论互联网思维下的房地产广告与市场营销策略

论互联网思维下的房地产广告与市场营销策略——以微信为例摘要：当代社会中，消费者的角色不仅仅是单一的“消费”角色，他们还充当着信息传播者的角色。消费者对视经济发展的主题，没有消费者庞大的经济体系也就没有了支柱。这个道理对于任何一个经济体系都是绝对适用的。此文我们研究的是房地产在互联网思维下的市场营销的策略，并主要从卫星这一方面切入举例，讨论互联网思维下的房地产营销的新策略。接着上面所说的内容，若是将经济体系确立为房地产的话，时代背景确立为互联网，再去考虑市场营销策略，无疑是一项巨大的但是却诱人之致的挑战，隐藏在其中的利益会趋势一大波人一次又一次尝试。互联网的世界无疑是迅速的，更新淘汰的现象十分普遍，几乎每几天就有新的东西源源不断的涌现出来。在互联网这个大环境中谋求利益，需要敏锐的观察力和果断的决策力。下面，我们就以微信为例，具体探讨一下互联网思维下的房地产广告玉市场营销的策略。关键词；房地产行业；微信营销；互联网思维

Abstract:Therealestateindustryasanimportantpillarofthenationaleconomy,occupiesapivotalpositioninChina'sindustrialstructure.Asoneofmanymarketingtools,advertisingplaysintheprocessofrealestatedevelopmentandsalesofcognition,guide,promoteconsumption,andsoon.Underthenewmediaenvironment,theconsumerisnolongertheinformationreceiver,butalsoplayaroleofinformationproducers.Therefore,inordertoachievemoreconvenientandeffectiveadvertising,withtheaidofnewmediamodecommonplace,andWeChatlaunchismicroadvertisinganewmodeofmarketingtheory,anewcarrier.And,asafternoonWeChatpublicplatformtolaunchinAugust2012,themarketingfunctionishighlightedincreasingly,moreandmoreenterprisesbegintouseWeChatformarketing,asatraditionalmarketingpositioninrealestateenterprisessmall,ofcourse,exceptions,vankeandpoly,famousenterprise,havesetupthisenterpriseWeChatpublicplatformaccountusingtheitem,promotionandrealestatemarketing.Inthiscontext,thisarticleinviewoftherealestateindustryWeChatmarketingstatusquo,advantagesandproblemsarestudied.Keywords;Therealestateindustry.WeChatmarketing;ThinkingintheInternet

目录一、绪论 4（一）研究目的和意义 4（二）文献综述 4（三）研究方法 5二、传统背景下房地产广告发展概述 6（一）房地产广告的概念 6（二）房地产广告的特点 6（三）房地产广告的发展历程 61、90年代初期广告的出现 72、90年代中末期广告的逐渐繁荣时期 73、98年后广告趋于成熟、规范和市场化 7三、互联网思维下房地产广告的发展变化——微信营销 8（一）微信及微信营销 8（二）微信营销的种类 81、品牌活动式的“漂流瓶” 82、折扣式的“二维码扫描” 83、社交分享式的“朋友圈” 84、互动营销式的“微信公众平台” 8（三）房地产微信营销的意义 91、营销成本得到有效降低 92、营销信息到达率高 93、更加力便消费者获得营销信息 94、信息交流互动性更加突出 9四、互联网思维下微信营销在房地产行业的应用 10（一）微信营销在房地产行业中的应用现状 10（二）根据不同房产类型开展微信营销 10（三）房地产行业应用微信营销存在的问题 111、用户隐私安全问题 112、用户参与体验问题 113、微信营销管理问题 12五、互联网思维下房地产行业微信营销的建议 13（一）全员参与，整合力量 13（二）优化企业微信公众平台营销内容，营造线下购买群体 13（三）与微信消费者进行良性互动，提升企业品牌口碑 13结语 14参考文献 15致谢 16

一、绪论（一）研究目的和意义我国经济发展的重点一直都被房地产牢牢占领着。由于现代社会中互联网的普及，随着当代人类越来越快节奏的生活方式，每一分每一秒都会有各种变化不断产生又不断的消失。当代人们越来越依赖互联网带来的便捷、快速、高效的生活。此时更多商品平台进行了从实物到互联网的转变，这种转变带来的利益也是巨大力量，也增添了生活的方便性。和传统服务的营销不同的是，互联网、移动互联终端以及线下营销三者的合作，保有更全面的信息，且信息的更新更具有说服力，三大行业的服务融合的发展也是极其快速的。当房地产与互联网撞击在一起，产生的化学效应是巨大的。每当房地产方面有新的活动以及楼盘推出，以互联网作平台就会打出五花八门的广告，暂居着互联网使用者的视野，于是这时互联网的作用也就愈发明显。然后我们从消费者的角度来看，由于现代互联网的普及，尚且不说青年人，就是现在很多的老年人都已经把互联网作为一种必须的生活手段了。互联网的全民化普及使得当代人对其及其依赖。很多人在购买商品或者做某个决定是可能都会习惯性的上网查查资料，看一下来自全国各地人的看法意见。所以我不难看出，互联网对当代人的影响是十分巨大的。我们再从生产者角度去看，由于消费者对互联网的依赖，这样的市场情况对厂商们其实是极其有利的。对于房地产来说，传统的营销模式必须被推翻了，我们需要以互联网为基点，形成新的营销模式。此时微信作为互联网的的产物，其拥有的消费者数目是十分可观的，且不说还没挖掘出来的潜在消费者。所以，今天我就要仔细讨论一下互联网、微信、房地产这三者之间的关系。（二）文献综述近十几年房地产业的蓬勃发展，引发了各个学科学者对房地产业的研究兴趣。目前对房地产广告的理论研究大多侧重于案例性的研究，主要有以下几个方面：广告媒体策略的研究。众多学者、业内人士对广告媒体策略进行了深入而广泛的研究。胡建、危文斌在《广告媒介策略误区及其对策》中表示在当代我们需要结合当代新媒体和广告两者一起考虑，找出在广告的教学中的一些盲点，从实际出发去研究广告的具体形式。[1]；莫剑峰在《碎片化时代的“集聚”媒介策略》也有表示，他认为我们在相关产业的营销过程中应当将现代新媒体对于消费者的影响力予以重点考虑，从新媒体的角度不断的调整生产的营销手段；“[2]。在房地产广告媒体策略的研究方面，陈泽烨在《基于消费者行为的房地产广告策略研究》中提出广告的产生必须是在深刻分析了消费者行为的基础上结合市场营销的特点等工作后才能确立。他也同时提出了“媒体组合策略、软硬兼施策略、适时适度策略”这三个三个媒体策略[3]；王颖在《房地产广告中媒体策略的研究》中特提出了新的广告创意需要应运而生了，媒体的策略又应当包括媒体形式创意以及媒体策略创意，着二者是相辅相成的[4]；李进在《房地产开发商广告媒体选择研究》中表示基于房地产广告传播的过程，房地产广告的传播应当是具有一定策略的，不可盲目的投放广告。房地产广告的投放需要确立做好的策略，需要考虑其策略是否能行得通、是否是易于操作的等的因素。新的广告策略会慢慢被人们探索出来的[5]。（三）研究方法文献调查法，此次我们查阅的资料主要包括与房地产相关书籍资料、房地产相关的广告查阅调查、互联网相关书籍以及微信相关的调查资料。案例分析法，重点分析现代在微信上投放广告的房地产企业的发展，还要结合企业的广告经营策略一起考虑。从调查到的相关收据表格等进行分析。

二、传统背景下房地产广告发展概述（一）房地产广告的概念房地产广告的概念是“房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告”[6]。房地产广告的主体当然是房地产公司以某个时间房地产主打的房子，想要把房子推销出去就需要让更多人知道这个房子的存在，广告这一途径正好是实现的手段，于是房地产公司就会进行普天盖度的广告宣传了。但是需要注意的是没有房地产经营许可证的相关单位或者居民所进行的推销房子的行为是不属于房地产广告的范畴的。房地产的发展需要房地产广告业的给以它源源不断的动力，房地产广告是连接房地产企业与消费者的一座桥梁。就像两个建筑工队一样，优秀的房地产公司对把重心放在怎么建设更宽阔容纳更多人的“桥梁”上，这样就会给房地产带来更多的消费者，产生巨大的经济效益；但是一些愚蠢的房地产公司却只是给消费者“描绘”精致绝伦的桥梁，而事实上桥梁却并不坚实，所以即使他们能获得一些利益，却不是长久有效的办法。想要得到更好的发展，房地产企业需要找到一个优秀的“建筑工队”，替他们建设桥梁、输送消费者；而对于房地产的广告商来说，他们要想得到更好的发展，就必须找到一个有实力的房地产企业，毕竟再优美的文字都是镜中花水中月，比不上真正的实力。（二）房地产广告的特点房地产广告业虽说是围绕着房地产企业打转的，但是其自身的发展也自有一番规律和特点的，经过我们的调查总结，我们将房地产广告的特点归纳为以下这些方面：房地产广告具有区域性。由于每一个房地产企业处于的地域不同，受到不同地域文化的影响，房地产广告也会具有极其明显的区域性特点。每个地域的文化、人口的年龄层次、性别比例、行为特点、经济水平等等等等都会对房地产广告有很大的影响；房地产广告具有广泛性。无论房地产企业处于哪个区域，广告的作用都是以人口的传唱度为基础的，知道一项广告的人的数量越多潜在的消费者比例就越大。所以，房地产广告具有广泛性的特点；3.房地产广告具有长时性。虽然现代房地产企业发展的较为迅速，但是我们可以想象，一套房不可能在短时间内就售空，所以，一般的房地产广告企业的房广告时间都会持续相当长的一段时间。长时间也是广告的“传唱度”的一个基础保障；4.房地产广告具有独特性。由于房地产企业的多样性，所以房地产广告的宣传虽说可能会有借鉴，但是每一套房子背后广告都是具有相当的独特性的；5.房地产广告具有针对性。房地产广告服务的主人是房地产，所以房地产广告的一切都是针对房地产本身的。有时候尽管房地产广告的效果很大，但是由于房地产企业本身的污点，旗下的房地产资源仍旧不受欢迎。所以，房地产广告具有针对性。6.房地产广告具有时效性。房地产广告需要随时跟进房地产的信息，以保证消费者看到的是最新的房地产广告。所以，房地产广告具有时效性。（三）房地产广告的发展历程我国房地产的房子历程一共可以分为五个时期，到现在总计已经过去37年。这五个时期分别为形成期（1978－1991）、过热期（1992－1992），市场调整期（1994－1997），培育新的经济增长点期（1998－2002）、宏观调控时期（2002－2009）。房地产广告的发展自然是和房地产业的发展息息相关的，从初期到现在的高度繁荣的发展，已经成为市场经济的一个热点。我国房地产广告的发展大致可以划分为90年代初期广告的出现、90年代末期广告逐渐繁荣、98年后广告趋于成熟、规范和市场化三个阶段。1、90年代初期广告的出现90年代初期广告的出现是历史发展的必然结果。任何东西刚出世总是不完美的，需要时间打磨才会变得圆润美丽。可想而知，在广告刚出现的时期，由于当时的通讯交通等的限制，广告的作用并不明显。并且那时的广告水准还处于低下的水平，一些广告的内容和在现在看来是相当幼稚可笑的。但是我们也必须予以肯定。90年代广告的主体基本都是报纸，并且形式单一，不受重视。就好比方汇园公寓在1992年6月6日刊登在《中华工商报》的广告，仅仅只有“汇园公寓欢迎您！”算上标点都只有这八个字，其正文内容一起也就只将近一百多个字。这些字就已经包含了全部的广告含义。再对比我们现在的广告手段，差距不是一般的大。根据我们收集的资料显示，1992年全国只有5个房地产广告刊登在《中华工商时报》上，一年的广告总计才12次，这是中国的情况。但是我们卖给外国人的房子的广告明显比中国多，也更重视广告这一手段。那时的外国人一般在《CHINADAILY》寻找房地产广告的信息。在1992年的广告数量比《中华工商时报》多得多。1993－1994年，由于人们生活经济水平有一定的提高，商业房、中高档住宅、以及别墅开始发展广告业，但是这是的广告主题仍2、90年代中末期广告的逐渐繁荣时期90年代中末期，广告业开始的得到发展并且在一定程度上繁荣了起来。这个时期里面，由于房地产的迅速发展，房地产广告业随之发展了起来。所谓有人的地方就有江湖，随着房地产广告商的逐渐增多，所以广告业的竞争开始激烈了起来。各个广告商开始制定一系列的营销计划，开始系统的形成广告业一般运营模式。90年代中末期，广告出现的形式多种多样，广告的数量也一下子飙升。为了提高业务水平，广告商开始创造特殊的广告方式。广告的主体也不再是报纸了，电视也成为了人们发展广告的一个区域。当时广告发展最快的要数沿海地区了。在这个时间段里，由于香港的回归，时局还比较动荡，所以还没有广告业这一个说法。但是和前期相比，广告业也受到了重视，至少在一些重要的刊物中也有了房地产专刊的影子。3、98年后广告趋于成熟、规范和市场化把98年到至今归为一个时期，是因为这个时期的房地产广告业随着房地产的发展已经取得了举足轻重的地位，稍有风吹草动，就能在业界引起一大片波澜。广告的特点表现得更加大胆明了、成熟化、规范化和市场化，当然也更加的人性化。1998年到2010年，楼盘的名称最先出现最多的是家园，然后变成了佳园和嘉园，后来又出苑。这时外销已不流行，市场变成内销为主，为家庭需求而建筑的房宅越来越多。在这个时期，广告本身的发展是极快的。其中在广告用语这方面就要求颇多。这个时期的广告用语也已经趋于成熟。由于房地产广告是以房地产为主体，所以在做广告宣传时，广告商需要先考虑房地产的适用人群，在考虑这些适用人群的特点、爱好等等，然后以突出房地产的优点，适当掩盖其缺点，使这个受众群众心动。这个事情广告业的竞争也是越来越明显越来越激烈了，很多厂家甚至已经具备了“炒作”这一观念，并且运用的相当纯熟。这时的广告业也开始谋求自身的发展了，开始创立专门的广告公司，形成成熟的广告理念。并且，在房地产企业选取广告商的时候也有了更多的选择。广告商在接收工作时也更在意房地产的真实水平。这是广告商也会帮助房地产企业打造一系列靠谱的企业形象，从侧面吸引消费者。可见，98年后至今房地产广告行业的发展是有目共睹的，在广告语、营销方式、品牌形象建设等方面都有了大跃进的发展，在今后的房地产广告中，将有更多的媒介介入，更多的创新点，广告呈现方式更为新颖，房地产广告将不断推动房地产行业的发展，推动中国经济的发展。三、互联网思维下房地产广告的发展变化——微信营销（一）微信及微信营销微信是腾讯继QQ之后推出的另一款更受大众喜爱的聊天交友平台。通过微信人们可以使用数据网络或是WiFi与好友进行语音、文字或者视频的交流。微信能具有查找好友功能，不仅能添加认识人，还能添加来自天南地北各个地方的人。只要互相添加了账号，就可以开始进行聊天了。微信添加好友的手段有许多，比如通过账号、手机号码、QQ号码的查找，或者是摇一摇、漂流瓶已经二维码；微信的聊天也分为单人聊天或者多人聊天，多人能够在建造的群里面互相分享交流。由于微信具有信息交流的功能，人们随之开启了“微信营销”的时代。可以说，微信营销是一个创举。微信营销将互联网的优势体现的淋漓尽致，突破了地域的限制，使得销售变得简单快键灵活起来。在微信上，消费者可以查找官方企业的微信号码然后添加关注，那么每当商家更新一次信息，消费者都能在微信上看得到[8]。（二）微信营销的种类1、品牌活动式的“漂流瓶”漂流瓶产生于QQ，人们可以通过QQ邮箱随机接受来自世界各地的漂流瓶。这个活动一兴起就受到了很大的欢迎。微信上的漂流瓶就是从QQ上复制而来的。人们可以在漂流瓶里面选择“捡一个”或是“扔一个”漂流瓶。其中“捡一个”就会随机受到别人“扔出”的漂流瓶，那些漂流瓶里面会写有一些话，若是感兴趣也可以利用漂流瓶回复对方的话或者是直接添加好友进行聊天；“扔一个”就是在漂流瓶里面自己写上一些话，然后扔出去，这个漂流瓶会被别人捡到。有趣的是，漂流瓶每天“扔”或者“捡”的个数都是有限的，这样一个设计也增加了用户的乐趣[9]。但是对于一些商家而言，这些次数完全是可以更改的。在商家开展销售活动时，会“扔出”打量的漂流瓶，在漂流瓶里面会装有不同的东西，用户只能凭借运气获得漂流瓶里面的“好东西”，这也是一种若有趣味的销售活动。2、折扣式的“二维码扫描在2011末，微信更新了一项新的功能——二维码扫描。用户可以通过扫描二维码添加好友。这也让一些敏锐的商家发现了商机。商家可以创立自己的二维码，然后关注商家的用户就能知道商家发布的信息，有一些商家甚至给用户提供的专门的折扣优惠，当然，只有通过二维码才能获得[5]。这种活动也吸引了很多商家的加盟。3、社交分享式的“朋友圈”微信的朋友圈的意义和QQ的QQ空间差不多。微信用户可以在朋友圈发布文字、图片、语音或者是视频，当发布后，用户的相关好友就都可以看见这个信息[10]。而微信公众平台就是微信独有的功能了。它能够将含有相关信息的朋友圈内容推荐给指定的朋友，并且不限次数，这样有关信息就得到了彻底的传播和暴露。为商家带去消费者的概率就大大增多了。现在几乎所有企业都有一个自己微信，利用微信传播自己商品的信息。无疑，这种销售方式的反响是巨大的，也给有关商家带去了不少的经济收益。4、互动营销式的“微信公众平台”微信公众平台的出现使得一系列的信息交换能救跨越地区甚至时间的交换。只要微信用户和商家互相关注，商家就能及时的给用户分享一系列相关的信息，甚至可以完成客服咨询的活动。那么这个时候的商家就已经等同于拥有了一批固定的客户源，并且这些客户源还会通过朋友圈为商家源源不断的吸引更多的客户[11]。我们可以将微信和微博相对比，微信现在的发展以及可以和微信齐头并使了。由于微信流行的这个大潮流，很多商家早已拥有了自己的微信二维码，商家的客户源也在迅速的发展中。虽然微信对于商家的作用是很明确的。但是还是要提醒一下，微信一直存在着一些诈骗分子，在使用的时候还是需要谨慎再谨慎。（三）房地产微信营销的意义1、营销成本得到有效降低在互联网还没有十分普及的时候，一些产品的宣传还是集中在电视上的。但是都知道，在电视上投放的广告的成本是十分大的。而等微信等新媒体发展起来后，由于它是腾讯集团开展的一个免费的通讯平台，商家只需要建立一个属于自己的微信账号就已经有了通往消费者的桥梁。对于房地产的宣传来说，其需要投入的资源只需要算上公司需要运行管理微信的工资以及相关的网络费用就行。所以，微信对于房地产来说是一个低成本高效益的宣传平台[12]。2、营销信息到达率高微信营销是“许可式”营销，由消费者通过扫描一维码或输入账号的力式添加企业的官力微信，只要推送的内容小是非常垃圾，消费者一般小会反感，接收营销信息正是他们关注官力微信的出发点，所以微信营销信息到达率非常高。3、更加力便消费者获得营销信息微信的存在跨越的地域时间，消费者在想要购买一件商品的时候只需要拿出手机轻轻松松的就可以订购想要的商品。若是消费者存在疑问，也可以直接在微信上直接咨询相关的信息，还可以通过商家的企业微信账号查证商家的信誉度、许可证之类的。微信上支持文字、图片、语音、视频等的沟通，所以更加方便的让消费者了解商品的各种信息。4、信息交流互动性更加突出微信能够帮助房地产企业实现互动式的宣传，这也是一种极好的营销手段。消费者们对企业有什么意见可以直接在微信上和代表沟通，这样能让房地产企业知道消费者到底需要什么，以更好的胃消费者提供更加好的服务[13]。

四、互联网思维下微信营销在房地产行业的应用（一）微信营销在房地产行业中的应用现状微信营销现在在房地产行业的作用还没有完全体现出来。这是因为现在房地产行业还没有找到在微信营销上的方向，已有的成功案例太少。但是路是人走出来的，大部分房地产企业还是在努力摸索着前进的道路。其实，房地产行业可以多研究一下那些成功的案例，从中找出适合自己的道路或者对原有的方式改变为适合自己的道路。相信到时候房地产行业就会在微信上崛起的。(1)扫二维码，互动新体验，微信看房在各类推广中，都加入了微信二维码，手机用户可以随时扫描二维码对项目的官方微信保持关注，同时，客户可以通过关注官方微信平台参加各类有奖活动，这对于客户来说是有一定吸引力的。(2)全国首家微信房产平台，引领营销新技术“潮流项目官方微信粉丝通过手机便能实时关注项目动态，参加各类活动，组团看房等。同时，微信平台可以完整的了解项目产品、景观、周边交通生活配套等设施”[14]。在微信上一切信息都是及时发布的，并且传播信息的成本也是非常低廉的，所以将微信作为一个宣传平台的利大于弊。更具有灵活性的宣传，不需要拘泥于形式或者其他，宣传的手段也可以多样化。所以在微信上设立房地产的宣传平台是一项十分值得的尝试。碧桂园的十里银滩项目有近四分之一的客户预约是来自微信平台，这说明他们的微信平台已经赢得了客户的信赖。微信平台上的示范区全景展示、实景照片互动在视觉上给客户带来了震撼。如此生动的产品介绍方式，一定程度上加深了客户的好感。根据我们的调查结果显示，房地产的微信营销模式在我国沿海城市的发展较为迅速。并且有越来越多的其他房地产企业准备或者已经加入到微信宣传的大军中。以去年中海地产的宁波中海国际社区在五一小长假的一个活动为例。“当时中海国际社区（微信号：nbzhgjsq)选择了一些人流量比较集中的区域，比如印象城、天一广场等商场做外展，选派了大量的美少女派发赠送礼品，并在这些美少女服装上印制二维码，扫描美少女即可获得礼品，假期短短的几天活动，增加了近2000的微信关注粉丝。上述的宣传活动的效果是很好的”[15]。可以说，中海国际社区的微信平台及其线下的配合推广工作是非常成功了。（二）根据不同房产类型开展微信营销房地产看开发公司的类型可以从两个方面进行划分：第一个方面是从房地产营业类型角度来分类，房地产营业的类型包括以建设为主、以中介服务为主和以咨询信息为主这些种类。开发公司有的从事土地市场一级开发，有的从事二级开发。中介公司再细分可以有很多不同类别，就好像有些中介公司是专门负责土地评估的，还有些是专门负责中介介绍的，另外一些也有只是负责招标和代理之类的等的种类。总之，中介公司其实也根据有些具体的中介环节而分为了许多小型的“中介”机构，所以与房地产相关的企业非常多，以上这些都是比较主流的一些细分行业。第二方面是从房地产行业业务范围来看，主要可以分为综合性房地产公司及专业性房地产公司。现在市场上主流的房地产开发企业大多都是综合性房地产公司，作为一个大型的地产集团，涵盖的业务非常全面，不仅包括住宅的开发、销售，还包括商业的建设、招商、运营，集团一般都会有自己的一级资质的物业管理子公司。另外，有一些发展较好的房地产公司都会有自己所有环节必须的资源，它们不需要委托其他的相关企业去完成一比生意，自己一企业完全可以搞定。这样的做法会节约一大部分的中间费用，但是从另一方面来说，这样也增加了公司管理的难度。现在有很多打着房地产企业名号的公司都只是经营着和房地产有关的项目。从我们的调查结果中可以看出，对于房地产来说，综合性强的房地产企业更适合房地产的发展。现在也有越来越多的综合房地产企业出现了。因此，企业类型不同，其策略也不同，微信营销的应用策略也是有区别的，专业性公司更注重短期结果，综合性公司考虑的更加全面，长久，愿意与客户维持长期的良性互动关系。其实，房地产企业的竞争就是再比较谁拥有客户的多少。一般来说，底蕴比较悠久的企业有着较大的优势，但是在互联网急速发展的今天这种优势又变得很微弱。从本质上讲，只有将企业的需求与消费者的需求统一起来的企业才能拥有更多的客源。既然竞争的本质是顾客，那么企业就必须了解当下房地产的主体消费人群的特质，好比他们都是哪个年龄层次的、性别比例的大小等等。只有了解到了消费者的心理，房地产广告商才能策划更具针对性的广告方案，给房地产招揽更多的客户[16]。在社会物质贫乏的时代，卖方市场时代，可能很难理解这一点，但时至今日，早已确定了市场是买方市场。企业要追逐利润，就必须接受顾客需求的引导和支配。企业必须要顺应时代的发展，企业的产品和服务一定要以被市场被顾客接受为其出发点。因此，企业必须做好市场调研公司，准确分析把握客户的需求，这个环节非常重要，决不能判断上出现偏差。就像上面所说的，我们需要根据消费者的具体情况确定相应的销售策略。（三）房地产行业应用微信营销存在的问题1、用户隐私安全问题由于微信本身存在一定的安全隐患，所以一些消费者在使用微信咨询房地产相关信息是需要一再谨慎。互联网本身就是一把双刃剑，它即容纳了世界各地各种各样的信息，但是却不能保证信息的正。对于微信来说事实上也是如此，现在很多不法分子会冒充一些知名企业的名号，吸引客户进入咨询，哄骗客户缴纳一定的费用。等钱到手后立马跑路走人，客户却一无所知，可能直到很久之后才知道自己被骗，到时候什么办法都没有了。所以消费者在使用微信是要提高警惕心[17]。除了冒充企业行骗，现在又有了新的骗局，那就是伪造二维码。当客户扫描二维码时，页面会自动跳转到一个其他网站，然后会自动读取手机或者电脑的信息将支付宝的钱转出去。所以不管是房地产还是其他企业，都必须对企业的微信公众平台做好严格的管理公众。我们可以想象得到，如果微信公众平台被不法分子掌握，将会有成千上万的人遭到波及，到时候不仅消费者受到了打击，企业的信誉度也会严重打折。2、用户参与体验问题根据我们的调查，房地产的微信营销中还存在着一些问题。首先，宣传手段不够吸引人。在宣传房地产信息时，有大部分房地产的微信平台语气十分生硬，令人完全不想点进去继续了解情况。这种时候可以适当的运用夸张手法，或者利用图片或者视频，会比较让人有兴趣了解情况；其次没有掌握到微信使用额一些基本功能。可能是现在房地产公司都比较专注于现实工作吧，微信的一些快捷功能没有得到体现。就好比一些宣传是需要跳转到别的网页观看的，明明可以发送一个网页超链接就行，却有很多企业需要消费者一个符号一个符号的慢慢输入。很多人就会不耐烦，干脆的失去了兴趣；另外现在有一些年龄比较大的人不太会使用微信的相关功能。所以当看到需要扫描二维码时候，根本都不明白二维码到底是什么，那还怎么了解信息呢；最后，没有及时跟上消费者额观点。现代人们感兴趣的东西更新的特别快。知道消费者对什么东西感兴趣，就可以将其融入到宣传中。若是不及时更新，可能消费者就没了打开看看的兴趣了。3、微信营销管理问题首先我们要知道，其实对更多人来说，微信只是一个单纯和家人朋友交流感情、沟通的一种手段。所以企业的宣传必须是以保证用户的正常生活为前提。现在有很多企业的宣传力度太过于强烈，就好比方很多人在和家人视频或者和朋友聊天的时候一直被企业推送的消息打扰，一次两次还好，要是一直持续不断的发生，那么就会人烦躁了。但是，如果宣传力度特别低也不行，比如我们关注了一个企业平台，但是一个星期才发送一条消息，久而久之我们有了新的兴趣之后就会忘掉它。等在发现，说不定早就被删掉了。所以微信宣传的的频率很重要，一天一次其实就好，不会太多也不会太少。另外，还是要做好客户咨询的问题，当客户有问题去咨询的时候能够得到及时并且准确的答复。另外，因为一些企业标签太过于敏感，经常会被手机自动归纳为“无用”或者“诈骗”的信息。就拿房地产来说，现在很多诈骗团伙打着房地产的名号实行诈骗，所以人们对于房地产的信任度就降低了。甚至于一看到房地产这三个字就有不好的联想。那么企业推送的消息还没被观看就被删除了。这个问题是一直都存在的，所以企业在平时要更注意企业名誉的管理，在一些不好的事情出现后要时辟谣。最后，随着时间的积累，微信的客户源会得到很大的增长，这时面对消费者各种各样的咨询，人工管理可能会出现紧张的情况。这种情况下，或许我们可以设立一个企业专门的咨询频道，或者将一些比较大众的问题咨询做一个总结，下次直接以文字的形式自动发送到消费者手上。这两种方案应该可以节约一部分资源。

五、互联网思维下房地产行业微信营销的建议（一）全员参与，整合力量第一，房地产的全体员工需要为微信宣传贡献一份力量。其实对于微信宣传，公司的一些宣传虽然官方但是却总给人一种距离感，所以有时候个人的宣传会比官方的宣传效果好得多。另外，企业可以从公司员工里面专门挑选一部分员工进行针对微信宣传的培训，成立一个专门的微信宣传部门，实现专业化的管理。同时对于这个专门的企业，需要实行一些奖惩规则，形成员工之间的良性竞争，有利于企业的发展。第二，我们可以从电视赞助商那里得到一些灵感。我们可以和一些企业合作，比如餐饮、电影院、出租车之类的。交给他们一部分资金，然后在餐馆的碗上印上自己企业的宣传标语以及二维码，还可以在出租车上的滚动宣传条上加上自己企业的宣传标语，更或者是可以去一些人流量较高的地方发放宣传海报等等。（二）优化企业微信公众平台营销内容，营造线下购买群体首先，微信营销“内容为王”，官力微信推送的内容必须精挑细选，要选择推送消费者感兴趣的内容，如房地产投资趋势、新择校规定、老龄化与以房养老、家庭房屋装修攻略等看似与项日营销无关，实则潜在地影响消费者购买意向的信息，同时编写的信息要图文并茂，精美的图片、幽默风趣的语言无疑会提高消费者的阅读兴趣，不要让消费者因为对宣传兴趣感动无趣而取消对企业关注，这样就失去了一个潜在客户了；其次，微信营销要多措并举，除了利用微信推送信息外，还可以开通供消费者查询项日信息的微网站，除了可以把握住一些像官方节日以及双十一十二之类的节日外，还可以在企业成立的一些纪念日中抓紧机会举办一些小型的活动，活动可以有多种形式，比如有奖问答、知识竞赛、微信团购等等。（三）与微信消费者进行良性互动，提升企业品牌口碑房地产企业可以在企业官力微信公众平台上精心设置关键词自动回复功能，自动回复消费者的提问，同时还要加强人工咨询的强度。回答消费者的问题时要尽量使消费者感到收到尊重和亲切，遣词造句要简明易懂，更重要的是要有十足的耐心。还有一些企业会有语音咨询的，就可以选用一些说话声音温柔的员工，充满耐心，细心为消费者答疑解惑。总之，就是想尽一切方法博取消费者的好感度。要知道，若是获得了一个消费者的好感，他就有可能把企业介绍给他周围的朋友们，这样就相当于一下子又增加了很多潜在客户。在消费者心中就会存在企业正面的形象，进而提升企业在业内的口碑，好的口碑的传播又会吸引更多顾客，这是一个很好地的良性循环。

结语微信作为互联网的产物，拥有者互联网所有的有点以及缺点。对于房地产的发展，房地产广告的作用是其生存的基本。而微信