房地产项目开发建设流程

房地产项目开发建设流程杨洪涛2008-101我们先来了解一下！！！房地产：也称为不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利（及所有权、管理权、转让权等）。房地产业：是指以土地和建筑物经营为对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发：是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施，房屋建筑的活动。2国有土地使用权出让年限住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年军事、政府机关用地长期

3房地产的特性

独一无二性不可移动性寿命长久性数量有限性用途多样性相互影响性易受限制性价值高大性难以变现性保值增值性4房地产业与建筑业的区别建筑业是物质生产部门，属于第二产业房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于等三产业房地产业可分为投资开发业和房地产服务业房地产中介服务业包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪5建筑物的分类根据中华人民共和国城乡建设部标准《民用建筑设计通则》JGJ

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第1.0.5条

民用建筑高度与层数的划分

一、住宅建筑按层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9层为中高层；10层以上为高层。

二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层（不包括高度超过24m的单层主体建筑）。

三、建筑物高度超过100m时，不论住宅或公共建筑均为超高层。

6民用建筑物的分类7按建筑形势分别墅：独栋、双拼、联排住宅：板楼、塔楼商业、办公：商场、市场、写字楼、酒店8房地产五证1、土地证2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证4、建筑工程施工证5、商品房预售许可证9房地产开发主要涉及部门市（县）政府、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环卫部门、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局10房地产涉及税费1、涉及房地产购置的：包括契税、印花税及交易手续费。2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。3、涉及土地购置的：土地购置费、土地出让金11项目推广、销售项目获取项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图12一、项目获取项目可行性研究调研当地房地产市场形势；政府优惠政策、投资环境；当地消费水平；人口组成；地理位置、交通；项目开发成本、利润测算；…………13二、项目启动1土地报批3房产资质审批4项目可行性报批2项目公司注册报批环保初步意见5立项报批14资质等级注册资本（万元）开发经营年限3年累计竣工面积（万m2）质量合格率专业技术人员一级5000530连续5年100%40二级2000315连续3年100%20三级80025连续2年100%10四级5001已竣工工程100%5《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件15三、项目规划设计1规划方案审批2初步方案审批3施工图审批4建设工程规划许可证报批161、规划方案审批选址、定点报批规划设计条件意见书审批环境影响评估报告书审批规划方案审批地质初勘172、施工图审批施工图外审施工图内审规划报批气象报批消防报批防震报批人防报批环保绿化方案报批地质详勘施工图设计施工图报批183、建设工程规划许可证建筑工程规划许可证报批项目三通一平市政杂项建设工程许可证墙改物业维修基金地名命名、门牌报批（民政）散装水泥节能19项目“三通一平”通水通电通路平整场地20市政杂项建设工程许可证报批市政建设工程建筑外装修项目户外广告设施场地规划审批21四、项目建设施工1建设工程施工许可证2项目建设能源、系统报批3施工建设杂项报批221、建设工程施工许可证工程类别核定工程建设招投标建设工程拟建备案安全生产条件备案工程质监备案报批建设工程施工许可证泥石流方案报批林业部门报批232、项目建设能源、系统报批项目建设能源、系统报批雨水、污水排放、接入许可证报批电力、燃气、热气、自来水、邮政电信相关部门报批装修消防报批243、施工建设杂项报批施工建设杂项报批城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）报批城区道路、河道占用（借用）开设道路各项施工图变更25五、项目销售房管处面积预测商品房预售证报批销售合同工商审批备案商品房价格备案审批26六、项目竣工验收项目竣工验收质监单项验收验收备案单项局部验收专项工程验收综合竣工验收竣工图纸档案备案规划验收土管验收建筑业管理处备案27项目能源、系统的开通运营能源开通电力自来水电信雨水、污水开通出入口开通燃气开通28项目专项工程验收专项工程验收消防人防绿化燃气气象环保29七、项目交付项目交付项目竣工验收物业管理费价格审批房管处面积实测30八