居住区规划浅谈

2010年12月3日演示纲要规划构成规划与成本控制规划概念产品构成开发成本测算与新都市主义土地价值分析产品定位绿色建筑规划结构道 路系统景 观系统空 间系统针对开发的设计 赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本市场引爆点产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区不同产品定位，相同容积率下，有不同的产品构成产品构成不同种类型产品形成的组团，有相对固定的容积率。容积率介于1.0-2.0的小区，可由容积率不同的多种类型产品组团组合而成。百米高层18

F11

F6

F4.5

F洋房叠拚联排类独栋独栋2.5-3.51.8-2.51.6-1.81.2-1.51.0-1.20.8-1.00.6-0.80.5-0.60.3-0.4规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统不同产品定位，相同容积率(1.0-2.0)下，有不同的产品构成案例一 容积率

2.0产品组合：低层(联排、叠拼、类独栋)+大高层（33F）产品构成天津中信案例二 容积率

1.8产品组合：低层(联排、叠拼)+大高层（31F-34F）针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理福州红树林商业与社区规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区案例三容积率2.0产品构成产品组合：4.5F洋房、6.5F多层、11F、18F、25F、33F沈阳金地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区产品构成案例四容积率

2.0产品组合： 11F、18F沈阳保利产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析用以判断场地各个位置最适合的用途：规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析分析方法规划构成产品构成土地价值分析影响因素土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区根据各项目具体道路、景观、建构筑物性质、条件的不同，给以不

同的权重。规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析影响链条根据客户定位不同，赋予不同的权重。规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析所有点的土地价值集合，构成土地价值地图。表达方式场地上某点的环境影响因子对建筑使用(居住或商业用途)关注的影响力叠加，形成该点的土地价值(居住价值或商业价值)。居住价值地图单点影响评价规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区用地周边环境条件收集与分类道路影响力分析建构筑物影响力分析居住价值评价商业价值评价土地价值分析

完整版(晶格图)长春万科规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析

简版(条带图)周界环境条件收集环境影响分析居住和商业价值评价天津中航规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统针对开发的设计赢利模式土地价值分析高居住价值的地块=高端产品与市场状况、项目开发策略有关空间系统楼市兴旺、快进快出型项目：高端产品放在居住价值最高的地段，依靠高端产品抬高整个项目的档次和竞争力；楼市不景气、持久战型项目：留出土地价值高的地段给尾盘档次低的产品，为低端产品保存竞争实力。

分期策略销售策略高利润率的考虑：高层产品出房量大，与土地价值高的地块组合提升产品价值，比同一场地布置出房量

物业管理小的高端产品产生的销售总额更高。商业与社区与产品类型及不同类型产品对特定场地影响因子的敏感度有关高端产品（别墅、洋房、多层）本身对土地居住价值的敏感度不像低端产品那么高，地点不会对单价产生太大影响；低层产品对游赏型景观（如绿地、游园）和近地干扰因子（人车流）敏感，对观赏/远眺型景观（开阔的江河湖面）不敏感；高层产品反之。规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析案例一快速路低居住价值区天津中信规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区土地价值分析案例二原始方案：土地价值最高地带全部布置高端产品调整方案：将一部分高层布置在景观价值最高的地块青岛万科四季花城青岛万科四季花城产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区并联式小区路自各组团外绕行，作用为组团界限；各个组团出入口均与小区路挂接，形成并联组团；便于组团分期建设和门禁管理。串联式组团路首尾相接，穿越多个组团后与上一级路网挂接；各个组团形成串联。规划结构

之

道路结构小区路与组团的关系规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区并联式组团串联式组团规划结构

之

道路结构小区路与组团的关系成都一九八成都一九八规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

道路结构组团路与楼宇的关系外围式适用情况：高层及多层组团车行路、地面停车位及回车场仅设于组团外围（楼宇山墙侧）；停车后自组团外

侧步行进入宅间；减少对组团内部的干扰；天津中航规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

道路结构组团路与楼宇的关系进入式适用情况：低层及多层组团机动车道通至宅前规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构之

道路结构人车合流适用条件：低层组团机动车数量较少，居民停车于各自的私家车库；人车流线平行设置。道路系统入户方式规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

道路结构人车分流适用条件1：高层社区/组团机动车数量多，车流密度大，干扰严重；立体分流：组团内部不设机动车道和地

面停车位，居民机动车全部自位于组团

外围的入口进入地下；地面为人行系统，仅供消防车及市政服务车辆（如垃圾收

集车、搬家送货车）通行。道路系统入户方式深圳大冲村改造规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

道路结构人车分流/部分合流适用情况2：多层社区/组团机动车数量较多，车流干扰一般严重；平面分流：采取车行路线与景观系统（主要人行路线）尽可能不并行的方式；并行部分需要更宽的建筑间距，降低土地使用效率；道路系统入户方式天津金地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

道路结构车行入口尽量单独设置；人行入口和车行入口尽量不设置在同一处；道路与出入口主入口为人行及形象入口；当人行入口和车行入口设置在一处，应设计引导分流、避免人车流交叉的设施。沈阳新世界规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统

空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构之

道路结构平面分流方式下人车流线冲突点的处理立体交叉行人优先的道路线型设计西安振业天津万科水晶城产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构之

景观系统景观均好性在均权思想的指导下，景观资源按产品类型进行合理的共享划分；各个档次的产品都有服务于本身的组团景观；三级绿化/四级绿化；天津水晶城规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构之

景观系统景观系统区别主要景观和组团景观；主要景观区与组团景观以步行路线建立可达性。天津金地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构之

景观系统景观系统入口景观与主要景观区以步行系统串接；沈阳金地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

景观系统价值叠加各档品质景观的分配与产品序列一致：最高档的产品占有最优质的资源；天津海河新天地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区入口景观重点打造；如毗邻风景资源，在靠景区一侧设置小区主入口(或形象入口)；给购房者制造良好环境的第一印象。规划结构

之

景观系统对入口形象的考虑形象入口功能入口桃花潭景区西安振业规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区团块状：高层组团，利用前后较宽的

楼宇（日照）间距，以周圈

的楼宇围合，形成景观大院；带状：多层组团，在楼宇山墙之间形成带形景观空间；规划结构

之

景观系统对中心景观的考虑西安永坤浐灞呼和浩特滨海新城规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

景观系统对外部景观的利用江

景湿地景观福州红树林产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构之

空间系统围合式

Vs 组团式沈阳新世界天津水晶城规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

景观系统轴线的形成西安振业规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划结构

之

景观系统轴线的形成西安永坤浐灞产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区产品设计提供何种附加值？实用类附加值品质类附加值针对开发的设计赢利模式规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区产品设计提供附加值的方式可拼合户型下沉庭院底townhouse情景入户入户花园空中苑馆通高苑馆假飘窗跳跃阳台宽大阳台露台层半复式灵动分隔家庭厅回廊式空间实用类户型小变大√√赠面积√√√品质类庭院生活感√√√√另类优质生活√√√√√√√√针对开发的设计赢利模式产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略限定项目如何“切蛋糕”、“拼图”的游戏规则的重要条件，对设计的影响包括：规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略了解分期的目的：规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略各期规模一般情况下，一个锅盖能捂住的锅的大小：建筑面积10万平米(7-14万)。后期，地主家开始有余粮，可以置办大锅盖和捂住大锅。济南长清临沂青啤规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略规划配合建设分期及分期管理规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略各期产品线整个项目以某(一、两)种特色产品为主线，贯穿于各期。天津水晶城天津金地规划要保证所划每期地块都包含该种特征性产品，混搭其他种产品，各期容积率走势平滑连续。特征性产品在各期内的份额可能有所不同，但使得整个项目的肌理比较均匀。各地块的先后开发顺序与该块内的产品没有太大关联。规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略各期产品线没有主线产品，各期产品

推陈出新，形成一定走势。各期产品连续性强，但首

盘和尾盘产品类型可能相

差极大。临沂青啤每个地块布置相对单一的

产品，或几种相近的产品。造成各地块设定的容积率

呈阶梯式变化，并且沿地

块排列出一定走势。各地块的先后开发顺序与该块内的产品严重相关。规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略

物业管理商业与社区针对开发的设计分期策略各期开发走势产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计销售策略成品销售期房销售分期销售一次倾销规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计示范区设计案例销售策略天津金地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计示范区设计案例销售策略天津水晶城产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计物业管理门禁系统二级管理模式(常规设计)规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计物业管理门禁系统三级管理模式规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计物业管理门禁系统BLOCK级管理的设计规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式

分期策略销售策略物业管理商业与社区针对开发的设计，小区路和组团路系统的设计，产生尽量少的出入口（与上级路的连接点）减少物业运营成本。物业管理出入口数量沈阳保利产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区规划构成规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区商业与社区的关系规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区商业与社区的关系配套型沈阳金地规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区商业与社区的关系造镇型临沂青啤沈阳棋盘山规划构成产品构成土地价值分析规划结构道路系统景观系统空间系统针对开发的设计赢利模式分期策略销售策略物业管理商业与社区商业与社区的关系万达型北京石景山万达广场宁波万达广场济南万达广场开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本规划与成本控制规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本开发成本测算与产品定位通过各类型产品对应的容积率、造价、售价，以纯数学计算建立开发效益与可成立的产品构成的关系，帮助产品定位的决策，作为设计任务下达。规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本临沂青啤开发成本测算与产品定位地块经济分析和指标测算案例规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本开发成本测算与产品定位地块经济分析和指标测算案例临沂青啤规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本开发成本测算与产品定位地块经济分析和指标测算案例诸城诚通规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本地上地下总建筑面积：S’未知货值原地块总面积总货值（万）已建均价已建总面积已建总货值剩余总货值（含地下）剩余总货值(地上）建议单价（万）待建面积（含地下）待建面积（平方米）容积率（地下）容积率(地上）方案A104726.00188506.801.3057292.0074479.60114027.2091221.761.2095022.6776018.131.010.81方案B104726.00188506.801.4057292.0080208.80108298.0086638.401.3580220.7464176.590.850.68方案C104726.00188506.801.5057292.0085938.00102568.8082055.041.5068379.2054703.360.720.58故有以下公式(一):57292*D1+S’*D2=18.85(D1,D2为地块均价,且12000<D1<18000,S’为未建地块地上地下综合建筑面积)由此可得:结论(一):未建地块的产品开发强度,选型和均价取决于已建地块的均价当已建地块取不同的均价,未建地块的地上容积率将随之变化:已建地块未建地块二期地块总价值: 18.85亿开发成本测算与产品定位北京昂展金碧湖地块经济分析和指标测算案例二期基地的已知条件:已建地块用地面积：

127093平方米地上地下总建筑面积：57292平方米未建地块用地面积：

94321平方米规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本开发成本测算与产品定位地块经济分析和指标测算案例(续上页)假设未建地块可能有四种产品独栋别墅,类独栋别墅,联排别墅,类联排别墅有公式(二):S1*K1*D1

+

S2*K2*D2

+

S3*K3*D3

+

S4*K4*D4

=

S*K*DS1

+

S2

+

S3+S4=S=943211、K1=产品1独栋别墅地上常规容积率,取经验值0.4K2=产品2类独栋别墅地上常规容积率,取经验值0.7K3=产品3类联排别墅地上常规容积率,取经验值0.77K4=产品4联排别墅地上常规容积率,取经验值0.8K =本地块地上总容积率,2、S1,2,3,4=产品地上总面积3、D1,2,3,4=产品单价D1=产品1独栋别墅的产品单价,取假设值1.8万元/smD2=产品2类独栋别墅的产品单价,取假设值1.5万元/smD3=产品3类联排别墅的产品单价,取假设值1.3万元/smD4=产品3联排别墅的产品单价,取假设值1.0万元/sm因为S是定值,K*D这个乘积值是衡量一种别墅产品对总利润的贡献度

四种产品K*D贡献度排序为类独栋别墅>类联排别墅>独栋别墅>联排别墅结论:类独栋别墅的K*D值最高，应是主打产品独栋别墅的K*D虽低，但有助提高楼盘形象，可在价值高的区域部置联排别墅K*D值很低且无助提高楼盘形象，可以不予考虑开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本规划与成本控制规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本总图设计与小市政成本市政管线直埋式或管廊(共同沟)与建筑间距控制市政管线直埋：节省土建成本；各条管线之间需要一定的保护距离，需要较宽的建筑间距。管廊(共同沟)造价提高；管线之间距离缩小，可压缩建筑间距。开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本规划与成本控制规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本景观设计与景观成本重点打造部分：入口景区、核心景区原有植被保留，帮助节省成本天津水晶城重庆建设厂开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与建造成本规划与成本控制规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与

建造成本停车系统与建造成本不同类型产品的适宜停车方式规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与

建造成本停车系统与建造成本

洋房半地下室停车、半地下

私人车库停车、及地面停车规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与

建造成本停车系统与建造成本多层半地下停车规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与

建造成本停车系统与建造成本多、高层混合社区停车规划天津中航规划与成本控制开发成本测算与产品定位总图设计与小市政成本景观设计与景观成本停车系统与

建造成本停车系统与建造成本地面停车位的处理地面车位尽量布置在山墙侧面，减少对住户的干扰绿化停车带，以乔木提供遮荫提供地上车库或遮棚；靠组团侧车库外墙以两层交错绿化网作为防护。天津中新生态城万通新都市主义绿色建筑市场引爆点规划概念规划概念新都市主义绿色建筑市场引爆点新都市主义（New

Urbanism）New

Urbanism是一种城市设计潮流，发起人是几个建筑师。继承现代主义前辈的理想，把改造社会作为己任。一个目标就是要造就社会各阶层和谐共生的环境。在资本主义社会只能是个乌托邦。主要是针对美国郊区的UrbanSprawl现象，提出在郊区建设中要回归都市的形态（和生活）。现在已经扩展到Brown

Field(棕地再开发)或者是Downtown

Revitalization(旧区更新)