山东临沂市场情况分析报告

市场报告山东。临沂2013年10月人口2006年-2011年临沂人口总量稳定增长。2011年全市户籍人口达1081万人，其中三区（兰山区、罗庄区、河东区）人口达216.17万人，占比20%。其中，河东区人口约61万人，占三区（兰山区，罗庄区，河东区）31.8%，排名第二。占全市比例5.99%，排名倒数第三。备注：数据源于2007年统计110万人91万人99万人63万人98万人61万人89万人43万人县城人口基数大于市区人口。河东区能直接辐射的县城：莒南县99万人，临沭县63万人，加上河东区人口占全市比例21.9%。兰山区能直接辐射的县城：费县92万人，平邑县99万人，蒙阴县53万人，加上兰山区人口占全市比例32.7%。罗庄区较能辐射的县城：苍山县118万人，郯县98万人加上罗庄区人口占全市比例25.4%。53万人99万人92万人118万人小结：临沂人口基数稳健增长，无人口外流现象，城区人口基数小于县城人口基数，河东区人口在市区三区中排名第二，地缘辐射率排名第二。一级市场临沂市区按规划分为六大片区：1.北城新区2.兰山区3.河东区4.经济开发区5.罗庄区6.高新技术开发区2013年1-8月，土地供应共计98宗，供应面积450.97万㎡，面积同比上涨12.6%。2012年计划供应面积705.93万㎡，实际完成率91.86%。各区域供应最大为北城新区占比27%，经济开发区第二占比24%，河东区27.92万㎡，占比6%，六区排名倒数第一。土地供应经济开发区由2012年108万㎡占比17%上升至占比24%。河东区供应6%，依旧低迷土地成交2013年1-8月，土地成交79宗，面积307.83万㎡，同比下降0.64%，各区域供应最大为北城新区占比27%，河东区45.56万㎡（2012年15万㎡），占比15%（2012年占比3%），成交量六区排名第四。河东区成交量同比上涨203%。土地价格2013年1-8月，临沂土地均价103.3万元/亩，同比增长16%，河东区土地均价78万元/亩，同比上涨29%。比六区均价低24.5%。河东区均价六区排名第三。楼面地价2013年1-8月，临沂楼面地价626.83元/㎡，同比上涨26%，河东区531元/㎡，同比上涨0.38%，比六区均价低15.3%。河东区楼面价排名第四。小结2013年1-8月土地供应450万㎡，同比上涨12.6%，河东区供应27.92万㎡，供应最少；土地成交307万㎡，同比下降0.64%，河东区45.56万㎡，成交量大增约30万㎡，12%土地均价103.3万元/亩，同比增长16%，河东区土地均价78万元/亩，同比上涨29%。楼面地价626.83元/㎡，同比上涨26%，河东区，531元/㎡，同比上涨0.38%，————河东区，在未来几年内土地供应量有可能上涨，土地均价可能上涨。二级市场未来商品房供应量2013年1-8月成交的土地在未来几年内形成约1376万㎡的潜在商品房供应量。北城新区822.81万㎡，55%供应量最大兰山区235.34万㎡，18%排第二罗庄区158.98万㎡，11%排第三河东区34.51万㎡，4%排第五未来河东区潜在商品房供应量少。未来商品房可供应量1376万㎡÷2012年去化量366万㎡=3.7年临沂房地产住宅市场销售周期压力不大销售周期住宅供销关系2013年1-8月，临沂市共推出269.83万㎡，销售254.21万㎡，市场基本面较好。住宅稳定持续供应，成交量持续增高，市场较为热观。临沂新一轮的销售热潮将被激发2013年上半年成交171.49万㎡2012年上半年成交102.46万㎡÷=2.67倍临沂12年上半年与13年成交面积同比成交均价商业均价约为2.6万元/㎡，2013年同比上涨7.15%写字楼均价约为5600元/㎡，2013年同比下降1.47%单身公寓均价约为4900元/㎡，2013年同比上涨9.7%别墅均价约为9500元/㎡，2013年同比上涨16.7%临沂房产价格趋涨，住宅类价格上涨幅度较高，商业类价格上涨幅度较低。临沂市场小结：临沂住宅推出269.83万㎡，去化254.21万㎡，供销关系稳健，市场基本面较为热观临沂销售周期压力不大，市场以住宅为主导，新一轮销售热潮将被激发河东工业园区河东主中心区国家级经济开发区南片次中心沂河景观资源：河东片区依托优质的沂河河景资源，景观资源优越。产品特征：以中低档普通住宅为主，从2011年开始，随着品牌开发商的进驻，产品逐渐丰富，洋房、别墅等产品大量出现，开发档次得到了提高。区域配套：生活、教育等基础配套不齐全，区域发展明显落后于主城区。客户特征：以本地居民和九县经济实力有限的年轻人为主，但随着临沂市房价的高涨及产品的多样化，河东片区开始受到市区及其他区域客户的关注。区域职能：以居住、旅游、商贸、物流、加工制造业为主的城市综合区。区域开发特征：以河为轴，临河发展，中心集聚，南北延展。项目规模较大，开发周期较长。河东板块房地产开发以河为轴、临河发展，南北延展跨度大，但市政配套不完善，住宅以中低档普通住宅为主区域特征项目名称在售产品建筑面积（万㎡）价格（元/㎡）主力户型帝景湾高层224100120-140㎡三室三江领秀多层304200100-145㎡三室豪森华府多层303450107-125㎡三室银桥金居多层一期12310096-142㎡三室冠亚星城多层、小高层120340088-100㎡两室120-150㎡三室东华花园多层26320095-120㎡三室中科印象高层26260078-112㎡两室105-133㎡三室幸福小镇多层20300080㎡两室90㎡三室东华花园林庄御园冠亚星城帝景湾河东区以普通多层产品和高层、小高层为主在售项目河东板块住宅以紧凑型产品为主，主力户型是70-100㎡的两室和100-140㎡的三室，以总价低的优势吸引首次置业的年轻人户型分析成交均价2012年全市均价4770元/㎡，较2011年上涨8.68%，2012年1-8月全市均价4448元/㎡，2013年1-8月全市均价4686元/㎡，同比上涨5.2%河东区2012年1-8月均价3918元/㎡，2013年1-8月均价4266元/㎡，同比上涨8.86%河东区2013年均价4266元/㎡，上涨速度超过全市均价上涨速度。供销情况河东区供应量44.14万㎡，2012年新增供应27.34万㎡，新增全区第四。成交38.44万㎡，占比14%，全区第三。河东区新增供应少，成交量高，该区有潜在销售空间。客户分析客户分类所占比例客户描述本地客户60%主要是河东本地居民、个体经营者、河东区公务员等，这部分人群多为改善型置业。外地客户外地10%浙江，江苏等来临沂经商和来临沂工作的人群，用于自住和投资，多选择沿滨河片区档次稍高的档次稍高的楼盘，比如日月城、冠亚星城、福布斯湾等。本市其他区域30%随着经济开发区的招商，企业的职工增多，在河东置业的其他区域年轻人所占比例增大，比如九县、兰山区等。河东板块客户来源本地客户60％河东本地居民、个体经营者、河东区公务员等多改善置业外地客户40％外地商人、企业高管九县及其他区域职工婚房、投资、自住河东区客户开始向多源化转变，外地来河东购房的人群增多，升至40%，主要是价格和工作地点的原因河东区小结：河东区以普通多层产品和高层、小高层为主，主力户型是70-100㎡的两室和100-140㎡的三室，河东区2013年均价4266元/㎡，上涨速度超过全市均价上涨速度，2012年去化38.44万㎡，全区排名第二，目前存量约34.51万㎡，以低总价吸引首次置业的年轻人，本地客户为主占比60%，————河东区新增供应量少，成交热观，房价与成交仍有上涨空间。总结：一级市场：临沂市土地供应加大450万㎡，河东区供应最少27.92万㎡，2013临沂市土地成