商品房应分摊的共有建筑面积

商品房应分摊的共有建筑面积商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之涞姆指羟揭约巴馇?包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应分摊的共有建筑面积包括：1、从属于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售的固定车位或专用车库。3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。共有建筑面积的分摊方法是：1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。根据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB／T17986•1—2000)，结合我市实际，制定本细则。目录第一章总则第二章房产平面控制测量第三章房产调查与勘测第四章房产图绘制第五章房产面积测算第六章房产变更测量第七章附则第一章总则一、房产测绘的目的房产测绘主要是采集和表达房屋及其用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易以及城镇规划建设提供数据和资料。二、房产测绘的基本内容房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查与勘测、房产图绘制、房产面积计算、房产变更测量等。三、房产测绘的基本精度要求本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。四、房产测绘的成果房产测绘成果包括房产分幅平面图、房产分丘平面图、房产分层分户平面图及内外业数据、薄册及其他信息载体。五、坐标系统房产测绘采用长沙市独立直角坐标系和黄海高程系。六、房产测绘技术方案房产测绘工作开始前应根据任务和测区收集有关资料，在踏勘基础上制定最佳技术方案，编写技术设计书，在施工过程中应加强质量检查，测绘工作结束后编写技术工作总结。七、测绘仪器维护测绘仪器设备应定期检测，及时维修，使用中注意仪器的维护与安全。第二章房产平面控制测量一、平面控制网的布设原则控制点的布设，应遵循从整体到局部，从高级到低级分级布网原则，也可越级布网。基本控制点应根据城镇大小规模和精度留有余地的原则选择首级控制网的等级。二、原有控制成果利用利用长沙市原有的控制成果和资料，须按《房产测量规范》的规定和要求进行比较和分析，凡符合规范要求的已有控制点成果，都应充分利用；对达不到规范要求的控制点，利用其点位进行联测后平差计算，使其达到相应等级点精度要求。因布设新区控制网利用原有点联测时，须对所联测的原有控制点进行检验和认定。三、平面控制点等级及主要技术指标末级相邻基本控制点的相对中误差不超过±0．025m。房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点，各等级控制点测量主要技术指标按《房产测量规范》(GB／T17986．1—2000)规定执行。四、平面控制测量成果的整理和平差手薄的记载项目和原始观测数据记录，必须字迹清晰、填写齐全。外业的原始记录不得擦拭、涂改、转抄，使用计算机记录时，所用软件须依法鉴定后方可使用。二、三、四等和一、二、三级平面控制网都应分级进行统一平差或联合整体平差，平差后应进行精度评定，使用计算机平差时，所用软件须依法鉴定后方可使用。五、平面控制测量应提交的成果平面控制测量应提交的成果包括房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、观测手薄、测绘仪器检定书、平差计算资料、点之记、控制点坐标成果表、控制点展点图，技术总结、检查验收报告。第三章房产调查与勘测一、房产调查房产调查，就是对房产每个权属单元的位置、权属界限、权属、数量和利用状况等基本情况，以及地理名称和行政境界进行调查。(一)丘与丘号丘是指地表上一块有界空间的地块，只属一个产权单元时称独立丘，属多个产权单元时称组合丘。有固定界标的(如围墙、栏栅、房屋墙体等)按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。丘界线有争议或界线不明的，用未定丘界线表示。丘号以图幅为单位，从左至右，自上而下用数字1，2，…顺序编号。该图幅内所编丘号为主丘号，跨相邻图幅的丘号称副丘号，用丘号加小括号表示。跨图幅丘的主丘号应编在主门牌号(或单位大门)所在图幅内。组合丘各用地单元以丘号加支号编立，丘号在前，支号在后，中间用短直线连接，称丘支号。(二)幢与幢号幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。幢号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用数字1，2，…顺序按S形编分幅图采用的比例尺为1：500，远郊单丘分幅图可采用1：1000(四)分幅图应表示的基本内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋附属设施和房屋围护物，以及与房地产有关的地形要素和注记。(五)分幅图编号分幅图编号以长沙市独立坐标系每平方公里按40cm×50cm(即实地0．20km×0．25km)划分为20幅图(1：500)，以每幅图西南角坐标值为图幅号或称图号。(六)分幅图绘制中各要素的取舍与表示方法1、行政境界，一般只表示区、县(市)和镇的境界线，境界线重合时，用高一级境界线表示，境界线与丘界线重合时，用丘界线表示。2、丘界线，明确无争议的用丘界线表示；有争议的，用未定丘界线表示。丘界线与房屋轮廓线或单线地物重合时用丘界线表示。3、房屋分幢测绘，以外墙勒脚以上外围轮廓的水平投影为准。同幢房屋层数不同的应绘出分层线。临时性房屋不表示，装饰性的柱，垛和加固墙等不表示。4、房屋附属设施，包括柱廊、檐廊、架空通廊，底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯、以及和房屋相连的台阶(达五级以上)均应表示。5、地物要素，街道、桥梁、水池、河流、电杆、道路、停车场、球场、草地、花圃、亭、塔等均应表示。6、围墙、棚栏、栏杆等均应表示。7、房产要素与房产编号，包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、房屋产别、结构、层数、房屋用途、街道名称、门牌号、单位名称等，根据调查勘测资料以相应的数字、文字和符号表示。8、对于申请登记房屋，勘测后，分幅图内该幢房屋的房产要素(产别、结构、层数组成的四位数)后加注“．”点，以表示该房屋已办理产权登记。(七)成图方法1、编绘法，采用合格的地形图或地籍图原图复制成二底图，用二底图进行房产调查与勘测，标注房产要素与房产编号。2、解析法，即用平板仪配合皮尺量距测绘房产图。3、数字化测图，即野外解析测量数据成图。利用正交法、交会法等传采集的测图数据通过计算机处理、编辑成图形文件，在视屏幕上，对照野外记录草图检查修改准确无误后，通过绘图仪绘出所需规格图纸。二、房产分丘平面图房产分丘平面图(以下简称分丘图)是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。(一)分丘图的规格分丘图的幅面在787mm×l092mm的1／32～1／4之间选用。分丘图的比例尺，根据丘面积大小，在1：100～1：1000之间选用。分丘图的图纸采用聚脂薄膜或选用其它材料。(二)分丘图上应表示的内容分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权属界线，界址点点号。注记挑廓、阳台、建成年份、用地面积、建筑面积、房屋轮廓尺寸、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。房屋建筑面积注记在每幢房屋的中间，在建筑面积下面划一横线，建筑面积保留两位小数。房产要素注记在建筑面积上方，包括产别、结构、层数、建成年份8位数字。第一位数字代表产别，第二位数字代表结构，第三、四位数字代表层数，第五至八位数字代表建成年份。(三)周邻关系描述分丘图上，应分别注明所有周邻产权人名称，分丘图上各种注记的字头应朝上或朝左。(四)重合要素的表示与处理房屋权属界线与丘界线重合时，表示丘界线；房屋轮廓与房屋权属界线重合时，表示房屋权属界线。(五)作权证附图描述用分丘图作幢权证附图基本图时，应用红笔在分丘图上勾出该幢房屋的轮廓线。三、房产分层分户平面图房产分层分户平面图(以下简称分层分户图)是在分丘图的基础上绘制的细部图，对一幢房屋而言，表示每层平面细部尺寸，对于一个户室号而言，表示该套房屋的平面尺寸及周围关系。分层分户图是房屋产权证的主要附图。(一)房室号编注对于一幢房屋各层不同的权属单元，应编立户室号。基本原则为：从北到南、从西向东、从小至大编注户室号。商业楼层内的权属单元须埋设永久性界址标志后才能编注户室号。(二)技术要求1、规格，分层分户图幅面采用787mm×l092mm的1／32或1／16，个别房屋平面尺寸较大者，采用787mm×1092mm的1／8。2、比例尺，分层分户图比例在1：100—1：500之间选用。分层分户图图纸采用打印纸或其它材料。分层分户图的方位应使房屋主要边或与图廓底线平行，图廓内标注北方向。(三)标注的内容与方法1、图廓外标注内容(1)房屋坐落，标注在外图廓左上方。(2)产权人，标注在外图廓上方中间，产权人名称应与申请表内填注一致。(3)测量号。标注在图廓右上方。(4)其他，制图人、校对人、比例尺、制图日期、图文件名依次标注在外图廓下方。制图单位标注在外转围廓左侧。2、图廓内标注内容(1)幢号、层次、户室号，标注在内图廓左上方。(2)建筑面积、层高，标注在内图廓下方。(3)对天井、阳台、楼梯、过道、门斗、院落、屋顶平台等，应加汉字注记，以避免识图和计算面积时产生歧义。(4)套内建筑面积、共有分摊建筑面积、套建筑面积注记在图廊内的右下方。3、房屋轮廓线绘制与尺寸标注(1)权属界线、封闭阳台等用0．6mm实线表示，未封闭阳台用0．6mm虚线表示，周围关系、阳台与房屋的分界线用0．2mm实线表示。(2)绘制坡屋顶分层分户平面图时，用0．2mm虚线分隔2．20m以上部位，并标注其平面尺寸。(3)标注房屋内空尺寸、墙厚、其它房屋标注轴线尺寸和半墙厚、隔热墙标注墙厚；伸缩缝标注缝隙宽度。(4)长度尺寸标注以米为单位，面积以平方米为单位，均保留两位小数。第五章房产面积测算面积测算系指水平面积测算，房产面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、户室(权属单元)建筑面积等。一、房产面积计算(一)一般规定1、房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2．20m(含2．20m，以下同)以上的永久性建筑。2、房屋的产权面积房屋产权面积系指产权人依法拥有所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。3、房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。4、面积计算要求各类面积计算须独立进行两次，其较差在规定的限差内时取中数作为最后结果，并校对签字。(二)成套房屋建筑面积规定1、套建筑面积套建筑面积＝套内建筑面积＋共有分摊建筑面积2、套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积＋套内墙体面积十套内阳台建筑面积3、套内使用面积(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等面积的总和。(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。(3)不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。(4)内墙面装饰厚度计入使用面积。4、套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他支撑墙体所占的面积。(1)套内空间的分隔墙墙体面积(2)套与套之间，套与共有建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共有墙体，按其墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(3)套内墙体厚度不包括粉灰装饰厚度。5、套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。(1)封闭阳台是指采用木质、金属质或塑钢和玻璃等材料对阳台完全封闭，作为永久性使用的阳台。(2)封闭阳台的认定以房屋竣工时的状态为准。(三)房屋建筑面积计算规定1、计算全部建筑面积的范围(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。(2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。(4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。(5)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。(6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。(7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。(8)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。(9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。(10)地下室、半地下室及其相应的入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。(11)有柱或围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。(12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。(13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其外围水平投影面积计算。(14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。(15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围(1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。(3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。(5)有顶盖未封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围(1)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。(3)房屋之间无上盖的架空通廊。(4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。(5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。(6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。(7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。(8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。二、共有建筑面积分摊(一)一般规定1、共有建筑面积分摊应遵循本细则，按相关房屋的建筑面积成比例分摊。2、产权各方有合法权属分割文件或协议的，共有建筑面积的分摊可按其文件或协议规定执行。3、共用建筑面积分摊，以幢为基本单位。4、整幢房屋在销售和产权转移、分割中只能采用同一种分摊方法。5、共有建筑面积按比例分摊的计算公式为：上式中式中：K—共有面积分摊系数；Si—各产权单元自有建筑面积，δsi—各产权单元应分得的分摊面积，δsi—需要分摊的分摊面积总和，即共有建筑面积，Si—参加分摊的各产权单元自有建筑面积总和，(二)共有建筑面积内容：1、幢内电梯井、管道井、垃圾道、楼梯间、配电间、屋顶水箱间、水泵间、电梯机房、电脑网络室(指智能大厦)，公共门厅、过道、地下室、值班室、技术设备层等为本幢服务的公共用房和管理用房。2、各产权单元与公共建筑之间的分隔墙以及墙外墙水平投影面积的一半。3、含有隔热墙的山墙剔除标准墙厚一半后剩余的面积。4、幢与幢之间连结的通廊按相连两幢的建筑面积成比例分摊通廊面积。(三)不计入共有建筑面积的范围1、独立使用的地下室、车棚、车库。2、为多幢服务的警卫室、管理用房、设备用房。3、作为人防工程的地下室。4、作为路面或街道使用的穿过楼内的通道。(四)共有建筑面积的分摊方法1、住宅楼共有建筑面积的分摊方法各套房屋的分摊面积套房屋的分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数＝〖SX()幢内共有面积〖〗幢内各套房屋套内面积之和〖SX〗〗2、商住楼共有建筑面积的分摊方法(1)功能区域划分根据住宅和商业不同的使用功能，按各自的建筑面积将整幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分。功能区域的划分以设计图为准。(2)共有建筑面积划分专为住宅部分服务的楼梯(含室外楼梯)等公用面积计入住宅部分的共有面积。专为商业部分服务的电梯、门厅、过道等公用面积计入商业部分的共有面积。服务于消防的人行楼梯、屋顶梯间和幢内为整幢服务的其它共有空间计入住宅、商业部分的共有建筑面积。(3)住宅部分各套房屋的分摊面积套分摊面积＝套内建筑面积×分摊系数其中：分摊系数＝幢共有分摊面积＋住宅部分共有建筑面积住宅部分各套内建筑面积之和(4)商业部分各权属单元的分摊面积权属单元的分摊面积＝权属单元自有面积×权属单元分摊系数其中：权属单元分摊系数＝层分摊面积＋层内共有面积层内各权属单元自有面积之和层分摊面积＝层自有面积×层分摊系数其中：层分摊系数＝幢共有分摊面积＋商业部分共有建筑面积商业部分各层自有面积之和层内共有面积为本层内走道、公用厅等未纳入幢共有和商业部份共有面积的共有空间的面积。3、多功能综合楼共有建筑面积分摊方法(1)根据设计图确定各功能区域范围。(2)参照商住楼的分摊计算方法进行共有面积分摊。(四)操作程序1、资料准备(1)经规划部门批准的施工图(竣工图)一套(2)建房单位对幢内共有、功能区共有部位和划分提交的书面说明书。2、勘测(1)查勘功能区域界限(2)丈量房屋尺寸：各层外围尺寸，套内(成套住宅、商业门面摊位、办公区间)尺寸，包括平面尺寸与层高。3、分摊方案调查4、制图与计算(1)按经复核后的图纸(竣工图)或实际丈量经调整后的尺寸绘制房屋分层分户平面图，图纸幅面采用16K或8K尺寸。(2)面积计算建筑面积和共有建筑面积分摊按本实施细则执行。(3)运算要求面积计算以平方米为单位，面积计算过程中间结果保留三位小数，最后幢或套面积保留两位小数，分摊系数保留六位小数。5、提交勘测报告书勘测报告书包括：房屋分层平面图(一式三份，其中一份存测绘幢袋)房屋分户平面图(一式两份)共有建筑面积分摊方案(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)幢、户建筑面积成果表(一式两份、测绘幢袋一份、存档一份)户室号面积对照表(两份：贴权证、存档各一份)(五)其它1、按82年国家经委基本建设办公室颁布的《建筑面积计算规则》确认的产权面积仍维持不变；房改房、集资房等房屋在权属登记中所确定的分摊方法仍然有效。2、此细则实施前，已按建设部(95)517号文件所确定的分摊方法计算的面积不再改变。3、已确权发证并部分转移的房屋，按原分摊方法计算分摊面积。第六章房产变更测量一、一般规定(一)变更测量分类1、现状变更测量(1)房屋的新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑结构、层数的变化；(2)房屋的损坏与灭失，包括全部拆除或部分拆除，倒塌和烧毁；(3)地名、门牌号的更改。2、权属变更测量(1)房屋买卖、交换、继承、分割、赠与、兼并等引起权属转移；(2)土地使用权界调整，包括合并、分割、塌没和截变取直；(3)征拨、出让、转让土地而引起的土地权属界线变化可能引起丘界变化；(4)他项权利范围的变化和注销。(二)变更测量的程序变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关房产编码，最后进行(图、帐、卡、册、数据库)修正。二、变更测量业务要求(一)变更测量方法1、变更测量应根据现有变理状况、确定变更范围，按平面控制点的分布情况，选择测量方法。2、房地产合并和分割，应根据变更登记文件，在当事人或关系人到现