房地产经纪门店选择的程序及因素

房地产经纪门店选择的程序及因素一、门店选择的程序门店选择一般会经过以下程序：市场定位→掌握条件→锁定区域→确定规模→落实责任→收集信息→实地勘察→初步洽谈→评估选择→起草租赁合同→合同签订→店铺交接→相关手续办理→店铺装潢→物品配置→择日开张。（一）市场定位即明确门店主营业务的目标市场、客户人群及经营战略。（二）掌握条件即根据房地产经纪企业的经营战略和门店的目标客户，明确选择房地产经纪门店的条件。（详见第一节第二条“选择门店的条件”）（三）锁定区域即根据市场定位和选择的条件，通过网络对比或地图，初步作出寻找门店的区域及区域内的理想位置。要做的具体工作包括：找到在该区域内已有的可能产生竞争的其他房地产经纪公司或门店及可能形成客户聚集的相关配套网点；标示出该区域内的交通线路和公交站点的分布；描绘该商圈的人口分布，特别要标出房地产经纪业务比较活跃的人口密集区。在综合各方面因素的基础上进行评估，然后选择若干可行地点作为店铺的备选区域。（四）确定规模即根据门店的经营业务需要，确定门店所需人员，然后根据业务需求和所需人员确定所需门店的面积。（五）落实责任即在确定门店的区域、条件、规模的基础上落实专人负责门店开业的相关工作和完成时限。（六）收集信息店铺信息的来源可以有多种途径，但基本途径是：1、落实专人在选定的目标区域内展开“地毯式”搜索这仍然是比较实在和有效的途径。尤其是在成熟的区域街道，一般不会有什么合适的空关店铺。因此，在寻找具体店铺时，既要重视空关的商铺，更应关注虽在经营，但经营不善，却又是适合做房地产经纪的。或位置合适，但目前不是商业用房，经努力仍有可能“破墙开店”且可以“居转非”的。2、通过适当奖励的方法动员员工做有心人或通过一定的人脉关系，多渠道提供可租用的门店信息。这样比落实专职开发部门的几个专职人员的信息量更大，从而让专职人员从主要精力花在满街寻找，转为勘察、洽谈、对比、筛选上。3、通过向区域内的开发商咨询以双赢的思路，获取现有已出租店铺的租金及租赁状况，区域内现时和潜在客户的情况及趋势。通过和开发商的良好关系，扩大在区域内选择房地产经纪门店的视野，获取可租赁门店的信息，同进还可通过长期的业务合作，赢得客户信息。4、通过媒体发布需要信息通过报纸虽然需要有一定的资金投入，但可以减少人力和缩短寻找的时间。有些网站，如：房产之窗、搜房网等不仅可以提供免费的登录，也会有一些商铺的租赁信息，所以也是有效的渠道。（七）实地勘察即根据确定的条件，派有经验的相关人员到实地勘察和评定。（八）初步洽谈目的是充分了解视觉外的其他要素，通过正面的洽谈及必要的文件，了解房东的背景及店铺的详情，包括：1、物业属性确认意向店铺的房屋类型是否为商业用房，因为非商业用房将导致无法办理营业执照和无法开业的风险。需要注意的是有些虽在经营，但不一定物业性质就是商业用房。所以无论是直接出租还是转租，承租人都必须要求出租人提供能够证明店铺房屋用途属商业用房的证明，以确保房屋属性能满足工商登记的要求，并作为合同的附件。2、物业处置权需确认：（1）出租方是不是产权人直接出租，是直接出租的是否有充分处置权，如有抵押的应得到他项权利人的同意。（2）出租方是否有共同产权的权利人，如有应得到共有人的同意且委托出租方洽谈的书面证明。（3）出租方是转租的应得到产权人同意转租的书面证明或提供原来就与产权人在租赁协议中明确承租方有权转让的原有合同；转租期是否在约定权限范围和约定期限内；付款时间与原协议是否相一致。（4）出租方是转租的是否有完全的转租权，原租赁是否已经在政府有关部门进行房地产租赁登记，若已经登记的，是否会导致新租赁合同无法办理登记手续，如不能登记可能使得所租门店的租赁关系无法对抗第三，并有可能导致所租店铺申办营业执照受阻。（5）对于一次性收取转让费后退出的：要明确是承续原合同义务还是重新签订合同。如系承续原合同的还需注意：出租方应向承租方的权利、义务，出租的范围和时间应在约定的权限内。（6）无论是直接出租还是转租，都应十分关注店铺本身是否存在产权或其他方面的纠纷。3、相邻关系包括分隔的界限，分摊的费用，分管的责任以及装修过程中相邻关系的协调。具体明确以下几个方面：（1）门面上端是否可以安装灯箱及允许的高度和宽度。（2）门面两边的门柱使用权。（3）空调外机的安装位置。（4）门前三包的范围。（5）需分隔的还应落实谁分隔，如需使用者在装修前分隔的，应明确分隔的具体位置和落实分隔费用。4、可塑程度即明确是否能够满足装修设计落实的需要，包括原结构是否可以拆除、改变；新设备、灯箱、店招是否可以安装及安装的位置和要求。5、租赁期限要明确约定租赁的年限和租赁的具体起止日期。并注意以下问题：（1）年限不宜过短。由于房地产经纪门店的店铺从租赁到开张需要经过装修、配置、布置的过程，房地产经纪业务需要有一个从沟通到确认的过程，因而房地产经纪门店的店铺租用期限因与所在房地产经纪企业的战略定位相适宜。（2）转租必须在有效期内。即租赁期限不能超过转租方原有租赁合同（协议）中的有效期。（3）争取免租期。一般租赁用于房地产经纪门店的店铺，要满足房地产经纪企业自身形象宣传的需要，都会对所租用的店铺进行装修，而这段时间是不能接待、营业的，所以应尽可能争取出租人同意在交房后有一定时间不收取租金（俗称“免租期”），并在租赁合同中对交房时间、免租期和租赁的实际起止时间作明确表述。但在免租期中承租人仍需承担所发生的水、电、煤气等费用。（4）租赁期内产权人如需出售该物业，承租人是否拥有优先购买权。（5）租赁期内承租人是否可以转租，租赁到期后承租人是否可以延期、是否有优先承租权。6、交房时间即明确交易的具体日期，并对延迟交房的责任和处置方法进行约定。7、租金和租金的支付方式需具体明确：（1）租金的计算方法：是以总价计，还是按面积计，如是按面积计，还应明确是按建筑面积计，还是按使用面积计；是以年计、月，还是以天计。（2）租赁期内是否递增。如有，应明确递增的时间和方法。（3）租金的支付方法：可以是押一付三（即押相当于一个月房租的保证金，租金每三个月付一次）；也可以是押二付二（即押相当于二个月房租的保证金，租金每二个月付一次）；或押二付一（即押相当于二个月房租的保证金，租金每个月付一次）等多种方法。同时应明确出租人在收到房租时是否开具税务发票、租金是否含税。（4）租金的支付时间。8、租赁保证金是承租人对应承担义务的承诺和一旦发生违给后承付能力的保证。租赁保证金可用于抵冲承租人应付而未付的费用和支付违约费用。租赁保证金可以是相当于一个月的租金，也可以是约定的金额。出租人在收取承租人的保证金时，也应出具收款凭证，但不需要是税务发标。9、租赁期内的相关税、费及承付责任主要是明确与租赁物业相关的税费由谁在何时支付，另外对在承租期内的物业管理、保洁保安费等也应通过初步商洽予以明确。按照目前政府的有关法规，房地产出租人应承担相当于租金17.65%的税金（含：营业税及附加是租金的5.55%；房产税是租金的12%；印花税是租金的0.1%）。如是使用权房的还应向有关部门支付一定的土地使用费，具体由房屋所在地房地产管理部门确定并征收。而转租人则应承担相当于租金5.65%的税金（含苞欲放：营业税及附加是租金的5.55%；印花税是租金的0.1%）。另外对在承租期内的物业管理、保洁保安费等也应通过补步商洽予以明确。由于门店的物业属性和管辖情况比较多样，因而在不同区域不同物业状态下的税费征收方法也有所不同。上述税费从法规上约定是由出租人和转租人缴纳的。但也可通过租赁合同约定实际承付人。其他物业使用过程中的费用，如：水、电、煤气、通讯等由承租人承担。如属于分租部分商业用房的，要明确水、电、设备、保安、保洁等的分摊方法；如水、电、煤气、通讯等不是单独直接与供应部门发生关系，而是与产权人结算后由产权人支付给相关部门的，则应明确结算的时点、付款的标准、付费的方式、收费的凭证、延期支付的责任。10、租赁后的装修及使用中的维修责任包括：（1）出租人和产权人应承担的维修范围和维修责任的界定。（2）出租人是否有权同意和产权人是否同意承租人对店铺进行装修及承租人的装修方案是否需要出租人或产权人签字确认。（3）属于出租方承担的装修，在约定期内出租方未修复的，约定期后承租人可以自行维修，但费用由出租方承担，并可在当期或下一期的房租中抵扣。属于承租方维修的，由承租人自行维修，费用由承租方承担。（4）租赁期满时，装修和附属设施的处置方法。（5）非承租人原因提前解除合同时，出租人和产权人对承租人装修的补偿方法。11、租赁期内的违约责任属于出租方的主要有：（1）出租方延迟交房的。（2）出租方在交房时存在应予修复而未修复的缺陷，逾期未修复的。（3）出租方出租时存在权利限制应告知而未告知，导致承租方损失的。（4）由于出租方原因导致房屋或设备损坏，致使承租方受到损失的。（5）由于出租方原因导致租赁协议提前终止或承租方提前退房的。（6）由于出租方未办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案引起法律纠纷，导致承租方损失的。（7）由于出租方未事先告知或未征得承租方放弃优先购买权而出售承租方的承租物业，导致承租方损失的。属于承租方的主要有：（1）承租方未征得出租方同意或超出约定同意范围装修或增加设施，出租方要求承租方恢复，而承租方未恢复的。（2）租赁期内承租方在装修、经营等活动中应办而未办妥有关手续而导致出租方损失的。（3）租赁期内承租方擅自退租，导致出租方损失的。对以上但不限于以上的可能违约事项，应尽可能写入租赁合同，并明确违约事项一旦发生时的处置、赔偿及争议解决的方法。（九）评估选择即评估房地产经纪门店的选择是否与所在房地产企业的战略定位和经营需要相适宜。（十）起草合同在确定所选店铺后起草合同是一个至关重要的环节。要把握好以下几个环节：1、合同文本应尽可能使用由上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局联合制订的《上海市房屋租赁合同》或《上海市公有非居住房屋租赁合同》。使用非格式合同的应争取请有经验的律师审核，使用出租方提供的格式合同时要注意权利、义务对等原则。不论采用哪种合同都应将有关租赁事项中甲乙双方的权利义务及口头约定应尽可能在合同中予以明确。2、合同条款应尽可能写得明白而无歧义，应包括：（1）如需简写的，应有名词解释。（2）涉及金额的应有大写。（3）租赁的位置和面积要标明。（4）租赁的期限要注明租赁起讫日、满期及满期后的处置方法。（5）保证金和租金的支付方法。（6）相关费用支付的内容。（十一）合同签订产权人有充分的处置权；法人主体应完整；签约人应是持有法人代表证书的法人代表或持有委托书的法人代表的委托人；所用印章与产权人相一致。（十二）店铺交接移交时的现状和合同约定的相一致，包括店铺面积（主要是分割租赁部分的）、装修、配置的设备和办公用品（品牌、型号、数量、完好度）、水、电、煤、电话、物业管理等的记数和缴付情况。（十三）办理相关手续目前，按照政府有关部门对房地产经纪门店管理的要求，房地产经纪门店在开业前还应办理：营业执照、企业组织机构代码、税务登记、经纪组织备案、执业经纪人注册登记等必要手续（详见本章第三节第三条“门店的开业手续”）。（十四）门店装潢（详见本章第三节第一条“门店外部形象设计”、第三节第二条“门店内部的设计和布局”）。（十五）物品配置房地产经纪门店的物品配置不仅要满足经纪人自身开展业务的需要，还应满足门店接待客户的需要。除应配备必要的接待客户所需的桌椅、对外联系必须的电话、传真，有条件的还应配备方便客户查询、有网络支持的专用电脑。（十六）择日开张不仅仅是选一个好日子，更重要的做好开张的准备工作，避免开“冷门”。要通过必要的前期准备和“预热”，使门店开张日成为市民对门店的认知日，在区域内形成一定的“轰动效应”，为日后门店的正常运作寻求一个良好的开端，为门店与客户之间打好和谐的基础。二、门店选择的因素选择房地产经纪门店的店铺要考虑的因素主要有空间因素、区位因素、门店因素、竞争因素等。（一）空间因素所谓空间因素，主要是指政治、法律、经济、社会、文化等方面的因素。其中：1、政治因素主要是指政府对房地产业，尤其是房地产住宅产业的支持度和宽容度。近几年国家阶段性地在房地产市场宏观调控中出台的各项政策，对房地产市场，包括存量房交易市场都会有很大的影响，如：在空置量大时实行的买房减契税、退个人收入所得税；为抑制房地产市场投资和涨幅过大实行的不免契税，开征个人房地产转让营业税和转让收入调节税，采取对外资进入房地产市场限制等。2、法律因素主要是指房地产经纪相关法律、法规的健全、规范，及对房地产经纪活动的约束、限制，如：物权法的通过并颁布实施，一定对会房地产市场带来很大的影响，由此也一定会波及到房地产经纪行业。3、经济因素主要是整个国家和地区的经济发展水平、市民的收入状况，在满足基本生活需要后的可支配程度及房地产业中的各项经济指标，如房地产价格指数、房地产开发量、房地产上市量、房地产销售量、房地产空置量、房地产存量、房地产供求比率等。4、社会因素主要是指社会的稳定、人心的向背、城市化进程、就业率高低等。5、文化因素主要是市民的消费心理、消费习惯、消费意识对房地产市场的影响，包括市民对改善居住现状的迫切度、对房地产商品的偏好、对接受房地产经纪的认识度等。以上这些宏观方面的因素，虽然对房经纪门店的选择没有直接的影响，但对宏观因素的了解和把握，却是从事房地产经纪的必修课，不仅可以帮助房地产经纪企业和房地产经纪企业的投资人了解和把握市场的趋势，而且可以帮助把握出击的时机和规模。（二）区位因素是房地产经纪企业选择门店时所要关注的最直接因素，它主要包括：1、地理位置房地产之所以称为不动产，其根本的原因就是土地不可再生，位置不可移动。这是房地产商品与其他商品最本质的区别，也是房地产商品最重要的特性。由于房地产商品的不可移动性决定了地理位置是影响房地产价格和价值的最重要因素，也是房地产经纪企业在选择门店时必须考虑的重要因素。区域内的房地产商品的现状及发展是房地产经纪门店成功与否的一半。需要提醒的是房地产不可移动是就其位置而言。个人或门店无能为力，但地理位置的状态和价值会随着地理位置及地理位置周边环境的改善而改变。如在浦东开发前，市民中流传的是“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。但经过十多年的开发、发展，如今上海的浦东不仅房价不比浦西低，而且还创出了陆家嘴、联洋等名扬海内外的高级商住区。因此，选择地理位置时不仅要关注所在区域内房地产商品的现状，也要展望所在区域内房地产商品的发展，并根据房地产经纪企业自身经营战略的定位和作出选择，即要明确所在的行政区域和所在街道，明确所在地段是住宅区，还是商业服务区。2、建筑年代房地产商品的建造年代，不仅可以帮助我们了解房屋的品质，也是房地产经纪企业选择门店和经营战略的重要依据。一般而言，20世纪50年代建造的住宅，大都无煤卫，无灶间或灶间合用；60年代建造的住宅大都有卫无煤；70年代建造的大都是煤卫合用；80年代前期是煤卫独用无厅（玉屏新村、天钥新村）。80年代后期是大室小厅（厅多为门厅、走道厅）；90年代前期是小室大厅（中厅或大厅小窗，厅的采光不很理想）；90年代后期是明室明厅；进入21世纪，开始讲环保，讲节能，讲品质，品位追超国际，房价一路飞涨。区域内住宅50、60年代的多，要注意可能动迁改造对房地产经纪业务的影响；至今仍住在70、80年代建筑中的住户，最有改善需求，但可能支付能力不足，应注意人均面积、户均人口和家庭购买力对房地产经纪业务的影响；能够入住90年代建造的房屋，应是当时有一定社会地位和较高经济收入的，但其居住水平在现时又显得标准不高，是既有改善动力又有支付能力的，是房地产经纪业务的重要来源；近期建造的房屋要注意入住率和区域租赁状况对房地产经纪业务的影响。3、建筑密度一般意义上的建筑密度是区域内的建筑占地与区域面积之比，低则用地面积多，高则用地面积少，一定程度上反映了楼盘品质的高低。而选择店铺所要考察的建筑密度不仅是指区域内的建筑总量与区域面积之比，还应考量区域内的住宅套数与区域面积之比。就房地产经纪而言，在等量区域内建筑密度与房地产经纪业务成正比。4、人口状况房地产经纪业务所关注的人口状况不仅是人口数量的现状，更应该关心人口数量的增长；不仅要关心户均人数、套内人口结构、常住人口数量变动情况，更应该关心所处人口的组织机构、文化观念、经济收入、消费能力。5、配套情况既包括区域内商业网点、大型超市、菜场等生活设施是否齐全，也包括区域托儿所、幼儿园、小学、中学、医院等教育卫生设施；银行、证券、保险等金融服务设施；公园、文化馆、电影院等文化娱乐设施。6、交通情况主要考量道路通达度和公交便捷率两个方面。其中，道路通达度主要是指道路的宽度、等级、车流量、人流量等。公交便捷率是指所选位置周边地铁、轻轨、汽车等公交站点的线路多少、距离远近等。交通枢纽地不仅是客户容易到达、容易积累人气，而且有利于房地产经纪企业和门店的形象宣传。7、发展规划区域发展规划决定了门店开设后经营业态的可能和变动趋势。如所处的区域处于旧区改造的过程中，那么通过改造将发展成为中高档居住区，还是高级商务区，或是公共绿地工交通枢纽等，必须在决策前做到心中有数。（三）店铺因素1、产权状况：再好的店铺，如权属不清，也可能造成不必要的麻烦和损失。（1）产权性质：一是应为非居住用房，否则不可能注册登记；二是出租方应为产权人或在承租期内的有效权利人。如是住宅改建的，应是已办理“居转非”手续或事先确认可以办理“居转非”手续；如是承租人进行转租，则要看原租赁合同约定是否可以转租，如可以转租，则租赁期不能超过原合同的有效期（即原合同承租期的截止日）。（2）出租人：出租方应与产权人或权利人相一致，签约人是法人代表的，应有法人代表证书，如是委托人的，应由法人代表的授权委托书。如企业更名造成与产证不一致的，应取得有效证明。2、店铺状况（1）面积大小：应与经营业务需要相匹配。能满足接待客户时咨询、查询、洽谈、签约等的需要。（2）店面朝向。朝向好不仅使人心情舒畅，而且可以节约能源，甚至影响经营业务。一般而言，店铺以座北朝南为好，相对采光好。但房地产店铺选择的朝向不能简单的一概而言，还要兼顾店面外是否有树荫遮光。（3）临街宽度。在等量面积下，店面的商业价值与临街宽度成正比。（4）店面高度。店面的高度不仅影响店面的采光和视觉，还会影响店面的装修和形象。尤其要注意店面上是否有足够的灯箱位及对楼上业主的影响。（5）可视角度。在其他条件相同的情况下，店面的商业价值与可视角度成正比。位于拐角的店面可视度可大于180度，不在拐角位的小于180度，如两边有山墙、其他广告牌等的遮挡，可能会小于90度。3、租赁价格：一是要通过市场比较选择可接受的价格；二是付款方式要合理，尽可能分批短期；三是要注意如有转让费或装修补偿金或中介费的应分推到租赁期内的租金上。4、相邻关系。忌与有浓重异味、噪音、污染、杂乱的门店相邻。（四）竞争因素主要是竞争者（即包括其他房地产经纪企业的门店，也包括本企业房地产经纪企业的门店）的相对距离。同其他商业服务一样，房地产经纪门店也有一个市场容量和市场属性对其的影响，如果盲目重复设店，不考虑自己的经营能力和经营特点，简单地看到其他经纪门店业务繁忙就盲目挤进去开店，距离过近，不仅加剧了企业之间的过度竞争，而且容易造成相对租赁成本高。对于连锁企业则不仅要考虑与其他门店的距离因素，还要考虑自己所属门店的相对距离，不仅要看单店开设条件，还要看店与店之间的机会成本。房地产行业的产品先天差异化导致市场自然分流，最大化的避免同质化恶性竞争，缓解了行业竞争局面，在一定程度上增强了房地产经纪企业之间的共存性。随着房地产存量的不断增加，房地产商品分类的不断细化，房地产经纪服务行业的服务产品也会不断丰富和延伸，房地产经纪的空间会越来越大，但这并不意味房地产经纪企业相互之间没有竞争，相反，由于目前房地产经纪门店的低门槛、低成本、低交易量，更激化了房地产经纪门店之间的竞争。因此，在选择店铺时如何做到“知己知彼”、“量力而行”，就显得尤为重要。三、门店选址的原则及方法（一）选址的原则1、产权清晰，以满足政府主管部门对房地产经纪门店登记备案要求。2、让有需要房地产经纪服务的客户容易到达。3、与房地产经纪的竞争者相对于有利的位置。4、与门店的经营范围和经营能力相匹配。5、店铺的租赁成本在承受范围内，预期经营有充分消化的能力。一般应控制在目标经营收入的10－15%为好。（二）门店选址的方法1、从众法即在目标区域内寻找客户最容易到达的、相对人流较大的位置。如公交站点、超市（大卖场）、证券公司、学校、公园、住宅区的出入口等人口集中或人们常去的位置。2、竞争法即选在房地产经纪活动已经比较成熟、房地产经纪门店相对比较集中的地方，因为，房地产商品的差异性和房地产经纪企业经营定位的差异性决定了房地产经纪门店不仅可以共存，而且对品牌公司来说，还可以通过自己的实力，降低进入市场和占领市场的成本，减少开店的盲目性和缩短客户培育期；对小公司、小门店来说，也可通过错位经营、个性服务来减少进入市场和寻找客户的成本。3、定量法即在对目标区域内的建筑数量和类型、人员数量和结构、房地产交易量等基本情况充分了解的基础上，对备选位置进行人员流量和流动人员构成做出相对精确的实地勘察、测量、统计。在其中最主要的路段上选址。4、速决法好的位置好的门店，能够预先获知，当然是比较理想的，但更多的往往刚一露市就已被人租用，所以要当机立断，发现好的（能够满足主要条件且有较高性价比）店铺要迅速的拿下，以防迅速的拿下，以防节外生枝，错失良机。5、分步法对于从房地产经纪企业战略布局的重要区域，一时又找不到合适店铺的，只要位置