房地产估价原理与方法-市场比较法（比较法）及其运用

房地产估价原理与方法-市场比较法（比较法）及其运用[单选题]1.最适合用比较法估价的是()。A.用做生产的房地产B.数量较多、可比性好的房地产C.出租或营（江南博哥）业的房地产D.仅适用于自用的房地产正确答案：B参考解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等，特别是数量较多、可比性较好的成套住宅；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。[单选题]2.选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，一般要求选取()的可比实例即可。A.3个B.5个C.3个以上（含3个）8个以下（含8个）D.3个以上（含3个）5个以下（含5个）正确答案：D参考解析：为了减小估价误差及增加估价的可信度，需要选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会大大增加估价的成本，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至5个可比实例即可，但不得少于3个。[单选题]3.为评估某房地产2017年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例如下：成交日期为2016年10月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2016年8月1日至2017年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.93正确答案：B参考解析：可比实例正常负担下的价格＝卖方实得金额/（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝3500/（1－3%）＝3608.25（元/m2），可比实例成交日期为2016年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2017年4月1日为：3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。[单选题]4.评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663正确答案：D参考解析：根据百分比修正、调整下的公式：比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格＝4000×[1/（1－2%）]×（1＋1%）5×1.087＝4663（元/m2）。[单选题]5.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例()为基准确定交易情况修正系数。A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格正确答案：C参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定，因为这样只有一个比较基础，如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。[单选题]6.某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%。目前该房地产的市场价格为()万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81正确答案：B参考解析：假设目前该房地产的市场价格为V，已知采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格。依题意，V＝20/（1＋8%）＋（20＋1.5）/（1＋8%）2＋（20＋1.5＋1.5）/（1＋8%）3＋（20＋1.5＋1.5＋1.5）/（1＋8%）4＋V（1＋5%）4（1－6%）/（1＋8%）4，求得V＝457.68（万元）。[单选题]7.比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的()。A.完全相同的房地产B.相关的房地产交易C.类似房地产的交易D.房地产的交易正确答案：C参考解析：比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。[单选题]8.可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：()。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥正确答案：B参考解析：可比实例的用途应与估算对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。其中大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。[单选题]9.某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887正确答案：B参考解析：此题关键在于5万元家电家具价值应不应该折现。由于题意并没有说家电家具价值在成交日期一次性付清，相反，是说“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此可判定家电家具价值5万元是名义价格，应该换算成实际价格，家电家具价值应该参与折现。则可比单价为＝{50×40%＋（50×60%）/（1＋8%）^0.5－[5×40%＋（5×60%）/（1＋8%）^0.5]}/100＝4398（元/m2）或者可比单价＝{（50－5）×40%＋[（50－5）×60%]/（1＋8%）^0.5}/100＝4398（元/m2）。[单选题]10.不属于房地产状况调整的内容是()。A.经济状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.权益状况调整正确答案：A参考解析：房地产状况调整的内容可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。①区位状况调整是使可比实例在其自身区位状况下的价格成为在估价对象区位状况下的价格的处理；②实物状况调整是使可比实例在自身实物状况下的价格成为在估价对象实物状况下的价格的处理；③权益状况调整是使可比实例在自身权益状况下的价格成为在估价对象权益状况下的价格的处理。[单选题]11.某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是()元/m2。？A.－100B.－50C.50D.100正确答案：B参考解析：具体计算过程如下：①采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：最终比较单价V＝6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。②中位数计算的最终的比较单价：中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。本题采用中位数法计算最终比较单价为6700元/m2。③采用加权算术平均法与采用中位数法计算的最终的比较的差值：差值＝6650－6700＝－50（元/m2）。[单选题]12.评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为()元/m2。A.9175B.9400C.9450D.9775正确答案：B参考解析：该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为9550元/m2，综合测算结果为：（8800＋9550）/2＝9175（元/m2）。该在建工程续建为宾馆时，采用成本法的测算结果为8800元/m2，采用开发法测算结果为10000元/m2，综合测算结果为：（8800＋10000）/2＝9400（元/m2）。根据最高最佳利用原则，续建宾馆最优，综合测算结果为9400元/m2。[单选题]13.某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为()。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%正确答案：D参考解析：如所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格＝买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，而卖方实得金额＝正常负担下的价格－卖方税费＝（1－5%）×正常负担下的价格＝0.95×正常负担下的价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格＝0.95×正常负担下的价格，而实际上该可比实例约定成交价格＝0.92×可比实例正常价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。[单选题]14.难以采用比较法估价的房地产是()。A.标准厂房B.商铺C.在建工程D.房地产开发用地正确答案：C参考解析：比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产。下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。[单选题]15.收集信息()的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实、完整、准确B.丰富、完整、真实C.广泛、真实、完整D.完整、真实、准确正确答案：D参考解析：收集信息完整、真实、准确的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。[单选题]16.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是()。A.同处于一个行政规划区B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区正确答案：B参考解析：可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求范围，又称同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。[单选题]17.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般()。？A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例正确答案：A参考解析：可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。[单选题]18.在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取()的买卖实例。A.协议方式B.招标方式C.拍卖方式D.政府定价正确答案：A参考解析：在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。[单选题]19.选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、()，为进行后续的比较修正建立共同的基础。A.客观合理B.有根有据C.基础相当D.相互可比正确答案：D参考解析：选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形式进行“标准化”，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格修正和调整建立一个共同的基础。[单选题]20.建立价格可比基础中，统一付款方式是指()。A.统一以人民币表示B.统一用建筑面积C.统一采用单价D.统一折算为成交时点一次付清正确答案：D参考解析：由于房地产交易金额大，房地产的成交价格采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格一般以在成交日一次性付清所需支付的金额为基准，因此，统一付款方式是将可比实例不是在成交日期一次性付清的价格，调整为在成交日期一次性付清的价格。[单选题]21.某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为()元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80正确答案：B参考解析：该可比实例的实际总价格＝12＋8÷（1＋8%）0.5＋10÷（1＋8%）＝28.9573（万元），实际单价＝289573÷100＝2895.73（元/m2）。[单选题]22.在统一采用单价方面，土地除了单价之外还可为()。A.楼层单价B.有效地价C.楼面地价D.总价正确答案：C参考解析：房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。[单选题]23.某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为()元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392正确答案：C参考解析：根据公式计算如下：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，套内建筑面积＝100－100×10%＝90（m2），建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积＝2600×90÷100＝2340（元/m2）。[单选题]24.比较法中交易情况修正是对()价格本身是否正常的修正。A.交易实例B.可比实例C.估价对象D.类似房地产正确答案：B参考解析：可比实例的成交价格是实际发生的，它可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值或价格是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。[单选题]25.卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格()。A.偏高B.偏低C.不高不低D.无法确定正确答案：B参考解析：对交易对象或市场行情缺乏了解往往会造成成交价格偏离正常价格。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；相反，如果卖方不了解交易对象或市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。[单选题]26.中国大陆目前的土地使用权出让中，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格()。A.往往偏高B.与市场行情大致是相符合的C.随情况不同而高低不同D.往往偏低正确答案：D参考解析：拍卖、招标、挂牌方式形成的价格尽管也会受非理性因素的影响，但相对于协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格通常偏低。[单选题]27.买方购买与其原有土地相邻的土地时，其购买价格一般会()这块土地单独存在时的价格。A.低于B.等于C.接近D.高于正确答案：D参考解析：房地产价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当等的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与相邻房地产合并后，则利用价值会提高，从而会产生附加价值或“合并价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售人通常也会索要高价，从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常市场价格。[单选题]28.采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为()。A.可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格B.可比实例成交价格＋交易情况修正数额＝可比实例正常价格C.可比实例成交价格－交易情况修正数额＝可比实例正常价格D.可比实例成交价格÷交易情况修正系数＝可比实例正常价格正确答案：A参考解析：百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格。在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。[单选题]29.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于()元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632正确答案：D参考解析：根据题意，交易税均由买方担负，则卖方实得金额为2500元/m2，因此正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－卖方应缴纳的税费比率）＝2500÷（1－5%）＝2632（元/m2）。[单选题]30.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方()元/m2。A.2020.80B.2214.28C.2336.45D.2447.37正确答案：B参考解析：计算过程如下：①房地产正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/m2）；②调整之后，卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2380.95×（1－7%）＝2214.28（元/m2）。[单选题]31.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2。假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A.2593B.2619C.2727D.2862正确答案：A参考解析：假设建筑面积为xm2，建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积，即x＝100＋x×10%，求得x＝111.11m2，则该房地产一次付清的价格＝[30×30%＋30×70%/（1＋6%）]×10000/111.11＝2593.04（元/m2）。[单选题]32.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是()。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区正确答案：D参考解析：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体包括：a.与估价对象的区位相近；b.与估价对象的用途相同；c.与估价对象的权利性质相同；d.与估价对象的档次相当；e.与估价对象的规模相当；f.与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，不符合成交日期应接近价值时点的要求；B项，不符合与估价对象区位相近的要求；C项，交易实例的建筑面积是估价对象的8.33倍，不符合与估价对象的规模相当的要求；D项，符合可比实例选取的质量要求，可以选为可比实例。[单选题]33.某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016正确答案：C参考解析：在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为：①建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积；②套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积；③使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×建筑面积/使用面积。该套住宅按建筑面积计算的价格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。[单选题]34.关于比较法运用的说法，错误的是()。A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理正确答案：D参考解析：A项，比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易具有一定可比性的房地产。B项，有特殊交易情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，并对其进行交易情况修正。C项，挂牌价不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考。D项，需修正或调整的因素越多，说明可比实例的可比性越差，估价结果越不合理。[单选题]35.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为()元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539正确答案：A参考解析：至价值时点，尚未偿还的贷款为：45×（1－5/15）＝30（万元），不带债权债务的房地产价格＝带债权债务的房地产价格－债权＋债务，则该住宅的正常成交价格为：[30＋50/（1－6%）]/85＝9787（元/m2）。[单选题]36.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为()元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964正确答案：A参考解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常负担下的价格＝买方实付金额÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。[单选题]37.某地区房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，某宗房地产建筑面积为120m2，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为()元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57正确答案：D参考解析：正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。本题中，买方缴纳所有的税费，正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。[单选题]38.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为()万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00正确答案：B参考解析：房地产价格＝含有房地产以外的资产的价格－房地产以外的资产的价值＝86－8－3×0.8＝75.60（万元）。[单选题]39.关于比较法的说法，错误的是()。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化正确答案：D参考解析：比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。A项，由于比较法是利用实际发生、经过市场“检验”的与估价对象的房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。B项，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。CD两项，对可比实例成交价格进行的修正和调整时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。[单选题]40.某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为()元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574正确答案：A参考解析：具体的计算过程如下：①在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（80－2）÷100×75%＝0.585（万元/m2）；②计算实际交易价格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。[单选题]41.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币()万元。A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5正确答案：D参考解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。本题中，进行市场状况调整后的价格＝100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。[单选题]42.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为()万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28正确答案：D参考解析：建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（万元）。[单选题]43.评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是()。各交易实例的情况A.甲B.乙C.丙D.丁正确答案：B参考解析：选取的可比实例应符合下列质量要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：a.与估价对象的区位相近；b.与估价对象的用途相同；c.与估价对象的权利性质相同；d.与估价对象的档次相当；e.与估价对象的规模相当；f.与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，甲实例成交的日期与价值时点相距超过一年，原则不再适用；C项，丙实例用途与估价对象用途不一致；D项，丁实例与估价对象不在同一供需圈。故本题中最适合作为此房地产的可比实例的是乙。[单选题]44.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.价值时点的价格B.正常情况下的价格C.客观情况下的价格D.现实情况下的价格正确答案：A参考解析：市场状况调整是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理，房地产状况调整是使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理。[单选题]45.市场状况调整实质上是()对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况正确答案：C参考解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。[单选题]46.价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为()。A.前期价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数正确答案：D参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。[单选题]47.某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为()元人民币/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51正确答案：C参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照人民币为基准，因此应采用成交日期的汇率。根据题意，将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为：2000×6.29×（1＋0.2%）8＝12782.69（元人民币/m2）。[单选题]48.在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是()的房地产状况。A.价值时点B.收集该可比实例时C.进行房地产状况修正时D.成交价格所反映正确答案：D参考解析：在进行房地产状况比较、调整之前，要搞清楚可比实例状况和估价对象状况应是何时的状况。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。因为在价值时点，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。[单选题]49.在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作()修正。A.增价B.减价C.不变D.相对比例的调整正确答案：A参考解析：房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接比较；或是设定某种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接比较。无论是直接比较还是间接比较，如果可比实例状况比估价对象状况好，则对可比实例的成交价格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则对可比实例的成交价格进行加价调整。[单选题]50.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产正确答案：C参考解析：间接比较调整是选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。[单选题]51.比较法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则可比实例相对于估价对象状况下的得分为()。A.105B.97C.98D.103正确答案：B参考解析：间接法房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。直接法房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。因此采用直接比较，可比实例相对于估价对象状况的得分=100×98÷101=97。[单选题]52.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况调整系数为()。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10正确答案：B参考解析：在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例自身状况下的价格×[1/（1±R%）]＝可比实例在估价对象状况下的价格。本题中，可比实例的实物状况比估价对象优，因此其调整系数为：1/（1＋R%）＝1/（1＋9%）≈0.92。[单选题]53.如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用()较合适。A.平均数B.中位数C.众数D.最高或最低值法正确答案：B参考解析：如果一组数值中含有极端的数值，采用平均数就有可能得到非典型的甚至是误导的结果。这种情况下采用中位数较合适；也可去掉一个最大和最小的数值，将余下的数值进行简单算术平均。[单选题]54.某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价值分别为2130元/m2、2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的最终比较单价为()元/m2。A.2160B.2175C.2181D.2205正确答案：C参考解析：加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个比较价值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数或权重，然后综合出一个比较价格。公式为：本题中，将数据代入公式得最终比较价值V＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。[单选题]55.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()。A.所在区域的消费者观念发生了变化B.国家调整了房地产的税费政策C.国际与国内均出现了通货膨胀D.对可比实例进行了装修改造正确答案：D参考解析：市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，市场状况可能发生了变化，如宏观经济形势发生了变化，出台了新的政策措施，利率上升或下降，消费观念有所改变等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求状况等发生了变化，进而即使是同一房地产在这两个不同时间的价格也会有所不同。因此，当发生了上述几种情况时，需要对可比实例的成交价格进行市场状况调整。[单选题]56.运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为()。？A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98正确答案：A参考解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）＝可比实例在估价对象状况下的价格。则本题中，该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为100/101。[单选题]57.甲、乙两家相邻土地，市场价格分别为50万元和70万元，若将该两家土地合并为一家土地，合并后的土地市场价格为150万元，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的要价范围是()万元。A.0～50B.50～65C.50～80D.62.5～150正确答案：C参考解析：甲宗地单独的价格为50万元，合并后增值价格为：150－（50＋70）＝30（万元）。则甲宗地的拥有者合理的要价范围是50万元至80万元（50＋30＝80）。[单选题]58.评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为()元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580正确答案：B参考解析：比较价值（比准价格）＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格＝（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/m2）。[单选题]59.评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是()。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3正确答案：A参考解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。[单选题]60.估价对象为总楼层6层的住宅楼中第4层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第1层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第1层住宅价格为5层住宅楼中第1层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比较价值为()元/m2。5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数A.6280B.6408C.6881D.7021正确答案：C参考解析：具体计算如下：①将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下的价格：5700×（110%/95%）×（98%/100%）＝6468（元/m2）②本题中，所有税费由买家承担，则正常负担下的价格为：卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝6468÷（1－6%）＝6881（元/m2）。[单选题]61.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为()元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13正确答案：A参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。本题中，市场价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。[单选题]62.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为()元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88正确答案：D参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。根据题意，甲可比实例比较价值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值＝8300－200＝8100（元/m2），估价对象比较价值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。[单选题]63.某房地产在2014年3月的价格为7200元/m2，已知类似房地产在2014年3月至9月的价格指数分别为：99.40，94.80，96.60，105.10，109.30，112.70，118.30（均以上个月为基数）。该房地产2014年9月的价格为()元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098正确答案：D参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。其中，如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。由题意，该房地产2014年9月的价格为：7200×（94.80/100）×（96.60/100）×（105.10/100）×（109.30/100）×（112.70/100）×（118.30/100）＝10098（元/m2）。[单选题]64.在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.5正确答案：A参考解析：选取的可比实例规模应当与估价对象的规模相当。选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。[单选题]65.如果采用直接比较进行房地产状况修正，则可比实例在其自身状况下的价格×100÷()＝可比实例在估价对象状况下的价格。A.可比实例相对于估价对象状况的得分B.估价对象相对于可比实例状况的得分C.可比实例相对于标准房地产状况的得分D.估价对象相对于标准房地产状况的得分正确答案：A参考解析：采用直接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：可比实例在自身状况下的价格×100÷可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝可比实例在估价对象状况下的价格。[单选题]66.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为()元/m2。A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7正确答案：D参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格3月至9月的价格指数分别为：99.4、94.8、96.6、105.1、109.3、112.7和118.3（均以上个月为基数100），则可比实例在价值时点的价格＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）＝2009×0.948×0.966×1.051×1.093×1.127×1.183≈2817.7（元/m2）。[单选题]67.某宗估价对象为一宗土地面积100亩，则选取的可比实例规模一般应在()。A.50亩B.210亩C.40亩D.300亩正确答案：A参考解析：选取的可比实例规模应当与估价对象的规模相当。选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内，即：0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2。本题中，估价对象的面积为100亩，则可比实例的规模应该在50～200亩之间，只有A项在该范围内。[单选题]68.欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往()。A.偏高B.正常C.偏低D.不正常正确答案：C参考解析：被迫出售或被迫购买的交易包括：①急于出售、急于购买的交易，如因还债、出国等而急于出售房地产；②被强迫出售、被强迫购买的交易，如司法拍卖。被迫出售的成交价格通常偏低，被迫购买的成交价格通常偏高。[单选题]69.为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是()元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670正确答案：B参考解析：由题意，正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），且最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%，则经修正后的价格计算如下：修正后的价格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。[单选题]70.按直接比较法判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为()。A.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C.可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D.可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%正确答案：D参考解析：根据直接比较法公式，可比实例在自身状况下的价格×100÷可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝可比实例在估价对象状况下的价格。可得：100/可比实例状况相对于估价对象状况的得分＝0.98，可以计算出可比实例状况相对于估价对象状况的得分应为102.04。由于102.04＞100，说明可比实例的区域因素优于估价对象，对价格的影响幅度为：（102.04－100）/100＝2.04%。[单选题]71.某类房地产2012年1月的市场价格为4230元/m2，2012年9月的市场价格为4654元/m2。根据上述数据，2012年1月至9月，该类房地产市场价格的平均环比月上涨率为()。A.1.07%B.1.11%C.1.20%D.1.25%正确答案：C参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数＝可比实例在价值时点的价格，故有4654＝4230×（1＋t）8，可得t＝1.20%。[单选题]72.买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往()。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常正确答案：B参考解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。[单选题]73.一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔()以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.两年正确答案：C参考解析：一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。[单选题]74.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93正确答案：B参考解析：正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常负担下的价格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），该可比实例修正调整后的价格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。[单选题]75.可比实例的成交价格一般是在()的价格。A.估价作业日期B.其成交日期C.估价时点D.建成时点正确答案：B参考解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。[单选题]76.在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为()。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05正确答案：A参考解析：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：本题中，房地产状况修正系数为：（100/102）×（97/100）＝0.95。[单选题]77.有甲、乙两宗面积、形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值为110万元。如果甲地块的使用权人欲购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为()。A.50万元B.55万元C.50～60万元D.60万元以上正确答案：B参考解析：甲乙两地块合并后产生的增值＝110－（50＋50）＝10（万元），则乙地块的合理要价区间为50～60万元，对双方最为公平合理的正常价格＝50＋10×50/100＝55（万元）。[单选题]78.某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元/m2，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为()美元/m2（假设该1月1日的汇率为1美元兑换6.7元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换6.4元人民币）。A.1051B.1096C.1100D.1147正确答案：D参考解析：由于同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元/m2，应当将美元的价格换算为人民币的价格，采用成交日期的汇率。即：该年9月1日该房地产以人民币计算的价格＝1000×6.7＋80×8＝7340（元/m2）。则该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格＝7340÷6.4＝1147（美元/m2）。[单选题]79.间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现()的情形。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高6%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低6%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933正确答案：C参考解析：设标准房地产价格为1，则可比实例房地产价格为：1×（1－2%）＝0.98；估价对象房地产价格为：1×（1＋5%）＝1.05。改为直接判定后，估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高：（1.05－0.98）÷0.98×100%＝7.14%；可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低：（1.05－0.98）÷1.05×100%＝6.67%；调整系数＝估价对象价格÷可比实例价格＝1.05÷0.98＝1.071。[单选题]80.在百分比法中，交易情况修正系数应以()为基准来确定。A.成交价格B.市场价格C.交易价格D.正常价格正确答案：D参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。这样，如果以正常价格为基准，就只有一个比较基础，而如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。[单选题]81.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会()。A.上升B.下降C.不变D.无法确定正确答案：A参考解析：可比实例的价格公式为：正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常负担下的价格会上升。[单选题]82.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为()。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数正确答案：B参考解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。[单选题]83.在百分比法中，房地产状况调整系数应以()房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况正确答案：A参考解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较；或者设定某种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接进行比较。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。[单选题]84.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×()＝正常价格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%正确答案：C参考解析：假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此，可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。本题中，可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格×[1/（1＋S%）]＝正常价格。[单选题]85.在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是()。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格单位D.统一市场状况正确答案：C参考解析：统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格。土地除了单位土地面积的价格，还可为单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。[单选题]86.采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷()＝可比实例在价值时点的价格。A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数正确答案：B参考解析：采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式为：可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数÷成交日期的定基价格指数＝可比实例在价值时点的价格。[单选题]87.某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为()元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760正确答案：A参考解析：使用面积＝100×0.8＝80（m2），建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝3000×80/100＝2400（元/m2）。[单选题]88.某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2013年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地产2013年10月1日的价格为()元/m2。A.2402.22B.2302.22C.2202.22D.2102.22正确答案：B参考解析：采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×价值时点的定基价格指数÷成交日期的定基价格指数＝可比实例在价值时点的价格。本题中，该宗房地产2013年10月1日的价格＝1800×98.1÷76.7＝2302.22（元/m2）。[单选题]89.可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为()。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064正确答案：D参考解析：交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格÷可比实例成交价格，本题中可比实例的成交价格比正常价格低6%，因此，交易情况修正系数＝1÷（1－6%）＝1.064。[单选题]90.已知某可比交易单价为4500元/m2，已知该交易实例在建设时拖欠建设工程价款100元/m2；累计拖欠水费、电费、燃气费、供暖费、电信费、有线电视费、物业服务费用等300元/m2；累计未收房屋租金150元/m2。则统一财产范围的价格为()。A.4750B.4500C.4250D.4100正确答案：A参考解析：本题中，该房产是带有债权债务的房地产，统一财产范围一般是统一到不带债权债务和其他权益或负担的房地产范围，公式为：不带债权债务和其他权益或负担的房地产价格＝带有债权债务和其他权益或负担的房地产价格－债权和其他权益价值＋债务和其他负担价值，债权和其他权益价值150元，债务和其他负担价值（100＋300）元，代入公式，其统一财产范围的价格＝4500－150＋（100＋300）＝4750（元/m2）。[单选题]91.评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为()元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458正确答案：B参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×（1±价格变动率）期数。本题中，可比实例甲进行市场状况修正后的价格为：3000×（1＋1%）11＝3347（元/m2）。[单选题]92.房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取()的方式支付。A.一次付清B.支付定金C.分期支付D.以一定日期为最后期限一次付清正确答案：C参考解析：房地产交易金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付。而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。[单选题]93.为评估某宗房地产2013年10月的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2013年4月末，该类房地产自2013年1月至2013年6月末每月价格递增1%，2013年6月末至2013年10月末平均每月比上月价格下降10元/m2。则该可比实例在2013年10月末的价格为()元/m2。A.3018B.3020C.3144D.3050正确答案：B参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。根据题意，该可比实例在2013年10月末的价格＝3000×（1＋1%）2－10×4＝3020（元/m2）。[单选题]94.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00正确答案：C参考解析：该房地产在成交日期一次性付清的价格计算如下：在成交日期一次付清的价格＝40×10%＋40×（1－10%）÷2÷（1＋0.5%）6＋40×（1－10%）÷2÷（1＋0.5%）12＝38.42（万元）。[单选题]95.某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为()元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。A.6043B.5879C.6290D.6120正确答案：B参考解析：采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在价值时点时的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数。在统一币种方面，将美元的价格换算为人民币的价格，因本题中指出按照美元为基准，因此应采用价值时点的汇率进行换算。根据题意，该类房地产在2013年10月25日的价格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。[单选题]96.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是()万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86正确答案：C参考解析：如果以在成交日期一次性付清为基准，当时人民币的年利率为5%，则根据公式计算可得：该实例的实际价格＝8＋8÷（1＋5%）0.5＋（24－8－8）÷（1＋5%）＝23.43（万元）。[单选题]97.最适用的房地产价格指数或变