【《房地产企业融资问题及优化策略分析-以H企业为例（表图论文）》7800字】

1房地产企业融资问题及完善对策研究一以H企业为例基于经济体制不断变革的影响下，房地产行业迎来了更为广泛的发展空间，有效缓和了民众住房困扰，为城市现代化发展奠定了良好的基础，同时也推动了其他行业的发展进程。目前，房地产行业处于全新的发展阶段，可以给国民经济的发展带来积极影响。另外，房地产行业属于资本密集型产业的范畴，资本需求是影响房地产行业发展进程的重要因素之一。房地产行业往往会呈现出特殊性特征，所以时常会涌现出融资难的困境，融资渠道也相对单一。上述问题严重阻碍了房地产行业的发展进程。本文重点围绕着H企业公司展开研究，针对房地产行业的融资情况展开研究，其中占比最高的便是长期债券，融资成本也会随之增加；由资产负债率的层面着手，找出其中所存在的一系列问题，主要包含应收账款呈现出不断上涨的态势，另外我国宏观调控政策也会对其产生一定的影响，基于上述问题的前提下给出相应的处理方案，好比如落实多元化的融资方案；和金融机构建立良好的合作关系，面对政策的变动需要在第一时间内给予响应；适当提升直接融资的占比，削减风险出现的可能性等等。关键词：房地产企业；融资；策略；H企业 2第2章理论概述 31.1融资的概念 31.2房地产融资的渠道 31.2.1传统融资渠道 31.2.2创新融资渠道 42第3章房地产行业融资存在的问题 53.1渠道过于单一且受限 53.2融资成本上升 53.3销售回款困难 53.4融资风险增加 6第4章H企业融资案例研究 64.1H企业简介 64.2H企业融资渠道 64.2.1银行贷款方式 74.2.2信用评级发债方式 74.3H企业融资存在的问题 84.3.1长期负债占比大，增加融资成本 84.3.2资产负债率高，风险大 9第5章房地产行业融资的建议及对策 95.1加快融资创新，寻求多元化融资 95.2增大海外融资 5.3加强与金融机构的协作，及时应对政策变动 5.4增加直接融资比例，降低风险 参考文献 在社会经济水平迅速发展的作用下，城市化进程获得了进一步地提升，房地产行业也迎来了较为可观的发展前景。房地产行业在我国经济发展当中占据了主导地位，能够缓和我国就业压力。房地产行业往往会呈现出特殊性特征，所以时常会涌现出融资难的困境，融资渠道也相对单一。房地产融资是影响房地产领域发展的重要因素之一，目前我国颁布了不少宏观调控政策，从某种层面来看影响了我国房地产行业的融资。我国房地产行业一直在寻找全新的融资途径，但是不少融资方式还处于探索阶段，未曾完全脱离传统融资的影响。从本质上来看，有不少融资方式使得各方主体的融资风险逐渐上升。本文重点围绕着H企业展开研究，针对其融资情况展开探究，希望能够为房地产企业融资问题提供些许参考。31.1融资的概念由狭义的角度出发，融资代表的是企业募集资金的行为，融资和募集资金的过程存在密切的关联。为了保障企业生产经营活动能够正常运行，企业在募集资金时需要满足科学性原则，并且给出适宜的决策方案，在部分渠道的帮助下获得较为可观的资金。通常情况下，融资过程与融资定义趋于一致，换言之便是对货币资金进行融资，通过众多的途径募集资金。房地产领域在融资时，有必要围绕着内部基金加以汇总，同时也是房地产和金融领域的重要产物。房地产融资代表的是对房地产进行研发和消费的流程，在货币流通的作用落实融资服务，这与金1.2房地产融资的渠道(1)自有资金自由资金属于企业内部自有资金，可以将其作用到房地产项目的开发工作当中，包含在内源性融资的范畴之中。因为国内房地产企业外部筹资途径未曾满足多元化的发展要求，所以小规模的房地产企业自由资金数量有限，需要外部融资的支持才能维持日常运营。站在大规模房地产企业的角度来看，可供其选择的融资渠道呈现出多样性的特征。另外，我国房地产调控政策曾连续性提升房地产项目开发在自由资金当中所占的比例，无形之中增加了房地产开发企业在资金方面(2)资本和证券市场融资房地产企业如果想要在证券市场的帮助下获得较为可观的资金投入，需要从下列两个方式着手，第一是企业需要和规模较大的金融机构、政府建立良好的合作管理，共同创办创业投资基金，然后一般来讲只有满足准入标准的企业，才能获得投资基金的支持。第二，借助产权交易吸引更多的投资者，继而获得了较为可观的融资，为企业的稳定发展奠定良好的基础。(3)银行信贷从国内房地产企业的角度来看，银行信贷是最为常见的融资当时，通常包含下列几种形式：第一，贷款的发放是建立在房地产项目的基础之上，并非单独面向房地产企业，这部分资金只有作用到专项房地产开发当中，房地产企业在银行的帮助下能够获得项目的启动资金。第二，为了确保房地产企业的正常运用，保4障其资金流动性而发放的贷款，这部分贷款的数额并不高；第三，房地产企业将自身产权以及土地使用权作为抵押，根据上述贷款模式所获得资金，房地产企业拥有可以自由支配的权限。(4)商业信用融资商业信用融资往往呈现出自然性的特征，它的优势主要表现在筹资便捷、准入机制较低等等。其表现形式往往会呈现出多元化的发展趋势，例如应收账款以1.2.2创新融资渠道(1)房地产信托房地产信托代表的是房地产项目处于研发阶段市，围绕着信用托付行为加以补充，通常包含下列两个方面：第一是委托人把自身名下的产权交付个信托机构，并且给予信托机构一定的授权，让信托机构将这部分产权作用到房地产开发当中，进一步落实管理职能，委托人可以从中获得了一笔较为可观的收益。第二便是房地产资金信托，换言之便是委托把自由资金交付给信托公司，信托公司需要将这部分资金作用到房地产项目研发之中。结合我国的实际情况来看，把不动产产权(2)房地产证券化结合目前资本市场来看，资产证券化是必然的发展趋势。房地产证券化代表的是将住房等当作是标的有效落实资产证券化的活动。银行以及其他金融机构在其中占据了重要的地位，其流动性并不高，能够对其中所形成的资产加以汇总，继而演变为能够售出的流动性证券。资产证券化从本质上来看是由住房抵押贷款以及资产支撑证券化共同构成，房地产证券化一般是建立在资产支撑证券化的基(3)开发商贴息贷款开发商贴息贷款代表的是房地产开发商接到商业银行授权向购房者发放一定的贷款。上述贷款模式的核心为商业银行，这与预付房款区域一致，另外借助贴息贷款所获得了资金会包含在房地产销售收入当中，不属于外部融资资金的范畴，因此能够合理规避我国在自由资金方面的规定。然而上述模式当中的资金成本较高，并且房地产企业需要面临的风险系数较高。(4)房地产售后回购售后回购属于使用频率较高的融资途径，换言之在销售商品的过程中，双方成功签订买卖合同，但是双方约定在今后的一段时间内可以以某种代价将该商品进行赎回，商品出售方借助这样的方式获得一笔较为可观的融资，而购买方能够获得商品的运用权。结合收回回购来看，代表的是在融资的过程中需要对售后回5购方式尽可能运用。与房地韩租赁活动相比，售后回购能够帮助房地产企业在短时间完成资金回收工作，同时也能帮助企业资金是建立在流动性的基础之上。第3章房地产行业融资存在的问题在经济全球化的深入影响下，我国的经济发展速度不断加快，为国民经济的发展提供了内在动力，尤其是房地产企业的大量兴起，是推动国民经济发展的中坚力量。就房地产产业而言，其在发展过程中，对资金的需求量极大，仅凭企业经营所获的资金很难填补发展所需的资金缺口，此时，很多房地产企业都将目光放置在了融资层面。就目前的发展趋势来看，我国大部分房地产企业在选择融资渠道时都是以银行借贷与发行债券为主。现如今，房地产企业在选择融资的过程中，不仅面临着收益较小的风险，很大程度上还面临着前期投资成本过高的风险。在2017年，由于美方的施压，导致我国被迫提高自由市场开发利率，市场中的实际利率不断上升。2018年，尽管国债回报率呈现出了下降的趋势，市场资金的流动性有所提升，但并不代表这一部分资金能够涌入到房地产领域，导致房地产企业在融资过程中，需要耗费大量的融资成本才有可能获取可观的经济收益，且要注意的是，部分情况下即使能够获取一定的经济效益，但所获的资金很难填补前期的投资支出，导致企业深陷发展现如今，我国的群众在新思想的引导下，加之购房需要消耗大量的资金，因而很多年轻群体对购房不再抱有热情，房地产企业的用户群体逐渐分散。从客观层面来说，国内很多城市从2017年开始就出台了限购政策，进一步地阻碍了房地产的销售，房地产企业能够获取的经济效益被进一步压缩。同时，在这一综合因素的影响下，很多房地产企业为了尽快地售出滞留的房地产产品，选择了低价出售的形式，导致房地产企业的产品销售收益进一步受到了限制。63.4融资风险增加现如今，很多房地产企业都陷入了发展的困境，尤其是在融资方面难以得到进步，制约着房地产企业的发展，同时也促使这一部分房地产企业面临着较大的融资风险。针对该行业来说，项目实施的周期较长，因而资金回笼的速度也相对较慢，这是房地产企业在发展过程中最显著的特点这一。且在前期，都需要消耗巨大的成本，导致房地产很难在短时间内获取经济效益，甚至还没有等到项目产生效益时，企业就已不堪重负，最终面临倒闭。其次，现如今，很多房地产企业在融资时选择的都是银行借贷的方式，银行借贷的难度较高，最终所获的经济收益也相对受限，导致房地产企业会在某一段时间内出现负债的情况。第4章H企业融资案例研究4.1H企业简介H企业成立于上世纪90年代前期，于1993年正式成立，总部设置在山城重庆。在多年的发展中，该公司秉持着良好的信誉，质量上乘的房地产产品，赢得消费者的关注与青睐，并在行业内得到了长远的发展，并获得了相对显著的知名度与美誉度，业务范围在全国得到拓展与延伸。在经历了长期的发展之后，该公司的业务范畴不断扩大，现有的业务范畴包括房地产整合、长期租赁等，客观来说能够获取的经济收益相对较高。为了符合时代发展趋势，获取更多的经济效益，该公司并没有止步于现如今的发展领域，而是正在向新的领域进军，可见该公司对经济效益的追求，同时也展现出了该公司勇于突破的精神。4.2H企业融资渠道通过对该公司的年度报告进行分析可以看出，在发展过程中，资金的获取方式相对较多，但仍有一定的进步空间。大部分都是以银行借贷等为主，尽管能够保证资金的安全性，但最终所获的经济效益难以达到预期。下表所示的是该公司近年来在融资过程中所耗费的资金成本明细。时间五年内悉数偿还的银行及其他借款利息非五年内悉数偿还7融资成本4.2.1银行贷款方式通过以上图文分析可以看出，该公司在选择融资渠道时，大部分情况下都是以银行借贷为主，从2015年开始，直至2019年，该公司不仅一直在采用银行借贷的融资方式，且通过数据可以看出，通过银行借贷获取的资金数额呈现出了逐渐上涨的趋势，由此也可以从侧面反映出该公司对银行借贷的依赖性正在不断提升。出现这一现象的原因主要是该公司在不断的规模扩张的过程中，对资金的需求量极大，而银行借贷尽管无法向企业提供大量的资金，但好在该公司的信誉程度较好，因而从银行方获取融资的流程相对简单，能够在短时间内获取融资。尤其是在2018年与2019年，该公司通过银行借贷所获取的资金数额相比之下更多。由此可以看出，不仅该公司已经开始逐渐依赖于某一种融资方式，更多的是该公司的还款压力与融资风险也在进一步提升。下表所示的是该公司在2018年和2019年通过银行借贷所获取资金的具体数值。2018年2019年一年内多于一年，但不超过两年多于两年，但不超过三年多于三年，但不超过四年多于四年，但不超过五年4.2.2信用评级发债方式意识到了对银行借贷的依赖性过强之后，该公司将融资目光放置在了信用评级发债方式上。下表所示的是该公司在2017年和2018年通过这一方式所获的资2017年2018年于2013年发行的2023年美元优先票据8于2014年发行的2018年人民币优先票据于2017年发行的2022年美元优先票据于2018年发行的2023年美元优先票据于2018年发行的2028年美元优先票据表0-4H企业2019年发行债券情况表日期发行规模(万元)票面利率期限五年五年该公司之所以是我国地产公司中最早获得了票面利率低于10%的公司，很大一部分原因就是该公司现如今已经在市场中树立了良好的企业形象，经营效益得到了显著增长，这一点就直接驱使着信用债券的发行起到了积极作用，因而该公司的信用评价相对较高。这也是该公司为何能够从银行方获取可观经济效益的重要原因之一。4.3.1长期负债占比大，增加融资成本通过前文的图文阐述可以看出，该公司在负债方面极大程度地缩短了短期负债在总体负债中的比例，与此同时，长期负债的比例得到了提升。从融资的角度来说，这一手段能够有效的缓解现如今所面临的资金压力，但总体来说不是长久之计。长期负债最显著的特点就是企业所要付出的融资成本得到了明显地提升，在长期负债的情况下，即使在某一时间段内没有强烈的资金需求，但也不能在资金相对充足的情况下偿还债务，只能在规定的时间内偿债，且还要支付很长一段时间的利息，企业的资金压力巨大。企业长期负债，就催使着债权人必须事先对相关企业进行一定的信用调查，包括现如今的负债金额、偿债能力等，详细时候还要对企业的财产进行有效且科学地评估，以此维护各方利益的平衡。企业在融资过程中不能过分依赖长期负债，一旦资产出现差池导致该公司失去可抵押的资产时，该公司就必将会面临资金短缺的问题，企业的经营发展就会受到负面影响。94.3.2资产负债率高，风险大该公司的负债比例从时间角度来看，近年来已经降低了很多，从2013年的74.03%,到2017年，负债比例已经降低到了66.59%。可见该公司已经注意到了负债的风险。但这一下降趋势也仅仅是维持了几年的时间，到2018年时，由于受到了国家相关政策的影响，导致该公司的负债率直线上升，达到了70%之多。据权威研究显示，资产负债率最高不得超过60%,最低也要控制在40%以上，处于这一区间内才能够保证企业发展的安全性与稳定性。但就该公司来说，仅仅是2018年资产负债率就已经远远突破了这一范畴，可见，该公司将在发展中面临较大的风险，对经营能力的要求更高，一旦出现经营问题，很容易导致企业的资金链断裂，如若无法在短时间内补偿，就会将企业推入到发展的困境中。下图所示的是该公司从2013年开始到2019年资产负债率及其变化。第5章房地产行业融资的建议及对策5.1加快融资创新，寻求多元化融资就该公司现如今的融资现状来看，最显著的问题就是融资方式过于单一，融资渠道过于狭窄，导致该公司无法通过有效的融资方式获取更多的资金支持，同时也不利于后期的发展，经济效益受到了极大的限制，同时也加剧了企业所面临的融资风险。基于此，该公司首先要做的就是拓宽融资渠道，丰富融资方式。不仅要挖掘新颖的融资方式，更要考虑如何将融资方式与自身发展融合，形成一套适合自身发展趋势的融资模式。除了现有的银行借贷等融资方式之外，在互联网的全面普及之下，银行、基金都纷纷推出了互联网产品，该公司要积极跟随这一时代发展趋势，借助新颖的融资方式，形成多元化的融资组合模式。同时，也可以积极借助互联网优势，不断以此提升企业自身的房地产销售量，为多元化的融资策略提供资金基础，促使企业能够依靠自身所获的大量销售金额投入到融资过程中，以此获取更多经济效益。同时，借助互联网优势进行融资还能够进一步地减少不必要的成本支出。拓展融资领域，加大海外融资力量能够有效地实现融资多元化战略。尤其是现如今身处经济全球化的时代背景下，我国的房地产市场也以包容的态度面向各国企业与资本的涌入，尽管国内出台了大量的房地产限购政策等，限制了房地产企业的发展与经济效益，但从长远发展的角度来说，为了维持房地产企业的发展，促使其为国民经济的进步提供动力，国家会鼓励房地产企业大量地吸引外资，此时就可以借助这一宏观政策，将融资步伐延伸到海外领域，不断扩大房地产企业房地产企业在进行融资的过程中该，要不断与金融机构展开合作，重视金融机构发挥的极大作用。在我国，金融机构能够广泛地收集民间资本，与金融机构保持密切地联系也就意味着与大量的民间资金形成了隐性的关系链，尤其是对于该公司来说，现如今的融资重点还是放置在了银行借贷层面，因此，与金融机构保