2023年房地产估价师之房地产案例与分析模考模拟试题

2023年房地产估价师之房地产案例与分

析模考模拟试题（全优）

单选题（共80题）

1、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，

其中，地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后，又花

费了10。万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

A.小于1000

B.等于1000

C.等于1100

D.大于1100

【答案】D

2、2019年8月1日，某房地产估价公司对xx市xx区xx路XX号的

在建商业大厦进行了抵押评估。

A.原规划审批文件

B.房屋预售许可证

C.房屋所有权证、土地使用权证

D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、

建设工程施工许可证

【答案】D

3、在TCP/IP体系结构中，()协议实现IP地址到MAC地址的转化。

A.ARP

B.RARP

C.ICMP

D.TCP

【答案】A

4、若程序中使用的变量未设置初始值，则()

A.编译时一定出错

B.运行时一定会出错

C.链接时一定出错

D.运行结果可能出错

【答案】D

5、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产

估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一

处住房。

A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定

B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分

结果确定

C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开

方式确定

D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以

得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定

【答案】D

6、评价计算机系统性能时，MIPS是衡量()的一种单位。

A.时钟频率

B.运算速度

C.系统可靠性

D.系统失效率

【答案】B

7、Themaximumnumberofdatathatcanbeexpressedby8

bitsis().

A.64

B.128

C.255

D.256

【答案】c

8、()istheconsciousefforttomakealljobssimilar,

routine,andinterchangeable.

A.WWW

B.Informatization

C.Computerization

D.Standardization

【答案】D

9、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是

房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地

产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检

验标准。

A.句子应简洁

B.句子搭配要得当

C.句子逻辑性严密

D.可运用非标准词汇

【答案】D

10、2019年8月1日，某房地产估价公司对xx市xx区xx路xx号的

在建商业大厦进行了抵押评估。

A.临街商业房地产交易较活跃，适宜比较法

B.临街商业房地产出租实例较多，适宜收益法

C.临街商业房地产交易较活跃，出租实例多，既可选用比较法也可

选用收益法

D.临街商业房地产的建造成本资料完善，适宜成本法

【答案】C

11、系统测试计划应该在软件开发的（）阶段制定。

A.需求分析

B.概要设计

C.详细设计

D.系统测试

【答案】A

12、源程序中的（）与程序的运行结果无关。

A.注释的多少

B.变量的取值

C.循环语句的执行次数

D.表达式的求值方式

【答案】A

13、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色

或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”

是错误的，•按（）键与工具栏上的

A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误

B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题

C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来

D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来

【答案】C

14、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。

A.MPEG

B.AVI

C.VOC

D.RM

【答案】c

15、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事

物。类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素

或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。

A.结构

B.行为

C.分组

D.注释

【答案】A

16、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。

A.类是对象的模板，一个类仅能生成一个对象

B.对象是类的模板，一个对象仅能生成一个类

C.类是对象的模板，一个类是一组对象的集合

D.对象是类的模板，一个对象是一组类的集合

【答案】C

17、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此

行为属于（）维护。

A.改正性

B.适应性

C.完善性

D.预防性

【答案】A

18、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。

A.ROM

B.EPROM

C.RAM

D.回收站

【答案】c

19、以下关于软件文档的叙述中，不正确的是（）。

A.撰写规范的文档有助于传授经验，降低风险

B.开发过程文档化的目标是易于据此重建项目

C.由代码生成文档的全自动工具软件现已成熟

D.过时的文档比没有文档更糟，会误导使用者

【答案】C

20、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是（）。

A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试

B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试

C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模

块更可靠

D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试

【答案】C

21、某项目计划20天完成，花费4万元。在项目开始后的前10

天内遇到了偶发事件，到第10天末进行中期检查时，发现己花费

2万元，但只完成了40%的工作量。如果此后不发生偶发事件，则

该项目将（63）。

A.推迟2天完工，不需要增加费用

B.推迟2天完工，需要增加费用4000元

C.推迟5天完工，不需要增加费用

D.推迟5天完工，需要增加费用1万元

【答案】B

22、下列标准代号中，（）表示国际标准。

A.GJ

B.IE

C.GB/T

D.ANSI

【答案】B

23、InClanguage,()areusedtocreatevariablesandare

groupedatthetopofaprogramblock.

A.declarations

B.dimensions

C.comments

D.descriptions

【答案】A

24、评价计算机系统性能时，MIPS是衡量()的一种单位。

A.时钟频率

B.运算速度

C.系统可靠性

D.系统失效率

【答案】B

25、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是（）。

A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试

B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试

C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模

块更可靠

D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试

【答案】C

26、IT企业对专业程序员的素质要求中，不包括（）。

A.能千方百计缩短程序提高运行效率

B.与企业文化高度契合

C.参与软件项目开发并解决所遇到的问题

D.诚信、聪明、肯干

【答案】A

27、以下关于专业程序员知识和技能的叙述中，不正确的是（）。

A.了解编译原理有助于快速根据编译错误和警告信息修改代码

B.了解开发工具知识有助于直接用工具开发软件而无须任何编程

C.了解OS底层运行机制有助于快速找到运行时错误的问题根源

D.了解网络协议的原理有助于分析网络在哪里可能出现了问题

【答案】B

28、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；

土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产

的买卖、交换、赠与等。

A.成本法

B.收益法

C.基准地价修正法

D.假设开发法

【答案】D

29、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取

得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记

载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，

发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公

楼用于出租。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

【答案】D

30、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完

全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由（请作答此空）支持。

多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同

的含义。

A.继承

B.封装

C.过载

D.覆盖

【答案】A

31、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,

其中，地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后，又花

费了10。万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

A.收益法

B.比较法

C.成本法

D.假设开发法

【答案】C

32、GIFfilesarelimitedtoamaximumof8bits/pixel,it

simplymeansthatnomorethan256colorsareallowedin

().

A.animage

B.afile

C.awindow

D.apage

【答案】A

33、以下关于类和对象的叙述中，正确的是（）。

A.类是对象的模板，一个类仅能生成一个对象

B.对象是类的模板，一个对象仅能生成一个类

C.类是对象的模板，一个类是一组对象的集合

D.对象是类的模板，一个对象是一组类的集合

【答案】C

34、在（）时，一般需要进行兼容性测试。

A.单元测试

B.系统测试

C.功能测试

D.集成测试

【答案】B

35、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备

输入和解释输出所需的工作量。按照ISO/IEC9126软件质量度量模

型定义，一个软件的易使用性不包括（）。

A.易理解性

B.易操作性

C.易改变性

D.易学性

【答案】C

36、用二分法来检索数据，最确切的说法是（）o

A.仅当数据随机排列时，才能正确地检索数据

B.仅当数据有序排列时，才能正确地检索数据

C.仅当数据量较大时，才能有效地检索数据

D.仅当数据量较小时，才能有效地检索数据

【答案】B

37、无符号二进制数100110.101转换成的十进制数为（）。

A.38.625

B.42.315

C.48.625

D.68.815

【答案】A

38、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活

动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。

A.文档设计

B.程序设计

C.用户手册设计

D.接口设计

【答案】D

39、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事

物。类、接口、构建属于（请作答此空）事物；依附于一个元素

或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为（）事物。

A.结构

B.行为

C.分组

D.注释

【答案】A

40、与单向链表相比，双向链表（）o

A.需要较少的存储空间

B.遍历元素需要的时间较短

C.较易于访问相邻结点

D.较易于插入和删除元素

【答案】C

41、患儿男，7岁，智力正常，平素好动，注意力不集中，记忆力

差，学习成绩差，兼见躁扰不宁，脾气暴躁，动辄出手打人，胸中

烦热，便秘尿赤，舌质红，苔黄腻，脉滑数。该患儿针灸治疗宜首

选的经穴是

A.任脉、手厥阴经、手足少阴经穴

B.督脉、手足厥阴经、手少阴经穴

C.任脉、手少阴、手足厥阴经穴

D.任脉、督脉、手少阴经穴

【答案】B

42、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房,

其中，地价占到了60%,随后甲公司办理了权属转让手续后，又花

费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。

A.收益法

B.比较法

C.成本法

D.假设开发法

【答案】C

43、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环

节需要完成相应的估价文书。

A.建立受法律保护的委托与受托关系

B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务

C.载明估价的有关事项

D.作为估价机构内部存档管理的凭据

【答案】D

44、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建

设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公

楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建

成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面

积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办

公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时

该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,

年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问：

A.30

B.34

C.36

D.40

【答案】B

45、为提高xx机场航油保障能力，保障扩建后的XX机场航油供应,

中国航空XX油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。

此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺

设输油管。根据《XX市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心

线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、

构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。

为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生

了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。

A.修复费用法；存在价值减损

B.价差法；不存在价值减损

C.损失资本化法，不存在价值减损

D.标准价法；存在价值减损

【答案】C

46、为提高xx机场航油保障能力，保障扩建后的XX机场航油供应,

中国航空XX油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。

此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺

设输油管。根据《XX市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心

线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、

构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。

为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生

了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。

A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）

B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积x剩余使用年限37年建

筑物租金中的土地收益

C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积x（剩余使用年限37年

建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益）

+拆除费用+清理费用

D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积x（土地到期时50年的

土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货

物搬迁费

【答案】A

47、若信息为32位的二进制编码，至少需要加（）位的校验位才

能构成海明码。

A.3

B.4

C.5

D.6

【答案】D

48、在面向对象的系统中，由于有了（），所以父类的数据和方法

可以应用于子类。

A.继承性

B.封装性

C.抽象性

D.多态性

【答案】A

49、用补码表示的8位二进制数H100000,其值为十进制数()o

A.-31

B.-32

C.-64

D.-65

【答案】B

50、()：Acollectionofrelatedinformation,organizedfor

easyretrieval.

A.Data

B.Database

C.Butter

D.Stack

【答案】B

51、在公司内网中部署()可以最大限度防范内部攻击。

A.防火墙

B.电磁泄密及防护系统

C.邮件过滤系统

D.入侵检测系统

【答案】D

52、以下关于软件开发的叙述中，不正确的是（）。

A.软件要设计得尽量通用，要尽量考虑到长远的需求和应用领域的

扩展

B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试

程度

C.软件越复杂则维护越困难，尽量保持简洁是软件设计的一条重要

原则

D.正常情况下，软件维护期远超实现期，所以，降低维护成本比降

低实现成本更重要

【答案】A

53、（）语言可以编写Applet并通过Script程序调用执行。

A.FORTRAN

B.C++或

C.HTML

D.JAVA

【答案】D

54、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租

出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某

与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年，费用按法

规各自承担。

A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10

月的现值之和

B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10

月的现值之和

C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算

成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006

年10月的现值之和

【答案】D

55、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象

两种。其中，()模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访

问它的全局访问点。

A.工厂(Factory)

B.构建器(Builder)

C.原型(Prototype)

D,单例(Singleton)

【答案】D

56、结构型设计模式涉及如何组合类和对象以获得更大的结构，以

下（）模式是结构型模式。

A.Adapter

B.TemplateMethod

C.Mediator

D.Observer

【答案】A

57、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，所

请求的资源来自云中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透

明。云计算的这种特性就是（56）。

A.虚拟化

B.可扩展性

C.通用性

D.按需服务

【答案】A

58、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地

产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有

一处住房。

A.3

B.5

C.10

D.15

【答案】c

59、（）服务器一般都支持SMTP和POP3协议，分别用来进行电子

邮件的发送和接收。

A.Gopher

B.Telnet

C.FTP

D.E-mai1

【答案】D

60、词法分析的作用是识别源程序中的（）。

A.字符串

B.单词

C.标识符

D.语句

【答案】B

61、（）是正确的叙述

A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序

B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短

C.解释方式下不生成源程序的目标代码

D.解释方式只能用于批处理

【答案】C

62、采用面向对象程序设计语言C++/Java进行系统实现时，定义类

S及其子类D。若类S中已经定义了一个虚方法intfun(inta,

intb),则方法(44)不能同时在类S中。D中定义方法int

fun(inta,intb),这一现象称为(45)o

A.覆盖/重置

B.封装

C.重载/过载

D.多态

【答案】A

63、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉

模型等。其中，()适用于需求明确或很少变更的项目，()主要用

来描述面向对象的软件开发过程。

A.瀑布模型

B.演化模型

C.螺旋模型

D.喷泉模型

【答案】A

64、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。

A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法

B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运

行、维护过程

C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程

D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程

【答案】D

65、编写C程序时通常为了提高可读性而加入注释，注释并不参与

程序的运行过程。通常，编译程序在（29）阶段就会删除源程序中

的注释。

A.词法分析

B.语法分析

C.语义分析

D.代码优化

【答案】A

66、企业管理、电子政务、电子商务等具有（）的特点，宜采用云计

算模式。

A.强计算、强流程、多交互

B.强计算、弱流程、少交互

C.弱计算、弱流程、少交互

D.弱计算、强流程、多交互

【答案】D

67、王某于1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，

为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某

委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。

一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由

其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：

妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。

A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权

B.如未通知承租人，则该抵押合同效力待定

C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效

D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力

【答案】D

68、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成

了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归

属（）享有。

A.小张

B.M公司

C.M公司和小张共同

D.购买此应用程序的用户

【答案】B

69、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋

势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最

主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙

银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。

A.综合性

B.科学性

C.专业性

D.特殊性

【答案】B

70、关于对象封装的叙述，正确的是（）。

A.每个程序模块中都封装了若干个对象

B.封装可实现信息隐藏

C.封装使对象的状态不能改变

D.封装是把对象放在同一个集合中

【答案】B

71、在面向对象方法中，对象之间通过发送（）进行通信，当其发送

给某个对象时，包含要求接收对象去执行某些活动的信息。

A.协作

B.依赖

C.消息

D.封装

【答案】C

72、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建

设一办公楼，总建筑面积3000m2,于4年前建成并投入使用，办公

楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建

成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面

积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办

公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时

该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%,

年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问：

A.159.12

B.175.03

C.187.24

D.195.12

【答案】A

73、软件文档的作用不包括（）。

A.有利于提高软件开发的可见度

B.有利于软件维护和用户使用

C.有利于总结经验和实现可重用

D.有利于各企业之间交流技术

【答案】D

74、()关系描述了某对象由其他对象组成。

A.依赖

B.一般化

C.聚合

D.具体化

【答案】C

75、Oneofthegreatestfeaturesofahome()isthe

abilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneously

overtwoormorecomputers.

A.computer

B.device

C.network

D.work

【答案】c

76、关于用户界面(UI)测试的叙述中，不正确的是()。

A.UI测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否

友好

B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI测试难以自动化

C.UI测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例

D.UI测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试

【答案】C

77、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑

物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊

之处。

A.收益法

B.比较法

C.成本法

D.假设开发法

【答案】B

78、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋,

首层建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2,该房屋于2010

年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装

修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲

公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年

接受委托，对房屋进行了抵押估价。

A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中

不考虑租赁的影响

B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产

时，该租赁合同对新的受让人没有约束

C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2

D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2

【答案】C

79、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityisto

changeyour()regularly.

A.name

B.computer

C.device

D.password

【答案】D

80、()不是良好的编程风格。

A.变量名采用单字母符号或单字母加数字串

B.程序代码采用缩进格式

C.为变量设置初始值

D.程序中包含必要的注释

【答案】A

大题（共10题）

一、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次估价背景情况如下

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产

抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在

实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方xx建筑安装公司获取

了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条

件内容片断：估价的假设条件价值时点2009年6月18日的房地产

市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法

前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来

可持续经营。本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、

合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估

价结果失真，本估价机构不承担责任。估价对象土地用途为商贸综

合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用

年限为44年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房

地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时

点起为40年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用

年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完

全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的

运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。

【答案】（1）错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据

真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人

（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准

确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为40年。

改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为44年。（3）错误：自

本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半

年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地

查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况

与实地查勘的状况保持一致。

二、指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超

过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣

2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改

错）本次估价背景情况如下：（一）估价对象：本次估价

对象为位于XX市XX路1号XX园XX座101房的一宗房地产，建筑面

积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。估价目

的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。（三）价值时

点：20xx年11月14日，为委托评估之日。（四）价值类型：

为房地产的市场价值。（五）估价方法：本次评估选取的估价

方法为比较法及成本法。（六）估价结果：估价人员根据估价

目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，

仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测

算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对

象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（¥7,

070,800元）。以下是该房地产估价报告中"估价假设和限制

条件”的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设

(-)一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生

重大变化或实质性改变。

【答案】错误1:如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加

出价。改正：不考虑特殊买家的附加出价。错误2：若实

际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。改

正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估

价值。错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价

值的影响。改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价

值的影响。错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充

分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对

象价值的影响，改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国

家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影

响，改错题相对较容易，是常遇到的错误。本套题难点设

在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平

时增加严格错误的指出。通过真题，希望大家：第一，要

学会把题放在一起来考核自己。第二，培养一下题感，明确一

下考试难度和试题题量。第三，把握一下时间，进行合理的做

题时间分配。

三、某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地

15000m2,总建筑面积80000m2,预计开发期为3年，大厦的出售价

格为18000元/m2,建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基

础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2,建安工程

费为5000元/m2,专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均

匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%,利息率取11%,折现

率14机今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。

1.计算开发完成后的价值。80000x18000/(1+14%)元=126316万元

2.建筑费。(5000+2000)X80000元=56000万元3.专业费。

5000x80000x6%元=2400万元4,销售税与销售费用。

126316x(5%+3%)万元=10105万元5.利息。

[V+5000(l+6%)x80000]x3xll%=0.33V+13992万元6.利润。

[¥+(5000+2000)(1+6%)x80000]x30%=0.3V+17808万元

【答案】(1)开发完成后的价值应为80000x18000元=144000万元⑵

专业费应为(5000+2000)x80000x6%元=3360万元(3)利息应为

Vx3xll%+7000(l+6%)x80000xl.5xll%=(0.33V+9794.4)万元您可能

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四、李某于2014年7月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并

先后向开发商支付了114万元。该别墅于2015年7月30日竣工后,

李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修

设施，进行了重新装修，又花费了40万元。2015年9月为筹集资

金，作其他投资，欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2015年9月

10日委托估价机构进行估价。此时同类型(指重新装修前)别墅的

正常市场售价为130万,李某希望评估价值为2015年9月同类型别

墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元。现估

价人员掌握的资料有：(1)李某与开发商于2015年7月30签订的

正式合同原件；（2）李某的购房发票；（3）商品房预售许可证复印

件；（4）其他市场资料。问：1.上述资料用于抵押估价是否齐全

2.估价人员可否承诺按170万元进行估价3.可否按2015年9月的

同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值

为什么

【答案】1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，•比如缺李某装修花费

的证明、拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，♦估价机构应按照

独立、客观、公证的原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价

委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。3.不能按2015年9月同类

型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，

因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装

修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社

会平均成本进行估价才是科学合理的。

五、李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上

留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权

证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因

李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了

厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围,

评估价是7480元/m2,李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近

的某一地区评估是7700元/m2，♦认为找来的估价公司的评估价应该

不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公

司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房

地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明

理由。答题需要层次，考三个问题1.房屋用途的确定、违

章建筑确认

2.征收估价机构的选择3.征收补偿的确定

【答案】1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进

行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房

屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补

偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手

续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。

2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结

果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会

鉴定。3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收

房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似

可比实例。举一反三征收补偿是问答题或单选题必考的内

容主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面

积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。

六、房地产抵押估价报告估价报告编号：xx估字［2015］第xx号估

价项目名称：xx房地产在建工程抵押价值评估估价委托人：xx房

地产开发有限公司房地产估价机构：XX房地产估价有限责任公司注

册房地产估价师：XXX（注册号XX）、XXX（注册号XX）估价作业

日期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）

目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）XX房地产

在建工程抵押估价结果报告一、估价委托人

【答案】本题考查的是房地产估价报告示例。1.封面中“估价作业

日期”错误，应为估价报告出具日期；

2.估价结果报告，价值类型的表述不符合《房地产抵押估价指导意

见》的要求；3.估价结果报告，“估价原则”缺少谨慎原则；4.结

果报告中估价结果缺少单价；5.结果报告中缺少市场价值、法定优

先受偿款的披露；6.结果报告缺少风险提示；7.技术报告假设开发

法选择“业主自行开发前提”错误，应选择“被迫转让前提”；8.

估价技术报告，假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；9.估

价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由

（未说明未来收益是否变化）；10.估价技术报告，收益法测算建成

后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用；1L估价技术

报告，假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算

错误；1

2.估价技术报告，收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定

错误；13.运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；

七、指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告

节选（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘

察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005

年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对

象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得

《建设工程施工许可证》。2012年完成了桩基础和主体结构分部验

收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014

年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了

《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，

商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价

值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公

共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了

不可确知的后续装修改造的影响。

2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓,

甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部

分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策,

合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下

行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特

请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使

用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人

应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期

的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注

本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明

材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制

【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确

知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值

时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。

2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等

问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了

房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿

款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保

险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会

增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发

生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用

和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数

额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与

国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为

准。

八、因城市建设需要，张某的住宅被征收。张某委托甲房地产估价

机构对自己的房屋及室内装饰装修的价值进行了评估。张某对估价

报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装