江北片区研究课件

2013/06研究管理中心出品Unionproperty.ALLrightsreserved2013年惠州江北片区研究9/2013Unionproperty.ALLrightsreserved思想践行未来一、本报告数据来源于政府相关部门公布的数据，合纵联行研究管理中心在引用数据时会标明数据的具体出处，并据此做出统计和分析，分析结果仅供参考。二、本报告分析结果、信息或所表达的意见，不构成任何投资买卖建议。三、本报告版权归惠州市合纵联行房地产顾问有限公司所有，未经本公司书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。四、有关本报告的问题和建议，或有关问题的讨论和疑问，请咨询合纵联行研究管理中心，电话：QQ：115967186五、本报告房源数据统计范围：惠城区（2009年-2013年）六、本报告数据统计截止时间：2013年9月22日七、由于网上签约的信息在录入时会产生一定的滞后性，可能造成与各盘实际成交的数据会略有出入。☆版权声明☆

2典型项目分析江北房地产市场研究江北片区概述区域概况区域定位区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析contents目录区域房地产发展情况区域土地供应及成交情况区域房地产市场详细分析区域客户分析区域产品对比分析区域项目概览鼎峰国汇山德威摩卡小镇四海达21克拉宏益公馆佳兆业中心合生帝景湾华辉铭铸华贸中心伟豪领御唐宁公馆万科城华府雅居乐白鹭湖区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色《惠州市“十二五”城市建设规划》(2011~2015)惠州建设规划打造“一心、三轴、五大新城”，江北片区是惠城区重点建设区域该规划范围为惠城组团，包括桥东、桥西、龙丰、江南、江北、河南岸、小金口、水口街道办，汝湖、马安、三栋镇，总规划面积约558.4平方公里。惠城努力打造“一心、三轴、五大新城”：“一心”：都市核心区，包括江北行政文化中心、西湖旅游服务中心、老城区商业中心。“三轴”：现代城市轴、历史文化轴、山水生态轴。“五大新城”：我市近期要重点建设的包括“五大新城”，即江北新城、东部新城、南部新城、惠博新城、中职新城；江北新城东部新城南部新城惠博新城中职新城惠城区未来重点打造的“五大新城”.江北片区(江北新城）处于惠城规划被部延长线上，是惠州市重点规划建设的核心CBD区域。南拓北进东延伸西延伸区域交通区域配套SWOT分析区域交通三环路：南接惠深高速、北至惠博沿江路，象个马蹄形匝在惠州市区东部，将惠深高速、惠淡大道、惠澳大道、惠河高速、广惠高速等串了起来.惠州大道：全长72公里，贯穿整个江北片区，西延经过小金口至博罗龙溪镇，东伸经过长湖苑至惠东坑口桥。惠博大道：起点为江北三新北路,终点为博罗县惠州大道，把江北与博罗东部连成一片，实现惠博15分钟生活圈。金龙大道：是惠州南北方向交通主干线，是惠州市区通往博罗、龙门的重要通道。东江大桥：连接江北与东平、的交通要道。惠州大桥：将惠州江南与江北紧紧相连。合生大桥：贯通市区西部快速通道，有效缓解过江车流。自然景观三面环江自然景观该片区的水资源十分丰富，东南西三面被东江环绕，江水或急或缓，景色迷人，给这片土地带来无限风情；娱乐休闲五大片区级公园望江公园、鹅潭公园、新湖公园、北湖公园、市民乐园…….15万平米江北体育中心区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析产业发展江北片区进驻了数千家专业厂商、上万家附属服务和业务往来机构.云山工业区三新工业区TCL工业园德威集团中国移动惠州分公司金泽国际物流园……..商业形态目前片区目前商业氛围浓厚，中高端配套齐全.佳兆业中心华贸天地意生广场义乌小商品城凯宾斯基酒店万丽酒店.......人文资源江北片区文化艺术氛围浓厚，将打造成会展、文化中心.惠州市第一小学富民小学水北小学三新小学黄冈中学田家炳中学文化艺术中心博物馆、科技馆区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域定位：江北片区结合城市轨道建设，设置市级的商务、办公、文化体育、休闲娱乐、居住服务等服务设施，打造惠州市的新核心。《惠州市“十二五”城市建设规划》城市设计指引：惠州市区整体风貌结构为“一轴、一带、五大风貌区”：一轴为都市风貌轴；一带为东江风情带；五大风貌区分别是北部岭南现代都市风貌区、中部客家文化休闲风貌区、南部滨海石化度假风貌区、西部电子产业园区风貌区和东部现代产业新城风貌区。江北新城：将打造以市民广场为中心，以大型商业、公共建筑为特色景观的现代都市公共中心，鼓励人工环境的创新和标志性建筑物的建设。江北片区规划.中心区江北CBD核心东区商贸服务业居住、旅游业电子信息产业西区仓储、物流为主居住和商业为辅江北片区功能定位1区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析东区西区中心区区域定位：江北中心区将提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。《惠州市江北中心区详细规划》江北中心区的规划目标是：提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、空间景观独特的中心区。“中心区”作为城市的公共活动中心，其建筑物、绿化、雕塑及广场的布置要与自然和人文环境的特色协调，融为一体，展现出城市功能、技术、和艺术的三位一体的完美效果，以满足居民的精神生活与物质生活的需要。江北中心区规划.江北中心区功能定位1“一轴”指以市行政中心所在地为起点，延伸至东江对岸的城市景观轴线，轴线控制宽度为220米，其中在10号区内轴线控制宽度则为150米。“十区”指市行政中心区、市民乐园区、文化区、体育运动区、科技展示区、8号区的生态休闲区、10号区的商业服务区、16号区的综合发展区、18号区的商务办公区以及9号区的居住区等10个不同的功能区。区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域定位：江北东区将建设成以居住、商贸服务业、电子信息产业、旅游业为主导的综合发展区。《惠州市江北东区分区规划》分区设计：空间结构——“一轴、两带、三区”

。“一轴”：金石四路核心景观轴；“两带”：惠州大道城市景观带和先科大道沿江生活景观带；“三区”：白鹭湖旅游度假功能区、中部工业发展功能区和南部综合居住服务功能区。规划形成4个相对集中的城市居住区：分别位于规划区西北片、东北片、西南片以及东部沿江相对集中的居住地带。规划居住用地面积821.27公顷，占规划区城市建设用地的30.94%，人均35.71平方米。江北东区规划.江北东区功能定位1“电子信息产业”小金口中心区以机械制造、精密电子加工业为主，扶持发展生物工程、信息技术等高科技产业。“商贸服务业”指汝湖镇区以机械制造、化工材料、电子加工业为主，引导发展旅游产品加工、食品加工产业。区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析1“旅游业”白鹭湖旅游度假区区域定位：江北西区将建设成以仓储、物流为主，居住和商业为辅的的综合性片区。《惠州市江北西区分区规划》分区设计：片区的商业区为分区城市结构的核心，以主要道路为基本骨架，形成“一条景观带、两个中心、三个功能片区”的总体结构。一条景观带：贯穿东江的一条景观风光带，两个中心：位于岭背塘的片区级商业中心和火车北站西侧的仓储、物流中心，三个功能片区：按用地功能将江北西区划分为火车站片区、岭背塘片区和白沙堆片区。突出“以人为本”的规划设计思想，完善各项公共设施和市政公用设施的配套，充分考虑人与环境的协调，建设绿色生态型的生活环境。江北西区功能定位1“仓储、物流”江北铁路以西、经三路以东建设江北仓储、物流区。“商业”火车站地区结合汽车站、货运中心，布置商业、金融、服务业、批发市场，形成火车站商业服务中心。区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域人口：江北人口逐年稳步增长，2011年在惠城人口占比达6%，随着城市发展，未来将有更多的人落户江北。江北辖区总面积15平方公里，2011年总户籍人口4.8万人，占惠城区人口比重6%；江北人口分布不均，主要集中在中心区与东区，其中东区以工业发展为主，外来人口数量较多，如何有效解决日益增多的外来人口住房问题，是需要政府与房地产市场来共同完成。区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域经济：江北经济快速提升，年均增长率为14.2%;2011年水口GDP占惠城区5%，随着江北新城区的建设，未来发展空间巨大。

江北片区2007—2011年GDP情况.

江北片区2011年GDP占比情况.2011年江北片区第三产业产值达13亿元，GDP占比为62.5%，说明江北片区服务业发达，城市化建设已达到一定水平。中心区为繁华商业商务地带，东区以工业为主，西区为仓储物流中心，片区整体经济发展不平衡。区域定位区域概况区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域产业特点：江北中心区将被打造成惠州的行政中心、商务中心、会展中心、科技中心和文化中心是江北CBD核心，区域行政商务特色明显。江北中心区行政商务示意图行政商务特色江北区内行政机构林立；碧水湾、帝景湾、富力丽港中心等大批高尚住宅相继开发，构成了惠州大型豪宅区；双子星、大隆大厦、凯宾斯基等地标性写字楼、五星级酒店蜂拥而起，江北新区已经成为惠州重要的商务办公区。据不完全统计，目前片区内聚集了惠州近八成的高端写字楼，其中包括富力·国际中心、德威大厦、双子星国际商务大厦、德赛大厦、信合大厦、中信城市时代、凯宾斯基饭店商务写字楼等一批优质写字楼。区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析华贸天地富力国际中心双子星凯宾斯基酒店万丽酒店德赛大厦中信大厦佳兆业中心区域产业特点：江北东区依托自身优越的自然资源和政策优势，打造白鹭湖度假区和九龙高科技、成达、水苑工业区等规模较大工业区，区域产业特色明显。江北东区产业分布工业、旅游业相结合工业发展以电子信息产业为主，对于小金口住润工业区、汝湖成达、水苑工业区等规模较大的工业区，积极推进土地集约化开发。对于零星分布的小规模企业需进行集中整合，鼓励地块整体开发，提高基础设施使用效能，减少投资成本，节约社会经济资源和土地资源。鹭湖度假区的规划是高起点、高格调的，有环境特色、建筑特色、文化特色，其目标是力求表现出中国味十足的那种山水画意境，建成一个诗情画意、超凡脱俗的休闲旅游度假区。区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析白鹭湖度假区九龙工业区成达工业区水苑工业区区域产业特点：江北西区依托邻近惠州火车站及未来四环路的开通的等优势，大力发展仓储物流业，打造成惠州城区物流中心。江北中心区行政商务示意图城区物流中心目前区域内已建成金泽国际物流中心、惠州汽车交易中心及惠州农产品物流配送中心，逐步建成以城市物流配送中心，物流干线“动车”联运中心，物流供应链管理和物联网技术服务等为主题的综合性物流区。西区物流业充分发挥失常配置资源的基础性作用，强化企业的主题地位，形成物流体多元化、物流服务专业化发展格局。切实将强部门协调配合，加强行业知道，完善相关法规和政策措施，营造良好发展环境。区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域交通：江北片区拥有得天独厚的地理位置和便利的道路交通，惠州市三环路、惠河高速公路、广惠高速公路，惠州大道，金龙大道和规划中的云山大桥穿境而过.《惠州市云山东江大桥工程规划》，云山大桥一旦建成，江北到水口将只需要5分钟车程。在分流车辆缓解江北交通压力同时，使江北与水口的联系更加紧密。云山大桥区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析惠河高速惠博大道广惠高速三环路惠州大道金龙大道惠州大桥东江大桥区域交通：根据《珠江三角洲地区轨道交通同城化规划》，区域内将建设城际轨道交通线路23条，其中2条经过江北，工作，生活，居住的同城化已成趋势.

惠州市轨道交通规划图.珠江三角洲地区轨道交通.惠州境内规划轨道共7条，其中.6号线为城际线，5.7号线为城市线。线网总长约274.6km。共设车站85座。其中1,2号线经过江北，将给江北片区居民出行带来极大的便利.惠广城际惠莞城际惠深城际江北区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域交通：三环路2011年9月8日启动改造升级，改造后道路拓宽近百米，增加和周边城区的互通性，改造工程预计2013年10月完工。

三环路水口段改造升级.三环路改造完工后，道路红线将宽60米，建筑控制线宽130米，增加了人行道、绿化带、自行车道、辅道等，整体路宽比原来宽了近100米。本次改造规划就将三环路的道路等级定为城市主干路，设计时速60公里，主车道双向八车道，比现在增加了2个车道。原三环路算是半封闭式的，现在改成城市干道后与周边的道路主要交通节点设置互通式立交。区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域商业配套：

江北中心区高度集中了城市的经济、科技和文化力量，商业发展迅速，商贾云集，江北CBD雏形已现。江北片区大型商业火爆，除江北丽日购物广场、金宝购物中心、狐狸城、惠州电子城等零售专业市场；还有粤东地区最大的29万平方米的惠州金泽物流市场、41万平方米的惠州农产品配送中心、13万平方米的义乌小商品批发城等大型商贸物流项目，江北片区成为惠州发展大商贸、大流通的规划区域，商业气氛日渐浓厚。类别备注大型商贸华贸中心、佳兆业中心、意生广场、丽日广场，义乌小商品城星级酒店万丽酒店、凯宾斯基酒店、豪斯曼酒店娱乐服务时代氧吧KTV、中银国际俱乐部、零距离国际健身区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域商业配套：江北东区配套较为落后，但相对集中，主要是为片区工业及旅游业服务的商贸配套。江北东区商业配套，主要集中在东区三大工业区及白鹭湖旅游度假区周边；主要为工业区从业人员及旅游区游客、工作人员的购物、日常生活饮食及用品提供服务。区域整体配套较为落后，档次较低，多以街铺的形式存在，业态小而杂，同时娱乐消费场所却反，服务业发展落后。类别备注超市+百货裕丰百货、龙兴百货、隆惠百货、俊佳百货综合市场汝湖供销社农产品交易市场、汝湖综合市场区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域商业配套：江北西区配套缺乏，档次、品质较低，主要集中在惠州火车站及物流中心、惠州大道沿线等人流量较大地方。江北西区商业配套较为稀少，集中在惠博沿江路、惠州大道沿线和火车站周边；多为百货型超市和餐馆类，娱乐消费场所缺乏，档次中下。顾客主要为当地居民和过往人流，消费水平较低。区域整体配套相对东区更为稀少，业态范围狭小，配套不全，人气趋向性显著，发展缓慢。类别备注超市+百货富家百货连锁店、惠隆购物批发部、德佳百货商店、惠和百货专业市场惠州金山汽车城、广梅汕广惠汽车修配厂区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析区域教育配套：江北片区是教育资源的集中区域，区域内中小学云集，更有浩浩东江水伴流而过，人文氛围浓郁。江北片区教育资源比较齐全，将保障水江北片区居民享受到优质的教育资源，配合江北其他城市配套，让居民的生活更加的便利，打造惠州优质的和谐片区。江北优越的教育配套给片区的房地产业发展起到一定的促进作用。区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析三新小学富民小学惠州市第一小学水北小学望江小学黄冈中学田家炳中学东江高级中学惠台学校初中部旺升学校

S优势分析.片区发展不平衡，东、西区发展相对缓慢、落后；江北东区工业发展为主，对环境造成一定影响。东西区环境相对较差，配套欠缺且自建房占一定比例，房地产发展受阻。东西区公交线路少，部分地区通达性差，居民出行不便。中心区土地资源匮乏，中心区后续发展乏力。W劣势分析.江北片区三面临江，内有风景秀美白鹭湖，水资源丰富。江北中心区，商业、教育、交通等配套相对完善，给片区房地产市场起到巨大的带动作用。区域为市政府所在，市政配套完善，城市环境整洁、安静，片区人居氛围浓厚。江北中心区是惠州城市CBD核心，经济实力强大，发展强劲。O机会.“南拓北优”政府加快对江北新城区建设的推进，政策利好；随着三环路改造即将完工，四环路和云山大桥、轻轨的未来建成，片区交通将更加的完善。T威胁.其他热点片区造成客户分流，市场竞争激烈.区域定位区域概况区域经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析惠城区北部的新兴城区，未来发展潜力巨大。区域发展不平衡，中心区繁华，东西区相对落后。区域发展定位明确，城市化建设逐步落实中，但配套成熟需时。第三产业发展迅速，较为发达，但整体产业延伸度低主要集中在中心区。目前片区拥强势资源，环境优美，人居氛围浓郁，是未来惠州行政中心、文化中心、商贸中心。区域属性总结建设中的新兴城区，是未来的惠州城市CBD典型项目分析江北房地产市场研究江北片区概述区域概况区域定位区域人口经济区域产业特色区域交通区域配套SWOT分析contents目录区域房地产发展情况区域土地供应及成交情况区域房地产市场详细分析区域客户分析区域产品对比分析区域项目概览鼎峰国汇山德威摩卡小镇四海达21克拉宏益公馆佳兆业中心合生帝景湾华辉铭铸华贸中心伟豪领御唐宁公馆万科城华府雅居乐白鹭湖CHAPTER.1区域宏观市场分析区域房地产发展情况1区域房地产发展史区域房地产格局品牌开发商进驻情况

随着《惠州市江北中心区详细规划》的逐步落实，江北片区的商业、教育、市政等配套日渐成熟。因片区发展相应吸引而来的城市综合体开发项目如佳兆业中心、华贸中心等，更加完善了江北中心区的商业、生活配套。此时，江北房地产业进入快速发展时期。1995年前96-03年04-09年10-现在1993年前，惠州人坚持“住不过江”。江北被惠州人认为是“乡下”，给人落后、闭塞的印象。1996年宏观政策调控，国家停止福利分房，为解决住房问题，本地房企进驻江北，片区房地产市场启动。涌现了当时一批有代表性的楼盘如丽日百合、江畔花园、云山花园、君华府等。2004年受政策利好，规划建设江北新城区，异地开发商纷纷进驻江北储地建盘。其中合生创展打造的帝景湾项目是惠州豪宅的标杆。区域房地产发展历程：江北房地产市场最早起步于1996年，早期受政策调控影响，江北房产市场开始成形；2004年后进入活跃期，市场得以迅速发展。区域房地产发展史区域格局：江北中心区依托水资源和城市配套形成中心区组团，东区借天然湖景资源打造白鹭湖旅游地产，西区凭借地势优势，依山傍水发展沿江路组团。江北房地产格局呈三足鼎立之势。三组团发展主要依托区域内强势资源，目前以中心区组团为主，东西两组团及片区其他区域开发程度相对低，发展后劲足。区域房地产格局东区西区中心区帝景湾、华贸中心、佳兆业中心、鼎峰国汇山、万科城等中心区组团雅居乐白鹭湖白鹭湖组团奥林匹克花园沿江路组团万科地产作为国内房地产龙头企业，亦是较早进驻江北的开发商之一。其在江北拍地两度得手，吸引深惠两地市场的关注，惠州江北，再次成为房地产开发的焦点。江北是惠州规划起点最高、市政建设投入最大、配套设施最齐全的现代化新型城区，是惠州的行政、文化、商务办公中心。江北还是惠州教育资源集中区域，黄冈中学、市一小、商校、技校等学校齐聚江北。而逶迤而过的浩浩东江，更为江北居住赋予了生态及景观意义。在拥有如此强势的资源条件和诱人的发展前景，近年来，一大批房地产项目相继开发，构成了惠州大型的名宅区，带动江北的人居氛围，与片区的发展相得益彰。2004年，合生创展强势进驻粤东名城惠州，拿到江北核心地王。并在2005年，建设了惠州首个顶级国际豪宅社区合生帝景湾，促进了整个行业的开发水平。2007年，为表彰和感谢合生创展热心我市公益事业和对经济社会发展作出的贡献，市政府决定将原下角东江大桥永久性命名为合生大桥。区域品牌开发商进驻情况CHAPTER.1区域宏观市场分析区域土地供应及成交情况2历年土地供应情况历年土地成交情况小结江北片区近年来拿地较多，区域热度不断上升江北近年来拿地较多；从09年的6.56万平米，到12年的32.20万平米，成交面积提高近5倍；占比也从09年的4.3%提高至12年的13%，说明江北区域越来越受欢迎。同时12年20.41万平米的住宅土地成交面积是09年6.56万平米的3倍有余，可见江北房地产的发展迅速。从2009年至今，江北片区土地成交中，住宅用地占整体成交面额最大，占44%，第二的是仓储用地，江北片区是惠城区物流中心。从2009年至今，惠州经营性土地成交中，江北片区占整体成交面积排行第三，占11%。江北片区土地成交面积排行惠城区第三，其中住宅用地面积占比最多，占整体的44%，未来江北区域的住宅逐渐增加>>土地招拍挂出让公告2009年至今，江北19宗经营性土地成交，成交总面积55.28万㎡。历年土地成交明细片区地块编号土地位置用途面积(㎡)出让年限容积率挂牌价(万元)成交价(万元)地面价(元/平米)楼面价(元/平米)成交时间竞得人江北GJB2009-4惠州市江北24号小区商住用地5853商业40、住宅702.268048041374

607.812009-4-22惠州市景生实业有限公司江北GJB2009-5惠州市江北西22号小区商住用地57970.3商业40、住宅701.852215221901

500.352009-5-13惠州市隆锦实业发展有限公司江北GJB2009-10惠州市江北南区31号小区商住用地994商业40、住宅7053403403421

684.102009-11-6惠州市鸿昆实业有限公司江北GJB2009-8惠州市江北33号小区住宅用地79670年2.31201201508

655.452009-9-2惠州市裕泰置业投资有限公司江北GJB2009-12惠州市江北5号小区商业用地8853商业405.65375037504235.85

749.712010-1-7中国联合网络通信有限公司惠州市分公司江北GJB2009-13惠州市江北31号小区商住用地32362商业40住宅704.06868586852683.70

661.012010-1-13惠州市伟豪房地产开发有限公司江北GJB2010-1江北南区27号小区住宅用地18643住宅70年3.93587058703148.63

801.182010-6-18惠州市华润房地产开发有限公司江北GJB2010-3惠州市江北45号小区住宅用地60490住宅70年2.513700137002264.84

905.932010-7-7惠州市泰宇实业发展有限公司江北GJB2010-6惠州市江北4号小区住宅用地13082住宅70年3.2432043203302.25

1,031.952010-8-9惠州四海达房产开发有限公司江北GJB2010-10惠州市江北南区14号小区住宅用地434070年5300030006912.44

1,382.492010-12-29惠州市欧之尚实业发展有限公司江北GJB2010-11惠州市江北西4号小区住宅用地6421570年≤2.3676267621053

457.842011-1-31惠州昊地置业有限公司>>土地招拍挂出让公告数据来源：惠州国土局历年土地成交情况片区地块编号土地位置用途面积(㎡)出让年限容积率挂牌价(万元)成交价(万元)地面价(元/平米)楼面价(元/平米)成交时间竞得人江北GJB2011-1惠州市江北57号小区住宅用地31366.870年≤2.5605560551930

772.152011-2-25惠州市汇显实业有限公司江北GJB2011-4惠州市东江北岸望江地段住宅用地146055.870年≤3.674340745405103.53

1,417.652012-2-14保利达（惠州）投资发展有限公司江北GP2012-9惠州市江北22号小区其他普通商品住房用地519870年≥1并且≤4.5114011402193.15

797.512012-7-31惠州市润宇实业有限公司江北GP2012-15惠州市惠城区江北7号小区其他普通商品住房用地18332.370年≥1并且≤5.5328306903037654.856846.342012-10-23惠州市动力实业投资有限公司、信保（天津）股权投资基金管理有限公司江北GP2012-25惠州市江北西17号小区中低价位、中小套型普通商品住房用地3455970年≥1并且≤2.930723072888.91

455.852012-11-14惠州市润通实业有限公司江北GP2012-26江北三新村片区中低价位、中小套型普通商品住房用地462270年≥1并且≤1.8187018704045.87

2,889.912013-1-4惠州市国立物业有限公司江北GP2012-29江北21号小区其他普通商品住房用地37391.270年≥1并且≤3208006920018507.03

740.282013-1-15深圳市立润投资有限公司江北GP2013-7江北79号小区中低价位、中小套型普通商品住房用地764370年≥1并且≤2.8604604790.27

413.752013-3-25惠州市岗芳实业有限公司2009年至今，江北片区共计19宗经营性土地成交，成交总面积为55.28万平米；近年来，江北片区在政府政策的倾斜下，快速发展，城市化建设稳步进行。开发商纷纷进驻江北，土地成交量在逐年上升，片区房地产发展迅速。自09年-12年，江北住宅土地成交逐年上升，说明江北区域近年来越来越受欢迎，但13年至今，江北住宅土地成交面积为4.97万平米，较12年大幅度下降，主要因江北房地产业发展主要集中在中心区，导致中心区土地资源欠缺，片区其他区域因配套、资源和发展等因素限制，房地产业的发展较冷清。近年来，惠州成交的土地中，江北片区位于第三，所占整体面积比例的11%，惠州市区供应成交的土地越来越少并且价格高，但江北的房地产发展热度不减，是惠城区房地产业的领军区域之一。土地小结CHAPTER.1区域宏观市场分析区域房地产市场详细分析3区域历年住宅供应情况区域历年住宅成交情况区域历年住宅存量情况区域各户型历年供需趋势区域商业供求情况区域各项目成交明细从历年供求情况来看，市场早年处于供大于求的局面，但近年来供需逆转，市场存量较少。从片区价格走势可以看出，总体保持稳步上升的趋势，但价格上涨幅度不大。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局量价走势市场存量较少，价格稳步上升，涨幅不大区域历年住宅供需及价格走势情况A区域供应近几年区域内供应以二-四房产品为主，大户型产品近年供应有所较少。据统计，2009年-2013年4月，江北片区市场累计供应住宅23054套，供应面积约276.62万平米。其中，供应高峰出现在2011年，当年供应套数为7659套，供应面积为91.69万平米；从片区近年来供应来看，市场以供应三房为主，其他产品供应在一定范围内波动，市场主流供应始终为两房、三房、四房；复式与别墅的供应比较稳定，在09-10年的短暂上升后，至今呈下降的趋势。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局区域历年住宅供应情况时间2009年供应2010年供应2011年供应2012年供应2013年1-8月供应户型供应套数套数比供应套数套数比供应套数套数比供应套数套数比供应套数套数比一房42417%116117%961%49614%1185%两房42517%191929%101413%39011%77330%三房76931%255638%375649%122534%109242%四房31212%4447%188425%78422%42216%五房46218%2333%4556%2286%582%六房00%00%2223%1604%00%复式663%1001%581%471%00%别墅602%3055%1742%2547%1124%总计2518100%6718100%7659100%3584100%2575100%区域供应以70-90㎡两房、110-130㎡三房为主从2009至今的市场数据来看，江北片区内三房、两房供应量最多，套数比分别为41%、19%，其次是四房的供应，占比达17%。从供应的各户型的面积段看，90-110平米、110-130平米为主力面积，70-90平米刚需户型占比为10%，水口片区的供应主要是以改善型住房为主。从数据统计中可以发现：中等户型是江北市场供应的主流，面积段主要集中在110-130平米区间，同时，随着片区发展，改善型客户的需求也越来越大。A区域供应数据来源：合纵数据平台、惠州房管局区域历年住宅供应情况户型面积段供应套数供应面积（㎡）一房50-70平米51528443.3550平米以下177474669.3290-110平米6575.63两房50-70平米153394938.850平米以下9443.5270-90平米2415199486.3690-110平米38436665.21110-130平米687880.88130-144平米405647.76144-180平米7211492.28三房50-70平米231490.470-90平米1874155906.190-110平米1899196813.56110-130平米4501541490.67130-144平米977131912.82144-180平米12318652.73180平米以上1378.03四房70-90平米241876.3890-110平米7720.49110-130平米1334158668.45130-144平米886122808.1144-180平米1276202293.5180平米以上31960939.4五房130-144平米9713711.98144-180平米20032940.17180平米以上1139319651.36六房180平米以上382134567.59复式50-70平米1619936.0650平米以下542651.4770-90平米17513504.9390-110平米646161.24110-130平米10813050.14130-144平米2287.18144-180平米9415976.31180平米以上24783904.18别墅180平米以上27165726.98总计230542766263.33区域成交基本以三房为主，两房成交有所下降，四房成交逐年上涨，别墅产品逐年减少。据统计，2009年至今，江北累计成交住宅22960套，成交面积263.87万平米，销售率为99%。成交态势相对平稳，2009年成交5087套，2012年成交5078套，4年年均成交套数为4987套，09、12年出现供不应求情况，市场整体供需大致平衡，片区热度持续。从片区近年来成交来看，09年成交以一房、三房居多，从10年起成交户型为三房、四房成交呈逐年上升趋势；一房和别墅等户型产品成交呈逐年下降趋势。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局B区域成交区域历年住宅成交情况时间2009年2010年2011年2012年2013年1-8月户型网签套数套数比网签套数套数比网签套数套数比网签套数套数比网签套数套数比一房151230%110822%3929%3326%2027%两房83016%107121%96721%88417%41514%三房157231%185937%187242%248347%126142%四房54811%4399%64914%110221%64521%五房3587%3126%2816%2254%1846%六房00%00%702%1222%291%复式721%1122%2024%922%2599%别墅1954%1773%762%341%171%总计5087100%5078100%4509100%5274100%3012100%区域内成交以110-130平米的改善型产品为主，其次是70-110平米的中小户型。水口片区成交的主要户型为改善型两房和三房，分别占比18%、39%，主力面积段为70-90平米、110-130平米。另外70-90平米、90-110的实用型三房户型销售也颇为乐观。销售的旺盛现象也符合该片区主流户型供应的需求。由于江北片区的市政配套、商业生活配套的不断完善，客户类型主要以本地的改善型客户为主，该类客户看中江北片区的良好生活环境及发展前景，成交的户型主体为110-130平米的改善型产品；其次是刚需客户，大部分以70-110平米的三房作为首次置业户型。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局B区域成交区域历年住宅成交情况户型面积段供应套数供应面积（㎡）一房50-70平米69238561.6150平米以下2830120029.3170-90平米201567.2790-110平米4388.59两房50平米以下18817.5450-70平米111567996.1870-90平米2429200008.3690-110平米42440696.07110-130平米687880.88130-144平米405647.76144-180平米7311649.14三房50-70平米221425.670-90平米1637135815.4790-110平米1799185972.68110-130平米4318521609.62130-144平米1083147114.04144-180平米18728391.32180平米以上1378.03四房70-90平米241876.3890-110平米7720.49110-130平米1230146443.04130-144平米817113258.14144-180平米1149182516.81180平米以上15630511.95五房130-144平米8211560.16144-180平米19332165.29180平米以上1085297081.62六房180平米以上22185320.9复式50-70平米1609879.6150平米以下532603.6470-90平米16412693.0590-110平米535091.22110-130平米607251.73130-144平米233246.57144-180平米355585.1180平米以上18959451.22别墅180平米以上499115515.46总计229602638721.85区域内存量不大，主要集中在两房、三房、四房，其中三房存量最多。从片区近年来存量来看，江北片区存量大部分集中在两房、三房和四房的存量，其中三房存量最大，其次是四房、两房，其余户型产品也存在部分库存量。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局C区域存量区域历年住宅存量情况时间2009年存量2010年存量2011年存量2012年存量2013年1-8月存量总存量户型存量套数套数比存量套数套数比存量套数套数比存量套数套数比存量套数套数比存量套数套数比一房00.00%153.26%231.90%222.18%1136.70%1733.89%两房00.00%12727.61%13010.75%444.36%55232.74%85319.17%三房55.88%24352.83%29924.73%32331.98%65538.85%152534.27%四房2023.53%347.39%41534.33%20019.80%25315.01%92220.72%五房5058.82%316.74%16913.98%16916.73%583.44%47710.72%六房00.00%00.00%60.50%15515.35%00.00%1613.62%复式1011.76%102.17%1179.68%727.13%553.26%2645.93%别墅00.00%00.00%504.14%252.48%00.00%751.69%总计85100.00%460100.00%1209100.00%1010100.00%1686100.00%4450100.00%区域内存量以110-130平米三房产品为主，其次为50-70平米的两房、180平米以上的五房，未来该片区同类型产品竞争相对缓和。截止2013年8月，江北住宅市场的存量套数4450套，存量面积约为62万平米，存量户型以两房、三房和四房为主，存量面积以110-130平米的中等户型为主，其次是50-70平米的小户型和180平米以上的大户型，但总体的存量上相对较少，未来对同类产品的竞争影响不大。数据来源：合纵数据平台、惠州房管局C区域存量区域历年住宅存量情况户型面积段存量套数存量面积一房50-70平米1266765.7750平米以下452056.1890-110平米2187.04两房50-70平米45829279.0370-90平米34328842.5190-110平米524802.58三房50-70平米164.870-90平米23719851.6190-110平米29330323.34110-130平米82697717.31130-144平米16722306.04144-180平米1145四房110-130平米15819159.77130-144平米19526890.08144-180平米39862574.71180平米以上17132293.08五房130-144平米283979.68144-180平米274288.95180平米以上422106018.61六房180平米以上16149246.69复式50-70平米156.4550平米以下147.8370-90平米11811.8890-110平米111070.02110-130平米485798.41144-180平米7412621.32180平米以上11841615.69别墅180平米以上7517007.22总计4450625821.6一房产品的供应逐年减少，主要因无强势资源支持投资型客户需求，从片区了解来看，片区的存量仅限于个别项目；两房产品的供应及需求相对比较平衡，供需占比在19%左右，目前市场存量较少；三房产品的供应及需求占比将近40%，是目前市场上的绝对主流产品；四房产品供应及需求近期有所上升，维持在整体占比的16%左右。其余产品如五房以上大户型产品，依托强势资源，供需及存量主要集中在沿江项目。从历年户型供应及成交情况分析——从供应趋势来看，一房在10年供应较多，近两年市场供应较少；从一房套均面积来看，基本上一房面积都控制在45平米左右，以公寓类型为主；从成交来看，近年来市场一房以消化存量为主，但成交在逐年递减。近年来市场一房供应波动，成交逐年减少，套均面积小幅度波动A一房供需趋势区域各户型历年供需趋势从供应趋势来看，近年两房供应较为波动，从10年起呈下降趋势；从两房套均面积来看，从09年的84平米到13年的79平米，略有下降；从成交来看，两房近年来成交较为平稳，成交量有下降的趋势。近年两房供应波动，套均面积小幅下降，近年来成交良好，但有下降趋势B两房供需趋势区域各户型历年供需趋势从供应来看，三房供应呈抛物线形状，供应高峰在11年，近两年大幅下降；从三房套均面积来看，从09年121平米到13年的113平米，有逐年减少趋势；从成交来看，三房的消化速度保持相对平稳的态势，成交量缓慢上升。三房供应呈抛物线状，套均面积有下降趋势，成交保持平稳态势，逐年少量增加C三房供需趋势区域各户型历年供需趋势从供应趋势来看，四房供应亦呈抛物线形状，11年供应高峰后出现供应大幅下降；从四房套均面积来看，四房面积较为波动，从11年起有上升的趋势；从成交来看，四房成交套数较为稳定，呈上升趋势，说明了近年江北市场上对四房需求的量相对比较稳定，也说明了客户群稳定。四房库存量相对较多，套均面积在140平米左右，成交较为稳定，呈上升趋势D四房供需趋势区域各户型历年供需趋势受市场影响，五房供应集中在09、11年，近年来市场供应减少；从五房套均面积来看，总体呈下降趋势，目前套均面积在225平米左右；从成交来看，近期市场以消化库存为主，成交呈下降趋势，说明了目前江北市场上对五房需求的量相对减少，也说明了客户群需求量不大。五房供应集中在09、11年，近年以消化库存为主，成交近年呈下降趋势F五房供需趋势区域各户型历年供需趋势从供应上看，09、10年无供应，供应主要集中在11、12年，呈下降趋势；从五房套均面积来看，近期有小幅下降趋势，套均面积在392平米左右；从成交来看，近期市场以消化库存为主，成交量明显下降，说明了目前江北市场上对六房需求的量相对减少，也说明了客户群需求量不大。五房供应集中在09、11年，近年以消化库存为主，成交近年呈下降趋势F六房供需趋势区域各户型历年供需趋势从供应趋势来看，复式的供应波动起伏，总体呈下降趋势；从复式套均面积来看，近年来维持在121平米左右，套均面积明显有所下降；从成交来看，近年成交量呈上升趋势，成交量与套均面积大小呈反比关系。复式套均面积在121平米左右，有下降趋势，整体看，该产品供应不稳，成交与面积大小呈反比关系E复式供需趋势区域各户型历年供需趋势从供应趋势来看，别墅经过09、10年短暂上升后，在11年后出现供应下降，13年目前无供应；从别墅套均面积来看，基本别墅面积都控制在210-250平米之间，有下降的趋势；从成交来看，别墅连续4年成交套数不稳定，呈大幅度下降趋势，说明了江北市场上对别墅需求的量不大，也说明了客户群不稳定。别墅供应较少，套均面积在212平米左右，与成交量表现一致，呈下降趋势G别墅供需趋势区域各户型历年供需趋势各类型户型供需趋势总结——整体市场供应而言，一房面积在50-110平米之间，两房面积在50-180平米之间，三房面积在50平米起，四房面积在70平米起，五房面积130平米起，复式面积在50平米起，以上户型产品最大均超过180平米，别墅与六房面积均为180平米以上；总体市场供应户型面积段跨度较大，非主流面积段户型集中在个别项目。从每年套均面积上来看，市场主流供应产品二、三、四房，其面积均表现为波动中小幅下降，反映目前市场上的主流成交产品建筑面积在逐渐减小。随着江北片区的发展，同面积段产品价格上升，高总价让大部分客户感到压力，在功能区间和舒适度得到一定的保证，面积段较小户型受到客户的青睐。从片区历年商业供求情况来看，水口商业供应在2011年达到高峰，供应了15万平米；近两年江北片区商业供应有较大幅度的下降，2013年1-8月，仅供应了2.65万平米，成交量也只达1.39万平米，表现疲软，下降明显；随着片区的规划、配套完善，江北的商业地产处于快速发展期，但商业发展速度超前，并受到政策落实影响，江北商业的投资回报率低，成交乏力，市场整体表现供大于求。区域商业供求情况商业供求情况近年市场供应与成交表现疲软，呈逐年下降趋势，市场整体供大于求。区域各项目成交明细数据来源：合纵数据平台、惠州房管局项目累计网签套数存量套数总套数套均面积销售率对外均价(元/㎡)伟豪领御10011111112

109.3590.02%7500华辉名铸39165456

112.3285.75%6500唐宁公馆42522447

141.2195.08%7000润宇华庭32308340

62.319.41%7800八方新越7125132

114.225.30%9800雅居乐白鹭湖39729304902148.8181.03%6826佳兆业中心19943182312

84.3586.25%11000帝景湾71684800

364.5489.50%14000华贸铂金府3217451066

178.0230.11%12000宏益公/p>

108.7986.35%7700鼎峰国汇山6644251089

117.8460.97%高层7300，430万元/套21克拉263237500

94.4752.60%7500摩卡小镇9142961210

117.8575.54%6500华润御苑321231552

123.6058.15%6000奥林匹克花园711264975

155.3472.92%高层6400，别墅16000海伦堡花园162211623

124.5299.94%6000城市花园284192476

180.5159.66%9700万科金域华庭20081052113

104.9695.03%7300双城国际11601271287

97.7890.13%5800样板12610136

116.0392.65%6200锦源国际41418432

67.2695.83%60002009年-2013年8月，江北片区市场累计供应住宅23054套，供应面积约276.62万平米。其中，供应高峰出现在2011年；市场主流供应为三房、四房、两房，其他产品的供应有逐年递减趋势；2009年至今，江北累计成交住宅22960套，成交面积263.87万平米，销售率为99%。呈平稳热销态势；从片区近年来存量来看，江北片区存量大部分集中在两房、三房和四房的存量，其中改善型三房存量最大，其次是四房、两房，其余户型产品也存在部分库存量；从每年套均面积上来看，市场主流供应产品二、三、四房，其面积均表现为波动中小幅下降，反映目前市场上的主流成交产品建筑面积在逐渐减小。随着江北片区的发展，同面积段产品价格上升，高总价让大部分客户感到压力，在功能区间和舒适度得到一定的保证，面积段较小户型受到客户的青睐。；随着片区的规划、配套完善，江北的商业地产处于快速发展期，但商业发展速度超前，并受到政策落实影响，江北商业的投资回报率低，成交乏力，市场整体表现供大于求。市场小结市场存量较少，以中等户型为主；改善型产品被热捧，未来供应以改善型产品为主、刚需产品为辅CHAPTER.1区域宏观市场分析区域客户分析4意向购房客户特征客户需求分析客户深度访谈小结意向客户大部分为惠城区居民，主要为江北本地，及其周围江北、东平、河麦等片区，少量博罗客户，工作地点主要在江北与河麦，客户考虑的是居住对工作的便利性江北片区意向客户，多居住在江北或周边片区，58%的客户在江北居住，其他地区占22%，东平、下角和河南岸等地各占5%到6%，南坛占4%江北片区意向客户，大多数在江北片区工作，其中在江北工作的客户占比69%，博罗与小金口等地均占分别9%和4%，其他地区占最低占比18%意向购房客户特征意向客户中青年为主，他们成功，是具有经济实力的一个群体，一部分为企业职员，部分经营生意、任职管理层、公务员少量为个体以及其他。江北片区意向客户职业阶层中33%为企业职员，25%公务员，19%为中高管理层，私企业主与个体各占8%和10%，其他占15%江北片区意向客户年龄阶层中30-40岁占49%，25-30岁占20%，40-50岁以上占15%，即中青年人为江北片区购房的主力意向购房客户特征江北片区意向客户总体经济实力较强，主要表现在购房的总价及月供支付的承受能力较其他片区较强。在总价方面，43%的客户承受力在70-80万之间，承受力在80-100万、100万以上的各占22%和14%，60-70万占14%，50-60万占7%月供支出方面，客户承受力也呈现相应的分布，2500-3500元以下占57%，2000-2500元占22%，4500元以上14%意向购房客户特征工作居住分布意向客户大部分为惠城区居民，主要为江北本地，及其周围下角、东平、河麦等片区，少量博罗客户，工作地点主要在江北与河麦，客户考虑的是居住对工作的便利性年龄职业特征意向客户中青年为主，他们成功，是富有消费力的一个群体，近一半为公务员，部分经营生意、任职管理层，少量个体户经济能力江北片区意向客户总体经济实力较强，主要表现在购房的总价及月供支付的承受能力较高客户特征小结客户需求分析江北片区意向客户的购房原因众多，其中以结婚购房、首次改善为主，同时重点考虑项目周边的环境、商业等配套。在置业原因方面，购房结婚、首次改善的占比50%，投资与首套房自住的分别占22%、14%，不到半数客户买房是硬性指标对于项目周边的配套的喜好，商业中心、CBD区位优势分别占31%、30%，公园等休闲地占21%，交通便利占12%，注重生活圈层，要求生活便利在客户购房过程中，地段、价格、配套是客户购房主要的考虑因素，同时交通、环境与开发商品牌也是重要考虑因素置业要素中，各要素占比差距不明显，但地段仍然占比最高为19%，依次为价格与配套均占比15%，交通，环境开发商品牌均占比10%左右在客户购房过程中，影响客户决断的第一要素是地段的优劣，其次才是价格及其配套客户需求分析客户以自住需求为主，主要意向购买户型为两房、三房，意向面积段70-110平米占比66%。客户意向购买户型，三房意向占比最高达35%，其次是两房意向占比为33%，1房占比20%，四房及以上均占比12%客户意向购买面积段，70-110平米区间占比66%，110-130平米占10%，130平米以上较大面积段占10%，70平米以下占16%客户需求分析购房需求偏好江北片区意向客户的购房原因众多，其中以结婚购房、首次改善住为主，同时重点考虑项目周边的环境、商业等配套置业因素需求在客户购房过程中，价格、地段、配套是客户购房主要的考虑因素，同时配套与开发商品牌也是重要考虑因素户型需求客户以自住需求为主，主要意向购买户型为两房、三房，意向面积段70-110平米占比66%客户需求小结居住现状：家住东平，准备跟女朋友结婚，因为两人工作都在江北，所以准备在江北买房区域评价：在江北工作几年了，生活还算便利，但是江北房子价格较高，不太好接受，发展前景也还可以项目评价：价格较高，但是地段位置尚可，自己上班方便，居住环境还不错购房关注点：价格、地段、90平米小三房一28岁丨男丨公务员丨现居地：东平片区刘先生客户深度访谈—伟豪领御意向客户客户深度访谈二27岁丨男丨企业职员丨现居地：江北片区顾氏夫妇客户深度访谈—三宅一生意向客户居住现状：夫妻都在江北工作，目前在水北新村租房住，想在江北买房区域评价：江北生活工作较为方便，房价虽然较高但是升值空间也是巨大的项目评价：周边交通比较方便，附近有购物商场、学校，生活、小孩以后上学方便，价格还能接受购房关注点：价格、地段、交通、学校，100平米小三房客户深度访谈三34岁丨女丨私营业主丨现居地：麦地片区林小姐客户深度访谈—鼎峰国汇山意向客户居住现状：一家三口住在麦地，在江北做生意，有点闲钱，想在江北投资买房区域评价：江北离自己工作的地方近，江北的未来的潜力大，居住投资都较好项目评价：看好项目品质，配合江北的发展，升值的潜力比较大，而且价格有能力接手购房关注点：价格、交通、升值客户深度访谈四37岁丨男丨私营业主丨现居地：深圳罗湖张先生客户深度访谈—佳兆业意向客户居住现状：经常深惠两地跑，长居深圳，在惠州金山湖也有房，准备在佳兆业入手几套公寓用来出租区域评价：江北绝对是最值得投资的片区，以后的发展交通会越来越好项目评价：有大量商业的楼盘，自己认为很具有投资价值购房关注点：价格、商业、地段、交通客户深度访谈客户深度访谈—小结访谈客户年龄段普遍不低，大部分对购房置业有较强烈的意愿访谈客户居住在江北或周边片区，对在江北置业有明显的倾向，自住刚需型客户，投资型，改善型客户都有客户对江北片区的认可度普遍非常高，倾好于配套及交通状况，看好未来前景客户购房对项目产品价格、项目地段较为敏感，同时项目的交通通达性、生活配套的齐全与否也倍受重视CHAPTER.1区域宏观市场分析区域产品对比分析5各项目规模对比分析各项目物业类型对比分析各项目会所对比分析各项目智能化对比分析各项目配套对比分析各项目建筑、景观对比分析各项目商业形态对比分析各项目物业管理对比分析楼盘名称开发商占地面积（㎡）建筑面积（㎡）鼎峰国汇山惠州市鼎峰房地产开发有限公司270312792800德威摩卡小镇惠州市德威集团有限公司9448532000021克拉惠州四海达房产开发有限公司1700072000宏益公馆惠州市宏和投资有限公司2440074345佳兆业中心惠州纬通房产有限公司70871691277合生帝景湾广东合生帝景房地产有限公司200000600000华辉铭铸惠州华辉房地产开发有限公司2400078000华贸中心惠州市华贸兴业房地产开发有限公司135000710000伟豪领御惠州市伟豪房地产开发有限公司38000180000唐宁公馆惠州市盈超房地产开发有限公司3598193367万科城华府惠州市万科置业有限公司178275258435雅居乐白鹭湖雅居乐地产控股有限公司在可比性物业中，总建筑面积分两个面积段集中，一个面积段是5万到10万，一个面积段是50万到100玩，少数具有极大规模的项目，少数高品质项目。其中不乏如雅居乐白鹭湖项目总建筑面积达到200多万平方米，还有华贸中心，佳兆业中信这种综合体项目建筑面积70万平方米。从目前江北的楼市发展趋势看，大规模的社区不一定受市场青睐，因此高品质的产品和成熟社区形象的宣传包装对于楼盘去化将产生促进作用。各项目规模对比分析江北片区各项目建筑规模分布情况片区中大小项目分部不均匀，很多项目具备大规模优势江北片区项目主要建筑规模在5万㎡-10万㎡之间和50万㎡-100万㎡之间50000050000100000200000300000楼盘名称项目容积率物业类型鼎峰国汇山2.29别墅高层德威摩卡小镇2.5高层小高层21克拉3.2高层宏益公馆2.3高层小高层佳兆业中心7.2高层，写字楼，酒店合生帝景湾1.8高层小高层华辉铭铸2.6高层小高层华贸中心4.1高层写字楼商业伟豪领御4高层唐宁公馆2.3小高层万科城华府1.45高层小高层雅居乐白鹭湖1.1别墅高层公寓酒店从江北目前在售的楼盘看，多数项目为复合型住宅社区，物业类型较为全面，以高层为主，小高层为辅，其他如酒店，写字楼等物业形态则只有佳兆业，华贸，白鹭湖等综合体或大型项目；高层建筑在市场中的抗性不大，消费者对其接受度较高；写字楼项目则是江北项目中的一个特点，基于江北CBD行政办公区域特色而特有的。片区中多为复合型住宅社区，物业类型较为全面，以高层为主，有少数综合体各项目物业类型对比分析在江北在售或待售的12个楼盘中，有会所的楼盘占据5个，不到一半。区域内会所大多为泛会所，没太大特色，少数像鼎峰和华贸拥有较高端的会所。各项目会所对比分析项目会所形式规模鼎峰国汇山五星级双会所——宏益公馆架空层泛会所——佳兆业中心星级泛会所——华贸中心豪华CLUB——雅居乐白鹭湖私属会所——各别项目会所比较高端，具有特色，为项目强势卖点项目智能化宏益公馆3G光纤入户，智能网关智能安防系统(含红外摄像头、有线门磁、燃气监测器、烟雾监测器、安防遥控器等系列配置)，智能网关作为一个平台，可承载其他各种智能系统，如远程控制系统、灯光控制系统、窗帘控制系统、影音娱乐系统、电器控制系统、背景音乐系统等佳兆业中心停车场智能管理系统，可视对讲、监控、巡更系统，电梯刷卡系统雅居乐白鹭湖红外线防御系统，IC卡智能门禁系统，24小时保安电子巡逻从市场监控情况可以发现，智能化在江北片区项目应用的较少，但是不乏有宏益公馆这种以智能化社区为主要卖点的项目，以及佳兆业这种综合体，和雅居乐这种大盘项目，智能化社区的居住潮流，就像当年电脑刚出来的情况一样，迟早会成为市场主流，这是人居习惯养成的必然途径。而现在也有一部分对居家高智慧需求的客群，提前意识到智能小区在安保意识和生活便捷上的重要性目前房地产市场中不少面对高端消费买家的项目，都以智能概念设计的产品进行推广，但是也由于智能化小区的工程造价高昂，使得购房成本增加，尽管市场呼声很高，却很难实现普及。可以预测未来智能化的发展空间较大。各项目智能化对比分析智能化在江北区域的项目应用较少，预计未来发展空间大项目名称项目配套鼎峰国汇山会所、小区内双语幼儿园德威摩卡小镇二公里风情商业街，社区超市，小区泳池21克拉儿童乐园、老年人活动区宏益公馆架空层泛会所、老人活动区、儿童玩乐场所、网球场、和风情商业街等佳兆业中心星级会所，五星级酒店品牌名店、知名百货、高档餐饮、休闲娱乐为一体的超大规模shoppingmall合生帝景湾小区园林、一楼商铺华辉铭铸800㎡水景生态园林、本项目10000㎡商业街华贸中心近两万平方米的华贸中央花园广场、15万平方米的超大规模国际时尚购物中心、近4000个地上地下停车