郑州市管城区市场调研报告

郑州市管城区市场调研报告2014年8月Part1管城区区域概况Part2管城区楼市调研Part3区域竞争价值分析目录管城区区域概况♦Part1走进管城区域概述——管城回族区地处郑州的东南部，是商城遗址所在地，属老城区，是郑州市少数民族相对集中的区域。管城区启示——管城区地处老城区，生活配套相对完善，与二七区、金水区比邻，东临中牟，南接新郑，向东、向南都具备一定的发展空间。管城回族区位

于河南省郑州

市老城区东南部，京广铁路

东西、陇海铁

路南北的交汇

地带，东临中

牟县、南连新

郑市，北与金

水区相接，西

和二七区并肩。全区总面积

143.43平方公

里，城区面积32.60平方公里。文化价值管城区古文化资源丰富，分布商城遗址、站马屯遗址几大古文化遗址；郑州商城遗址是郑州成为中国八大古都的标志，管城也成为郑州文化积淀最为深厚的一个区。郑州商城遗址是商代前期城市遗址，距今已有

3500年左右的历史，

目前仍保存着一座周长为7公里的商代城墙。在这个城内出土的两件铜方鼎，是商代前期铜器中罕见的王室遗物。站马屯遗址位于河南省郑州市南郊管城区十八里河

镇站马屯村南约0.5公里,

南距郑州市南四环0.5公里,东距107国道0·25公里,北距大河村遗址19公里,西北距西山遗址29·2公里。南北向的站马屯沟将遗址分

为东、西两部分。遗址为

市级文物保护单位。启示——挖掘区域独有的文化价值，成为制造差异化竞争的一个优势所在。区位交通——管城区位于郑州市的绝佳地位，京广铁路东西、陇海铁路南北的交汇地带，为经济发展提供了基础，也促进了商贸物流的发展，管城区已成为中原地区的区域性物流中心。区域价值金水区中原区郑东新区二七区新东站连承接管东城区南启北西管城区地处京广铁路东

西、陇海铁路南北的交

汇地带，交通便利，管

城区利用区位优势，紧

紧围绕“加快发展、维

护稳定、为民谋利”的

总体要求，不断优化经

济结构，转变发展方式，突出商贸特色，以紫荆

商圈和五大市场群区构

建的“一圈五区”商贸

格局带动全区经济迅猛

发展。经开区启示——独特的城市地位，便捷的交通优势，老城崛起指日可待，趁发展东风，地产发展机遇难得。区域价值区内交通——管城区内交通便利，四横四纵的立体交通体系，可便捷到达其他区域的任何区域，为区域发展奠定了良好的基础。另外，郑州地铁1号线的开通,它的运营扩大了出行范围,提高了出行效率,因此也改变了很多购房者的置业选择。商城路郑汴路陇海路航海路紫荆山路城东路未来路中州大道郑州市地铁线路图BRT：BRT公交及二环环线均通过管城区，公共交通便捷启示——管城区地处城市南部核心，是连接东部、南部发展区域和二七、金水成熟发展区的纽带，位置优越，随着地铁网络的构建,地铁沿线成为置业热点,同时催生更多的价值和机遇。未来规划规划价值——随着郑州市城市框架的不断拉大，之前“北移东扩”的发展战略受到制约，《郑州市城市总体规划（2008-2020）》明确了东、南、西三向并举的发展模式，未来城市经济增长将更加丰富，为管城老区换新颜带来机遇。三向并举的发展模式城市发展格局两轴一带，七片多中心两轴：东西向是城市发展的核心区域，南北向是城市中心和外部区域的主要联系轴带。一带：以京珠高速公路、107国道改线工程、四港大道、高铁客运枢纽站、铁路集中箱中心站、干线公路物流港和新郑国际机场等为依托，形

成一个以现代制造业为主的产业发展带。七片：根据主要交通走廊和自然绿化的间隔，中心城区形成七大片区。多中心：优化和分解城市中心职能，形成区域级—城市级—片区级三个层次的多中心体系。城市中心区逐渐东移管城区特殊的地理位置，使其在发展过程中的优势日益明显。万科、恒大、正商、鼎盛等知名房企云集管城区，管城区已成各大房企战略要地。闻讯而来的地产商包括众多国内地产大鳄，比如万科、恒大、正商、鼎盛等郑州地铁1号线的开通，它的运营扩大了出行范围，提高了出行效率，因此也改变了很多购房者的置业选择。随着地铁网络的构建，地铁沿线成为置业热点，同时催生更多的价值和机遇。房企云集土地供应年度最热区域12年土地分布图13年土地分布图14年土地分布图图：2

0

1

3年郑州土地分布区域300250200150100500郑东新区中原区

二七区

金水区管城区

惠济区

经开区

高新区管城区近几年土地供应逐渐旺盛，土地供应量逐年增加，这为地产行业的发展提供坚实的基础。郑州各区土地总供应量郑州各区土地住宅供应量单位：公顷众多知名房企进入，拉升了居住档次，置业人群更是趋势若骛，管城区作为郑州老城区，设备较齐全，占尽先天优势，未来区域居住档次提高。置业看准政策，买房跟着政府走。毋庸置疑，当下购置房产首选管城区，享大规划、大交通、大配套、大未来郑州向东、南发展，有郑东新区、经开区、新郑、中牟、开封多个积极性很高的城市，广大先富起来的企业家和人群有希望融入大郑州的迫切愿望置业热点管城区是郑州市具有3500年历史的老

城区,旧城区面积达

10.57平方公里。根据郑州市总体规划,管城旧城区被定为

郑州商贸城建设的

重点区,将以商贸、金融、信息、会议、博览、管理为主要

功能,并将在中心城市的经济活动中发

挥极其重要的作用。新商城组团——新商城组团就是大商城遗址和商都新区板块之和，五大商圈、六个功能区域的超强组合，管城区全力深化区域发展，主动融入郑州都市区建设。发展价值中州大道路城东

路未

来航

海

东

路陇

海

东

路紫荆山路金三角商圈西大街东大街紫荆商圈火车站商圈郑汴商圈航东商圈启示——新商城组团的发展，使管城区未来将进一步融入郑州都市区建设，区域地位伴随中原城市群建设逐步提升，对于区域地产业的发展来讲，应充分预期未来区域价值，前瞻性的看待房地产发展。GDP—2014年上半年管城区生产总值累计160亿元，同比增长9.2%；按照GDP与地产发展关系可以看出，区域房地产已经进入高速发展时期，总体上具备一定的经济发展条件。经济基础郑州市管城区2895.8亿元根据最新公布的2014年郑州市公报表上半年全市实现地区生产总值

(GDP)2895.8亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.6%。其中，第一产业增加值60.2亿元，增长

2.8%；第二产业增加值1642.4亿

元，增长10.0%；第三产业增加值

1193.2亿元，增长9.5%管城区生产总值累计160亿元，同比增长9.2%；固定资产投资累计

123亿元，同比增长20%；规模以上工业增加值累计48.5亿元，同比增长5%；社会消费品零售总额累计145.5亿元，同比增长12%；城镇居民人均可支配收入13410元，同比增长10%；农民人均纯收入

9834元，同比增长10.9%160亿元小于4%4%—5%5%—8%大于8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系10.6%启示——尽管管城区作为老城区在经济增速上明显低于郑州市整体平均值，但是已经超过了8%，对发展地产行业也是一个有利因素。9.2%区域整体角度：管城区是郑州市老城区，占据商务中心位置，具有承东启西、连接南北的区位价值，周边交通发达，扼守城市南大门，具备独一无二的文化价值，这些都为区域地产崛起提供了有利的条件。规划价值：新商城组团的建设，将使得管城区跟深入地融入中原城市群建设的战略规划中，城市迎来历史性大发展机遇。随着区域城市地位快速提升，为房地产业的繁荣奠定基础。经济角度：契合地产发展规律的GDP增长速度，超大的地产固定投资比例，成为地产快速发展的基础保证。0片区自身的优越为未来房地产行业提供了良好市场发展环境，天时地利因素并存。管城区现已经成为郑州房地产最热区域。再通过政府规划以及政策好，已被市场客户广泛认可。小结♦Part2管城区楼市调研本次市调主要以管城区项目为主，通过以下11个在售或待售项目，了解区域房地产市场供应及主流产品、价格走势、客户来源等相关信息。正商华钻阳光城万科美景龙堂永威翡翠城永恒理想世界源升金锣湾方圆创世永恒理想公元清华城正商新蓝钻七里香堤待售在售销售末期楼盘区域分布典型项目分析一：正商新蓝钻（三期）容积率：2.97

绿化率：43%物业类型：住宅为主、高层、小高层、多层花园洋房建筑风格：现代主义项目配套：幼儿园、会所、地下停车场、水岸生态居住环境销售均价：12000元/平米交房时间：2015年年底客源分析：航海路沿线及辐射到管城区和二七区的企、事业单位员工和火车站附近专业市场商户等房源：基本售罄优惠活动：按揭优惠3个点，全款优惠6个点。项目概况开发商：河南正商置业有限公司项目地址：航海路与未来路交汇处项目规模：占地130亩，总建面30万平米，分三期开发典型项目分析二：永恒理想公元项目概况开发商：河南永恒万通置业有限公司项目地址：郑汴路与建业路交汇处项目规模：占地10万平米，总建面60万平米容积率：4.1

绿化率：25%物业类型：塔楼高层建筑风格：都市主义项目配套：幼儿园、三层商业店铺、带空中花园周围配套：项目紧邻郑汴、二七、紫荆山三大商圈。小区有5A光合写字楼和五星级酒店，商务会所尊贵配套项目定位：紧邻郑东CBD，地铁3号线与4号线交汇，紧邻地铁6号线，BRT快速公交。交房时间：2015年年底住宅均价：9000元/㎡推售房源：7栋售罄，另一栋仅剩7、13、15层有房，目前销售90%以上；现以写字楼为主。

优惠方式：目前排号优惠5个点（商铺，预计8月底将开盘）

欲推体量：2栋高层,2015年开售6#典型项目分析三：方圆创世项目动态：仅剩1套，项目概况开发商：河南中信中原置业有限公司项目地址：紫荆山路和陇海路交汇处项目规模：占地10万平方米，总建面33万平方米容积率：2.6

绿化率：36

%物业类型：物业形态涵盖高层住宅、大型集中商业、写字楼等多种物业形态。项目配套：学校,医院,大型超市（大润发）、大型车库和商业中心周边配套：创新街小学、六十三中、商业广场、文化活动中心等方圆创世停车场典型项目分析四:源升金锣湾容

积

率：4.999 绿

化

率：30.1%项目配套：四层底商、5所幼儿园、小学、地下车库周边配套：创新街小学、六十三中、商业广场、文化活动中心、会所、健身房等项目均价：暂无项目推售：未开盘（预计8月底）四栋30层高层，二梯四户，900多套销售情况：排号量一千多组项目概况投资商：郑州丰益置业有限公司项目地址：航海路与紫荆山路交叉口项目规模：占地约7642.55㎡，总建面约5.2万㎡物业类型：高层（欧式经典人文建筑）1#2#3#4#综合分析：1、项目位于航海路与紫荆山路交叉口，周边教育、商业、娱乐休闲、银行配套齐全；2、项目分地块、分期开发，便于后期营销推广；3、地理位置优越，地铁2号线、地铁5号线环绕而过，对内外交通极为便利；便捷市中心升值学区房日访客量：20-30组主要以路过、朋友介绍获取信息；B1/B1b（88㎡）南北通透，全明设计，南北观景大阳台，生活休闲两相宜C1（89㎡）空间布局合理，动静分区明显，实用，客厅连接

大阳台，南向卧室带飘窗，好的户型对销售起到积极的影响典型项目分析五：清华城开发商：河南省清华房地产开发有限公司项目地址：中州大道与货站街交汇处西项目规模：占地4万㎡，总建面约35万㎡，容积率：6.4

绿化率：10%物业类型：LOFT

SOHO高层项目配套：幼儿园、小学、地下车库周围配套：六十三中、商业广场、游乐场、文化活动中心、会所、健身房等销售均价：预计8700元/平米交房时间：待定推售房源：现推售LOFT一栋及SOHO一栋欲推体量：两栋30层高层住宅，明年开售项目概况LOFT曲面流线SOHO1#2#CBD门户中州大道旁未来派立体都会清华城：LOFTLOFT标准层平面图每层11梯31户LOFT曲面流线，框架程三角形，视野开阔，

采光好，保证每户每天都可以得到阳光照射。清华城：LOFT每层4.5米高，业主可以根据自己的喜爱发挥自己的想象设计不同的风格买一层送一层不同的装饰空间，别于简单的格调，适合当今追求个性的年轻人。典型项目分析六：永威翡翠城项目规模：占地约123亩，总建筑面积约44万㎡物业类型：复式（200㎡以上）容

积

率：3.5 绿

化

率：35%项目配套：项目内建设4层幼儿园，同时有内群楼商业和园林配套、停车位（地下双层）周边配套：项目周边有通泰路小学、86中、建业小哈佛、建业外国语中学、北大附中等众多中小学。河南人民医院、管城中医院、颐和医院众多医院。推售情况：一栋楼王复式四梯七户，一栋高层销售情况：高层仅剩一套，复式每层都有均价：19000元/㎡左右客户群体：郑东新区、追求高质量生活的人群项目概况开发商：河南凯华地产有限公司项目地址：中州大道与商鼎路路交汇处复式楼王高层5千元抵3万元典型项目分析七:正商华钻商业，沿街设置一到三层的便民商业街和主题风情商业街销售均价：8400元/㎡项目动态：二期已开盘，拓客到位项目概况开发商：河南展宇置业有限公司项目地址：紫荆山南路与南三环交会处东北角项目规模：占地400亩，总建面120万平米，容积率：4.99

绿化率：36%物业类型：板楼高层项目配套：双语幼儿园、重点中小学、社区内部集大中型超市、品牌店、餐饮、娱乐为一体的综合优惠活动：两房2000元抵2万元，三房3000元抵3万元首付30%优惠3个点，一次性付清优惠5个点按时签约优惠1个点；7月31号前交清首付优惠2个点环内79—128㎡准现房周边配套正商华钻售楼中心前，南三环由于修路无法通车，而日访量却达到40—50组，原因：通过拓客增加访客量单页派发力度到位墙体、道旗宣传典型项目分析八：永恒理想世界项目概况开发商：河南永恒凯悦地产开发有限公司项目地址：郑州市紫荆山路与航海路西北角项目规模：占地18万㎡，总建面90万㎡容积率：4.6

绿化率：30.4%物业类型：住宅为主，多层、高层项目配套：贝斯特幼儿园、小学、地下车库销售均价：11000元/㎡左右交房时间：2015年年底推售房源：8栋34层高层，二梯四户，2000户；销售情况：一期已售罄，二期2#、3#、5#、6#已开盘，目前销售60%左右客源分析：航海路沿线及辐射到中原区和二七区的企、事业单位员工和火车站、汽车南站及航海优惠活动：路附近专业市场商户等1、3千元抵2万元2、全精装房源3千元享2万优惠，其中6号楼3千元享3万元，3、情人节总价优惠1万元双干道

双地铁管城区第一综合体户型面积为40-50㎡学区房，均价9100元/平米特价房：特价房：一居室，精装，为了吸引顾客而推出的营销方案，日访客量30组左右在推广方面，航海路沿线道旗宣传到位，后期跟踪做的比较好，典型项目分析九：万科美景龙堂开发商：河南美景鸿城置业有限公司项目地址：中州大道与航海路交汇处东北角项目规模：占地6.5万㎡，总建面33.8万㎡，物业类型：高层住宅为主，精装容积率：4.2 绿化率：30%项目配套：幼儿园、公园周边配套：创新街小学、六十三中、商业广场、文化活动中心等销售均价：11000元/㎡交房时间：2016年6月份推售房源：目前仅推10号、13号楼，每栋32层销售情况：10号楼3室29层以上，2室30层以上；13号楼只剩2层（同层10#楼比13#楼高一千左右每平方米）客源分析：中州大道沿线及辐射到管城区和郑东新区的企、事业单位员工及中州大道附近专业市场商户等，精装房，多

以改善客户为主。欲推体量：四栋高层，底下4层地商，一栋29层，3栋31层活动推广:1、免费申请会员，优惠2%2、与搜房网合作，优惠1%项目概况10#13#城中心地铁综合体轻奢华宅欲推体量典型项目分析十：七里香堤容积率：4.05 绿化率：40.02%物业类型：板楼高层项目配套：幼儿园、露天游泳池、地下双层停车场周围配套：学校、医院、大型购物广场销售均价：8900元/平米交房时间：2015年年底推售房源：一期六栋，目前仅3#、6#楼有房欲推体量：二期正在开发，项目概况开发商：河南安徐庄实业有限公司项目地址：管城紫东路与七里河路交叉口项目规模：占地8.2万㎡，总建面60万㎡6#活动推广:1、按揭优惠1个点，全款优惠2个点2、首付10万元住两房，首付15万元住三房七里河七里香堤水上展示中心浪漫水上展示中心，小区露天梦幻泳池，诠释住享游合一的生活美学临河而居，体验繁华都市中珍贵的静谧环境小区附带唯美雾森系统，具有保湿、防暑降温、防尘、保健的功能。三百亩果树研究园，天然优美环境推广优势典型项目分析十一：阳光城项目地址：管城中州大道航海路口南300米开发商：郑州鼎盛置业有限公司项目规模：占地86万平方米，总建面300万平方米。项目定位：三环内错过再无小高层楼盘特色：花园洋房滨河、低密度、双气大盘容积率：4.6绿化率：40%周边配套：创新街小学、六十三中、世纪欢乐园、中原福塔、商业广场、文化活动中心、会所、健身房等。销售均价：8300元/平米交房时间：二期2017年（2014年7月15日开盘）销售情况：2栋高层，小高层40套剩下30层活动推广:首付30%优惠2个点，一次性付清优惠5个点项目概况推售房源：二期两栋32层两梯四户，1栋10层小高层两梯两户，欲推三期产品，四栋10层小高层，两梯两户两单元。10层小高层32层高层阳光城项目优势阳光城阳光城位于中州大道和航海路交汇处，是郑东新区和老城区的交界处，位于郑州中轴线的核心区位！北接CBD中央商务区，南通新郑国际机场，东接经济技术开发区，地处几大区域交界核心地带。项目名称占地面积（亩）建筑面积（㎡）容积率绿化率项目配套销售均价

(元/㎡）阳光城1200300万4.640%幼儿园、小学、中学8300正商﹒新蓝钻13030万2.9743%幼儿园、会所、地下停车场12000永恒理想公元15060万4.125%幼儿园、临街商铺、空中花园9000方圆创世15033万2.636%学校、超市、地下停车场8800源升金锣湾155.2万4.930.1%学校、商业、地下停车场待定永威翡翠城12344万3.535%学校、商务、会所、停车位19000正商华钻400120万4.9936%超市、娱乐、学校、商业8400永恒理想世界27090万4.630.4%幼儿园、小学、商业、停车场11000万科美景龙堂10033.8万6.410%幼儿园、小学、地下车场11000清华城6035万3.4635%幼儿园、小学、大学、商业8700七里香堤12360万4.0540.02%幼儿园、停车场、游泳池8900以上表价格可以看出，阳光城性价比高阳光城现以推售32层高层，后期将加推4栋10层小高层，而在管城区大多楼盘主要销售高层，区别于其他售楼部，形成其推广优势；阳光城体量在售体量欲推体量二室两厅一卫建筑面积86㎡三室两厅一卫建筑面积89㎡温馨三房，户型方正，餐厅、客厅一体连接宽景阳台，

拉宽宽景尺度，更显开阔明亮；

双卧朝南，户型整体布局合理大方卫生间没有窗户动静分区明确，空间划分合理方正客厅布局，对接宽景阳台主卧朝南而向，配备观景飘窗户型分析城隍庙中原福塔电影院阳光城区域集娱乐、休闲于一体，在郑州这个

快节奏的生活区域，将会受到很大的欢

迎。航海体育场项目配套客源分析阳光城日访客量约30组左右，主要是路过、电话约访、朋友介绍为主。25-35岁35-45岁45-55岁由图可以看出，阳光城的来客主要以25-35的青年人为主，其次是35-45岁的中年人，刚需型客户比较明显。顾客年龄占比以低价吸引顾客1.小区内设施不完善，2，交房时间晚，2017年上半年交房3.项目靠近中州大道以东，目前交通不够便捷，需要步行到中州大道，规划的长江路尚未打通到项目一期工程阳光城的劣势永恒理想世界11000元/㎡万科美景龙堂11000元/㎡源升金锣湾暂无价格方圆创世8800元/㎡永威翡翠城19000元/㎡永恒理想公元9000元/㎡清华城8700元/㎡正商新蓝钻阳光城8300元/㎡七里香堤正商华钻8400元/㎡各楼盘地理位置及售价市场小结各大房企云集，市场成熟发展管城区房地产开发进入高速发展阶段，万科、恒大、正商、鼎盛，一些大型开发商涌入，具有成熟的开发经验和较好的市场口碑。项目推出体量大，竞争激烈管城区在售以及待售项目中，项目占地规模大，开发

体量大。其中以阳光城为首，建筑面积300万㎡，正

商华钻、永恒理想世界面积90万㎡以上，市场供应量大，竞争激烈。3

基础配套完善管城区项目体量大，自身配套完善，尤其以教育配套比较充足，项目自身基本包含幼儿园、小学、中学和集中商业满足本项目业主需求。4

销售价格存在上升空间管城区在售项目根据位置不同定价有所区别。而未来随着品质楼盘的不断涌现和品牌的推动，存在较大的溢价空间。5

产品去化以刚需为主从目前管城区在售住宅项目的去化情况来看，两房75-88

平米和88-90平米的小三房需求相对旺盛，刚需市场占据主导地位，三房113-126平米去化次之。6客户来源可挖掘空间大本区域客户来源主要以管城区企业员工和周边村庄为主力客群，郑州二七区、金水区、经开区的客户为辅，中牟、新郑客户前来置业相对较少。管城区市场供应量大，市场竞争激烈，同时存在发展空间，未来区域发展利好！管城区项目多为品质大盘，以客户刚性需求为切入点，吸引了大部分市场刚需客群前去购买Part3

区域竞争价值分析产品市场对于产品方面：高层同质化，竞争加剧，会促进整体品质上升；户型创新，景观配套，休闲配套上可挖掘的潜力还比较大，有充足的发展空间；区域品质项目为未来发展提供了可借鉴的因素项目名称一房40-50㎡小两房65-75㎡大两房80-90㎡小三房85-95㎡大三房110-130四房

130-145㎡阳光城****正商﹒新蓝钻****永恒理想公元****源升金锣湾****永威翡翠城****