房地产市场报告 -保利投顾+2023年11月沈阳房地产市场报告

POLYHARMONYPOLYHARMONY保利和润11月市场月报11月市场逐渐寻底，全年成交已超过22年，有望实现筑底走稳。POLYHARMON2023年11月2023年11月宏观经济基本盘有所改善，但经济结构转型仍有阵痛，投资、消费、出口以稳为主，同时受房地产拖累，增长受限，预期长期处于宽松、扩张的政策之下经济运行CPI、PPI供销两端跌入负区间，供销需求疲软，有货币继续宽松预期PMI指数微跌，持续处荣枯线以下，新订单、从业人员等核心指标预期较差物价方面：消费物价CPI和生产物价PPI再次跌入负区间，ppi较前值下降0.4个点，cpi较前值下降0.3个点，供销两端均较为疲软，货币有继续宽松可能。PMI:11月30日我国官方PMI为49.4,比上月下降0.1个百分点，制造业景气水平连续两月至荣枯线下方，前值为46.5。其中生产PMI高于荣枯线水平，为50.7;新订单下滑，原材料库存指数、从业人员指数也低于临界点，需求不足。GDP平减指数为货币政策重要观测指标PMI走势与核心指标类别波动情况?/312015/07/312017/02/282018/09/302020/04/30+中国官方PMI-O-PMI新订单-O-PMI:生产-O-PMI:从业人员-O-PMI:供货商配送时间增长动力-投资房地产、制造业投资维稳，基建投资涨幅放缓房地产投资持续处于负区间，房投增长压力较大固定投资累计增速同比提升2.9%,环比上月放缓0.2个百分点。其中制造业增速同比提升6.2%,与上月持平。基建同比增速8.27%,年尾增长放缓，发挥托底作用。房地产投资-7.8%,止跌走稳，拖累经济严重，销售市场疲软的背景下，预计房投增长压力较大。固定资产投资)固定资产投资同比投资完成额制造业，基建，房地产投资水平%O-制造业投资：累计同比-O-房地产投资：累计同比-O-基建投资：累计同比增长动力-消费消费受石油和汽车类消费拉动，连续三个月回升，消费同比明显增长房地产相关家具、家电等消费回升至正增长，装潢类仍较低迷社销零售总额同比增长7.6%,持续恢复，较前值提升2.1个百分点回升明显，其中汽车类消费提升11.4%,大幅上涨。地产相关消费类较前期有所改善，其中建筑装潢-7.5%,较前值提升0.4个点，家电音像0.3%,上升0.9个点，步入正增长，家具2.9%,较前值下降0.2个点。社会消费品主要分项走势分化房地产相关类消费零售额累计增速%-O-家具-O-家电音像-O-建筑装潢增长动力-进出口增长动力-进出口出口有所回升，进口金额下滑，本月出口有所改善，但仍处回落阶段11月进口大幅滑落，出口小幅回升。出口同比增速由前值-6.4%回升至0.5%,部分原因是去年高基数影响，未来出口压力仍大。进口由前值3%下滑至-0.6%。土地沈阳2023年以来仅供应9宗地块，合计成交75万m²,11月新挂牌2宗预计12万m²,整体供应仍低于往年水平。沈阳土地市场保利⑥和润23年两次土拍共成交9宗地块，成交建面75万m²,均为平台托底；整体供应较往年萎缩严重7月土地市场成交两宗，建面21.4万方，成交楼面价4249元/m²,10月再次成交7宗地块，成交面积53.9万m²,均为政府平台托底。近两年土地供销萎缩严重，22年仅成交133万方，同比-80%,预计23年成交持续下滑趋势，低于22年水平。图：2021-2023年度住宅用地供销及楼面价走势图：2021.1-2023.10月度住宅用地供销及楼面价走势土地供应土地成交—★—成交楼面价供应面积楼面地价沈阳土地预计供应情况保利⑥和润2023年已成交9宗地块，均为政府平台兜底，11月新挂牌2宗地块，总建面约约12.1万方沈阳市已公告地块共计11宗，目前已成交7块总用建面约73万m²,均为旧改平台、地铁集团托底，无溢价成交。11月新挂牌两宗地块，总建面约12.1万方，其中高深东路南地块为新市府热门地块，中海意向较为强烈。近两年土地供应成交量对比号(平方质也例事高(元/建(元/建筑平方米)18南-1东要；用地界绳西至；沈中大街东侧规划绿线浑南区不小(应取批复)7800万币或等值外币22东系：浑河十六街面侧规划绿线北至；用地界线区不小1900万币或等值外币23年预计供应量大幅缩减注：美于装配式建统及成品住宅建设要求详见《比阳市人民政府办公蜜关于印发沈同市大力发展装配式建筑工作方案的通加》(沈政办发[20210预计供应实际供应实际成交■2022年■2023年市场11月市场逐渐筑底，下滑幅度趋缓，主要以沈北远郊下滑为主，近郊及主城较为坚挺；沈阳库存已至历年最低，主要成交市场呈现出低总价、刚需刚改面积需求为主。行业现行政策沈阳目前已“回归市场”,整体政策限制已全部解除，利率、贷款政策等也均为历年最宽松水平，后续继续放宽空间已较小，当下市场条件下，预计维持较宽松水平。类别时间利率全市9月5日首套3.7%,二套4.4%公积金全市2023年9月2023年9月起款”。限购取消2023年9月2023年9月起，①取消二环内限购，自2018年以来首次全面放开全域限购；限贷全市2023年9月2023年9月起，①认房不认贷；②降低商贷首付比例：首套20%、二套30%限售取消2023年9月成交易过户11月市场延续下行趋势，商品房成交量价小幅下跌，市场逐渐筑底11月商品房供应面积12.69万m²,环比下跌17%,同比上涨13%;成交34.87万m²,环比下跌2%,同比下跌38%;成交均价10923元/m²,环比下跌8%,同比持平0%。2021.10-2023.11沈阳商品房供销走势新增供应面积/万m²成交面积/万m²………月均成交/万m²——成交均价数据来源：新峰系统，剔除集中备案商品住宅商品住宅公寓商业/办公均价：8753元/m²t11月住宅热度延续上月走势，供销价环比小幅下跌，总量低于全年成交月均值，底部运行环比下跌16%,同比上涨48%;成交29万m²,环比下跌1%,同比下跌40%;成交均价10992元/m²,环比下跌4%,同比上涨4%。市场成交量持续保持低位，低于今年成交月均值。2021.10-2023.11沈阳商品住宅月度供销情况新增供应面积/万m²成交面积/万m²………成交均价5成交量成交量成交均价10992元/m²数据来源：新峰系统，剔除集中备案沈阳浑南供销主力，沈北成交有所下滑，铁西成交小幅上涨全市整体市场供应不足，仅苏家屯供大于求，其他区域均供小于求；成交以浑南区为第一梯队，市场容量均7.7万m²,沈北、10月各区成交热力分布10月各区成交热力分布姑姑刚改改善市场为主刚改改善市场为主面积改善需求最高，但整体承价能力有限，市场呈现出低总价、刚需刚改面积需求为主。2023年11月商品住宅成交结构(按面积段)2023年11月商品住宅成交结构(按总价段)■套数■套数数据来源：新峰系统商品住宅存量去库存，去化速度放缓，去化周期19个月，其中皇姑去化周期最短为9个月11月商品住宅存量新低，但去化速度放缓，去化周期19个月，持续去库存。分区域看，以浑南、沈北、于洪三区存量最多，和平去化周期最长39个月、其次是沈河24个月、浑南22个月。皇姑区去化周期最短为9个月。沈阳商品住宅库存走势2015年2014年2019年2018年2015年2014年2019年2018年2016年2020年2021年2022年2023年数据来源；新峰系统标杆房企-月度品牌房企冲刺金九银十，华润万科保利占据前三，汇置、嘉里跌出前十表：10月沈阳TOP10房企金额排名表：11月沈阳TOP10房企金额排名排名备案金额(万)1华润2保利3万科4龙湖5新世界6嘉里建设7金地8大悦城控股9招商蛇口汇置市占率：55%数据来源：新峰系统，剔除集中备案。排名备案金额(万)1华润2万科3保利4龙湖5金地6旭辉7招商蛇口8新世界9美的置业华发市占率：49%排行排行项目(元/m²)1悦景新世界2嘉里雅颂阁3华润置地荣华府4金地江山风华5招商公园18726保利天汇7保利大都会8万科浑南新都心9保利云上华润置地时代之城1-11月TOP10销冠悦景新世界，累计成交金额12.9亿，11月热销延续，占据榜首；项目销售金额成交均价(元/m²)套均总价(万)1悦景新世界2保利天汇3华润置地荣华府4沈阳环球港湾5华润置地时代之城6仁恒公园世纪7美的君兰江山8嘉里雅颂阁9华润琨瑜府中旅万科城数据来源：新峰系统，剔除集中备案。趋势预判及机会分析全年市场已成定局，预计市场有望在2024年完成筑底2023年11月后市场预判从12月政治局会议对明年经济定调来看，2024年政策总基调偏扩张、偏宽松、偏刺激，着力稳增长稳信心等“各种稳”,GDP目标大概率定为5%左右的偏高水平，大方向是中央加杠杆、赤字率大概率高于3%;行业上2024为回归市场首个完整年，限购、限价等多方面限制性条件已解除的年份，万亿资金支持三大工程保障房、城中村旧改、基建、地产融资“三个不低于”等宏观政策，为行业稳定提供持续支撑展望后市，预计市场有望在2024年完成筑底，当前经济修复的基础仍不牢固，二手对新房冲击的趋势不可逆转，房企信用风险仍未走出困境，房地产市场成交需视政策落地及经济恢复情况。乐观来看，上半年经济恢复加速，政府刺激动作力度加码，市场将在7、8月完成筑底，下半年同比有所上涨，较22年疫情期间及23年疫情放开首年成交量价有所恢复。悲观来看，政策刺激实际反馈不明显，整体市场延续23年量价下行趋势，继续寻底。但可预见的是，第一，经济修复背景下，地产机会是点状的，波峰高度和持续时间将有所缩短，如二三月份小阳春、六月、九月等，提前准备，坚决去化。第二，二手房冲击压力仍在，经济修复下，客户“加杠杆”一步到位预期降低，更愿意“避险”,要用好企业优势，如保利小贷，降低客户购房门槛，打通买一卖一换房链条，释放客户购买力。第三，应对客户预期差，要做好长周期维护准备，客户购房决策向后延期，需注重养客锁客方法。研究咨询-全流程研究咨询服务拥有高学历、高素质专业研究团队，形成“总部+区域+城市”研究体系，超1000人研究咨询和策划顾问力量，累计为2000多个项目提供前期顾问服务，在保利体系外，已与多个开发商开展市场化咨询服务合作。宏观与市场研究·调控政策变化与影