功能和产业两个角度分析天津市产业分布

——天津市主导产业为“3+2〞的五大板块①以电子信息和现代医药业为主的高新技术产业板块②以石油、化工、冶金等重化工业为主的临港工业板块③以汽车、造船业为主的交通运输设备制造业板块④以物流、社会效劳业、金融、房地产为主的先进效劳业板块⑤以传统商贸业为主的传统效劳业板块第二产业。以建成现代化国际制造业基地为总目标，继续推行工业东移战略，做强冶金、化工、装备制造等重工业，建成具有国际竞争力的民族工业体系；做好滨海新区优势产业引进工作，不断提升中外产品和技术的融合度；做好郊区县工业园区的现代制造业建设；开展中心城区科技型、实用性、劳动密集型都市工业。第三产业。结合第二产业快速开展，开展现代物流、金融、电子商务、技术咨询、信息效劳等生产性效劳业，提高生产型效劳业对第一、二产业的渗透力和辐射力。争取将国内外著名的产品研发中心、营销中心、效劳中心等总部引入天津，带动相关第三产业的开展。城市产业功能规划开展战略区域性产业功能：建立区域性要素市场搭建环渤海经济平台。要立足天津，接轨北京，建立与主要城市相衔接、系统化的环渤海区域资源市场，使天津成为区域性经济资源配置中心，吸引国际知名中介组织来津开展。做强冶金、制造等重工业，重点开展现代物流、金融、现代信息等生产性效劳业，引进大型企业研发、营销、效劳总部及国际知名中介组织构成天津城市产业新格局高端商务物业市场得到产业功能开展支持存在市场时机重点打造小白楼商务中心区、友谊路金融效劳区、大沽南路商贸街区、解放南路商贸物流经济带、海河沿线休闲旅游景观带、陈塘都市型工业区和佟楼商贸区7大经济功能区，着力打造高端商务区，做大做强现代效劳业。河西区产业功能分区规划小白楼商务中心区友谊路金融效劳区佟楼商贸区陈塘都市型工业区大沽南路商贸街区海河沿线休闲旅游景观带解放南路商贸物流经济带本案位于“四区三带〞重要核心位置，具备开展商务、商贸、休闲、旅游等功能根底小白楼商务中心区:以商务带商业，形态以高档商务写字楼、高级宾馆酒店、专业精品店、高级公寓为主体；重点开展中介效劳、高端品牌商业、企业总部等行业。大沽南路商贸街区:商业功能，借助交通枢纽优势，重点构建北部都市风情休闲街和南部电器商业街两大功能街区。海河沿线休闲旅游景观带:以商务带休闲旅游，包括五个节点：小白楼商务中心区、德式风情街、海河城市广场、天津湾、柳林风景区；重点开展商业、体育运动、休闲观光旅游行业，形成海河西岸具有一定规模的经济带、文化带、景观带。解放南路商贸物流经济带:以“家〞和“车〞为两大商贸物流板块,形成建设以环渤海建材装饰城和汽配汽贸街为依托，重点开展家居建材饰品、仓储运输行业。陈塘都市型工业区中:以高新技术为主导、研发为支撑，生产加工和物流集散为根底的产、学、研一体化的“双高型〞都市工业区；重点开展科技研发、文化创意、电子、软件类产业和精密加工制造业等。河西区产业功能分区定位河西区城市高端综合CBD板块开展分布图陈塘工业园、智慧城〔工业板块〕解放北路金融城〔金融商务板块〕中央CBD〔综合高端商务板块〕大沽南路商贸带〔综合商贸板块〕解放南路物流带〔物流商贸板块〕友谊路华尔街〔金融商务板块〕综合商务、商贸、休闲优势开展，周边板块主题影响工程大盘开展主题，具备综合商务开展时机海河效劳经济带〔休闲娱乐板块〕本工程可能的定位方向造势定位方向借势定位方向在第一种定位方向根底上通过引入大客户形成优势产业聚集并产生产业链效应利用现有天津产业相对分散的现状，借势开展，使天津湾工程实现各种产业的优势整合与聚集能够承载的产业功能综合比较来看，第二种开展方向能够实现价值最大，这就要求我们的工程定位能够预判未来商务属性优势潜力、预留商务功能的开展空间，以实现预期的开展价值最大化，同时商务属性的开展也能够提升其他配合物业的综合价值，实现大盘及分物业的级数价值开展价值最大化竞争优势确实立满足满足自身条件其次，从竞争优势确实立纬度进行分析论证竞争优势确立纬度之城市功能分析价值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向竞争优势确实立满足自身条件从城市功能和产业两个角度分析从城市功能和产业两个角度分析天津未来重点开展城市功能

——商务办公、商务配套、旅游会议、娱乐休闲高级商务行政管理外来人口居住旅游、会展等区域商务商业配套外向型城市功能高等教育研发生产办公本地行政管理本地人口居住休闲本地商务商业配套内向型城市功能基础教育生产服务新城市规划推出及巨额城建投资将天津城市空间开展时机带向沿海河周边带状地区天津城市中央商务区开展趋势图工程所在外部格局特征分析西部及西北部地区——小白楼城市级商务中心区、解放北路金融城、南楼CBD延伸区、南京路城市级商务商贸区、鞍山道电子商务区，几大城市级主要功能效劳区所构筑的中央泛CBD——金融、商务、商业、创意产业核心地点。使本区域有时机成为天津未来城市开展的新极地带。西南部、及南部地区——友谊路金融会展经济带、大梅江生态居住区，快速路，构成了以商务带动居住的高档生活区，同时在大梅江板块的带动下，柳林地区将与梅江区域相互照应，形成互补之势。通过地跌1号线的串接，使本区域具备承接中央商务商贸区向东扩展的根底条件。东部地区——依托海河商贸经济带，使得本区域呈现带状式开展，并与海河上游节点遥相辉映，轻轨站的建设更为本区域提供更为优势的交通环境，并能够为本区域带来更多的休闲、商务人群，同时由于本区域的休闲商务属性更使得本区域有时机成为河西区中环线海河西岸休闲商务活力新极区。写字楼市场的开展应突破商圈局限性，侧重沿着城市干道和轨道交通的干道线成带状开展，采用商业步行街的模式，形成了一个城市不同区域分布不同定位特色的写字楼市场。这种功能的分区，满足了不同类企业对相近类聚集的需求，吸引了不同企业各自到相应的区域寻求自己的开展，更为关键的是促进了“生物链〞的有机形成。比方南京路沿线比较受商务、贸易、投资、电信类企业的青睐，友谊路沿线那么大多聚集了高科技公司及金融、证券公司，其他区域地段的办公及商务物业那么吸引了国有企业及私营机构加盟。在天津，这种模式初显轮廓但仍需政府进行必要的专业性规划和协调。商务物业开展模式研究本工程可能的定位方向有竞争力，存在开展时机不具竞争力最具竞争力，但规划受限城市功能角度商务属性兼容其它物业商业属性兼容其它物业居住属性兼容其它物业休闲娱乐主题有竞争力竞争优势确立纬度之产业功能分析价值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向竞争优势确实立满足自身条件从城市功能和产业两个角度分析从城市功能和产业两个角度分析市内写字楼分布按片区分，写字楼目前供给数量和均价未来5年，海河上游将规划建设44个社会型商贸文化设施工程，其中海河两岸将建设20座大型写字楼，这些写字楼大局部建在海河各桥的桥头，交通便利，目前局部写字楼建设已经启动。未来5年规划建设的写字楼名录未来、五年海河沿线新增高端约270万写字楼工程海河沿线未来写字楼供给图未来地铁沿线新增写字楼供给近70万平米未来两年内河西区友谊路金融效劳区将有近67万平米新增写字楼供给在售写字楼客户分析天津写字楼市场由于产期以来高端客户盘踞在以国际大厦、津汇广场等为代表的甲级写字楼，乙级写字楼主要由本市中小企业租用，故甲乙级写字楼客群存在较为明显的差异。本市写字楼中贸易物流业、金融业和制造业占据租用总面积的前列，契合了天津市的产业功能和城市开展阶段，随着天津的经济开展，除传统产业优势得以稳固外，必将大力开展金融、咨询、传媒等“软〞产业，改变写字楼客户比例构成。写字楼入住客户面积普遍偏小，绝大多数企业处于100—550平米，同时甲乙级写字楼客户需求面积差异较大，随着经济开展，企业规模不断扩大，存在大量的扩张潜在需求写字楼入住客户产业同周边产业〔商业集群〕集群具有非常高的契合度，例如海泰大厦和科技创业中心，说明入住企业选择办公地点时，靠近生产基地或市场会被重点考虑本工程可能的定位方向产业功能角度有明显竞争力但需要打造和培育有竞争力但不明显造势定位方向借势定位方向综合比较来看，开展商务主题并结合商务功能的开展方向预留商务开展空间思路具备一定的竞争力，可作为主方向开展，但也存在限制条件，需要通过策略性的整合确立竞争优势策略1：本区域以商务功能为主体，可通过产业功能的空间预留和引导形成同其他商务板块的差异化格局策略2：天津湾相对于城市CBD区域具备本钱优势，同时后期还可发挥大盘规模优势策略3：确立商务属性后，其他如居住物业、商业物业等均配合商务功能开展，各自竞争力均得到提升策略4：确立商务主题后，通过分地块及分期开发策略的合理排布，不同阶段均能实现竞争力，从而使整体竞争力得到级数开展价值最大化竞争优势确实立满足自身条件最后，从满足自身条件纬度进行分析论证价值最大化纬度之城市功能分析价值最大化本工程的定位方向本工程可能的定位方向竞争优势确实立满足自身条件从城市功能和产业两个角度分析从城市功能和产业两个角度分析自身条件1：公建比例为70%、居住30%，大盘定位方向应立足于公建类产品的功能特殊性自身条件2：政府对于本工程的开发进度要求，综合公建类物业先期开发，大盘定位应立足于开发的可持续性和功能的综合升级分析1：假设以居住为开展主题，对自身条件无法进行优化，商务主题能够对自身条件进行优化分析2：确立商务主题能够实现A、E区等先期开发产品的功能整合，能够实现后续开发的功能的可持续升级问题：做什么？区域与地块价值项目战略发展方向城市功能产业功能项目自身区域属性大盘总体定位方向以综合大盘规模影响力，区域成熟配套交通资源，集购物休闲、餐饮娱乐、商务居住、观光旅游等多元功能与一体的休闲商务经济板块，对海河效劳型经济带起到极大推动，结合海河沿岸综合开发带动打造城市中央海河带商务区新增长极。总体定位方向天津湾城市中央新极商务区商务根本属性商业配套并形成商圈居住配套休闲娱乐特色提升大盘总体定位：地处城市东南，依托兴旺交通，沿海河呈带状开展的城市休闲特色商务主题新极区天津湾工程的整体定位,以及相互协调配合的分地块定位

A区：商务综合起步区－－复式办公产品、星级配套设施、综合购物广场、海洋极地中心，天津湾综合休闲商务起点

B区：商务休闲生活区－－城市中心，休闲商务人群理想居住社区

C区：商务休闲生活区－－多种业态的融合提供国际化的休闲生活新方式国际化、高档次的住宅和商业进一步提升区域价值

D区：品质商务核心区－－星级酒店、高档标准写字楼、商务公寓，品质商务核心体验通过国际规格的商务建筑形成天津商务经济的中心区域

E区：商务休闲活力区－－国际游艇码头、高档活力商业，天津休闲商业领袖。塑造景观型体验式商务休闲运动主题城市级公园天津湾•城市中央新极综合商务区商务主题的起点形成商务生活化体验促进休闲活力提升形成品质商务核心天津湾•城市中央休闲商务区更好的满足了那些林立在城市核心的高楼大厦中的国际商务人士，白领精英们的休闲生活，也是他们日常办公之外的一站式商务活动的聚集地天津湾•城市中央休闲商务区集中提供良好的居住、娱乐的商业配套、品牌的购物中心等特色精品，这些物业是天津湾工程增长附加值休闲设施天津湾•城市中央休闲商务区物业功能商业物业居住物业商务物业集购物、休闲、娱乐于一体的体验型的商业，是商务人群的日常生活体验产品，同时为商务提供特色功能支持为白领人士提供的长期的商务生活产品与具有商务功能的酒店、公寓等临时居住物业商务写字楼、soho办公产品，是核心区商务功能的定义与延展，中央商务区的核心产品开放性广场、运动设施、主题会所、商务休闲馆等休闲物业，是中央商务区的休闲体验产品，应在分地块中重点营造分物业定位方向商务办公休闲公园商务酒店商务居住休闲商业是对中央休闲商务区的概念解释大盘个体差异所在、活力的核心休闲概念的功能性和体验聚集商务人气，形成24小时商务城的良好催化剂为商业和酒店带来潜在客户升级居住及多极化办公功能共享办公带来的商务客户。现金流来源大盘的功能补充区域标志性产品定义大盘的档次为办公和公寓提供酒店效劳和配套设施定义天津湾商务属性带动其他类型物业的开展与价值提升提供良好的客户资源是工程良性循环的保障天津湾大盘综合体利润价值最大化完善配套、信息平台满足商务人群日常生活需求休闲功能的补充与体验天津湾大盘分物业产品配合分析图本工程分物业类别产品开展建议不同类型物业均围绕商务功能价值综合开展在总商业面积能够满足本工程自身需求的条件下，适当规划大体量高档特色集合商业，打造城市次级综合商圈在不削弱商务主体地位的前提下尽可能提升商务居住类〔住宅、公寓〕产品比例，以高档次居住标准，吸引周边商务人群进入，促进本工程的商务主题开展休闲娱乐类物业作为大盘商务定位下的功能特色补充，实现差异化作为商务主题配套的居住、商业、休闲娱乐等物业通过完美配比实现综合型的规模优势分物业配比研究结合大型综合体工程案例进行参照北京华贸中心：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体(84万)5A智能写字楼(23万,27%)国际商业区(17.8万,21%)国际公寓(15万,18%)五星级酒店(6万,7%)体育中心(15万,18%)商务楼(5万,6%)展示中心(2.2万,3%)华贸的出现，使得北京CBD核心区东移，CBD中心扩大和多元化。不仅吸引了TheRitz-Carlton、JW万豪两家世界级豪华酒店，还有著名的新光三越百货落户。2024年上半年华贸商城百货店开业，有600多个品牌专卖店入驻，其中有90多种国际顶级、一线品牌，超过顶级百货A类标准6倍。更有40%商品为首次进入北京市场的国际品牌。今年12月即将入住的一期写字楼，被众多金融机构和跨国企业抢先预定。豪华酒店、名牌商场、A级写字楼配套，作为“百万平米建筑综合体〞，华贸中心营造了一个非常经典的商圈。分物业配比参照原那么二、时序及销售纬度以下局部结合现金流测算表进行论述整体大盘开发进程ABCDE北承接城市传统商务扩展南扩展品质商务核心形象西引导区域商务主题开展东提升大盘休闲特色功能连接南站、小白楼CBD区域，承接商务核心概念开展，以办公产品作为中央商务区起步，复式及商业优势作为休闲概念功能补充依托大沽南路城市商贸、商务走廊带使城市中央商务区向城市西南及东南海河沿线扩展以优势价值的亲海河住宅、公寓产品、SOHO办公产品吸引中高端商务人群以沿岸独特景观优势及城市公园、游艇俱乐部提升海河国际化休闲商务形象，提升整体天津湾大盘的城市中央休闲商务区形象。本工程分期开发原那么满足制约条件1：满足政府规划要求满足开发目标1：分期定位有利于区域商务属性概念的持续性满足制约条件2：分期阶段应充分考虑当期能够面对相对成熟的市场机遇满足开发目标2：通过合理的分期，保障现金流的稳健与开发的可持续定位纬度：分期策略在满足条件根底上实现当期的价值最大化客户纬度：客户资源的互动通过分期开发实现有序整合满足制约条件3：分期开发应充分考虑当期的物业功能组成与协调配合满足制约条件4：分期开发应充分考虑当期的资金方案及现金流要求销售纬度：为了实现整体价值最大必要时牺牲阶段性开发利润营销纬度：分期策略应有利于营销品牌形象的持续性塑造资金纬度：分期开发的本钱投入策略应以实现收入的最大利润指标和回款为依据开发策略及开发节奏方案，销售收入另行计算方案建议：商务主题稳步推出同时整合大客户资源吸引优势产业聚集〔具体指标运算见资金测算表〕1、07年减少A区综合物业总体利润以换取A区写字楼和商业产品的快速销售和回款，同时年内力争实现A区综合局部的整体开业经营，以获取初期的人气支持2、获得初期现金流支持后迅速开发B区，住宅局部应实现快速开盘销售回款以支持初期紧张的现金流3、开发B区公寓局部，以实现较高利润率，同时SOHO及商务效劳公寓产品能够提升大盘工程商务形象，吸引周边商务区产业人群提升本区域商务价值和潜力4、顺势开发B区商业局部，整体B区以支持现金流考虑可适当减少总利润5、2024年启动C区销售，C区产品应充分树立商务价值形象，设计标准写字楼产品以支持商务定位开发的持续性6、2024年应能够实现综合利润总规模，且前期欠款全部归还完毕，本阶段可考虑避税策略，适当、适时持有利润率较高的物业〔C区商业或写字楼〕招租销售，以实现整盘价值最大化的突破7、D区的开发应与以前置，整合大客户资源，力争实现以D区为核心的天津湾总部经济圈三、财务纬度财务现金流状况销售收入排布工程进度及本钱投入财务现金流状况四、客户纬度E区D区A区B区C区为吸引进入的产业人群提供居住配套，同时考虑多极化办公需求进一步提供综合商务配套升级居住及商务生活标准，进一步满足高端商务客户需求引进高端大客户资源，发挥产业链优势，形成特色主题商务的区域聚集，高端产业人群提升整体区域人群素质聚拢区域内人气为商务人群提供购物消费场所稳步推出商务概念，以休闲娱乐功能满足高端商务人群需求同时吸引城市其他商务区内产业人群客户纬度作用图示就业时机增加，个人收入增加，客户需求提升通过前、后联系吸引商务类相关活动综合消费力水平的提升其他如休闲、娱乐等均需得到满足区域内整体人群素质提升，带动新近外来人口涌入

区域总人口增加区域第三产业开展吸引研发活动

吸引服务活动本工程商务属性主题开发吸引产业办公吸引人群居住消费六、