南京豪宅产品专题研究报告（上篇）

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美南京典型豪宅价值解析南京豪宅产品专题研究报告〔上篇〕2021年7月15日南京同策咨询研究中心前

言物以稀为贵，定义豪宅的核心在于其稀缺性。不可复制的资源和产品赋予豪宅居住以外的功能，比方品质生活享受、彰显身份地位、表达圈层文化等等，高价值必然带来高溢价。按物业类型，可以分为大平层公寓类豪宅和别墅类豪宅：与上海总价1000万元的硬性门槛不同，南京市场有些大平层公寓工程环境条件和产品确实到达豪宅标准，但价格仍然受制于板块价值，从总价角度将南京当前豪宅市场界定为以下三档：两江板块在280万以上，城南、城北、仙西板块在350万以上，城东、城中、河西在500万以上；别墅类豪宅强调对自然资源的占有、产品赋予收藏价值，物业类型通常为独栋或类独栋，南京市场顶级别墅产品价格至少在2000万以上。Part1大平层公寓型豪宅产品篇市场容量板块2014.1-2015.5各板块公寓类豪宅市场成交情况总价段成交面积(㎡)成交占比成交套数(㎡)成交占比城中500万以上2347823％11311%城东260857%1043％河西18232014%7738%城南350万以上259005%1423%城北369156%1763％仙西127872%411%江宁300万以上1465486%6263%浦口250万以上531612%2471％数据来源：njhouse城中、河西、城东三板块占主导地位，河西豪宅成交量是其他板块7倍，两江板块成交量较好主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350400-6001000以上500-55059570000550-600048100000600-700041120000700-80000075000800-90000013100900-1000000002001000-1200000400002500-3000000000103500-4000000000012城中板块豪宅总价、面积交叉分析城中豪宅成交总价集中在500-800万、面积段集中在160-300㎡主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-550951920011550-60002142300600-70001731400700-80000001022城东板块豪宅总价、面积交叉城东豪宅成交总价集中在500-700万、面积段集中在160-350㎡主力成交数据来源：njhouse总价段\面积段144-160160-180180-200200-250250-300300-350350-400400-600500-55020251303019000550-60080134018700600-7004031272134700700-8000001013600800-90000017202210900-1000000100011000-1200000000111200-1500000000011500-2000000000112河西板块豪宅总价、面积交叉河西豪宅成交总价集中在500-900万、面积段集中在180-350㎡板块分布典型公寓类豪宅工程集中分布于城中、河西两大板块，根本都具备或山或江或地段等稀缺资源雅居乐滨江国际仁恒江湾天成华润悦府苏宁滨江壹号中海凤凰西岸金茂御景华府斯亚首府中城国府世茂外滩新城复地御钟山景枫法兰谷雅居乐藏龙御景南京在售公寓类豪宅工程板块分布典型工程去化城中工程去化缓慢，月均1－2套左右；其他板块典型工程月均能到达20－30套202120212021202120212021复地御钟山中城国府斯亚首府华润悦府藏龙御景雅居乐滨江国际菲呢克斯2021年开盘，1栋65年公寓楼共3.2万方，去化0.7万方，月均不到1套2021年11月开盘，共推出21万方，去化7万方，月均24套左右2021年11月开盘，共推出13.3万方，去化10.4万方，月均20套左右2021年11月开盘，共推出22.7万方，去化19万方，月均30套左右2021年10月开盘，共推出24.6万方，去化23.7万方，尾盘剩余一套，月均30套左右2021年10月开盘，共推出4.5万方，今年大幅降价后，才有成交，去化11套2021年底开盘，1栋住宅楼共3万方，去化1万方，月均1-2套数据来源：njhouse，数据截至2021年5.24市场小结市场容量主流产品板块分布去化速度工程比照豪宅工程土地本钱较高，位于板块核心区域，占有先天资源，周边配套成熟，土地价值稀缺价值指标土地价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际土地成本2007年出让的旧改综合体项目，或将被远洋收购仁恒江湾城四期，2007年楼面地价高达6861元／㎡2009年河西地王，楼面价7992元／㎡2011年，折后楼面地价8489元／㎡别墅项目加州城的三期2013年江北地王，楼面地价达7813元／㎡区位城中板块，新街口商圈河西奥体板块，河西商业中轴河西中央区位、新江东板块核心紫金山东麓，毗邻环陵路江宁方山板块、临近大学城浦口新城核心、临长江隧道资源主城地段江景地段紫金山景山景、人文江景配套主城配套医院、社区商业、学区、滨江公园、文体配套；1、2、10号多地铁商业休闲配套齐全；2号线招商花园城、小学、医院、社区商业；2号线医院、社区商业、规划文体场馆；1号线规划多个大型商业及休闲配套；10号线临江站规划—规划河西滨江高端宜居片区，板块规划利好已基本实现规划为第二个新街口，集商务、商业、酒店、旅游为一体——国家级江北新区高端居住区工程比照规划上注重私密性和资源均好性，多采用平墅概念，立面以干挂石材为主，园林多以水景为主题价值指标规划价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际建筑指标项目B地块总建面7.6万方四期建面约18万㎡，容积率2.79总建面27.5万方，容积率3.4总建面33万方，容积率1.45，高度小于24米总建面15万方，容积率1.03，别墅、大平层总建面115万方，容积率2.7，分三期开发规划排布规划3栋住宅楼，1、2号楼多层南北朝向排布，3号楼东西向排布规划7栋高层、1栋小高层，依江一字排布，转向45度，栋栋可观江景、资源均好规划12栋高层，高围墙保证私密性，组团布局保证资源均好性多层板楼，兵营式排布，以地形微台，景观价值最大化被别墅区合抱的山谷地形，因此得名，组团排布，多层一梯一户组团围合，60m以上楼距，资源均好，地面整体抬高6.4，保证私密性，降噪建筑立面风格：公建立面用材：玻璃幕墙为主风格：现代简约用材：自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四层干挂石材风格：新古典用材：干挂石材、真石漆风格：法式用材：干挂石材风格：法式用材：石材风格：地中海风格，仿效星河湾设计用材：干挂石材园林景观无依托江景，以滨江码头为主题，以步行道、植被、水系打造私家公园抬地造景、架空层、下沉庭院设计丰富层次性，中央景观为湖景，配以多种全冠移植的树种、叠水、廊柱、法式雕花等打造宫廷式园林内设九景，假山瀑布、观山亭台、水景广场、叠翠流潺、曲径通幽法式庄园主景，以植被、草坪、树木为主，每栋私家双院景观抬高、堆坡、下沉的立体景观，中央景观以水景为主，每个组团一个户外泳池工程比照价值指标户型价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际户型区间主力220（75%）、280（24%）四期户型200（9%）、206（26%）、251（49%）、290（5％）、380（12%）一期主力200（三房）、240（四房）、290（四房）主力140（三房）、170（四房）、200（四房），200－350占比33%主力130－140（三房）、185（四房）、233（五房），180-230占比36%一期主力200-300，200-250占比83%空间布局户型方正但通透性差，东西朝向有抗性全套房设计、玄关、中庭、双厅，大尺度动区设计多开间朝南、南北通透、储藏收纳空间大户型方正通透、多开间朝南、户型方正、北向卧室较多欠舒适性十字圆厅、南北通透、开间尺度层高3m层高3.15-3.5m；客餐厅面宽达8.1m；270度观景面设计层高3.3m层高3.15-3.3m；客餐厅8.1m（客4.6m）、主卧4.4m客餐厅面宽最大8.1m，创新双首层层高4.7m层高3.6m；（220）面宽4.9m，进深18m精装修精装品牌：博世、科勒、东芝、欧文拓普、唯宝，地面运用石材，窗3层中空玻璃德国劳斯整体厨房、美诺厨房、唯宝、汉斯格雅卫浴、阿鲁克窗户设备、耶鲁入户毛坯毛坯精装／毛坯，天然石材，装修成本6000元／平米左右附加地源热泵全套科技系统新风、地暖、中央空调、分户净水—新规前户型，赠送30-50平米；双院双首层设计有面积赠送主力200-300㎡，注重层高、面宽、主卧套尺度，舒适度高，以精装、科技、面积赠送等提升附加值工程比照会所规模较大，标配恒温泳池，物业多为自营，费用和效劳差异大，停车配比高，双入户挑高大堂价值指标服务与配套价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际会所无独立会所，配800平米泳池及健身中心规划4282平米私家会所，配备茶餐厅、咖啡厅、恒温泳池、健身房等功能宫廷式会所，配恒温泳池、健身房、康体休闲厅、咖啡厅、宴会厅等功能室内外双泳池、健身、休闲、聚会宴请等功能共享加州城5800平米高端会所，设红酒私人会所、恒温泳池、羽毛球馆、书吧等8万平米会所酒店（雅居乐酒店），另外每个组团一个户外泳池，680平米户型一户一泳池物业苏州嘉正物业，1.9元／平米月仁恒物业，1.9+0.5元／平米月华润置地物业，5.3元／平米月上海高地物业，1.9元／平米月景枫物业，2.5元／平米月雅莱格管家式物业，3.8元／平米月（每栋楼一个物业管家）停车自走式＋机械式人车分流，1:1.95人车分流，车位配比1:3人车分流，1:2.4人车分流，1:1.6台地架空层停车，1:1.3公共部分—双入户大堂、首层挑高6.3m双入户精装大堂、三菱电梯——双层入户大堂，0度平坡入口工程比照以资源和产品为卖点，会所作售楼处，样板和景观以现房、实景展示，以小众化圈层营销价值指标营销价值对比中城国府仁恒江湾天成华润悦府复地御钟山景枫法兰谷雅居乐滨江国际卖点提炼绝版地段、成熟配套奥体核心、江景、品牌、产品品质、精装修、科技住宅地段、法式大平层、科技人居紫金山资源、稀缺产品、园林景观方山稀缺资源、法式低密度、品质墅区新区规划、临江资源、水景园林营销展示展示性缺乏豪宅感独立售楼处、内设低调不失奢华，符合项目定位会所大堂作售楼接待，增加实景感受会所大堂作售楼接待，增加实景感受法式宫廷式中庭导入、实景展示五星级酒店作展示、仪仗式导入、迎宾道旗、实景展示圈层活动印象南京主题艺术家邀请展等实景示范公开，请老业主和业内人士品鉴古堡古董鉴赏、风水理财讲座口碑营销、老带新、“钟山圈层社交”派对徒步方山等活动邀请品牌其他高端项目业主及城中名流参加“台湾潮”活动竞品小结先天条件产品打造稀缺资源：享有自然资源、人文资源或绝版地段土地属性：地块条件好，周边档次高，规划为板块内宜居区域组团排布注重私密性和资源均好性；多采用平墅概念，运用石材、铝板、玻璃幕墙等，表达高端大气；户型设计注重层高、面宽、主卧套尺度，空间舒适有面子；多数工程精装修、品牌高配，流行采用科技智能化、面积高赠送等提升附加值；园林景观惯用水景、多树种植被、坡地造境等手法，实景展示；较大规模高档会所，标配泳池、健身、休闲、商务等功能，物业多为自营品牌，费用和效劳差异大；公共空间表达档次，人车分流、停车配比高，多采用双入户挑高大堂提升空间硬件产品上：表达在细节方面，加强客户价值感知；软件效劳上：创新居住以外功能，专属可定制化的效劳，打造圈层生活市场竞争项目名称存量（万方）项目名称存量（万方）项目名称预计上市量（万方）预计上市时间斯亚首府2.5雅居乐滨江国际14仁恒江湾天成187月中城国府4.2复地御钟山3中航金城1号259月菲呢克斯2藏龙御景2金陵雅颂居138月世茂外滩新城3.3景枫法兰谷2.5金鼎湾如院49月御景华府0.5其他尾盘累计1五矿宴山居138月主要在售项目存量约35万方潜在供应量73万方保守估计当前市场典型豪宅工程存量约35万方，目前的待上市工程潜在供给量预计有73万方，下半年豪宅集中上市，供给压力激增大平层公寓标杆案例分享金茂广场·御景华府仁恒江湾天成金茂广场·御景华府工程以稀缺地段、高端配套、玄武湖景观资源、奢华产品为卖点2021年前后摩根士丹利退出南京国际广场，2021年工程被方兴地产以8.16亿元收购，获得51%股权，工程更名为玄武湖金茂广场，目前南京国际广场购物中心正在改造并将更名为金茂汇，由原来高端奢侈品定位为轻奢侈品。工程分两期开发，一期〔22.7万方〕是8万方购物中心和160m超高双塔，一塔甲级写字楼〔低区〕和威斯汀酒店〔高区〕，一塔为豪宅御景华府〔549平米，27户，一层一户〕和怡景公寓；二期〔25万方〕规划285m高塔，引入瑞吉酒店、5A级办公和高端住宅〔规划户型70-140、200-300、300-400平米三种〕总建面积约48万㎡开发商方兴地产（前身为南京国际广场）容积率11.7住宅布局一期1栋160m超高层居住区，分御景华府、怡景公寓建筑风格新现代（公建）主力户型549㎡（27户，每层一户）交付标准精装修得房率78%配套自身配套：五星级酒店会所、停车场、国际购物中心周边配套：玄武湖、湖南路商业街、展览馆、地铁一号线（玄武门站，目前在做出口直达工程）项目卖点观景（玄武湖、紫金山、城市肌理）、城中地段、产品售价、去化情况09年底开盘，目前豪宅去化21套，剩余6套，价格2600-3600万／套不等二期超高层285m〔未开〕8.8万㎡国际购物中心160m高端居住区160m写字楼＋酒店御景华府立面风格现代公建，铝板和玻璃幕墙为主材的超高层建筑设计团队：由新现代主义建筑大师、美国GP建筑设计公司总裁Goettsch先生亲自设计，评为2004年十大地标建筑二期升级：美国Gp、英国ACLA、美国HBA、美国TT、美国柏诚、英国奥雅纳及美国喜达屋等一流大师机构联合打造，以“国家绿色二星〞&“美国LEED认证〞为建筑标准金茂广场·御景华府大面宽、大尺度观景面、全套房设计，动静分区，舒适度高，表达档次约549平米超大平层，五房三厅六卫两梯一户，配置瑞士讯达电梯智能门禁系统，每卡指定一楼层十字圆弧门厅，以黄金中轴动静分区约13.5米超大客厅面宽，配置超大落地玻璃窗，构建270度奢阔观景面总统套房式主卧，尽显奢华每个卧室都配独立卫浴间，转角飘窗保证处处观景动区静区户型由美国著名酒店、豪宅设计大师Robertbilkey亲自设计金茂广场·御景华府装修用材全进口石材、工艺考究、彰显尊贵奢侈3、入户玄关地面由多种天然进口石材作拼花；4、麦当娜树瘤贴饰面板5、特殊工艺丰富墙面凹凸层次感1、承重柱体从巴西定制天然玻璃米黄石材；2、壁炉、台面等多处采用天然黑金花石材13542金茂广场·御景华府注重细节和空间创新利用，同行作为标杆学习厨房边角设计成早餐厅，可观景可休憩过道墙体用整面玻璃酒柜装饰，实用又大气转角飘窗增加观景面主卧双台盆卫浴空间，增设桑拿房功能金茂广场·御景华府精装修标准高位置装修标准品牌厨房品牌橱柜Poggenpohl（博德宝）油烟机Gaggenau（嘉格纳）灶具烤箱微波炉洗碗机咖啡机冰箱龙头Hansgrohe（汉斯格雅）水槽FORMICA垃圾处理器爱适宜净水器爱惠浦洗衣机西门子墙地面定制石材卫生间浴缸Kaldewei卫浴洁具Duravit龙头花洒Hansgrohe（汉斯格雅）墙地面定制石材户内设备中央空调美意开关面板、插座面板开关面板、插座面板吉徕局部灯饰筒灯、射灯、灯槽企一客厅、餐厅及卧室主灯位普通白炽灯泡入户门防火防盗门“点创之尊”或同档次品牌户内局部家具收纳系统定制地板实木复合生活家巴洛克分户门锁指纹密码门锁IREVO(易保）御景华府精装交付标准及品牌全套空运德国皇家级博德宝、嘉格纳等奢华品牌精装金茂广场·御景华府超五星级威斯汀大酒店会所、五星级酒店私人管家式效劳住宅目前可共享超五星级南京威斯汀大酒店会所，标配恒温泳池、健身房、瑜伽房、spa、商务宴会厅等，会所年卡售价16000元，住宅业主可享受7折优惠宁高物业为南京国际集团旗下全资子公司，成立于2004年，目前专门运营金茂广场各综合业态。采用五星级酒店的效劳标准，配备高端私人管家式效劳金茂广场·御景华府仁恒江湾天成仁恒江湾城四期收官之作，工程以江景、地段、产品品质、科技精装为卖点总建面积约18万㎡（四期）开发商仁恒容积率2.79建筑单体1栋小高、2栋100m、其他5栋150m超高层，层高3.15-3.5m停车双层地下停车位1:1.95主力户型251㎡、206㎡交付标准精装物业费1.9+0.5（公摊水电）社区配套会所，二期、三期配社区商业、小学上门来访情况现在样板房展示区对外开放，周末上门有4-5百组客户（预计价格35000-40000元／平米）一期二期三期四期2002062512903806218636036849%26%49%5%12%处于河西奥体新城核心区域，周边配套成熟，规划完善交通：多轨并达，500米内10号线奥体中心站、2号线元通站、有轨电车1号线医疗：省人民医院河西分院、省中二附院、儿童医院河西分院、明基医院配套：国际金融城、国际商业街、青奥文化城公园：滨江公园、河西中央公园、绿博园、奥林匹克体育中心休闲：九梦堂美术馆、艺美斋美术馆、保利大剧院、金陵图书馆新馆仁恒江湾天成面江一字排布，观景视觉极致化，立面以铝板、玻璃幕墙为主材，高端挺拔因地块狭长，改传统围合式为依江湾之势一字排布，所有建筑转向45度，形成最好的270度观景面；为了眼见的风景更远，将阳台反砍降低400毫米；建筑立面自上而下依次为玻璃幕墙、铝板幕墙、底部四层为干挂石材，参照高档办公立面，挺拔耸立仁恒江湾天成依托天然江景，五维造景，打造以滨江码头为主题的私家公园入户仪仗曲径幽溪，中式元素，开合相宜滨水码头开合大江风光独立庭院仁恒江湾天成景观细节方面，以石、路、水、木，寓情于景，禅静却灵动全灌移植榉木、紫薇、白樱等名贵树种注重树木、植被颜色丰富层次层次丰富的硬质铺装活泼的造型小品灵动的水景下品点缀儿童娱乐区实景体验仁恒江湾天成层高、8.1m大尺度面宽，全套房设计，舒适度高，客户感知较好200四房两厅两卫

江星平墅206四房两厅两卫

江月平墅251四房两厅三卫

江瀚平墅客餐厅面宽8.1