房地产企业成本管理体系与设计阶段的成本控制要点

房地产企业本钱管理体系与设计阶段的本钱控制要点2024一、本钱管理体系的建立：1、本钱管理的规律2、本钱管理的价值3、本钱管理体系的核心4、与标杆企业的管理对标二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些?(知识点+案例)2、限额设计如何实现？〔三步曲+指标建议〕3、如何破解品质与本钱的矛盾〔关键点+指引+案例〕课堂记名作业：1、你来定义什么是“本钱管理〞2、你的岗位与本钱管理有什么关系？课后作业：公司搭建本钱管理体系中你的责任和价值如何表达〔个人〕决策阶段设计阶段实施阶段运营与维护阶段成本时间前期策划管理建设期项目管理运营期设施管理前期介入（运营信息向前集成）拆除费用前期策划向后指导全过程管理全生命周期管理建设项目全过程成本管理建设项目全生命周期成本管理1房地产工程本钱形成与管理规律房地产项目成本形成与管理规律2100%95%75%35%10%1/41/23/4决策和初步设计技术设计施工图设计施工阶段工程进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly〔1982〕的研究发现一个工程80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon〔1982〕认为工程总造价中能受现场直接控制的局部在6%-20%之间。合同管理

变更签证管理合同结算管理合约管理阶段预决算管理阶段目标成本体系阶段工程预算管理动态成本管理项目决算管理成本优化管理阶段目标成本管理合约规划管理限额设计管理责任成本管理成本后评估管理

成本对标管理产品经济性管理无效成本管理成本适配管理

D级：过程管理C级：闭环管理B级：目标管理A级：价值管理点线面体及时完成成本核算1实现成本控制，不超预算目标2实现成本价值3房地产行业本钱管理开展规律企业战略目标企业内部管理财务目标运营目标发展目标制度流程信息系统绩效考核成本管理全面预算年度利润项目盈利资金计划成本控制目标成本动态/结果计划体系建立计划体系跟踪成本计划形成/落实项目储备客户忠诚战略合作核心价值成本策划能力成本合理投入制度规范作业流程效率效益专业集成成本制度流程成本接轨专业成本软件信息接轨成本责任落实过程考核问责全面IT化管理专业软件系统关键绩效全面考核指标体系导向/落地财务/本钱如何接轨财务如何监管本钱本钱管理如何落实到运营中？运营体系如何监控本钱？本钱如何支撑企业开展如何衡量本钱管理结果如何建立合理有效的本钱管控体系本钱管理如何ERP本钱如何过程考核业务考核与本钱考核接轨本钱管理白银时代怎么办？本钱管理体系建设的总体实现目标预控预测全价值链本钱管理预知设定本钱控制目标联动设计本钱限额预知动态本钱信息预知本钱发生额、结算额建立专业本钱数据库联动产品标准化体系本钱管控的四条线-管什么？如何管？哪些启发？工程拓展工程筹划方案设计招标采购销售交付工程本钱工程周期

70%-80%20-30%扩初及施工图设计工程施工目标本钱曲线〔预设〕维护

目标本钱线本钱形成线本钱发生曲线〔预知〕本钱控制线本钱发生线〔+/-3%〕本钱形成曲线〔预控〕目标本钱控制线〔预设〕动态本钱控制线〔预判〕分析与纠偏动态成本信息反馈

设立目标成本—基于利润目标利润目标的监督与实现支撑控制工程的本钱管理干什么?工程筹划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理工程论证工程拓展本钱表达!决策!目标的建立目标的动态实现贯穿价值链全过程的〞价值--本钱〞管理工程全生命周期的〞盈利-本钱〞监控目标本钱管理体系的表达：目标成本可研版目标成本策划版目标成本方案版目标成本扩初版目标成本施工图版本钱规划优化、实现规划先与同行对对标标杆企业如何管理本钱：万科版公司制定了包括?公司房地产开发企业本钱核算指导?、?公司目标本钱管理实施细那么?等在内的本钱管理制度;使用本钱管理软件，对工程运作全过程本钱信息进行方案管理和动态跟踪记录。工程确定后，子公司按总部统一要求编制工程目标本钱〔本钱方案〕，经公司管理层和区域本钱管理部门审批确认后执行，同时录入本钱管理系统。工程开发过程中，已发生本钱由专人负责及时录入本钱软件，同时本钱管理部门定期对待发生本钱做出预测，并在必要时进行调整，从而对工程本钱形成动态跟踪管理。子公司财务管理部门负责工程动态本钱中的非合同费用录入。此外，通过定期的本钱清查工作，保障子公司动态本钱数据准确性，总部与区域通过开展本钱检查等工作对子公司本钱信息反映的及时性和准确性进行监督。目标深度要求：制度流程建设：责任落实：责任成本落地信息化建设：动态管理要求：财务风险控制：按需规划；升级；接轨财务监管要求责任；落地统一；专业支持前提；执行；一贯性万科模式核心分析万科工程目标本钱分析标杆企业如何管理本钱：万科版产品本钱弹性适配刚性/弹性分析品质适配灵活应对市场变化产品/部品/工艺标准化部品清单技术标准统一工厂化：工艺标准化集中/战略采购材料部品集中性采购战略合作伙伴采购与供给商管理万科本钱管理几个突出优势标杆企业如何管理本钱：万科版Step1土地投资论证阶段工程启动阶段工程方案设计阶段工程初步设计阶段Step2Step3Step4龙湖模式：目标形成?目标成外乡地版??目标本钱启动版??目标本钱方案版??目标本钱执行版?标杆企业如何管理本钱：龙湖版Step1工程实施阶段工程实施阶段工程竣工阶段工程结算阶段Step2Step3Step4龙湖模式：目标实现?目标分解与合约规划??动态本钱回忆??工程竣工本钱??工程本钱后评估?标杆企业如何管理本钱：龙湖版龙湖模式的优势：1、明确目标测算的节点和深度，目标约束性强2、显性的、明确的合约规划带来工程实施过程控制、回忆可控度高工程合约规划分析标杆企业如何管理本钱：万科版动态本钱管理变更签证控制如何建立目标如何下达目标目标建立目标控制目标实现目标建立在二三审批流考核万达模式：商业地产开发标准化标杆企业如何管理本钱：万达版标杆企业如何管理本钱：绿地版地标!超高!多样化!规模化!产业化!速度!管理需要系统化管理需要适配化管理需要常态化标杆企业的管理真的有秘诀吗？我们怎么办？。。。。房地产开发项目成本管理要点提炼房地产企业本钱管理要点筹划与设计阶段采购与实施阶段动态盈利监控策划阶段成本估算如何靠谱设计阶段成本管理介入度目标成本清晰并与设计匹配设计动态调整与成本目标合约规划的实现采购是否真实受控与成本洽商成本及时反馈开发计划对成本影响动态成本报表过程决策管理25与财务接驳点的落地1全面预算经营计划盈利测算盈利监控与项目运营接驳落地2运营计划中的成本计划运营报表体系中的成本报表运营监控中的成本监控运营协调中成本的发言权与各专业管理工作的接驳落地3现金流测算与实现成本口是否介入项目运营投资测算靠谱吗项目策划中有成本策划吗各阶段设计真的限额了吗采购签约受控与成本吗变更签证成了成本失控恶梦成本管理需要哪些支持体系4组织架构与管控体系责任分解与落实监督环节设置专业制度交圈考核体系建立为什么要分摊？话题01目标本钱如何靠谱关于本钱的分摊成本核算与利润结转（受益原则）（成本与售价匹配原则）（税务筹划）财务要求：管理对象实体范畴合同对象全周期项目要求：分产品如何定价？产品策划依据？销售要求：谁来做？谁能帮助我们？系统内置分摊原那么系统自动归集所有需分摊本钱系统自动试算本钱分摊结果工程本钱分摊-期内分摊/跨期分摊目标本钱如何靠谱关于本钱的分摊如何实现自动分摊？话题01工程含有多少独立单体？公共配套及大类公摊是否公摊？非公摊为可售单体，需分摊本钱单体的规划指标多少？后期本钱分摊与工程量测试依据工程整体规划信息01目标本钱如何靠谱关于本钱的分摊如何实现自动分摊？二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与本钱的矛盾二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与本钱的矛盾概念规划设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间（包含但不限）1项目产品组合最盈利的产品组合盈利能力对比表设计、成本、营销，招商A专项评审会议或结合公司相关决策节点概念规划初期0.5d3可售比/可租比比率最大化可售面积/建筑面积；赠送建造面积比设计、营销、成本，招商4项目公建配套满足规划要求的最小化面积配套面积户数比设计、营销、成本、客服、物业，招商5商业满足需求的商业面积商业面积户数比6路网布置路网设计路网简洁合理道路/占地面积比设计、成本、客服、物业B路网设计方案初稿0.5d项目出入口出入口数量优化出入口数量/消防规范数量道路宽度道路宽度优化道路宽度/规范宽度设计、成本设计与商业的互动模式：设计:3号线地铁连接。招商：3号线地铁要6年后开通。因此设计将其视为地铁口设计，而招商可能按照无地铁连接口落位招商。设计阶段考虑产品的本钱核算与分摊规那么，规划最优的盈利模式〔重庆案例〕二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与本钱的矛盾方案设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间（包含但不限）1建筑建筑平面布置建筑体形的长宽比例适中；具对称性长宽比、对称系数、周长面积比设计、成本B专项评审会议或结合公司相关决策节点单体方案委托前与形成初稿后0.5d外挑外挂构件立面简洁，无过分复杂的外挑外挂件外挂件造价/外墙装饰造价比设计、营销、成本外墙装饰满足建筑观感的外墙涂料/非涂料比例设计、营销、成本建筑层高层高经济性层高设计、营销、成本屋顶造型屋面形式经济合理屋面面积/基地面积设计、成本2结构结构限额设计与《结构设计成本控制要点》使设计院明确设计要点及经济性要求;《结构设计任务书》钢筋、砼含量指标设计、成本、工程B结构设计委托前0.5d结构形式结构方案经济型最优结构方案、柱数量/平面面积、沉降缝布置间距、梁柱截面取值结构形式初稿柱网布置、梁柱截面柱网方案初稿沉降缝方案设计控制要点在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些根底设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。对业态和户型的多方案设计，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。对各方案合理搭配主要建筑和配套设施、车库、景观绿化面积，景观绿化面积、区内配套道路管网等，并进行土地本钱、配置标准和建造本钱的造价比较，对各方案的建设工期、销售速度、销售价格和资金本钱的比较，编制投资估算。高层加叠拼高层加洋房高层加叠拼加洋房本钱如何介入：产品筹划与设计方案的评价与选择二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与本钱的矛盾初步设计阶段序号产品经济性内容成果成果指标参与部门决策分级决策形式决策阶段会议时间（包含但不限）1结构结构设计参数参数合理主要结构参数/理论参数设计、成本、工程C专项评审会议或结合公司相关决策节点梁板图初步设计0.5d地基承载力承载力取值合理地基承载力取值/最大值基础初步设计基础类型最经济的基础方案（含基础土方）多方案费用比设计、成本、工程B0.5d深基坑支护深基坑支护方案经济合理，兼顾工期多方案费用比设计、成本、工程、外部专家（必要时）基坑初步设计2景观面层铺贴选择面层的合理选择各材质面积比例；面层厚度（压顶、非行车面）；石材出材率；损耗率；设计、成本C景观初步设计初稿0.5d苗木选择本土苗木、层次分明、搭配合理各类苗木数量/绿化面积比设计、成本山地建筑边坡支护安全经济边坡方案经济性比选分析报告设计、工程、成本3精装修材料品牌、规格选择在限额设计标准下，材料采购批量化、品质最优化各功能分区造价指标、六大系统分类指标设计、成本、采购B精装修设计初稿0.5d初步设计〔扩初设计〕阶段控制要点

限额设计

限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制

控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。保证平安和品质的前提下，减低含钢量；建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m²)北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构47444038自带全埋一层地下室162160160160别墅、双拼、TOWNHOUSE、花园洋房(6+1层及以下)上部结构50474442自带全埋一层地下室162160160160小高层住宅及公寓(建筑高度＜60M)上部结构55504541自带全埋一层地下室175172172172中高层住宅及公寓(60M≤建筑高度＜80M)上部结构60544843自带全埋一层地下室175172172172高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)上部结构63585146自带全埋一层地下室175172172172公共人防地下室（6级）180180180180公共普通全地下室170170170170公共半地下室140140140140关于结构含钢量本限额表结构含钢量技术指标的计算规那么为计算范围内的相应结构钢材(含结构墙、梁、板、柱等，不含建筑预埋件、砌体拉结筋、阳台栏板、空调板、窗台板、装饰构件等非结构钢筋，亦不含一楼为防潮而设置的架空预制板)的用量除以计算范围内的结构面积(本表结构面积等于建筑面积及因层高过大或过小而不需计入建筑面积但仍为结构楼板或屋面板遮盖局部的面积之和)。分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范围二类景观区组团级绿地范围三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；景观造价限额控制总价偏差率分项动态平衡投入有侧重，保品质限额设计的三部曲：二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与本钱的矛盾二、设计阶段本钱管理的要点1、从概念到方案设计,影响本钱的核心要素有哪些2、限额设计如何实现？3、如何破解品质与本钱的矛盾1、部品的含义：

我们可通过不同功能模块的组合满足大多数客户的价值，也可以通过对单

项部品的价值提升完成产品升级。

垂直交通

交通模块

主体结构

室内部品外维护结构立面部品部品的定样多与施工图设计同步进行且力求同步结束部品的研究成果必须以施工图的形式表达用现场样板区验证部品的安装方式施工图.部品工作幕墙样板区机电样板区厦门工程案例空调室外机100雨水管50冷凝水管

3月20日样品制作

4月

2日部品图纸深度要求

41.5厚镀锌铁片月5#自攻螺钉10日

30×30角铝射钉空调百叶

5#不锈钢螺栓

确定空调位平面尺寸安装方式研究

以1：50建筑平面放大图为例

在图上标注梁的位置与梁底标高清晰标注空调机位及各类预留孔洞较传统施工图的优化保证所有门窗洞口施工尺寸防止因此带来的各种收口困难和栏杆高度问题结构尺寸与建筑面层厚度的真实表达较传统施工图的优化详图的深化－－以阳、露台大样图为例较传统施工图的优化面砖铺贴反映了实际施工和实际采购的真实情况在施工