房价和新开工分析报告

房价和新开工分析报告1地产销售进入高潮，新房价格零星上涨1.1销量——“买涨”心理促进刚需大面积出手从5月中下旬开始，房地产市场的销售进入新一轮景气，并不断创下新高。刚需购房的心理，对于资产快速增值的诉求较少，对于购买在低点的诉求较大，小幅的市场回暖往往容易放大成观望者的争相出手。有一些城市销量上涨过快，难以为继，已出现回落。其中，重庆的情况比较有参考性，当地没有限购，有条件的刚需和改善性需求可以充分释放，因此，4月5月仍维持高位，5月中旬后却因为需求消耗殆尽而销售下滑。这和其他很多地方的情况是相反的。我们认为，这有一定的代表性，刚需和改善型总量是有限的，无法维持长期高水平释放。也正是基于这个原因，我们看到如杭州北京等城市，经过6月的释放，到7月中下旬，销量已经回落。对于未来的成交量，我们的判断是：（1）刚需总量是有限的，其释放方式是分批次的，而非均匀的；（2）今年全年要消化的刚需可能是两年的量——包括去年挤压的和透支明年的；（3）因为改善性需求的加入，我们对销量更乐观了。1.2价格——二手房显著上涨，新房促销缩窄，零星上涨地产中介反映，二手房“跳价”一度成为普遍现象，5-7月里价格上涨幅度在10%左右。新房方面，大部分开发商不敢贸然涨价。虽然具体项目策略有不同，但大多开发商仅仅是缩窄了原先促销的力度，有些前期降价比较到位，在微利销售的房源有5%以内的回涨。由于库存压力仍然存在，开发商调整基准价格的行动可能不会大面积出现。如果后期销量仍能维持在高位，价格上调将可能越来越普遍。2购房者结构变化——越来越多的改善型需求刚需依然是购房的主力，从销售房型和地产商自己的统计来看都是如此。但是，刚需的比例在降低，这是因为，改善型需求的入市成为目前一股越来越壮大的购买力。在3月和4月的调研中，开发商表示，几乎90%以上的购房者是刚需。我们认为，今年一年需要消耗两年的刚需——大部分去年积压而来，同时透支部分明年的刚需。真正有能力的刚需，数量是有限的，尤其在经济景气度下滑的大环境下，不能仅以适龄人口推断。如果仅靠一波一波的刚需释放，我们对后市的销量信心不高，但目前改善型需求入市的情况增强了我们的信心，我们因此认为，在传统淡季8月里，地产销量仍将“淡季不淡”，高于季节性规律。高端楼盘开始出现零星成交，但仍然较少。一方面，主要城市的限购政策确实限制了投资型需求入市（在一些严格执行的城市，“记录很难洗干净“，但另一些城市则相对容易），另一方面，全国性的限贷也降低了投资杠杆，使得地产对投资者的吸引力大减。3库存结构出现变化——刚需盘大幅去化刚需盘去化率倍升，虽然不同城市、不同楼盘去化率差异很大，但观察其近期的环比变化，几乎都“大幅提升”，大多数调研对象表示去化率“倍增”或更高，达到或超过了去年的水平。从库存总量上看，新盘入市的高峰没有过去，根据各地现有项目情况估计，9月份还有一波新盘入市的高峰。目前销量下，大多数地区库存仍然是经增加的。库存结构的改变更值得关注。刚需盘去化显著。4新开工意愿增强今年1-5月，地产商新开工的意愿及其低迷，在我们每月的调研中，几乎没有地产商对新开工计划有具体提及。其结果，今年的新开工计划，大多积压到了下半年。价量齐升的基本面给开发商以信心，不少开发商开始认真思考新开工的计划，这与上半年形成强烈反差：3月和4月的调研中，没有开发商有兴趣新开工。通常情况下，一个地产项目从开工到可售约需8-10个月，转换成账面收入又需1-2个季度。为了2014年的业绩，大中型开发商也必须启动新开工。土地供应也成为新开工意愿增强的一个辅助指标。6月份以来，土地成交逐渐活跃起来，北京、天津等多城市都不断传出新“地王”的消息。5政策趋严，未必加码地方政府不断打“擦边球“，中央政府则或默许，或叫停。我们认为，政策的节奏随市场而变，核心变量是价格。被默许和鼓励的是降低刚需购房成本、便宜刚需购房的政策，如提高公积金额度等；被叫停的则是各种限购、限贷放开，鼓励投资、投机和改善型需求入市，从而可能推高房价。从时点上也是，在房价上涨时，政策严厉程度明显加大。据此判断，虽然未来价格上涨的概率在不断加大，但总的来说还是很有限的。政策可能是从“度“的把握上更加严格，而不太会从“量”上进一步加码。被默许的“救市“政策多是上调公积