房地产估价师-房地产制度法规政策-房地产交易管理制度与政策-商品房销售管理

房地产估价师-房地产制度法规政策-房地产交易管理制度与政策-商品房销售管理[单选题]1.国务院决定禁止()。A.商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让B.商品（江南博哥）房预购人将购买的未竣工的预售商品房出租C.商品房预购人购买未竣工的预售商品房D.商品房预购人利用抵押贷款的方式购买未竣工的预售商品房正确答案：A参考解析：2005年5月9日国务院下发的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中增加了新的规定：国务院根据《城市房地产管理法》第四十六条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。[单选题]2.某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接到通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人()。A.有权退房，但应承担违约责任B.有权要求开发公司承担违约责任C.有权要求开发公司赔偿损失D.无权退房正确答案：A参考解析：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更，按规定买受人有权退房，但应承担违约责任。[单选题]3.按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未作出书面答复的，()。A.视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B.视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C.视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D.视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更正确答案：C参考解析：买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。[单选题]4.房地产开发企业取得()方能预售商品房。A.《商品房预售许可证》B.《商品房开发许可证》C.《商品房经营许可证》D.《商品房销售许可证》正确答案：A参考解析：房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。房地产开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》，售楼广告和说明书中应载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房销售或发布广告。[单选题]5.张某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2。后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为106m2。其面积误差比为()。A.1%B.3%C.6%D.9%正确答案：C参考解析：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比，公式为：面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝[（106－100）/100]×100%＝6%。[单选题]6.房地产经纪机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和()。A.商品房销售广告书B.商品房销售协议书C.商品房销售意向书D.商品房销售委托书正确答案：D参考解析：房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。[多选题]1.以下关于商品房预售许可的说法，正确的是()。A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B.预售许可的最低规模可以小于栋C.持有建设工程规划许可证和施工许可证D.可以分单元办理预售许可E.不得分层办理预售许可正确答案：ACE参考解析：商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。[多选题]2.下列关于房地产销售代理，表述正确的是()。A.房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式B.实行销售代理必须签订委托合同C.房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同D.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取佣金以外的其他费用E.房地产销售人员必须经过专业培训取得相应的资格，才能从事商品房销售业务正确答案：ABCE参考解析：房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。其理解要点包括：①实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。②房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。③房地产销售人员的职业能力要求。房地产销售专业性强、涉及的法律多、价值量大，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。[多选题]3.经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致()，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。A.商品房的结构形式变化B.商品房的户型变化C.商品房的施工方式D.商品房的空间尺寸、朝向变化E.出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形的正确答案：ABDE参考解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。共享题干题2010年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2012年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2012年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2012年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。[不定项选择题]1.B房地产开发公司办理商品房预售时，在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到()万元以上，才可以申领《商品房预售许可证》。A.750B.900C.1400D.1800正确答案：C参考解析：办理商品房预售，在其他条件均具备时，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，才可以申领《商品房预售许可证》。本题中，项目计划总投资5600万元。因此，B房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设资金应达到：5600×25%＝1400（万元）。[不定项选择题]2.B房地产开发公司申领《施工许可证》须具备的条件为()。A.有保证工程质量和安全的具体措施B.施工企业必须保证按工程设计施工C.建设资金已落实D.已确定施工企业正确答案：ACD参考解析：建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：①依法应当办理用地批准手续的，已经办理该建筑工程用地批准手续；②在城市、镇规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；③施工场地已经基本具备施工条件，需要征收房屋的，其进度符合施工要求；④已经确定施工企业；⑤有满足施工需要的技术资料，施工图设计文件已按规定审查合格；⑥有保证工程质量和安全的具体措施；⑦按照规定应当委托监理的工程已委托监理；⑧建设资金已经落实；⑨法律、行政法规规定的其他条件。[不定项选择题]3.B房地产开发公司在申请领取《施工许可证》时，其到位资金原则上不得少于()万元。A.500B.800C.1200D.1500正确答案：C参考解析：建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%。该项目建设工期为16个月，超过一年，工程合同价为4000万元。所以到位资金原则上不得少于：4000×30%＝1200（万元）。[不定项选择题]4.按照《商品房销售管理办法》规定，如果王某不退房，王某所购商品房的总价款是()元。A.300000B.309000C.319000D.321000正确答案：B参考解析：根据《商品房销售管理办法》误差的处理方式中，“合同未作约定的，按以下原则处理：①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；②买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内（含3%）的房价款由买受人补足；③超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。王某所购商品房面积误差比为[（107－100）/100]×100%＝7%，面积误差比在3%之内的3m2房价款由王某补足，而超出3%部分的4m2房价款由B房地产开发公司承担，产权归王某所有。因此，王某所购商品房的总价款＝103m2×3000元/m2＝309000（元）。[不定项选择题]5.下列表述中，不正确的是()。A.如果B房地产开发公司以在建工程抵押后，新增的房屋及新增房屋相应分摊的土地使用权不属于抵押财产，但处分抵押房地产时可以一同处分B.B房地产开发公司在取得《商品房预售许可证》前，不可以对外发布房地产预售广告C.B房地产开发公司在交齐土地使用权出让金并实施完拆迁工作后，如向银行融资困难可随时与有意向的其他开发商协商并办理开发项目转让D.B房地产开发公司在交付商品房时，必须向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》正确答案：C参考解析：房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。[不定项选择题]6.在代理商品房预售中，C房地产经纪公司()。A.应当在商品房预售合同签订之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续B.发布商品房预售广告不得涉及装修内容C.不得收取佣金以外的其他费用D.不必向买受人出具商品房的有关证件正确答案：BC参考解析：A项，商品房预售时，房地产开发企业（B房地产开发公司）应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。B项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C项，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。C房地产经纪公司属于房地产中介服务机构。D项，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。Z市A房地产开发公司在W市城市规划区内，取得了一块建设用地使用权，该项目计划总投资5000万元。该项目开发临街部分建5层商场，其余部分建设商品住宅。A房地产开发公司为融通资金，一方面通过金融贷款取得部分建设资金；另一方面通过预售其建设的商品房取得部分建设资金。A房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托B房地产开发公司代理预售商品房，预售期间，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。后A房地产开发公司经过有关部门批准，对包括王某所预购的商品房户型进行了变更。经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为104m2。2012年3月1日该项目建成。2012年5月1日，A房地产开发公司将该商场租给D公司进行经营；而D公司由于自身原因，又将该承租商场转租给孙某。[不定项选择题]7.根据上述背景回答下列问题：A房地产开发公司取得该块土地使用权的方式可以是()。A.划拨方式B.拍卖方式C.招标方式D.挂牌方式正确答案：BCD参考解析：关于招标拍卖挂牌出让范围，鉴于《物权法》将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围，39号令第四条第一款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。进一步明确将工业用地纳入招拍挂范围。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式收益中，包含着土地使用权转让的收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。A房地产开发公司并非通过国家划拨取得的使用权，国家也未参与使用权转让收益的分配。[不定项选择题]8.根据上述背景回答下列问题：A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》，应向()提出申请。A.W市人民政府土地管理部门B.W市人民政府房地产管理部门C.Z市人民政府土地管理部门D.Z市人民政府房地产管理部门正确答案：B参考解析：根据相关规定，房地产开发企业应向市、县人民政府房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》。由于土地位于W市城市规划区内，因此应向W市人民政府房地产管理部门提出申请。[不定项选择题]9.根据上述背景回答下列问题：A房地产开发公司要对商品房户型进行变更，必须报()批准。A.W市人民政府土地管理部门B.W市人民政府规划管理部门C.Z市人民政府土地管理部门D.Z市人民政府规划管理部门正确答案：B参考解析：房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。本题中的城乡规划主管部门为W市人民政府规划管理部门。[不定项选择题]10.根据上述背景回答下列问题：A房地产开发公司在申领《商品房预售许可证》时，投入开发建设资金应达到()万元以上（其他条件完全具备），才符合现行商品房预售许可政策。A.800B.1250C.1500D.1600正确答案：B参考解析：商品房预售的条件中，“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。本题中，该项目计划总投资5000万元。因此，A房地产开发公司申领《商品房预售许可证》在其他条件均具备时，投入开发建设的资金应达到：5000×25%＝1250（万元）。[不定项选择题]11.根据上述背景回答下列问题：按照规定，A房地产开发公司与D公司在房屋租赁合同签订后()日内，办理房屋租赁登记备案手续。A.30B.45C.60D.90正确答案：A参考解析：《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。[不定项选择题]12.根据上述背景回答下列问题：按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，办理商品房预售合同登记备案手续的责任方应是()。A.王某B.王某的代理人C.B房地产开发公司D.A房地产开发公司正确答案：D参考解析：商品房预售，房地产开发企业（A房地产开发公司）应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。[不定项选择题]13.根据上述背景回答下列问题：按照规定，A房地产开发公司与王某签订商品房预售合同后，应在()之前办理商品房预售合同登记备案手续。A.2011年3月31日B.2011年4月28日C.2011年5月31日D.2011年9月30日正确答案：A参考解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本题中，2011年3月1日，A房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，因此，A房地产公司应该在2011年3月31日前办理商品房预售合同登记备案手续。[不定项选择题]14.根据上述背景回答下列问题：王某购买该商品房，最终应付总房价款为()元。A.200000B.203000C.206000D.208000正确答案：C参考解析：每平方米合同价格为2000元，合同约定建筑面积为100m2。根据“面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”的原则，王某实际最终应付总房款＝2000×103＝206000（元）。[不定项选择题]15.根据上述背景回答下列问题：王某所预购的商品房产权登记建筑面积为104m2，试计算其面积误差比的绝对值为()。A.3%B.4%C.6%D.7%正确答案：B参考解析：面积误差比的计算公式为：面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%。本题中，王某所预购的商品房合同约定建筑面积为100m2，产权登记建筑面积为104m2，因此，面积误差比＝[（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积]×100%＝[（104－100）/100]×100%＝4%。[不定项选择题]16.根据上述背景回答下列问题：下列关于A房地产开发公司对商品房户型进行变更的表述，符合现行政策的有()。A.A房地产开发公司应当在变更确立之日起10日内，可以以电话通知的形式通知买受人B.购房者王某有权在A房地产开发公司通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复C.买受人在A房地产开发公司通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更以及由此引起的购房者王某房价款的变更D.如果A房地产开发公司未在规定时限内通知购房者王某，王某要求退房，应由王某承担违约责任正确答案：BC参考解析：A项，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人；B项，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复；C项，买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更；D项，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业，由房地产开发企业承担违约责任。[不定项选择题]17.根据上述背景回答下列问题：下列关于A房地产开发公司通过金融贷款取得部分建设资金，表述正确的是()。A.A房地产开发公司应以其取得的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保B.A房地产开发公司只能以其取得的土地使用权抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保C.A房地产开发公司只能以在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保D.A房地产开发公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押正确答案：AD参考解析：《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。[不定项选择题]18.根据上述背景回答下列问题：下列关于D公司的转租行为，表述不正确的有()。A.经A房地产开发公司书面同意，D公司可以依法将承租的商场转租B.该转租合同不必再办理房屋转租登记备案手续C.该转租合同的终止日期可以超过原A房地产开发公司与D公司所签租赁合同的终止日期，不必经A房地产开发公司同意D.转租期间，原租赁合同变更，该转租合同也随之终止正确答案：BCD参考解析：A项，《商品房屋租赁管理办法》第十一条规定，承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。B项，转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明。转租合同也必须按照《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》的规定办理登记备案手续。C项，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。D项，根据相关规定，转租合同效力取决于租赁合同，所以转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2011年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。[不定项选择题]19.该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为()。A.已通过竣工验收B.公共设备具备交付条件C.物业管理方案已落实D.取得房屋所有权证书正确答案：ABC参考解析：商品房现售必须符合以下条件：