第七章收益性房地产贷款

第七章收益性房地产贷款收益性房地产〔也称为营业性或商业房地产〕是典型的投资工程，即经过房地产的运营来获取收益的运营活动。收益性房地产融资假设是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面引见。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的详细计算、工程收益性的评价目的、规范和风险分析。第一节收益性房地产投资及放款决策过程第二节放款人对贷款的评价第三节借款人评价及决策第一节

收益性房地产投资及放款决策

一、收益性房地产的投资二、盈利能够性三、风险及个人作用四、决策过程五、房地产收益情况〔一年、多年收入清单〕六、估价〔房地产估价模型〕一、收益性房地产的投资1.投资主体：股东和放款人。收益性房地产投资运营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体——多个股东为了共同的投资利益组本钱质性运营实体，其利益分配当然也与股本构造相一致。但是，通常情况下，股东为了使本人的资金发扬最大效益，必然寻求融资，这样运营性房地产投资活动又多了一个参与者——资金的借出者〔普通是商业银行〕。工程前评价的流程和方法工程想法的提出工程时机研讨组织战略的制定工程提案或工程建议书的提出工程初步可行性分析工程可替代备选方案的提出工程可行性报告批复与工程投资决策工程详细可行性报告的审阅工程详细可行性分析工程同意立项2.投资过程⑴时机的发现投资时机的发现机制比较复杂，有的是为了进展运营活动而购买房地产，有的是为了获取购销差价而购买房地产，有的是为了收取租金而购买房地产，有的是发现某项房地产的价钱真实太低而决议购买，有的是比较了本人开发建立与在市场购买的差别和风险之后决议购买……而有了初步意向后，到市场搜索是发现时机的根本途径，掌握了某项房地产的根本信息后产生的投资知觉是时机发现的总结，此时投资就能够正式进入初步决策阶段。2.投资过程⑵初步预测〔投资收益〕决策面对的一直是未来的环境情况，未来的能够风险与投资收益，因此必需进展初步预测，包括投资本钱、运营本钱、运营收益、各种影响要素及其变化等〔大体上匡算〕。⑶简单的风险分析决策的起步也必需进展必要的风险分析，特别是经过贷款融资进展的投资，由于财务杠杆是双刃剑，既能提升收益程度，也放大了风险系数。根本又简单的风险分析是决策的起点之一。2.投资过程⑷粗略的投资分析：粗略的投资分析是指财务杠杆的选取，或者扩展而言就是资产组合情况的决策，是独资运营还是合资运营，是负债运营还是全资运营，合资的主体多少及其股本构造如何，股东权益与债务比例构造如何等等。3.预测预测就是利用掌握的信息条件对未来收益及其市场变化作出正确的判别。由于房地产市场是不完全市场，供需受地方要素影响大，而市场信息通常又是不对称信息，使得准确的预测非常困难，特别是市场供需的时间错位所产生的供应滞后景象非常普遍，市场的周期变化规律也不容易把握，这样往往就呵斥正确预测更加困难，甚至成了“可遇而不可求〞的“运气〞了。个人素质、阅历和信息的完备性是决议预测正确与否的重要条件。4.可行性分析任何投资决策最中心的内容就是可行性分析。可行性就是指投资是可行的，即其收益足以满足投资者设定的根本条件和要求，而风险也在投资者认同的可控制的范围内。这样，投资有收益、风险可控制、借贷能清偿。可行性分析的根底是预测，主要内容包括：未来市场变化未来收入和支出情况区位和建筑物能否适宜需求政府对该区域的规划要求及其改动的能够与难易程度。二、盈利能够性一项投资能否胜利独一的规范就是盈利的多少，而影响盈利程度的要素非常复杂多变，主要有购买价钱、未来现金流、融资条件、税赋等。当房地产的购买价钱已定〔这是投资决策的起点〕，现金流、融资条件、税赋就成为盈利与否和盈利多少的决议要素。1.现金流量运营性房地产投资的所谓盈利就是房地产租金收入与各种费用的差。普通它只占房地产各种毛收入的很小比重，任何毛收入的添加及其带来的营业费用的微小下降都对盈利奉献很多。任何方式的资产具有一样的经济效益，因此，实际上有：房地产的租金=相应的金融资产的利息收益未添加之前房地产价钱=2000/10%=20000〔元〕收益添加之后房地产价钱=20000/10%=200000〔元〕可见，随着房地产租金提升10倍，房地产的价钱也可以同步提升10倍，这就是所谓的“净收入乘数〞。2.融资情况融资情况是运营性房地产投资决策的重要考量要素，甚至是主要的考量要素。⑴融资条件：利率程度、期限长短、担保方式。⑵财务构造：杠杆因子的大小，对房地产投资收益既有放大效应，同样对房地产的风险也有放大效应，如何平衡二者，是决策者必需非常清醒应对的。3.税负税负：即税收构造和程度如何，在很大程度上也影响着运营性房地产的未来收益和现金流，也是决策者不能忽视的重要要素。三、风险及个人作用1.

风险投资风险普通可以分为两种：非系统性风险和系统性风险。非系统性风险的主要要素有：租金和收入动摇太大、建筑物和邻居衰落现场营业环境恶化、工资及其费用上升、竞争更加猛烈。2.个人要素

决策者的个人要素对决策的影响非常重要，其中包括理性要素，如知识程度、运营管理程度、对社会的洞察力和判别力、对信息的处置才干等；也包括了非理性要素，如投资偏好、区域偏好、情感要素、风险偏好等。四、决策过程从融资的角度来看，运营性房地产投资的决策包含了两大主体的决策过程，即股东〔融资主体〕的决策和贷款人〔商业银行、资金的融出方〕的决策。决策根本过程如图6—1。这里先讨论决策的前3个环节，以及放款人与借款人的相互关系。收益性房地产投资决策过程图收入和支出融资方式和股权构造现金建筑物和土地收入预测清单营业终结净营业收入净售价税前收入税后收入税后剩余借款人决策放款人决策融资1.融资构造融资构造是运营性房地产投资工程决策的中心之一，它不仅影响了投资主体〔股东〕的收益与风险，也是放款人的资金平安性、效益性、流动性的重要条件。融资构培育是在房地产资产中股东权益与贷款〔债务〕比例之间的关系。由于V=M+E，投资胜利的一项重要技巧就是设立适宜的融资构造，使房地产的价值对股东和放款人的总和大于其本身价值。2.收入清单收入清单是运营性房地产投资决策的重要财务方案，在决策评价中极其重要，是工程预测的主要成果，是可行性分析的根据。收入=净营业收入+融资终结税后收入=收入–归还债务－税赋3.借款人和放款人评价借款人与放款人对工程的评价各自独立进展，但有一个共同的目的——希望融资胜利、收益稳定、风险可以控制。在详细的评价过程中，借款人的评价在先，放款人的评价在后，二者通常又相互协作，互通讯息，并分别对对方进展必要的资信调查和评价，以保证本人的利益不被恶意损害。4.借款人与放款人之间的关系与任何融资一样，收益性房地产融资也是借贷双方协作共赢的过程，互信、互助是重要的协作根底。但收益性房地产工程又有其独特性：贷款期限长短不定、贷款数额可大可小、贷款条件灵敏多样、组合性投资所涉及的利益方关系复杂。这样，就要求借贷双方必需更加需求沟通，需求进展更灵敏的谈判，需求相互作出必要的退让，才干到达共同的目的——赢利！五、房地产收益情况——收入清单编制收益情况既是投资主体决策的主要根据，也是放款决策的重要目的，是借贷双方都非常注重的参与协作的前提。1.预测财务清单〔一年收入清单、多年收入清单〕2.预测抵押终结收益⑴一年收入清单①净营业收入NOI净营业收入就是营业收入减去营业本钱后的净值，它是工程赢利程度的根底，放款人对其尤其注重，由于它是判别债务归还才干的规范之一。②税前收入BTCF税前收入就是交纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：

税前收入=净营业收入-债务-贮备金

=净营业收入-〔利息+年还本额〕-贮备金1.预测财务清单1.预测财务清单③应税收入应税收入是指根据<所得税法>企业应交纳所得税的收入，属于法定规范下的会计数据，其数额为：

应税收入=净营业收入-折旧-利息=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧折旧是资产在运用期限年逐年摊销额，普通有平均法、递减法等不同的会计方法进展处置，在财务规范中属于本钱，因此在应税额应予剔除；还款额是总资产中负债与股东权益的转换，与企业的净利润无关，不能在应税收入中剔除；贮备金是企业保证未来某些不可预见的突发事件的应急预备，它不是运营本钱，当然也应该属于应税收入之内的工程，不能剔除。1.预测财务清单④纳税额：纳税额就是应交纳的所得税额：纳税额=应税收入×税率⑤税后收入ATCF税前收入减去纳税额就是税后收入：税后收入=税前收入-〔应税收入×税率〕当应税收入是负值时，房地产运营者由于所得为负，不需交纳所得税，构成“税隐蔽〞。⑵多年收入清单表6-2是简化的多年收入分析清单。多年收入分析的中心目的是准确地预测未来收益和营业费用，为了使预测更加客观，多年预测清单普通要求有中介机构参与，特别是一些敏感数据更应该由中介评价效力机构来测算。⑵多年收入清单①收入收入等于出租毛收入和非出租毛收入的总和，应视市场开展情况和租户的实践进展必要的稳健性预测，对各年的空置率定出适当的控制程度。②营业费用营业费用范围广泛，应该以详尽为根本准那么，适当进展保守估测，并尽能够地在运营中加以也控制。⑵多年收入清单③税前收入影响税前收入的要素很多，但最主要的还是毛收入、运营费用、财务费用〔贷款利息〕、管理费用等，提高毛收入、降低各项费用是添加税前收入的主要途径，而其中财务费用在运营中取决于剩余本金的多少和利率程度的高低。毛收入=出租毛收入+非出租收入有效毛收入=毛收入-空房租金净营业收入=有效毛收入-营业费用税前收入=净营业收入-利息-还本-贮藏金⑵多年收入清单④税后收入税后收入是应税收入在纳税后的剩余部分，房地产特别容易构成所谓的“税隐蔽〞，在实际中应对税法进展详细的研讨，尽能够减低纳税额，从而提高税后收入程度，获得更好的投资报答。应税收入=净营业收入-利息-折旧税前收入+还本+贮藏金-折旧=应税收入税前收入=应税收入+折旧-还本-贮藏金税后收入=税前收入-〔应税收入×税率〕2.预测抵押终结收益运营性房地产投资除了在持有房地产阶段可以产生收益外，在投资终结时对房地产进展处置还能够产生更加可观的收益，由于房地产普通会与市场房价一致而构成升值。这样，即使在持有房地产时收益不够理想，也可以经过终了时获得超越房屋买入价销售收入而得到足够的补偿，使本项投资报答率符合原来的方案要求。⑴终结清单一项运营性房地产投资在运营终结时进展清算，所产生的各种收益用终结清单来表示，它包括：净售价、买卖费用、税后销售收入等内容。①净售价：净售价是房地产销售价钱减去剩余价值〔即折旧残值〕和各项销售费用后的收益。②买卖税费：买卖税费是房地产买卖中必需交纳的各种有关税项和收费。③税前税后售价：税前售价是指房地产买卖产生的收益在未交纳所得税前的总额；税后售价就是房地产买卖产生的最终收益，即交纳所得税后的全部收益。⑵假设条件上述终结清单是建立在现有市场资料分析根底上进展的测算，而售价是建立在当年预测收入和上年资本化率的根底之上的。六、估价以资本化率估算房地产售价仅仅是一种估价方法，在现实的市场估价中还有多种不同的有效方法。1.估价的根本方式

对收益性房地产估价最常用最根本的方式是贴现方式：

V=I/RV—预测售价I—预测净收入R—资本化率六、估价假设收益是分期实现的V0为房地产现值，In为第n年的净收益r为基准贴现率〔假设房地产价值等于买入价那么r为内部收益率〕

假设每年收益一样，贴现率不变:2.其他方法⑴静态收入模型当净营业收入、税前收入、税后收入都假定为不变的固定值时，房地产的估价方式就是静态收入方式。⑵动态收入模型当上述三者发生变化时，那么需求进展动态分析，详细的动态要素的选取可以是其中任何一项。第二节放款人对贷款的评价银行为了本人的利益，为了保证贷款的效益性、平安性和流动性，必需进展必要的审查、评价任务，才干将一定数量的款项贷给借款人即收益性房地产的投资主体〔运营者〕。放款人的评价内容虽然广泛，但重点还是保证款项的效益性、平安性和流动性。放款人的任务是从对借款人的恳求书进展审查开场的。接着就是对涉及的房地产本身进展一定的评价，以判别收益性和风险的大小。最后就根据上述任务，决议贷款条件和规范。第二节放款人对贷款的评价一、恳求文件内容二、房地产评价(重点〕三、放款规范(重点〕一、恳求文件内容1.恳求文件清单(P147)⑴贷款恳求书〔非规范格式〕⑵房地产或建立工程根本情况〔区位等〕⑶房地产资产情况〔应较详细〕⑷市场分析⑸借款人根本情况⑹预测的财务清单和可行性分析报告⑺评价书〔由中介机构完成〕⑻房地产工程未来前景综述⑼抵押物的产权证明或担保人的承诺等2.恳求书的主要内容恳求书的根本要求是:内容丰富、表述简约、重点突出、信息充分，既剧烈地表达了借款人的借款愿望，又给放款人充分的信息以作为决策根据，最终目的就是协作胜利—达成融资。普通而言，放款人的审查重点内容有如下几个方面：⑴贷款及其平安性贷款恳求书普通从借款人和贷款根本情况开场表达。包括借款人称号、法人代表等根本情况，贷款数量、期限、利息要求、还贷方案，融资构造、法规和限制，工程涉及的房地产根本情况〔越详细越有利于放款人进展评价〕等。对贷款的平安性应高度注重，给予详细的分析和阐明，包括贷价比、单位面积的贷款额、贷款回收期、保本点〔即盈亏平衡点〕和敏感度分析等。⑵区位、不动产和市场行情在递交贷款恳求书时必需同时提交对相关工程的阐明，特别是涉及的房地产所在区位、资产情况、未来市场行情变化等，用以评价房地产价值的稳定性。对房地产的描画主要包括设计、本钱、潜在或期望收入等根本情况，特别应详细描画房地产的总面积、单元数及各单元的根本情况、租金等，这些情况越详细越有利于放款人进展客观评价，从而有利于贷款决策。市场预测主要是应该给出参考对象，即类似地段的房地产收益变化、类似的房地产数量和需求开展、竞争情况和租金及其变化等。⑶借款恳求人情况放款人对于本人的资金一直要求平安性、效益性和流动性的高度一致，对借款人的情况必然是尽能够地进展全面了解、分析，包括恳求人的根本情况、运营阅历、协作各方的经济实力和协作方式等，还需求了解保证条件特别是担保人的情况。⑷预测的财务清单和估价财务清单是对收益性房地产运营活动能否可行的详细财务数据的综合，对放款人非常重要，在审查贷款恳求时预测财务清单将是重点分析内容，因此借款人必需照实提供相关资料，包括完好的财务清单、可行性分析报告、市场评价报告等，最好是由中介机构来进展相关预测分析，以便使结论更加客观、可靠，使融资双方信息更加透明，协作的共赢时机更大。⑸结论从借款人的角度来说就是恳求内容：希望借多少款项、期限长短等。从放款人的角度来说就是：贷款能否可行、贷款的效益性、平安性和流动性如何，协作方的诚信条件能否符合必要的规范要求等。二、房地产评价(P148-153)房地产评价就是对其价钱的评价，它是同意贷款的根据之一，评价价钱是贷款额度高低的重要根据。房地产的价钱评价方法：在贷款实务中通常采用的是收入复原法，有时辅以市场比较法。1.收入复原法的根本内容与步骤(P148)⑴假设条件收入复原法的根本假设是：资产价值等于一切未来收入的现值。即将一切未来的收益转换为当前收益，并把它确以为房地产的价值。⑵根本步骤①选择收益种类②估算收益的未来值③资本化率或贴现率的选取④将期望收入转换为现值2.直接纳入复原法直接纳入复原法就是将净营业收入直接转化为资产价值〔价钱〕，即：

资产价钱=期望净营业收入/资本化率

=I/R净营业收入I和资本化率R两个主要参数的估计？⑴收入估算：普通仅估算一年的净营业收入⑵资本化率的求算从资产的特点而言，不同的资产的资本化率应该是不同的，为了简化计算，在比较粗略评价中是将其一致为一个，即总的资本化率，而不再区分土地资本化率、房屋资本化率、房地产资本化率等。详细的估算方法有3个——市场比较法毛收入乘数法投资权重法①市场比较法市场比较法，是经过系统的市场比较而得到资本化率，通常又称市场抽提法。〔P149，表6-8〕这里应留意三点：比较时不思索房地产的增值和贬值；不思索运营者个性差别；简单思索房地产的特点及其收入差别。实践上是静态市场比较。②毛收入乘数法〔GIM〕毛收入乘数法也很简单，首先将房地产价钱与毛收入的比值定义为毛收入乘数GIM，然后以参照比较的房地产为实践数据计算各参照房地产的毛收入乘数，再进展必要的综合调整而得到目的房地产的毛收入乘数。毛收入与毛收入乘数的积就是房地产的评价价钱：③投资权重法投资权重法，这种方法首先将资产区分为不同部分，不同部分的资产对应不同的收入，不同的收入采用不同的贴现率进展贴现。这种方法运用最多的就是贷款-自有资金法：即将房地产购买价值分为贷款资本金和自有资本金。资本化率的计算公式为：R=K×L/V+〔1-L/V〕×ROE

R为资本化率，K为贷款常数，L/V为贷价比，ROE为自有资金收益率。抵押贷款常数：普通采用年抵押贷款常数，它是每年的归还额(还本付息额)与抵押贷款金额(抵押贷款本金)的比率，即还贷常数。⑶应留意的几个问题资本化率对房地产的估价起着关键作用，它的小小动摇会引起估价的宏大差别。教材P151例。选取适当的资本化率对估价的合理性就显得特别重要。为了减少失误，我们在实际中应该留意如下几点——⑶应留意的几个问题①资料搜集误差目的房地产评价所需的准确的市场资料非常难得，而可以参照的资产普通也不多，每个工程都有其独特个性，因此，估价时一定要对各种要素差别进展必要的调整，而调整受个人要素影响很大，必需尽能够地防止个人看法上的差别呵斥失误，就需求采取多样化操作，即多人分别评价后再综合。⑶应留意的几个问题②房地产折旧随着时间的推移，任何资产都会有一定程度的减值，发明收入的才干也会逐渐下降，因此房地产就需求一定的折旧。为了保证初始投资时的资产价值，每年都应从收入中抽提一部分来弥补建筑物损失，这个过程可以称为资本重建。资本化率是投资收益的总和，投资收益实践上就是投资者自有资金的收益，从资本形状来看，收益当然也就是资本重建。保证一定的重建率就可以使初始投资价值不变。③收益及售价的变化收益或销售价钱也会随着市场物价程度发生相应的变化，在房地产评价时也必需对此有足够的认识，作出适当的合理调整。④收入的多种方式房地产的收入有多种表现方式，对应就有多种资本化率，从而就有不同的价钱评价结果。在评价时对此也要有所认识和预备。⑶应留意的几个问题3.收益资本化法在运用直接复原法产生一定误差时，人们经常就改用收益资本化法来估价。它是将多年收益〔包括终结收入〕现金流按照一定的贴现率来计算其贴现值：

V为现值，CF为各期收入现金流，i为贴现率是最重要的计算参数，普通以市场大多数同类房地产的内部收益率为参照，n为运营期限。⑴预测现金流贴现法计算实例年份净营业收入售价现值系数现值114699380.87721289469216354090.76951258394318140340.6751224421419073740.59211129319520057980.51941041749578709130.51944088152总现值10031454⑵贴现率的计算贴现率作为最重要的技术参数，在评价时意义非常突出，不同的选取就会产生不同的评价结果，必需非常注重才干作到客观、合理。普通地有如下一些方法：①以投资者认同的期望值为规范②以国债等无风险投资为参照③以市场平均程度为参照④以贷款利率为规范三、放款规范〔P153-156〕放款规范是金融机构的内部控制规范，是评价某个工程能否可行的目的，主要有如下各项〔参见表6—10的清单〕申请人历史单位面积最高贷款区位及建筑物可能的空房损失市场状况营业费用比重最高贷价比估价结果准确性最低保本点盈利潜力可接受的贷款期限1.借款人和房地产主要评价借款人的根本条件能否符合规范、特别是其运营历史能否达标；抵押物能否可接受；市场能否安康；2.最高放款额⑴贷价比

贷价比是贷款额与房地产评价价钱的比值，受法规严厉规范，但各银行内部还有更重要的控制规范，它是影响财务杠杆的重要目的。70%-80%。⑵债务归还率

债务归还率是目的房地产工程的净营业收入与债务的比值，是决议贷款最高额度的重要目的，也是贷款风险的重要表征。普通放款人都把1.25定为放贷的最低债务归还率。详细计算有如下要求：

最高年还贷额=净营业收入/最低债务归还率

最高贷款额=最高年还款额/抵押贷款系数2.最高放款额⑶保本点：84%“保本〞是负债运营的最起码要求。保本点就营业费用与债务之和与能够的毛收入的比值，即：

保本点=〔营业费用+债务〕/能够的毛收入实际中经常将其转换为其他业务控制目的，如资产的出租率〔即100%-空置率〕等。2.最高放款额⑷单位面积贷款额单位面积贷款额普通应控制在建筑本钱的80%左右，实践上它与贷价比的关系非常亲密，贷价比越高、单位面积的售价越高，那么单位面积的贷款额就越高。3.其他目的的合理性⑴空房率和收租损失

空房率和收租损失普通要求控制在5%以内。⑵营业费用比率

营业费用比率=营业费用/〔毛租金+其他收入〕〔毛租金+其他收入〕=毛收入它是收益性房地产运营的重要经济目的，应该尽能够控制在较低的程度之下，但假设太低银行又会疑心借款人能否故意隐瞒本钱，因此应坚持合理程度，最好是与市场的平均程度看齐。3.其他目的的合理性⑶放款人经济预测

放款人的经济预测是其对未来市场开展的根本把握，不同时期、不同的评价者和不同的工程的详细规范会有艰苦差别，借款人应该对放款人无偿提供相关信息，以提高放款人对未来经济开展的良好预期而得到更好的贷款条件。第三节借款人评价和决策一、决策过程及主要决策要素二、收益衡量目的三、风险评价四、最后决策一、决策过程及主要决策要素

借款人评价主要是衡量投资的收益与风险能否符合决策规范，与其它投资方式比较能否具有突出优势等等。详细过程如图6—2。影响投资决策的要素很多，但其中最主要的是收益性目的和风险性目的。借款人投资决策评价过程根据投资意向确定收益和风险规范选择融资构造及贷款-自有资金比例预测营业和终结现金流计算收益率及盈利能够性衡量风险贷款评价结果、购买、谈判和回绝二、收益衡量目的收益性目的是房地产投资最根本的分析目的，盈利是投资中心目的，如何衡量收益的大小，是投资决策首先有处理的问题。传统方法：不思索资金的时间价值的方法，所以属于静态方法。现金流贴现法：思索资金的时间价值的方法，所以属于动态方法。1.传统方法最简单的盈利可行性分析就是一个时期的收入分析，特别是收入与本钱的比较，通常成为主要的分析目的。包括：⑴毛租金乘数⑵资产收益率⑶自有资金收益率〔税前和税后〕⑴毛租金乘数和收益率假设有个投资工程，房地产的买入价是15154000元，自有资金是3230800元〔等于首付3030800元与贮备金200000元之和〕。各年收入预测如下：收益1990年1991年1992年1993年1994年终结收入五年总和五年平均毛租金净营业收入税前收入税后收入241514701391392511163530530526091814483483271119075775362818200667556119438787159651306488322179202426131766436405收入预测〔单位千元〕盈利目的的计算结果指标公式1990年1991年1992年1993年1994年终结期五年平均毛收入乘数GIM资产收益率ROR税前自有资金收益率税后自有资金收益率GIM=售价/毛租金ROR=NOI/售价BTCF/EATCF/E6.279.70%4.30%4.30%6.0410.78%9.44%9.44%5.8111.97%14.95%14.95%5.5912.58%17.86%16.59%5.3813.24%20.89%17.36%128.27%243.62%184.63%5.811.65%13.49%12.53%⑵回收期回收期是由以下公式得到的：年收益×收益年限=初始投资收益年限即回收期，因此：回收期=初始投资/年收益回收期的计算与收益目的的选取关系非常亲密，如上例，对应不同的收益概念，就有不同的回收期。按税前平均收益计，回收期为：3230800/435800=7.41按税后平均收益计，那么为：3230800/404800=7.981.传统方法传统方法小结以上方法简一方便，易于了解，运用非常广泛。缺陷主要是没有充分思索资金的时间价值，没有反映收益和本钱等的动态性变化及其影响，是比较粗略的计算，与现代社会越来越注重准确、真实的动态现金流的要求不符合，因此而逐渐被现金流动态方法所取代。2.现金流贴现法现金流贴现法包括如下详细的计算：⑴净现值

⑵现值盈利指数〔现值指数〕⑶

内部收益率⑷净现值和收益率的比较⑸内部收益率的调整⑴净现金值净现值是指各期收益与投资贴现到初始期时的值。净现值=收益现值—投资现值关键是选取怎样样的贴现率。在房地产投资中有个最低必要收益率，可以作为计算参数，也可以选取贷款利率作为计算参数，应该详细问题详细案例详细分析。净现值计算案例〔贴现率为16%，单位元〕年度投资税后收益贴现因子投资净现值收益净现值012345终结售价净现值投资收益净现值193848072369981054313919030466148328653624856153959651331.00000.86210.74320.64070.55230.47640.47641938480623900602396316477611991122641330962129616526735628400004059546894770⑵现值盈利指数现值盈利指数，即一切收益的贴现值与一切投资的贴现值的比：盈利指数=收益现值/投资现值上例的数据为4059546/3164776=1.28比较不同工程的盈利指数就可以得出工程盈利才干的高低。净现值率，投资工程净现值与投资的贴现值的比：净现值率=净现值/投资现值净现值率+1=盈利指数⑶内部收益率其计算公式为：求一个贴现率使得投资现值＝收益现值或净现值=0上例那么为1938480+723699/〔1+IRR〕+810543/〔1+IRR〕2=190/〔1+IRR〕+304661/〔1+IRR〕2+483286/〔1+IRR〕3+536284/〔1+IRR〕4+561539/〔1+IRR〕5+5965133/〔1+IRR〕5可以求得IRR=22.09%，显然比给定规范16%为高，阐明投资是可行的。应留意的几点内部收益率并不是决策的独一目的，利用其进展决策时，必需留意以下几点：含有不同风险的内部收益率不能比较；投资规模和收益数额大的工程决策时优先；在回收期不同的情况下，回收期更重要；工程投资与其它工程的系统性风险应能进展有效的躲避；⑷现值和收益率的比较根据现值和收益率的比较进展的决策，在多数情况下是一致的，但有时二者能够也会产生一定的差别，此时就必需进展必要的比较，从而区分为更优的决策来。

净现值与内部收益率的比较〔P161〕年度（收益或投资）项目A现值（贴现率为10%）项目B现值（贴现率为10%）01234净现值内部收益率1000000200004000012500019.07%1000000165293005385377319581000004000040000400004000021.86%1000003636433058300532732126795净现值：工程A＞工程B

内部收益率：工程A＜工程B⑸内部收益率的调整一项投资在运营期内，各年的实践内部收益率是变化不定的动态要素，但在决策计算时却设定为不变的固定值，显然是一对矛盾。有人就提出动态分析方法，即按照各年的实践情况来设定内部收益率，再进展计算和比较。首先设定一个再投资报答率〔收益率〕，然后再计算各期收益按再投资报答率的贴现值，最后与初始投资进展比较，计算出新的内部收益率就称为内部收益率的调整值MIRR。内部收益率调整值MIRR计算实例P162:一工程初始投资100000元，三年运营期年各年的收入都是50000元，那么其内部收益率为23.38%。如今假定在三年运营期，每年都将收益再投资，其报答率为12%，那么其终结时的当时值为168720元。就可以计算出新的内部收益率为19.05%。〔即内部收益率的调整值〕三、风险评价投资的两个要素：时间要素和不稳定性。在进展投资时，除了必需思索收益率的高低外，风险的大小有时能够会显得更加重要，因此，房地产投资也必需特别留意对风险的评价，特别是经过融资方式进展负债运营的收益性工程，对风险的防备更值得关注。1.风险种类〔P163〕⑴商业风险

商业风险又称运营性风险，即在运营期内未能按照预测获得净收益。⑵金融风险〔利率风险、财务风险〕

金融风险是指金融市场的变化带来的不确定要素，其中最突出的就是利率调整所呵斥的影响。⑶购买力风险

购买力风险是指房地产价钱的变化超越投资时设定的幅度，呵斥资不抵债的情形，通常是由于房地产价钱变动方向与利率变动方向不一致，特别是利率趋升而房地产价钱趋降所带来的负面影响。⑷流转风险

流转风险指的是房地产物业变现的困难，规模越大其能够的流转风险就越大。2.风险评价风险评价普通是先进展定性分析，再进展定量计算。详细计算主要有——⑴方差(即规范离差率〕方差在数学上有严厉的定义，这里我们可以以为方差就是反映某项投资与市场平均收益程度的离散程度，方差越大那么隐含的风险就越大。⑵失败风险失败的风险通常用不胜利概率来表示，普通要求控制在5%以内。工程规模越大，控制就应该越严厉。3.必要收益率的风险校正在对各种风险进展了必要的分析之后，最终应该确立一个必要收益率来防备风险，躲避风险。普通以为其分析思绪应该包含这样几方面的内容——实践收益率通货膨胀溢价风险溢价3.必要收益率的风险校正⑴实践收益率实践收益率就是弥补本钱的收益率，即至少投资可以收回本钱时所对应的收益率。⑵通货膨胀溢价在实践收益率的根底上思索通货膨胀的影响，普通要求与实践的通货膨胀率看齐。3.必要收益率的风险校正⑶风险溢价风险溢价通常是一种心思要素影响的结果，普通与无风险收益相对比来进展分析，而所谓无风险收益又通常以国债收益未基准。⑷必要收益率在数量上，必要收益率=实践收益率＋通货膨胀溢价＋风险溢价必要收益率在投资领域被广泛运用，有时就被当作贴现率来运用。4.收益的定量分解收益的分解实践上就是将收益按其来源分成不同的部分，从而使决策者对详细工程的收益和风险要素的把握更加全面，思索更加到位，决策更加科学。教材P165表6-16运营收入占总收益的18.77%避税占总收益的10.66%增值占总收益的70.57%四、最后决策从借款人的角度讲，最后决策就是对决议向银行借多少钱、期限多长、希望的利率程度多高等应与银行谈判的内容做出决议。章节小结一、概述收益性房地产〔也称为营业性或商业房地产〕是经过房地产的运营来获取收益的运营活动。收益性房地产融资假设是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款。投资主体：股东和放款人投资过程：时机的发现→初步预测→简单的风险分析→粗略的投资分析影响盈利程度的要素主要有：购买价钱、未来现金流、融资条件、税负等。章节小结二、房地产收益情况：1.预测财务清单净营业收入NOI=营业收入－营业本钱税前收入BTCF=净营业收入-债务-贮备金=净营业收入-〔利息+年还款额〕-贮备金应税收入=净营业收入-折旧-利息=税前收入+当年还本额+贮备金-折旧税后收入ATCF=税前收入-〔应税收入×税率〕章节小结2.预测抵押终结收益①净售价：净售价是房地产销售价钱减去剩余价值〔即折旧残值〕和各项销售费用后的收益。②买卖税费：买卖税费是房地产买卖中必需交纳的各种有关税项和收费。③税前税后售价：税前售价是指房地产买卖产生的收益在未交纳所得税前的总额；税后售价就是房地产买卖产生的最终收益，即交纳所得税后的全部收益。章节小结三、估价的根本方式

假设收益是分期实现的V0为房地产现值In为第n年的净收益r为基准贴现率〔假设房地产价值等于买入价那么r为内部收益率〕

假设每年收益一样，贴现率不变，章节小结四、放款人评价：房地产评价和放款规范〔一〕房地产评价的方法：1.直接纳入复原法就是将净营业收入直接转化为资产价值〔价钱〕

资产价钱=期望净营业收入/资本化率

=I/R资本化率确实定方法：市场比较法、毛收入乘数法、