2010年沈阳沈北新区广信地产营销策划推广方案

£1网房地产频道胜家准则08.2.6我艺术，生活更艺术城北广信项目策划推广提案录目23a客层分析定位建筑风格t关于前期分析市场分析、竟品分析、项_分析关于产园林建议、户型建议、价格建议关于推广案名、VII、销售节奏、推广建议]中管网房地产频道关于前期分析市场分析、竟品分析、项目分析•闋eG物O蒋于本区的北陵公园不但因为拥有皇太极的皇陵而免活配套较为齐全及辽阔的湖水水而成为沈阳市内吸引游客最多的公园费及投资热点网房地产频道

中于洪区在沈阳市整个应域来看属于半包围形状，而作为2008年城市重点规点区域，在良好的政府政策引导下＞必将在未来几年成为房地产市场的消驰名中外，更因为它是中国最大的城市森林公皇姑区位于沈阳市的北部，是一个文教科硏事业发迖的地区，交通发迖于洪区'沈北新区__农业区、新医皇姑区旅游'科硏、传统教育文化区划区域——沈北新这（玫业高新技述产业区），是近几年的区域房地产热中管网房地产频道05年2倍左右_可以推测在未来的几年中•该区域的房地产市场供求量将持续放量增。米之间。其中沈北新区的规划，在近几年成为房地产市场又、，热点区域*06年成交最为:域市场成交情况表：沈阳市皇姑区与于洪区历年销售成交总量（2003-2008年）单位：万平方米资料来源：沈阳市统计局p:少Ekc^I^Sh•I!•1e20032004211052006環72議合计垔姑区48.0W530,203946.040S5hM31,【＞24;,3563.591,233于洪E55,303525,471)咖种8l?092,7001，

206r059h191，

0476,009477中管网房地产频道格3063元/平方米>比2003年上涨了39%,卑姑区4-于洪区40003500300025002000I5001000500—―♦——■-〆診一〆2003200420052006200720082009+皇姑区2760287033103121314134483597于洪区2206224223942589259331243063该板块的中档住宅供应贵较大，且多为住宅小区，建筑形式以多层、/h高层为主；读区中管网房地产频道域楼盘主要以教育为卖点，产品衆质较好。代衷项同：建赏欧洲、汇宝国际花园、格柿梦夏、万科四季花城、水木清华、亚都茗苑等。该板块热销主力户型集中在二、三房，主要面积医间力80-150平方米>价格K间为3,000-4,800元/平方米。教:沈阳市皇姑区历年住宅面积区间表（2002-200S年）上图显示*80-100平方米是皇姑区最常觅的平均户型，上表显示皇姑区住宅平均户型紧凑'适用性的趋势特别明显。年份鸭面衔fin以下61-80819091-100101-110111-120i2i130131140141-150L5I-160IfiO以t20021220%1阢0%17%22W8%16%11%11%20031460%4%25%6%2%0%S%0%56%20041310%0%n3%33%14%13吒0%36%0%2005H10%8%7%10%17%31%1%(ft17%7^0%2006IUI0%9%18%娜31%9%0%2%2%2007咄24%44%33%(]%（内0%(A0%0%叭2008880、17%槪34%2%4%3%0%—0%0%中管网房地产频道表17:沈阳市于洪区衍年住宅面积区问表（2002-2008年）上图显示-80-120平方米是于洪区最常见的平均户型，上表显示勻皇姑区相似，于洪区住宅平均户型紧凑的趋势也特别明显。年份平均囱枳60以下61*8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160160以上20021230%0%6%15ft3%24%6%21%8%3%13*20031250%2%0%4%5%娜28%7«21%1%12%20041165«4%2%厂6%6%36%20%5%0%0%16%20051042%1%7%17*47%21%0%0%0%0%6S2006934%17%10%14%29%13%11%0«0%3%0%2007840%20%52%0%28%0%0%0K0%0%20D8940%18%38%22*19%3%0%0«0%0%0S区域市场消费者分析该板块的客户主要以域消费为主，重点看重地缘与域的依赖性、工作与生活的便利性、项FI均好性、匡域前景与升值空间等。兒外考虑为孩子提供良好教育力S的，其工作地点多在市区，且多作为家庭居住之用：随着整体城市建设的向北发展，以及逐渐完善的交通及生活配套，本区域在原来地源性客户的基础上，进驻，结合区域自身优越的自然条件，整个城北地区己经逐渐成为沈阳市重点的逐渐吸引了越米越多年轻白领的关注。随着城市规划的进展以及众多大盘项目的集中的生活居住医。中管网房地产频道9a1的向北发展，以及一些颇具规模和特色的楼盘进入市场之后，不但为该区增添了„亍小结社会机构庞大，住宅的潜在需求很高:交通与购物的便利、厚的文化气息，去。石科、格林豪森、银亿、恒大等品牌企业的加入，把城北的地产引入一个新的阶段。亮点，还带动了此区域的地气'人气的攀涨：北陵是沈阳著名的旅游景点＞在旅游带动经済的大背景下，这个独特的环境+仅为地产经济铺宽了道路，也成为各楼盘宣传最多的卖点“贵气”的象征，"上风上水”。北部地区周边科、硏、教等北部楼市曾给人"人口密度低'房屋价格低”的不良印象，但随着整个城电建设fdc_21中管网房地产频道中管网房地产频道关于前期分析市场分析、竟品分析、项目分析S◎痧:心、騸參9團_•闋eG物O—算(ff'l中管网房地产频遒针对调研目标项目所在区域，本司进行了详细的市场调查，选取了六个具有典型性的项目作为调査对象进行分析研究,分别为：阳光尚城、万科魅力之城、依云北郡、恒泰骏景、北美家园、亚都名苑，以下为竞品项目的数据统计：1、阳光尚城60万建筑面积100万容积率L5二期12栋多层1栋板式小髙层建筑规划总户数2280户整体4500起价均价最髙价面积区间林持点户型配比户型所占比率销售率面积一居室二居室80-9060%区配套一万平商业街三居室90J9040%其他项目卖点百万平大盘、格调生活、髙品质、髙品位推广主题百万尚城领衔城北推广手段5客户主要构成项目配套曳姑E，企事业争位或政府机关人员，中高收入阶层，年龄主要分布在25^0岁之间，三口之家居多，以二次职业为主市政生活配套四居室欧式风格褐色劈开砖8CH卿格调园林报纸、车体、户外路旗、电视、户型单页等建筑风格立面匍色、材质销售率占地面积一期售罄，二期未正式出售北行商圈、西塔商圈、乐购超市、东方家园；236^255、294、260、116、136、138、141、多条公交线路;fdc,21ask,com中管网房地产频道2、万科魅力之城占地面积15万30万容积率9栋板式小髙层建筑规划总户数2002户起价均价最髙价面积区间88-21呼大院风格户型配比户型所占比率销售率面积一居室二居室88-9780%30%园区配套三居室130-14560%70%178-21010%70%项目卖点万科品牌推广主题繁华之上的大院印记项目配套客户主要构成多层6300小髙层6600多层7700小髙层7400皇姑S，企事业筚位中商级职员，和私营企业主，年龄以30-50为主，二口之家居多，以二次职业为i北行商圈、西塔商圈、乐购超市、东方家园；市政生活配套格调园林236、255、294、260、116、136、138、141、多条公交线路;四居室多层7刪小商层7醐整体7000建筑风格立面颜色、材质销售率建筑面积23栋四层洋房4栋板式多层20栋板点结合髙层8栋点式小鳥幼儿园、会所褐色墙面砖70%推广手段报纸、网络、户外路旗、户型单页等3、依云北郡占地面积11万建筑面积建筑规划37栋板式多层10栋板式起价多层3850小髙层3550均价面积区间48-17坪园林恃点人车分流、40%绿化率户型配比户型囱积所占比率销售率_居室48/4915%60%二居室55-9960%70%三居室101-13518%80%四居室1731%50%复式53/606%70%项目卖点价格低、户型好、推广主题推广手段托L纸、电台、3万容积率1-7:小商总户数2400户多层柵0小寓层3800复式5500整体41HH)最髙价多层4210小高层3900建筑风格欧式风格立面颜色、材质深灰色劈开砖销售率70%目套fj3d项配市政生活配套北行商圈、西®商圈、乐购超币：236；

255.294；

26OVll6s"136、138s141、多条公交线路；园区配套业主会所、小哈津幼儿园客户主要构成皇姑和于洪区居民，附近教师、沈S以及武督总队居多，年龄在20、60岁之间分布比较广泛，三口之家为主，首次和二次置业均有园区欧式风格、开发建筑物业三位一体融汇生活品质车体、户外路旗、电视、户型单页等4、恒泰骏景万建筑面积14万容积率建筑规划总户数1500户起价均价最高价53-140平立面颜色、材质销售率30%户型销隹率所占比率面积一居室5310%40%二居室90-10075%30%超市、健身房三居室80-14015%20%项目卖点配套齐全、交通便利、多元户型推广主题理想很近生活很美推广手段报纸、户外客户主要构成项目配套市政生活配套皇姑于洪居民，附近单位职员和个体户居多，年龄主要集中在40-60岁之间，三口之家居多，自主首次置业居多多层42的小髙层4280高层4080多层5330小髙层5530K层450014栋板式多层4栋板点结合小髙层4栋板式离层占地面积面积区间园林特点多层4300小高层4330髙层4400整体4300建筑巩格园区配套四组髙层景观带、互动情景园林户型配比北行商圈、西塔商圈、乐购超市、东方家园；236、255、294、260、116、136、138、141、多条公交线路:简约现代褐色墙面砖5、北美家园占地面积35万建筑面积容积率1.550万建筑规划总户数5000户91栋板式多层多层4020起价均价最髙价多层5400户型配比户型所占比率销售率面积一届室487%80%二居室70-9070%70%业主会所、幼儿60%109-13220%三居室1703%50%主，以二次1业居多项目卖点纯多层住宅推广主题墨西哥森林推广手段报纸a*项目配套皁姑和于洪居民，以附近丄作的教师和公务员居多，年龄主要集中在30-50岁，三口之家为市政生活配套北行商圈、西塔商圈、乐购超市、东方家g;236、255、294、260.116、136'138、141、多条公交线路;园区配套四居室面积区间园林恃点48」70平墨西哥森林客户主要构成多层4500整体4500建筑风格立面顦色、材质-销售率-三期：墨西哥风格米色壌砖-本期70%-6、亚都名苑建筑面积20万容积率1315万三期尚未规划建筑规划总户数800户起价均价最高价95^138^格调园林一二期售罄，三期未销售户型配比户型所占比率销售率一居室二居室95-10050%园区配套三居室125-13850%其他两口和三口之闻为上，二次置业居多项目卖点推广主题推广手段项目配套市政生活配套争姑区大韩屯附近居民居多，企事业单位、公务员以及个体户为主，年龄在2545岁居多，客户主要构成未定黄色涂料面积区间园林恃点台球室、乒乓球室四居室二期整体均价42«0三期尚未确定北行商圈、西塔商圈、乐购超市、东方家园；236、255:294、260.116、136、138、14K多条公交线路;建筑风格立面颜色、材质销售率占地面积根据我们所选取的六个典型住宅竞品进行统计，以下则是我们针对此数据进行的详细分析:中管网房地产频遒中管网房地产频遒容积率本区域项目容积率相对较低，从1.3-2.2不等。目前仍然以多层住宅为主，配合部分小高层和高层住宅，但是小髙层和高层的建筑形态已经逐渐被当地市场所接受，而且呈现出建筑规划本区域住宅建筑形式比较丰富，但仍然以多层住宅为主,一些新开发的项目中小高层和高层也占有了一定的比例，而且个别项目还出现了洋房和复式等类型的产品。整体来讲本区域目前仍然以多层占主导，但是小高层和高层建筑己经成为建筑设计中的主流趋势，而且逐渐被本区域的的阻碍和抗性。市场所认可和接受，销售情况同样比较理想，没有遇到大中管网房地产频遒户型结构本区域住宅的户型和市内其他居于相比，有些偏大。多以两居室户型为主，一般占到整个项目的50^—75%,面积医间一般集中在80_100平米，这种户型销售情况也是比较理想；一居室的户型较少，有一半的项B根本没有设计一居室的户型，其他项目一居室的户型比例也只占到10%左右；三居室户型和其他区域比相对较多，周边的六个项目中，二个项目以二居室的户型为主，占到所有户型配比的40-60%,其他三个项B三居室的户型大概占到20%左右，销售情况也都比较顺利；附近的六个主要项R中，有三个项冃规划有四居室以上的大户型，一般所占比较比较小，除万科魅力之城四居室户型（洋房）占到10%之外，其他两个项目均在15^3%之间，销售情况相对比较缓慢。依云北郡出现了复式产品，面积区间在53-60平，举架为5J米，均价为5500远，销隽情况比较可观。中管网房地产频遒中管网房地产频遒价格体系本地区项目多层均价基本保持在4000^500元之间；高层均价基本在3800—4500元之间，与多层的价格水平基本持平;只有万科魅力之城的情况比较特殊，均价在7000元左右；出去万科，本区域项目的整体均价大致在4400元左右。客户群体♦区域的客层主要集中在皇姑区，一些相对档次稍低的项目还会吸引部、学校等等，还有部分私营企业主以及个体户;但是这部分人群屮也有一个区分，髙级职员一般选择万科、阳光尚城、亚都名苑等项目，职位稍分于洪区的居民，总体来讲都是以区域消费为主;客层结构主要以中端客户为主，主耍集屮在附近的企事业单位及公务员，例如沈飞、武警总队低一些的职员一般选择在依云北郡、北芙家园和恒泰骏景等项目C中管网房地产频道中管网房地产频道关于前期分析市场分析、竟品分析、项目分析S◎痧:心、騸參9團_•闋eG物O—算(ff'l地理位置优越，紧临二环路，交通便利;周边市政配套和生活配套设施比较齐备，居民生活比较便利;紧邻传统的教育岜皇姑区，文化氛围浓厚，人文素质较髙;周边众多大盘进驻，众多项R开发，居住条件和氛围比较成熟;政府政策的支持，未来发展潜力大;距离北陵公园较近，空气等自然条件优越，适宜居住;中管网房地产频道周边企事业单位众多，人群素质和收入水平较髙，存在巨大的潜在客户群;距离木行商圈以及乐购皇姑店都较近，生活和商业购物比较方便;r'-行政划分属于于洪区;项目宗地旁边有一座观音寺，从风水学的角度将有些不利因素;中管网房地产频道rijlJ-地块小，和周边的众多大盘项目相比，不具仃规模优势;L本地区已经从几年前的所谓“郊医”，现在逐渐被广大市民所认可和接受，徂逐潜在客户资源非常广泛，加之政府政策的支持，市政和生活配套也会逐渐健全和提升，居住条件和环境愈发成熟;广信集团在沈北地区有较商的知名度和市场影响力，品牌资源存在较大优势;渐成为了沈阄市民公认的适合居住的重要板块；众多大盘的进入，必然会带动更多的消费者关注本区域;中管网房地产频道开发商对城北地医的土地和客层的生活习惯和消费习惯消费心理非常熟知;r，析Ib-io•:J周边竞品项目较多，竞争环境激烈;特别是周边均以大盘乃至超级大盘为主;想要在众多大盘中脱颖而出，需要在产品上作出足够的特色;中管网房地产频道中管网房地产频遒因此根据竞品项目的分析以及结合项目宗地自身的SWOT分析，我们得出如下的项目整体定位：1.重点体现开发商在城北地E的品牌优势的资源优势，以及对本区域土地情况和客户消费习惯和消费心理的熟悉；2.项目占地面积比较小，因此将精致典雅的作为项目主耍的规划设计思路；3.注熏项自性价比的体现，在产品档次和品位上不低十魅力之城和阳光尚城，但是价格要比以上两个项目略低；4.在产品规划设计以及后期的营销宣传推广中，将艺术化的主题贯穿始终，以多元素的艺术化风格来定义项目，通过艺术化的项目定位，来区分市场，区分H标客户，形成项目自身的独特优势，丼通过这种项目定位和推广主题，与目标客户的心理感受和审美品位、档次达成共鸣。提升3标客户对本项目的关注和认可。中管网房地产频道关于客层客层分析定位•闋eG物O♦地块现实属性与前景周边竞品项H众多♦项目规模及产品分布线而且处于周边众多大:的包E当中产品主要以小高层和高层住宅为主网房地产频道

中在周边项目主要以多层和小商层为主的市场现实不，存在一定的竞争弱势配套齐全，空气质量等自然条件优越地处二环路以北，交通便利项目占地面积较小，容积率较髙而且大多数以中髙档大盘项H为主，产品品质和档次均较髙1.思考出发点竞争项口定义一一从购买者角度来定义竞争范本案竞争项目广泛，包括:项目周边（二环路附近）、皇姑区、皇姑区和于洪区交界区域的中高档次产品:消费者对这些产品的购买导向主要为:二次置业的第一摇所（改善居住条件）为主要异向;首次置业以及二次以上置业的第二居所为次要导向;辅助部分以投资为13的的投资行为导向。中管网房地产频道项目周边皇姑区的中髙端人群,企事业单位员工、公务整个皇姑区的屮端人群皇姑区和r洪区的屮端人群5）等，例如教师、武警总队、601所、沈飞等中管网房地产频遒主要购买诱因与营销引导丌发商在城北地医的品牌优势的资源优势，以及对本因域土地情况和客户消费习惯和消费心理的熟悉;地缘与E域的依赖性、工作与生活的便利性、项目均好性、［X域前景与升值空间等，中管网房地产频道王要客层项目周边的区域客户~~项目周边皇姑医的中高端人群，企事业单位员工、公务员等、例如教师、武聱总队、601所、沈飞等。心理特征与营销引导L|3.具体客层定位项目整体定位的精致典雅、性价比髙、整体的艺术化风格和品位;土要以二次置业的第一居所（改善居住条件）为首要购买导向。■翠r、k*■的次要客层整个皇姑地区、于洪区与皇姑医的交界g域的客户。距离项0相对较近的屮端客户,心理特征与营销引导主要以二次置业的第一居所（改善居住条件）为购买导向。主要购买诱因与营销引导开发商在城北地区的品牌优势的资源优势，以及对本区域土地情况和客户消费习惯和消费心理的熟悉;值空间等。项冃整体定位的精致典雅、性价比高、整体的艺术化风格和品位；地缘与区域的依赖性、工作与牛活的便利性、项冃均好性、区域前景与升中管网房地产频道补充客层市内其他医域的客户、主要为首次置业的年轻白领和投资客。心理特征与营销引导荷次置业/多次置业的第二居所/投资为购买导向。主要购买诱因与营销引导交通、生活配套等相对便利、项目均好性、区域前景与升值空间等。项目整体定位的精致典雅、更加注重项目的性价比、整体的艺术化风格和品位。中管网房地产频道Wjr、S发商在城北地区的地缘优势、品牌优势、对上地的熟悉程度以及对当地客层的购项目定位和产品特色上下足功夫，做出足够的特色，以项目独特的品位和品质以及独树一帜的营销推广主题，吸引那些和本项目在精种层面上具有同样气质的客层的关注，这也是本方案将在后面推广主题和营销策略中重点解析的问题，E.3为了能使我们的目标客户放弃周边众多的大盘项H而选择本项冃,主要需要将开买心理和行为习惯的熟悉程度，作为最主要的购买诱因和营销引导；另外必须在中管网房地产频道关于产品建筑风格、园林建议、户型建议、价格建议中管网房地产频道深褐色或咖啡色外立面理m塑造项目高品质的形象1、符合目标消费者的审美取向和帘美习惯2、当下最为流行的外里而颜色，艺术感强烈，时尚大方，具有时代感多元素的艺术风格、现代感强、厚重深沉、有品质有档次。中管网房地产频道fdc,21askxom中管网房地产频道■IasKxomLWWg产品建筑风格、园林建议、户型建议、价格建议fdc,21askxom中管网房地产频道注重对多元素艺术风格的演绎，体现项目强烈的艺术特色。将电影、音乐文学、舞蹈、雕塑等艺术元素作为主要的表现方式，使得项目园林的主题风格与项目的案名——五彩时光，相互印证，相得益彰。中管网房地产频道u:6艺术氛围，力争与项目的这种髙品质高品位目标人群达成内心和思布局景观布局上，体现艺术的主题核心，鉴于园K占地较小，不易做大的主题景观，建议在正门，另外特别注重楼间景观的设计，重点表现精致、典雅、极强的艺术感染力和想的共鸣。另外在雋楼处内部和外部的装修设计上，冋样设置艺术主题的相关雕塑或者饰物饰品，让客户在尚未进入售楼处之前，就将艺术的氛传达给消费者f使捋客户在了解项冃之间就逐渐受到这种艺术氛围的感染，使其迅速进入我们营造的艺术主题频道，充分调动客户对项目的好感和购买的欲望。fdc,21askxom中管网房地产频道第一层次一项目外围的景观规划：南侧的二环路，因为处于项目的最外围，因此要重点体现其连接、隔离、识别、降噪等功能。借助市政规划的区域形象，提升项目形象，并作为本项目的识别标志。中管网房地产频道第二层次园区核心景观：在园区入口广场规划精致典雅的艺术风格核心景观。注重对项目整体形象和品质的提升。在入口广场体现礼仪服务、业主的归属感，视野的开阔性、通透性以及业主的参与性和活动性等设计思路，强化集会、社区活动、休闲娱乐功能等O第三层次楼间景观。在园区占地较小，中央主题景观受限的情况下，一定要注重楼间景观的设计，体现景观的参与性和互动性，更要注重艺术氛围和景观的相容性。艺术墙中管网房地产频道古文墙fdc-21askxom中管网房地产频道奇乐路fdc.21askxom中管网房地产频道中管网房地产频遒划设计的细节之中，利用项目的景观优势为项目预留卖点。学、舞蹈、雕塑等渗透到园区的每一个角落，并且体现于规注重多元素艺术主题的代表符号的运用，将电影、音乐、文网友X传fdc,21ask,com中管网房地产频道fdc,21ask,com中管网房地产频道fdc,21ask,com网房地产频道中管网房地产频道产品建筑风格、园林建议、广々建议、价格建议户型结构及配比建议中管网房地产频道户型结构面积区间所占比例备注—居室不规划市场认可度低，而且不利于利润最大化二居室80-90平70%两梯梯两户，经典两室户型。28米楼宽的6栋楼规划为此户型。特别是1#和6#楼，因为临近观音夺位置相对较差，因此以80平的小二室的性价比的优势和总价优势来消化此位置的房抛95-105平12%63米楼宽的2#楼规划为此户型。仍然-梯两户的经典二室户型，也是迎合本项口最主要口标客户的产品定位，注重舒适度的同时也体现性价比的优势三居室12018%23米楼宽的3栋楼，规划为此户型，经典三居室的户型，引导部分高端的目标客户户型而积（m2）分布楼号两室80-901#3tt

4#6fi8ft9#两室95-1052#二■宰1205#7#10単层规划户数所占比例两个单元，每个单元二梯二户408户70%四个单元，每个单元一梯二户72户12%一个单元，二梯二户102户18%中管网房地产频道具体户型图示80-90平两室邛&0fdc,21ask,com中管网房地产频道95。105平MOQ■Ibipta

參二婁二抒一uI户家辛a计.慝囊遴AAHt,諦■!««#&•_・塞计.柰・儺|1，舞瞧謇革*環霱野fdc,21ask,com中管网房地产频道120平!Ii脚I-1II-I中管网房地产频道项目名称户型面积所占比例销雋宇当期销售率销售周期二居室80-9060%阳光尚城未销售三居室90-19040%88-97魅力之城7个月130-14570%四居室178-21010%70%三居宗9个月依云北郡80%101-13518%恒泰骏景1个月90-10080-1404870-909个月70%—■三居室109-13220%60%50%1703%95-10050%亚都名苑三居室125-13850%■</U!未销枵北类家园30%60%户型配比建议依据80%70%50%70%40%30%20%17353/605380%70%一居室15%60%四居室复式一居室二居室三居呈一居室二居室二居室二居室48/4955-997%70%60%70%居室二居室1%~6%~To%75%15%、、商街定位业价值。本案底商应更注重生活匡内的日常生活功能的定位，社医日常生活服务配套为主，而要避免噪音、污染、脏乱的负面印象。使之成为丰富多彩的街IX:生活的代表，因此针对本案进行一个准确而亲•I中管网房地产频道高尚的商业街匡可以大幅提升人们的生活水准、改善社医格局，提升物切化的市场定位一家庭休闲服务景观街区。中管网房地产频道超市、银行、建材、药房、美发美容、花店、小服装店、咖啡厅、而点王等，都可以带来丰富多样的街E生活。使商业街和楼体的搭配相得益彰，同时也很好地保持了小区的私密性和全封闭特征。同时，要让本案休闲娱乐类：茶社、咖啡、棋牌、健身、饭店（若有烟道＞等。2-卖场炎：商场、超市、便利店等。3.商务配套类I银行、速递、复印、邮局等。4+社医配套：干洗、诊所、家政、药房、建材、美容美发等。的业主们认为，楼下的商铺使自己的生活_更加丰富多彩。二、业态组合以一层网点为主，不宜建设-层或多层。,以中小网点和商铺规模为主，注重功能性与规划营卟、Ik态的相互配合性。中管网房地产频道建筑风格、园林建议、户型建议、价格建议权重比分析1.重比确定［表一］住宅项目影响因素权重计算表（0—9评分法）索因晌彫332交5互園Q--bX.54.5•45■A65677o532n1格价54X555n666775271型户5«44X55667775■15271_F1S配444X45567645111o4445X677732^1_咖贴SSRsn4s65368o§境E33435X7724)4■■健脯3323253X652379ofo建筑风格立面E2m24E3m423s5oo力nsLdH4EX522(>6琴总5o4uft-2、影响因素、指标及其分值的确定［表二］竞争项目技术指标中管网房地产频道=7173—4388=4128=4393即本案市场已然形成并且能够接受的价格为：4863元/ir即本案市场己然形成并且能够接受的价格为：4285元/I;'?(8.002/7.809)(8,002/8,206)(8.002/7J54)(8.002/8.131)(8.002/8J96)注：不计算万科魅力之城的价格为：修正后的项目价格为:C4388+4128+4232+4393)4-4=4285项冃均价的确定与魅力之城相比得均价：7000X与阳光尚城相比得均价：4500X与依云北郡相比得均价：4000X与恒泰骏景相比得均价：4300X与北美家园相比得均价：4500X修正后的项冃价格为：(7173+4388+4128+4232+4393)+5=4863中管网房地产频道关于推广案名、VI、销售节奏、推广建议，蕭■城北首席艺术社区、r1r

1地段定位竞争定位功能定位中管网房地产频道中管网房地产频遒•从自身看：项目体量小，无明显建筑特色，需要一个营销概念去包装，提升项目形象，给消费者更多购买理由；•从竞品看：体量都不小，而且各有特色，但以“艺术”为主题炒作的还尚属于市场空白。•从市场看：上半年沈阳整体市场销量都不是很理想，面对送种略显紧缩的市场，更要有与众不同的定位，否则将被淹没于众多项目中。•从档次上看：我们项目体量小，只有定位在中高端档次一些才有可能实现利润最大化，既然定位成中高端，必须要让项目显得有文化感，任何事物只要有了文化便立刻开始值钱。•我们的观点是，我们的房子要争取做到一一•比万科魅力之城还有魅力•比阳光尚城还有品位•然而，价格缺比他们的价格更有优势::6^6J基于这样一种产品、客层及定位，那么，什么样的案名和推广语更合适?中管网房地产频道r1LJ我们先看看，一个好案名都具备什么条件?•富有创意，不落俗套•具有较强的人情味和感染力，在字面、寓意都具有温馨感和亲和力•简单易记、好念好听，易于传播•命名要与楼盘属性相符■标识性强，个性突出，要体现楼盘的差异性及与众不同中管网房地产频道o4就项目而言，怎样的案名更合适?体现项目品质感、精致感体现项目尊贵感、身份感•应体现楼盘的差异性■官有创竞，不落俗套■简单易记、易于传播中管网房地产频道体现项目浓郁的特有的艺术气质L::6^6•Is中管网房地产频道于是，我们给出这样的案名五彩：延续广信开发商开发的五彩系列__五彩新村、五彩园，这样更有整体感，更统一，更利丁提升开发商的品牌形象，而且五彩具有很强的延展性。时光：别看只有简单的两个字，但缺饱含深意。首先，“时光”给人一种时间感、历史感，同时也象征着我们开发商在城北深耕十余载绽放出的成熟之光芒。其次，也是在向消费者传递您将在这里享受到完美的*活时光。中管网房地产频遒五彩时光•延续五彩系列：五彩阁、五彩城、五彩郡、五彩坊、五彩云间、五彩恋日•体现开发商品牌：广信名筑、广信恋景、广信逸城、广信冠城•其他方向：逸生城、尚层世家、23度生活、观城中管网房地产频道城北首席艺术社区光|__酮ImM传播操作广告传播活动传播去吸引与项目气质相符的客层I电影艺术I音乐艺术r舞蹈艺术-文学艺术V摄影艺术-|t：：中管网房地产频道□_!象r飞L首先，我们要明确本案需要一个什么样的广告语?能与目标客层深度沟通一言为心声，互为知己契合区域市场上的这种稀缺地位一城北首席艺术社区能体现产品艺术气质能创造产品的附加值，制造产品差异化一尊贵感、价值感具有传播张力中管网房地产频道其次，我们要明确一条好广告语的标扪是什么?＞标识性强，个性突出，要体现楼盘的差异性及与众不同＞富有创意，不落俗套-富有冲击力、感染力fdc^laskxom中管网房地产频道＞易记易读、好念好听，易于传播＞要切合楼盘传播定位于是，我们给出这样的广告语一一中管网房地产频道我艺术•生活更艺术=4中管网房地产频道•我艺术一指两方面含义，一方面象征项目，这是一个具有艺术气息的项目，处处散发艺术魅力；另一方面象征客层，他们追求精致的优雅的艺术的生活，这样的生活态度,正符合他们的气质，艺术的儒雅的气质。•生活更艺术一是指未来住在这里享受到的生活要比您想象的还艺术。0^0艺式美宅艺式美景艺式享受教育、医院、购物…，完善优尚的生活配套一应俱全，尽享优雅生活。艺式服务1——rb茶中管网房地产频道现代简约的建筑风格，凸显艺术品格；80-135m1多元小户，艺术气质舒逸无度；园K内大量体现艺术气质的小品臬观，彰显艺术园区特质=■广告语的延展性即项目的卖点挖掘r-ii周到物业，贴心服务，及组织的多元化的艺术活动，让业主在这里尽享艺术气息。中管网房地产频道关于推广案名、VI、销售节奏、推广建议，蕭■中管网房地产频道关于推广案名、VI、销售节奏、推广建议2010年8月-2010年2月8-9JJ10月11孤9-10.2U中管网房地产频遒造势期/认购期中管网房地产频道关于推广案名、VI、销售节奏、推广建议髙起点1^1溢价效应图腾消费霸权主义两手都要抓两手都要硬V」■■全方位攻击L_J口碑营销病毒营销fdc^laskxom中管网房地产频道推广原则1）、高起点操作，名副其实的城北首席艺术社区形象，高品质、个性化形象，对冃栎群体产生强烈吸引力。2）、创造溢价效应，6元钱的产品，10元钱的感觉，8元钱的价格。3）

、强化潜在自标市场的图腾消费。身份归属（与心灵契合\企业价值观与愿景4）、以霸权主义控制市场。让产品本身所具备的优势去控制市炀、封锁市场；要完成目榇只有成为市场No.1,才能完成。因此、在市场上，特别是重要销售节点上、一定采取强势的、新颖的整合营销策略，让购买者感觉市场上只有本案一个項目值得购买。中管网房地产频遒中管网房地产频道D6）、地毯式搜索，全方位攻击„要采取大众媒体推广、直效营销、公关活动、组织化营销等一列系统策略，对市场进行