国内露营场地(5篇)

第页共页国内露营场地(5篇)每个人都曾试图在平淡的学习、工作和生活中写一篇文章。写作是培养人的观察、联想、想象、思维和记忆的重要手段。那么我们该如何写一篇较为完美的范文呢？这里我整理了一些优秀的范文，有所帮助，下面我们就来理解一下吧。国内露营场地篇一2024年9月30日，央行表态要积极稳妥开展房地产投资信托基金〔reits〕试点。住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金〔reits〕试点，支持从租赁市场筹集公共租赁房房等多种渠道，开展租赁市场。随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨，单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。资金供应和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出，因此reits的推出有其内在需求；另外在宏观经济去杠杆的大背景下，reits作为在国外快速开展并且运行形式成熟的资产证券品种，快速推进也在情理之中。下面就近年来我国发行的类reits产品做一个比拟分析^p。通过对已公开信息的整理，目前国内已经施行的、比拟典型的案例主要如下：〔1〕海印专项资产管理方案海印股份以自成立之次日起五年内公司公司旗下管理的15家商业物业的将来五年的经营收益权，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元。〔2〕中信苏宁资产支持专项方案苏宁云商子公司以11家自有门店物业的房屋所有权及对应的土地使用权分别出资设立。规模接近44亿元，其中a类证券规模约为20.85亿元，期限为___年，每3年开放申购/回售。类证券规模约为23.1亿元，期限为3+1年。a类的预期收益率约为7.0%-8.5%，b类的是固定+浮动收益，固定局部约为8.0%-9.5%。〔3〕中信启航专项资产管理方案中信启航产品总规模52.1亿元，优先级和次级按7:3比例发行?优先级票面利率5.5%-7%，最终利率由询价结果确定；次级预期年化收益率在12%-42%?通过对三支类reits产品的梳理，我们发现，三者存在如下主要区别：从类型上来看，中信启航专项资产管理方案〔以下简称“中信启航方案”〕、中信苏宁资产支持专项方案〔以下简称“中信苏宁方案”〕属于权益类reits，海印专项资产管理方案〔以下简称“海印方案”〕属于抵押型reits。这也就意味着，中信启航和中信苏宁的投资者除了可以获得租金收入分红之外，还可以物业升值的带来的收益；海印专项资产管理方案的投资者那么只可以得到租金收入分红。从风险隔离方式上来看，中信启航方案和中信苏宁方案采用了特殊工程实体的方式，但两者又有不同。中信启航方案是以特殊工程公司的形式，中信苏宁方案那么采取了特殊目的合伙的形式。海印方案由于采用的抵押型的形式，采取了特殊目的信托的方式。从增信方式来看，海印方案采用了发起人参与人次级受益凭证和提供担保等多种方式。而中信启航方案和中信苏宁方案的增信方式那么是由发起人直接租赁根底资产的使用权，从而确保稳定租金收益。四、开元产业信托——首单中国酒店reits____上市全球第一个中国的酒店reits——开元产业信托〔〕2024年7月10日在港交所主板上市，挂牌价为3.5港元，总集资额约6.75亿港元。因投资者反映不佳，开元产业信托原方案发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半，降至约6.75亿港元；发行价也被定在3.5-4.2港元的下限。开元集团是内地最大的民营星级酒店管理集团，截至上市之前的2024年底，开元集团拥有107家运营中或开展中的星级酒店，包括31542间客房。开元产业信托的上市之时的物业资产为开元集团旗下的5家自持酒店物业，包括杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店四家五星级酒店，以及浙江开元萧山宾馆一家四星级酒店。1、开元产业信托上市之时概况公司/证券名称信讬基金经理人上市日期上市时拟发行基金单位数目认购价格募集资金数额开元产业投资信讬基金开元资产管理2024年7月10日469,914,000〔招股书〕后调低至193,000,000基金单位出售价3.50-4.20港元，最终确定为3.50港元原预计募集资金总额：16.45亿-19.74亿港元，最终募集资金总额为6.75亿港元〔1〕收买spv(bvi)〔物业资产〕；〔2〕运行资金；〔3〕归还债项；〔4〕交易本钱杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、上市物业资产包长春开元名都大酒店四家五星级酒店，以及浙江开元萧山宾馆一家四星级酒店截至2024年底，向基金单位持有人100%分派，其后分派不少于90%募集资金用处派息政策2.开元产业信托目前的概况根据开元产业投资信托基金的中期报告，截至2024年6月底物业资产包无变动，但经基金单位持有人批准，开元产业信托于2024年7月31日完成对上海市松江区一家五星級酒店——上海松江开元名都大酒店的收买，酒店物业总估值人民币41.9亿元。截至2024年10月9日，发行的基金单位数目为931,139,567，价格为3.31港元，每基金单位中期分派hkd0.1454，相当于4.23%〔2024年上半年期〕。3.开元产业信托根本框架4.开元产业信托上市的内容概要〔1〕酒店租赁及租赁协议签订主体：浙江开元酒店、开元酒店管理、开元旅业、产业信托管理人协议期限：采用10+10形式。即上市日期起计为10年，信托管理人全权决定可再续10年。租金安排：1〕根本租金：为开元信托提供稳定的租金收入，以根本租金方式减少承受酒店业的风险。2〕浮动个别租金：以浮动个别租金方式为信托根据物业表现分享上升潜力的收益。根本内容：(i)t1-t5，开元酒店管理将每年支付不低于2.16亿元人民币的根本租金；(ii)t6-t10个，根本租金为市场根本租金，根据浙江开元酒店与开元酒店管理共同委任的独立专业物业评估师确定，但是评估价值低于物业酒店前四年平均租金85%的，按照前四年平均租金的85%〔1.836亿元人民币〕确定t6-t10租金；(iii)10年以后的租金为评估的市场价值，但不低于物业酒店t6-t9平均租金85%的；(iv)个别租金〔浮动〕按初步酒店物业每月经营总收入的20%加相关初步物业酒店物业于该月经营毛利的34%计算。个别租金总额低于根本租金的，开元酒店管理须负责补齐。增信措施(i)开元旅业就承租人及酒店管理人提供担保；且开元旅业在租赁及管理协议有效期内维持最低资产净值20亿人民币；(ii)协议t1-t5，中国银行浙江分行就承租人的付款责任提供每年人民币2.16亿元的不可撤销担保；(iii)承租人提供人民币2千万元抵押按金；(iv)5年以后的后续期，需中国持牌银行发出的不可撤销担保，及承租人提供人民币2千万元抵押按金。假设未获得银行的不可撤销担保，那么抵押按金调整了根本租金另加抵押按金。〔2〕大股东放弃分派开元的大股东浩丰国际、凯雷蓝天上市日至2024年底放弃持有基金单位〔相对于上市日期的已发行基金单位的约14.6%〕收取分派的权利，旨在上市日至2024年底每基金单位分派进步约17.1%。因此，不考虑放弃分派下，每个基金单位0.1348港元，年化分派收益率为7.81%；考虑放弃分派下，每个基金单位0.1579港元，年化分派收益率为9.15%。〔3〕物业资产重组过程通过2024年底至2024年1月的一连串交易，拥有酒店物业的根底资产〔5家酒店〕由浙江开元酒店保存，而从事租赁酒店及其他酒店相关业务营运的其他附属公司及合营企业那么转让予浙江开元酒店管理〔原为浙江開元酒店的附属公司〕，最终转出本集团。〔4〕开元产业信托的税项开支中国税项开元产业信托在中国境内的税项包括企业所得税、营业税、土地增值税、城市维护建立税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税等。值得注意的是698号文所规定的非居民企业〔境外投资方〕间接转让股权的中国税务处理及申报。该文主要目的为利用境外实体躲避____义务的反滥用及反避税规那么，将向境外投资者就间接转让股权所得资本收益收10%的预扣税。对此，其法律参谋认为：〔1〕698号文并无对间接转让资本收益如何征收10%的预扣税有明晰的指引；〔2〕买卖协议下，卖方具有申报698号文的申报责任，物业公司无申报责任；〔3〕卖方已同意就该买卖协议项下的税项负债向开元产业信托提供补偿保证，期限7年。____税项(i)____利得税税率为16.5%，假设在____的spv被视为在____营商、从事专业或业务，需就其于____产生或自____的溢利〔资产增值除外〕缴纳____利得税。(ii)开元产业信托作为单位信托集体投资方案，豁免缴纳____利得税。信托向基金单位持有人做出的分派也无需缴纳任何利得税。(iii)开元产业信托基金无需就发行新基金单位缴纳____印花税，其后买卖基金单位需缴纳____印花税。5.开元上市的理论意义开元集团最初于拟于2024年整体打包集团资产在____上市，但遭遇____财务制度改变，折旧加速〔将原有的40年折旧年限改为20年〕，导致利润缩水，开元酒店推延上市方案。____资本市场在2024年以后持续低迷，开元担忧ipo后公司市值及股价都存在被低估的风险，因此挑选一局部优质酒店房地产业务打包reits，使开元既能实现证券市场交易和融资，又有助于改善交易价格和市盈率，直到2024年最终通过旗下局部资产的reits方式成功上市。选择reits方式，一方面股东的估值将高于公司ipo，另外一方面开元有很多酒店，如今物业资产包中装入的有5个，将来还有其他酒店可以持续装入，相比照拟灵敏。然而，除非有外部现金流支持，否那么内生现金流是很难支撑整个房产信托基金发行的。但是外部现金流一般要通过信誉担保、资产抵押等方式获得，例如开元reits此次便设置了根本租金条款，并拥有关联主体及银行的承诺租金担保。真正的reits产品本质是表达股权分红回报，然而当前依靠外部担保事实上已经将开元____reits变成了类债权融资的形式，这也是一种reits的异化。新加坡的凯德置地——中国reits联盟秘书长王刚它可以把上市公司、基金、reits，把开发和金融结合得很好，所以成为我们研究商业地产很重要的案例。在整个房地产形势下，我们需要有开发基金，在中国过去的十几年也是重要的开发阶段，所以我们会有开发基金。在开发之后，典型的凯德形式会有一个孵化基金，因为一个楼能建到生成，现金流还是需要有一个孵化阶段的。孵化了之后，才能有第三个阶段，就是reits。凯德置地的来福士广场，今天的主题是写字楼综合体论坛，来福士广场交融了商场、写字楼、酒店式公寓的真正代表。我们举一个例子，看几个指标当中的一个，第五项，就是基金年息，基金年息做到了8年+1年+1年，就是8到10年，意味着这是一个很长周期的基金投资。我一会儿会讲到中国基金的特点，典型的是两年左右，甚至一年的产品都有，根本都是以债为主，这个是以股为主的，我投给它的基金，我们根本上连本金都不能保证，但是为什么大家都乐意投呢？就看最后一项，就是年化收益率能做到15%到20%。我们刚刚讲了国外的情况，国内的情况我们做的比拟多的是夹层基金，再就是开发型的股权基金，因为中国如今还是以开发为主。中间段的是增值型基金和并购基金，是这两年或者将来的阶段中比拟重要的形式。做商业地产基金也是给reits在攒一个资产包。有什么意义呢？首先可以满足企业做大做强的需要。再就是它抗行业周期，就像题目我们经常讲的白银时代一样，上周陪聂会长参加新浪的金麒麟论坛，有记者问任志强到底什么是白银时代，好似大家都提的比拟多，但实际上黄金和白银也是因为中国过去十年房地产的高速开展，在进入所谓的白银时代，实际上就是一个行业的高速增长进入一个平缓期，在这个时期的时候，我们每个开发商都在融资策略上、资本构造上要做很多的调整。再就是加速物业的周转，刚刚有一位记者跟我聊，为什么要推reits，分两类。一类是商业领域，比方像富力这样的酒店，商业领域几个亿或者几十亿投进去，在账面上租金收益率很低，按照中国资产估值，收益率也就是几个点，两三个点或者三到五个点。这么大的几十个亿在开发商的资产负债表上，实际上整个企业的roa会下降。通过reits这样的工具，你就可以把这个钱倒出来，投入新的工程开发。对政府也一样，报纸上如今说的四个城市的试点，住建部要操作的，实际上政府背负了很大的压力，当然也是过去几年才开场的，3600万套保障房、公租房、廉租房，很大程度上是由政府投入，它也需要把这么大的资产化掉，或者把资金转出来，才有钱去投入新的住房的建立，有助于加速资金的周转。还有一个是弥补资本市场融资的需要，尤其是上市类的，资产负债表需要优化。还有一个是提升资本收益率。以凯德为例，凯德有五家reits，17只私募基金，也就是说逐渐的我们的开发企业会从重资产往轻资产去转变，今天大家看的比拟多的就是万科的案例，万科不断的在往轻资产的方向转。第六是满足丰富的盈利手段，不仅仅有开发利率，还有持有利率。五、中国主题的reits产品一览春泉产业信开元产业投鹏瑞利中国商凯德商用中汇贤产业信托越秀房地产投资信托基金托资信托基金用信托国信托2024年122024年7月2024年6月72024年4月月2日5日日11日____新加坡零售86.0%写字楼13.2%住宅0.8%7____2024年122024年12月12日月5日新加坡____上市日期上市地点____资产类型写字楼100%酒店100%零售17.9%零售27.4%写字楼42.8%写字楼51.7%效劳式公寓零售100%效劳式公寓7.5%11.2%酒店13.4%酒店28.1%2资产数量15北京杭州沈阳48.7%；78.3%；郑65.2%；宁波成都38.1%；北京89.1%；州5.9%；武地理位置北京100%广州100%20.6%；长春佛山8.3%；北沈阳10.9%汉5.0%；上京4.9%海4.7%；内14.2%蒙古3.6%；芜湖2.5%资产规模〔估值〕77.6〔亿人民币〕市值〔亿4.0美元〕41.692.2372.0100.5227.53.45.028.49.813.113/___年股息回报6.6%/9.0%8.1%/8.2%7.1%/7.3%率构造reitreitbt7.2%/7.3%6.0%/6.5%7.5%/8.0%rmbreitreitreit稀缺北京核心cbd甲级写字楼物业；主要优势境外直接持有资产；优质租户与出租率。唯一中国酒店业房托；稀缺北京核心分散及多元强大的中国综合体工程；化的零售物较为分散与多较为分散与多元化的物业组合酒店管理能优质租户与出业；元化的物业组拥有稀缺的广州核心地域性综力；租率；新加坡知名合地方政府背景，后续拥有可注后续可注入____知名企业资产管理公酒店资产优名下物业。司管理。良。资产规模较小；物业较为单行业周期性一；主要优势较大；无后续可注资产主要分入资产。布在2,3线城市。较大的开发风大局部资产险；作为人民币房使用较多的金融工具对新收买分布在2,3资产主要分布托，交易量低。国金中心进展财务补贴。线城市。在2,3线城市。高和资本的点评最近地产金融圈内有这样一个说法：高大上的reits看鹏华万科、中信启航，跑江湖的reits要看万达稳赚、高和中投保。互联网与类reits产品的结合近期无疑是大家关注的焦点。我们如何判别哪种地产金融创新更具有成长型呢？不妨用“七巧板”理论来把玩一番，主要看七个方面：根底资产质量、发起方品牌、期限与流动性、认购门槛、信誉条件、风控/增值才能、收益率。下面一一解析品鉴。就根底资产的质量而言，万达“稳赚1号”的根底资产是三线城市在建的城市综合体工程，建安本钱、工期、运营等未有定数，客观来说比照其他产品弱了不少。鹏华万科reits的根底资产实际上是前海企业公馆的租金收益权，土地没有确权，想象力略有缺乏。高和中投保类reits的根底资产是北京三环、地铁上盖、带租约写字楼高和蓝峰大厦，既有租金平安性又有溢价想象力，即居家又性感。当然，还是中信最高大上啊，根底资产是中信证券北京和深圳的甲级办公楼，自己做租户背书，也是让人醉了。整体来看，中信启航最正确，高和中投保次之。就品牌而言，2024年万达的资产规模高达5,341亿元，首富的背书已无需多言，品牌爆棚；万科鹏华reits，无论是万科自己的品牌，或是前海管理局“特区中的特区”，典型的双保险；高和中投保类reits的爹相对差一些，管理人高和资本也就几十号人6年时间收买10个工程资产管理规模不到100亿，正是首富和万科想要转型的“轻资产公司”。中信咱就不说了吧。就投资人认购门槛而言，万达号称1000元即可认购；鹏华由于公募的性质1万元以上即可认筹；高和中投保门槛也是1万元；而中信启航门槛较高，优先级最低认购额度为300万，劣后级最低认购额度为100万。期限和流动性关联性大，要放在一起来分析^p：万达“稳赚1号”是7年期的产品，为了化解流动性和期限难题，产品成立3个月后即可在快钱平台上进展撮合转让，虽受制于快钱交易平台的整体流动性，好呆也算局部化解了令人生畏的超长期限。万科鹏华reits的流动性显然是最好的，公募基金打的牌就是流动性，只不过由于较多份额可能被险资等机构收入囊中，实际流动性终究如何有待观察。高和中投保类reits为1年期产品，成立之后即可通过网金社〔阿里巴巴旗下的平台之一〕平台进展变现转让，期限和流动性比拟有优势。而中信启航为5年期产品，在深圳交易所挂牌，由于只能是合格投资人参与认购和交易，因此流动性较弱。整体来看，期限和流动性最正确的是鹏华万科与高和中投保。就信誉条件而言，万达“稳赚1号”最后仍由万达自己兜底回购；万科鹏华reits从公开资料上没有明确看到第三方担保，但据消息人士透露，万科承诺一定额度的运营保证金，简单而言就是运营不好万科贴补，是一种间接的兜底方法；高和类reits由中投保〔财政部1993年发起设立的国字头担保公司，评级为aa+〕提供本金及预期收益增信保障。中信启航主要靠根底资产分级来完成优先级的信誉增级，劣后级那么无兜底收益。整体从平安性来讲，高和中投保的信誉增级更加明晰明朗，其他产品都隐含主体信誉。就风控和增值才能而言，关键要看操盘的团队。万达和万科都属于传统开发商，对产品本身的理解应该更深；高和专门做资产管理，一直专注城市更新和存量商业物业的改造和盘活，其资产增值才能令人尊敬。难得的是作为地产金融机构，多家金融机构认购其基金，因此对风险控制更加注重。中信证券作为传统金融机构，其风险控制意识毋庸置疑。整体来看，发行方各有千秋，高和规模不大，不过似乎才能更为平衡。最后看看收益率，万达“稳赚1号”的固定收益局部为6%，溢价局部待7年后看市场；万科鹏华reits的预期收益率是6.5-7%，由于投资标的是租金收益权和债券，因此想象力小些；高和中投保类reits的租金收益局部为6.8%，由于物业区位好，成为北京去年租金增长最快的写字楼，升值空间较大，浮动收益更具想象空间。中信启航披露来看，优先级收益率为7-9%，劣后级没有保底，预计收益率预计为12-42%。整体来看，结合投资期限，跑江湖的高和中投保与万达的收益率更高。高通智库的点评国内房地产企业经历了从住宅销售，转型商业地产的租售并举，到之后的转型基金形式，以及当前的reits探究，显示在持有型物业领域，reits是最为良性的退出渠道。同时从全球金融形式分析^p，合适持有型物业企业的金融形式，以私募基金和reits为趋势。在国内的reits探究中，公募reits成为焦点，但在一个阶段中国公募reits注定是国资和大型央企的舞台。比照美国reits形式〔公募、非上市和私募reits〕中，非上市reits和私募reits将来预计在国内将日愈活泼。高和、万达的探究具有考虑和借鉴性。越秀reits“非典型”上市红筹背景、资产来及估值弹性使“越秀投资”的reits发行途径尚难复制“越秀投资”是广州市政府在____的窗口企业，上市后长期处于财务窘境，但是凭借红筹背景，2024―2024年间得到了政府以低价注入优质资产的扶持;由于“越秀投资”所获得的资产中包括其最优质的四处商业地产，具备了发行reits的可能，也节省了盈利才能培育和资产剥离的过程;而正是基于这四处商业地产拥有的优质条件，“越秀投资”通过资产重估，巧妙运用规那么，实现了价值最大化。“越秀投资”的reits发行有很强的特殊性，是处于类似负债率和现金流状况下的公司难以复制的，其途径尚不具典型意义。此外，西田房地产信托和西蒙reits的成功经历也说明，reits对市场环境和管理程度有很高的要求，国内房地产商和投资者需要有充分的准备。2024年12月21日，越秀房地产投资信托基金(，简称“越秀reits”)在____联交所正式挂牌上市。“越秀reits”是“越秀投资”分拆其旗下内地商业物业，在____独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(reits)。“越秀投资”注入“越秀reits”的资产包括其在广州的四处物业:白马大厦单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。以出让这四处物业为代价，“越秀投资”获得了“越秀reits”支付给其的约33亿港元现金，并仍然持有“越秀reits”30%的股权。在完成reits发行后，“越秀投资”总共获得了约20亿港元的账面确认收益，更重要的是，它开拓了一条将来物业变现的便捷通道。而2024年以前，“越秀投资”还仅仅是一家净资产收益率较低〔表1〕，经营相当窘迫的公司。凭借“红筹窗口”优势获得政府资产注入财务窘迫，自有资金难以满足商业地产需求“越秀投资”于1992年12月在____上市，是广州市政府在____的窗口企业，根据其财报中关于企业开展战略的描绘，“越秀投资”上市就是为向商业地产转型打根底，使企业变成一个以房地产开发为根底，以商贸业为龙头，以物业经营为核心的集团。自1999年起，“越秀投资”商业地产出租收入占总收入的比例一直呈明显上升趋势(图1)。众所周知，从长期来看，商业地产工程能优化资产质量，使地产企业形成产业资本沉淀和积累，提供一种持续、稳定的经营形式和长期稳定的现金流。但短期来看，商业投资物业的增加势必加大投资的现金需求，容易造成资金周转灵敏度缺乏，增加企业的财务压力。而从“越秀投资”的财务数据变动情况来看(表1)，其1999年至2024年间净资产增加了1.2%，而总负债增加了约56%，显示“越秀投资”越来越依靠高负债运营。从流动比率来看，公司的短期偿债才能也有所降低，流动比率从2024年的3.89迅速下降到2024年的2左右，显示其财务弹性系数开场降低。与同期____的大型地产公司相比，“越秀投资”的负债程度非常高(图2)。“越秀投资”财务上的窘境也表达在其持有的现金流上，年末货币资金的余额占总资产比例根本呈下降趋势，由1999年的6.48%下降到了2024年的3.92%，显示其持有的现金比例越来越低(图1)。母公司重组国企，获注优质资产2024年9月25日，在原国家计委批准下，广州市政府将其持有的广州城建集团95%的股权注入“越秀投资”的控股公司“越秀集团”。随后，“越秀集团”对广州城建集团进展了重组，重组后的架构是，“越秀集团”的子公司____cdbvi通过子公司aconbvi持有广州市城建开发总公司(简称____cd)95%的权益，____cd拥有优质资产财富广场、城建大厦、维多利广场的股权，另一优质资产白马大厦那么由____cdbvi旗下的白马合营公司持有(图3)。2024年12月20日，为了让原广州城建集团的大局部资产伴随过江，获得海外资本的支持，“越秀集团”将____cdbvi公司100%权益转让给“越秀投资”，这样，“越秀投资”就间接持有了____cd的95%股权及白马大厦100%的股权，____cd其余5%股权那么仍由广州城建集团持有。值得注意的是，通过这次转让，“越秀投资”仅以六折的价钱即50亿港元的代价就从其母公司“越秀集团”获得了净资产值约83.5亿港元的地产工程，其应占土地储藏面积，由20万平方米大幅上升20倍至420万平方米，在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长3.5倍至167万平方米(包括后来注入“越秀reits”的四处物业)。“越秀投资”一举成为广州市最大的房地产开展商，成为广东省在____重要的窗口企业。负债率和现金流压力仍然沉重公开资料显示，“越秀投资”此次收买所支付价款的40%左右依赖于负债，这造成了其负债率急剧上升。收买完成后，“越秀投资”的总资产由2000年的196.04亿港元增加到2024年的266.85亿港元，上升了36.12%;总负债(含少数股东权益)由2000年的131.19亿港元增加到2024年的199.75亿港元，上升了52.26%;而股东权益由2000年的64.86亿港元增加到2024年的67.10亿港元，仅上升了3.5%。总负债的上升幅度明显超过了总资产的上升幅度，更是远远超过了股东权益的上升幅度，总负债(含少数股东权益)几乎是净资产的3倍，财务压力进一步加大。较高的资产负债率降低了企业的长期偿债才能，加重了企业的利息负担，对债权人而言，高负债会进步“越秀投资”延迟归还借贷或利息的时机，以及无力归还的可能性，而一旦企业资金链出现问题，很可能导致企业出现生存危机。同时，房地产行业有着上下起伏的市场周期性特点，而且“越秀投资”业绩并不理想。多重因素导致了投资者的担忧，使得“越秀投资”的股价长期以来低于其净资产。低迷的股价及过高的负债率显然不利于“越秀投资”继续融资，而商业地产对长期资金的需求是相当大的，这意味着“越秀投资”今后将面临更大的资金压力。不仅如此，收买后，“越秀投资”的现金流也未见改善的迹象，财报显示，从2024年开场，其现金及现金等价物净增加额占总资产比例竟然由正转负〔表1〕，也就是说，“越秀投资”完成收买后现金流反而减少。所获优质资产是reits发行的关键所收买商业地产带来机遇综合以上分析^p看出，“越秀投资”存在的财务问题主要是高负债率和低现金流，这一问题在资产收买后更为突出。不过，“越秀投资”的盈利才能在收买后有改善上升的趋势，2024年以后净资产收益率和总资产收益率比收买前有了明显进步。到2024年底，“越秀投资”经营盈利为7.43亿元，较2024年上升3%，但其物业出租的租金收入就到达了3.67亿港元，较2024年上升15%，其商业物业工程已经有了良性开展的趋势。2024年6月16日，____特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守那么》生效，与以前相比，发生了很大改变，最主要的变化便是允许在____上市的reits投资____以外的房地产。换句话说，____境外资产可以在____发行reits。鉴于____与内地市场的严密关系，这一规定实际翻开了中国不动产业赴____上市之门，也为“越秀投资”分拆和打包旗下物业，以reits的形式独立上市扫除了规那么上的障碍。需要指出的是，此前“越秀集团”所做的资产重组，已将大局部已培育好的、有较强盈利才能的资产注入了“越秀投资”(如白马单位等)，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利才能培育和资产剥离的过程，为reits上市争取了时间。打包优质资产，满足发行reits条件reits上市非常符合“越秀投资”的利益:首先，以reits的形式独立上市符合其向商业地产转型的企业战略;其二，提供了一条分散风险且使物业便捷套现的通道，有利于加快资金周转，改善企业现金流;其三，可以降低企业负债率，改变企业在市场中的高负债的形象，有利于提升企业市值;其四，发行reits需要把部份出租物业重组上市，而上市前通常会对出租物业进展独立估值，有利于“越秀投资”资产的公平价值在市场中得以表达。事实上，此后“越秀投资”和“越秀reits”的股价显著上升，验证了独立上市方案带来的增值效益得到了投资者的肯定。在上市申报中，____联交所最关心的是reits所收买资产的质量和平安性问题。为了获得上市成功，“越秀投资”在注入资产方面也颇花了一番心思，最终将打包收买的资产确定为白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。这四处物业都是大股东为支持“越秀投资”而注入的盈利才能和开展潜力最强的优质资产。其中，白马单位是中国十大服装批发市场之一，声名远播，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入“越秀投资”之前就已经具备了良好的盈利才能;后三者位于广州繁华的天河商业圈，都是广州著名的物业单位，具有良好的开展前景。截至2024年底，这四个物业面积占“越秀投资”可供出租物业总面积的20.45%，但营业总额却占到了其出租物业营业总额的46.89%，无疑，“越秀投资”方案投入reits的，是其所拥有的出租物业中资产质量最好的。从2024年9月10日至2024年10月间，____cdbvi的四家全资bvi子公司分别受让了白马单位、财富广场单位、城建大厦单位、维多利广场单位。其后的2024年12月7日，“越秀投资”通过____cdbvi将四家bvi公司的股权转让给“越秀reits”。至此，越秀reits就符合了____证监会《房地产投资信托基金守那么》当中有关“使用特殊目的投资工具”的条件，该条件系证监会为了使reits可以享有与地产公司一样的税务处理，确保有足够的透明度，硬性规定所有特别目的投资工具必须由reits全资拥有，以及特别目的投资工具不得超过两层。通过资产重估，实现价值最大化两次评估，价值迥异在reits上市进程中，对reits所收买的资产价值如何估值无疑是至为关键的一环。对“越秀投资”来讲，它牵涉到的是实实在在的利益;对投资者而言，它关系到对所打包资产价值的判断，以及对“越秀reits”股价的定位。根据“越秀reits”委托的估值师高力国际出具的，以2024年9月30日为估值基准日的独立物业估值报告，此次“越秀reits”所收买资产的评估价值为40.05亿港元，这个价格不仅较其2024年的19.47亿港元的估值翻番有余，就是较其三个月前即2024年6月30日“越秀投资”财务报表中反映的账面价值32.04亿港元也增值了约8亿港元(图1)。对于估值变化如此之大的原因，“越秀reits”招股书里面给出的解释是:“越秀投资”是按照公允价值将投资物业列账，但其委任的汉华评值主要用收入资本化计算法对物业进展估值。而“越秀reits”委托的高力国际出具的独立物业估值报告较汉华的报告全面，高力国际采用收入资本化计算法、现金流量贴现分析^p以及销售比拟法，并根据各种估值方法的相对重要程度进展了加权校正。也就是说，高力国际的估值方法是，首先按照收入资本化计算法和现金流量贴现分析^p得出两种估值结果，然后将这两种估值结果按权重比例进展加权平均，最后通过销售比拟法对估值进展比拟核实，得出估值结果(表2)。但我们看到，即使用同样的收入资本化计算法估值，高力国际给出的估值结果却是近40亿港元，与3个月前汉华约32亿港元的估值仍有约25%的差距。巧妙利用规那么，实现重估增值房地产价值评估法包括收入资本化计算法、现金流贴现法、市场比拟法、本钱估价法、假设开发法等多种计算方法，适用于不同用处物业的估值，对于以收租为主的商业物业一般采用比拟多的是收入资本化计算法和现金流贴现法。在收入资本化估价法下，同一物业在不同时间段的价值出现变化，都与影响房地产评估价值的两个变量，房地产预期净收益和综合资本化率的变化直接相关。此次“越秀投资”打包资产在2024年6月30日到2024年9月30日前后相差仅3个月时间，市场利率环境和同类投资回报变化不大，综合资本化率不可能有太大的变化，那么，估值差距只能是因估值师对房地产预期净收益的不同判断产生的。研究发现，“越秀投资”通过巧妙的安排改变了房地产的预期净收益。白马单位是此次打包资产中占比重最大的一块物业，预期2024年所带来的租金收入占预期2024年总租金收入的69.4%，也就是说，白马单位的估值对整个打包资产估值的影响至关重要，高力国际给出约25.42亿港元的估值。但是，我们从白马单位的估值报告看到，其2024年9月的租金总额为975万港元(不包括物业管理费)，如将这一租金收入作为月平均租金收入，全年只不过1.17亿港元(975万港元×12);将这一数额作为定量收入，以当时资本化率为前提，按收入资本化估价法计算，根本无法承载其25.42亿港元的估值。那么高力国际给出如此高额估值的根据是什么呢?根据“越秀reits”全球出售通函介绍，“越秀投资”方案将从2024年1有1日起上调白马单位的租金，均租金由241元/平方米升至473元/平方米每月，在平均租金提升近一倍的情况下，竟然还争取到了约95%的4-5年的续订租约，这样，白马单位在2024年预期年租金收入将到达2.53亿元。根据____新会计准那么规定，投资物业公允值估价的最正确凭据是“类似租约及其他合约的活泼市场的现行价格”，正是续订租约这一证据，为高力国际进步白马单位的估值提供了有力支持。而在运用销售比拟法估值时，高力国际所采用的比拟对象是广州最著名的商业中心―北京路与上下九的物业单位，这些物业的高售价又为白马单位估值的合理性增添了分量。就这样，“越秀投资”通过巧妙运用规那么，对打包资产的账面价值进展重估，实现了reits所收买资产的增值。“越秀集团”董事长李飞在2024年初的一次房地产论坛上的讲话为此做了最好的诠释:“我们这个房托基金上市，按照房地产评估从被动到主动，如今作为企业我们把它拿到股市上去，确保利润最大化，把风险降到最低。”多重获益reits发行极大改善财务状况2024年12月，“越秀reits”完成公开发行。在行使超额配售权后，社会公众投资者获配约6.79亿份基金单位，占67.9%的权益;“越秀投资”通过一家全资附属公司“越龙”持有3.13亿份基金单位，占31.3%的权益;“越秀集团”获得约0.08亿份基金单位，占0.8%的权益。根据“越秀投资”发布的公告，“越秀投资”在“越秀reits”发行后向所有公众股东发放了一笔特派股息，发放完毕后“越秀reits”的股权构造是:“越秀投资”通过“越龙”持有30%，其余股东占70%。发行reits后，“越秀投资”一共获得了现金约33亿港元(包括“越秀reits”发行6.87亿份基金单位所得资金约20亿港元，和“越秀reits”下属bvi公司贷款融资支付现金约13亿港元)，并且仍持有“越秀reits”30%的股权，仍然处于相对控股的地位，可以继续受惠于“越秀reits”上市后的业务开展。“越秀投资”在其公告中也提到，从“越秀reits”得到的现金将用于降低自身的负债程度和利息支出，而且今后并不需要与“越秀reits”并账，也就是说，“越秀reits”因收买资产而产生的巨额债务不会影响“越秀投资”的负债程度。因此，发行reits极大改善了“越秀投资”的流动资金及财务状况。根据所注入资产的评估价值与账面本钱间的差额，我们可以对“越秀投资”发行reits后的资产负债状况进展财务模拟估计(表3)，可以看出，“越秀投资”发行reits并用所得现金归还借款后，总负债(含少数股东权益)由185.66亿港元下降到了152.66亿港元，总资本负债率由41%下降到了14%，而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。其资产负债状况获得了较大的改善。不仅如此，“越秀reits”将来还将继续发挥盘活“越秀投资”资产，增强流动性的作用。附属公司将持续获利根据____《房地产投资信托基金守那么》中有关“管理公司”方面的要求，“每个要求获得认可的方案，必须委任证监会接纳的管理公司”，由管理公司委任租赁代理提供假设干租约管理、租赁管理、市场推广和市场推广效劳。“越秀reits”的管理公司―越秀房托资产管理是“越秀投资”的全资子公司，越秀房托资产管理委任的租赁代理是广州白马物业管理和广州怡城物业管理，二者也都是“越秀投资”的控股子公司。有了这一控制权的安排，“越秀投资”与“越秀reits”就有了更加亲密的利益联络，越秀房托资产管理每年能获取不菲的管理人佣金，其中包括每年存置资产0.3%的根本费用、物业收入净额3%的效劳费、日后收买资产时收买值1%的交易费、出售资产时总售价0.5%的交易费等，2024年管理公司的预计酬金超过2000万港元。此外，怡城物业管理公司与白马物业管理公司将代理“越秀reits”物业资产的租赁业务，怡城物业管理公司可按财富广场单位、城建大厦单位及维多利广场单位各自的总收益收取每年4.0%的费用，而白马物业管理公司那么可按白马单位的总收益收取每年3%的费用，2024年租赁代理酬金将超过1000万港元。税收减免“越秀reits”在全球出售通函中对2024年的盈利预测是2.01亿港元，也就是说，2024年“越秀投资”将获得6000余万港元的股息收益(2.01亿港元×30%)，利息支出将减少1.1亿港元(按所获得现金33亿港元×3.5%的固定年利率计算)。不仅如此，“越秀投资”通过bvi公司持有内地物业单位还可以享受税收优惠。根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定，bvi公司作为在中国无常设机构的外国企业，按租金收入以10%的税率缴交预提所得税(除营业税外，其他费用不可扣减收入后计算预提所得税)，且根据____有关规定，bvi公司自____以外地区所得的租金收入一般被视为____以外地区或自____以外地区的收入，免缴____利得税。“越秀投资”注入“越秀reits”的物业单位此前是根据内地企业所得税标准，按税前利润33%的税率缴交企业所得税，仅此项税收优惠，就将为之带来约4300万港元的净利润奉献(根据预测纯利2.01亿港元+预提所得税0.35亿港元=2.36港元，2.36亿港元×33%-预提所得税0.35亿港元=约0.43亿港元)。也就是说，招股书中对2024年“越秀reits”的盈利预测为2.01亿港元，而假如按内资企业所得税标准纳税，那么仅为1.58亿港元(2.01亿港元-0.43亿港元)，即使加上bvi公司由于贷款13亿港元支付收买物业而带来的融资本钱约5200万港元，以及预计上市后多支出约0.2亿港元的经营开支(根据其2024年0.79亿港元的经营开支预测-2024年半年报经营开支0.295亿港元×2)，也不过是2.3亿港元(1.58亿港元+由于承当了13亿港元贷款所带来的融资本钱约0.52亿港元+上市后多支出的0.2亿港元经营开支)，也就是说，假如“越秀投资”不发行reits，这些物业2024年所能带来净现金流不过2.3亿港元(假设该物业不需承载任何贷款的情况下)。将来现金收入不变预期2024年“越秀reits”将给“越秀投资”带来的现金流入奉献为2.45亿港元(表4)，即使减半计算管理人费用和租赁代理费用所带来的现金净流入，其现金净流入总额仍约为2.3亿港元。而根据前文可知，假如“越秀投资”不发行reits，这些物业2024年所能带来净现金流为2.3亿港元(假设该物业不需承载任何贷款的情况下)，也就是说，发行reits后不仅使越秀投资回笼了33亿港元现金，而且今后的现金流收入也并不会减少。途径尚不具典型意义培育工程才能成将来开展关键通过此次“越秀reits”的成功上市，“越秀投资”开拓了一条商业物业便捷套现的通道，为以后向商业地产战略转型提供了较为明晰的业务形式，并将继续得益于“越秀reits”上市后的业务开展。此外，营运及财务透明度进步后，“越秀投资”的企业架构更为明晰，使市值更为接近内在价值。我们预计，“越秀投资”下一步还将通过“优先收买权”的安排，即“越秀reits”对“越秀投资”旗下的商业物业工程有优先购置的权利，以增发基金份额的方式，将旗下商业物业工程逐步注入到“越秀reits”，继续发挥reits这一通道的关键作用。但是，如何培育旗下商业物业工程的盈利才能，使其可以到达reits投资者的回报要求，似乎还是摆在“越秀投资”面前的一道待解决的课题。因为毕竟此次注入“越秀reits”的优质资产以前并不属于“越秀投资”，而是在大股东的支持下通过资产重组得来的。对“越秀投资”来讲，如何发挥自身的经营才能，打造出商业物业的“造血功能”，仍然任重而道远。形式难以复制通过分析^p“越秀投资”的reits发行途径，我们认为，其形式对国内大多数房地产企业尚难复制。首先是股权隶属关系，“越秀投资”作为广州市政府在____的窗口企业，资产出境的行政审批简单，操作难度不大；且发行reits之前，资产已合法转移，所以“越秀投资”从2024年8月18日宣布reits上市方案到12月21日正式挂牌上市，前后经历总共只有近四个月的时间，可谓神速，而诚旗下的“泓富reits”上市前后花了将近九个月的时间，国际投行做reits上市，一般那么需8―11个月的时间。其二是境外reits投资者对异地物业的回报要求较高，这对所注入物业的盈利才能有很高的要求。“越秀reits”上市招股价是以6.3厘至6.7厘的年回报率为基准，比诚旗下的“泓富reits”5.3厘的年回报率高出不少，而要到达如此高的回报，依靠企业自身“造血”并非易事。其三是“越秀投资”在资产评估中的增值过程带有一定特殊性。因此，目前来看，“越秀投资”的reits发行途径尚不具典型意义。reits成型的根底：1.根基：“城市配套效劳商”战略是万科reits实现的根基；2.互利：工程的bot与reits，是万科与政府的互利合作；3.保障：工程高租金收益为reits发行提供了保障。近日万科与鹏华基金公司成立“鹏华前海万科reits封闭式混合型证券投资基金”已被证监会受理，国内首支公募reits距公开发行近在咫尺，本次资产证券化针对万科前海企业公馆的租赁收入局部。然而，万科做reits并不是空穴来风。●首先万科“城市配套效劳商”战略以及“轻资产”操盘战术是此次公募reits成型的土壤。●其次前海万科工程自身的特点导致万科采取公募reits的方法募集资金。●最后鹏华对美国成型reits具有深化的研究，也是助力此次公募reits上市强有力的因素。本文从万科战略视角、前海工程视角分析^p万科此次reits成型的基因。1转型“城市配套效劳商”是reits萌芽的土壤1.万科的战略转型是诱因早在2024年7月，万科就已经明确了第四个十年的战略方向：转型城市配套效劳商，依托第三个十年住宅产业化建立所获得的庞大客户群进一步延伸效劳。在2024年初进一步明确方向，提出“5s理论”，即城市配套效劳商要围绕居住、购物、度假、办公、文化五大方面为居民提供更舒适的生活。回忆过去两年的万科的转型成绩可以发现这艘承载着千亿梦想的大船已然发生了变化。值得注意的是，万科此次战略转型的【关键词】：^p是“重运营、轻资产”，即万科希望通过输出管理和品牌操盘整个工程，而不是通过占有绝大多数股权控制整个工程。例如金隅万科广场工程，万科占股份49%，金隅占股51%，随后万科又将所持有的39%的股权卖出，最终只持有10%的股份。虽然所占股权较少，但该工程由完全由万科操盘，这对万科积累商业经历、打造品牌具有深远意义，也是万科“重运营、轻资产”的第一次尝试。但是，万科由传统的单一型住宅类企业转型为“重运营、轻资产”城市配套效劳商仍将面临很多挑战：●首先，万科如何在短时间内获得“重运营”的操盘才能？以社区配套效劳方向为例，假设想提升街区整体社区效劳程度，最好的方式是对整个社区周边商业进展统一打造。然而在过去由于快速回笼资金的要求，开发商早已把商铺的产权卖给客户，如何协调各商户利益成为考量万科能否成为合格的社区效劳商的关键。●其次，万科如何在房地产下行阶段获得可靠的资金保证，真正实现“轻资产”？以商业工程为例，资本如何在立项阶段、建立阶段、招商阶段、后期运营阶段进入商业工程，后期又如何退出。假设要解答上述问题，reits也许是最好的答案。能帮助万科实现战略reits是什么？reits是房地产证券化的重要手段，而房地产证券化是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。因此，reits就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进展分配的基金。根据reits定义不难看出，万科是想通过物业资产打包上市，并利用专业管理团队对物业资产进展管理，以此来实现轻资产开展的目的。〔1〕利用伞状reits构造可有效解决商区协同运营与产权分散的矛盾，实现区域增值自1992年第一家公众upreits〔伞状reits〕产生后，这种形式在美国很快流行起来，新上市的reits中75%采用这种形式。在该reits构造中，reits本身是不直接拥有房地产的，而是拥有有限合伙企业中的控制权益，通过经营该合伙企业从而控制旗下的所有物业资产。在这种形式下，房地产企业可以在不转让其物业资产的情况下组成reits，或者利用物业资产与reits交换收益权证套现资金。reits对房地产拥有实际控制权，但产权仍在有限合伙企业名下。假设将该形式套用在社区商业上，万科可将所开发社区旗下停车场、菜市场、商铺等物业以资产包的形式打包成reits由公众购置，在这种情形下，公众购置的不是产权而是reits份额。利用这种形式，万科可以通过资产公众购置的形式快速回笼资金，而对于公众来说，将资金投资与多个物业资产从而到达分散风险的目的。同时reits可聘请专业管理团队，或直接由万科团队对整片社区进展晋级再造，提升地价从而提升租金，而这租金反过来又成为公众购置reits的分红。此种形式兼顾了开发商快速回笼资金、客户获得资产升值、区域晋级再造三方面的需求。对于万科来说，通过将资产打包上市减轻负担，只输出品牌与管理操控工程，实现轻资产开展的目的。然而，此种reits形式还没有完全放开，将来如何在我国能否正常落地还有待考量。〔2〕reits进入节奏可有效帮助企业进展轻资产转型对于传统商业地产，资金退出的形式只有两种：一种是将商铺卖出快速获得现金流，另一种形式是开发商对商铺自行运营。第一种形式不合适商区协同运营，第二种形式对开发商的商业造成大量的资金沉淀，且运营才能要求较高。引进reits，将有效解决上述问题。首先来看凯德置地在商业工程运营过程中，是如何管理资金链条的。在工程立项、开发时期，凯德置地主要是通过嘉德商用中国开展基金以及嘉德商用中国孵化基金进展资产收买，再通过让嘉茂零售中国信托〔capitaretailchinatrust，简称crct〕使用优先认购权的形式收买嘉德在内地控股的商用物业。在工程运营时期，嘉茂零售中国信托〔crct〕优先购上述基金投资的物业，再打包成reits向公众出售。这样凯德构建了从开发商筹集资金到私募基金再到reit一条完好的投资和退出的流程，从而实现只输出品牌与管理的轻资产形式。该种形式能有效帮助万科。毛大庆还在万科的时候就提到希望学习凯德形式，在工程立项阶段、建立阶段、招商阶段、后期运营阶段形成一条完好的资金募集-退出链条，最终帮助万科实现轻资产转型。而对于万科来说，工程前期土地已经获取的，地价已经支付，建立过程也有开发贷款等，所以并不承当太大的资金压力，因此万科如今更多希望在中后期实现资产资本化，这点与凯德置地的形式略有不同。由此可见，reits是帮助万科后期资金退出，实现轻资产的重要手段。小结：万科试水reits并不是空穴来风，而是站在战略布局的视角进展布局，reits是帮助万科战略落地最好手段。2前海bot形式助推首单公募reits成型在城市配套效劳商战略的指导下，前海企业公馆是万科第一个利用reits落地的工程，然而此次落地也有其自身的限制条件。1、政府参与为首单公募reits上市提供政治保障做政府想做的事情，同时政府也会推动第一支公募reits诞生。在这里最打动政府的是前海工程是采用bot形式进展开发建立。2024年8月，万科中选为前海管理局公布企业公馆投资人。按照bot形式万科出资约8亿元建立前海企业公馆，并在8年后无偿移交给前海管理局，而万科那么通过8年的运营来回收工程投资。2、良好的租金收入为首单公募reits上市提供经济保障租金收入是reits收益的主要来，根据现有统计数据，万科前海企业公馆保持日均入住100家的高增长率，根据目前经营情况测算每年可保持20%的盈利程度。良好的租金收益为万科发行首单reits提供了经济保障，通过打包前海资产进展reits上市，实现公众购置，减轻企业资金压力同时盘活沉淀资产。小结：此次万科公募reits落地有着特殊的限制条件，其中政府的支持是此次reits落地的关键因素，良好的租金收益也为其提供了经济保障。完毕语在reits的国家政策逐步放开后，假设房地产企业想进军reits，最主要的是明确自身定位及战略。万科选择的是打造城市配套效劳类reits，如社区商业、零售业、产业地产reits等，但reits的种类远远不止这些，美国将reits分为9大类别：商业中心、公寓、办公楼、仓库、工业厂房、洒店、高尔夫球场、医院、安康中心等，甚至监狱也能打造成reits。因此房地产企业假设想进军reits可根据自身的特点做出选择，最终走出自己特色的reits之路。对国内reits开展趋势的简要判断〔1〕reits开展潜力宏大目前，全球已有20个国家和地区相继推出reits，并且有7个国家和地区正着手开拓reits市场。截至目前，全球reits的总市值已经超过一万亿美元。截至2024年，美国reits总资产已由1970年左右的10亿美元开展到3890亿美元，40年年均复合增长率16.08%。截至2024年1月，美国上市reits总市值到达9594亿美元。在成熟市场，reits已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，因此，总体看，国内reits开展仍存广阔空间。〔2〕抵押型reits或为较优选择在美国等成熟市场上，抵押型reits占据了主导地位。我国制度尚不健全，我们认为，先行开展债权型reits相对成熟和简单，在此根底上，有望逐步推行权益型reits。一方面，抵押型reits属于固定收益类产品，并不构成征税对象，从而防止了双重征税的问题；另一方面，抵押型reits不涉及工程所有权以及组织架构方面的变更，从而操作简单。在法律、税收等制度完善之时，可再推行权益型reits。〔3〕相关制度仍需完善我国reits试点已经启动，但相关的法律法规并不配套，将来应加快法律、税收和信息披露等方面进展制度完善。首先，逐步完善《公司法》《信托法》等相关法律以建立一个完备的满足reits运行的法律体系。其次，建立符合我国reits开展需要的税收优惠体系。可以参照国际上成熟的税法规定，制定专门的reits减免税收等方面的优惠政策，为reits开展创造良好的税收环境。最后，建立严格的信息披露制度和监管体系。美国公开发行的房地产投资信托基金有严格的信息披露制度，而我国现有的信托方案披露较为简单，且缺乏透明度，仍有进一步完善的空间。reits的优越性信托制度的高度弹性和灵敏性带来其在金融创新领域的独特魅力。这种优越性在reits上就可以得到很好的反映。从本质上讲，reits是一种信托投资基金，它通过组合投资和专家理财实现了群众化投资，满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求。reits的功能主要表达在以下几个方面：〔1〕投资主体社会化：对于大多数中小投资人而言，所持有的资金缺乏，无力购置多种类、多用处的楼宇或地产，也没有才能形成多样化的不动产投资组合来躲避单一投资所带来的风险。由于reits在公开市场上市，大到各类养老基金、商业银行和保险公司等机构投资人，小到社会个体投资人，都可以通过公开市场参与房地产的投资，从而在很大程度上壮大了房地产市场的投资人队伍。〔2〕流动市场化：与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，reits在证券交易所上市，具有很强的流动性，投资人可以根据自己的情况随时处置所持reits的股份。〔3〕管理专业化：自20世纪90年代以来，美国reits所募集的资金往往大多委托专业的管理公司，管理人员多为有经历的房地产专业人员，他们擅长于股市运作，时刻关注收益率变化，制订最正确的投资策略，可有效降低投资风险。同时房地产行业分工进一步细化，出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、房地产开发公司、物业管理公司等，从而使得整个房地产价值链进一步丰富和完善。〔4〕投资组合多元化：这由reits的投资组合特点决定。reits本身就是一种分散化的房地产投资资产组合，通过投资于不同类别不同地区的房地产工程，可以有效的降低投资风险，也获得了较高的汇报。〔5〕信托财产独立性优势：由于信托财产在信托关系中是具有独立的人格的，因此在一些特殊状况下如受托公司破产时，可以仍旧保持财产的完好性，使受益人极大程度上躲避了风险。开展我国房地产信托的意义及可行性分析^p我国房地产业经过20多年的开展，尽管获得诸多成就，但是整个行业无论从市场开展程度还是业内企业的经营管理程度来看还相当落后。表现为房地产市场的投机炒作和房地产金融创新的匮乏。从如今的开展状况看，我国的房地产金融创新仍旧停在一个较低的程度，房地产资本市场不兴旺，融资的形式单一，传统的银行借贷方式不仅不能满足房地产业对于资金的需求，更是积累了很大的银行风险。假如reits在中国得到很好的推广，一定可以在很大程度上推进房地产业和国民经济的长远繁荣。实际上从去年开场，在华的各大投资银行和房地产公司已经开场重点研究reits在中国的理论运用。房地产证券化是长期开展的趋势，而引入reits方式将有助于推动房地产资本市场的开展和房地产企业经营管理理念的革新，详细说来，主要表现为以下几个方面：〔1〕中国房地产开发的资金有三大银行贷款、自筹资金和建筑企业垫资和预售款等。统计数据说明，房地产企业自由资金规模很小，除了银行贷款占20%外，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。三者相加，估计银行贷款占房地产开发资金总额的近60%，即我国房地产开发资金有60%以上来于银行信贷。纵观各个大城市位列前十的房地产企业的资产负债率，广州到达80%，北京也超过70%。而在房地产业已相当成熟的____，这一数字不过30%—40%。中国这种高杠杆和自有开发资金严重短缺的现状不管从宏观还是微观都将不利于房地产市场的长期稳定开展。reits可以为我国房地产开发企业提供可靠的资金循环保障机制，有效的保障开发企业自有资金的比例，建立一种比拟稳定的融资机制。〔2〕reits的经营方式和治理构造类似于股份公司，受到股东及董事会的监视，reits股票市值也反映出投资者对公司的信心。reits可促进房地产企业立足长远开展，增加长期投资，消除房地产业中的投机行为。〔3〕reits使房地产产权从原来的由产权人直接、集中占有转变为由众多的、分散的投资者个人占有。房地产产权关系的这种转变使产权转移更为简单，产权的转移不再需要实物的易手，而只需reits收益凭证的交割，因此大大方便了房地产交易，有助于繁荣我国房地产交易市场和证券市场。〔4〕房地产是资金密集型行业，具有投资周期长，投资规模大的特点，一般群众很难参与大型房地产及商场投资，其结果是房地产投资者及开发商的集资来严重受限。reits使大额的房地产投资变成了小额的证券投资，几乎所有的投资者都可以参与房地产投资，从而大大地扩展了房地产投资的队伍，并且让更多的人分享收益。〔5〕满足对较低风险构造投资产品的需求。我国证券市场的产品构造存在缺陷：风险构造不合理，风险构造倒置，高风险产品占主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广阔投资者的投资理财需求。因此，有侧重地开展低风险市场产品，使我国证券市场的产品构造趋于合理，是证券市场开展的重点之一。着眼于我国房地产市场的安康开展，提出以下四点建议：第一，建立健全法律体系，房地产投资信托的良好运作要求相应的法律法规支持。我们应该在税收等方面健全法规给reits的开展创立良好的环境。第二，标准房地产市场的开展，当前我国房地产市场还存在着很多问题，土地所有权，住房产权等关系都需要进一步标准，应该努力减少房地产市场的流动性风险，使基金套现不成问题。第三，加快专业化人才和机构投资者的培育，房地产市场的繁荣开展，信托投资基金的合理运用要求我们有相应的人才队伍，既熟悉房地产的运作规律，又对信托制度有着深化的理解。同时机构投资者的培育也对房地产投资信托的开展至关重要。第四，对中小投资者的保护问题。由于我国处于市场经济的初级阶段，对中小投资者的保护是欠缺的，这可以从目前我国的股票市场得到有力的证据。因此保护中小投资者的利益是reits得以开展的根本保证。这方面主要靠其收益政策和税收政策规定得以实现。结语：综上所述，可以看出reits作为一种投资信托，充分发挥了信托的优越性，已经成为了房地产金融的重要投资手段，在国际上具有普遍的运用和成功的借鉴。比起中国房地产市场的现有融资方式，reits无疑给我们提供了一种更好的金融创新选择。但是如何将reits的特点和信托制度的国内郊野露营地的现状及典型案例研究国内露营场地篇二国内郊野露营地的现状及典型案例山合水易规划设计院郊野营地研究中心：周波在国内郊野露营地作为一个新兴产业才刚刚开场，主要集中在环渤海经济圈、长江三角洲经济圈、珠江三角洲经济圈和两条线上，虽然如今国内建立的营地数量在不断增加，但大型、标准的营地却很少。我国的营地主要针对的是休闲娱乐市场，依托所处景区或附近景区经营，只为游客提供简单的效劳，远不能满足蓬勃开展的自驾车旅游市场需求，也达不到国际标准。很多国外旅客开着露营车到中国境内，仍觉得我国没有一处符合国际露营标准的宿营地，没有为车辆配套的上下水及电设备，只好人员住宾馆，汽车停在宾馆院内。因此，我国的郊野露营地规划仍需要很长一段路要走，但其潜力不可无视。山合水易规划设计院特从国内开展较好的露营地中选取了几个典型案例来供读者参考。〔1〕北京怀北国际汽车营地——北京地区规划设计最大的汽车营地是集露营、房车、户外、休闲、食宿为一体的自驾车主题度假营地。露营地规划总面积120,000平方米。其中帐篷露营地规划20,000平方米，可包容2,000顶帐篷露营。房车、汽车露营地规划40,000平方米，可包容400辆汽车进入景区露营。其中房车露营车位及相关附属设施80套。山景徒步游览线路6条全长28公里，水景休闲区12,000平方米。是目前北京地区汽车露营地规划最大的案例。根据国际露营协会对露营地的评定标准，怀北国际汽车营地将打造北京第一个真正意义上的五星级汽车营地，以营地内的综合效劳大厅为轴心，向西、北、南三方面成放射状分列四大主题营地——谷口营地〔a区〕、运动营地〔b区〕、水岸营地〔c区〕、长城营地〔d区〕。在每个分营地都有配套的效劳站，为前来露营的游客提供效劳，并保障游客夜间露营的平安。营地也为游客提供“私属”露营区域，露营者不仅车辆可以停靠在露营车位内，并同时享受“户外私家小花园”的休闲方式，与家人、朋友在露营车位内烧烤、野炊〔每个露营车位内设有供电及上下水设施〕。在营地门区和综合效劳大厅内设有阳光餐吧、呼叫中心、接待中心、医疗站、淋浴、卫生间、汽车救援等设施，这些设施将为露营者提供平安、快捷的效劳。不断增加中的娱乐休闲设施：四大主题营区动静相合、错落有致，为不同年龄、不同爱好的露营者提供了丰富的娱乐工程。边关营地〔a区〕谷口营地是孩子们最喜欢的露营场所，小朋友们还可以在这里放风筝、学野炊、做游戏。将来还将增设休闲吊椅、儿童城堡、戏水乐园等娱乐休闲设施，在运动营地〔b区〕设有足球、山地自行车、atv越野摩托将来还将增设沙排、网球及戏水娱乐工程，这个区域最合适爱运动的年轻人露营休闲，在景区内高负氧离子的环境下适量运动将有助于松弛神经、增加血液含氧量。在长城营地〔d区〕设有长城徒步穿越、军事模拟对战〔真人cs〕等设施，从这个区域出发徒步穿越景区的道路多达4条，这里非常合适户外徒步登山爱好者，线路缓急适中、落差平均，登山的同时还可欣赏长城美景。在水岸营地〔c区〕设有垂钓、烧烤、吊床等休闲设施，将来还将在水岸东侧开发木屋度假社区。水岸营地以静为主非常合适喜欢安静度假的朋友。河边漫步、吊床散读、垂线钓鱼、林间私语„„至此的露营者无一例外都融于美景之中，憩于山涧之间。〔2〕平谷桃花深处汽车营地——北京地区汽车营地规划设计最完善的代表“桃花深处”汽车营地是平谷区首个汽车营地工程，是北京市首家星级汽车营地，也是北京市最为完善、最为成熟的汽车营地。该营地的开营，预示着平谷区“桃花深处”汽车营地群工程的正式启动。平谷“桃花深处”汽车营地群工程是北京市82个旅游重点工程之一，该工程包括“桃花深处、山水放歌、契丹寻梦、我爱我车”等10块不同主题的营地，规划范围涵盖8个乡镇，总占地面积为94万平方米。“桃花深处”汽车营地引入国际汽车露营协会〔carscing〕5星标准，在自然和谐的根底上，以绿色环保的原那么，建立具有合适国人口味并且与国际接轨的露营地，是北京最具人文精神的汽车营地。该营地着重汽车文化的传播与引导，倡导低碳自然精神，以主题活动为手段，以露营群体为根底，力求让崇尚自然、追求时尚生活的人群，体验房车营地的休闲度假乐趣，深化露营文化。该营地占地90000多平方米，共分为房车区、帐篷区、山地木屋区、烧烤区和休闲健身区等五个功能分区，房车区分为拖挂式房车营地和自行式房车营地，水电设施齐备，可停靠房车30辆；帐篷区设立营位50个，分区建立；山地木屋区现已建立欧美田园风情木屋6套，面积70平米—150平米，二期工程将再建30套左右；烧烤区设置多个自助式烧烤台和用餐桌椅；休闲健身区设有咖啡厅、超市、文化沙龙、汽车影院、网球场、篮球场、采摘区、垂钓区、有氧健身步道等休闲健身设施。众多亲近自然的功能和设施为房车爱好者、露营爱好者、自驾车爱好者提供了完善的休息娱乐空间。〔3〕中国西安国际主题生活度假区——以文化为依托露营地规划设计的代表工程基调：〔1〕基于西安，跳出西安。应对西安打造“国际化大都市”的热潮，打造一种超脱现有的、领先的生活方式，一种对接国际的，与国际旅游文化接轨的度假方式。〔2〕立足农业，提升农业。农业本质不转变的前提下，结合农业景观、农业创意、农业体验等方面的内容，提升工程的高度和内涵。〔3〕依托文化，创新方式。在西安，最不缺的就是“文化”，整个西安就是一个文化的聚集地和大观园。这种文化的风格我们不应该摒弃，但通过一种现代的表现方式，与国际文化更多的交融。三个景观亮点：〔1〕打造白鹿园的标志性景观〔将来生活方式的创意雕塑〕〔2〕流动家园，房车新干线，打造一条有轨房车观光通道，形成一道亮丽的风景线〔3〕打造西安最in夜景灯光艺术小镇。工程亮点支撑——国际房车文化聚集区。作为本工程国际化战略的重要组成局部，我们建议借鉴国际酒店分时度假理念，以房车为载体，整合国际度假与高端工程体验权益，打造具有创新商业形式及创新收益点的房车露营工程。国际房车文化聚集区应考虑通过房车文化提升与房车营地主题化晋级的方式，成为国内独树一帜的主题露营旗舰品牌。核心商业形式解读针对本工程私家庄园——产权式；房车别墅或拖挂式房车木屋——股权式；挪动房车、会议住宿配套设施等——时权式，明晰业态分布与销售形式，确保可持续经营。〔4〕石林旅游效劳区建立规划方案——以景区为依托露营地规划设计的代表一、规划背景石林景区出名于世，就像一件天然的大地艺术品一样，无论从观光、科考还是文化方面都有着极高的价值。人们在形容石林的时候，常常用“三分形象，七分想象”来形容石林的难以描绘的千奇百怪。如今，注视石林的不仅仅是中国人，更多的目光从世界而来。石林奇秀的风光，伴随着阿诗玛美丽的传说，正在以更大的热情欢送着远方而来的客人们。二、规划理念“远方的客人请你留下来”——纯朴的歌声告诉人们，假如说石林是阿诗玛的家，那么山合水易认为石林旅游效劳区就像阿诗玛的客厅和客房，是每个游客向往和愿意停留的乐园。在创作石林旅游效劳区规划方案的过程中，“石林是世界的石林”这个理念始终贯穿在我们的思路中，坚持自然、生态与人文的结合，相信一定会为石林创立世界级旅游效劳区典范提供有效的帮助！四、工程重要节点——大型房车营地大型房车营地是石林旅游效劳区承当石林大旅游区接待功能的一个重要节点，也是打造面向云南乃至省外自驾车市场的一个一流平台。我们建议，按照国际露营协会和国家体育总局露营标准来进展相关效劳设施的配套，并根据石林实际需要进展完善和个性化设置。营地主要包括三大局部：汽车养护救援中心、房车自驾营和自驾车露营地。其中，房车自驾营将承当石林大旅游区内的游客自驾效劳，并可以实现区内异地租赁〔石林、长湖、月湖等〕，自驾车游客那么可以享受到停车露营免费洗车或入会优惠等待遇。〔5〕大连金石滩黄金海岸国际汽车露营地