房地产估价师-房地产制度法规政策-综合练习-房地产交易管理制度与政策

房地产估价师-房地产制度法规政策-综合练习-房地产交易管理制度与政策[单选题]1.（2015年真题）房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以()作为缴纳税费的依据。A（江南博哥）.重置价格B.实际价格C.评估价格D.挂牌价格正确答案：C参考解析：《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。[单选题]2.（2014年真题）某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50年，出让合同约定的使用年限为40年，甲使用10年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为()年。A.10B.30C.40D.50正确答案：B参考解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。[单选题]3.（2012年真题）下列房地产中，依法可以转让的是()。？A.已抵押的房地产B.未依法登记的房地产C.人民法院查封的房地产D.国家已依法收回建设用地使用权的房地产正确答案：A参考解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的条件中规定，下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让：a.以出让方式取得土地使用权用于投资开发的按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；b.属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；c.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法进行登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。[单选题]4.（2011年真题）某住宅用地出让年限50年，建设期2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为()年。A.38B.40C.58D.60正确答案：A参考解析：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。所以，王某取得该住宅用地使用权年限为：50－2－10＝38（年）。[单选题]5.（2010年真题）某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是()年。A.15B.25C.35D.55正确答案：B参考解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为40年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：40－15＝25（年）。[单选题]6.（2017年真题）商品房预售合同的主要内容不包括()。A.人均面积分摊B.面积差异处理方式C.前期物业管理D.商品房质量及保修责任正确答案：A参考解析：商品房预售合同的主要内容包括：①合同当事人；②商品房基本状况；③商品房价款；④商品房交付条件与交付手续；⑤面积差异处理方式；⑥规划设计变更；⑦商品房质量及保修责任；⑧合同备案与房屋登记；⑨前期物业管理；⑩其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。[单选题]7.（2017年真题）房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起()日内应书面通知买受人。A.7B.10C.15D.30正确答案：B参考解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。[单选题]8.（2016年真题）某房地产开发企业预收一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105m2，买受人实际应付购房款()万元。A.100B.101C.103D.105正确答案：C参考解析：合同中没有约定面积误差比的，按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。本题中，面积误差比为：（105－100）÷100＝5%＞3%，故超出3%部分的房价款由房地产企业承担，买受人实际应付购房款为：（100＋100×3%）×1＝103（万元）。[单选题]9.（2012年真题）陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元/m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款()万元。A.90B.91C.93D.95正确答案：C参考解析：具体计算如下：①计算面积误差比：面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%。则该套房屋建筑面积的无差比＝（95－100）/100×100%＝－5%；②陈某实际支付购房款：产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付购房款＝100×10000－（100×10000×3%＋100×10000×2%×2）＝930000（元）＝93（万元）。[单选题]10.（2012年真题）商品房预售合同登记备案的申请人应是()。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业正确答案：B参考解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。[单选题]11.（2011年真题）商品房预售许可的最低规模不得小于()。？A.居住区B.居住小区C.栋D.单元正确答案：C参考解析：商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。[单选题]12.（2016年真题）房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过()年。A.5B.10C.15D.20正确答案：D参考解析：《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。[单选题]13.（2015年真题）《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同期内，出租人不得()。A.转让该房屋B.单方面提高租金水平C.抵押该房屋D.与承租人协议变更合同正确答案：B参考解析：房屋租金，是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。租金标准是租赁合同的核心之一。《商品房屋租赁管理办法》中规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。[单选题]14.（2013年真题）关于商品房屋租赁合同的说法，错误的是()。A.商品房屋租赁合同应采用示范文本B.商品房屋租赁合同应采用书面形式C.商品房屋租赁合同应办理登记备案D.商品房屋租赁合同逐步实行网上备案正确答案：A参考解析：房屋租赁合同必须采用书面形式，《城市房地产管理法》规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。按照《商品房屋租赁管理办法》要求，直辖市、市、县房地产主管部门应当建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。A项，《商品房屋租赁管理办法》要求，房地产管理部门可以会同工商行政管理部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。[单选题]15.（2015年真题）抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是()。A.抵押人B.继承人C.担保人D.抵押权人正确答案：D参考解析：抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。[单选题]16.房屋产权人甲某委托某房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系，甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2009年6月10日开始，为期半年，实际成交月租金500元。2010年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为14万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格20万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。若重新评估的结果为20万元左右，甲某与丁某的契约中的成交价格应为()。A.14万元B.20万元C.17万元D.不确定正确答案：A参考解析：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于税务部门确认的评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。[单选题]17.（2016年真题）根据《物权法》，下列财产中，可以设定抵押的是()。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋正确答案：B参考解析：《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。[单选题]18.（2010年真题）抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同()。A.不受该抵押权影响B.应当解除C.没有效力D.不得对抗抵押权正确答案：A参考解析：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。[单选题]19.（2010年真题）人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是()个月。A.1B.3C.6D.12正确答案：C参考解析：根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。但同时规定，人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。[单选题]20.（2014年真题）当事人在订立抵押合同时，不得在合同中约定()。A.债务履行期限B.被担保的债权数额C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有正确答案：D参考解析：房地产抵押是担保债权债务履行的手段。房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议，是债权债务合同的从合同。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押的房地产归债权人所有。[单选题]21.（2011年真题）房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括()分析。A.区位因素B.变现能力C.市场影响D.最高最佳使用正确答案：B参考解析：房地产抵押估价报告应包括：①全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况；②披露估价对象已设定的抵押权；③分析估价对象的变现能力；④披露已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，并说明其对估价结果可能产生的影响；⑤将法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录、内外部状况照片作为估价报告的附件。[单选题]22.A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为3000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到()万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。A.300B.600C.750D.1500正确答案：C参考解析：在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。本题中，A公司开发建设住宅工程建设的总投资为3000万元，要想获得《商品房预售许可证》，已投入资金至少应为：3000×25%＝750（万元）。[单选题]23.下列()行为，不属于房地产转让方式。A.以房地产作价入股、与他人成为企业法人，房地产权属发生变更的B.因企业被兼并，房地产权属随之转移的C.房屋租赁D.以房地产抵债的正确答案：C参考解析：《城市房地产转让管理规定》规定转让合法方式主要包括下列行为：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的；⑤法律、法规规定的其他情形。[单选题]24.王某将其拥有的一套住宅出租给了许某，租赁期间王某又将该住宅卖给了张某，王某与许某原签订的房屋租赁合同()。A.自动失效B.继续有效C.由王某确定是否有效D.由张某确定是否有效正确答案：B参考解析：租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。[单选题]25.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.不转移占有B.转移占有C.转移房屋所有权D.转移土地使用权正确答案：A参考解析：房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。[单选题]26.关于房地产价格申报制度，以下说法不正确的是()。A.国家实行房地产成交价格申报制度B.房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报C.房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据D.房地产转让成交价格明显低于正常市场价格的，以成交价格作为缴纳税费的依据正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产交易管理概述。选项D错误，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。[单选题]27.房地产买卖()。A.是指房地产所有权人或土地使用权人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为B.是指房地产所有权人或土地使用权人将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为C.属于单务行为D.其受让人不需承担任何义务正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产转让管理。房地产买卖是指房地产所有权人或土地使用权人将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。[单选题]28.房地产转让的程序一般包括：①签订交易资金监管协议；②房源核验与购房资格审核；③办理不动产转移登记；④拨付监管的交易资金；下列选项中排序正确的是()。A.①→④→③→②B.①→②→③→④C.②→①→③→④D.②→④→③→①正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产转让管理。房地产转让的程序一般包括：（1）房源核验与购房资格审核；（2）签订转让合同、办理合同网签备案并申报成交价格；（3）交易资金监管；（4）依法缴纳税费；（5）办理不动产转移登记；（6）拨付监管的交易资金。[单选题]29.A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为4000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到()万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。A.300B.1000C.750D.1500正确答案：B参考解析：本题考查的是商品房销售管理。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4000万元×25%=1000万元。[单选题]30.商品房现售，必须符合的条件不包括()。A.供水、供电已确定施工进度和交付日期B.持有建设工程规划许可证和施工许可证C.已通过竣工验收D.拆迁安置已经落实正确答案：A参考解析：本题考查的是商品房销售管理。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。[单选题]31.商品房建筑面积由()和分摊的共有建筑面积组成。A.套内建筑面积B.套内有效面积C.套内净面积D.套内使用面积正确答案：A参考解析：本题考查的是商品房销售管理。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。[单选题]32.商品房预售合同的主要内容不包括()。A.人均面积分摊B.面积差异处理方式C.前期物业管理D.商品房质量及保修责任正确答案：A参考解析：本题考查的是商品房销售管理。商品房预售合同主要内容：（1）合同当事人；（2）商品房基本状况；（3）商品房价款；（4）商品房交付条件与交付手续；（5）面积差异处理方式；（6）规划设计变更；（7）商品房质量及保修责任；（8）合同备案与房屋登记；（9）前期物业管理；（10）其他事项，业主共有部分约定、配套设施约定、争议解决方式等。[单选题]33.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人()。A.有权退房B.有权要求开发公司承担违约责任C.有权要求开发公司赔偿损失D.无权退房正确答案：D参考解析：本题考查的是商品房销售管理。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同。[单选题]34.李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，预测建筑面积为100㎡。后经过有关部门批准，李某所预购商品房实测建筑面积为95㎡，其面积误差比为()。A.-3%B.3%C.-5%D.5%正确答案：C参考解析：本题考查的是商品房销售管理。面积误差比=[（实测面积-预测面积）／预测面积]×100%=（95-100）/100=-5%。[单选题]35.房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起()日内应书面通知买受人。A.7B.10C.15D.30正确答案：B参考解析：本题考查的是商品房销售管理。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。[单选题]36.房地产开发企业不得采取()的方式销售商品房。A.分期付款B.收取预售款C.收取定金D.返本销售正确答案：D参考解析：本题考查的是商品房销售管理。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业的禁止性行为包括：（1）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；（2)采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；（3）不符合商品房销售条件的，房地产开发企业销售商品房，向买受人收取任何预订款性质费用；（4）分割拆零销售商品住宅；（5）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房。[单选题]37.房屋租赁合同约定的租赁期限依法不得超过()年。A.5B.10C.15D.20正确答案：D参考解析：本题考查的是房屋租赁管理。《民法典》合同编规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。[单选题]38.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，以下说法不正确的是()。A.未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有B.未形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除C.已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有D.已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除正确答案：D参考解析：本题考查的是房屋租赁管理。选项D错误，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。[单选题]39.从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房()套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。A.3B.5C.10D.20正确答案：C参考解析：本题考查的是房屋租赁管理。从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记。[单选题]40.房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以()的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。A.转移房屋所有权B.转移占有C.不转移占有D.转移土地使用权正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产抵押管理。房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。[多选题]1.（2016年真题）根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有()。A.房地产出让B.房地产转让C.房地产抵押D.土地划拨E.房屋租赁正确答案：BCE参考解析：1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。[多选题]2.（2017年真题）商品房预售应符合的条件包括()等。A.已付清土地出让金B.取得土地使用权证书C.拆迁安置方案已落实D.物业管理方案已落实E.取得施工许可证正确答案：ABE参考解析：商品房预售应当符合的条件包括：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。[多选题]3.（2013年真题）商品房现售条件与预售条件的不同之处有()。A.已通过竣工验收B.取得建设工程规划许可证C.取得建设用地使用权证书D.取得建筑工程施工许可证E.物业管理方案已落实正确答案：AE参考解析：商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。[多选题]4.（2011年真题）商品房预售方案应包括的内容包括()。A.项目基本情况B.预售房屋套数C.销售人员姓名和身份证号D.竣工交付日期E.住房质量责任承担主体正确答案：ABE参考解析：商品房预售方案包括的内容有：①项目基本情况；②建设进度安排；③预售房屋套数；④面积预测及分摊情况；⑤公共部位和公共设施的具体范围；⑥预售价格及变动幅度；⑦预售资金监管落实情况；⑧住房质量责任承担主体和承担方式；⑨住房能源消耗指标和节能措施等。[多选题]5.（2014年真题）成套住宅中，不能出租供人员居住的部分有()。A.客厅B.卧室C.厨房D.卫生间E.封闭阳台正确答案：CDE参考解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。并且有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。[多选题]6.（2015年真题）王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有()。A.按贷款发放的先后顺序B.按贷款数额的大小顺序C.按各银行起诉的先后顺序D.按贷款合同签订的先后顺序E.按房地产抵押登记的先后顺序正确答案：ABCD参考解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。[多选题]7.（2011年真题）张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有()。？A.该房屋的所有权仍属于张某B.张某应将该房屋交付给甲银行使用C.经甲银行同意，张某可以出售该房屋D.未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E.该房屋所有权证书交给甲银行保管正确答案：AC参考解析：抵押权为价值权而非实体权。设定抵押权后，并不转移抵押人对抵押物的占有。抵押人设定抵押后，房地产的所有权仍然属于抵押人，抵押人仍可以对抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。[多选题]8.（2016年真题）根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有()。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.未取得土地使用权证书的正确答案：BCE参考解析：《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：①达不到下列条件的房地产不得转让：a.以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；b.属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；c.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。⑤权属有争议的。⑥未依法进行登记领取权属证书的。⑦法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。[多选题]9.（2015年真题）商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是()。A.房屋抵押B.房屋继承C.变更房屋用途D.房屋买卖E.经出租人同意转租房屋正确答案：ABDE参考解析：租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。[多选题]10.（2010年真题）商品房销售中，禁止的行为包括()。A.返本销售B.实名制购房C.未取得商品房预售许可证收取定金D.成套住宅分割拆零销售E.预购人将购买的期房再行转让正确答案：ACDE参考解析：商品房销售中禁止的行为包括：①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；③不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；④商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；⑤对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。[多选题]11.（2014年真题）下列房地产不得抵押的有()。A.幼儿园的教学楼B.某大学的校办工厂C.依法查封的房屋D.正在建造的商品房E.已出租的商品房正确答案：AC参考解析：《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。《城市房地产抵押管理办法》也规定，下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。[多选题]12.（2012年真题）关于拍卖、变卖抵押房地产所得价款清偿顺序的说法，正确的有()。A.抵押权未登记的，按照债权先后清偿B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿C.抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿D.抵押权未登记的，经过公证的优先清偿E.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例清偿正确答案：BCE参考解析：依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；②顺序相同的，按照债权比例清偿；③抵押权已登记的先于未登记的受偿；④抵押权未登记的，按照债权比例清偿。[多选题]13.（2012年真题）下列房地产中，不得抵押的有()。A.共有的房地产B.人民法院查封的房地产C.出租的房地产D.设有地役权的房地产E.尚未注销异议登记的房地产正确答案：BE参考解析：《城市房地产抵押管理办法》规定下列房地产不得设定抵押权：①权属有争议的房地产；②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；③列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；④被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；⑤依法不得抵押的其他房地产。[多选题]14.房地产转让是指房地产权利人通过()或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A.买卖B.出租C.抵押D.质押E.赠与正确答案：AE参考解析：《城市房地产管理法》规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。[多选题]15.有下列()情形之一的房屋，不得出租。A.经济适用住房B.属于违法建筑的C.不符合安全等工程建设强制性标准的D.不符合防灾等工程建设强制性标准的E.违反规定改变房屋使用性质的正确答案：BCDE参考解析：有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形。[多选题]16.房地产转让是指房地产权利人通过()或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。A.买卖B.出租C.抵押D.赠与E.质押正确答案：AD参考解析：本题考查的是房地产转让管理。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。[多选题]17.根据《城市房地产转让管理规定》，下列房地产中，不得转让的有()。A.已抵押的B.已查封的C.未取得房屋权属证书的D.土地是划拨方式取得的E.依法收回土地使用权的正确答案：BCE参考解析：本题考查的是房地产转让管理。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，并规定了下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的房地产。（4）未经其他共有人书面同意的共有房地产。（5）权属有争议的房地产。（6）未依法进行登记领取权属证书的房地产。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情形。[多选题]18.下列房地产中，不得转让的有()。A.10人共有的房地产，未经其他共有人书面同意B.未解决权属争议的房地产C.设定了抵押权的房地产D.已被依法查封的房地产E.已列入城市征收范围内的房屋正确答案：ABD参考解析：本题考查的是房地产转让管理。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，并规定了下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所