建筑设计阶段房地产项目成本管控的措施和要点思考

引言：房地产项目要想获得顺利推进，实现自身目标，就需注重科学管理的实施，由原本粗放型管理向集约型管理发展。在市场激烈竞争中，企业强化成本控制的基础上，方能占据市场竞争优势。其中设计成本管控便是进行成本控制的重点。处于设计阶段时，需对成本进行统筹考虑[1]。1.建筑设计阶段实施房地产项目成本管控的意义1.1提升整体工程质量对于房地产工程造价来讲，管控主要涉及设计、决策、施工以及竣工这几个阶段。设计阶段对于整体工程项目产生的影响比较大，成本管控的有效实施，能够使企业投资风险明显降低，获得较高投资回报率，实现预期收益，优化配置各项资源，促进人力、资金、机械等各项资源实际使用效率的提高，并提升整体工程质量[2]。1.2提高市场竞争能力对于房地产项目来讲，面临的市场竞争环境比较激烈，做好成本控制，有效降低成本情况下，方能具有竞争优势。处于设计阶段实施成本控制，关系到使用建筑材料类型、选择结构类型，影响项目造价成本。设计阶段实施成本管控工作，能够增强图纸设计专业性，重视结构形式会审工作，获取最优方案[3]。进而在适应用户需求的同时，使建筑结构性能明显提高，促进企业不断提高自身市场竞争能力。2.建筑设计阶段实施房地产项目成本管控的基本原则2.1最低性进行成本最低管理旨在减少项目浪费，有效开展项目节约工作，结合最小项目费用获得最大化收益。房地产项目中，物力、人力成本为需要充分考虑的因素，应尽量保证各项成本最低，合理规划资金使用，进而使资金呈现出最大使用效率，这属于成本最低管理重要目标[4]。在此过程中，需相关人员注重对成本的预测与规划，优化升级成本控制方面反馈机制，制定科学成本控制预案，推动施工方案优化，实现成本最小而收益最大。2.2动态性房地产项目往往比较集中，建设周期长，因此施工成本、条件会处于不断变化中，即项目建设过程存在多变性、不确定性，如果运用固定、单一方式进行成本管控，将难以适应项目动态过程，这便需注重动态管理的实施。和固定成本管理之间相比，动态管理模式具有较高难度系数，整体上比较复杂，在实施、制定过程中均具有较大阻力[5]。动态管理中，需工作人员结合工程实际情况展开费用核算，确保前期管理顺利实时情况下，综合考虑阶段性成本，有效开展成本动态管理。2.3全面性设计阶段进行成本管控时，需符合成本管控要求，管控工作开展过程中，不仅需要在施工前期实施成本管控，一直到项目竣工，也应实施成本管控。针对项目中涉及到的各流程需实施细化管理，加强对项目形成过程的关注，并且需普及成本管理，使相关工作人员充分认识到成本管控为共同责任，进而使全体工作人员可以积极参与到成本管控工作中，体现出成本管控全面性，保证成本管控工作可以顺利进行。2.4目标性设计阶段进行成本管控时，应充分体现出目标性，这是成本管控得以强化的重要基础与前提。在此过程中，需结合合理措施确保目标管控效率，确保项目节点、控制目标在有序状态下实施。对于相关人员来讲，设置有效计划同时，需加强项目节点管理工作与预测工作[6]。对于项目实际成本需求来讲，往往会和动态规划成本之间存在一定差异，此种现象的出现比较合理。实现目标成本管理过程中，针对不同时间阶段，需设置不同完成目标，并明确具体责任人，进而使目标可以顺利实现。3.建筑设计阶段实施房地产项目成本管控过程3.1规划设计阶段展开成本管控在正式进行规划设计之前，工作人员需了解项目配套设施、土地资源情况，将土地信息、相关标准作为参照，针对不同性质产品展开定位定性，实现对售价、成本关系的合理推断，结合调查获得的信息情况，及时对项目决策进行修正。在项目生命周期中，前期策划比较重要，往往会形成较大影响。在土地利用上，应尽量实现最大化，考虑到容积率、绿地率等经济指标，将不可销售面积/不可租赁面积分配尽量减少。规划布局问题上，如果项目比较复杂，则需将日照情况作为基本参考，反推内部日照切线，根据土地价值排序，实现对土地价值的科学规划[7]。对于日照挡光问题，需在限定土地范围中，考虑容积率，以及项目可能对于周围建筑产生的影响，结合多种方案针对日照遮挡结果进行对比，进而使设计总平图布局献出合理性，获得最高土地利用率。3.2方案设计阶段展开成本管控方案设计阶段即工作实施前开展的计划设计，以及对于某个问题进行的规划活动。房地产项目中，针对方案设计阶段进行成本控制时，主要是将规划设计作为基础，将项目中的经济技术指标向可行性方案转换。比较常用的方法为单方案比选、建筑方案比选，其中建筑方案比选十分重要，在降低投资风险、实现既定目标、提高投资收益中发挥着十分重要的作用，对项目决策科学性会产生明显影响。实施建设方案比选时，类型主要为三种，即技术方案、经济方案、技术经济方案。处于方案设计阶段时，可能存在难以适应项目前期策划制定的经济技术指标具体解决方案，选择适应使用需求、符合项目定位、有效进行成本管控方案，为这一阶段中进行成本控制的重点[8]。多方案比选在运用时，复杂程度更高，关系较多影响要素。结合多方案比选，可以将功能、成本最佳方案选择出来。在此过程中，应充分考虑到方案可行性、方案经济性、比选具体评价指标体系、参选方案关系。3.3扩初设计阶段展开成本管控对于扩初阶段来讲，其处于施工图设计前以及方案设计后，属于方案变为施工图转化阶段，内容主要为材料选择、结构选型等，在分项设计原则得以确定的情况下，针对施工图进行进一步设计。处于扩初阶段时，需要设计单位在立面部品设计中明确体现建筑立面构件颜色、材料、工艺、尺寸等，实现对设计工作的有效约束，推动图纸设计的进一步深化，进而使整体设计可以呈现出较好效果。并且基于上述内容实施初步方案核算，如果超出目标成本，在符合总成本的情况下，平衡各项内容，进而获得比较明显的成本管控效果。3.4施工图纸设计展开成本管控对于施工图纸来讲，主要体现出的为项目总体布局，以及建筑内部布置、外部形状、内外装饰、结构构造等。处于施工图阶段时，进行成本控制的方法为两种，即限额设计法以及优化比较法。进行限额设计时，需结合自前到后次序，运用依次方式进行纵向控制[9]。并且相关人员基于考核结果实施奖惩，进而充分保证设计品质可靠性，这属于横向控制。展开结构控制工作时，如果建筑方案得以确定，便需遵循结构限额设计理念。4.建筑设计阶段实施房地产项目成本管控措施4.1推动招标投标流程不断完善房地产项目进行设计过程中，主要将项目规划、规范标准、功能需求、环境条件作为基本要求，结合设计方案，可以将建筑密度规模、层数高度、配套设施、容积率、绿地率等多种参数反映出来。就设计单位来讲，不仅需要适应政府、行业要求，也需要体现出个性化特点。处于设计期间时，应积极结合价值工程，针对招标投标流程进行不断完善，合理评估设计的技术性、安全性、经济性，进而使工程造价得以有效降低，实现对各项费用支出的合理控制[10]。招标工作开展，同时考虑经济方案和建筑方案，运用专家评比和多家竞投方式，将最优设计方案选择出来，创新建筑方案使用功能、整体布局，进而获得较高投资收益。4.2严格开展限额设计工作在进行成本控制过程中，限额设计为有效手段，设计开展时，不仅需要体现出功能性，也需避免超出限额标准，保证成本处于合理范围中。对于限额设计来讲，不仅仅在于节约成本，更在于提升设计的精细化以及科学性。需加强设计单位与施工单位之间的沟通与交流，进而设计优化工作的可以在各环节实施。首先，项目立项时，应结合项目可行性报告或者是项目建议书展开项目估算，获得的项目估算为后期成本限额设计的重要依据。其次，实施方案设计、施工图设计、初步设计时，应均通过限额设计，使限额设计可以贯穿于各工序当中。展开方案设计时，应编制成本，单项工程影响成本情况下，需分析专项成本，制定分析报告，进而使初步设计工作在开展时获得有效依据。进行初步设计时，需对成本概算进行科学编制，划分混凝土、模板、地面、砌体等多个工程，将价格费用、工程量计算出来，基于市场平均水平展开计算，制定扩初成本分析报告，进而使施工图纸设计开展时获得有效依据。进行施工图纸设计过程中，需将分项工程作为切入点，制定科学的限额指标[11]。展开成本管控工作过程中，将成本流失关键点视为实施成本控制工作重点，其中包括挡土支护设计的经济指标、土方工程实际挖运总量、桩基工程具体选型等，设计时，在确保质量的基础上，尽量体现出经济性。最后，设计完成施工图纸情况下，建设单位需将施工图作为标准进行经济、技术指标设计。并且编制成本分析报告，通过造价专家展开评审，在超出限额标准的情况下，需及时展开预警。符合评审标准状态下，调整细部内容。4.3保证项目材料合理选择建筑行业迅速发展过程中，建筑中加强了对新材料的运用，替代材料明显增多，房地产项目中使用的材料种类比较多，在设计阶段进行成本管控时，应重视市场调研工作的实施，全面了解市场中的产品价格。设计过程中，关注的重点部位包括公共区装修、电梯厅装修、卫生间档次、外立面材料配置等，这些均会对整体效果产生比较大的影响，也是人们关注的重点。选择材料时，可以选择轻质高强材料，体现出材料的节能性、环保性，促进建筑结构的优化[12]。对于外立面、管材等，可以选择的替代性材料较为多样。进而通过材料的合理选择，促进成本管控工作实施时获得比较明显的效果。5.建筑设计阶段实施房地产项目成本管控要点5.1保证整体规划布局合理房地产项目处于设计阶段时，应注重对原有地形的运用，将土石方平衡作为基本原则，尽量减少土方搬运以及场地平整工作开展时产生的费用。同时，设计过程中，需考虑到气候条件发生的变化，针对空间组合、建筑体型进行合理设计，明确建筑材料、建筑朝向，确保建筑具有较强舒适度的情况下，促进节能降耗的实现。5.2科学有效运用地下面积对于住宅楼地下室来讲，并不是销售面积，然而建造成本比较高。在施工难度较大影响下，地下室建设时花费的成本会达到地下建筑两倍以上。地下室面积如果越大，则成本便会越高。在此情况下，成本和价值比之间便会越高。因此，设计阶段实施成本管控时，针对地下室的面积设计，需展开严格管控。在确保园林景观设计合理的情况下，尽量通过地上空间进行车位布置，将地下室面积尽量减少[13]。同时，对于车位布置和柱尺寸，应体现出合理性，结合模块化方式进行设计，防止车道单边车位停靠，避免无效使用空间的出现，确保停车效率的基础上，尽量将地下室面积减少。同时，在管线方面，需进行综合设计，将地下室层高、开挖成本尽量减少。5.3注重开窗比的设计工作开窗面积越大，则花费的成本便会越高，并且节能保温要求也更高。通过对窗地比的控制，可以对外立面门窗整体造价进行有效控制。对于外立面门窗来讲，产生的造价和钢筋混凝土之间相比更高。因此，需加强对窗地比的控制，避免出现过大过多开窗面，针对影响门窗造价设计方案进行严格控制，进而使设计阶段实施的成本管控工作可以获得比较明显的效果。5.4加强景观成本控制实施进行景观设计过程中，需加强对自然条件的运用，将人工景观产生开支减少。同时，尽量运用乡土景观，选择绿色植物时，确保种植植物成本低、成活率高，进而便于后期管理工作的实施，减少后期管护成本。5.5注重水电设计成本管控设计阶段进行水电设计时，在设计未能到位的情况下，不仅会导致施工成本有所增加，也会加大今后管理难度。因此需注重水电设计成本管控。首先，设计给排水时，地层建筑结合市政管网压力展开供水，而高层建筑设置水泵、水箱，在此情况下，不仅可以使建筑面积减小，也能使电能损耗有效节约。设计排水管网时，应做好排水标高设计，防止设计不合理的情况下发生返工问题。同时，需对排水坡度进行精准计算，尽量将埋深工程量减少。并关注给排水管道对应管径、消防水泵、水池容积等，针对管网进行合理布置，体现出管网布置的经济性。其次，设计电气过程中，选择配电间、供电电源以及敷设线槽时，需确保供电可靠性，防止出现不必要浪费。选择设备型号时，考虑到前期投入的情况下，也需将后期运营成本考虑其中，展开设计工作时，体现出经济性、适用性。5.6开展目标成本动态管控房地产项目处于设计阶段进行成本管控时，应加强对成本变化的关注，构建动态性成本管控机制。首先，高效控制工程项目资金，对于项目目标成本进行全过程、全方位管控。管控工作在实施时，具有比较明显的复杂性，要想使项目成本进行动态控制时获得比较明显的效果，就需构建统一目标成本标准，确保管控项目成本可以和工程合同之间吻合，结合协议内容运用逐条方式管理项目消耗资金。消耗资金管理落实过程中，需确保项目管理系统可以和财务系统在内容方面达成一致。结合工程实际管控项目消耗资金的情况下，方能使消耗资金管理获得比较明显的成效。其次，分解项目目标成本，管控小目标实施情况，通过小目标管控强化整体管控工作。对于房地产项目，往往会通过不同板块落实，板块可以结合收益分配原则展开管理，实现项目消耗资金统一划分。项目处于开发前期时，需明确投资等级，等级明确的情况下，结合工程项目执行情况实现适度变动，发挥对工程项目进行指引、管控的功能。项目不同等级情况下，材料标准会有所不同。在此情况下，可以简化材料挑选。针对目标成本进行全方位、高效管控时，并且需建立将合约规划作