东都汇营销推广报告

首开•东都汇营销推广报告首开•东都汇工程组2024年03月1项目地块价值研究2项目市场背景研究3项目主力客群研究4项目营销推广策略工程外部环境分析1项目地块价值研究工程本体根底条件本体条件|地块区位CBD板块定福庄产业区本案位于东五环外朝阳区常营乡东南角，紧邻朝阳北路。位于建设中的M6号线常营站与草房站的中间。本地块位于首开经济适用房地块西南角，周边分布首开、金隅、住总开发的经济适用房及北辰、富力、保利开发的两限房工程。大规模保障性住房将带动区域居住气氛的成熟，但会降低本案的居住品质。东都汇A标段入住时间：2024年10月B标段入住时间：2024年6月C标段入住时间：2024年6月本体条件|区域交通6号线管庄站6号线草房站东都汇本体条件|根底指标类别分项数值面

积

统

计（平方米）宗地面积7344

建筑总面积（不含人防）25991.42其

中地上主体面积

22699.66地下面积3143.89屋面附属用房面积147.87另有人防面积2553.49层

数

统

计地上层数14地下层数2层高1层6米、2层3米、3-14层5.4米容积率3.5绿化率30%物业费2.8元/平方米.月自身条件|根底指标类型楼层面积区间单层套数层数总套数地下二层设备管井、卫生间、人防、库房、配套文体活动用房地下一层库房、消防用房、变配电室等商铺一层40㎡-50㎡612450㎡-60㎡1260㎡-70㎡570㎡以上1平层住宅二层60㎡-70㎡1111370㎡-80㎡2平层配套二层867.41㎡1loft户型三层至十四层60㎡-70㎡211231270㎡-80㎡4总计1314349备注：表中数据为初步测算，最终数据以测绘单位数据为准。工程外部环境分析1项目地块价值研究工程本体根底条件外部环境|CBD东扩CBD东扩是以传统CBD为核心，向东部及东北部以扇形展开，其新核心区北部扩展到朝阳北路、东部扩展到东四环，南部扩展到通惠河，于此同时，由朝阳北路向北到农展南路增加了占地面积约平方公里的规划控制区，作为未来CBD的产业功能补充并预留开展空间，从而形成方圆6公里的中央商务核心区。区域价值CBD的东扩带来的便利的交通，齐全的配套设置，宽松的生活空间助推周边区域的价值提升，其中朝青板块、定福庄板块及通州板块受益最为直接。东扩预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业10多万人，平均每年新增就业2万多人。物业升值潜力常营区域作为定福庄板块的核心区，东扩范围划定的消息是此区域最大的置业优势。四通八达的立体路网交通，购物生活的便捷也是让购房者心动的主要原因。外部环境|传媒产业带以央视、北京电视台车程约15分钟半径以内，向东沿通惠河和朝阳路、朝阳北路，到中国传媒大学和定福庄地区，打造“CBD-定福庄传媒产业走廊〞，横向距离15公里，区域面积约40平方公里，初步形成集内容原创、生产复制、设计咨询、投资交易、内容传播、人才培训等为一体的完整的传媒产业链。关键词20000家100亿50万建成后的传媒产业区将聚集传媒类企业将到达20000家年实现收入突破100亿吸纳就业人数超过50万人朝阳北路、规划地铁6号线〔一期工程2024年通车〕本案朝阳路、快速公交京通快速路、八通线机场第二快速通道东五环东四环东三环路网四横四纵，交通便利外部环境|立体交通网络6号线M6号线西起海淀区的五路居站，沿玲珑路、三里河路、朝阳北路直达通州，全长41公里，一期呼家楼至草房段，预计2024年底通车。姚家园路外部环境|区域商业配套本案随着工程核心区内各物业的入住，人气的聚集将迅速带动周边1公里内的商业配套完善。以朝阳北路为轴线，距离本案7公里内分布着朝阳大悦城、欧尚华北区旗舰店及品牌超市〔柏林爱乐6号楼一、二层〕等大型商业综合体。商业气氛逐渐形成，提升区域物业价值。地块价值研究|小结产品价值区域价值商业价值常营周边区域目前多数工程的产品形态以普通住宅类为主，配有少量的公建立项产品，本案公建立项，开发5.4m层高的双层空间，工程体量小，可以借助区域内其他工程或产品价值链带动关系，作为区域产品的补充。CBD核心区东扩、定福庄传媒产业园的规划将带动区域产业开展，依托中国传媒大学等多所科研院校与CBD形成良好互补的产业链条，形成庞大的居住、办公需求；即将通车的地铁6号线和已成熟的四横四纵的交通网络，为区域加速开展架起桥梁，区域具有极大投资潜力。大悦城、欧尚旗舰店、知名超市等大型商业配套逐步投入运营，催生区域商业蓬勃开展，生活居住气氛将逐步成熟，其自身的价值也随之提升。2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析近期政筹划向09年8月，银监会再次重申：二套房贷款严格按照“不低于40%首付比例、且贷款利率在基准利率根底上上浮1.1倍〞。09年10月，自2024年11月份开始，建行对首套房提出要求：首付四成才可以给出7折利率优惠；如果首付两成，只能享受到利率8.5折优惠。局部银行对于资质够好的购置二套房的改善性住房客户仍可给到首付四成，利率7折或7.01折的优惠。12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日，国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期。12月17日，土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50%。12月23日，个人转让缺乏5年的非普通住房全额征收营业税。12月24日，温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康开展的政策措施,其中明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制局部城市房价过快上涨的势头。〞12月30日，沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研究制度配套，加强房地产市场监测监管。12月31日，公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万。2024年下半年国家发改委宣布，自11月20日起全国非居民用电价每度平均提高2.8分钱，暂不调整居民电价。北京市发改委宣布，自11月17日起，北京市非居民用水水资源费上调0.22元/立方米，污水处理费上调0.18元/立方米。民生政策近期政筹划向2024年01月1月10日，国十一条〔二套房贷首付不低于40%，……〕。1月18日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。温家宝：信贷资金过早“退出〞会使成果得而复失。强调2024年继续实施积极的财政政策和适度从紧的货币政策。2024年信贷规模暂定7.5万亿元。1月19日，人大三次会议：促进房地产市场平稳健康开展。抓紧落实已经出台的各项政策，增加普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步标准房地产市场秩序。2024年02月2月23日，北京市住房和城乡建设委等部门联合发布了?关于贯彻国办发〔2024〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康开展的实施意见?简称?市十一条?对开工套数、优惠政策终止、严惩囤地行为、加强价格监督等做出明确规定。2月28日，北京市公积金中心发布：自2024年3月1日〔含〕起，借款申请人购置“二套住房〞申请住房公积金贷款〔含个人住房组合贷款〕，其贷款首付款比例不得低于40％。宏观政策对本案的影响宏观政策层面：在经济走势尚未完全明朗的情况下，大力打压房地产对于宏观经济风险较大，为了“保增长〞的目标，出台严厉政策可能性较小，而且政策调控的目标为投资性需求，本案只要能抓住时机，迅速入市，从而确保工程价值的实现。从近期出台的政策来看，政府对囤地行为的检查、土地供给节奏的调整及银行货币政策对首套房或二套房首付比例的利率优惠变动等信息根本上均针对普通住宅商品房，本案为公建立项，唯一有影响的便是营业税及准备金上调。因此，为尽量躲避工程风险，建议尽快入市。非民用水电的上涨直接对本案形成冲击，费用上涨一定程度提高业主的生活本钱。近期各项调控措施目标均指向投资性需求，表达了管理层对于遏制房价继续快速上涨的决心和强硬态度，但绝不是打压。2024年，面临更加复杂的国际经济形势、货币政策的压力，房地产行业作为保证经济增长的主要动力不会有大的调整，短期时间内，市场预期良好，但由于本案为公建立项，往往是政策的实验区，市场的抗风险能力差，因此，良好的市场时机就显得尤为重要。2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析宏观市场|市场需求2024年1、2月的北京市商品房成交总量下降趋势明显，尤其是2月份的成交量跌幅已过半，排除春节影响，当月的销售也明显萎缩。造成目前局势主要由于2024年房价上涨过快，已经透支了相当长时间的价格上涨空间，另外一方面也与楼市成交疲软，购房者观望气氛渐浓有关，再者，国家政策的不断出台，对投资及投机性需求也起到一定限制。宏观市场|市场供给截止到2024年3月1日，北京市的期房库存量15002868平方米，现房库存18005744平方米。从单月新增产品来看，2月份市场供给明显减少。随着各项政策的出台，消费者的观望心态也逐步加剧，交易量的下滑导致库存量正逐步上升。宏观市场|市场需求房价在连续上涨多月之后，终于止住了步伐，出现了阶段性回调。这充分说明当前楼市正处于阶段性的低潮之中。宏观市场|小结进入2024年以来，房地产市场整体成交情况有所下滑，春节期间成交量价下滑幅度均较09年同期有所增大，市场进入调整阶段，受政策影响市场观望情绪上升，供给量也相应下降——后期宏观市场并不明朗，前景保持谨慎！2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析区域市场|研究对象选取本案同区域竞品较少，应选择与本案具备共同卖点的朝阳北路沿线工程及同样面向泛CBD客群的个别工程，对其进行综合分析，以资借鉴；区域内工程公建类LOFT工程——北京像素公建类平层工程——cross朗廷、上线6号普通住宅工程——北京新天地、万象新天周边区域工程公建类LOFT工程——青年公社、卡夫卡公社公建类平层工程——大悦公寓本次市场统计的销售数据时间范围为2024年8月至2024年2月。区域市场|工程分布北京像素万象新天北京新天地CROSS朗廷上线6号大悦公寓青年工社卡夫卡公社区域市场|工程情况项目类别项目名称土地年限产品形态建筑规模

（㎡）容积率在售面积区间

（㎡）公建办公首开东都汇50loft280003.5一居/两居：60-70公建办公北京像素505.48+4.75loft7000002.38一居：30-40(4.75m)

两居：40-50（4.75m）

两居：50-60（5.48m）公建办公CROSS朗廷50loft+平层464532.5一居：40-60

两居：70-110公建办公上线6号50平层公寓285003一居：40-60

两居：60-100公建办公大悦公寓50平层公寓708004.6一居：80-100

两居：100-150商业立项青年工社40loft354002.5一居：30-50

两居：50-90综合立项卡夫卡公社50loft354373一居：30-40/两居40-50普通住宅北京新天地70普通住宅6162003.11一居：60-70

两居：80-90

三居：110-130

四居：170-180普通住宅万象新天70普通住宅8500001.4一居：60-70

两居：100-130

三居：130-150区域公建工程数量较多，产品形态多重叠，户型面积区间差异不大，各工程竞争关系比较剧烈，本案紧邻北京像素，由于产品的同质性，给本案推售带来较大的压力。区域市场|主力户型区域在售公建类loft产品主力户型主要集中在40-60平方米之间，本案的主力面积略高于市场平均水平。公建平层主力面积根本与本案一直，由于产品的重叠及面积稍大，将加大本案的销售难度。区域市场|本钱投入公建类工程首付比例根本都在50%以上，主打商住概念工程均引入天然气，局部将水改为民用。物业费本案具有一定优势，但由于工程未引入天然气，对居住客群有一定抗性。项目类别项目名称交房标准首付比例物业费（元/月.㎡）供暖费用（元/月.㎡）是否通天然气水电收费标准公建办公首开东都汇毛坯50%以上2.8待定无商用公建办公北京像素毛坯45%以上2.9860(两层计费)有民用公建办公CROSS朗廷B座精装(1500)50%以上3.230(小区自供)有民水商电公建办公上线6号精装(1000)50%以上3.130(市政)有商用公建办公大悦公寓精装（5000）50%以上630（市政）无商用商业立项青年工社毛坯50%以上360(两层计费)无商用公建办公卡夫卡公社毛坯50%以上2.9860(两层计费)有民用普通住宅北京新天地毛坯20%以上1.9830(市政)有民用普通住宅万象新天毛坯30%以上3.1830(小区自供)有民用区域市场|销售速度公建类产品小户型、低总价优势明显，销售速度在开盘期根本能到达100套/月；公建类产品下半年供给量和成交量持续稳步增加，特别是北京像素将成为2024年该区域主要在售工程；普通住宅产品受存量影响成交量下降。区域市场|销售价格普通住宅产品市场价格涨幅在40%-50%；公建类产品市场价格涨幅在30%-40%，略低于普通住宅产品；近期公建产品市场价格出现回落现象，但普通住宅产品抗跌能力较强。区域市场|小结区域市场目前在售工程分公建类loft产品、公建类平层产品及普通住宅类三种产品；市场在售户型的面积区间以40㎡-60㎡和85㎡-130㎡为主。本案为公建类产品，主力户型面积区间高于市场平均水平，由于面积大导致总价高，一定程度会增高客户的准入门槛。在售工程中，普通住宅类产品的生活本钱投入明显低于公建类产品，少数公建类产品为降低工程销售风险性，也对自身产品进行优化〔改水电为民用等〕，在实际销售过程中促进效果比较明显。从产品消化速度来看，公建类工程的低总价、性价比高的产品速度较快〔上线6号、北京像素、卡夫卡〕。成交价格方面，公建类产品受50%首付影响，为保证低总价优势价格涨幅慢于普通住宅，且受市场波动影响比较明显。2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析北京像素|根底信息地理位置：朝阳区五里桥朝阳北路北侧占地面积：200000㎡地上建筑面积：494242㎡容积率：2.38投资商：中弘集团物业公司：北京中弘文昌物业管理有限公司建筑设计：SAKO建筑设计公社园林设计：美国易道EDAW开发周期：分两期开发，一期为10栋loft及1栋会所构成。户型面积：由40㎡-50㎡〔4.75m层高〕及55㎡-60㎡〔5.48m层高〕物业管理费：2.98元/平方米开盘时间：2024-12-22北京像素|社区规划北1号楼北2号楼北3号楼北4号楼北5号楼北6号楼北7号楼北8号楼北9号楼北10号楼北11号楼南1号楼南2号楼南3号楼南4号楼南5号楼南6号楼南7号楼南8号楼南9号楼南10号楼层高4.75m层高5.48m层高3.2m建筑形态该工程由南北两区构成，其中南区由10栋板楼组成，北区由11栋板楼组成，每栋单体建筑长项立面由众多凹凸墙面构成，通过运用色彩运用和建筑形态的差异化，是整个工程的外立面独具风格，表达出时尚动感气质。园林路径小区的园林由美国易道设计，整体风格定位于动感时尚景观园林，区内采用地下车道、地面步行道及空中天桥组成立体交通网络。园林的另一大特色是设置WIFI中心和成人游乐广角，量身定制了攀岩墙、成人滑梯、秋千、露天影院等游乐设施。动静结合，造势完美生活。北京像素|产品配比全案主力产品为层高4.75米的loft户型，套数总比例达60.62%，其次是5.48米层高产品，总比例22.38%，工程在售的为北区产品；预计其2024年完成北区销售，既月均销售速度将到达400套/月，销售节奏极其紧凑。开发期产品户数户数比例分期户数比例面积面积比率分期户数比例一期（北区）层高5.48m224222.38%47.04%115934.1223.46%48.49%层高4.75m249424.90%52.33%120403.2124.36%50.36%层高2.85m300.30%0.63%2759.890.56%1.15%合计476647.57%100%239097.2148.38%100%二期（南区）层高4.75m357835.72%68.13%177194.1235.85%69.45%层高2.85m1381.38%2.63%6944.361.41%2.72%层高3.2m153615.33%29.24%71006.3814.37%27.83%合计525252.43%100%255144.8651.62%100%总计10018100%--494242.07100%--北京像素|推售情况5.48米户型推售套数1.3日前

成交套数阶段消化率1.3-2.28

成交套数整体消化率销售报价一次性折扣销售底价实际成交价格一期开盘21514367%4185%2040095折+2万抵4万1900018977二期开盘2170--7334%2020095折+2万抵3万1900018942累计432143--11459%------189594.75米户型推售套数1.3日前

成交套数阶段消化率1.3-2.28

成交套数整体消化率销售报价一次性折扣销售底价实际成交价格一期开盘21313965%1371%1830095折+2万抵4万1700017013二期开盘2160--9845%1810095折+2万抵3万1700017260累计429139--11158%------17133工程分两次开盘，第二次市场报价均上调1000元/平方米，但实际销售底价并未变化，仅仅对优惠及执行价单进行调整。两次开盘间隔时间较短，且工程客户积累量少，导致第二次开盘效果不理想，目前工程销售进度缓慢。北京像素|销售情况工程于2024年12月22日正式开盘，对外市场报价5.48米层高19000元/平方米，4.75米层高17000元/平方米，一次性95*98折、按揭99*98折，工程实际执行价格分别为20000元/平方米〔5.48米〕和18000元/平方米〔4.75米〕。销售速度来看，主要集中在1月及12月底，2月份工程销售情况较差。工程整体消化率仅为53%，与月均400套的销售目标相差甚远。北京像素|成交客户客户特征：客户年龄集中在25-35岁，普遍受过高等教育，以单身和夫妻二人为主；置业目的：以首次置业为主，多为过渡居住需求，同时对该区域价值提升有较高预期，兼有局部投资型客户；付款方式：付款以商业贷款和一次性付款为主，自住客户多为父母或双方父母提供首付，根据该工程成交监测，一次性付款客户占有一定比例；媒体渠道：由于工程客户比较年轻，客户对网络关注度较高，网络广告起到了非常好的效果，网络广告中搜房网效果较突出，与搜房网合作组织看房团等形式比较有效；区域来源：地缘性客户为主，集中在定福庄、常营、管庄等地，局部国贸、CBD区域工作客户，其余客户涉及建国门、朝阳门、机场、望京等地，客户来源范围偏大，有局部北部地区客户被高房价挤压向东部移动；兴趣点及阻碍点：工程价格、户型、位置、交通、配套、入住时间是客户购房兴趣点，价格、位置具有决定因素，性价比是投资型客户购房决定因素。备注：以上信息根据现场销售人员描述进行总结，所有数据仅供参考6号线管庄站6号线草房站东都汇竞品分析|位置及地铁比较北京像素竞品分析|根底信息比较占地面积：200000㎡建筑面积：494242㎡容积率：2.38投资商：中弘集团物业公司：北京中弘文昌物业管理有限公司建筑设计：SAKO建筑设计公社园林设计：美国易道EDAW户型面积：40㎡-50㎡〔4.75m层高〕及55㎡-60㎡〔5.48m层高〕土地使用终止年限：2054年占地面积：7344㎡建筑面积：28000㎡容积率：3.5投资商：首开集团物业公司：北京嘉宝物业管理有限公司建筑设计：联安建筑设计院户型面积：60㎡-70㎡〔主力户型〕土地使用终止年限：2059年北京像素首开东都汇规模效应明显；国际化设计团队；户型面积控制得以控制总价。离地铁站点更近；大规模导致开发周期过长，长时间无法形成社区气氛；土地使用年限短；距市区相对较远。开发商品牌实力突出；开发体量小，同期入住，不受后期施工困扰；土地使用年限长。离市区更近；体量小，无法形成规模；产品面积偏大，高于市场平均水平，导致产品总价过高；产品设计团队无优势。建筑形态该工程由南北两区构成，其中南区由10栋板楼组成，北区由11栋板楼组成，每栋单体建筑长项立面由众多凹凸墙面构成，通过运用色彩运用和建筑形态的差异化，是整个工程的外立面独具风格，表达出时尚动感气质。园林路径小区的园林由美国易道设计，整体风格定位于动感时尚景观园林，区内采用地下车道、地面步行道及空中天桥组成立体交通网络。园林的另一大特色是设置WIFI中心和成人游乐广角，量身定制了攀岩墙、成人滑梯、秋千、露天影院等游乐设施。动静结合，造势完美生活。竞品分析|社区规划比较北京像素首开东都汇建筑形态本工程由两栋双塔，商业裙房连体构成；由于区位受限，工程无特色园林，楼体四周点缀少量草坪及绿植。社区楼座整体位置布局新颖；多主题园林，增强娱乐性；引入空中天桥道路系统，实现人车分流。整体规划普通单一；无特色园林。大局部楼栋非正南北向；多主题娱乐场所减少绿植占地面积。塔楼设计，纯北向户型较少。北京像素首开东都汇外立面每栋建筑立面由众多凹凸墙面构成，通过彩色涂料打造一个多彩创意社区。大堂

地面：石材；墙面：高级装饰漆；顶棚：石膏板+装饰漆；电梯间

地面：石材；内饰：拉丝镜面；顶棚：石膏板+装饰漆；公共区间

地面：面砖；墙面：高级装饰漆；顶棚：石膏板+装饰漆；门窗及对讲系统户门为国产优质三防门，窗户为双层断桥铝合金中空玻璃，黑白可视对讲系统；电梯

每个单元3梯15户，电梯品牌为西门子奥迪斯或同档次品牌外立面首层铺设石材，其余为涂料〔暂定〕大堂地面和墙面为面砖，顶棚石膏吊顶；电梯间地面和墙面为面砖，顶棚石膏吊顶；轿厢内墙为发纹不锈钢与镜面不锈钢，地面为大理石地面公共区间地面为米色玻化砖；墙面为海吉布+涂料；吊顶为铝合金格栅吊顶；门窗及对讲系统入户门为霍曼公寓门，兼具防盗功能；窗户为断桥铝合金窗，中空LOW-E玻璃；黑白可视对讲系统。电梯每个单元3梯13户，电梯品牌为富士达，两部800kg，1部1000kg竞品分析|硬件设施比较外立面风格现代化；大堂及电梯间装标配置较高。3梯15户，人口密度较大；外立面用材品质较差。外立面为玻璃和涂料，加局部干挂石材，外立面效果较有品质；单元人口居住密度相对较小；窗户玻璃为中空LOW-E玻璃，档次高。大堂及电梯间等公共装修用材档次较低；入户门仅为防盗门。北京像素首开东都汇竞品分析|生活本钱比较物业费

2.98元/平方米.月水电费

对外宣传民用水电，实际有待验证；燃气系统

引入天然气，且厨房独立取暖费

60元/平方米.年，按照建筑面积收取车位租金地下车位租金350元/月.个，地上150元/月.个；车位管理费

80元/月.个物业费

2.8元/平方米.月水电费

商业水电；燃气系统无天然气取暖费

待定车位租金待定车位管理费待定水电为民用标准，生活本钱较低；引入天然气，增加居住舒适度；独立厨房，使用方便。物业费相对较高地下车位数量较少，租金高。类别民用单价商用单价月均用量50年差额单位面积核算（按照65平米均值计算）水4元/吨6.21元/吨10吨13260元204元/平方米电0.49元/度1.15元/度200度79200元1218元/平方米商用水电，生活本钱高；折合平米单价，商业水电比民用高1422元/平方米；无天然气，降低生活便利性。物业费相对较低，50年折合单位面积少108元/平方米。北京像素首开东都汇竞品分析|产品构成比较楼栋数量北区：5.48米层高loft5栋、4.75米层高loft5栋、商业配套1栋；南区：4.75米层高7栋、3.2米层高2栋，商业配套1栋户型面积40㎡-45㎡占24%、45㎡-50㎡占20%、50㎡-55㎡占40%、55㎡-60㎡占16%户数5.48米层高2242户〔占22%〕、4.75米层高6072户〔占61%〕、其他户型1704户〔17%〕楼栋数量2栋塔楼，A座由6米层高商业、3米层高配套及5.4米层高loft组成；B座由6米层高商业、3米层高办公及5.4米层高loft组成；户型面积loft：50㎡-60㎡占12%、60㎡-70㎡占81%、70㎡-80㎡占7%；平层：50㎡-60㎡占14%、60㎡-70㎡占79%、70㎡-80㎡占7%；户数5.4米层高312户〔占89%〕、3米层高12户〔占4%〕、商业25户〔占7%〕产品线丰富，客户选择余地大；户型面积相对较小，降低支付总价；4.75米层高较低，降低居住舒适度；小区户数多，人口密度大；产品线单一；户型面积大，总价较高；5.4米层高，大面积，相对像素4.75米层高产品，本案居住舒适度高；竞品分析|主力户型比较一层二层面宽：一层整体面宽6米客厅面宽约4米；二层整体面宽6米，按照此分割方案，两卧室的面宽均为3米。进深：一层整体进深6.9米，二层整体进深约11米，主卧进深6米，次卧进深4.8米左右。户型优点：整体格局方正，空间利用率高，双卫生间设计，厨房与客厅独立，上下层对跃，兼顾南北朝向，二层楼梯处赠送储藏间，面积约4平方米。户型缺点：窗户较小，采光略差；走廊较长，有一定浪费。户型格局：东都汇工程层高5.4米，所有户型均为矩形格局，使用率高，无空间浪费；北京像素层高5.48米，主力户型均方正规矩，但少量户型为梯形格局，有面积浪费空间。户型面宽：东都汇工程主力户型面宽为5-5.2米，假设横向设置多个功能间，使用相对局促。北京像素面宽为5.5-6米，略好于东都汇工程；户型进深：东都汇工程进深区间为8.4-10.2米，搭建隔板后，同层利用空间大，增加一定功能性。附加值：无赠送空间，降低使用率。竞品分析|主力户型比较竞品分析|主力户型比较北京像素首开东都汇错层设计，偷换“南北通透〞概念，用以提升工程的舒适性。单个户型赠送面积约4.5平方米；交房标准：户内除卫生间及厨房有隔墙外，户内分割空间的其余墙体均不安装。使用率72%方案5.48m套内面积建筑面积面宽（m）进深（1层/2层）赠送面积户型142-4956-6066.9/10.94.5㎡户型239-4254-5967/11.94.5㎡户型339-4155-5767.1/11.954.5㎡户型439-4155-5766.95/11.074.55.4米层高套内面积建筑面积面宽（m）进深（m）使用率户型151.3369.085.21074%户型245.3761.065.28.4户型343.8659.035.28.2户型450.3167.01510工程进深较长，面宽略显较窄，横向布局两间功能室比较局促；单个户型面积较大。除卫生间有隔断外，其余交房标准均为开放式；户型使用率为72%所有户型赠送面积平均值约4.5平方米；户型有较大面宽，利于内部格局分割；错层设计，解决通透问题。错层设计，空间互用存在权属纠纷；对跃空间，上下层互相影响；户型使用率低；客厅面积偏小，影响使用舒适度。居住受邻居影响较小；户型进深较短，户型方正浪费空间小，功能性略优于北京像素，一层客厅面积大，使用方便。面宽较窄，不利于格局分割；面积较大，总价支付高；无赠送面积。北京像素|与本案产品比照比照内容北京像素本案本案比对结果优劣品牌影响力中弘集团主导业务为实业投资，地产工程并非主力业务，地产形象较弱；首开品牌，责任地产产品规划大盘规划板式建筑，外观造型独特，比较吸引眼球，产品线丰富，涵盖面较广；总体量小，塔楼结构，外形中规中矩，产品线仅有3米平层及5.4米loft，较为单一；交通特点位于朝阳北路北侧，工程紧邻6号线地铁草房站；距东十里堡公交车站约200米；位于朝阳北路北侧，处于6号线常营站与草房站中间位置；紧邻东十里堡公交车站；园林特点动感时尚园林，功能分区明确，人车分流、天桥立体交通设施缩短小区内通行时间；由于受地形限制，本案无特色园林；户型特点5.48米loft优势明显，4.75米loft层高相对较低，空间相对局促，存在挑空，增加立体空间；loft产品隔板厚度大，降低室内净空间；5.4米层高适中，户型面宽相对较窄，无挑空，使用率相对较高；与5.48米产品比照，舒适度略差，与4.75米产品比照，本案优势明显购房及生活本钱工程进度目前工程进度北区10栋楼已封顶，入住时间在2024年11月，交用时间早；初步确认首付最低45%，民用水电、有天然气；2024年6月份预计封顶，交房实际预计2024年；最低首付50%，商用水电、无天然气；由于工程距离较近，交通便利性差异不大北京像素与本案竞争分析北京像素在产品规划、园林、生活本钱、便利度、工程进度方面较本案均有优势，在同区域同质竞争中，本案将居于劣势，不具备与该工程正面竞争的实力；本案在品牌影响力方面具有一定优势，在产品设计方面虽然产品过于单一，但产品品质相对平均，与北京像素两类产品比较居于中等水平，本案产品与5.48m产品比较舒适度较差，但与4.75m产品比较实用性比较突出；北京像素2024年销售强度较大，预计月均销售将到达400套，销售节奏十分紧凑，但近期受政府干预，工程的销售速度十分缓慢，且后期推盘时间不详，对本案开盘时间的敲定带来一定难度。本案与北京像素竞争分析品牌影响力：本案首开集团的市场影响力更强，但设计团队略逊一筹；地理位置及交通：根本相同，本案地铁可达性稍差；工程规模：本案不具备规模优势，但小体量同期入住易于形成居住气氛，受邻里干扰小；产品规划：本案产品单一，户型设计浪费空间少，功能性略强，装修标准略低，但在采光、玻璃材质等方面优于北京像素；物业效劳及本钱：嘉宝物业，一级资质，物业费2.8元/平方米，但无燃气、商水商电生活本钱依然偏高；土地年限：2024-2059年，使用年限比北京像素多5年。品牌、产品、居住气氛本案核心竞争力实力保证品质生活品牌产品气氛提高公装标准，提升产品品质多工程联动，塑造品牌形象降低生活本钱，营造活力的生活气氛需配合的各项工作：各工程联动——广告资源、论坛协作、各售楼处宣传资料摆放；提高公装标准，增加一些智能化设施；改民水民电，样板间改造等。卡夫卡公社|根底信息1号楼2号楼3号楼1号楼一层为临街商业，层高6.1米，面积由30-150平米的开间组成。二至十三层为5.48米层高的loft户型组成，面积为30-50平米。2号楼共14层，单层层高5.48米，纯loft户型，面积区间30-40㎡350套、40-50㎡28套。3号楼共11层〔局部9层〕。层高5.48米，由面积区间30-40㎡169套、40-50㎡22套组成地理位置：朝阳区朝阳北路与黄渠东路交汇处用地性质：公建立项，50年产权占地面积：16283平方米可售面积：31356平方米〔LOFT公寓30481平方米+底商876平方米〕建筑形式：板楼〔3栋〕层数：9-14层总套数：848套〔808套loft+30套底商〕容积率：2.2使用率：72%开盘时间：2024年8月8日开盘报价：16000元/㎡入住时间：2024年7月卡夫卡公社|产品户型30㎡-40㎡户型为主力户型，比例达88%卡夫卡公社|工程特点交通便利，紧邻6号线黄渠站；周边生活配套齐全，学校、超市均有；工程主打小户型，低总价，准入门槛低；首付比例降低为20%，贷款年限可做到30年；民用水电，引入天然气，物业管理费低，生活本钱不高；工程优势工程劣势公建立项，使用年限短；入住时间晚，2024年7月；户型不通透，多数户型仅有一个窗户；采暖费按照两层计费；开发商在北京的第一个工程，品质有待观望；紧邻制药厂及垃圾处理场，居住环境差；工程于2024年7月22日开始对外正式收取意向定金，截止到开盘日8月8日，共排号2000组，8月8日首推1号楼及2号楼的局部楼层共计600余套房源。开盘当日认购率达90%；工程虽为公建立项，但通过开发商争取，将商业用水用电等均改为民用，很大程度降低生活本钱。同时20%首付及30年的贷款年限也为本案赚足了人气，从而造就工程一开盘就火爆。工程8月份共销售462套，销售均价16164元/平方米，其总销额进入8月北京前三甲。基于以上原因，加上媒体炒作，工程二期开盘以18000元/平方米试探市场，开盘当日取得非常好的效果，截止目前，工程仅有50余套留房。卡夫卡公社|销售情况卡夫卡公社|成交客户客户特征：客户年龄集中在28-32岁，普遍受过高等教育，以单身和两口之家为主；置业目的：以首次或二次置业为主，二次置业客户多为父母为子女购房，60%为过渡居住需求，同时对该区域价值提升有较高预期，兼有局部投资型客户；付款方式：付款以商业贷款和一次性付款为主，自住客户多为父母或双方父母提供首付，贷款客户首付款比例集中在50%以下；媒体渠道：以工程围挡和网络为主，搜房网效果较为突出；区域来源：地缘性客户为主，集中在定福庄、常营、管庄等地，朝阳区客户占60%，周边客户占总量的40%，朝阳区客户集中在CBD等区域；兴趣点及阻碍点：工程价格、户型、位置、交通、配套、入住时间是客户购房兴趣点，价格、交通位置具有决定因素，性价比是投资型客户购房决定因素。备注：以上信息根据现场销售人员描述进行总结，所有数据仅供参考卡夫卡公社|小结工程入市采用收取意向金排号方式，对外以12000元/平方米的低价迅速吸纳人气，待意向金收到一定量后，工程迅速提价并借势开盘，最终以16000元/平方米实现火爆销售；工程销售成功除了抓住市场先机以外，开发商的准备工作也非常齐备：商水、电改为民用水电，将首付比例下调至20%等，该些措施对促进销售起到至关重要作用。小户型，低总价也是促本钱案能火爆销售的另一重要因素。该工程的另一成功点在于准确定位客群，针对该类客群〔80后群体，对网络等媒体比较关注〕实施爆炸式的媒体推广〔网络媒体〕；低总价、20%首付、民用水电、通天然气、轨道交通及准确把握推盘时机综合作用，使得工程取得良好销售业绩青年公社|根底信息地理位置：朝阳北路和青年路交叉口西南角用地性质：商业立项，40年产权占地面积：4500平方米可售面积：11047平方米〔LOFT公寓5581.86平方米+底商2689.39平方米+平层公寓2776.62平方米〕建筑形式：塔楼〔1栋〕层数：4层总套数：245套〔162套loft+36套底商+47套平层公寓〕容积率：2.5使用率：71％开盘时间：预计2024年5-6月份市场报价：预计25000元/平方米付款方式：只接受一次性付款loft层高：4.89米，分割为2.39米〔上层〕+2.5米〔下层〕，净高2.2〔上层〕+2.4〔下层〕。平层公寓层高：3.3米隔板、楼梯搭建情况：搭建楼梯和隔板。隔板材料钢筋混凝土，隔板厚度200mm左右。隔墙：卫生间有隔墙，开放式厨房和卧室。挑空：每个户型都有挑空，全部设置在开窗处，为客厅挑空，少局部户型还有玄关挑空。挑空面积视户型不同在6-15平米之间。青年公社|根底信息青年公社|户型统计产品建筑面积面宽套数比例使用率平层户型48.67-49.75.4187%71%50.68-72.895.6208%73.02-77.138.194%Loft户型44.74-44.875.483%39.66-39.764.462%34.33-36.612.79639%41.54-43.145.462%47.78-57.75.44619%商业24.32-50.784.1-5.42410%96%66.81-289.445.5-8.2125%合计----245100%Loft户型主力面积区间为34-36平方米，平层主力为51-73平方米，户型总体偏小。Loft户型可售套数171套；按照工程预期单价25000元/平方米计算，loft产品总价区间85万-144万，主力总价为86-91万；LOFT典型案例客户研究3项目主力客群研究同区域竞品客户研究竞品选择标准同区域同质产品：CROSS朗廷、上线6号、青年公社、锐城国际

同区域住宅产品：万象新天、北京新天地、远洋一方通过对周边同质竞品及同区域住宅竞品进行调研，总结区域市场客户根本特征，为本案的客群定位提供依据，参考工程选择标准：竞品分布位置图锐城国际Cross朗廷北京新天地万象新天本案上线6号青年工社远洋一方公建立项工程住宅立项工程卡夫卡公社北京像素竞品客户情况|客户根底信息项目属性项目名称客户年龄客户学历家庭结构置业次数置业目的付款方式首付比例公建立项朗廷30-40大专、大学本科单身、两口之家一次、二次投资、办公商业贷款/一次性50%-70%上线6号26-35/36-45无法统计三口之家二次、三次投资商业贷款/一次性50%、100%青年公社比较分散无法统计两口之家、三口之家一次、二次、三次、四次投资一次性付款100%锐城国际30-35大学本科三口之家二次投资商业贷款/一次性50%-100%卡夫卡公社28-32大学本科单身、两口之家一次、二次自住、投资商业贷款/一次性20%-50%北京像素25-35大学本科单身、两口之家一次、二次自住、投资商业贷款/一次性50%-100%普通住宅万象新天26-35/36-45大学本科三口之家二次自住、为孩子/父母置业商业贷款/公积金贷款31-50%北京新天地30-35/40-50大学本科两口之家、三口之家二次自住（改善性）商业贷款/公积金贷款21%-30%、31%-40%远洋一方25-35/40-45大专、大学本科两口之家、三口之家二次自住（改善性）商业贷款/公积金贷款21%-30%、31%-40%项目属性项目名称网络媒体关系介绍户外广告数据库居住区域工作区域公建立项朗廷新浪、焦点朋友介绍项目围挡、楼体挂布手机短信项目周边、CBD-八通线沿线、通州、外地CBD、项目周边、通州区上线6号焦点、搜房朋友介绍、老业主介绍无无项目周边、泛CBD、海淀、东城、西城CBD、建国门等青年公社新浪、焦点、搜房朋友介绍、老业主介绍项目围挡手机短信朝青板块、朝阳其他、海淀、东城、崇文CBD、三元桥、朝青板块锐城国际焦点朋友介绍、老业主介绍指示路牌、擎天柱、道旗手机短信CBD核心区、项目周边、朝阳其他CBD、项目周边卡夫卡公社搜房朋友介绍围挡无CBD核心区、项目周边、朝阳其他CBD、项目周边北京像素搜房朋友介绍围挡、擎天柱手机短信CBD核心区、项目周边、朝阳其他CBD、项目周边、北部望京、机场等普通住宅万象新天新浪、焦点老业主介绍路牌手机短信项目周边、姚家园、望京、通州、东城、宣武、顺义、外地CBD、三元桥、朝阳其他北京新天地新浪朋友介绍、老业主介绍项目围挡、道旗手机短信泛CBD、项目周边、团结湖、通州、海淀、亦庄、外地CBD、项目周边、东五环沿线、通州区远洋一方新浪、搜房朋友介绍、老业主介绍擎天柱、项目围挡、楼体字手机短信CBD、项目周边、东五环沿线CBD、东五环沿线竞品客户情况|客户媒体来源和所属区域竞品客户情况总结关键词：投资、地缘性、CBD、交通客户特征：年龄相对分散，集中在25-45岁之间，普遍受过中高等教育，以两、三口之家为主，少数单身客户，年收入多数集中在11-30万区间；置业目的：以一次、二次置业，公建立项工程客户置业以自住兼投资为主要目的，普通住宅以自住为主，多为升级改善型自住需求；付款方式：以按揭为主，公建工程由于投资客户重视性价比一次性付款比例明显高于住宅类自住客户，住宅类工程首付款比例集中在20%-50%，一次性付款比例较低；媒体渠道：以网络、短信、户外、关系介绍等主流渠道为主，其中三大网站、朋友介绍、短信等效果突出；区域来源：地缘性客户为主，包括常营、管庄、定福庄等周边区域，该地区客户认可区域价值，是同区域进行升级换代和投资的主要需求，其次为泛CBD区域在东三环至东四环沿线工作的客户较多，其中投资型客户范围广泛；兴趣点及阻碍点：价格、区位、交通是竞品客户兴趣点，其中投资型客户重视工程升值潜力，自住型客户同时重视生活质量，重视周边配套。LOFT典型案例客户研究3项目主力客群研究同区域竞品客户研究针对已入市销售的典型LOFT工程，对其成交客户购房目的和媒体渠道进行分析，补充分析本案目标客户LOFT典型案例|成交客户分析LOFT工程客户置业以自住和投资为主，投资意向比例占该工程成交客户的56%；居住目的以第一居所为主，要求实用性，居室需求以两居为主，少数客户为父母或子女购房。数据来源：思源数据库LOFT典型案例|成交客户分析客户购房目的相对复杂，投资和自住需求相结合成交客户购房需求细分多选比例其中最重要的一项是从异地搬到本地10%9%原来的房子拆迁3%1%不想再租房或住集体房11%8%准备结婚10%8%想和父母分开，单独居住套房10%8%想把父母接到一起住9%3%为了孩子的成长、教育8%6%方便工作和事业24%15%原来住房太小，要增加居住面积12%8%想有好的小区管理12%4%想有好的小区环境15%4%想有更好的生活配套12%4%想有好的周边环境14%2%提高居住档次11%2%增值/保值20%16%其他2%0%该工程客户购房以自住需求为主，需求包括首次置业、结婚用房、升级换代等；其中购房主要因素为方便工作和事业，区域所在板块和交通便利等因素是决定客户工作便利的主要原因；客户购房非常重视房子的增值、保值功能，具有很强的投资、理财意识，在各项需求细分中，增值、保值功能的重要性占首位。数据来源：思源数据库LOFT典型案例|成交客户分析网络广告和朋友推荐是该工程主要客户来源成交客户是否向他人推荐过合立方所占比例推荐过，且他/她也很有意向67%推荐过，但是他/她没有意向11%没有推荐过，如果周围有人买房，我会推荐17%我不考虑推荐5%数据来源：思源数据库在区域客户根底上结合典型案例的成交客户分析，

本案目标客群逐渐清晰……本案目标客群描摹客户年龄集中在25-40岁之间，受过中高等教育，以两口或三口之家为主，家庭年收入集中在11-30万区间，客户从事行业覆盖面广，涉及CBD、区域内各类产业，职务以中层管理者为主；客户置业目的以投资和自住为主，其中多数为过渡性居住兼具投资功能〔该类客户家庭人口少，收入偏低〕，纯投资型客户也占有较大比例〔多为三口之家，支付能力强〕，购房目的相对复杂，居住需求重视购房性价比和实用性，受购置能力制约对舒适性要求较低，普遍购房客户均重视房产的保值、增值能力，投资客户对市场非常敏感，受市场波动影响最为明显；地缘性客户和泛CBD区域客户是本案主力客群，该类客户认可区域价值，重视交通条件以便于工作和事业的开展；其他区域少量投资和自住客户，投资型客户来源范围广，认同区域规划和轨道交通的升值潜力；客户接受信息的方式仍以传统渠道为主，网络、短信、户外围挡仍为主要渠道，同时口碑传播效果突出；由于事业开展和投资潜力的原因客户着重关注区域规划开展及轨道交通等利好因素。25-35岁左右，事业开展已经起步并有了一定根底，在工程周边、泛CBD或东部区域工作、生活。购房为过渡性居住需求同时兼顾增值功能，具有一定投资意识，要求交通便于工作，配套满足生活需求。支付能力有限，购房重视性价比和实用性，舒适性要求偏低。办公型客户多为依附于周边大型产业基地的小型公司或个人工作室。公司体量很小，处于起步阶段，具有较大的成长空间。本案目标客群定位30-40岁左右，有一定经济实力的城市中产阶级，中层管理者或企业主，在工程周边、泛CBD居住或熟悉该区域开展。有主动的投资理财意识，看中区域开展特别是轨道交通开展带来的升值潜力。支付能力较强，可一次性付款，要求性价比。投资客户对市场非常敏感，受市场波动影响明显。主力客群：次主力客群：补充客群：人群产品实用型一居半、二居城市新锐结婚一族首次置业，过渡性居住精致型零居、一居城市新锐特色产品新颖的居住形式根底需求本案目标客群对位附加需求生活配套完善交通便利，方便工作保值、增值生活配套完善交通便利，方便工作保值、增值经济小户型一居、二居投资客户屡次置业，投资或出租区域开展、升值潜力多功能出租基于对产品自身解析、客群特点的充分挖掘，工程形象渐浮水面……M6号地铁首次置业过渡型居所升值潜力不同人生阶段的多功能投资买一层得两层地铁线上的空间成长本案形象定位CBD向东CBD东扩2024年阶段推广部署4项目营销推广策略全盘营销推广思路2024年销售任务分解营销推广要求效率，速战速决本案营销推广根本目标工程体量有限，抗风险能力低2024年市场前景并不乐观区域竞争剧烈，本案无法与北京像素进行竞争目标客户受市场波动影响明显——因此建议本案在2024年迅速完成销售，回笼资金，以躲避市场风险。如何实现快速销售？一个鲜明的主题形象地下铁，楼上楼，与CBD一起天天向上关键词：地铁6号线、CBD东扩、5.4米层高卖点鲜明，直接对位目标客户迅速引起市场关注，快速集聚人气，吸引客户深入了解工程这个工程适合我我需要这个工程两大推广主线产品线〔明线〕客户线〔暗线〕正面塑造产品形象，使客户第一时间直接认知工程精准把握目标客户，通过侧面渗透使客户产生共鸣迅速接受工程活动营销事件营销产品溢价能力的最大化实现精准营销

精准的推广策略精准打击目标客户，拒绝大海捞针快速完成销售84感梦精准营销直击对象方案落地根据目标客户活动范围、生活习性、接受信息的方式来精准选择推广渠道：数据库、地铁、BBS、QQ/MSN群、开心网本案目标客群城市新锐新婚一族投资者本案推广策略引导客户关注工程，引起兴趣，来电、来访对工程进行深入了解关键词：开往未来的地铁

跟着CBD一起搬家……各项媒体综合运用：通过多项主流媒体的综合运用，多角度对目标客群进行覆盖，到达立体宣传效果。有限费用精准覆盖：在推广费用有限的根底上选择物美价廉的优质资源，对目标客户做有针对性的推广。【多点出击精准覆盖】多渠道、多角度宣传能够建立工程品质形象，各渠道互为补充强化推广效果；费用有限，精准选择渠道，做到有的放矢，提高推广效率。媒体组合策略户外媒体：围挡、路牌、楼体条幅网络媒体：新浪、焦点、搜房等广告、软文、看房记等资源区域覆盖：区域派单数据库营销：短信、搜房网团购推广战术1媒体组合策略借势北京像素：通过各种媒体渠道覆盖北京像素意向客户，主动与竞品进行比照，通过工程进度、实楼样板间、销售价格等优势引导客户。【抢占地盘借势拦截】媒体组合策略现场拦截：围挡、路牌、楼体条幅网络拦截：三大网站BBS、QQ群、MSN群、开心网等区域拦截：区域派单精准营销：短信推广战术2媒体组合策略本案推广费用有限，推广力度小，可借势北京像素的推广，以同区域同类型产品拦截该工程意向客户，使竞品的推广为我所用，弥补本案推广力度小的缺乏，到达事半功倍的效果。2024年阶段推广部署410年营销推广策略全盘营销推广思路2024年销售任务分解2024年推盘策略A座B座建议两栋楼分批开盘，争取开盘售罄，以制造供不应求的热销态势；首次推盘以相对位置处于劣势的A座面世；由于营销费用有限，销售战线不宜过长，建议第一次开盘后借热销态势挤压完成A座销售，随后推出B座，完成销售。年度销售面积（㎡）销售均价（元／㎡）销售金额（元）2010年度(办公)21152.7016000338443200工程整体销售方案2024年办公局部销售任务分解2010年度销售计划

客户积累期

A座开盘

持续销售B座开盘

持续销售持续销售总计

月份

4月5月6月7月8月9月全年

销售面积(㎡)

06722288171323314110521152.7销售套数（套）

0103441105117325年度计划销售率（%）

0%32%14%34%16%5%100%成交均价

全年均价16000，将根据市场情况及自身状况实时调整16000销售金额（万元）

0107544609114125302176733844年终回款比例（%）

90%90%年终回款额（万元）

30459.930459.892024年工程办公产品销售率到达100％办公局部销售面积21152.70平方米，销售均价16000元/平方米销售金额33844万元2024年销售任务2024年阶段推广部署410年营销推广策略全盘营销推广思路2024年销售任务分解2024年全年销售额：33844万元推广费用：236.9万2024年推广费用推广费用占总销售额的0.7%短信短信BBS、QQ群、开心网主动传播网络广告短信客户积累期开盘热销期1月3月6月2月4月5月筹备期2024阶段推广节奏销售节奏推广节奏A座开盘B座开盘售楼处开放销售团队组建围挡、路牌、楼体条幅、区域派单持续发布样板间开放7月8月9月网络广告持续销售期推动点：销售现场销售道具主动网络渗透推广部署：2-3月筹备期：前期筹备，蓄势待发筹备期推广部署阶段推广目标：区域认知，引起关注推广诉求：工程信息、工程卖点〔CBD东扩、M6号线〕推广关键词：CBD东扩、地铁、层高媒体组合：网络传播、户外、现场包装筹备期推广部署三大网站详情页上线，配合工程进度在BBS、QQ、MSN群主动释放工程信息，进行网络渗透。售楼处对外开放，户外围挡、楼体条幅、交通指示牌全面引导。具体措施类别工作内容责任单位制作数量制作费用（万元）完成时间销售道具及推广项目围挡、楼体挂布新城、思源、广告公司－253月下旬户型图、宣传折页制作广告公司、制作公司各10000份43月底4月初效果图制作效果图公司4张2.62月初沙盘、模型制作沙盘公司4个73月底环保袋、名片、纸杯、胸牌、档案袋广告公司、制作公司环保袋3000，纸杯7000，档案袋700名片、胸牌若干1.5943月底公示展板、展架广告公司、制作公司--0.54月初认购礼品等广告公司、制作公司--