济南洪山路公寓项目定位报告

洪山路公寓工程定位报告1报告提纲二、竞争环境三、工程本体四、客群定位五、价格预估一、宏观市场六、产品建议2一、宏观市场3宏观市场之------济南房地产2023年宏观市场4近几年，济南GDP快速增长，城市宏观经济开展势头良好，形成房地产快速开展的动力和根底。济南市GDP近五年的平均增长率是14%，按照GDP增速与房地产开展的一般关系，GDP增幅超过8%，房地产行业将会快速开展。房地产开发投资比重稳步增长；住宅开发投资逐年增加，但增长率不太稳定，年均增长率在24%左右。宏观市场分析-宏观经济综述近几年，济南市城市居民人均可支配收入、城乡居民储蓄存款、社会消费品零售总额的平均增长率分别是15%、17%、20%，保持了较快的增长速度，购置能力和消费能力显著增长。5宏观市场分析-宏观政策综述今年的政策调控，虽没有明显的压低房价，但房价上涨的趋势已明显趋缓，明年还会在今年根底上继续加强调控，抑制房价保障居民住房还应是主旋律。2023年，是一个政策调控年。国家相继出台政策，调控也在持续加码，政策的可操作性也比以往任何时候都更加可行。从限购到加息到停贷，药剂量不断加强，楼市也是在不断震荡之后又重新抬头。政策对住宅市场打压，住宅市场的投资比例大幅下滑，但对于商业地产相对宽松，投资客的投资目标由住宅市场转向商业地产。2023年在售的公寓工程和纯商业工程的投资比例不但没有下降，反而比往年有了提升。现在国家政策对于商业地产的开发是个利好环境。6宏观市场分析-全年重点政策条文上半年，“国十一条〞、“国十九条〞、新“国十条〞相继推出，央行也推出一系列政策提高存款准备金率、限制第二套房贷等等，与此同时国资委也限期78家不以房地产为主业的中央企业拿出退市方案，看似一系列的强心猛药但是市场反响一般，没有像预期的那样出现大的震荡，房价没有明显的下降迹象。下半年，最受关注的莫过于9月29日的“国五条〞，“国五条〞是对上半年“国十一条〞的强化，此后由于该政策作用，市场进入一个观望期。央行又相继四次提高存款准备金率，一些开发商受到不小影响。10月份，温家宝总理表示房价很难压下来，胡锦涛总书记又提出加强保障房建设，12月份结束的中央工作会议确定了“保障性住房体系〞和“商品房体系〞的“双轨〞模式，这也明确了中国的住房体系。7宏观市场分析-宏观市场09全年成交约33300套，约近360万平米。10年全年成交全年成交24244套，约235万平米。10年较09成交量降低了20%，在政策的压制下，住宅投资性成交大幅减少，2023的市场井喷没有得到延续。8宏观市场分析-宏观市场从市场总体来看1月份的成交均价已经高于7000元，持续的政策没有控制住房价，反而刺激了市场恐慌性购房，房价持续上涨，10月份开始超过9000元。从全年来，10年住宅市场价格续上升，济南进入万元市场。9宏观市场分析-宏观土地在土地市场，随着国家政策的调控，以及市场环境预期的不明确，土地供给及成交呈现上下起伏的状态，大型外地品牌开发商成交宗地较大，外乡开发商成交地块面积较小，竞争及生存压力趋大。全年共供给居住、商服土地630万平米，成交369.9万平米。土地价格方面本年度根本保持稳定，只有年初及年底局部地块溢价较高。10宏观市场分析-2023年济南房地产市场展望展望2023年，国家政策继续加大对房价的调控力度，稳定房价。2023年，在新一轮房地产政策之下，市场购置力将会出现模糊状态。土地供给方面根本与10年持平，廉租性住房及保障性住房用地供给加大。土地价格方面，较10年会有所上升，地王现象出现频率会有所降低。另外政府推出1000万套的保障性住房，刚性市场需求量会有一定量减少。2023年开始，济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优〞的城市空间开展战略。11宏观市场分析-2023年宏观城市建设棚户区改造工程：自2023年起济南市将历时三年，完成的棚户区改造工程。西客站片区建设：随着西客站片区建设的启动，济南市道路交通建设重点开始往西部转移。高铁开通会为济南市开展建设注入新的动力、带来新的商机。小清河滨河新区：二环西路和小清河复航工程的启动将是本市经济社会开展的又一契机。小清河滨河新区“十二五〞规划，将加速济南市“拓展城市开展空间，使济南市整体规划更趋合理。城市综合体建设：另一方面城市综合体已经成为现在房地产开展的一个主要方向，东部和西部都会成为城市综合体下一步开展的重点区域。奥体文博片区：奥体文博片区拟建中央商务区。2023年，西客站片区建设和小清河片区改造时城市建设的重点。12宏观市场分析-2023年宏观城建规划

城市规划综述：

2023年1月5日，济南新一轮城市总体规划得到国务院批复。济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优〞的城市空间开展战略，引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部开展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。“一城两区〞划分：济南从区域规划上分成“一城两区〞，“一城〞为主城区，“两区〞为西部城区和东部城区。“一城六片〞划分：济南从片区建设上分成“一成六片〞，分别为古城和商埠区、大学园博片区、西客站片区、滨河片区、奥体文博片区、贤文汉峪片区和唐冶章锦片区等点片区建设。2023年开始，济南将实施“东拓、西进、南控、北跨、中优〞的城市空间开展战略。13宏观市场分析-产业规划全城产业规划：围绕“东拓、西进、南控、北跨、中优〞的城市空间开展战略，市域产业开展规划实施两翼展开、跨河开展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。现代产业体系：‘十二五’期间，济南将通过实施四大千亿元级工程，打造工业强市。以年均千亿元的投入，打造八大千亿元级产业，培植两个千亿元级大集团，园区总收入实现6000亿元。打造全国重要的先进制造业基地、信息效劳中心和现代物流中心，构建起济南市现代产业的主干体系。济南：实施四大千亿元工程建立现代产业体系

济南将形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带，实施四大千亿元工程建立现代产业体系。

14一、宏观市场之------工程所在片区解读15宏观市场分析-2023年宏观城建规划中央商务区，简称CBD，指一个国家或大城市里主要商业活动进行的地区。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、效劳、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。奥体文博片区拟建中央商务区，济南城市重心有望东移16宏观市场分析-文博片区规划济南：实施四大千亿元工程建立现代产业体系

奥体文博片区拟建中央商务区，济南城市重心有望东移，是济南最大的城市热点片区，房地产市场开展力将继续加大，本地块是开发公寓的适宜领地。根据规划，东部新区中央商务区内以建设大型居住区、购物场所、配套酒店为主，打造功能现代、产业高端、生态宜居、宜业、宜游的现代化新城区。17宏观市场分析-文博片区规划济南：实施四大千亿元工程建立现代产业体系

本案距离文博片区步行只有2分钟路程，距离奥体中心车行2分钟。本案公寓18二、竞争环境19竞争环境之------周边市场环境整体分析20区域市场及公寓工程分析区域市场情况：奥体文博片区是市级公共效劳中心涵盖商务、居住、旅游等综合片区功能。因此该区域的高档物业工程特别多，以住宅为主，也有些许公寓工程。本工程周边公寓工程不多，但多为高档公寓如：海尔玉兰公寓、鲁商国奥城等装修标准在2000以上。从目前奥体中心公寓市场产品供给档次来看，新供给产品向精装、高中端演进；产品功能上更具多样性宜商、宜住、宜投资的理念愈加明显。这对于提升济南整体公寓市场的档次、品质以及整个公寓市场的开展，有着深远影响。21区域市场及竞争工程分析-----奥体文博片区住宅市场工程及均价东山墅12400元/㎡名士豪庭10000元/㎡正大城市花园10000元/㎡中海奥龙官邸1100元/㎡逸城山色9600元/㎡汇中沁园9800元/㎡金邸山庄9200元/㎡黄金999000元/㎡原山九号待定银座花园三期9800元/㎡荷兰庄园9480元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡山水庭院待定鲁商国奥城13000元/㎡本案名士豪庭10000元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士豪庭10000元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士豪庭10000元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡鲁商国奥城13000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士豪庭10000元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡中海奥龙官邸1100元/㎡鲁商国奥城13000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士豪庭10000元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡中海奥龙官邸1100元/㎡鲁商国奥城13000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士豪庭10000元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡鲁商国奥城13000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡中海奥龙官邸11000元/㎡鲁商国奥城13000元/㎡荷兰庄园9480元/㎡楷康凤还阁院

9800元/㎡名士MINI公馆9000元/㎡万豪国际soho19000元/㎡玉兰公寓16000元/㎡海尔绿城全运村19800元/㎡22金色为高档公寓白色为低档济南在售公寓工程名称均价（元/m2）主力户型去化速度万豪国际SOHO1900030-7055套/月诚基中心LOFT2300030-7032套/月银座中心1400040-7340套/月玉兰公寓14000-1800073-20840套/月名士豪庭9000-1100040-6060套/月发祥巷1050044-14043套/月鲁商国奥城13000-1500044-11060套/月盛世名门820043-73考虑精装，不销售香港国际660034-7850套/月御景城738048-5255套/月未来城830042-9243套/月蓝调国际730040-12050套/月由表格数据得出目前公寓工程多集中在济南东部和中部高档公寓单价在9000元/平以上，多为精装低档公寓单价在9000元/平以下，多为简装或毛坯23周边同类产品分析

名称价格（元/m2）主力户型（m2）去化速度(套/月)剩余套数玉兰公寓14000-1800073-20840套/月10套左右名士MINI公馆平层9000LOFT1100040-6060套/月10套左右鲁商国奥城13000-1500044-11060套/月110套左右（其中平层20余套，LOFT90余套）通过表格比照分析得出，公寓工程40—70平米为市场畅销户型，去化为平均53套/月。这个区域公寓销售状况良好，证明本区域内高档公寓是被市场认可的。选择经十路附近的公寓工程作为调查样本24工程客群分析名称目标客户置业目的客户年龄分布玉兰公寓主要客户群体为周边政府部门及企事业工作或打算将来在周边工作的人员完全排除首次置业；主要以自住为主，兼有投资型客户30-50岁以40-50岁为主名士MINI公馆购房者为周边企事业单位白领，总体客群学历水平较高。大多数为首次置业；所购房屋客群中夫妻二人和单身居多，还有少量投资客；所购公寓多用于过渡性住房20-30岁占60%剩余为35岁左右40岁以上客户很少鲁商国奥城周边企事业单位人员；项目本身办公楼内人员；外地中高层出差人员；在市区内有住房，为了工作方便，作为临时住所。完全排除首次置业；临时居所（短期自住，长期投资）；外地出差人员的临时居所（也有投资意向）35-50岁（以40-50岁为主）单价高的公寓，目标客户为30岁以上经济收入高的成功人士且完全排除首次置业者单价10000以下的公寓，目标客户多为首次置业且有固定收入的高学历年轻人25工程优劣势分析名称优势劣势玉兰公寓海尔绿城的品牌影响力大；奥体中心的区位优势；海尔绿城全运村的大社区优势；社区周边大的生活配套较为缺乏；名士豪庭周边配套齐全，企事业单位较多，交通方便，开发商品牌影响较大装修标准低鲁商国奥城项目周边写字楼和企事业单位较多，能提供充足的客户群体；项目规模大，内部配套齐全；开发商知名度高周边生活配套不够完善，不适合长期居住，且没有天然气。玉兰公寓的品牌影响力大，地处奥体板心区域且依附于海尔全运村大社区之下，定位于高档社区。名士豪庭周边配套齐全，周边企事业单位较多且装修标准不高。在此前提下定位于中高档公寓以首次置业的年轻白领为主，用低总价吸引客户。26工程根本数据名称外立面装修标准物业费玉兰公寓石材4500元/平3.1元酒店式管理名士豪庭涂料、石材和真石漆

800元/平2.5元酒店式管理鲁商国奥城石材加幕墙（幕墙只占少部分）2000元/平3.0元酒店式管理周边没有整体使用幕墙作为外立面的公寓工程，本工程采用幕墙是一个很大的价值提炼点。物业费较高，都是酒店式管理。27竞争环境之---典型案例介绍28名士MINI公馆29工程根本属性：奥体板块大型高档住宅工程区位图公寓外立面位置历下经十路12372号（经十路与浆水泉路交汇处）物业类型住宅、公寓（平层约340户，LOFT约100户）；4梯20户土地年限住宅70年，公寓40年占地面积500亩建筑面积100万㎡容积率2.99交房标准住宅毛坯，平层公寓精装，LOFT公寓毛坯开盘日期名士MINI公馆4月17号开盘，前期蓄客约2个月公寓均价精装平层公寓约9000元／平米；LOFT毛坯房约11000-12000元／平米产品概况MINI公馆共26层，1-2层为底商，3-19层位平层公寓，20-24层位LOFT公寓客户来源以年轻人首次置业，过渡性住房，青睐低总价，也有部分投资客户。30户型面积现去化90%以上，月去化约60套；现剩余房源仅余10余套,多为大户型；MINI公馆全部为40-60平米小户型，低总价﹑准现房﹑高品质，自住﹑办公﹑投资皆宜。31装修标准：800元／平米公共局部

外墙：涂料、石材和真石漆

内墙：1〕大堂：石材

2〕候梯厅：瓷砖墙面

顶棚：1〕大堂、候梯厅、走廊：石膏板吊顶、乳胶漆

地面：1〕大堂：石材

2〕走廊、候梯厅：瓷砖、石材

电梯：富士达电梯户内局部

内墙：1〕厨房、卫生间：瓷砖墙面

2〕其他：涂料

顶棚：1〕客厅、卧室及厨房：石膏板吊顶，乳胶漆

2〕卫生间：防水石膏板吊顶，防水乳胶漆

地面：1〕厨房、卫生间：瓷砖地面

2〕客厅及卧室：瓷砖地面及强化复合地板地面

门窗：1〕分户门：钢制防盗门

2〕铝合金窗户内固定家具配置

淋浴屏、品牌淋浴器

品牌座便器

品牌台盆、台盆龙头、普通台面大理石

整体厨柜32鲁商国奥城33工程根本概况位置历下区经十路北侧物业类型高层精装平层、LOFT公寓、写字楼土地年限50年（商业）占地面积50600平方米建筑面积350000平方米容积率4.2交房标准公寓精装开盘日期平层公寓2010年10月以开盘LOFT春节后开盘交房日期写字楼2012年6月左右，公寓2012年9月均价写字楼13000元，公寓14000产品概况26层精装公寓5梯15户，20层写字楼物业管理3元∕平∕月外立面玻璃幕墙、铝塑板客户来源济南周边客户、项目周边客户，公务员。短期自住，长期投资。34万达达人界35工程根本数据位置市中区经四路一号物业类型高层精装平层、公寓、写字楼土地年限50年（公寓）占地面积230000平方米建筑面积1000000平方米容积率3交房标准公寓精装800元/平开盘日期2009年6月交房日期2011年5月均价10600元/平产品概况624户，5梯24户，26层物业管理1.8元/平/月

外立面玻璃幕墙、铝塑板客户来源本项目地处黄金地段，地理位置优越，升值潜力较大，以投资客户为主，约占65％。客户主要来自在周边办公或居住的金融、电力行业的高收入人群。公寓客户中约有7%是购买本项目住宅和商业的客户。36装修标准：800元/平米公共：公共局部精装修墙面：乳胶漆厨卫：木地板，厨浴卫生间全装37户型图户型A户型B

户型C户型D户型E38小结2023年6-12月份，市场均价平稳，维持在8000元/平米左右，且受名士豪庭、海尔玉兰公寓的高价销售的影响，同时大幅提升了整体市场均价。大量高端产品的入市以及偏投资型的理念设计使公寓的主力客群发生变化，将使中高端投资客群比例提升；过渡型客群仍以中低端为主，两极分化明显。小结综上所述该区域建造公寓工程建议定位于高档公寓。39三、工程本体40工程本体之----地块分析41项目经济指标规划用地面积15456㎡绿地率42.3%容积率1.727总建筑面积33291㎡配套公建面积6009.74㎡地块位置：历下旅游路与洪山路路口交界处

地块现状：总体来看，工程基地自然坡度平缓，地块形状比较规那么，四周道路畅通，市政设施齐全到位，有利于开发布局地块四至：东：洪山路西：景观河南：旅游路北：规划路1#4#主入口次入口N教育大厦老旧居民区旅游路规划路洪山路1#2#配套公建楼该地块处于奥体文博片区，济南东部新城的核心地段景观和42奥体中心经十路旅游路二环东路洪山路银座花园中润世纪广场燕山立交工程位置黄金99省高院

总体来看地块区位条件优越，交通便利；

地块周边自然资源丰富，空气清新，适宜居住养生；东临奥体中心和新政务中心，地块商业价值无限。奥龙大厦该地块四周配套齐全，地产工程档次都较高43地块周边环境及分析(一)工程地块东至洪山路，洪山路作为连接经十路〔济南城市主干道〕及旅游路〔城市次干道〕的连接道路，为工程落成后提供了较为便利的交通条件，银座超市的落成为工程提供了较好的商业配套工程地块西至景观河，伴随市政的施工该河道沿线将打造10米宽的绿化景观带，成为工程启用后的一大绿化亮点。44地块周边环境及分析〔二〕工程地块南至旅游路，旅游路作为济南东部城区的一条主要干道，交通条件十分便利，道路两侧环境优良，沿路山体经过市政绿化，空气质量较好，成为东部城区的景观路，为本案的品质提升提供了有利条件。工程地块北至市政规划路，该道路是济南市为周边高档社区及居住人口大幅增加，建设的一条新路，随着该道路的施工，未来将为本案提供更为便利的交通条件。45工程本体之----工程属性46区位配套交通济南市东部新城的核心地段工程位于旅游路北侧，洪山路西侧，东行5分钟可达奥体中心与龙奥大厦，西行5分钟可达东外环，北行5分钟可达经十东路，距离市中心15分钟车程。未来城市文化、政治、经济、体育、商务、居住、景观齐集聚汇于此，是济南市东部新城的核心地段完善的商业公建设施配套霞景小学，九年一贯制学校〔已规划〕，奥体中央生态区，文博片区景观，新政务中心近在咫尺，省立医院东院、武警医院、银座商场、齐鲁银行等配套设施环布周边，另有多家沿街商铺，便利店等。餐饮、购物、健身等一应俱全，生活配套成熟完善。方便快捷的交通城市主干道经十东路、二环东路、次干道旅游路及市政规划路围绕四周，工程周边通有131、312、323、325等多路公交，交通方便快捷。工程自身属性界定：东部新城的核心地段，定位高端的小规模精装修公寓47自然社区产品良好的自然景观牧牛山、洄龙山、洪山三山环抱，洪山公园、牧牛山公园、奥体中央生态区近在咫尺；工程西侧结合河道进行景观设计打造，整体呈现“依山傍水景观气氛。周边居住气氛浓厚周边周边坐落地税局、国税局、银监局、省工商局宿舍，高速公路管理局宿舍及山师宿舍等省直机关宿舍，以及龙泉山庄、名士豪庭，逸城山色，东山墅等多个大型社区，居住气氛浓厚。低密度高品质公寓工程总体量有3万余平，规划为高层，容积率较低为1.7左右，拥有高达42.3%的绿化率，采用玻璃幕墙及浅灰色高档外墙材料打造为一处低密度低容积率高绿化率的健康高品质公寓产品。工程自身属性界定：东部新城的核心地段，定位高端的小规模精装修公寓48工程本体之----工程优劣势491.本项目位于济南市东部新城的核心地段，属于奥体中心片区。周边商场、学校、金融、医疗等配套齐全，交通便利快捷，并不断得到完善，发展前景和升值空间无可比拟。2.改地段自然资源丰富，拥有良好的自然水系山脉景观优势；项目内部环境优美和谐，低容积率，低建筑密度、高绿化率，整体呈现“依山傍水”“闹中取静”的氛围。3.项目品质较高，采用玻璃幕墙、高档建筑材料打造，设计风格简洁时尚，户型安排方正、集约。4.项目周边有多个成熟小区和机关单位宿舍,居住氛围良好。优势-----Strength1.站在城市运营高度，提升区域价值扩大产品价值，将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。2.充分发挥自然景观优势，强化项目内部低密度的品质特点，塑造项目浓郁的健康生活品牌。3.借助项目的片区标志性及产品的独特性进行节点标志昭示。4.在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广。发挥优势501.项目规模不大，没有大型项目配套，难以形成规模优势。2.距离周边机关及企事业单位稍远（相对于其它同类公寓项目），目前商业氛围较弱，3.品牌知名度不高。劣势-----Weak1.项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端产品的方向发展，通过打造高品质公寓的形象吸引高端客户前来购买,并通过实在的产品品质以及产品形象给客户强烈的购买信心。2.强化本项目交通便利性并大力宣传，说明交通对居住环境的影响；提前蓄客,传递信息，扩大产品的知名度3.利用项目自身昭示优越性，完善项目自身包装展示，提高形象及知名度；利用市场空档快速建立高端项目社区形象转化劣势511.国家房地产政策及宏观调控政策的不确定性。2.济南西部和北部价值洼地的开发，可能会影响到本案价值的提升。3.周边原有及相继推出的一些高档公寓项目，将不可避免的对本项目造成一定影响，分流部分目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和冲击。威胁-----Threaten1.关注政府政策，适时调整项目推广策略，快速销售。2.围绕项目地块的属性、产品属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目的品质。3.做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出。躲避威胁521.此地块位于《济南城市房地产业中长期发展规划》(2010-2020)地产开发的重点片区之一，另据规划济南重心将东移，该地区拟建成为中央商务区，地块投资升值空间较大。2.国家对商业地产政策相对宽松，项目市场前景可观。3.高档公寓销售状况良好，市场对该类产品认可度较高。4.九年一贯制学校（规划中），银座超市建成并且即将开业。机会----pportunity1.突出区域的发展规划和前景，提高项目投资价值和升值潜力，增加对投资型客户的吸引力。2.顺应国家政策，顺势而为，抢夺客户。3.可将目标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售速度。4.强化本项目周边教育及商业配套影响力，来提升项目的品质利用时机53小结：通过有效整合工程在区位、产品、环境等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性工程。54四、客群定位55项目名称装修标准客户情况年龄职业置业目的海尔绿城玉兰公寓精装4500元/㎡30-45周边政府企事业单位自住为主,兼有投资。鲁商国奥城精装2000元/㎡35-50周边政府企事业单位短期自住，长期投资，外地出差短住.名士豪庭mini公馆普通装修800元/㎡25岁以上白领60%自住万达广场达人界普通装修800元/㎡30以上周边金融、电力行业投资约占65%济南主要公寓工程客户情况56通过对工程自身的特点和济南公寓市场上各工程具体情况的分析，得出本工程的目标客户群定位为：济南市社会中层人士我们将这一层次人群，具体到我们工程分为以下几类：目标客户群定位外地驻济人员城市白领高知人群机关公务员企事业单位中高层57企事业单位中高层〔主力客群〕目标客户群定位机关公务员〔主力客群〕这局部人群主要包括私营业主、个体老板、企业中高层等，但是他们早在十几年前就完成了资本的积累，见多识广，视觉敏锐，品味及精神需求的提高更有坚实的物质根底，他们还非常关注工程的真实价值，包含工程的投资价值和居住品质，本工程的稀缺性正好可以满足这局部人群的挑剔性。这局部客户来源集中于经十东路沿线各大中型单位，如国家电网、省立医院等。指的是在市府及市府下属行政机关单位工作的公务人员，他们文化素养较高，在单位拥有一定的话语权，一般都有很好的家庭背景，他们具有身份上的优越感，做事风格低调严谨，工作生活节奏相对紧凑，只有一个精致便利的生活居所才能满足其对生活的要求，使其适当缓和工作生活节奏。这局部客户来源集中于经十东路沿线各机关单位，如龙奥大厦、省高院等。58目标客户群定位高知人群〔次主力客群〕“高知人群〞在大中城市用来形容新兴的、依靠个人受教育程度及所掌握的精尖端技术拥有相当数量个人资本积累的人群。在济南市，和这局部人特征接近的有新兴技术领域的企业家、各界文化工作者。他们拥有学识和技术，并将此优势转换为财富，他们虽然分布在不同的行业和领域，但是学识、见地、和对生活品质的追求以及在对事物的理解是可以达成共鸣的，同时这局部人群也愿意为一个具有风格品味的居所付出更多。城市白领〔次主力客群〕这部人群主要是朝阳产业的从业者，包括IT、广告、律师等新兴职业，他们是城市中小有成就的一群人，有一定支付能力，但是多数还只是完成了成功的第一步，正处于拼搏阶段，他们需要良好的居住条件为自己的成功贴上标签，优越的地段那么是他们的首选。外地驻济人士〔次主力客群〕主要是经常出入济南的成功生意人士及外地企业长期派驻济南的中高级工作人员，这局部人群或以企业名义或以个人名义在济南购房，长期或短期居住以方便在济工作期间的生活便利，并可作为长期持有资产，减少租金支出。59贷款比例50%首付300000贷款数额（万元）300000贷款期限（年）15月还款额（元，根据现行利率）2442家庭月收入(元，按还贷占30%计)8140本工程目标客户群特征收入特征综合考虑本工程的各方面因素，本工程未来购置人群家庭或个人年收入在10万以上〔推导过程见下表〕。以房屋总价款60万元为例，以商业贷款利率估算〔以下仅为估算〕现今社会，许多人能够在30岁时便拥有一定的资本积累，再加来自家庭的资助，在房产购置方面具备较强的支付能力。从本工程所在区域的整体市场环境、价格因素、家庭收入考虑，工程未来所面对的目标客户群年龄层将会集中在30—45岁之间，45岁以上，30岁以下客户所占比例较小。年龄特征60本工程目标客户群特征从参照工程的客群分析，本工程客户群主要工作于周边，他们可能已经有住房但是平时由于工作，不方便回去居住，为方便工作而在此置业，他们购房的主要目的都是方便于工作。消费特征价格敏感度不高——本工程目标客户群年龄结构为中青年，整体承受能力比较强，对价值的把握能力也比较强，在一定价格区间内，对于楼盘的品质他们自己心中会有衡量，更为讲究性价比。购房消费趋于理性化，对工程品质更为关注——随着未来城市中心区土地供给的减少，购房者对工程的区位价值会有非常清醒的认识；在对楼盘的相互比较中购房消费更趋于理性化，追求居住品质的提高，所以对工程的品质、工程质量、配套设施等更加挑剔。受同一阶层人士影响较大——这局部人群一般比较注重“圈子〞，从购置动机产生到最终购置完成整个过程中，同一阶层的人们相互之间的影响作用很大。工作特征61本工程目标客户群需求分析本工程客户群对置业目标的需求主要有以下几项：交通区位他们一般拥有私家车，要求路网系统和道路交通便利，以城市中心为置业首选，但是随着市中心资源的日益缺乏，南部靠山紧邻新区且景观宜人、空气清新的区域成为他们的不二之选。配套设施在本区域购房的客户工作生活规律不一，容易疲劳，舒适的居住气氛是必要的，不希望社区内过于嘈杂。心仪于独具特色的园林景观和休闲设施，可在工作之余放松心情，精装产品为这局部人所喜欢。车位配置在本区域置业的客户会比较关注停车问题，因为他们大多数已具备一定的经济实力，且对自身未来的开展前景看好，因此他们在选择房屋时也将停车问题或是车位数量作为一个衡量工程品质的重要指标。62本工程目标客户群购房目的在参考周边公寓工程和济南市公寓市场的整体客户情况后，我们认为本工程的客户购房目的有三：这主要取决于宏观大市场的环境，国家对住宅市场进行大刀阔斧的限制后，唯独没有对商业市场做大的动作，这一块还是投资的“热土〞，很多投资者把资金转移到商业地产；从济南公寓市场的环境看，公寓工程投资客占很大比重；从本工程看，各方面都有一定的投资价值，投资客户还会占一定的比重。一、自住目的公寓最大的优势就是低总价，能满足一局部人的居住需求；从工程本身出发，工程紧邻旅游路，北至经十东路步行约5分钟，门前多路公交通行，交通便利，周边环山，西侧紧邻景观河道，景观宜人，空气清新，适宜居住。从区域内公寓客户来看，居住为主，包括年轻人首次置业和屡次置业的临时居所。二、投资目的63本工程目标客户群购房目的从周边公寓工程的购房客户目的看，还有一局部是来自外地，他们主要是到济南工作，家庭还在原地，为方便工作和生活购置大户型住宅不很经济，就会选择在济南购置公寓房产，一是可以自住，二是兼有投资的意向。这种购房目的第一位的是自住，投资只是自住目的满足后第二位选择。自住投资自住兼投资三、自住兼投资64小结客户主要集中于济南市，也有外地来济人员。他们的年纪大都集中在30-45岁。他们是城市中高阶层，具有较强的消费能力，在事业上也有很大的开展前景。生活工作节奏快是他们的共同特征，所以自住客户的置业目的有很大局部是因为工程位置能极大的节约他的时间本钱，并且最好能精装修。他们多是自住，兼有投资，完全投资客户比例较少小结65五、价格预估66价格策略分析：参考济南市在售公寓工程济南在售公寓工程很少且多数为尾盘，所剩根本为大户型，精装公寓更少。小公寓低总价，适合投资、自住，市场销量都较好。参考工程周边在售精装公寓价格都在1万以上，建议本工程通过产品优化和独特的营销手法实现溢价。名称均价（元/m2）主力户型去化速度交房标准万豪国际SOHO1900030-7055套/月毛坯诚基中心LOFT2300030-7032套/月毛坯蓝调国际730040-12050套/月毛坯玉兰公寓1500073-20840套/月精装含家电、家具名士豪庭8500、1050040-6060套/月LOFT毛坯、平层精装未来城830042-9243套/月精装鲁商国奥城1400044-11030套/月精装含家电、家具香港国际660034-7850毛坯御景城738048-5255毛坯发祥巷1050044-14043精装银座中心LOFT1400040-7340毛坯丁豪广场未定40-120前期蓄客阶段毛坯67要素海尔绿城玉兰公寓15000元/平米名士豪庭MINI公馆8500/平米未来城8300/平米鲁商国奥城14000/平米本案地段88898自然环境54447规模87766规划87678户型设计86787园林设计98747建筑品质97689市政配套88797社区配套98886开发商品牌87786营销推广87788物业服务87689合计9684808788价格预估-工程静态比准价格市场估分〔公寓局部〕68价格预估-工程静态比准价格及计算过程根据与各楼盘分因素权重打分，可以得出工程的公寓市场静态比准价为：11486元/m2基于工程周边工程价格及去化速度，通过各项权重因素打分，计算得出价格静态均值，计算过程如下：〔88分/96分*15000元/m2+88分/84分*8500元/m2+88分/80分*8300元/m2+88分/87分*14000元/m2〕/4个工程=11486元/m26931003300350047005200630034003850430048005500630077008700990012000济南历下区10年住宅价格走势〔2001年-2023年〕通过上表分析，可以得出本区域住宅年平均增长率为15.2%2023年-2023年住宅年平均增长率21%，2006年-2007年住宅年平均增长率22%，涨幅最大2001-2002年住宅年平均增长率13%，2002-2003年住宅平均增长率12%，涨幅最小价格预估-动态溢价，市场增长溢价70鉴于目前市场政策趋紧，房地产市场前景不明朗，预计近期区域市场住宅价格平均增长幅度会较小，根据市场状况，本工程预计年价格平均增长率应略高于年最低平均增幅，约为12%左右根据目前市场去化速度及土地出让规定分析，预计本工程的销售周期约为8个月,大约在2023年中旬推出，2023年底或2023年年初售罄，前后约8个月价格预估：入市时〔预计2023年6月〕：(11486元+11486元*12%*6个月/12个月=12175元工程售罄〔预计2023年2月〕:〔11486元+11486元*12%*14个月/12个月=13094〕----基于市场比较法与年平均溢价率得出

价格预估-本工程价格预估通过图表比照目前本区域市场内公寓的平均月去化速度约为50套，本工程初步确定公寓约为360套左右71六、产品建议72工程根本经济技术参数占地面积：15456平米容积率：1.727建筑面积：26692平米绿化率：42.3%建筑密度：24%物业开展建议73物业开展建议－首先要思考的几个问题奥体片区，依山而建小体量的住宅较高利润的实现没有悬念思考：小体量的住宅空间，我们可否与众不同？74物业开展建议是与工程定位相一致的能形成价值点和竞争力的因素我们给出的物业开展建议并不是设计方案，是被市场接受的产品特征和驱动客户购置的因素原那么：一切均基于竞争的价值增加75利用优势躲避劣势，着重从细节上营造亮点，提升工程品质济南公寓市场分析根据我们对市场的调查，可得出以下共性：公寓户型以一室为主，面积在35-60平米，约占总供给量的60%；二室户型面积在60-80平米，约占总供给量的40%。公寓工程40至70平米为市场畅销户型，去化平均每个月为46套。2023年6-12月份，市场均价稳步上升，维持在8600元/平米左右，且受名士豪庭、海尔玉兰公寓、诚基中心的高价销售，同时大幅提升了整体市场均价。目前精装公寓较少，只有少量高端工程进行精装修，且精装工程多集中在交通便利，周边配套设施齐全的地段，主打投资为主。装修标准为每平米2000-4000元。毛坯或简装的公寓，单价在9000元以下，总价在60万以内，以自住为主。本工程优势：1.稀缺的区位优势2.周边景色怡人劣势：1.社区规模较小2.周边配套设施不完善商业气氛不浓厚着重在内部豪华装修、玻璃幕墙和低密度社区上做宣传利用区位优势和优美的环境，来弱化社区规模小和周边配套设施相对不完善等劣势76公寓

底商功能空间界定集购物餐饮一体公寓玻璃幕墙景观塑造特色表达高档元素77以方便舒适为核心的休闲、娱乐商业〔含负一层〕餐饮购物艺术休闲娱乐方便舒适的西餐厅为主，也可以有各式各样的中式菜餐厅日常用品，蔬菜水果，小家电网吧，咖啡厅品位餐饮文化方便快捷参与休闲娱乐参与体验还可以被鉴赏，家门口的浪漫空间底层商业〔2F〕

底商78绿化开敞空间处设立独特的社区标志物，营造和谐的园林与人的关系在政府规划的绿化开敞空间处设立独特的社区标志物，在前期的销售中还能起很好的昭示和宣传作用；多功能性有机组织行为，方便多样化的人群活动；参与性、趣味性人性最真实的展现，园林成为真正的精神家园。工程规划图79建议地下两层设计，地下一层作为储藏室，地下二层为车库，把公寓带储藏室作为一个卖点。地上商业充分利用空间格局，突出特色

地下二层，公寓带储藏室地下两层设计，公寓配储藏室开放空间绿化开敞空间地下室80形象定位低密度科技名寓81功能划分及业态定位分析户型定位及产品分布细节处理及物管建议物业开展建议482户型面积确实定要以目标客户和工程定位为导向，以市场为参考，从而确定产品类型为面向企事业单位高层为主的高端公寓名称均价（元/平米）主力户型去化速度万豪国际SOHO1900030-7055套/月诚基中心SOHO2300030-7032套/月蓝调国际730040-12050套/月未来城830042-9243套/月名士豪庭8500-1100040-6060套/月鲁商国奥城13000-1500044-11080套/月玉兰公寓14000-1800040-6756套/月发祥公馆1050040-7050套/月户型面积区间标准豪华一室40-50平米精装50-60平米精装豪华两室6