龙泉驿区同安镇项目初调报告-

龙泉驿区同安镇项目初调报告1

目录1项目概况出让土地公司信息周边楼盘概况周边土地供应情况234本报告所用数据均来自中国指数研究院2项目概况据成都天府广场29.3公里，成渝高速路旁；据龙泉驿市中心区政府9.3公里。区域位置3项目概况宗地位置：位于龙泉驿区同安镇街道办事处阳光村10组；无待拆迁状况；土地平整；土地性质为仓储物流；净地面积为40亩。4项目概况——现场图项目实况图片为180°全景实拍图，项目位置交通便利道路良好，水电气光纤等已通（五通一平）。5项目概况根据周边楼盘规定容积率平均值，预估容积率为4.5；绿化率为30%，得：总建筑面积：26666.8㎡（40亩）*4.5=120000.6㎡：以龙泉建安成本预算建安成本为2000元/㎡，按照投资收益率35%预算该项目收益为1500元/㎡，预留其他成本为5千万。总成本=土地成本+建安成本+预留其他成本假设土地成本为x元/亩，投资收益率为y。经概算：该项目实际能接受的土地成本为X=150万元/亩。当x=150万元/亩时，y=37%，x与y成反比。以下概算，以土地性质改变为二类住宅用地，取周边容积率平均值，为4.5；绿化率为30%；根据龙泉住宅实际销售价格，取较低值为4000元/㎡，保证投资收益率为35%以上。图为同安镇配套分析6出让土地公司信息法人xxx名下其他公司情况：成都xx房地产开发有限责任公司郫县分公司(已注销)成立时间：2006-11-24房地产开发经营成都xx工程项目管理有限公司成立时间：2006-09-11工程管理服务出让土地公司概况7周边楼盘概况地块位置宗地周边有5个楼盘，分别为：国一澳乡；林溪美城；懋山湖；阳光印象；中粮御岭湾。8周边楼盘概况项目基本信息名称位置占地面积总建筑面积容积率绿化率总户数楼层情况物业类型/建筑类别均价开发商开盘时间户型区间林溪美城龙泉驿区阳光城阳光大道15号（星光花苑酒店旁）37684㎡160000㎡460%1673户一梯两户11层电梯洋房、18层电梯洋房、33层电梯高层住宅板塔结合高层超高层4400元/㎡四川美创实业发展有限公司2012-01-01二期三批次已开盘主力区间80-130㎡国一澳乡龙泉驿阳光城忠诚路三段一号（阳光体育城旁）73333㎡51333㎡0.760%暂无1-3层联排独栋叠拼别墅联排独栋叠拼7000元/㎡四川朝晖实业有限公司2010年06月28日二期二批次开盘180—380㎡阳光印象龙泉驿同安街道办事处幸福路（中国西部服装纺织贸易城旁11339㎡27998㎡2.5630.62%272户6+1F住宅板楼多层4500元/㎡四川省宏日投资发展有限公司2008-11-18二期已开盘112㎡-182㎡懋山湖龙泉驿阳光大道288号（中粮御林湾前行100米）82323㎡56188㎡0.5754.80%158户地上三层，半地下室一层别墅独栋11000元/㎡鑫通房产2010年4月29日1期别墅已开盘主力区间201－256㎡中粮御嶺湾龙泉驿同安镇阳光城阳光大道138号（博瑞酒店对面）588615.002025800.3465%暂无低层别墅独栋最低500万/套中粮地产成都有限公司2011年04月17日三期已开盘270-500㎡不等9周边土地供应情况地块位置10周边土地供应情况编号坐落位置土地面积建设用地面积规划建筑面积代征面积容积率绿化率商业比例建筑密度出让年限规划用途交易状况起始价推出楼面地价竞得方1（2011-11-03）龙泉驿同安街道规划道路以西、储备地以南58981.86㎡58981.86㎡294909.30㎡——4.0≤X≤5.0≥25%—≤25%住宅70年；商业40年二类住宅用地（兼容商业用地占计入容积率的建筑面积不小于5%且不大于10%）流拍14155.65万元480.00元/㎡

2（2011-11-03）龙泉驿区同安街道幸福路以南、规划道路以西59155.93㎡59155.93㎡295779.70㎡——4.0≤X≤5.0≥25%—≤35%住宅70年；商业40年二类住宅用地（兼容商业用地占计入容积率的建筑面积不小于20%且不大于300%）流拍14197.42万元480.00元/㎡

3（2011-11-03）龙泉驿区同安街道规划道路以西、储备地以南53725.10㎡53725.10㎡268625.50㎡——4.0≤X≤5.0≥25%—≥25%住宅70年；商业40年二类住宅用地（兼容商业用地占计入容积率的建筑面积不小于5%且不大于10%）已成交12088.14万元（成交价与起始价相同）450.00元/㎡（成交价与推出地价相同）四川大亨实业发展有限公司4（2007-12-07）龙泉驿区同安街办忠北路以北32562.00㎡32562.00㎡————2.5≤X≤4.2≥15%—≤45%（其中住宅建筑密度不大于25%）住宅70年；商业40年商业、办公用地（可兼容住宅建筑面积占计入容积率的总建筑面积的比例小于50%）未成交2930.58万元

5（2006-12-22）同安街办圣景路以北53576.00㎡53576.00㎡————＜4.2≥30%—≤30%住宅70年；商业40年住宅兼容商业用地已成交5223.66万元（成交价与起始价相同）232.14元/㎡成都龙泉驿区国有资产投资经营有限公司6（2005-12-21）龙泉驿区同安街道办事处幸福路以北4097.33㎡4097.33㎡73