徐州市农贸市场规划

徐州市农贸市场发展规划发表日期:2006-01-17点击量:812目录一、总则………………11.1规划意义…………11.2规划对象…………11.3规划范围…………11.4规划期限…………21.5规划目标…………21.6规划依据…………21.7规划指导思想……………………21.8规划原则…………2二、徐州市农贸市场发展现状………32.1徐州市农副产品流通产业发展现状……………32.2徐州市农贸市场现状情况………42.3徐州市农贸市场空间分布状况…………………22.4徐州市农贸市场设施现状………22.5徐州市现状农贸市场存在的问题………………2三、徐州市农贸市场布局规划………23.1农贸市场规模标准………………23.2农贸市场目标服务区规划………23.3农贸市场的空间分布和用地规模规划…………2四、徐州市农贸市场形态规划………24.1农贸市场的形态类型……………24.2国内农贸市场的形态发展趋势…………………24.3徐州市农贸市场形态规划………2五、徐州市农贸市场的近期实施规划………………25.1农贸市场近期实施规划的原则…………………25.2农贸市场的近期建设、整治及改造规划………25.3近期实施规划的投资分析………2六、实施措施与建议…………………2第一章总则1.1规划的意义生鲜农副产品事关国计民生，加快构筑农贸市场体系具有重大的现实意义和战略意义。主要表现在：1、农贸市场是完善的市场体系的重要组成部分，它的培育和完善程度与大都市目标的实现具有密切的联系。2、健全的农贸市场是满足徐州市民对农副食品日益增长的需要，提高生活质量，促进徐州城市持续健康发展的基本保证。改革开放以来，徐州市民的生活水平有了极大提高，原有的农贸市场显得很不适应，需要构筑新的农贸市场，以满足其需求，这种需求包括：一方面农贸市场必须一年四季能提供更多时鲜农产品和经过加工、配制得更好的农副食品以供市民选择；另一方面需要装备不同物流设施和保鲜设施，经营不同档次农产品的农贸市场，以供不同收入和消费需求的市民选择。3、健全的农贸市场是联系城乡，加强城乡经济合作，促进城乡一体化和社会经济繁荣的桥梁和纽带，这个市场反映徐州地方色彩，也体现了都市化方向。4、是贯彻落实以人为本的科学发展观、建设和谐社会的必然要求，是改善城市环境质量、解决城市交通等问题、方便广大市民生活、满足卫生健康需求的“民心工程”。1.2规划对象本规划的对象为市区农贸市场（未包括农副产品批发市场）。农贸市场是指经批准，以满足居民日常生活需要，由市场举办者提供固定商位（包括摊位、店铺、营业房等）和相应设施，提供物业服务，实施经营管理，有多个经营者进场独立从事蔬菜、禽蛋、肉类、水产品、豆制品、调味品、熟食卤品、腌腊制品、水果、粮油制品、副食品等食品经营，集中、公开交易的场所，属于城市公益性的公共配备服务设施。1.3规划范围本规划与徐州市总体规划范围一致，为西至卧牛山煤矿，东含大黄山、大庙镇，南至连霍高速公路（不含铜山新区），北抵茅夹铁路、大运河的地域。面积553平方公里。1.4规划期限本规划期限与徐州市总体规划的远期规划相一致，为2006-2020年。近期建设规划与“十一五”发展规划期限一致，为2006年—2010年。本规划的重点在近期规划。1.5规划目标建立一个体系完备、运行规范、信息公开、价格公道、货源充实、质量保证（含卫生情况）、设施齐全、依法管理的现代化都市农贸市场。1.6规划依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《徐州市城市总体规划（2003年—2020年）》4、《城市居住区规划设计规范（2002年版）》（GB50180—93）5、《徐州市农贸市场基本标准（样板市场、示范市场、规范市场）》6、《徐州市商业网点布局发展规划》7、其他相关法律、法规、文件1.7规划指导思想以徐州市城市总体规划为依据，通过农贸市场专业规划的编制和实施，进一步加强宏观管理，合理配置资源，实现市区农贸市场统一规划、合理布局，提高建设档次，促进其规范有序发展，更好地发挥市场在繁荣经济、方便群众等方面的作用。1.8规划原则坚持以人为本，以满足居民日常消费需求、方便群众生活为目标，控制总量，合理布局，提高档次，完善功能。坚持与城市总体规划相结合；坚持新建与调整相结合；坚持数量与质量相结合；坚持速度与效益相结合。应符合交通、环保、消防等有关规定，与城区改造、居住区和社区商业建设相配套。具体的讲有：1、保护居民利益的原则。这里讲的居民利益，既包含生产者的利益，又包含消费者的利益。2、合理设置网点的原则。农贸市场的设置必须体现科学合理的原则，既要顾及各类市场比例结构，又要顾及彼此相邻辐射关系，还要顾及产地与销地之间的密切联系，以及居民的覆盖面，以利于规模化、集约化经营和居民消费的便捷化。3、建立现代企业制度的原则。农贸市场作为经济组织运行，对农贸市场实行经营承包，作为农贸市场的建设者和管理者的政府及其有关部门的职能应转到围绕市场间接调控、健全农贸市场科学管理制度方面。国家的宏观调控应主要利用税收、价格、信贷和商品吞吐，以及法律和必要的行政手段，使商品总供给和总需求保持协调平衡，为交易双方创造良好的市场环境。通过建立宏观调控体系，达到解决无序流通和平抑价格波动的目的。4、农贸市场经营组织创新的原则。农贸市场的建设者不仅要为农贸市场经营者提供必备条件，还要配备良好的物流设施，这是规模经营的必备条件。物流设施应充分发挥保鲜、保活、卫生检疫、环境保护、信息交流等方面的服务职能。现行农贸市场的经营组织不仅要调整、提高、培育一支既懂生鲜农产品经营，又懂法律的营业队伍，更重要的是应采取措施以使市场交易方式集约化和规范化，符合徐州都市经营发展的需要。第二章徐州市农贸市场发展现状2.1徐州市农副产品流通产业发展现状1、现状农产品的流通链较长。生鲜农产品有易腐烂不易保管、不易长途运输的特点，所以这类农产品一般要求流通环节越少越好，最好采取直销的方式，集批发与零售为一体的方式能较好地为农贸零售市场?式主要是：由生产——产地中间商——市场批发商——市场中间商——零售商——消费者这样一个过程，整个流通环节较长，与生鲜农产品的要求不相符合。2、流通环节缺少高素质流通组织和中介服务服务机构。整个流通过程中，个体流通组织的送货量占总货量的比率相当大，而且，无论是粮油、蔬菜水果、肉蛋还是在水产品的流通过程中，都缺乏一个成熟的、既懂专业知识，又懂法律知识的高素质流通组织和中介服务服务机构，致使现阶段的流通不仅渠道比较单一，而且也没有形成组织化、规模化、专业化，这不仅产生了农产品流通封闭性的问题，而且使整体社会经济效益低下。农户的产品难以寻找最佳的销售市场、销售对象和稳定的销售关系，增加了农副产品销售的盲目性，另一方面也加大了消费者的采购成本。2.2徐州市农贸市场现状情况我市市区现状农贸市场及流动摊点群共有80个，其中：登记注册的农贸市场共有43个，规划在建的农贸市场1个，自发形成的临时农贸市场、摊点群、早市36个（详见表一）。登记注册的43处农贸市场现状情况为：规划总建筑面积37.09万平方米，现有建筑面积20.32万平方米，市场实有建筑面积14.14万平方米，其它用途建筑面积6.18万平方米。其中室内市场25个，市场面积6.93万平方米；大棚市场17个，市场建筑面积7.21万平方米，废弃未建设的1个。按辖区划分：泉山区17个、鼓楼区15个、云龙区11个；在43个市场中，摊位利用率达到80％的有8个，占市场总数的18％；绝大部分市场利用率不足50％。目前有10个市场部分改变了用途，10个市场建好未使用或全部改变了农贸市场经营的性质。表一：徐州市区农贸市场基本情况统计表编号市场名称规划建筑面积(平方米)市场实有建筑面积(平方米)其它用途建筑面积(平方米)经营形态建设使用情况1二七农贸市场1761368611000室内农贸部分改作它用2孟家沟农贸市场650030000大棚农贸正常使用3下淀农贸市场180003500500室内农贸部分改作它用4祥和农贸市场350035000大棚农贸正常使用5沈场农贸市场1400059306000室内农贸部分改作它用6王场市场260050000大棚农贸正常使用7西阁街农贸市场2025154760室内农贸主体框架完成，未使用8闸口农贸市场2100030000室内农贸个人承包经营9碧螺山庄农贸市场1385054000室内农贸正常使用10牌楼农贸市场16000016000室内它用完全改作它用11大坝头农贸市场310003100室内它用完全改作它用12煤港路农贸市场289002890室内它用完全改作它用13东阁街农贸市场25001700800室内农贸部分改作它用14杨庄农贸市场215021500大棚农贸正常使用15堤北农贸市场380056000大棚农贸正常使用16开明市场650054000大棚农贸正常使用17袁桥市场360036000室内农贸正常使用18东苑农贸市场740004800室内超市完全改作它用19黄山农贸市场419616001500室内农贸部分改作它用20汉桥农贸市场36003002200室内农贸部分改作它用21铜山路农贸市场416004160室内它用完全改作它用22开明北街农贸市场935030700室内农贸已经建好，尚未使用23惠民农贸市场770060000大棚农贸正常使用（涨市）24广山农贸市场――――――室内农贸规划25灯塔农贸市场2050037003000室内农贸部分改作它用26段庄农贸市场3126077000室内农贸正常使用27奎山农贸市场580030000室内农贸正常使用28黄河农贸市场1670042000室内农贸正常使用29苏堤北路农贸市场2000045005000室内农贸已经建好，尚未使用30永安农贸市场1080022002000室内农贸部分改作它用31翟山农贸市场1690483320大棚农贸正常使用32矿南农贸市场1104033480大棚农贸正常使用33雁山市场230023000大棚农贸正常使用34矿西农贸市场34812820500大棚农贸部分改作它用35湖北路农贸市场508050800大棚农贸正常使用36湖滨农贸市场360036000大棚农贸停业37奎园农贸市场380038000大棚农贸正常使用38西苑农贸市场350025000大棚农贸正常使用39解放桥农贸市场323021001000室内农贸部分改作它用40立达路农贸市场24007001700室内农贸正常使用41东苑马路市场――――――马路市场――42黄山新村临时市场――――――马路市场――43丰储街农贸市场――――――马路市场――44剪子股农贸市场――――――马路市场――45铜山路临时农贸市场――――――马sp;――――――马路市场――47圆梦临时农贸市场――――――马路市场――48三八河临时农贸市场――――――早市――49毛巾厂宿舍临时农贸市场――――――马路市场――50大庆路临时农贸市场――――――马路市场――51中兴临时农贸市场――――――马路市场――52开明老街临时农贸市场――――――马路市场――53民富园大道临时摊点群――――――马路市场――54黄山垅村委会南50米摊点群――――――马路市场――55汉桥农贸市场门口摊点群――――――马路市场――56少年宫临时摊点群――――――餐饮摊点――57惠民市场西侧摊点群――――――马路市场――58西郭庄农贸市场180018000大棚农贸正常使用59煤机厂宿舍临时农贸市场――――――马路市场――60白下路与大庆路交叉口――――――马路市场――61白下路对面、大庆路西侧――――――马路市场――62三角线铁路三十七宿舍――――――鱼市――63八里村委会临时农贸市场――――――马路市场――64祥和路临时农贸市场――――――马路市场――65河清路临时农贸市场――――――马路市场――66大坝头临时农贸市场――――――马路市场――67立德路摊点群――――――马路市场――68金山临时农贸市场――――――马路市场――69文化城临时农贸市场――――――马路市场――70纺西一条街――――――马路市场――71湖滨一条街――――――马路市场――72卧牛山马路市场――――――马路市场――73周庄马路市场――――――马路市场――74苏山临时农贸市场――――――马路市场――75彭城中学南农贸市场800080000大棚农贸正常使用76黄河社区再就业一条街――――――马路市场――77天桥农贸市场64008005600室内农贸正常使用78煤建路南农贸市场――――――马路市场――79荆南农贸市场――――――马路市场――80周庄农贸市场――――――――完全改作它用2.3徐州市农贸市场空间分布状况现状33个正在使用的农贸市场，已做到全面覆盖中心城区，且服务半径较小，基本合理；但在外围城区，出现服务半径过大问题。以1000米服务半径计算，出现覆盖空白区。主要空白区有：矿山路西段、云龙山北部及东部区域、金泰小区及周边地区、七里沟、铜山路（已规划的铜山路农贸市场现废弃，未使用）、八里村、鼓楼生态园及以西地区。现状农贸市场覆盖空白区内，均有临时农贸市场或流动摊点群，作为补充。临时农贸市场或流动摊点群的分布有三种情况：一、出现在农贸市场覆盖的空白区；二、历史形成的马路市场，尽管附近已经新建了农贸市场，但仍未“入室进厅”；三、部分农贸市场的涨市现象。2.4农贸市场设施现状1、商位设施。少数农贸市场能按照整洁、美观、实用的要求，充分考虑经营户的经营需求、市场卫生管理要求和商品的特性，科学设计市场商位，配备良好的照明设施，大部分的农贸市场没有做到。2、停车场：停车场比较匮乏，基本没有配套设有机动车。3、公共卫生设施较差。4、宣传设施。一般都设置了市场招牌，但较少有设置导购牌、商品区域标志、公示牌，基本没有设置商位号牌、广播、公用电话等服务设施。5、缺少物业管理用房、消防及安全设施、检测设施、储存设施，通道地面、商位设计不能满足防水要求，绿化设计较少。2.5徐州市现状农贸市场存在的问题1、由于市场建设投资背景不同，存在市场位置的分布、市场辐射范围的设定存在盲目性，建成后的使用用途发生转换等问题。2、现有的市场普遍存在55场地狭小、设施简陋、各类市场比例失调以及分布不均的问题。3、经营模式不适宜。市场一般是由经营者（也是建设者）提供交易场地，卖者和买者在这里进行交易。经营者收取场地租金费、管理费和代收税金或由工商行政管理部门直接参与管理和收取工商管理费。这些市场以盈利为目的重收费、轻管理，重外延、轻内涵。市场经营者（兼建设者）为了追求最大的经济效益，放松了对进场交易者的规范性管理，不能严格地执行市场规章制度。4、市场法制建设和管理规章滞后。农贸市场不仅没有法律、法规，甚至还没有一个完整的批发市场管理条例。由于没有法的规范，造成了现阶段农贸市场内交易活动混乱，市场外无序发展的现象。5.农产品流通过程缺乏成熟的流通组织体系。个体流通组织的送货量占总货量的比率相当大，缺乏高素质的流通组织和中介服务机构。第三章徐州市农贸市场布局规划3.1农贸市场基本标准3.1.1规模标准农贸市场原则上以新建居住区、居住小区为基本单元、一般以1至3万人口、500至1000米服务半径、240平方米／千人建设标准设置。3.1.2设施标准1、商位设施。按照整洁、美观、实用的要求，充分考虑经营户的经营需求、市场卫生管理要求和商品的特性，借鉴超市功能的设计经验，科学设计市场商位。根据商品陈列需要和防水要求配置相应货架（柜台）和专用水产、肉类柜台。在每个商位的显著位置设置证照悬挂设施。配备良好的照明设施。2、停车场。配套设有机动车和非机动车的停车场地。近期，市区农贸市场应达到商业用房面积的20%左右，其它地方的市场应达到10%左右。3、公共卫生设施。食品卫生设施应当符合《集贸市场食品卫生管理规范》。配置完备的通风系统，设置公共厕所、垃圾集中设施。每个商位设置加盖的垃圾筒（箱），配备必要的卫生保洁设施。4、物业管理用房。设置保安、财务、卫生管理、设施维护等物业管理用房，并配备必要的办公设施。设置投诉处理点，并配置复秤设施。200个商位以上的市场应当安排监督管理用房。5、消防及安全设施。消防设施符合国家有关消防技术规范。配置防??设立监控设施。6、给排水。通道地面、商位设计应当突出防水的要求。市城建成区的市场应当根据经营商品的特点，科学设置给排水管道，采用沉井式暗渠排水系统，窨井间距不宜大于10米。7、宣传设施。设置市场招牌、导购牌、商品区域标志及商位号牌，场内显著位置设立公示牌，有条件的可设置广播、公用电话等服务设施。8、检测设施。200个商位以上的农贸市场应设置检测室，安排相对独立的检测工作间，配备专职检测人员，配备检测项目所需的快速定性检测设备、电脑等。9、储存设施。根据需要配备冷藏保鲜设备。10、绿化。根据建设项目规划要求设置。3.2农贸市场目标服务区规划市区农贸市场主要是依据城市总体规划中确定的居住用地、商业服务设施用地、人口密度、人口规模等进行规划布局。共规划农贸市场90处，其中鼓楼区20处，云龙区22处，泉山区29处，九里区5处，金山桥开发区（包括城东新区）7处，徐州新区7处。按照“一般农贸市场服务半径一般不超过1000米，服务人口1-3万人；批零兼营的超大型农贸市场，适当突破上限，服务人口不超过5万人”的标准，基本做到市区的全覆盖。详细情况见附图。3.3农贸市场的空间分布和用地规模规划3.3.1农贸市场的空间分布见规划附图。3.3.2用地规模现有农贸市场占地面积为23.79公顷，规划占地面积为48.78公顷。其中原有室内农贸占地11.89公顷，大棚农贸改造占地12.37公顷，马路市场就近建设占地3.65公顷，保留的早市和马路市场占地1.3公顷，新规划建设的农贸市场占地19.57公顷。表二：农贸市场用地规模一览表市场名称市场现有用地面积（公顷）市场规划用地面积（公顷）经营形态规划情况黄山新村临时市场――0.4马路市场保留三八河临时农贸市场――0.16早市保留文化城临时农贸市场――0.44早市保留纺西一条街――0.3马路市场保留少年宫临时摊点群――――餐饮摊点保留立德路摊点群――――餐饮摊点保留二七农贸市场0.530.53室内农贸不变下淀农贸市场0.330.33室内农贸不变沈场农贸市场0.650.65室内农贸不变西阁街农贸市场0.560.56室内农贸不变碧螺山庄农贸市场0.990.99室内农贸不变开明北街农贸市场0.20.2室内农贸不变灯塔农贸市场0.770.77室内农贸不变段庄农贸市场0.860.86室内农贸不变奎山农贸市场0.230.23室内农贸不变黄河农贸市场0.680.68室内农贸不变苏堤北路农贸市场0.530.53室内农贸不变永安农贸市场0.410.41室内农贸不变解放桥农贸市场0.330.33室内农贸不变立达路农贸市场0.070.07室内农贸不变天桥农贸市场0.20.2室内农贸不变大坝头农贸市场0.470.47室内它用恢复使用煤港路农贸市场0.450.45室内它用恢复使用东阁街农贸市场0.110.11室内农贸恢复使用东苑农贸市场0.260.26室内超市恢复使用铜山路农贸市场1.021.02室内它用恢复使用黄山农贸市场0.380.38室内农贸恢复使用汉桥农贸市场0.20.2室内农贸恢复使用闸口农贸市场0.960.96室内农贸扩建袁桥市场0.30.7室内农贸扩建孟家沟农贸市场1.31.3大棚农贸改造祥和农贸市场0.220.3大棚农贸改造王场市场0.810.8大棚农贸改造杨庄农贸市场0.230.23大棚农贸改造堤北农贸市场0.610.61大棚农贸改造开明市场0.30.3大棚农贸改造惠民农贸市场0.380.38大棚农贸改造翟山农贸市场0.410.41大棚农贸改造矿南农贸市场0.440.44大棚农贸改造雁山市场1.21.2大棚农贸改造矿西农贸市场0.670.67大棚农贸改造湖北路农贸市场22大棚农贸改造湖滨农贸市场0.520.52大棚农贸改造奎园农贸市场0.540.54大棚农贸改造西苑农贸市场0.950.95大棚农贸改造西郭庄农贸市场0.220.22大棚农贸改造彭城中学南农贸市场1.51.5大棚农贸改造广山农贸市场00.5室内农贸规划在建丰储街农贸市场――0.58马路市场就近新建剪子股农贸市场――0.3马路市场就近新建圆梦临时农贸市场――0.16马路市场就近新建八里村委会临时农贸市场――0.12马路市场就近新建河清路临时农贸市场――0.6马路市场就近新建金山临时农贸市场――0.12马路市场就近新建卧牛山马路市场――0.2马路市场就近新建周庄马路市场――0.5马路市场就近新建苏山临时农贸市场――0.25马路市场就近新建煤建路南农贸市场――0.32马路市场就近新建荆南农贸市场――0.5马路市场就近新建城东新区3个01.8室内农贸近期规划鼓楼区2个01.2室内农贸近期规划九里区2个01室内农贸近期规划泉山区１个01.5室内农贸近期规划徐州新区5个02.5室内农贸近期规划云龙区2个01室内农贸近期规划杏山子民营工业园农贸市场00.4室内农贸近期规划市灯泡厂宿舍农贸市场00.7室内农贸近期规划徐钢水泥厂农贸市场00.5室内农贸近期规划庆丰桥农贸市场01.8室内农贸近期规划市废钢铁加工厂农贸市场00.32室内农贸近期规划军分区第二干休所农贸市场00.15室内农贸近期规划绿地世纪城农贸市场01.2室内农贸近期规划徐州电焊条厂对面00.5室内农贸近期规划金泰馨雅园农贸市场00.5室内农贸近期规划徐州新区2个01室内农贸远期规划城东新区4个02室内农贸远期规划九里区2个01室内农贸远期规划合计：23.7948.78第四章徐州市农贸市场形态规划4.1农贸市场的存在形态按建筑形式分，农贸市场形态可分为以下五类：一类：生鲜超市（包括设置在大卖场中的生鲜超市，如：徐州市设在家乐福、新一佳、易初爱莲、大福源等大卖场内的生鲜超市。）二类：独立式室内农贸市场（指在独立用地内建设的室内农贸市场）三类：连体式室内农贸市场（指与其他建筑结合而建的室内农贸市场）四类、棚顶式农贸市场（指在独立用地内建设的、以棚顶覆盖的、四周无围护设施的简易农贸市场）五类、露天式农贸市场（包括马路市场和临时摊点群）按经营业态分，徐州市农贸市场形态可分为二类：一类：批零兼营的大型农贸市场二类：社区便民市场4.2国内农贸市场形态的发展趋势农贸市场的脏、乱、差、摊外摊、摩托车、三轮车和自行车乱停乱放和交通干扰问题，食品消费安全等一系列问题，促使了农贸市场正在发生渐行渐进的改变，主要的发展趋势有两种：一、“农改超”、二、“市场进社区”。4.2.1“农改超”运动。一、“农改超”的四大理由和两大变化。四大理由：第一，农贸市场的经营每况愈下，许多经营者纷纷退出市场。第二，超市化是城市发展的需要。随着城市的不断发展，原来农贸市场的脏乱差老毛病已经让许多人厌恶，同时也影响城市的面貌。第三，农贸市场的货品质量不稳定、品种多而杂、缺少信誉感、价格不稳定、购物环境差、分散经营成本高等缺点导致其改革势在必行。第四、影响交通问题。两大变化：一、全新的购物环境。农贸超市与“洋超市”、“大卖场”有着比较相似的地方，宽敞、舒适、整洁的环境，实行明码实价。这与原来农贸市场的嘈杂、脏乱以及讨价还价形成了鲜明的反差。还有一点更吸引人的地方是，它办在社区里或者社区的附近，市民购物十分便利。二、全新的经营方式。农贸超市脱胎于农贸市场，是传统农贸市场的“升级版”，但它与农贸市场有着质的区别，那就是农贸超市采取的是统一采购、统一配货、统一定价的连锁经营方式。统一采购，就是直接从农产品生产基地进货，最大限度地减少了传统批发诸多的中间环节，解决了成本高的问题；统一配货，不仅能保持生鲜食物的新鲜，而且做到货物多元化，全方位满足市民需求，这些产品在配送中，往往经过严格的筛选、包装和加工，方便了购买。还有原来农贸市场根本无法做到的，那就是安全问题。统一采购、配货后的产品要经过严格的检测关，农贸超市配有检测设备，每天对蔬菜农残、福尔马林、瘦肉精等进行检测，倘若检测不过关，则将把货物退回产地或销毁。二、农改超的实施效果。农改超自2001年福州永辉试点，到2002年初福州市政府专门成立“农改超”领导小组，对“农改超”进行统筹规划，再到各地政府大力推动试点，已经历了五年左右的时间。据不完全统计情况如表三。表三：国内农改超不完全统计情况一览表试点城市原有农贸市场农改超企业最高纪律店铺数量农改超起止时间农改超状况福州市区二环路内78家福州永辉172001年底至今不断发展扩张，已走出福建福州超大久佳洋下好日子852002.7至今2002.12—2003.122002—2002—经营状况不佳因竞争专型因竞争专型广州广州家盈广州家宜2002.11—2003.82002.3—2004.12关张停业厦门厦门如意近40家2002.12—2003.4两上两下退出市场厦门超大9家2002年至今经营良好南京市区198家大清河、鑫荣、华宝、绿邦、龙蟠、丹凤新寓等8家2003.7—2004.7半年至一年内倒闭或转行杭州家友文苑店江城路解百绿叶菜博士20家2003.8—2004.102003.10—2004.102003.9—2004.1生鲜亏损关张亏损倒闭亏损倒闭武汉300多家中百仓储武商量贩中百超市改造2家改造3家改造11家2002年5月至今武汉市农改超进展缓慢重庆龙寰、嘉禾和顺通等30多家2001年初至今经营困难备注1、以上数据统计时间截至2005年初从上述总体情况来看，农改超的推行效果并非十分理想，不少农改超企业迅速地走过了闪亮登场；快速发展；铩羽而归三个阶段，周期在一年甚至半年左右。从各地农改超企业的结果来看，归纳起来有几种情况：1、全面退市或转型：广州家盈和家宜；厦门如意；福州久佳、洋下和好日子；南京和杭州的农改超等；2、以不变应万变：从连锁经营之初就以农产品超市化经营为特色的企业，例如：深圳民润、武汉中百等；3、成本导向，向下兼容：严格控制店铺资金投入和经营成本，店铺的经营形式也因此向农贸市场回归，例如：厦门超大；4、从农改超到农加超：以市场和消费为导向，从农改超到借助农贸市场人气的农加超，例如：南京苏果；5、从农改超到多元化：成功借助农改超起步，并经过转型，走向生鲜超市、大卖场和便利店等多种业态，例如：福州永辉。6、商业地产式农改超：重庆的农改超以商业地产销售返租方式，借农改超之名行房产销售之实，例如：重庆龙寰等。另外，武汉、长沙和天津等地的农改超试点工作还在进行之中。综合分析，出现上述现象的原因有五个方面：1、农改超的盈利模式。农贸市场改超市需要投资，投资者追求效益最大化，农改超仅靠卖鱼、肉、蛋、菜，收回成本、盈利等都是问题。有些生鲜超市还没有找到盈利模??。连锁超市较关注面对顾客销售的生鲜经营形式，包括经营项目、卖场布局和设备配置等，却往往疏乎了生鲜供应链上游的生鲜商品供应和物流配送，薄弱的农产品供应链直接导致了农改超的两大问题：农产品新鲜度和价格竞争力不佳。3、政绩思维。超市取代农贸市场是一个必然的发展趋势，是市场经济发展的必然结果。但如果政府不能认真研究市场和消费者收入承受能力，盲目依靠行政手段推行农改超，最后往往会得不偿失。“用脚投票”的消费者反映是对政府市场认识和推动水平的一大挑战。4、消费环境和顾客群体不清。发达国家居民的恩格尔系数平均不到20%，而中国居民的恩格尔系数虽然年年下降，但仍有巨大的差距。而在价格和购物环境之间，大多数中国老百姓会更看重价格。因此，在相当长时间内，生鲜超市和农贸市场还会共生共存，满足各自不同的收入群体。5、农贸市场的意愿。由于农贸市场的主办单位和主体大多是街道，清场就成了农改超的头等难题，场内众多的个体经营户清退和安置也十分棘手。三、农改超的反思。农改超初期，政府把主要困难和资金补贴放在了原有农贸市场的善后清退上，忽略了生鲜超市的市场生存和环境适应能力，对农改超的困难和后续问题估计不足，当诸多现实问题扑面而来时，令各方始料不及，应接不暇；当这一轮热潮的泡沫逐渐散去，又有些手足无措。把农改超放在现代农产品流通渠道改造的背景之下，我们不难发现农改超思维上的局限性，而这些误区深刻地影响着农改超的走向和结果：1、核心目的的反思。“所谓‘农改超’，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主的超市。”目的有两个方面：一是商贸流通现代化；二是提高菜篮子产品质量为生安全水平，或者是杜绝餐桌污染。在食品安全问题成为政府、业界和消费者关注的焦点问题时，农改超作为农产品流通渠道改造的组成部分，其核心目的越来越清晰地定位于：通过优化、改造农产品流通渠道和流通方式，建立可追溯的农产品质量信息管理体系，最终解决食物安全问题。对于农贸市场超市化改造，是达到这个核心目的的方式之一，但是在农改超的热潮中，同时还存在着有相当部分投资者为了争取政策扶持，抱着明显的投机心理；借农改超之名，变相炒卖商业铺位有之；本末倒置，形似神不似；政府未能制定出有效地农改超准入制度和评价标准，以及后续问题应对措施，对农改超过程中问题未能及时纠正；如果商家的投入和经营成本增加，盈利无望，商家难以为继；而农改超的商品保鲜、陈列方式、设备配置和管理水平远远达不到提供高质量农产品终端销售的要求，农产品质量和卫生水平提升有限，加价不增值，农改超的目的难以体现，消费者很难为这样的农改超买单。最终使其失去了市场落脚点。2、模式反思。就当前农产品的流通形式而言，农改超似有狭义和广义之分，狭义的农改超是基于对原有的城市农贸市场进行超市化改造，它是农产品流通渠道改造中的一种形式；而广义的农改超则是基于农产品流通渠道的全方位改造，它是农产品超市化经营的集合，既包括农改超，农加超，也包括各种果蔬、肉类等农产品专卖店，以及原有连锁超市生鲜区经营，同时也不排斥通过升级改造，能够达到农产品安全标准的农贸市场，广义的农改超是多种模式并存，建立于多元化之上的农产品流通渠道改造。所以应把广义的农改超进一步理解为现代农产品超市化经营。从现代农产品营销渠道的角度来看，多种销售渠道会同时并存，并由于消费群体的变化，不同的渠道此消彼长，却很难以一个销售方式取代另一个销售方式，即便是在发达国家中，农贸市场也在一定程度上存在。而象广州黄花肉菜市场和东川路市场，经过改造升级之后的传统街市（农贸市场），也拥有着可观的顾客群；而香港传统街市的质量信息快速反应机制也十分有效，更何况农改超的生鲜超市本身也因时因地存在自我完善的过程，一些城市“农改超”试点大起大伏可清楚说明这一点。当农改超兴起之时，妄言以生鲜超市取代农贸市场，而农改超发展不顺利时，又对农产品进入超市经营之路疑问多多，以狭义农改超的尝试来评判现代农产品流通渠道改造的成败，视野未免狭隘，观点也有失偏颇。从农产品流通的终端模式来看，无论是农改超，还是现代农产品超市化经营都存在着多种横向经营模式，形式和模式不同，但对农产品经营的衡量标准则是统一的，它包括：——食品安全管理与控制应该覆盖食品从“农田到餐桌”的食品链的所有方面，并在储运、加工、销售过程中确保农产品和食品安全卫生，因此应具备必要的冷链和其它软硬件条件；——所有产品和原料在流通中保有它们的溯源，在需要情况下，可为有资格的机构提供溯源相关信息。当食品发现存在危害时，可以及时从市场召回，避免流入市场；——参与农产品流通企业的市场定位和目标消费群体清晰并有利可图。3、思维反思。食品安全问题要从源头抓起，要从整个农产品和食品供应链的多环节入手，齐抓共管；农改超作为整个农产品产业链后段零售终端的一部分，不可能将全面解决食品安全问题，农改超的成功需要强大的上游供应链的支持。由于农产品销售渠道改造是一个庞大的系统工程，因此应从农产品大流通系统的角度看待农改超：首先，农改超需要来自农产品供应链上游生产、加工和物流配送等多环节的协调支持；需要农户、生产基地、批发市场和零售网点的产业规划与综合改造；需要政府农业、交通、商业和卫生监督的等部门协调运作；更需要新渠道建设和旧有渠道清理整顿提升并重；其次，由于农产品经营的质量和保鲜要求的特殊性，农产品经营对冷链的依存度较大，缺乏冷链为核心的硬件环境，这是目前国内除及时有效的农产品监督监测手段之外欠账较多的环节，而冷链系统建设则绝对不是一般企业能够独立承担的；第三，作为复杂系统改造的一部分，农改超应是一个渐进的渠道优化过程，如果忽视其复杂性，不考虑其中的综合配套措施，甚至采用革命式推进手段，则势必事倍功半。四、现代农产品流通渠道的发展方向与生鲜超市。回顾农改超走过的路，无论是从提高农产品和食品安全保障，或是建立可追溯的农产品信息体系，还是推进农业产业化进程，农改超或是农产品超市化经营的发展方向无疑是正确的。就目前中国的农产品流通渠道而言，改造提升原有农贸市场和农改超是同等重要的两条道路。2004年11月，商务部市场运行调节司副司长徐加爱在中国连锁经营协会2004年超市食品安全论坛上说：要加快“农改超”和“超改连”步伐，提高生鲜食品在便民超市等现代营销方式中的销售比重；推行“场厂挂钩”、“场地挂钩”，鼓励质量优、信誉好、品牌知名度高的食品在超市销售，大力发展安全放心食品、绿色食品、有机食品专柜。我们将以连锁食品超市为切入点，力争用五年左右时间培育出500家绿色市场。”五、生鲜超市发展的注意事项。1、重新定位参与者的角色：农改超参与者应有更明确的角色分担政府工作原则，应充分认识和把握好政府行政手段和市场运作规律的关系，应有所为，有所不为，切忌越俎代庖，过多的以行政推动代替市场运作，避免舍本逐末。2、工作目标：营造良好的政策环境；加强农改超重点环节的投入；强化政府监管职能和力度，建立农产品和食品安全保障体系。3、工作重点：加强政府在农产品流通渠道以及零售行业发展的系统研究规划；农改超后续发展要有流通环境配套，特别城市农批市场的规范管理，农改超企业的农产品直采直配，要关注农产品流通渠道上下游之间的产业协调，鼓励发展农产品和食品半成品加工产业；充分考虑农产品流通渠道的多元化结构，建立农改超企业的登记审核制度，鼓励有规模有实力的连锁企业参与，减少投机性以确保实效；注意农改超的试点和扶持，做好布局规划引导，避免农改超企业之间过度竞争导致的低成活率；在农产品加工配送等重点环节，加强政府在难点攻坚上的政策协调和投入。4、企业慎重决策：零售业的门槛低但是经营难度很大，需要较高的行业认识和专业化，因此对于每个农改超的投资者，特别是新跨入零售行业的投资者，应当注意行业风险，慎重决策，切忌盲目跟风；5、准确定位：达到卫生安全标准的农产品及其经营方式，其成本会有所提高，目标消费群应以中高端顾客为主，所以农改超企业在消费群定位，超市选址和业态选型等方面要思路清晰；6、管理体系：农产品经营由于行情变化快，容易出现损耗，所以在国外超市被形象地比喻为“成本部门”，农产品经营的盈利状况有赖于严谨高效运作的管理体系，建立管理体系是对每个农产品经营企业的挑战。消费者提高消费者健康消费的质量意识，消费者有权获得清晰的食品质量、构成成份、营养物质含量、营养物质功用以及如何合理均衡膳食等方面的信息。法律法规、标准的修订与执行应在公开、透明、互动的方式下进行。7、生鲜超市的关注焦点：随着城市新建社区住宅??渐显现出来，五花八门的社区消费将会不断层次细分和具体化。而其中白领和中产阶级作为消费群体越来越受到关注，他们将是食品安全体系建立最有力的支持者和消费者，在生鲜消费价格上也有一定的承受能力，农改超应从这个消费阶层及其社区寻找市场落脚点，当生鲜超市脱离以低价竞争为手段的市场定位，具有品质保证的食品和农产品才会拥有能够生存的市场空间。4.2.2“社区便民市场”一、“社区便民市场”存在的基础。在不少人家生活步入小康的同时，还存在着收入不平衡、消费多样性的差异。广大中低收入人们还离不开低价位又能就近购买的农贸市场，同时如果全面取缔农贸市场，将会有相当一部分菜贩沦为街头巷尾流动游击队，更难管理。广大中低收入人群和菜贩是“社区便民市场”合理存在的基础。作为弱势群体，他们同样也应该得到公平的对待。二、“社区便民市场”的定义。“社区便民市场”就是通过商业物业管理方式，由农副土特产品经营者向社区居民提供公平、安全、卫生、文明的交易场所，是我国古老的传统零售方式与现代零售方式对接的尝试。三、“社区便民市场”发展的注意事项。1、目标市场定位：通过市场细分，结果发现，高档市场定位在有车族、白和有较高收入的工薪族、蓝领阶层。目前针对占绝大多数的较低收入的工薪阶层、离退休人员、下岗职工、无业人员、低保人群的服务断档，零售业态缺位。为此“社区便民市场”要将自己的目标顾客，严格锁定在社区广大低收入人群，以满足他们的基本生活需要为已任。2、开办主体企业化：过去城区农贸市场，主要由工商和街道联手，利用马路或空闲场所开办，并负责管理。随着经济体制改革的进一步深化，工商和街道都相继退出了对农贸市场的管理，于是农贸市场便出现全市范围的主体缺位。在此大背景下，农贸市场秩序日趋恶化、交通拥挤、卫生脏乱，以至发展到全市范围内"退路进厅"，全面取缔马路市场。其实交通拥挤、卫生脏乱直接原因是管理滞后，而不是农贸市场本身固有的属性。适当调整、加强管理，可以改变这种状况。在中国已加入WTO，跨国零售巨头纷纷抢滩的大背景下，本土的“社区便民市场“，要想重整旗鼓，与其他现代零售业态站在同一起跑线上，就必须实行开办主体企业化，运作市场化。即市场开办法人代表，应对市场交易过程中的食品卫生、安全、交通秩序、顾客投诉负完全责任。3、运作模式物业化。目前，国外经济发达国家，大型百货零售店已经从自营转向出租柜台，提供经营场所的商业物业服务。“社区便民市场”要弘扬自身固有的优势，彻底根治交通拥挤，卫生脏乱的弊病，最经济最有效的办法，就是引入现代商业物业管理模式。用现代物业管理的理念指导招商、事实管理、提供服务，以推动本土零售业态现代化。4、卖场规模化。卖场规模化是现代零售业态共同的生存法则。传统的大型百货店、现代的购物中心、连锁店、新兴的大卖场，无一不是靠规模去招揽顾客，扩大市场份额。“社区便民市场”当然不能例外。“社区便民市场”的商户集群规模与场地规模均应控制在合理范围之内。5、经营微利化。经营微利是“社区便民市场”的核心竞争力。丢掉微利化，“社区便民市场”就失去了生存的优势、存在的价值。微利化有赖于规模化，只有规模化才能实现微利化。没有规模化就无法实现微利化。“社区便民市场”，微利化同时产生于其经营的无店铺化。“社区便民市场”的微利化，不能靠行政命令或政府补贴来维持，而是由经营者与经营者，经营者与消费者三者博弈的结果来决定。事实上微利化、“无店铺化”正是“社区便民市场”迎接大卖场、生鲜超市挑战的两把利剑。6、管理规范化。标准化、程序化、规范化是WTO、经济全球化“游戏规则”的基本特征，谁不按照规则行动，谁就会被市场所淘汰。毫无疑问“社区便民市场”要想获得生存和发展，就必须走管理规范化之路。四、“社区便民市场”规范化管理的内容。1、建立经营品种准入制度。以生鲜蔬菜为主，严格限制现场生产或制作熟食，确保食品卫生安全。2、对经营商户进行资格认定。对经营进行岗前、在岗培训，培训内容主要包括：职业道德、法律法规、服务技能等。3、要制定采购商品质量抽检规范制度。要设有专业技术人员负责抽检，定期公布检验结果。要奖优罚劣，责任到人。4、要制定并明示服务规范。推广质量责任事故先行赔偿制度，彻底打消顾客的后顾之忧。5、要制定环境卫生与交通秩序维护规范。4.3徐州市农贸市场形态规划根据徐州市的经济发展状况和实际情况，为满足各自不同的收入群体，兼顾社会公平，规划徐州市农贸市场在规划期内的形态为：生鲜超市和普通农贸市场同时存在，社区便民市场和批零兼营大型农贸市场共生共存。第五章农贸市场的近期实施规划5.1农贸市场近期实施规划的原则农贸市场建设应遵循“统一规划、分期建设、合理布局、适用卫生、设施规范、经济美观、节约用地、保护环境”的原则。5.2徐州市农贸市场的近期建设、整治及改造规划近期需改造的农贸市场17个，拆除建筑7.06万平方米，建设7.55万平方米。扩建及恢复使用的农贸市场9个，增建面积0.49万平方米，增加市场面积2.14万平方米。新建农贸市场36个，用地19.22公顷，建筑面积13.92万平方米，其中市场面积10.17万平方米。（详细情况见表四、表五、表六）表四：改造农贸市场一览表市场名称市场现有用地面积（公顷）市场规划用地面积（公顷）市场规划建筑面积(平方米)其它建筑面积(平方米)市场实有建筑面积(平方米)其它用途建筑面积(平方米)经营形态规划情况孟家沟农贸市场1.31.33000100030000大棚农贸改造祥和农贸市场0.220.32500021500大棚农贸改造王场市场0.810.86000050000大棚农贸改造杨庄农贸市场0.230.232150135021501350大棚农贸改造堤北农贸市场0.610.615600056000大棚农贸改造翟山农贸市场0.410.418332083320大棚农贸改造矿南农贸市场0.440.443348033480大棚农贸改造雁山市场1.21.22300023000大棚农贸改造矿西农贸市场0.670.6728205002820500大棚农贸改造湖北路农贸市场225080050800大棚农贸改造湖滨农贸市场0.520.523600036000大棚农贸改造奎园农贸市场0.540.543800038000大棚农贸改造西苑农贸市场0.950.955000025000大棚农贸改造开明市场0.30.33600036000大棚农贸改造惠民农贸市场0.380.386000060000大棚农贸改造西郭庄农贸市场0.220.221500015000大棚农贸改造彭城中学南农贸市场1.51.58000080000大棚农贸改造合计12.312.37726302850687801850表五：扩建及恢复使用农贸市场一览表市场名称市场现有用地面积（公顷）市场规划用地面积（公顷）市场规划建筑面积(平方米)其它建筑面积(平方米)市场实有建筑面积(平方米)其它用途建筑面积(平方米)经营形态规划情况大坝头农贸市场0.470.473100003100室内它用恢复使用煤港路农贸市场0.450.453000003000室内它用恢复使用东阁街农贸市场0.110.11250001700800室内农贸恢复使用东苑农贸市场0.260.263200160004800室内超市恢复使用铜山路农贸市场1.021.024160004160室内它用恢复使用黄山农贸市场0.380.383100016001500室内农贸恢复使用汉桥农贸市场0.20.2100015003002200室内农贸恢复使用闸口农贸市场0.960.965000030000室内农贸扩建袁桥市场0.30.76500036000室内农贸扩建合计4.154.553156031001020019560表六：新建农贸市场一览表市场名称市场现有用地面积（公顷）市场规划用地面积（公顷）市场规划建筑面积(平方米)其它建筑面积(平方米)经营形态规划情况河清路临时农贸市场――0.63000――马路市场就近新建丰储街农贸市场――0.582400――马路市场就近新建荆南农贸市场――0.52500――马路市场就近新建周庄马路市场――0.52000――马路市场就近新建煤建路南农贸市场――0.321500――马路市场就近新建剪子股农贸市场――0.31500――马路市场就近新建苏山临时农贸市场――0.251200――马路市场就近新建卧牛山马路市场――0.21000――马路市场就近新建圆梦临时农贸市场――0.16800――马路市场就近新建八里村委会临时农贸市场――0.12700――马路市场就近新建金山临时农贸市场――0.12600――马路市场就近新建徐州新区5个02.5150005000室内农贸近期规划城东新区3个01.8120003000室内农贸近期规划庆丰桥农贸市场01.8400012000室内农贸近期规划泉山区1个01.560003000室内农贸近期规划鼓楼区2个01.280001000室内农贸近期规划绿地世纪城农贸市场01.230006000室内农贸近期规划九里区2个0170001000室内农贸近期规划云龙区2个0180002000室内农贸近期规划市灯泡厂宿舍农贸市场00.730003000室内农贸近期规划徐钢水泥厂农贸市场00.525000室内农贸近期规划徐州电焊条厂对面00.530001000室内农贸近期规划金泰馨雅园农贸市场00.53500500室内农贸近期规划杏山子民营工业园农贸市场00.420000室内农贸近期规划市废钢铁加工厂农贸市场00.3225000室内农贸近期规划军分区第二干休所农贸市场00.1515000室内农贸近期规划广山农贸市场00.535000室内农贸规划在建合计019.22101700375005.3近期实施规划投资分析规划近期实施规划需要总投资2.9亿元，其中改造投资0.61亿元，扩建投资0.08亿元，新建投资2.22亿元。（详细情况见表七）表七：近期实施规划投资情况一览表表七-1：改造项目市场名称市场现有用地面积（公顷）市场规划用地面积（公顷）市场规划建筑面积(平方米)其它建筑面积(平方米)土地成本（万元）建筑造价（万元）经营形态规划情况湖北路农贸市场2250800――406.4大棚农贸改造彭城中学南农贸市场1.51.580000――640大棚农贸改造孟家沟农贸市场1.31.330001000――320大棚农贸改造雁山市场1.21.223000――184大棚农贸改造西苑农贸市场0.950.9550000――400大棚农贸改造王场市场0.810.860000――480大棚农贸改造矿西农贸市场0.670.672820500――265.6大棚农贸改造堤北农贸市场0.610.6156000――448大棚农贸改造奎园农贸市场0.540.5438000――304大棚农贸改造湖滨农贸市场0.520.5236000――288大棚农贸改造矿南农贸市场0.440.4433480――267.8大棚农贸改造翟山农贸市场0.410.4183320――666.6大棚农贸改造惠民农贸市场0.380.3860000――480大棚农贸改造祥和农贸市场0.220.32500072200大棚农贸改造开明市场0.30.336000――288大棚农贸改造杨庄农贸市场0.230.2321501350――280大棚农贸改造西郭庄农贸市场0.220.2215000――120大棚农贸改造合计12.312.37726302850726038.4表七-2：扩建项目市场名称市场现有用地面积（公顷）市场规划用地面积（公顷）市场规划建筑面积(平方米)其它建筑面积(平方米)土地成本（万元）建筑造价（万元）经营形态规划情况闸口农贸市场0.96