中国养老地产开发运营模式研究

中国养老地产开发运营模式研究专题一：乐学人生颐养天年绿城学院式养老模式建设构想【一】研究背景【二】基本理念【三】运营模式【四】愿景规划目录【一】研究背景〖老年，人生不可或缺的阶段〗〖老龄化，日益凸显的全球性问题〗〖国内外养老事业现状及分析〗【一】研究背景〖老年，人生不可或缺的阶段〗中国传统文化把人生归结为生、老、病、死。老，是一个人生无法回避的过程，也是一个人生不可或缺的阶段。拥有老年，才拥有完整的人生。【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段自人类诞生，便产生个体老龄问题。在生产力极其低下的原始社会，特别是当生存环境异常恶劣，缺乏食物资源的情况下，人类发展初期存在着抛弃长者甚至是戮亲的行为。

汉水鄂西北段沿江密集成排的“自死窑”遗存。

中国古代，一些民族存在着这样的习俗：六十岁以上的老人被认为无益于社会，应该让其自死，因而会被送往开凿在山崖上的石洞或土洞中坐以待毙。这些石洞或土洞便称作“老人洞”、老人“自死窑”。

随着生产力水平的提高，人类体力和智力的提升，人们发现奉养老人带来了智力资源的积累等益处。最初被写入伦理总纲的原则之一就是禁止戮亲。【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段中国传统文化的重要内容：孝

孝是中华民族的传统美德，是儒家所提倡的做人最基本的道德规范。孝包含了养老（物质赡养）和敬老（精神赡养）两个方面。●“善父母为孝。”（《尔雅》）●“孝，善事父母者，从老省，从子，子承老也。”（《说文解字》）●子游问孝，子曰：“今之孝者，是谓能养。至于犬马，皆能有养；不敬，何以别乎？”（《论语·为政》）●“孝子之至，莫大乎尊亲。”（《孟子·万章上》）【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段

中国古代孝文化，除了依靠大量社会伦理道德规范的潜移默化外，更多取决于法律的强制规定。早在夏朝就有了不孝罪。《孝经·五刑》：“五刑之属三千，而罪莫大于不孝。

秦朝将不孝罪入律。“欧大父母，黥为城旦舂。”

汉朝中期，在选拔官吏的察举制度中，特设孝廉一科，将孝子选拔为国家的待职官吏。

隋唐律将不孝列为“十恶”之一。《唐律疏议》规定：“父母在，不远游，不别居，不异财。”

明朝出现了官员亲老的养老保障制度——终养制。【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段古人对老年生活的向往

“五亩之地，树之以丧，五十者可以衣帛矣，鸡豚狗之畜，无失其时，七十者可以食肉矣……”

《孟子•梁惠王》“茅檐低小，溪上青青草。醉里吴音相媚好，白发谁家翁媪？大儿锄豆溪东，中儿正织鸡笼。最喜小儿亡赖，溪头卧剥莲蓬。”

辛弃疾《清平乐·村居》“采菊东篱下，悠然见南山。”

陶渊明《饮酒》【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段中国传统的养老观念：养儿防老【出自】宋·陈元靓《事林广记》养儿防老，积谷防饥【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段老年这个话题，从来不仅仅关乎个体和家庭……【一】研究背景|老年，人生不可或缺的阶段

“孝乎惟孝，友于兄弟，施于有政，是亦为政。”《论语·为政》老人安，则国家安；老人乐，则社会乐。老人福，就是天下苍生之福。

王振耀（民政部前社会福利和慈善事业促进司司长）结论:【一】研究背景〖老龄化，日益凸显的全球性问题〗【一】研究背景|老龄化，日益凸显的全球性问题“我们目前所生活的时代，人们赋予它各种各样的名称：后冷战时代、后工业时代、国际互联网时代和全球化时代。

今天，请允许我再增加一个名称，即：长寿时代。”——联合国前秘书长安南

（1999年国际老人年启动仪式）人口老龄化【一】研究背景|老龄化，日益凸显的全球性问题

指总人口中因年轻人口数量减少、年长人口数量增加而导致的老年人口比例相应增长的动态过程。

有两个含义，一是指老年人口相对增多，在总人口中所占比例不断上升的过程；二是指社会人口结构呈现老年状态，进入老龄化社会。据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或者7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。注：老年人口系数，是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化程度。全球步入老龄化……据联合国统计，在1950－1970年的20年内，世界老年人口增加了1个亿。在1970－2000年的30年内，老年人口在3亿的基础上翻一番。而从2020－2050年的30年内，世界老年人口将在10亿基础上再次翻一番。据估计，2050年，全球将有近20亿的老年人。【一】研究背景|老龄化，日益凸显的全球性问题■

1950年至2050年全球60岁以上的

人口比例■1990年第45届联合国大会通过决议，从1991年开始，每年

的10月1日为“国际老年人日”。中国老龄化进程加快……中国已于1999年进入老龄社会。

十余年来，中国31个省、市、自治区都面临着老龄化加快的问题，尤其市沿海发达地区、人多地少矛盾突出的地区更加突出。

根据国家统计局发布的2010年第六次全国人口普查数据公报显示：60岁以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点；65岁以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91个百分点。【一】研究背景|老龄化，日益凸显的全球性问题

老龄化将是21世纪的全球性重大社会问题。【一】研究背景|老龄化，日益凸显的全球性问题人口老龄化，将给经济社会发展带来巨大影响；给经济社会发展带来压力；也将给经济社会发展带来契机……【一】研究背景〖国内外养老事业现状及分析〗【一】研究背景|国内养老事业现状分析欧美、日本等发达国家进入老年社会较早，社会福利较为完善，养老产业发展较为完善，其养老产业现已形成了产业化、专业化、标准化的一整套产业链。养老产业成为经济发展的重要组成部分。国外养老产业奥古斯汀是德国最知名的高品质老年颐养品牌和德国最主要的社会服务公司之一，成立于20世纪40年代末。目前，奥古斯汀在德国拥有21家品牌养老院，近8000位老人在那里找到了自己的家。奥古斯汀主要针对的是身体健全的老人，为他们提供全套的护理和文化交流活动。机构养老的个案【一】研究背景|国内养老事业现状分析国内养老产业中国养老产业发展迅速，但尚未建立起完善规范的产业链，尚需规范和提升。居家养老与子女邻居与子女共居

独居中国传统养老方式机构养老福利院托老所临终关怀医注重医疗和护理服务多针对自理能力较差的老人社会养老老年社区老年公寓根据老年人特点和需求设计养老居住与社会化服务结合【一】研究背景|国内养老事业现状分析国内养老产业五大特点1中国养老产业长期以政府为主2中国养老机构多为非营利性机构3老年服务业处于快速发展阶段4养老服务设施建设呈现稳步上升势头5老年地产业、理财业、旅游业逐步兴起国内养老产业五大不足1养老服务设施总量不足，供需矛盾突出2养老产品服务单一，尚未形成规模3产业发展不规范，缺乏国家政策导向4养老产业地域分布不合理5养老产业从业人员素质亟待提升【一】研究背景|国内养老事业现状分析中华民族历来有敬老的优良传统，让老人们幸福快乐颐养天年，是全社会的共同责任。对养老事业的关注和支持，是彰显一个国家和社会进步和文明程度的重要标志。“金窝银窝不如自己的狗窝。”现有养老模式中人性的缺失国内现有养老模式，大多只注重对老年群体的日常生活照料、病后的医疗护理，而忽视了老年群体精神层面的需求。老年人无法获得精神慰藉，更失去了应有的尊严和自我价值。【一】研究背景|国内养老事业现状分析结论:资本的时代已经过去，接下来是公益的时代。

我们做过这么多产业，有很好的条件去开创一个全新的“学院式”养老模式。颐乐学堂事业有可能是绿城对社会做出的最大贡献。它会大大增加老年人的幸福指数，使老年人有真正的晚年。这是在创造一个更加美好的世界，以我们的想象力、创造力、实践力，为中国老年人创造一个比较好的将来。

这是一个朝阳产业。——宋卫平【一】研究背景|国内养老事业现状分析〖“学院式养老”基本描述〗〖为什么选择“学院式”〗〖老年及老年生活再定义〗【二】基本理念【二】基本理念〖“学院式养老”基本描述〗【二】基本理念|“学院式养老”基本描述学院式养老在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”，从而推动家庭、社会的和谐发展。主要服务对象：

以60岁以上的完全自理老人为主，辅以部分半自理老人。【二】基本理念|“学院式养老”基本描述核心要素：

颐乐学院：

以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常组织形态，开展适合老年人身心健康的各类学习、活动。根据目前的实践情况，可分类：【二】基本理念|“学院式养老”基本描述

居家式，指老年人散居在自己家中，每日以“走读”的形式参加到颐乐学院的学习活动中，以此获得晚年生活的精神所需。

集中式，指老年人集中居住在养老公寓中，以类似“寄宿制”的方式，参加到颐乐学院的学习活动中，并以此作为晚年生活的主要内容。

混合式，指结合居家式和集中式中“走读”和“寄宿”两种方式，以学习交流为核心内容的养老社区。特点：【二】基本理念|“学院式养老”基本描述☆将现有养老产业中强调的健康、生活服务转变为常规必备内容；

☆第一次将学习定位为老年生活的主旋律；

☆第一次将对老年人精神需求的重视，提升到与物质需求的同等高度，改变以往养老模式中的人性缺失；

☆让老年人不再虚耗光阴，找到归属感，重回社会，实现自我价值。【二】基本理念〖为什么选择“学院式”〗【二】基本理念|为什么选择“学院式”？为什么是学习？【二】基本理念|为什么选择“学院式”？理由1：生命的意义=长度×宽（厚）度古往今来，关于生命意义的讨论有很多。我们认同其中的一种观点：生命如同寓言，其价值不在长短，而在内容。——古罗马哲学家塞内卡人生最终的价值在于觉醒和思考的能力，而不只在于生存。——古希腊哲学家亚里士多德我们无法完全掌控生命的长度，却能把握生命的厚度。美国心理学家马斯洛在《人类激励理论》一书中提出了人类生存基本需求层次，把需求分成生理、安全、社交、尊重和自我实现五类。理由2：学习是人类生存的基本要求

从钻木取火，到第一件石器的打磨制成；

从第一列蒸汽火车的运行，到航天飞机升上太空；

从爱迪生发明电话，到英特网进入千家万户；

人类社会的每一步迈进都离不开学习过程。

正是在不断的学习中，人类获得了生存的必需，也变得更加强大。【二】基本理念|为什么选择“学院式”？理由3：终生学习是21世纪的生存概念孔子说：学而不已，阖棺乃止。孟子说：学至乎没而后止。西汉刘向说：老而好学如秉烛之明。国画大师李可染说：七十始知己无知。毛泽东说：活到老，学到老。

1968年，美国学者哈钦斯首先提出“学习型社会”。20世纪70年代，联合国教科文组织提出：人类要向着学习化社会前进。【二】基本理念|为什么选择“学院式”？

1994年在意大利举行了“首届世纪终身学习会议”，提出了终身学习是二十一世纪的生存概念。

现代教育思想已形成共识：终身教育贯穿于整个人生，是人自发地、主动的、持续的教育过程；突破时间、空间的限制，涉及人的思想、智能、个性和职业等方面的内容。理由4：校园生活是人生中最难忘的美好时光三味书屋后面也有一个园，虽然小，但在那里也可以爬上花坛去折蜡梅花，在地上或桂花树上寻蝉蜕……然而同窗们到园里的太多，太久，可就不行了，先生在书房里便大叫起来：“人都到哪里去了！”

鲁迅《从百草园到三味书屋》轻轻的我走了正如我轻轻的来我轻轻的招手作别西天的云彩……徐志摩《再别康桥》明天你是否会想起，昨天你写的日记明天你是否还惦记，曾经最爱哭的你老师们都已想不起，猜不出问题的你我也是偶然翻相片，才想起同桌的你……老狼《同桌的你》【二】基本理念|为什么选择“学院式”？理由5：学习让晚年生活重现光彩健康的老年心理需要1996年颁布的《老年人权益保护法》和2006年国务院发布的《中国老龄事业发展》白皮书均明确指出，“老有所养，老有所医，老有所教，老有所学，老有所为，老有所乐”是发展中国老领失业和保障老年人权利的目标。【二】基本理念|为什么选择“学院式”？人际关系衰退生存价值丧失身心健康衰退当代社会困扰老年人的三大问题尊严感快乐感归属感安全感

1.能使未受过正式教育的老年人有机会学习文化知识，使已受过正式教育的老年人的文化知识得到更新；

2.能使老年人掌握新的技术、技能，让那些身体健康并有重新就业愿望的老年人获得重新就业的能力和条件；

3.有利于实现老年人的继续社会化，使他们更顺利地适应退休生活和新的社会角色，有利于和谐社会的构建;

4.丰富余暇生活，使老年人晚年生活过得更充实和更富有意义，增加幸福感。维持生命超越生命充实生命重整生命【二】基本理念|为什么选择“学院式”？学习理由6：能参与学习的健康老人众多（1）8成以上老人能完全自理据全国老龄工作委员会办公室2008年2月发布的《中国城市居家养老服务研究报告》，我国城市老年人中生活能够完全自理的占85.4%，部分自理的占9.6%，完全不能自理的占5%。【二】基本理念|为什么选择“学院式”？（2）空巢老人比例持续增加根据中国老年科研中心调查，截至2008年，全国城市老年人空巢家庭（包括独居）的比例已经达到49.7%，与2000年相比增加非常迅速，提高了7.7个百分点。在针对地级以上大中城市的调查显示，老年人空巢家庭（包括独居）的比例更高，已经达到56.1%，其中独居老人占12.1%。随着经济社会发展，人们生活观念的改变，住房条件的改善，以及独生子女的父母开始进入老年期，空巢现象将更加普遍，空巢期也将明显延长。与发达国家夫妇空巢户高达70%—80%的比例相比，我国老年人空巢比例持续增加的趋势将不可逆转。【二】基本理念|为什么选择“学院式”？（3）老年人仍具有学习能力，甚至创造能力20世纪60年代初，卡特尔等心理学家提出了流体智力和晶体智力的理论，现已成为测量成人智力的主要概念。

流体智力在青年期达到高峰，而后随着年龄的增长而降低；晶体智力则以积累经验或取得知识为基础，是通过学习和训练获得的，其随着年龄的增长而提高。人在50岁时晶体智力的表现仍如同20岁时一样，60岁以后，若继续从事教育和学习活动，则晶体智力仍持续增长。【二】基本理念|为什么选择“学院式”？【二】基本理念〖老年及老年生活再定义〗【二】基本理念|老年及老年生活再定义

因为历经沧桑，所以他显得成熟；

因为阅尽世态，所以他比较有见识；

因为摆脱俗物羁绊，所以他变得自由；

因为看淡了功名利禄，所以他来的超脱。老年，是生命之巅。老年，是又一次生命传承的开始。老年人际的疏远价值的丧失身体的衰弱人生的终结1991年12月16日联合国大会通过《联合国老年人原则》（第46/91号决议）：独立老年人应能在有收入、有家庭和社区的帮助以及自助的情况下，获得足够的食物、水、住房、衣着和保健。参与

老年人应始终融合于社会中，应积极参与制定和执行直接涉及其福利的政策，并应将其知识和技能传授给子孙后代。自我实现老年人应能参加适当的文化课程和培训班方案。老年人应能寻求机会来充分发挥自己的潜力。

老年人应能获得社会所提供的教育、文化、精神和文娱资源。尊严

老年人应能过着尊严和有保障的生活而且不受到剥削和对其身心的虐待。照顾老年人应得到家庭和社区根据每个社会的文化价值体系而给予的照顾和保护。【二】基本理念|老年及老年生活再定义【三】运营模式〖教学模式〗〖服务模式〗〖商业模式〗〖管理架构〗【三】运营模式〖教学模式〗国内外老年教育现状学院式养老模式中教育的定位课程设计及教学组织〖教学模式〗国内外老年教育现状

1973年，法国图鲁兹社会科学大学的维拉斯教授创办了世界上第一所第三年龄大学。

其目的是为了对常设的教育课目以外的老年学进行研究和进行健康教育。随着人口老龄化的发展、社会的进步，在欧洲、大洋洲、南美洲、北美洲和亚洲的一些国家都开办了第三年龄大学。第三年龄大学【三】运营模式|教学模式|国内外老年教育现状国际第三年龄大学协会

1975年，欧洲几所第三年龄大学共同创建了国际第三年龄大学协会，总部现在巴黎。成立以来，协会每两年召开一次大会，同时召开科学会议和研讨会议。管理人员、研究人员、学生均可参加。2004年，国际第三年龄大学协会第22届代表大会在上海举行。来自世界22个国家和地区的151名代表出席了会议。U3AstandsfortheUniversityoftheThirdAge,whichisaself-helporganizationforpeoplenolongerinfulltimeemploymentprovidingeducational,creativeandleisureopportunitiesinafriendlyenvironment.InU.K.807U3Asand270704membersaresharinglearningexperiences.【三】运营模式|教学模式|国内外老年教育现状中国的老年教育起始于上世纪八十年代。1983年，中国第一所老年大学“山东省红十字会老年大学”成立。2000年，中国第一所民办社区老年大学“北京怡海老年大学”成立。截止2009年，全国共有各类老年大学和学校40161所。2003年，经国家教育部批准，中国人民大学设立老年学专业，招收培养硕士和博士研究生。国内老年教育【三】运营模式|教学模式|国内外老年教育现状老年教育的目的：提高生命质量、提高人体素质、获得知识创造财富、塑造

道德人格、完善社会角色；老年教育的形式：学校、家庭、社区、网络老年教育的课程设置：多样性、广泛性、层次性、递进性〖教学模式〗学院式养老模式中教育的定位以丰富老年生活，提升生活品质为取向的老年教育。丰富老年生活延续社会参与获取知识技能【三】运营模式|教学模式|学院式养老模式中教育的定位现阶段中国老年人参与老年大学学习的目的〖教学模式〗课程设计及教学组织【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织颐乐学院课程体系设计类别系课程名称老有所“养”健康课医学保健系健康与养生、健康管理与慢病预防、中医保健、西医保健、营养学、老年常见病防治、针灸与推拿、家庭医生、中草药、食疗与营养健身体育系武术（太极、少林、武当、昆仑）、气功、健美操、老年瑜伽、球类活动（柔力球、门球、乒乓球）、棋类（中国象棋、国际象棋、围棋）、桥牌麻将老有所“乐”活动课舞蹈系国标（华尔兹、伦巴、探戈、桑巴、斗牛），民族舞（蒙古、新疆、西藏、朝鲜），健身舞（广场、交谊），芭蕾舞欣赏音乐系声乐（美声、民族、通俗），器乐（钢琴、电子琴、小提琴、手风琴、古筝、二胡、架子鼓、萨克斯、黑管、交响乐欣赏）生活艺术系美食烹饪、面点、手工艺、工艺衫、剪纸、花卉、插花艺术、编结工艺、花卉园艺、宠物饲养、种植、养植、垂钓书画系国画（山水、梅、兰、竹、菊）、油画、书法（楷书、行书、隶书、篆书、草书）、硬笔书法【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织课程设计总表类别系课程名称老有所“乐”活动课摄影系数码相机讲解、摄影基础、摄影中级、摄影高级、图片制作、数码照片处理、Photoshop应用、Photoshop高级应用、摄影研究、摄影创作、摄影作品欣赏表演系老年乐队、锣鼓队、时装表演、经纪人基本理论、流行音乐、红歌、形体训练、京剧、越剧、黄梅戏、曲艺、独唱、合唱、表演唱老有所“学”理论课文史系文学欣赏、旅游文化、历史、诗歌、诗词、古典文学欣赏、外国文学、国学常识、红学研究、易经政法系国际与国内时事、法律普及、联合国老年人原则、老年人权益保障法、哲学研究、资本论研究、国富论研究、马列主义研究、毛主席语录复习、台湾回归问题研究宗教系神学研究、佛学专修、道教研究、基督教礼拜、天主教礼拜、伊斯兰教礼拜教育系老年心理学、行为学、幸福学、老年教育研究、教学法研究、子女管理、幼儿教育、亚洲老人行为研究、欧洲老人行为研究、网络教育【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织类别系课程名称老有所“学”理论课建筑系建筑发展史、城市规划、绿城建筑设计欣赏、景观设计与营建、工程管理、园区服务、物业管理、平面设计、AUTOCAD、室内装修设计、国外建筑与欣赏军事系世界武器发展史、世界大战史、二战经典战役、中国近代战争、抗日战争研究、解放战争研究、抗美援朝研究、中国两弹一星科普系宇宙奥秘、地球年龄、航天工程、信息时代、全球气候变迁、环境保护、外星人探秘、神农架野人、UFO研究老有所“为”实践课经管系老年MBA、销售心理学、管理咨询、教育管理、志愿者与义工、沟通技巧、法律基础、管理会计、组织行为学、市场营销管理、广告与策划、创意写作、模拟经营、案例实践计算机系电脑基础、电脑中级、电脑高级、博客与微博、网络资源应用、电脑图形处理、影像电脑编辑、网上冲浪、网页三剑客应用、Flash动画制作、网站设计与构建外语系英语口语、常用日语、西班牙语入门、法语入门、德语入门、意大利语入门、瑞典语、中国各地方言（粤语、闽南语）、翻译、语言与文化、跨文化交际金融系基金基本知识、基金操作技巧、期货基本知识、期货操作技巧、股票基本知识、股票操作技巧、风险投资、家庭理财、珠宝收藏与鉴赏、艺术品收藏与鉴赏、古董收藏与鉴赏【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织颐乐学院教学组织设计星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六晨练6:30-8:006:30—8:006:30-8:006:30-8:006:30-8:006:30-8:00上午9:00-10:30声乐二胡蒙古舞葫芦丝架子鼓戏曲欣赏下午2:00-3:30新疆舞钢琴声乐练习手风琴傣族舞音乐欣赏晚上7:00-8:30棋牌麻将乒乓球电影欣赏交谊舞大合唱相声欣赏一周课程安排范例【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织学期、假期设计假期/时间具体时间春假/14天清明前后各一周。暑假/2个月每年七月一日开始放假，八月底结束，九月一日复课。秋假/14天每年重阳节前后各一周。寒假/30天春节前后，腊月十八至正月十八。活动设计春季：踏青与运动会、武术比赛夏季：老海豚与小海豚秋季：重阳赏菊、歌咏比赛、棋牌大奖赛冬季：老年健走、百人太极拳【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织学位学分设计学位/学分学习时间学士/300分学员四年中修满规定的学分，即可申请荣誉学位。优秀毕业生可获得奖学金。硕士/150分学员三年中修满规定的学分，即可申请荣誉学位。优秀毕业生可获得奖学金。博士/150分学员三年中修满规定的学分，即可申请荣誉学位。优秀毕业生可获得奖学金，或出国旅游等奖励。博士后/200分通过学习，取得个人成就者（如歌舞、绘画、书法、摄影等获奖，以及个人开办公司，为子女管理公司，被聘请为顾问等有为者），或学员在读时间超过10年以上者，均可申请该荣誉学位。优秀毕业生可获得创业资金等奖励。【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织颐乐学院教学管理体系设计课程研发研究中心

根据老年人的需求，与主讲教师讨论开设课目的教材内容的编写及学时和学分的设置。根据试讲的结果，形成统一教材。教学管理中心管理并聘请专业讲师和志愿者教师队伍。定期组织教师培训、教研、参观访问与观摩听课等方式，逐步提高教师的教学能力。对教材质量和内容不断提出改进意见。学员服务中心管理学员上课和活动的各种环境和只需。定期组织学员对任课教师的水平及满意度打分，把结果反馈给教学管理中心或教师本人，督促提高教学质量。积极开展招生工作，保证学员人数稳定上升。颐乐学院课程研发中心教学管理中心活动管理中心学员服务中心根据老年人需求和喜好，设计并组织开展各类课余活动，丰富学员校园生活，提升生活品质。活动管理中心颐乐学院的大部分师资由有专业特长的学员组成，其他教师通过外聘或兼职的方式授课。师资来源主要由学员测评的形式进行。通过定期组织培训来提高教学质量。定期举行教学水平评审会议。每年组织明星教师评选，并予以表彰。教师考核【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织周一练唱歌、周二去跳舞、周三看电影、周四学钢琴、周五听戏曲、周末去旅游…【三】运营模式|教学模式|课程设计及教学组织美好的一天、快乐的一周、健康的一年、幸福的一生【三】运营模式〖服务模式〗服务理念服务体系分级和标准〖服务模式〗服务理念颐者，养也。《易·序卦》百年曰期颐。《礼记·曲礼》对学院式养老机构而言，服务应该围绕“颐”字展。“颐”是什么？从本义上看，应解释为：休养、保养。服务定位【三】运营模式|服务模式|服务理念在学院式养老机构中，学员以户为单元入住宿舍——颐养公寓。这里完全具备家的形式，可以拥有私密空间，自由支配时间。同时，又与专业服务团队和专业机构同处园区中，便捷地获得各项服务。在这里，家不再是简单的血缘关系组成的狭义概念，而是把人际交往和生活互助扩大化，形成社区大家庭概念，重建社会化的亲情关系，满足不断前进、变化的人际沟通需求。服务理念【三】运营模式|服务模式|服务理念家,居也。《说文》家人内也。《易·杂卦传》上地家七人。《周礼·小司徒》〖服务模式〗服务体系宗旨

真诚、善意实现老年新生活服务

管家式专业内容

医疗、健康、饮食、家政、娱乐、绿化、安全…资源

内外部品牌专业服务机构运营

组建服务团队搭建服务资源平台管理

数字化手段学员自治【三】运营模式|服务模式|服务体系服务体系〖服务模式〗分级和标准参照绿城园区生活服务体系，学院式养老机构中的服务内容由教育服务和生活服务（后勤）两大系统构成。每个服务系统均由基础服务、专项服务和特约服务三种服务类型组成。服务内容文化教育服务生活服务居家生活服务医疗健康服务【三】运营模式|服务模式|分级和标准服务类型（附件1:蓝庭颐养公寓服务菜单）（附件2:《上海市养老机构管理和服务基本标准》）【三】运营模式|服务模式|分级和标准服务档次根据学院式养老机构园区建设档次的不同，可将服务体系的服务内容分为：居家级、舒适级、尊贵级。把基础服务、专项服务、特约服务归类为一级目录，在一级目录之后根据服务功能定位划分二级目录，具体服务内容细分为三、四级目录。服务档次【三】运营模式〖商业模式〗居家式养老项目中颐乐学院的运营集中式养老项目的开发模式〖商业模式〗居家式养老项目中颐乐学院的运营居家式养老项目中颐乐学院的运营（以绿城楼盘为例）颐乐学院开支构成：师资经费+教学活动经费+管理费用（场租、能耗等暂忽略）颐乐学院收入来源楼盘类型运营经费来源已交付，物管费中无园区服务费用的楼盘（45个）物管公司补助+学员学费物管费中有园区服务费用，项目公司已注销的楼盘（3个）物管公司从园区服务费中抽取一部分用作补助+学员学费物管费中有园区服务费用，项目公司未注销的楼盘（18个）物管公司从园区服务费中抽取一部分用作补助+项目公司补助一部分+学员学费新开发，尚未交付的楼盘物管费设定时，设置部分比例用于学院专项费用+学员学费颐乐学院的考核关键点：★入学率★学员参与度（人均参加课程数量）【三】运营模式|商业模式|居家式养老项目中颐乐学院的运营〖商业模式〗集中式养老项目的开发模式【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式集中式养老项目的经营模式｜常见经营模式｜｜会员制模式运作分析｜｜学院式养老机构运营模式的选择｜｜现实案例｜机构类型社会福利院敬老院老年公寓投资主体政府集体+政府补贴企业运营主体事业单位集体企业企业用地性质国有划拨集体国有出让开发模式用地类型赢利模式开发→短期出租→服务社会福利租金+服务费开发→长期出租→服务商住（养老）会员费+服务费开发→出售→服务商住销售收入+服务费开发→出售+出租→服务商住销售收入+租金+服务费模式1：物业销售+服务模式2：物业出租+服务（会员制+服务）【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式｜常见经营模式｜模式利弊物业销售+服务1、投资回报速度较快2、开发周期相对较短3、短期投资回报率较高4、投资风险小……1、后期管理服务难度较大2、长期投资回报缺失3、实际入住率相对偏低……物业出租+服务1、后期管理服务相对容易2、享有物业增值，长期投资回报率较高3、实际入住率相对较高……1、投资回报速度较慢2、短期投资回报率较低3、开发周期相对较长4、持续性的租赁客户招募……【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式两种经营模式利弊分析●会员制模式简介会员制是一种营销模式，指由某个组织发起，并在该组织管理运作下，吸引客户自愿加入，定期与会员联系，为他们提供具有较高感知价值的利益包。一般情况下，会员制组织是企业、机构及非赢利组织维系其客户的方式之一。1996年，沃尔玛在中国首个实行会员制。养老项目中的会员制模式，是指以出租为主要经营方式。入住者通常需要交纳一定数额的租金，每月再交纳少量的管理费。国外的专业管理机构一般将租金进行投资以获取利润。【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式｜会员制模式运作分析｜赢利方式：（1）常规收入：会员费（一次性支付的长期租金）+年费（每年支付的服务费）（2）后期开发资金来源：持有物业抵押贷款+会员费【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式优劣势分析：优势——可同时获得两方面增值（物业的增值和会员费的提升）；能维持长期运营劣势——资金回笼速度慢，拉长开发周期●会员制模式的基本运作思路经营模式：会员制+服务根据学院式养老项目的特殊性，即园区内设有一定规模的颐乐学院，需要长期运营，我们认为采用以下运营模式较为可行：出售+出租（会员制）+服务销售收入（会员费）（年费）｜学院式养老机构运营模式的选择｜【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式会员制租金收入可用于实现单个项目开发初期的迅速回笼资金，支持项目后期开发可用于满足同类项目在异地的滚动开发可用于项目公共配套设施的折旧损耗可用于支撑物业、园区服务（包含颐乐学员）的运营会员费（一次性交纳的租金）：根据不同的入住房型付费。【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式会员费的定价原则：（1）会员费的设定要考虑与销售价格的差异度（2）项目开发初始，为实现资金快速回笼，销售价格不宜过高，应与租金保持较小差距，以便促进快速销售。在开发后期，资金压力减轻后，可适当抬高销售价额，与租金拉开距离，促进物业的出租。服务费（年费）：根据不同的入住年限付费。促进客户选择会员制的办法：会员费计息，在入住年限期满后可退还本金，利息部分可抵扣年费。上海亲和源地址：上海南汇区康桥镇性质：民办营利占地面积：125.52亩（每床50.17㎡）建筑面积：约10万㎡（每床59.95㎡,公寓每床43.38㎡）床位数：养老公寓834套，1668床；颐养院300床设施配置：健康会所8000㎡,商业街1450㎡,配餐中心2575㎡,办公15620㎡总投资：一期5.6亿床均投资：28.45万元【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式｜现实案例｜卡费年费项目开发成本服务运营成本【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式亲和源社区运营以会员制模式为载体，老人购买会员卡获得亲和源老年公寓的使用权（亲和源用地性质为公益用地，使用年限50年），根据不同的卡种和房型支付年费。入会卡种不记名卡（A卡）永久使用权可指定符合条件老人入住入会时一次性支付入会费根据选择的房型大小每年支付不同的年费可继承、可转让记名卡（B卡）终身使用权未住满15年，按年限退还住满15年后，只需继续缴纳年费根据选择的房型大小支付入会费每年支付同样金额不可继承、不可转让【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式卡种年限房型卡费年费设备押金A卡永久可继承转让大-120756.98无中-723.98小-582.98B卡终身15年内可退大-120882.38无中-7255小-5845

收费标准—会员卡【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式亲和源社区采用会员制模式进行销售及管理，目前已销售450张卡，入住630人。（《乌镇项目运营分析》）【三】运营模式|商业模式|集中式养老项目的经营模式【三】运营模式〖管理架构〗学院式养老机构老年研究中心战略拓展工作模块开发建设工作模块市场销售工作模块颐乐教育工作模块园区服务工作模块【三】运营模式|管理架构〖绿城优势〗〖发展愿景〗〖规划时序〗【四】愿景规划【四】愿景规划〖绿城优势〗经过17年的耕耘，绿城已发展为以地产开发为主业，建筑设计、物业服务、教育、体育、酒店、文化、医疗、农业等产业齐头并进的企业集团，员工人数超过2.6万人，包括绿城房地产集团、绿城控股集团、绿城建设管理公司、绿城发展公司4大运营主体。【四】愿景规划|绿城优势【四】愿景规划|绿城优势成熟优秀的企业理念定位：以商业模式运营的社会公益企业核心价值观：真诚、善意、精致、完美使命：为员工创造平台，为客户创造价值，为城市创

造美丽，为社会创造财富愿景：创造城市的美丽，做理想主义的实践者信念：讲正义，走正道，得正果。人品即产品，生命

多精彩，产品多精彩倡导：与人为善，仁爱求真；追求认真，追求精致，

同道共识，方谓同仁【四】愿景规划|绿城优势行业领先的房产开发实力▲历经17年的发展，已拥有100多家成员企业，开发足迹遍及国内50多个城市。▲截止2011年6月底，土地储备总用地面积2400多万平方米，规划总建筑面积4200多万平方米。▲品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；连续7年名列中国房地产公司品牌价值和中国房地产百强企业综合实力TOP10。▲专注于高品质物业的开发，产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公寓、城市综合体、大型社区、商用物业等高品质产品系列。▲与众多企业建立起长期稳定的战略合作关系。【四】愿景规划|绿城优势强大全面的服务支撑▲国内首创“园区生活服务体系”，为业主提供健康、教育和生活等全方位的服务，全面提升居住品质。▲绿城控股集团属下的绿城物业服务集团已是行业三甲，绿城教育、绿城足球、绿城医院、绿城设计等也占据业内高点，绿郡公司、颐乐公司开始实践、探索专业化老年服务。▲秉承“理念相通、资源互补、利益共赢”的理念，绿城建设管理公司和绿城发展公司携手合作伙伴，“共同创造城市的美丽”。【四】愿景规划〖发展愿景〗我们有信心，可以把颐乐学堂做成老年人的精神家园。

中国有一亿多城市老人，颐乐学堂总有一天会与幼儿园一样普及推广，变成社会公共产品。——宋卫平【四】愿景规划|发展愿景【四】愿景规划|发展愿景绿城·颐乐学院将打造成一个专业化、国际化和现代化的老年教育顶尖品牌。专业化颐乐学院成为拥有完善教育体系和发展模式的国内专业老年教育机构。国际化与全世界优秀的老年教育机构充分合作，全方位接轨，成为其中优秀的一员。现代化走在老年教育最前沿，以发展的眼光开展工作，紧跟时代，满足不断变化的需求。【四】愿景规划|发展愿景学院式养老模式经过不断的自我完善和市场验证，成为最能满足中国老人不断变化的各类需求的养老模式，为中国的养老产业走出一条持续发展的路。最具完整价值最具人文关怀最具发展前景【四】愿景规划〖规划时序〗【四】愿景规划|发展愿景2011－13年学习探索期10－20家学习优秀典型探索绿城模式2014－17年推广完善期30－40家推广相对成熟的模式、逐步改进完善2018－20年快速发展期50－60家选择合适的城市、加快建设专题二：“养老地产”还是“地产养老”?——“地产开发+养老产业”的开发模式研究2011年专题总纲成都重庆西安北京沈阳无锡天津湖州佛山海南镇江南京青岛第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究宏观视角开发机会研究——养老地产宏观发展维度中观视角开发条件研究——养老地产城市进入维度微观视角开发条件研究——意向地块微观条件维度开发机会及条件小结我国“居家养老”方式逐步成为主流中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。宏观视角开发机会研究现状趋势到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%2010~2040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我国60岁以上的老年人已达到1.67亿，占全国总人口的12.5%依据联合国标准，当一个国家或地区60岁以上老年人口占总人口的10%，或65岁以上老年人口占总人口的7%，即视为进入老龄化社会第一阶段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段2003~2020第三阶段2020~2050老龄化比率8.6~10.2%老龄化比率10.2~15.6%老龄化比率15.6~27.4%20202000第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）——老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）——老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35—45岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）——处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。目前我国养老地产的井喷式增长时期已经初步形成

宏观视角开发机会研究“421“家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶姥爷姥姥爸爸妈妈子女<421家庭结构>宏观视角开发机会研究政策制度扶持促进老龄产业快速发展2000《关于加快实现社会福利社会化的意见》制定出台促进老年社会福利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无对象”和低保对象的养老服务提到工作议事日程。2007.12.21民政部关于开展“全国养老服务社会化示范单位”创建活动的通知民政部《关于开展养老服务社会化示范活动的通知》由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推进社会福利社会化。

2005.3民政部公布《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》一、支持社会办福利机构的重要意义

二、支持社会办福利机构的基本原则

三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持社会办福利机构的发展四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会办福利机构的发展五、发挥职能作用，维护社会办福利机构的合法权益

2005.12.152001建设部关于《城市道路和建筑物无障碍设计规范》规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设

2006.3《关于加快发展养老服务业的意见》一、进一步发展老年社会福利事业；二、大力发展社会养老服务机构三、鼓励发展居家老人服务业务四、支持发展老年护理、临终关怀服务业务五、促进老年用品市场开发六、加强教育培训，提高养老服务人员素质

2006.9中国老龄委出台《老龄事业发展“十一五”规划》一、继续建立健全老龄政策法规体系

二、不断健全和完善老年社会保障体系三、加快构建养老服务体系四、努力丰富老年人精神文化生活

2008.1民政部转发财政部、国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知法律政策及建筑规范

金融信贷政策（贷款的规模、期限、利率方面的优惠）

财政财策（专项拨款、补贴、减免收费等）税收政策（优惠与减免等）

宏观视角开发机会研究市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大，整体市场供应项目较少，推出项目基本全部售罄，老年住宅市场存在较大机会。随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势，将老年人作为目标客户，主动将市场细分，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。老年住宅这市场上的特殊产品一经开盘销售便取得了较好的销售成绩。老年住宅区县总建面（万平）销售状态东方太阳城顺义80万目前在售三期为老年公寓，仅剩余200余套房源。现阶段公寓平均月消化速度为30套左右。去年市场好时100套/月。曜阳国际密云6.72未开盘，处于客户储备阶段：7月初开始接待客户，目前已接待1000多组客户，预计8月28日开盘。北京太阳城昌平30项目已售馨怡海花园丰台110项目已售馨澳洲康都朝阳28项目已售馨宏观视角开发机会研究养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好推动中国养老地产的发展养老观念转变社会对养老住宅的关注“421”家庭养老压力社会老龄化趋势宏观视角开发机会研究政策的优惠市场的需求及供应缺口养老地产城市进入主要判断参数指标模型中观视角开发条件研究人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000人民币）以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产？从社会经济指标层面两维度进行判断以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究中观视角开发条件研究根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：华东、华北、西北城市群考察区：东北、华中、西南城市群潜力区：华南移民城市群暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。成熟区：老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。考察区：老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。潜力区：经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。中观视角开发条件研究注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程度均不高老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市。微观视角开发条件研究养老地产民政系统项目（社会福利用地）产权用地“养老”地产项目：前期通过一般渠道取得土地，以养老概念为主打销售住宅产品综合型地产项目：通过医院／养老等项目捆绑，以低成本取得大规模土地开发开发商有土地使用权开发商无土地使用权通过医院等养老元素获取土地通过一般地产项目开发渠道获取土地以产权用地地块为研究对象将产权类用地作为研究对象微观视角开发条件研究养老地产产权用地土地微观条件交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件：方正，可利用空间大，便于整体规划拿地方式：通过招、拍、挂形式土地性质：综合用地优惠条件：土地出让金应比周围同等条件住宅用地低廉土地出让政策方面地块微观条件方面微观视角开发条件研究土地出让政策方面拿地方式现有项目大部分都是通过公开市场上招、拍、挂取得土地土地性质综合用地，大部分采用住宅+商业的模式，住宅用地与其它性质用地（养老配套用地)建筑面积比例大致为8：2优惠条件土地出让金应比周围同等条件住宅用地便宜

大部分成功项目拿地价格都较低微观视角开发条件研究地块微观条件方面交通条件：较为便利，便于子女探望自然环境：环境优美，最好有温泉、森林、自然水体等自然资源地块条件方正，可利用空间大，便于整体规划

良好的交通条件是项目成功的重要先决条件绿化率高、温泉能有效提升项目档次土地方正便于规划养老地产开发机会及开发条件总结宏观视角开发机会——养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好目前我国养老地产市场的井喷式增长时期已经初步形成，“居家养老”成为主流养老方式。政策制度扶持促进老龄产业快速发展市场需求及供应缺口利于发展养老项目中观视角开发条件——根据城市人口老龄化程度及人均可支配收入两个维度衡量拟进入城市成熟区域：华东、华北、西北城市群（以北京、上海、西安等为代表）考察区：东北、华中、西南城市群（以沈阳、成都、武汉等为代表）潜力区：华南移民城市群（以广州等为代表）其它城市群暂不考虑微观视角开发条件——地块资质良好、捆绑优惠条件的产权用地产权用地住宅占大比例（市场经验值为80%）低价较周边土地低廉土地交通、环境等资源良好第二章养老地产案例研究东方太阳城北京太阳城上海亲和源燕达国际健康城我国老年住宅模式分类目前我国市场中老年住宅可分为三种模式:政府收益型政府福利型企业赢利型主要是由政府相关部门联合组织开发和经营，以出租的形式收取一定的费用的老年住宅形式如：汇晨老年公寓主要由政府组织开发和经营管理的社会福利性老年机构，即属于传统的养老院与福利院如：北京第一社会福利院由企业投资开发建设及运营的初级大型老年综合社区，拥有基本的老年社区设计配套设施如：东方太阳城多数是在住宅小区内，专门规划出一两栋楼，按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅如：上海亲和源老年公寓、北京东方太阳城银龄老年公寓老年公寓老年社区老年社区类似于一般的住宅小区，但主要入住的是老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起如：北京东方太阳城、北京太阳城、燕达国际健康城本专题确定将企业盈利型的老年公寓和老年社区作为案例研究对象企业型养老住宅按盈利模式分类如下：“销售+持有运营”的方式运作，“销售+持有”，住宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结合方式典型案例：北京太阳城采取会员制管理模式，出售长、短租会员卡，变相的“销售+持有”模式典型案例：上海亲和源老年社区只租不售，对自理、半自理、非自理客户区别对待，收取不同租金典型案例：燕达国际健康城以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举典型案例：东方太阳城“全部出售”模式——养老概念住宅＋超配套设施“只租不售”模式——医疗健康社区，全部持有运营“会员制管理”模式——销售会籍“销售+持有”模式——养老概念住宅＋养老地产我国老年住宅模式分类全部出售模式——北京东方太阳城区位坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模规划面积234万平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓面积为78-716平方米不等；开发商中国希格玛有限公司，成立于1986年，隶属中国科学院所在区域概况项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块开盘时间一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年针对老年人需求的大规模超级配套服务设施设备总建筑面积为70万平方米，其中配套公建近5万平方米

北京东方太阳城主体配套建筑概况：规划面积5万平米的配套建筑群位于社区中央，主要以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓等四大功能区为主，集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲等多种功能于一身。大型公共建筑群太阳城社区医院：规模：太阳城医院面积1.6万平米；专业医师和设备：医护人员由北京市老年病研究中心选派，设施和医疗水平高于国家二级医院标准（社区拟引进中日友好医院）；定期体检提出保健计划：医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业医师为业主量身定做保健方案；全覆盖的应急呼叫系统：紧急呼叫系统将医院同各家各户及公共场所每一角落连接起来；专业急救中心：与北京红十字会紧急救援中心合作，在太阳城内设立急救站。专业医师问诊专业的医疗器械北京东方太阳城大型康体中心：康体中心接近8000平米，室内、室外的游泳池、跑道、各种健身器材、网球场、舞蹈房、室内跑道、温泉，均针对老年人特别设计。社区农庄：在社区内开辟可以耕作的农庄，每块地管理费低廉，一年中可以在地块中耕作。很多老年人非常喜欢这种农家乐的感觉.老年大学:是北京市第一家社区内申办的老年大学，开设多种课程，如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等，部分课程由社区中的老年人担当教师。开敞空间：通透大气的视觉走廊、开敞绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园。

看护健身中心农庄苗圃老年大学健康步道全部出售，构建复合的产品体系满足多元化的客群需求客户群体来源多样北京东方太阳城其中有退休教授、干部等，总体层次较高，小区定位的老年人都是生活可以自理的活跃的老年人很多四、五十岁的人在此买房，在退休前为自己买养老的住宅，而他们的父母多在六、七十岁左右，因此房子买来可以先给父母住，等自己退休后再搬过来住在市区都有住宅，很多人周末来这里陪父母，并有部分客群与父母住在同一小区，方便照料本项目离机场较近，机场的工作人员和飞行员会在此买房养老一族准养老一族地缘性客户养老族子女产品体系类型多样四层电梯公寓共600套，170㎡-250㎡联排共230套，222㎡-260㎡独栋共118套，268㎡-380㎡四合院共7套，424㎡-716㎡销售情况良好一期、二期、三期分批开盘后均已售罄北京东方太阳城开盘时间：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年历史价格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生态化的组团规划设计，体现项目养老理念北京东方太阳城整体规划带状排布，景观资源最大化：傍水而建，周边为7000亩绿化隔离带。组团呈带状平铺，保证了每个组团与景观最大的接触面组团设计，功能独立：由于项目各期均体量较大，周期较长，采用组团式设计，功能景观内部配套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致：在整体景观之外，每个组团内单独布置了大量水系、绿化景观，满足老年人对居住环境的需要；多层级交流空间：组团式布局，组团内部设置小型公共交流空间，组团外部设置相对较大的活动场所；规划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所学、老有所养、老有所乐，老有所为北京东方太阳城针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：四层公寓均设电梯并设无障碍坡道地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆户内紧急呼叫与电子安防系统居室充分考虑朝向、采光和通风卫生间离卧室不远并设有防滑扶手插座、开关都相应地降低高度感应门锁替代旋转式钥匙采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平台作为随机性的交流空间；

景观步道加宽以便通行宽电梯入口，方便进入会所针对老年人打造多彩的精神文化生活北京东方太阳城精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动：举办过3届国际风筝节举行了3次新年音乐会社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自己喜爱的活动.摒弃原来的养老方式：老有所学老有所养老有所乐老有所为案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素北京东方太阳城成功关键优美的景观环境完善的养老配套复合的产品形式养老住宅应将环境和养老配套并重以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念“销售+持有”模式——北京太阳城区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模：占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2，容积率0.7，绿化率60％。总投资5亿多人民币。产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园区和绿色食品的主要供应基地太阳城医院购物中心出租老年公寓销售别墅销售住宅销售住宅酒店度假村中医院北京太阳城北京太阳城开发物业类型概览北京太阳城开发策略及销售情况分析一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为主），销售均价在8100元/㎡左右，精装修，总价约为51万/套左右。销售情况北京太阳城银龄公寓——完全租住式老年公寓北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处