2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷四

2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷四

［问答题］1.某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同

价为1亿元。开发商自有资金的投入额为4000万元，其余投资利用银行贷款，

年贷款利率为5%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本

息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望

收益率为8%,有关数据如表10-1所示。请根据已知条件完成表10-2和表10-

3,并用净现值法，分别从全部投资和自有资金投资的角度判断该投资是否满足

要求（不考虑所得税、土地增值税等所有税费的影响）。

表10-1项目现金流量表（单位：万元）

时间012〜67〜1112~1920

自有资金20002000

借款6000

租金收入1000120013001300

经营费用200300300300

转售收入8000

表10-2全部投资现金流量表（单位：万元）

时间012―61〜1112~1920

现金流入量

现金流出量

净现金流量

表10-3自有资金现金流量表（单位：万元）

时间012~67〜1112〜1617~1920

现金流入量

现金流出量

净现金流量

参考答案：详见解析

参考解析：（1）完成表10-2和表10-3：

①表10-2的完成情况见表10-4。表10-4全部投资现金流量表（单位：万

元）

时间012〜67〜1112〜1920

现金流入量1000120013009300

现金流出量20008000200300300300

净现金流量-2000-800080090010009000

②表10-3的完成情况见表10-5和表10-6o表10-5自有资金现金流量表（单

位：万元）

时间012〜67~1112〜1617〜1920

现金流入量600010001200130013009300

现金流出量20008000778.05878.05878.05300300

净现金流量-2000-2000221.95321.95421.9510009000

或者表10-6自有资金现金流量表（单位：万元）

时间012〜67—1112〜1617〜1920

现金流入量10001200130013009300

现金流出量20002000778.05878.05878.05300300

净现金流量-2000-2000221.95321.95421.9510009000

表10-6中除最后一年，各个时间的现金流入量均为租金收入；最后一年的现金

流入量为租金收入加转售收入=1300+8000=9300（万元）；

第2年有租金，开始还本付息，因而现金流出量包含还本付息及经营费用。

年等额还本付息额为：

A=Pi+1--?一,

二6000x5%+1------------

［（1+5%）

二578.05（万元）

因此，2〜6现金流出量=578.05+200=778.05（万元）；

7〜11现金流出量=578.05+300=878.05（万元）；

12〜16现金流出量=578.05+300=878.05（万元）；

由于15年还清贷款，则从17年开始现金流出量仅为经营费用，即17〜19、20

现金流出量=300万元。由净现金流量=现金流入量一现金流出量，可得每年的

净现金流量如表10-6最后一行。

（2）净现值的计算公式：

20

NPV二ZS-。。）解+丁

r=0

二6000x5%+1-------------

I(1+5%-

⑶计算贷款的年还本付息额：=、78.05(万元)

(4)计算项目的全部投资经济效果：

11900

即匕7。。。+理+吗-----------------X---------------+--------X

1+8%8%(1+8%)'(1+8%)8%

/—

9000

1________x________p____x1-________x_______

(1+8%)5(1+8%)68%(1+8%/(1+8%)：(1+8%)”

=209.94(万元)

NPVl>0,所以可以满足全部投资的经济效果评价要求。

(5)计算项目的自有资金经济效果：

-2000221.9511

NPV.=-20004一---------r-X----------------+

1+8%8%(1+8%)'(1+8%)

321.95421.95

8%8%

-|--1--0-0-0-]_।_____1____x____1_____|-----9--0-0--0---

8%[(1+8%)3](1+8%)16(1+8%户

=1184.11(万元)

NPV2>0,所以可以满足自有资金投资的经济效果评价要求。

[问答题]2.某家庭购买了一套90m之的商品住宅，售价为4000元/m?。该家庭首

付了房价总额的30%,其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公

积金贷款和商业贷款的利率分别为4.5%和6.8%,贷款期限为15年，按月等额

偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。问：如果该家庭以月收入的

35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为

多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本

金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？

参考答案：详见解析

参考解析：已知：P0=4000X90=360000（元），P=360000X（1-30%）=

252000（元），住房公积金贷款：Pl=100000（元），商业贷款金额：P2=

252000-100000=152000（元）。第4年初提前偿还商业贷款本金：P'=

50000（元）；住房公积金贷款月利率：il=4.5%/12=3.75%。；商业贷款月利

率i2=6.8%/12=5.67%。；月收入中用来还款的比例：f=35%；n=15X12=180

（个月）,nl=3X12=36（月），n2=180—36=144（个月）。

（1）每月应付公积金贷款：

工+4）"

4二4

O+ijT

、120

3.75%x(l+3.75%)

:100000X———0........一九。"0

(1+3.75%。)⑻-1

=764.99(元/月)

(2)每月应付商业贷款：

4二—

一一(1+b-1

,v1on

=152000x型2比普

（1+5.67%。户-1

二1349.62（元/月）

（3）每月应付住房抵押贷款额：Al+A2=764.99+1349.62=2114.61（元/

月），家庭最低月收入:（A1+A2）/f=2114.61/35%=6042（元/月）。

（4）因为第4年初（第3年末）偿还商业贷款Pl=50000（元），所以第4年

起每月应减少商业贷款：

z2(i+z2r

H二P

(l+zj'—l

144

5.67%0(l+5.67%0)

=50000x

144

(1+5.67%O)-1

=508.98（元/月）

（5）因为从第4年起每月应付商业贷款A3=A2-A'=1349.62-508.98=

840.64（元/月），所以从第4年初起每月应付住房抵押贷款额Al+A3=764.99

+840.64=1605.63（元/月）。

［问答题］3.北京某住宅楼在建工程抵押价值评估报告（封面、目录、注册房地

产估价师声明略）致估价委托人函

北京X义房地产开发有限责任公司：

承蒙贵公司委托，我公司对位于北京市XX区XX乡XX新村一期（XX

X苑）B5#、B7#住宅楼在建工程及土地使用权价格进行了评估，为贵公司以估

价对象在金融机构进行抵押贷款提供参考依据。

估价对象如下：

一、土地使用权状况

土地使用证号：京海国用（2002出）字第XX号

土地使用权面积：12713.54m?

土地用途：住宅

土地使用权性质：国有出让

土地使用权终止日期：2072年6月29日

出让合同中的建筑面积：35932.8911?（地上29004.4611）2,地下6928.43m?）

二、在建建筑物状况表2-5

建筑物状况

B5与、B7#楼规划建筑面积单位：m2

楼号B5#B7H合计

规划建筑面积18019.4518049.3636068.81

其中：地上14570.1914570.1929140.38

地下3449.263479.176928.43

注：表中面积摘自B5#、B7#楼建设工程想划许可证.

B5#、B7#楼建筑结构以及工程形象进度

层敬高度

桂号鳍构工程形象进度

地上地下(m)

B5*剪力地12334.8地上3层主体结构完工

B7W剪力地12334.8地上4层主体结构完工

注：形象进度依据2002年9月25日的施工进度计划报审表以及现场勘察

确定。

在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实

地勘查，广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估

价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行

了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万

元，单价为3171元/m?。XX房地产评估有限责任公司估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

我们评估的是估价对象的现时市场价格，是指在估价时点对估价对象进行

销售的正常合理价格，它依据如下假设：

1.任何有关估价对象运作方式、程序符合国家和地方有关法律、法规，并

支付了应缴税费。

2.在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在

公开市场上合法地进行转让。

3.在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

4.有一段合理的洽谈时间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议

价。

二、估价的限制条件

1.本报告评估的估价对象规划建筑面积以《建设工程规划许可证》（2002

海规建20字XX、XX号）上登记为准，由于房地产价格受规划限定条件的影

响较大，若在此方面有变化，估价结果应作相应的调整。

2.估价对象土地使用权条件以《国有土地使用证》和《土地使用权出让合

同》登记的条件为准。

3.委托方提供的法律文件是此次估价的重要依据，我们并未向政府部门核

实，对于该资料的真实性和准确性由委托方负责，对由此而引起的后果及相关

责任，我公司不承担任何责任。

4.本评估报告中对估价对象市场价值的把握，是相对于估价时点估价对象

的工程形象进度确定的，并未考虑工程建设的应付款和预付款对估价对象价值

的影响。

5.本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于估价时点的假设条件市场

状况而言，并未考虑市场价格波动、税费率变化、国家经济政策发生变化以及

其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果确定

抵押价格时应予以充分考虑。

6.本报告仅作为委托方在金融机构进行抵押贷款时提供价格参考依据。不

得用于征收补偿、涉案纠纷等其他用途，若用于其他用途，对使用者造成了损

失，我公司不承担任何责任。估价结果报告

一、委托估价方

单位地址：北京XX房地产开发有限责任公司

北京市XX区XX园义号楼

联系人：XXX

联系电话：XX

二、受托估价方

单位地址：（略）

资质级别：建设部一级

资质证书编号（略）

三、估价对象概况

（一）整体概况

本项目属于义义区XX乡XX地区绿化隔离带项目的一期工程，该隔离带

项目分三期建设，其中一期工程位于整个绿化隔离带项目的东部，东临学清

路、北临八家东西路、西临双清路、南至“非常宿舍”和林业大学住宅。

一期工程包括三部分，西侧的公建项目和回迁楼，东侧为商品房，西回迁

楼为A区，东侧商品房为B区，即：><><><苑。XXX苑规划建设10栋板式小

高层，目前正在施工建设B3#-B7#共5栋住宅楼以及B2#地下停车库，此次评估

的B5#、B7#楼为><><><苑其中的两栋。目前正在建设的一期工程已办理了

以下工程建设的法律文件：

1.绿化隔离带项目批复等文件

2.审定设计方案通知书

3.建设用地规划许可证

4.B3#-B7#楼的建设工程规划许可证

5.B3#-B7#楼和B2#地下停车库的土地使用证

6.B3#-B7#楼的商品房预售许可证

根据上述法律文件，B3/B7#楼具备预售的条件。

（二）估价对象范围的确定

此次北京X义房地产开发有限责任公司委托评估的估价对象，是指截止

2002年9月25日义义X苑B5#、B7#住宅楼的在建工程及土地使用权价格。

B5#、B7#住宅楼的具体情况如下：

1.土地使用权状况

土地使用证号：京海国用（2002出）字第义义号

土地使用权面积：12713.54m2

土地用途：住宅

土地使用权性质：国有出让

土地使用权终止日期：2072年6月29日

出让合同中的建筑面积:35932.8911?（地上29004.46m?,地下6928.43m,）

2.在建建筑物状况（见表2-5）

3.红线内外市政工程状况

估价对象的宗地内达到施工用的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程

的进度，安排挖槽铺设正式管道。

四、估价目的

确定估价对象的房地产市场价格，为委托方以估价对象在金融机构进行抵

押贷款时提供价格参考依据。

五、估价期日

2002年9月25日，即现场勘查之日。

六、价格定义

本报告的估价结果是指估价对象在规划限定条件下，具备转让、出租、抵

押的权利，地上建筑物在现状条件下，于估价时点2002年9月25日的房地产

公开市场价格，它依据如下假设：①任何有关估价对象运作方式、程序符合国

家和地方有关法律、法规，并支付了应缴税费；②在估价时点估价对象不存在

任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上合法地进行转让；③在

估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；④有段合理洽谈时

间，可以通过考虑房地产性质和市场情形进行议价。

七、估价依据（略）

八、估价原则（略）

九、估价思路和方法

根据估价对象开发的实际状况，此次选用了成本法和假设开发法分别测算

估价对象的房地产价格。

1.成本法

所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折

旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。经测算采用成本法评估

的结果为10034万元，单价为2782元/m?。

2.假设开发法

估价对象为在建工程，具有再开发价值，因此选取假设开发法进行测算。

假设开发法是指项目开发或再开发完成后的总价值，扣除尚需投入的成本、税

费和利润等，得到项目剩余价值的估价方法。经测算采用假设开发法评估的结

果为12841万元，单价为3560元/m:

3.估价结果的确定

上述两种方法从不同角度反映了估价对象的房地产价格，两种方法估算结

果相近。最终评估结果取上述两种方法的平均值，经测算最终评估结果为11438

万元，单价为3171元/ml

十、估价结果

在整个评估工作中，我们本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实

地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估

价对象市场价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的房地产价格进行

了评估，最终确定估价对象在2002年9月25日的房地产市场价格为11438万

元，单价为3171元/ml

H^一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2002年9月8日至2002年9月25日

十三、估价报告应用的有效期

本报告有效期为一年。

（2002年9月25日至2003年9月24日）估价技术报告

一、个别因素分析（略）

二、区域因素（略）

三、市场背景分析

20世纪90年代以来，国内居民消费疲软以及集团购买力的限制，商品房市

场的需求曾出现下滑趋势，但随着北京申办2008年奥运会的预期效应和入世的

影响，在一定程度上刺激了北京房地产市场，对扩大投资抱有积极的态度，其

中包括对物业的投入，而这必将为房地产发展带来更多的机会。特别是目前对

旧城区的改造开发，使众多被征收户向外搬迁，这部分被征收户成为目前北京

市商品房消费的一个很大的群体。

但是，北京市房地产市场从1999年初至今，房地产开发投资连续三年保持

了高速增长，在产品结构中，住宅产品占了绝大比例，而且目前住宅用地储备

量较大，住宅产品推陈出新，产品更新换代的速度加快，消费者购买行为日趋

成熟，因此，住宅市场在未来2〜3年或更长时间内竞争会越趋激烈，这将会给

住宅市场价格带来很大的压力。

四、最高最佳利用分析（略）

五、估价方法选用（略）

六、估价测算过程

（-）采用成本法测算估价对象的房地产价格

所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折

旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开

发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程

费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税

费。

1.土地使用权价格

（1）土地取得费及税费：根据对北京市历年土地出让项目的比较分析，并

考虑区域内住宅项目用地的稀缺性，确定估价对象的土地取得费及税费为1260

元An?,估价对象总建筑面积为36068.8Im?,则估价对象的土地取得费及税费

为：1260X36068.81=4544.67（万元）。

（2）土地使用权出让金：根据委托方提供的《国有土地使用权出让合同》

（京地出［合］字（2002）第义义号），估价对象B5#、B7#楼的土地使用权出让

金为754.12万元。

（3）估价对象土地使用权价格：为上述两项之和，即5298.79万元。

2.建筑安装工程费

根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修

标准的项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/n?。

根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截

至2002年9月25日仅完成了地上三层的主体结构，B7#楼仅完成了地上四层的

主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层+3层）/（12层+3

层）=40.00%,B7#楼主体的工程形象进度为（4层+3层）/（12层+3层）=

46.67%o由此可测算B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费为：

B5#楼=1850*68%*40.00%><18019.45=906.74（万元）；

B7#楼=1850X68%X46.67%X18049.36=1059.69（万元）；

B5#楼和B7#楼已投入的建筑安装工程费合计为1966.43万元。

3.红线内市政工程费

宗地内达到临时施工的“三通一平”，目前正配合地上建筑工程的进度，

安排挖槽铺设管道。已投入的红线内市政工程费大约占已投入的建筑安装工程

费的3%：1966.43X3%=58.99（万元）。

4.专业人士费

包括工程前期进行的工程设计、勘查、可行性研究以及招投标管理费等，

该费用约占建成后建筑安装工程费的2.5%,B5#楼和B7#楼完工后的建筑安装工

程费为1850元/n?,则专业人士费为：1850X36068.81X2.5%=166.82（万

元）。

5.管理费

该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利

等，该项费用约占已投入建筑安装工程费和红线内市政工程费的5%,则管理费

为：（1966.43+58.99）义5%=101.27（万元）。

上述5项费用合计为7592.3万元。

6.投资利息

利率按年存款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中

取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期

为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期为0.5年。假设已投入的土地

使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在整个

建设期内均匀投入，投资利息按复利计，则投资利息为：7592.3X[（1+

5.85%）0.75/2-1]=163.60（万元）。

7.投资利润

以上述土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费

及管理费之和为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润率取30%,则投资利

润为：7592.3义30%=2277.69（万元）。

8.采用成本法测算的房地产价格

采用成本法测算的房地产价格为上述7项之和：

总价=7592.3+163.6+2277.69=10034（万元）；

单价=100340000+36068.81=2782（元斌）。

（二）采用假设开发法测算估价对象的房地产价格

假设开发法是指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成

本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1.估价对象建成后的可实现的总价值

（1）最有效利用状况

①规划限定条件：住宅用途，建筑面积为36068.81m2（全部可销售）；

②建成后的小区标准：管道天然气，市政生活用水，小区集中供暖，光纤

电缆入户，全部地下车库，小区封闭式管理；

③建成后的建筑结构及户型：板式小高层，地上12层、地下3层，剪力墙

结构，南北通透，地上每三层一个户型组合，一层客厅5m挑高、二层客厅下

错、三层为平面层，户型从二居到四居等多种户型；

④建成后的装修标准：外墙外保温，外墙面为涂料，首层地面和墙面为石

材，每个单元设一部1000kg电梯；户门采用双开子母门，中空铝合金窗，室内

地面水泥找平，墙面刮腻子找平。

（2）估价对象未来开发价值

目前估价对象所在区域内有多个正在销售的商品房项目，销售实现的平均

价格在6000元/m2以上，与估价对象同在学清路的富润家园的平均价格为6400

元An?,目前该项目已销售完毕，通过对两个项目户型、环境等个别因素进行比

较，估价对象预期正常的销售平均售价在6460元Ai?左右，实际上估价对象B5#

楼已开始内部认购，其平均已达到了6460元/m:而且在市场上具有非常强的吸

引力，估价对象B5#楼和B7#规划楼总建筑面积为36068.8加2,由此可测算估价

对象未来的开发总价值为：6460X36068.81=23300.45（万元）。

（3）销售房地产应交纳的两税一费

含营业税、城市维护建设费用、教育费附加，按销售价格的5.5%计算：

23300.45X5.5%=1281.52（万元）。

（4）销售房地产的广告宣传代理费

按销售价格的1.2%投入广告宣传代理费：23300.45X1.2%=279.61（万

元）。

（5）估价对象建成后可实现价值

可实现价值为：23300.45-1281.52-279.61=21739.32（万元）。

2.估价对象续建需投入的费用

（1）续建的建造成本

①尚需投入的建筑安装工程费

根据2001年建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构和装修

标准项目，建成后的建筑安装工程费为1850元/inZ,类似于估价对象的主体结构

工程造价大约占建筑安装工程总造价的68%o

根据委托方提供的施工进度计划报审表以及估价人员的现场勘查，B5#楼截

止2002年9月25日仅完成了地上3层的主体结构，B7#楼仅完成了地上4层的

主体结构，由此可测算B5#楼主体的工程形象进度为（3层+3层）/（12层+3

层）=40.00%,B7#楼主体的工程形象进度为（4层+3层）/（12层+3层）=

46.67%0

由此可测算估价对象续建尚需投入的建筑安装工程费为：

B5#楼：1850X68%*（1-40.00%）X18019.45=1360.11（万元）；

B7#楼：1850X68%*（1-46.67%）X18049.36=1210.92（万元）；

续建尚需投入的建筑安装工程费合计为2571.03万元。

②红线内外的市政工程费红线内外的市政工程包括供暖、给水、排

水、弱电、道路等工程，估价对象所在区域的现状基础设施条件目前较差，整

个八家地区的市政条件将重新规划建设，另外由于估价对象属于绿化隔离带项

目，需投入资金建设绿化隔离带并进行维护。参考目前市政工程建设标准，红

线内市政配套费取得150元An?（建筑面积），估价对象大约已投入了58.99万

元的市政配套费，红线外市政配套费按250元/W计算（包括分摊绿化隔离带的

工程建设费），则续建需投入的红线内外的市政工程费为：

（150+250）X36068.81-589900=1383.76（万元）

③管理费该项费用是指在建设施工过程中发生的管理费，包括人员工

资、福利等，该项费用按上述两项费用的5%,则续建应发生的管理费为：

（2571.03+1383.76）X5%=197.74（万元）。④不可预见费用按上

述三项费用之和的3%计算，则不可预见费为：(2571.03+1383.764+197.74)

X3%=124.58(万元)。

⑤续建尚需投入的建造成本

2571.03+1383.764+197.74+124.58=4277.11(万元)

(2)续建的正常投资利息

利率按年贷款利率5.85%计算。类似于估价对象的正常建造期为2年，其中

取得土地及场地平整为0.25年，房屋建设期为1年，红线内外市政工程建设期

为0.75年。B5#楼和B7#楼达到现状的正常建设期大约为0.5年。假设已投入的

土地使用权价款、建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费在

整个建设期内均匀投入，投资利息按复利计算，则投资利息为：4277.11X[(1

+5.85%)(0.5+0.75)/2-l]=154.71(万元)。

(3)续建投入的利润

以续建尚需投入的建造成本为基数，考虑项目开发具有良好的前景，利润

率取30%,则投资利润为：

4277.HX30%=1283.13(万元)。

(4)根据《土地使用权出让合同》，B5#、B7#楼出让的总建筑面积为

35932.89m2,而按规划建成后出售的建筑面积为36068.glm?,因此届时需补交

36068.81-35932.89=135.92(m2)的出让金，该项目的土地使用权出让金260

元/m:则应补交的出让金为3.53万元。

(5)开发余值=建成后可实现收益一续建尚需投入的建造成本一续建的正

常投资利息一续建的投资利润一补交的出让金=21739.32-2571.03-154.71-

1283.13-3.53=17726.92万元。

(6)估价对象房地产价格预算

设估价对象房地产价格为x；购买手续费为0.5%；

估价对象续建的正常建设期为0.5年，红线内外市政工程的正常施工期按

0.75年计算，假设购买费用一次性投入，则购买估价对象房地产的利息：

1.005x[(1+5.85%)(0.5+0.75)-1]。

购买房地产正常利润率为30%,则购买房地产的利润=1.005xX30%；

则开发余值=1.005xX{1+[(1+5.85%)(0.5+0.75)-1]+30%}=

1.380520361X；

则采用假设开发法测算估价对象房地产价格为：

总价=17726.92+1.380520361=12841(万元)(取整)；

单价=128410000+36068.81=3560(元/n?)(取整)。

(三)估价对象在建房地产最终价格确定

采用成本法和假设开发法测算的结果见下表：

成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须花费的费用和开发

应得的正常利润。假设开发法测算的房地产价格是指项目继续开发竣工后的总

开发价值，扣除尚需投入的费用和利润。上述两种方法从不同角度反映了估价

对象的房地产价值，两种方法估算结果差异不大。因此，本报告最终的结果取

上述两种方法的平均值作为最终结果，即总价=(12841+10034)/2=11438

(万元)(取整)，单价=(2782+3560)/2=3171(元/m?),经测算最终评

估结果为11438万元，单价为3171元/•。

七、估价结果确定(略)附件(略)

参考答案：详见解析

参考解析：(1)致委托方函、估价结果报告和技术报告中未明确假定未设立法

定优先受偿权利下的市场价值、估价师所知悉的法定优先受偿款和抵押价值。

(2)致委托方函中缺致函日期。

理由：致估价委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象、

价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关

的特别提示、致函日期。

(3)土地使用权状况中缺土地使用权出让起始年份。

(4)受托估价方中缺单位全称和法人代表名称。

(5)价格定义的用语不规范，应是价值定义。

理由：估价报告内部审核主要针对技术报告，围绕影响估价结果的几大方面展

开，审核重点主要包括以下几方面：①估价报告的完整性；②估价假设和限制

条件；③估价目的及价值定义；④估价对象的界定、描述和分析；⑤市场背景

描述与分析；⑥最高最佳利用分析；⑦估价方法选用；⑧数据来源与确定、参

数选取与运用及计算过程；⑨估价结果确定及结论表述；⑩估价报告的规范

性、文字表述、审核结论。

(6)估价期日的用语不规范，应是估价时点。

理由：估价结果报告应记载以下事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目

的、估价对象、价值时点、价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、不同

估价方法的测算结果和最终的估价结果、注册房地产估价师、协助估价的人

员、实地查勘期、估价作业期。

(7)结果报告中缺风险提示。

理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市

场风险提示。

(8)结果报告中缺变现能力分析。

理由：如果是房地产抵押估价报告，估价结果报告还应包括变现能力分析、市

场风险提示。

(9)市场背景分析中缺对估价对象所在区域的同类房地产市场过去、现在和未

来的分析。

理由：市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况

和房地产市场总体状况，并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预

见的未来同类房地产的市场状况。

(10)成本法中土地取得成本计算未考虑土地使用年限的修正。

(11)在按工程形象进度来计算已投入的建筑安装工程费是不科学的，因为这

种高层住宅的地下部分造价要明显高于地上楼层价。

(12)成本法计算中缺少公共配套设施建设费。

理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用

等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设

费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。

(13)成本法计算中缺少其他工程费。

理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用

等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设

费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。(14)成

本法计算中缺少开发期间税费。

理由：建设成本是在取得的土地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的费用

等，主要包括下列几项：①前期费用；②建筑安装工程费；③基础设施建设

费；④公共配套设施建设费；⑤其他工程费；⑥开发期间税费。

(15)成本法计算中管理费计算基数不对，应取土地取得成本和建设成本之和

的一定比率。

理由：管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支

出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为

土地成本与建设成本之和的一定比例。因此，管理费用通常按照土地成本与建

设成本之和的一定比例(如4%)来测算。

(16)成本法计算中缺少销售费用。

理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、

销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项。

(17)成本法计算中缺少销售税费。

理由：成本法计算中将房地产价格构成分为土地成本、建设成本、管理费用、

销售费用、投资利息、、销售税费和开发利润7大项。

(18)投资利息不应按年存款利率计算，应用年贷款利率计算。

(19)在计算投资利息时，土地取得成本与其他项目的计算周期数不同，不能

合并计算。

(20)运用假设开发法计算宜采用现金流量折现法，采用传统方法估价应说明

理由。

(21)缺少假设开发法计算公式。

(22)在用假设开发法计算时应说明采用被迫转让前提。

理由：评估待开发房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值采用假设开发法

的，应选择被迫转让开发前提进行估价。

(23)在估算估价对象的未来开发价值时，只选用一个可比实例进行比较是不

严谨的，所得出的结论依据不够充分。

(24)假设开发法计算时缺少取得估价对象的税费。

理由：假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值=开发完成后的价值一后

续开发的必要支出及应得利润。其中，后续开发的必要支出及应得利润为待开

发房地产取得税费与后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、

销售税费及开发利润之和。

(25)假设开发法计算出“开发余值”即为估价对象价值，后面的计算为重复

计算。

［问答题］4.某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中

心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接

受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市

场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别

说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路？

参考答案：详见解析

参考解析：该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：

(1)对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用

房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：

基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入一空置和收

租损失+其他收入一运营费用=有效毛收入一运营费用；

基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业

税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。

(2)对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三

种方式之一求取：

①把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应

的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随

着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加(如生产更多产品)时，由于需

要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多

少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的

费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费

用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的

变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人

员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、

会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的

费用。

②首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费

用。

③把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根

据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。

(3)酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净

收益不要单独计算，否则就重复了。

（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是

否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租

金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场

租金测算。

［问答题］5.XX在建工程房地产抵押价值评估报告封面及目录（略）致委托方

函（略）估价师声明（略）估价的假设与限制条件（略）房地产估价结果报告

一、委托方（略）二、估价方（略）三、估价对象1.区位状况

（略）2.实物状况（略）3.权益状况（略）四、估价目的为

委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点2005年4月18Ho六、价值定义本次估价采用公开

市场价值标准，即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价

值。七、估价依据（略）八、估价方法估价人员进行了实地查

勘，通过认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设

开发法、成本法作为本次估价的基础方法，其中假设开发法中开发完成后的价

值采用市场法估价。九、估价结果经测算，估价对象在估价时点2005

年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写金额：人民币肆仟柒佰玖

拾肆万伍仟贰佰元整。十、估价人员（略）十一、估价作业日期

2005年4月16日至2005年4月22日。十二、估价报告应用的有效期

（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析

（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用估价对象

为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对

象的特点及估价目的，选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法，其

估价技术路线如下：1.根据《房地产估价规范》，“具有投资开发或再开

发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法”，因此

选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预

计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利

息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客

观合理价格或价值。2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投

入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象

房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对

象的客观合理价格或价值。3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，

最终求取估价对象的总价值和单位价值。五、估价测算过程（一）假

设开发法分析测算过程假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣

除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或

价值的方法。1.采用的公式估价对象价格=开发完成后的房地产价值

一续建开发成本一管理费用一投资利息一销售税费2.估价对象开发完成后

房地产价值的测算运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。市场

法是将估价对象与在时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房

地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

估价对象比准价格=可比实例成交价格

法。（1）（）100（）

（2）所选可比实例（见表179）表1-19可比实例情况表

例与估价对象ABC估价对象

比较项目

项目名称XX苑XX楼XX园XX园

项目坐落XX新村XX路XX号XX道XX号XX大道XX号

土地使用权取得方式出让出让出让出让

土地等级住宅IV级住宅IH级住宅III级住宅IV级

建筑结构钢混高层钢混高层钢混高层钢混高层

规划用途住宅住宅住宅住宅

成新状况十成新十成新十成新

交易情况正常正常正常

交易日期2005.32005.32005.4

成交价格/（元/nn310031002960

（3）交易情况修正可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，

交易情况修正系数均为100/100。（4）交易日期调整近期XX市房地

产市场状况稳定，可比实例A、B、C均属近期交易，交易日期无需调整，调整

系数均为100/100。（5）房地产状况调整因权益状况相同，将房地产

状况调整分为区域因素、个别因素调整。①区域因素调整根据可比实

例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调

整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整

系数分别为：100/101、100/102、100/103（具体比较情况见表1-20）。②

个别因素调整根据可比实例的具体情况，可比实例A、B的个别因素略差于

估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内

容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为

100/102、100/102,100/97（具体比较情况见表1-20）。表1-20房地产状况

因素分析表

例与估价对象

房地产状疝ABC估价对象

商服繁华程度20212020

交通条件21212320

环境景现10101010

区

公共服务配套

域10101010

发展规划

因10101010

基础设施

素10101010

文体娱乐10101010

街道条件10101010

合计101102103100

土地利用程度20202020

临路状况20202020

个设施设备10101010

别装修状况10101010

因平面布置1212910

素建筑结构10101010

楼栋朝向10101010

面积大小、形状1010810

合计10210297100（6）比较

修正t卜算表1-21市场法修正计算表

可比成交价格交易情况交易日期区就医袁个别因素比准价辂

实例（元m?）修正谡整语气（元m2）

A31001001001001001001011001023009

B31001004001001001001021001022980

C2960100100100100100103100972963从测算结果来

看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市

场法测算结果。（3009+2980+2963）+3=2984（元/m?）（7）预计

开发完成后的总价值估价对象规划总建筑面积为47799.80m2,其中地下建

筑面积7979.Oom?作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为

39820.80m2,故估价对象预计建成后的总价值为：2984X39820.80=11882.53

（万元）。3.继建开发成本的测算估价对象共4栋，其中编号第28栋

总建筑面积为24578.00/（含地下建筑面积3998.00m2）,第21、22、23栋总

建筑面积2322L80m2（含地下建筑面积3981.00m2）。经现场查勘，第28栋正

在进行地下混凝土浇筑工程，第21至23栋正在进行桩基础灌注工程。

（1）续建建筑安装工程费根据XX市造价管理站《关于发布XX市建筑安

装工程二OO五年一季度造成价指数的通知》（XX建价字[2005]10号），钢

混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.20元/n?,本次评估取900.00

元An?。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80.00元/痛，一般水电安装

增加值为30.00元/m2,消防设备及安装增加值为10.00元/inz,电梯及安装增加

值为50.00元/n?,则续建工程成本为:24578.00X（900.00+30.00+10.00+

50.00）+23221.80X（900.00+80.00+30.00+10.00+50.00）元=4917.95

（万元）。（2）室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经

济指标，按用地面积取30.00元/rA估价对象用地面积为23667.。。而，则室外

道路管网及绿化等工程续建成本为：30.00X23667.00=71.00（万元）。

（3）估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95（万元）4.

管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平

均水平取续建成本的3%,4988.95X3%=149.67（万元）。5.销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产

价值的8%,11882.53X8%=950.60（万元）。6.开发利润XX置业公

司的投资直接成本利润率15%,续建成本为4988.95万元，开发利润为：

4988.95X15%=748.34（万元）。7.投资者购买待开发房地产应负担的税

费主要包含契税及印花税等，为在建工程价值的4.1虬8.运用假设开

发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.53-4988.95-

149.67-950.60-748.34）4-（1+4.1%）=4846.27（万元）（二）成本

法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价

格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象

为在建工程，折旧为零。采用的公式为：估价对象价格=土地取得成

本十开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1.土地取得成

本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。土

地取得成本单价=1717.18元/n^（计算过程略）。估价对象用地面积为

23667.00m2,则估价对象土地总价为：1717.18X23667.00=4064.05（万

元）2.开发成本（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税

费：39.82万元（计算过程略）。（2）基础设施配套费基础设施配套

费包括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据

XX市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/n^（按建筑面

积），则合计为318.57万元。（3）建筑安装工程费估价对象已建部

分建筑安装工程费为196.62万元；则估价对象开发成本为：39.82+

318.57+196.62=555.01（万元）3.管理费用管理费用包括开发商的

人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%〜4%,本

次评估取其中间值，即按开发成本的3%计算。即管理费用为：555.01X3%=

16.65（万元）。4.投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为

1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。利率取一年期贷款利率5.76%。即投

资利息为：555.01X[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（万元）。5.销售税

费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不