某住宅项目物业管理服务建议书

PAGE83-〖山水逸〗住宅工程物北京中实杰肯道夫物业管理有限公司公司简介………………….2相关证照、资质证书及获奖证书……………6公司局部管理业绩………………….14物业管理效劳组……………………..16工程概况………………….17工程优势…………………17工程定位………………….18特色效劳管理建议………………….19中实杰肯道夫物业管理有限公司管理优势…………….44阶段物业管理效劳方案…………………………..49公司简介中实集团介绍中实集团公司创始于1988年，拥有五星级“国宾酒店〞和国家授予的房地产一级开发资质、甲级建筑设计资质、物业管理一级资质、总资产368亿元人民币，一直秉承“忠诚、务实、合作、奋进〞的企业文化，在致力于创立民族企业品牌的同时，努力实现企业的社会和历史责任，为促进中国社会的和谐开展做出奉献。二、中实杰肯道夫物业管理有限公司介绍北京中实杰肯道夫物业管理有限公司成立于1996年，隶属于中实集团公司，是一家具有国际化品质的专业管理公司。公司成立十三年来，始终秉承现代化管理理念，以“五星级管理〞的效劳标准，遵循科学化、人性化、细致化的效劳宗旨，以市场机制引领公司的开展。公司成立至今，凝聚了一大批物业管理专家和管理骨干，公司员工超过2600人。其中各类技术人员和专业骨干达500余人，在骨干队伍中有中级职称以上专业技术人员的达40%，到达大专以上学历的人员占76%，在骨干队伍中符合各类岗位证书的人员到达80%，公司技术力量雄厚。截止到2024年底，北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司在企业品牌受众率、工程管理规模、团队建设等均位居国内同行业的第一方队。北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司目前是“中国物业管理协会〞的常务理事单位。公司于2001年通过GB/T19001/ISO9001质量标准及英国皇家国际效劳企业质量标准的双重认证，又分别取得GB/T2400/ISO14001、GB/T28001/OHSAS18001环境体系和职业健康质量体系的双项认证。2024年被国家建设部评定为全国物业管理一级资质企业，近年来公司管理的小区屡次被评为各类称号的示范小区，公司连续获得北京市质量管理协会授予的“效劳质量信誉单位〞称号。北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司，随着公司的不断开展与壮大，相继投资成立了商业、文化、保洁、停车、装饰、广告、配送、保险等九家专业公司，作为配套产业链与中实物业共同开展。由于有这些配套公司的支持与效劳，中实杰肯道夫物业公司在向业主提供的效劳将更加周全、细致和经济实用。中实杰肯道夫物业管理有限责任公司在物业管理行业独树一帜，具有强大的整体优势。历经十几年在国内物业市场上的开展，中实杰肯道夫物业管理有限公司将国际物业管理先进经验外乡化，摸索出更符合中国物业管理的有自身特色的物业管理新模式。三、中实物业公司荣誉及获奖情况中实杰肯道夫物业管理公司在十年以来的开展过程中,取得了让公司骄傲、让业主满意的各项荣誉和业绩，其中包括：1、“红屿别墅〞工程获省级优秀物业示范小区称号；2、“红屿别墅〞工程获得全国优秀物业示范小区称号；3、“欧陆经典〞工程获北京市市级优秀物业管理小区称号；4、“新纪元家园〞工程获北京市市级优秀物业管理小区称号；5、“枫丹丽舍〞工程获北京市市级优秀物业管理小区称号；6、“领秀硅谷〞工程获首都绿化美化花园式单位称号；7、“提香草堂〞工程获首届和谐中国人居创新大奖—和谐亲情文化社区奖；8、被评为中国物业管理协会会员单位；9、通过ISO9001管理体系认证；10、“锋尚国际公寓〞荣获全国节能建筑奖称号；11、荣获质量管理标准单位称号；12、荣获全国质量月“3.15”13、2024年国家建设部颁发一级物业管理资质；14、被评为2024年守信企业；15、“卡尔生活馆〞荣获2024年度首都绿化美化花园式单位称号；16、“领秀硅谷〞获得2024年度清河地区群防群治先进单位称号；17、被评为中国物业管理协会常务理单位；18、“未来假日〞荣获北京市安静小区称号；19、2024年通过ISO14001：2024、GB/T28001：2001体系认证

20、“领秀硅谷〞获得北京市城市管委颁发的海淀区平安社区称号；21、“锦官苑〞荣获北京市西城区生活垃圾分类示范小区；22、“都市心海岸〞荣获效劳保障奥运好单位称号；23、被中国房地产和工程委员会评为金牌物业企业和谐效劳奖；24、年被楼市奥斯卡组委会评为最具创新能力物业公司奖25、中实物业被评为物业百强企业26、相关荣誉称号均通过复审延续相关证照、资质证书及获奖证书公司局部管理业绩〔单位：万平方米〕序号工程名称建筑面积工程性质1国宾花园24紧邻金融街的集五星级豪华酒店、甲级写字楼、金融大楼、世贸商业中心、高档公寓于一体的综合建筑群，由中实杰肯道夫物业管理有限公司实施前期参谋管理及后期全委托管理1998年接管至今。2国宾酒店6.8中实集团自行设计建筑、拥有全部产权的智能化五星级国际商务酒店，中实杰肯道夫物业管理有限公司实施全面物业管理暨总部驻地1998年接管至今。3寰太科技工程3.4中关村地标性建筑，5A级智能化写字楼由中实杰肯道夫物业实施前期租务及物业全程参谋管理。4天津海滨国际会展中心一期6.1地处天津经济技术开发区的泰达时尚广场，是天津经济技术开发区的一座地标型建筑，也是2024年“达沃斯〞世界经济年会的主会场。2024年接管，5天津海滨国际会展中心二期5.9地处天津经济技术开发区的泰达时尚广场，是天津经济技术开发区的一座地标型建筑2024年接管.6上奥世纪中心10高档公寓/写字楼2024年接管。7民航结算中心高档公寓/写字楼2024年接管。4北京西客站南广场地下商场7.4我司2024年接管物业效劳管理。8寰太科技工程3.4中关村地标性建筑，5A级智能化写字楼由中实杰肯道夫物业实施前期租务及物业全程参谋管理2.5年。8易事达商业4北苑商业9唐山财富工程6唐山高档写字楼10巨库商场3综合小商品综合市场11国旅工程2写字楼、商业为一体的综合工程12天津财智工程6高档写字楼、底商综合工程13中央音乐学院10办公楼、教学楼、宿舍楼14中央民族大学8负责中央民族大学图书馆、博物馆和文科教学大楼的物业管理，这三个局部均为中央民族大学校园内最新和最现代化的建筑。15潍坊医学院1综合性医院2024年接管16滨州学院7.3滨州学院是经国家教育部批准成立的一所综合性普通本科院校2024年接管。17山东省交通医院2.5综合性医院2024年接管。18欧陆经典30地处亚运村的欧式大型高尚社区，是国务院颁发?物业管理条例?以后国内第一家由院领导招标引进的全委托物业管理工程2024年接管。19锋尚国际公寓12全球可持续开展联盟〔AGS〕在中国房地产领域的唯一技术扶持工程，欧盟在华跟踪的重点房地产工程，工程硬件水准、智能化水平、建材选型均高于甲级写字楼水平。20涧桥.泊屋馆12.6高档公寓2024年接管。21领秀硅谷30中关村超白金“知本家〞生活聚集区，融公寓、TOWNHOUSE、单体别墅于一体的，北京市的重点开发工程。2024年接管至今已经物业效劳管理9年。22提香草堂18高尔夫高级别墅工程，2024年接管。23红屿别墅〔北戴河〕10海滨高级别墅工程，2024年接管。24都市心海岸18具有热带风情时尚的住宅区，为创业型“小资〞一族追求时尚生活的聚集中心.2024年接管。25五月华庭5北京都市中心著名的酒店式公寓，属于白领一族喜爱的，具有当今时尚的STUDIO.2024年接管。26枫丹丽舍22欧式建筑、园林化的甲级住宅27锦官苑18.5高档公寓/写字楼28未来假日10高级别墅工程29怡龙别墅2.7高级别墅工程30九台2000家园11.7高档公寓/写字楼31金岛花园11.2高档公寓物业管理效劳组职位职责1总经理、常务副总经理监督全程参谋效劳效果，负责重大事项的沟通，以及出席合作过程中的重大活动。2主管运营副总经理经营部经理分管业务的参谋指导，参谋工作监督指导，出席合作过程中的重大活动。负责对派驻工程组人员的管理与考核、指导小区效劳筹划,销售过程中有关物业管理的宣传诉求,物业经营、物业公司开展规划等方面的参谋效劳,审核对口的参谋书与建议函。监督、控制参谋效劳实施效果。3品质部总监负责业务督导及参谋品质监控，参谋效劳顾客满意度调查，委托方投诉处理等。指导公司及小区品质管理体系、客户效劳体系、平安、清洁、绿化、设备设施维护等专业管理及作业体系、小区创优达标等方面的参谋效劳。审核对口的参谋书与建议函。4总经理办公室主任负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管理等方面的参谋效劳指导。审核对口的参谋书与建议函。5财务部经理负责物业管理企业财务管理方面的参谋效劳指导，审核对口的参谋书与建议函。6人力资源部经理负责组织实施委托方万科物业管理培训及人力资源开发体系建设、组织建设、人员培训与实习、员工绩效考核等方面的参谋效劳指导，审核对口的参谋书与建议函。7工程委员会主任负责小区智能化工程方面的参谋效劳指导，审核对口的参谋书与建议函。8绿化保洁公司负责园林绿化工程方面的参谋效劳指导。工程概况鸿翔嘉·山水逸工程位于张家口市下花园区，具体位置位于西苑路与高新西大街交叉口，属下花园区政府板块，距区政府仅500m，距兴建中京张高铁下花园站直线距离仅约1.9km。周边城市教育交通配套齐全，绿化面积巨大，地缘位置优良;京张高铁2024年4月已开工，预计2024年底竣工通车。工程全部为11-15层小高层产品。交通条件便利，高铁站、长途车站及高速出口两千米范围内抵达。工程占地面积共计44624.2㎡，总建筑面积：11万㎡，容积率：1.91，绿化率39%。总体量共计820套住宅。共有10栋住宅，3栋商业。工程优势下花园自古享有“旱码头〞、“商埠〞之称，缘于其便捷的交通区位优势,是张家口乃至河北路网最为兴旺的地区之一：目前有京包铁路、京藏高速、京新高速、110国道及省道下广线、龙揣线过境。“一小时上天，两小时入海〞：从这里一小时可达首都国际机场，两小时可达天津出海口。未来京张高铁开通届时将实现高铁、长途客运、城乡公交的零换乘，25分钟即达北京内城。?京津冀产业转移指南?将引导产业转移和承接，充分发挥三地比拟优势，形成空间布局合理、产业链有机衔接、各类生产要素优化配置的开展格局，张家口为了承接北京产业转移做了一系列准备，以带动当地高新产业集群快速开展。下花园区紧紧围绕“山水花园、智慧城市〞开展定位，加快实施总投资10亿元的15项重点城建工程，提升城市品位。2024年，世界注目的冬奥会将在北京赛区(冰上工程)、延庆赛区(高山滑雪、雪车雪橇工程)、崇礼赛区(雪上工程)举行。冬奥会无疑将对张家口经济开展、根底设施、旅游和生态各个方面产生巨大影响。京张冬奥研究中心主任陈剑曾表示，在今后的7年中，张家口的年均经济增长率将超过10%。下花园地处奥运专线中转站，交通、旅游、房地产、生态多方面将会得到巨大推动力。下花园区气候温和，风景秀美。套用一句名言：春观夜樱,夏望繁星,秋赏满月,冬会初雪。在这里生活真真的是“移养体，居养气〞。让你体会到陶渊明归田园里“久在樊笼里，复得返自然〞的愉悦。鸿翔嘉•山水逸工程由河北鸿翔嘉房地产开发有限公司开发，是其在张家口市下花园区开发的第二个工程。山水逸工程西侧依山傍水，东侧比邻下花园中学和区政府，区位优越。产品为70-160平米小高层，为众多业主提供量身打造的居所！工程定位随着近年来京津骥一体化的高速开展以及2024世界注目的冬奥会即将举办，给下张家口花园区发经济开展带来巨大的商机。一方面下花园本地居民随着生活水平的提高，对改善性住房的需求逐渐加大和对冬奥会给地产投资带来的升值空间的期望，吸引了局部有经济实力的本地居民购置本工程产品。另一方面，本工程距离北京较近、交通方便，高铁建设开通在即，又且有山清水秀、空气新鲜的天然条件，北京市空气污染严重，同时吸引了大批北京居民前来置业投资。一期产品推出后迅速销售一空的情况证明了开发商定位准确，同时为二期产品的销售奠定了坚实的根底。特色效劳管理建议人车分流式管理区现代化的重要指标。车与人相互争夺地盘的今天，人车分流有着很大的重要性。1、人车分流，充分保障小区内居民平安。人车混流的小区，人与车行驶在全区隔开来，充分保障居民的人身平安。2、人车分流，有效缓解小区的停车压力。人车混杂的小区，车行速度往往驶速度，缩减停车时间，减轻居民的停车压力。保障居民平安的同，还能有效减轻居民的停车压力，真正实现了“以人为本〞的社区理念。工作目标1、停车分流管理理念深入人心，业主支持和理解。2、实现完全人车分流，小区不再停放机动车辆，业户机动车辆统一停放地下车库。3、建设平安、安静、宽松的小区环境。工作重点1、提前宣传，做好解释2、完善硬件，强化管理3、突发情况处理实施措施〔一〕做好人车分流宣传，争得业主支持和理解1、宣传人车分流的目的〔1〕打造张家口市下花园区高端住宅小区〔2〕争创物业管理示范小区〔3〕提供平安、宽松的居住环境宣传人车分流的好处〔1〕生活免受汽车噪音污染和尾气污染〔2〕为老人、小孩提供更加平安的生活空间〔3〕享受安静舒适的园区环境〔4〕防止消防通道被违规占用〔5〕车辆停放更加平安3、宣传人车分流的细节〔1〕、明确人车分流的实施时间，人车分流的内容。〔2〕、以人车分流效果图的形式，告知业主机动车辆停放点，出入路线。〔3〕、提前告知业主人车分流后地下车库的收费标准、月租卡办理手续、地下停车考前须知。4、制作统一说辞，各部门相互了解，在对外宣传上统一口径，能及时合理地回复业主关于人车分流的提问。5、除了利用楼宇公告栏、户外公告栏外进行人车分流理念宣传外，各部门员工也要在工作中积极宣传。对于不积极配合的业主，要逐个做思想工作，各个突破。(二)、完善硬件，强化管理标识、设施齐全〔1〕标识标牌齐全，做好提示工作人车分流平面图、停车收费标准公示牌、地下停车考前须知公示牌、地下车库路面指引标识、地下车库楼栋指引标识、地下车库人行入口指引标识、地下车库入口牌提等前配置到位。〔2〕地下车库停车设施齐全，便于车辆停放地下车库道闸系统、停车收费系统、反光镜、车位牌、车位线、车位牌、定位器、车位锁、减速带等提前配置到位。〔3〕监控设施齐全，监控无盲点现场查找监控盲点，及时加装摄像头，从技术上提供更加平安的停车环境，一旦发生纠纷，有据可以追溯，降低责任风险。强化管理〔1〕园区大门车辆管理实行人车分流后，用石球等在园区大门隔离出一个缓冲地带，禁止业主私家车辆进入园区，防止业主做出强行进入小区的尝试。秩序维护部秩序维护员加强引导，将园区业主的私家车辆分流至地下车库。消防车、救护车、运钞车、邮政车、工程抢险车、家具搬运车辆、垃圾清运车辆、清污车辆等需临时进入小区的车辆，可灵巧放行。地下车库管理地下车库车辆出入口专用于车辆出入，秩序维护员要严格把关，禁止业主通过地下车库出入小区，阻止闲杂人员进入地下车库。未使用月租卡和临时卡的车辆或月租卡到期未续费、已购车位欠缴效劳费的业主车辆，禁止进入地下车库。对于使用月租卡的车辆，收费员要认真核对月租卡登记的车辆信息与当前车辆信息是否一致，假设不一致，禁止放行。除已售车位外，其他使用月租卡或临时卡的车辆按照先到先停的原那么选择车位停放，不固定车位。地下车库秩序维护员对每辆进入车场车辆作适当检查，发现进入有被撞、被刮等迹象，要及时做好记录，并由业主确认，防止不必要的纠纷。每天安排专职人员对停车场实施巡查管理，并引导车辆停放，提供问询效劳。消防监控中心要密切监视地下车库的一举一动，发现可疑人员，及时通知工作人员前去处理。每天安排保洁人员对地下车库进行清洁，保持地下车库卫生干净，杜绝地面积水的情况。〔3〕月租卡、年租卡办理业户首次办理月租卡的，客服前台须核实办理人的业户身份，签署?车位租用协议?，留存行驶证复印件。客服收费员按照标准收取费用，当天录入停车管理系统，并及时更新月租卡办理台账。物业效劳中心客户效劳部安排专人进行授权操作，收费与授权不得为同一人。、突发情况处理〔紧急预案〕人车分流后，业户停车可能没以前方便；之前业主车辆停放在园区都不用缴费，人车分流后业户车辆停放地下车库需缴纳数额不少的停车费用，这些都容易增加业主的抵触情绪，届时个别业主可能会采取过激行为，给人车分流工作带来极大阻力。在人车分流过程中，为了保证人车分流工作顺利完成，防止不必要损失，针对个别人对此工作的不满而可能出现的突发事件，制定以下几种紧急情况处理流程：地下车库出入口被堵处理流程〔1〕地下车库出入口如果被堵，收费岗工作人员及停车场秩序维护员务必第一时间向物业效劳中心负责人和其他部门汇报，并及时维护现场秩序，做好后续车辆的解释工作，并引导车辆前往临时开辟的出入口。〔2〕秩序维护部要在最短时间开辟临时出入口，并及时做好车辆引导，保障业户车辆能够正常出入地下车库。〔3〕客服部及时派出收费人员到临时出入口，对临时停放车辆进行人工收费。〔4〕客服部经理和秩序维护部经理需及时前往现场，劝说业主停止过激行为，恢复正常秩序。〔5〕对劝阻无效，情绪过分冲动或有意滋事的业主，可拨打110，待警察现场处理，并协助110处理善后事宜。个别业主聚众闹事处理流程〔1〕在岗值班人员一旦发现业主在大门口、售楼部或物业效劳中心聚众闹事的，要及时向中队长汇报，并通知巡逻人员到现场维持秩序，稳定业主，防止与业主发生冲突。〔2〕保安队长及时报告经理，同时及时指挥调动应急小组赶赴现场，控制业主情绪，维护好现场秩序。主管人员给业主做工作，予以劝退，阻止业主冲击销售现场或办公场所。〔3〕对劝阻无效，情绪过分冲动或有意滋事的业主，工作人员要提高警惕，加强平安防范，在耐心做工作，稳定情绪的同时，向开发区派出所报警，待警察现场处理。并协助110处理善后事宜。花园式绿化住宅小区是城市人的主要栖息之所,住宅小区周围的环境对人们的居住条件有着重大的影响。住宅小区的绿化就是其中的重要局部。随着居住条件的改善,人们要求建设园林式、花园式、生态式的现代化住宅小区的也越来越强烈,因此,住宅小区绿化管理也就成为人们关注的焦点。随着房地产业的快速开展,住宅小区物业管理水平也得到了明显提升。如“水景〞、“山景〞、“园林〞、“生态〞等小区规划理念在高档小区里施行的案例也很多。其实,无论什么风格类型的小区景观,都需要优质的养护与管理,这样才能真正形成一种良性循环的景观带。根据下花园地理位置、气候条件的实际情况，建议把“山水逸〞工程打造成“三季有花、四季常青〞的花园式居住小区，在绿化树种等选择上考虑草皮、灌木、乔木、小品、景观相结合的综合绿化方案。中实杰肯道夫物业管理有限公司也将依托自己的专业绿化保洁公司的管理优势对园区绿化进行专业化的养护管理。小区公共绿化养护方案一、园林绿化实行专业化管理园林绿化包括园林规划、园林树木栽培、花卉栽培，病虫害防治等多学科知识，是一门专业性很强的学科，为不断提高园林绿化管养的科技含量，不断吸收新鲜的管理经验，提高我司的园林绿化的管养水平，我司已经建立了一支强有力的园林科学技术管理队伍，这支队伍由多名大中专绿化专业骨干和多年绿化工作经验的绿化职员组成，我司将组建专业各级队伍对贵公司所辖小区绿地按统一标准，统一要求进行统一养护管理。二、人员配备方案〔1〕、固定在编人员：根据小区绿地面积，按每万平方米设置固定在编绿化工1人(实际在编人员根据季节调整)，年龄层次在25-55岁〔根据实际工作能力适应放宽标准〕，以男工为主。〔2〕、临时工：在植物生长旺盛季节，根据实际现场工作需要适度安排局部临时工，保证工作质量需要。〔3〕、交叉用工：对突发或专项工作以及其它需要，对于本公司就近其它小区或新城物业就近属本公司外包小区人员根据我公司需要，集中安排完成。三、园林绿化组织机构及管理机制〔1〕、园林绿化的组织机构：绿化养护部设养护部经理，统一领导养护部工作，各绿化工接受绿化养护管理部部长的领导。〔2〕、园林绿化的管理机制：绿化养护部经理对绿化工实行目标管理、优者留用、劣者淘汰的管理机制。1〕、对园林绿化工程、物业园林绿化改造工程和突击性的园林绿化工作实行集中人力统一领导完成此项工作任务;日常园林绿化养护管理工作实行统一定额、分片包干、责任落实到人、目标管理、优者留用、劣者淘汰的管理机制，以充分调动和发挥劳动者的积极性和主观能动性。2〕、实行责、权、利统一和奖罚清楚的管理机制，绿化职员按公司内部规定的考核标准分级，效益工资根据每人每月完成任务的情况发放。〔3〕、园林机械的使用和保养〔主要指草坪机、割灌机、绿篱机、机动喷药机等〕，为提高修剪质量和病虫防治效果及延长园林机械的使用寿命，绿化管养部下设园林机械组负责机械的使用和保养，该组负责草坪、绿蓠、地被色块植物的循环修剪和高大乔木的病虫害防治又负责包干人员的机械使用、保养的培训工作。〔4〕、绿化养护部相关岗位职责：园林绿化养护管理工作月历一月份〔小寒、大寒〕进行冬季修剪：除常绿树和一些不宜冬剪树木，在休眠期进行一次整形修剪。检查巡视防寒设施的完好程度，现破损立即修复。防治病虫：剪除树上病虫枝叶集叶销毁。检修机械。二月份〔立春、雨水〕继续进行树木冬剪。防治病虫害。进行春季绿化的准备工作。完成“春节〞花坛布置工作。三月份〔惊蛰、春分〕春季植树、做到随挖、随栽、随养护。进行春灌，补充土壤水分。进行春施基肥。防治病虫害。四月份〔清明、谷雨〕对园林植物进行灌水、施肥。修剪冬季及早春易干梢的树木。防治病虫害。完成“五一〞节日摆花工作。五月份〔立夏、小满〕灌水：树木抽枝长叶，需大量水分。对春花植物，进行花后修剪、更新。新植树木抹芽和除蘖。进行中耕除草、追肥、防治病虫害。修剪绿蓠、草坪。六月份〔芒种、夏至〕灌水、施肥雨季即将来临，疏剪树冠，修剪与架空线有矛盾的树枝。中耕除草防治病虫害。做好台风来临前的准备工作修剪绿蓠、草坪七、八月份〔小暑、大暑、立秋、处暑〕1、防台风暴雨、及时做好树木立支架、捆绑等工作2、中耕除草、追肥3、移栽常绿树木，最好入伏后降过一场透雨后进行4、防治病虫害5、修剪绿蓠、草坪九月份〔白露、秋分〕1、继续做好防止台风暴雨的紧急准备工作2、中耕除草、防治病虫害3、修剪绿蓠、草坪4、完成“十一〞节日摆花工作。十月份〔寒露、霜降〕栽植耐寒力较强的乡土树种防治病虫害多浇水、防植物干旱十一月份〔立冬、小雪〕秋季植树多浇水、防植物干旱对不耐寒的树种做好防寒工作给树木深翻，施基肥十二月份〔大雪、冬至〕冬季树木整形修剪做好冬季养护〔涂白、施基肥、防治地下害虫等〕工作加强机具维修和保养进行全年工作总结完成“元旦〞节日摆花工作.绿化养护标准园林树木〔1〕、树冠完整美观，枝叶茂盛，生长健壮，季相清楚，分支点适宜，枝条匀称，无枯枝死杈。〔2〕、主侧枝分布均匀，数量适宜，修剪科学合理。〔3〕、内膛不乱，通风透光〔4〕、乔、灌木修剪每年二遍以上，无枯枝、萌蘖枝，无二级分枝;〔5〕、花灌木及时开花结果，株形饱满，花后修剪及时合理;〔6〕、篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密，圆整、无脱节、无缺枝、空档，整型树木须按欣赏要求养护成一定形态，造型雅观。〔7〕、行道树无缺株，绿地内无死树;〔8〕、针叶树保持明显的顶端优势;〔9〕、注意扶正加固，树木根本无倾斜;2、落叶树〔1〕、新梢生长健壮，叶片大小、颜色正常。〔2〕、在一般条件下，无黄叶、焦叶、卷叶，正常季节叶片保存率在95%以上。3、花坛、花带〔1〕、保持有效供水，无积水;〔2〕、无缺枝倒伏现象，及补种;〔3〕、及时去除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾;〔4〕、每年施基肥一次，盛花基追肥适量;〔5〕、适时做好病虫害防治，确保花坛花带轮廓清晰，整齐美观，色彩艳丽，无残缺，无残花败叶。4、草坪及地被〔1〕、植物整齐，覆盖率90%以上;〔2〕、草坪绿色期：冷季型草不得少于200天;暖季型草不得少于150天;〔3〕、地被植物，无人为践踏、空秃、无黄土裸露；〔4〕、修剪到位，常年保持平整，边缘清晰，草高不超过10公分;〔5〕、及时去除杂草，做到根本无杂草;〔6〕、灌、排水及时，常年保持有效供水，草地充分生长，覆沙调整，地形平整，流畅。〔7〕、施肥到位，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍;〔8〕、绿草如菌，斑秃黄萎低于5%.5、病虫害防治〔1〕、病虫害防治坚持预防为主，综合治理，生态治理，严格控制病虫，各类病虫害发生低于5%；控制及时，园林树木无蛀干害虫的活卵、活虫;〔2〕、在园林树木主干、主枝上平均每100CM介壳虫不得超过3头，较细枝条上无虫粪、虫网。〔3〕、虫害叶片每株不得超过3%;〔4〕、无病害。6、绿地〔1〕、整洁、无杂物，无白色污染〔树挂物品〕;〔2〕、对绿化生产垃圾〔如树枝、树叶、草屑等〕重点地区随产随清，其它地区日产日清，并进行巡视保洁，做到无白色垃圾等;〔3〕、绿地完整，无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉刻画等现象。行道树下距树干2M范围内无堆物、堆料、圈栏或搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象。7、绿化养护技术〔1〕、植物保护技术到位，不出现药害现象;〔2〕、各种工具正确使用，不出现工具损坏绿化苗木现象;〔3〕、根据植物生长规律，营养均衡，不出现缺素现象;〔4〕、在干旱情况下，及时补充水分;〔5〕、措施完善、管理得当，植物配置合理;绿化养护管理规程与质量记录一、工程现场绿化管理与检查流程1、工程负责人每年年末制定下一年度的?年度绿化养护方案?,再根据年度方案和现场实际情况编制?绿化养护月度方案?；工程负责人再将?绿化养护月度工作方案?进行分解，每天制定?绿化养护工作日安排表?安排绿化工每天的工作内容，并监督检查工作落实情况，发现不合格情况要求绿化工进行整改，检查结果也记录在?绿化养护工作日安排/记录表?上。绿化工填写?绿化养护工作日安排表?工程负责人每周5次检查现场，发现不合格情况要求绿化工进行整改，检查结果记录在?绿化养护工作检查表?上；工程负责人每月底对当月的绿化养护工作进行总结，编制?绿化养护月度总结?。工程负责人每周检查必须覆盖整个小区。3、工程负责人每年年末根据年度绿化养护工作情况编制?年度绿化养护方案执行情况?4、公司主管经理每月不定期对绿化工作情况进行检查，发现不合格情况要求工程主管安排整改，检查结果记录在?绿化养护工作检查表?上。二、绿化工程现场主要作业指导规程日常养护工作及考前须知1、浇水：1〕、确定本次浇水工作的地点、范围后携带水管及辅助工具到达工作地点；2〕、连接水管，然后翻开绿化水阀，对植物进行均匀浇水；3〕、浇全、浇透后关闭水阀，收回水管和工具归还仓库。考前须知：1〕、高温季节早晚浇水，冬季中午浇水。浇灌乔木的浇灌要根据土壤墒情处理，砂壤土较含水可减少浇灌次数，粘土那么要增加浇灌次数，不管那种土壤在浇灌时，先浇跟、再浇树干、特别是有草绳捆绑的，主干草绳要求湿透最后再浇树穴，每次浇水要浇透，严禁外表湿下面干，初植树，在天晴干旱时节，还要做到一天不少于两次喷雾给水，补充树枝水分；2〕、工作时有行人经过时应主动避让，以免水渍溅到他人。3〕、掌握节水、适度原那么，切不可大水漫灌。4〕、尽量防止将水浇到绿地中音响、反光照明等电气设施。5〕、如将泥水、树叶冲到道路上，应及时冲洗干净。2、喷药：1〕、病虫害以防为主，防治结合，早检查早发现早处理，控制用药量，尽量选用高效低毒/低污染低公害/的生物农药，采取综合防治的方法以减少对环境的污染,2〕、确定喷药地点、范围、防治对象后领取相应药品并登记在?药品领用单?上；3〕、戴好医用口罩和橡胶手套，必要时可穿上雨衣；4〕、检查喷药器具完好、无积液后，按规定配置相应比例的药液；5〕、在喷药区域明显位置放置警示牌，然后开始对植物进行均匀喷药；6〕、喷药结束，洗手洗脸，将器具清洗干净后连同剩余药品、工具归还仓库。7〕、工程负责将本次喷药工作记录于?绿化养护病虫害防治记录表?上，并检查病虫害防治效果，同时将结果也记录在?绿化养护病虫害防治记录表?上。考前须知：1〕、绿化杀虫农药等危险品实行专人管理制度，即将危险品放置在仓库橱柜中，由工程负责人全权负责管理。2〕、大面积喷药杀虫应提前三天出书面平安提示，临时性局部喷药应在现场放置平安提示。3〕、不可迎风站立作业，防止中毒。4)、有人经过时应暂停喷药。5)、出现不适感应立即停止喷药并求助他人。3、修剪：〔一〕、草坪修剪〔割草〕：1、确定割草地点、范围，然后检试机具：〔1〕刀片高度是否适宜；〔2〕润滑油存量是否在适当范围；〔3〕机具的各部件螺丝是否紧固；〔4〕启动机具，检查是否有异常声音。如机具检试发现有异常情况，应进行排除故障处理或送交专业维修单位维修；如机具正常那么可带上其它辅助工具到达工作地点；2、去除草坪上的小石块和其它硬质异物后，启动机具开始割草，割下的草须装入垃圾袋并运到指定地点；3、割草结束后将清扫操作场地，确定机具状态正常后，连同工具擦干净，归还仓库。考前须知：1、工作中发现机具有异常情况，应立即停机检修，确定正常后开机；2、因机具工作时有噪音，为不影响业主休息，应严格限定在规定时段内进行割草工作；〔二〕、乔木修剪：1、确定修剪地点、树木品种后带上手锯等工具到达工作地点；2、在工作区域明显位置放置警示牌〔以免树枝落下伤人〕；3、修剪以自然树形为主，主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝以及枯烂枝头；4、乔木类修剪主要是对内膛外交叉与桂芬重叠进行疏剪，行道树对其高度与树下缘〔分枝点〕要一致，枯枝病虫枝要及时剪除，剪口锯口要平滑，伤口要及时用药水涂抹处理，对确定分枝点以下的萌芽及根蘖芽，要尽快抹除，防止争夺养份扰乱树形；。5、成片栽植的灌木丛修剪时应形成中间高四周低或前面低后面高的丛形，多品种栽种的灌木丛修剪时应突出主栽品种，并苗出适当的生长空间，造型灌木修剪应保持外形轮廓清楚，外缘枝叶紧密，绿篱及色带修剪要特别注意轮廓清楚线条整齐顶面平整高度一致，侧面上下垂直或上窄下宽，每次修剪较前一次提高1CM，见后残留绿篱面的叶枝应及时清理干净。6、花灌木修剪应注意3点，第一、当年生枝开花的灌木，如紫薇、月季、五色梅等，休眠修剪时为控制树木高度，对于生长健壮枝条应保持3-5个芽处短截，促发新枝，一年可以树次开花的灌木如月季、紫薇、珍珠梅，花谢后及时剪去残花，促使再次开花。第二、隔年生枝条开花的灌木如：榆叶梅，连翘、丁香、黄刺玫等，休眠期适当整形修剪，生长季花落后10-15天将已开花枝条进行重短截，疏剪过密的枝，以利于来年促生健壮新枝，第三、多年生枝条开花灌木如：紫薇、海藻应该注意培育和保护老枝，剪除干扰树形并影响通风透光的过密枝弱枝、枯枝或病虫枝；7、修剪工作结束，清理现场，工具归还仓库考前须知：1〕高空作业必须由二人协同，一人上梯，另一人扶住梯子；2〕树上作业必须戴好平安带。〔三〕、灌木和造型树修剪：1〕确定修剪地点、树木品种后带上大平剪、枝剪等工具到达工作地点；2〕根据要求对指定苗木进行修剪，根据生长情况结合造型进行修剪，不得追求造型，修剪后影响植物的生长。3〕修剪工作结束，清理现场，工具归还仓库。4、除草：1〕除草剂除草〔同喷药〕。2〕人工除草：携带铲刀将杂草连铲除去，工作结束后，对整个场地进行清理，将杂草运至指定地点处理。5、养护切边：1〕根据要求，先定出切边形状及范围，对苗木的养护圈进行松土、除草、除垃圾；2〕工作结束对整个场地进行清理，工具归还仓库。6、施肥：1〕确定施肥对象，肥料品种后将肥料及施肥工具运至现场。2〕将肥料均匀地撒在草坪上，或挖穴将肥料施在树根周围并覆土。3〕施肥后，于施肥区域充分浇水〔下雨前施肥最好〕。4〕施肥根据不同的生育期，采用不同的配比及用量，一般萌发期以氮肥为主，生长旺盛氮磷钾各持平，花芽分化期与接近休眠期加大氮磷钾肥的比例，生长期采用耕施，薄施少量屡次的原那么，施肥量一次过大肥水容易流失浪费或肥料浓度过高，对植物根系产生灼伤；5〕工作结束将剩余肥料及工具归还仓库。6〕绿化领班将本次施肥工作记录于?绿化养护施肥记录表?。7、松土1〕松土可除杂草增加土壤的透气性防止土壤板结龟裂，降低土壤水分蒸发，改变土壤理化性质提高根系活力增强根系对肥水的吸收量；考前须知：1、如使用有机肥，应遵循“已腐熟，无异味〞原那么。2、不可雨后施肥。网络智能化管理根据本案小区的业主构成分析，大局部以年轻人和投资业主较多的特点，平时工作较忙或者父母在此养老居住，对物业效劳包括维修等要求可能与日常物业效劳人员工作时间有所冲突，我们公司自行开发了一套手机APP智能管理系统，可以解决这方面的供需矛盾。业主可以在网上自己或为父母预约自己方便的时间请物业上门效劳，做到效劳的精准和有效性，同时提高物业效劳形象与品质和业主对物业效劳的满意度。手机APP具有以下三大功能：社区效劳功能在传统的物业效劳模式下，社区内部业主与物业沟通渠道单一、效率低、信息量小，造成物业效劳人员处理业主反应不够及时，不符合现代社会人们对信息交流的要求。如今这些问题在物业APP的帮助下能够很好地解决。比方物业效劳客服中心可以集中发布停水停电、小区设施维修等物业效劳信息，用户预约效劳或投诉建议可以附上文字说明及现场图片等信息，且能快速到达客服中心并形成相应的工单或通知转到相关人员处，信息量和传达速度大大提升。如对工单处理的每个节点设置时间记录并进行监控，同时给用户预留效劳评价选择，就可以实现效劳指标的量化评价和监测，对工作人员进行有效的绩效考评和监督。不仅如此，物业效劳企业还可以通过物业APP其他社区效劳功能的应用，实现降低运营本钱、提升效劳品质、提高客户满意度的目的。社交活动功能物业效劳中心可以在这里进行交流沟通、召集和参加活动等操作；物业效劳客服中心也可以发布文体活动及团购、健康和平安常识等推送信息；甚至可以组织完成精确身份验证的对象参与到某次业主大会组织的投票或者其他调查中，无论你身处何处。这项功能既给客户提供了一个沟通交流的平台，有助于拉近业主邻里之间的距离，打造和谐社区，也让物业效劳企业能给客户提供更多更及时的效劳资讯，让双方的关系更加融洽。社区商务功能这是一项承载着物业效劳企业开拓经营渠道，实现创收的重要功能。物业效劳企业做好社区效劳和社区活动等物业APP根底功能，获得客户的信赖，让客户愿意使用你的APP，愿意在上面消费，给业主带来方便。物业效劳企业立足社区、贴近居民、拥有广阔居民的根本信息，各类商家也希望借助于物业效劳企业的优势，分享为终端客户提供效劳的利益。物业效劳企业只要善于谋划，社区商务功能根本上可以将客户所在小区周边的日常衣食住行、娱乐在内的各类社会资源整合进来。功能展示人员管理模式根据本案工程的管理需要求，我们将引进先进的物业管理理念，主要管理人员将从中实杰肯道夫物业管理有限公司北京团队中派遣有丰富管理经验的主要管理人员，基层效劳人员将从下花园本地招聘，同时可以吸收开发商原物业管理团队的留守人员参与管理，执行中实物业贯有的管理制度和标准。这样一方面可以给本工程带来先进的物业管理理念和效劳，另一方面又可以兼顾本地人员的生活习惯对物业效劳的外乡化需求，给本工程业主带来不一样的、亲切物业效劳。中实杰肯道夫物业管理有限公司的管理优势中实杰肯道夫物业管理有限公司成立至今已经20年，根据多年的对不同类型物业工程的管理经验，我们形成了综合效劳、链式经营、全面效劳支持综合效劳体系，成立了以下专业公司为业主的不同需求提供专业的效劳：中实杰保洁效劳有限责任公司、中实安达停车场管理有限公司、中实强商业投资管理有限公司、中实天恒文化开展有限公司、中实杰建筑装饰工程有限公司、中实物业食品配送中心、物融保险经纪有限公司。针对开发商工程的开发进度，我们可以提供以下针对性的阶段性效劳内容：前期参谋效劳内容针对工程物业的特点，物业参谋将从最终使用人需求及物业管理的角度，主要从以下方面开展工作及提供前期参谋建议。品牌支持配合工程销售工作组建、培训管理团队队伍系统设备配置方案建议物业管理本钱测算前期物业管理文件制定物业及设施交接验收售楼处物业效劳管理其它前期涉及的物业管理问题品牌支持配合工程销售工作中实杰肯道夫物业管理有限公司品牌的使用中实杰公司LOGO在销售宣传中的使用中实集团所属企业在销售宣传中的使用中实集团拥有的各项资源在销售宣传中的使用系统设备配置方案建议针对工程使用功能的特点，对应配备的设备系统提供咨询意见，参与方案论证并对设备选型提出合理化建议，使工程的硬件配备更加合理。强电系统弱电系统(楼宇智能化)垂直交通系统消防系统给排水系统。。。。。。物业管理本钱测算物业管理费测算在物业管理准备工作中至关重要。将根据工程的设备设施状况及效劳内容设定编制物业管理公司人员架构，按照不同使用功能详细、合理测算物业管理运行本钱，确定物业管理费收费标准。物业管理人员开支〔人员岗位编制、工资、福利〕设备运行能源消耗〔包括公共区域全部设施设备运行能耗〕工程设备维修保养费公共区域清洁及绿化租摆费用物业保险费用〔提供保险购置建议〕物业管理公司行政办公费用及相关税金等前期物业管理文件制定为工程制定相关物业管理文件，为客户的顺利入住/开业做好准备。制定?业主临时管理规约?制定?客户效劳手册?制定?二次装修管理手册?制定工程整体物业管理方案〔包括能源费用方案、日常运行维护方案及管理效劳内容和标准〕制定各项紧急预案物业及设施交接验收协助拟定物业接管验收方案方案参与工程四方验收及提出合理化建议协助成立物业交接验收小组售楼处物业效劳管理对售楼处物业效劳提出改善性建议配合销售推广提供物业管理宣传资料对销售人员进行有关物业管理的培训制定售楼处物业效劳流程及标准组织人员对售楼处的设备设施进行维修全委效劳工作内容1.积极前期介入，从物业管理角度，提供、协助开发进行优化小区规划配套及有关设备选型、智能化效劳集成管理；2.房屋本体使用的管理及维护；3.公共〔有〕设施、设备的使用管理和维护；4.环境质量管理；5.消防及平安防卫；6.红线内车辆及车场的效劳管理；7.物业及小区的档案、资料的管理；8.积极有效的公关关系和亲和的社区文化建设；9.便民特色效劳的设计及管理；10.物业收益性的经营、管理效劳；11.法律法规规定的其他事项。工程管理效劳1、建立物业管理处2、工程交接验收3、入伙和装修管理4、客户效劳：处理投诉、24小时热线电话、客户档案建立、探访客户、客户满意率调查组织社区活动。5、保安效劳：24小时门岗、巡逻、监控效劳；消防平安、车辆交通管理、停车场〔库〕管理、应急预案。6、保洁效劳：公共环境清洁、外墙清洗、共用设施设备清洁、垃圾清运、消毒杀虫效劳。7、绿化养护：公共绿地养护、四季鲜花摆放、室内摆花。8、工程效劳：公共设施设备运行管理、24小时便民维修效劳、制订维修养护方案、房屋及设施设备维修养护、智能化设备运行管理、选择公共设施设备维保承包商。9、人事财务管理：管理人员培训、制定人员考核制度、签订劳动合同、维修资产管理、物业管理费收缴、年度管理预算、收支损益报告。阶段物业管理效劳方案1.0物业管理效劳阶段1.1物业管理效劳阶段划分中实杰肯道夫物业管理有限公司针对工程进展状态，将管理效劳气氛三个不同的管理效劳期：“前期〞、“筹备期〞及“运营管理期〞。同时，中实杰肯道夫物业管理有限公司针对这三个时期，量身制定更为专业、更为全效劳阶段效劳内容前期审核工程规划方案及图纸，与设计方、承建方交流配合，从日后物业使用者和管理者的角度提出优化方案，增加项目在日后使用和管理上的合理性，提升工程整体品质。筹备期筹备期物业管理效劳运营管理期全面运营管理期管自工程竣工—竣工2.0物业管理效劳内容〔方案〕2.1前期物业参谋效劳2.1.1前期物业参谋效劳的方向设计优化根据目前建筑设计市场的状况，特别是针对大型、专业性强的工程，开发商／设计单位需要由更加专业的参谋参与到设计过程中，协助开发商和设计单位提出问题及解决问题，使资源的利用到达最大化。目前设计部门在设计建筑物时均是按照相应的国家标准与开发商提出的要求进行设计。但是往往与使用方的使用方式存在较大的差距。我司提供的效劳不仅仅是限于纯建筑技术及相关标准方面，更加重要的是站在开发商的立场，从市场、营销以及工程最终使用者〔国际用户及本地用户〕等角度分析设计中可能存在的问题，通过和设计单位的配合使设计到达最优化，使开发商的回报实现最大化。根据开发商对建筑物设计使用的理念，协助开发商对整体建筑进行设计优化，确保建筑的落成后的实际情况符合开发商理念,优化建议包括设备设施安装选型、空间使用规划方案等，还包括强弱电连接、道管设计、垃圾处理空间和建议方式等。空间上包括公共区域，如走廊，卫生间，残疾人设施，坡道等的设计优化，另外，还将在配套商业上做出预留设计。在使用者的角度上，将根据以上理念以及对建筑工程的充分了解，提交专业分项建议，是建筑物在使用和管理方面得到充分优化，同时也将尽可能的发挥出开发商理念。在管理者的角度上，将提交必要的设计优化或补充建议，以确保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的选、,物业规划、各系统设备安装选型、隐蔽工程施工封闭等工作建议。拟定日后运营管理方案为后期管理打下根底。根据对工程的定位和日后功能，设定针对使用者的物业管理及效劳方案，并根据方案和功能设定对工程进行建议，使得最大限度发挥其功能。提交初步的管理预算根据建筑物设计的进一步确定，将针对建筑物的日后管理本钱做出初步预估，预估包含了多个管理分项：人员管理、环境清洁管理、保安管理、工程设备管理及其它运营管理费用。2.1.2前期物业参谋效劳的重点我司在提供前期物业参谋效劳时，将着重以下几点，并根据开展商的特殊要求配合建议，使工程在建筑角度、管理角度、使用角度、本钱/收益角度上得到平衡，站在开展商的角度上长远考量，促进利益的最大化。物业管理的角度对工程各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专建议；依据对楼宇机电设备等的了解，结合工程本身的市场定位，为开展商提供质量价格比最的品牌与型号建议；从业主实用的角度提供户型设计、各种管道设计等方面的建议；建筑外墙的选材和设计提供专业建议；具体研究工程总体规划设计方案，提供秩序维护岗与安保系统监控布点的设计方案，兼顾充分监控与节约本钱；提供环保设施建议，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱〔房〕等。对管理用房的大小、分配、位置等提出建议，如：物管人员宿舍出入口应尽量防止与物 业出入口交叉等。就开展商制定物业收费标准、入住收费明细及装修期间的收费标准等方面提供建议。配合开展商楼宇销售。根据物业所在地物价部门的有关规定，并结合市场的实际情况。2.1.3前期参谋工作内容1〕对物业各业态的建筑提出意见和建议：建筑结构及功能设计〔包括但不限于：物业内功能整体布局、交通道路分布、绿化景观等〕停车系统及交通路线规划〔包括但不限于：人流和车流导向，停车场出入与计费管理系统，行车路线，停车标识，停车场的分配与规划等〕监控和消防中心：消防中心位置；消防中心设备布置；消防监控点位调整与补充。公共区域装饰装修：土建装饰装修审图；土建装饰装修符合工程建设特点与档次；土建装饰装修便于运营后的检修保养；土建装饰装修便于运行后的清洁工作；土建装饰装修与其它专业的施工配合。管理用房：管理用房的数量、位置、面积；管理用房的功能、平面布置；管理用房的附属设备配备标准。垃圾处理：垃圾房位置、面积、垃圾场高度标准；垃圾房设备配备标准；垃圾分类。电梯系统：电梯分区的必要性论证；电梯配备数量；分区电梯数量分配、梯速的选择。2〕 对物业各业态的机电设施提出意见和建议各系统设计参数及配制建议：在符合设计标准的情况下，提出市场经验调整参数。空调系统：空调系统设计审图建议；空调设备的区域控制；空调设备选型的经济评价；空调系统设计便于物业运行管理；空调阀门的安装位置；空调能源费用的分摊方法。配电系统：配电系统设计审图建议；办公区域电力负荷参数；办公区域虚拟划分；办公区域末端点位配备建议标准；配电系统的分界；配电设备选型和经济评价。给排水系统：给排水系统设计审图建议；给排水阀门位置补充建议；给排水系统计量；给排水系统设备的选型和经济评价。消防系统：消防系统设计审图建议；消防电、水系统物业补充建议；消防末端阀门位置；消防系统设备的选型和经济评价。安防系统：安防系统设计审图建议；安防系统末端点位的物业建议；安防系统分区和门禁控制；安防系统设备的选型和经济评价。照明系统照明系统审图建议；照明运行分区节能控制；照明运行模式；照明系统设备的选型和经济评价。3〕对物业各业态的智能系统提出意见和建议智能化建筑的概念和标准；智能化的硬件配备和扩展要求；智能化设备的软件功能；智能化操作的分级职能；智能化运行的经济性分析；智能化运行的可靠性能分析；智能化控制末端点位的补充；智能化控制系统的完善；智能化系统在各专业系统工程中的表达；4〕跟进物业建筑施工和设备安装过程了解施工进度了解隐蔽工程公共区域合理尺寸及使用材料建议车场合理建议5〕能源收缴与计量控制建议物业主体局部及相关配套设施各功能局部之供电、水、燃气系统合理分割与独立计量要求。物业主体局部及相关配套设施各功能组合局部内公共区域各地段、照明用电、 动力用电系统、清洁、绿化用水之系统与业户单元内之供电、水系统合理分割与独立计量要求。计量表的位置与抄表方式符合物业运行管理要求；通过计量，到达能源系统平衡控制。6〕装修管理建议我司将向贵公司书面提供安排装修工程、物料运送控制及相关之装修管理程序建议。向贵公司提供成品保护方案；装修现场消防平安管理方案；装修现场施工平安管理方案；装修现场临时用电管理方案。7〕其它配合建议协助开发商编制业主临时公约；评估影响物业管理运作收费的因素，并就物业管理效劳之各项无偿及有偿收费标准与操作程序提出建议；编制物业管理预算及开办费；拟定?业户手册??二装手册?，对业主二次装修的管理工作提出建议。2.2筹备期物业管理效劳2.2.1筹备期物业管理效劳的方向多方合作验收工作：验收工作在前期是非常繁杂琐碎的工作，包括了各个设备、楼体外观、内部装修装饰等，包含了多数细微方面。验收工作的有序有效进行防止日后可能出现的责任推委或维修出现的困难。我司将根据工程进度制定适合于贵工程，可行的接管验收方案和验收工程，将工作按时间、类型进行细化，逐项进行，对验收不合格项进行有效监督直至验收合格。管理预算的修订、制度确实定等：物业管理预算需在工程竣工前作出最后调整，以切实符合工程实际情况，为后期管理提供参考数据。根据综合性工程特点，分划部门，重新修订人员架构，制定各部门制度，物业规那么等。配合做好客户入住工作：我司将制定与工程相关的手册文件等，并协助开展商做好客户的入住工作。2.2.2筹备期工作内容1〕前期人员的招聘进行人员招聘，并制定培训方案，实施员工岗前培训工作，包括：制定岗位招聘要求制定及实施招聘方案制定员工上岗培训方案监督管理公司的行政管理工作2〕员工培训制订和实施员工考核制度提供员工薪资标准和管理建议办理员工各项福利工作为各级员工安排短期入职前培训课程，令他们能充分认识本身应负之责任及工作范围，同时灌输正确之物业管理概念及知识，参与制订物业之管理制度。培训课程将包括以下内容：根本培训礼貌及纪律 根本物业管理概况员工手册 公约概况专业培训：保安部物业设备初阶 处理紧急情况保安员训练课程 火灾紧急处理方法物业效劳中心客户效劳：公约进阶 物业管理进阶 业户手册 电话用语及礼貌培训 卫生清洁：器材及物料招标书外判合同的管理财务部会计手册 保险的种类预算制订 财务保险索赔行政/人事部行政系统 人事系统人事管理 工程部物业验收和交接 行为、礼仪标准要求岗位职责 维修及保养完成短期培训课程后，既可安排各级员工进入物业内作实地训练，配合物业入伙，令物业管理工作能够全面开展，为业户及时提供高水准之效劳。制订符合工程管理实际情况长期培训课程，并于物业入伙后定期进行，同时安排重老员工温培训班，稳定并提高员工效劳的质素，保持公司要求的效劳标准。根本培训：序号部门课程备注1各部门2345678910客户服务部111213141516171819工程部2021222324安保部2526272829物业工程人员配合楼宇交收制定物业返修方案制定物业返修程序制定物业返修人员安排方案制定物业前期物品进出管理规定制定物业应急管理方案制定物业成品保护方案制定物业各能源收费标准制定物业各能源费预收标准制定客户电话申请管理方案制定管理费催收制度配合前期客户装修工程制定物业入伙前大清洁方案负责工程相关管理单位及外判效劳的联系协调工作。4〕物业移交及接管验收为保证工程交付使用后，物业管理有条不紊地顺利启动和正常运行，我司对物业的移交、接管、验收极为重视，在参谋工作的根底上，委派经验丰富的接管验收人员协助制订详细的验收方案和方案，严格按照国家施工安装标准进行验收。根据验收工作情况开展物业接管工作供配电工程，自外网高压入户经变配电室之二级柜。跟踪消防检测工作，跟踪消防系统调试，跟踪消防验收工作。在检测与验收过程中发现的问题应详细记录在案。跟踪垂直运输系统及暖通空调系统、压缩空气系统等的调试工作，并跟踪单项验收工作。在此阶段中，安放系统的调试与单项验收工作应较为突出。跟踪竣工验收工作，并详细记载质监站在验收过程中发现的问题。根据一般规律，外网正式发电后，施工单位就不再承当运行的工作。所以在此阶段，物业就要安排变配电室的运行人员进驻，承当起变配电室的管理工作。为了保证日后过配电系统的平安运行，电气技术人员将对变配电室进行彻底的检查与彻底的清扫，彻底消除工作中跟中各种隐患，包含虫害隐患〔鼠害等〕。 为了保证消防系统的正常工作，物业人员要对消防系统全部的数据点进行逐一检测，发现问题迅速要求施工单位进行解决。其中包括消防水系统，尤其是隐蔽工程在天花之中信号阀的开启程度。生活水系统：检测各个供水点的流量与压力，是否与设计相符，并安排人员对生活水系统的运行予以巡视，制定供水平安条例。压缩空气系统：观察压缩机的运行状况，包括机组本身震动和噪音情况，检查其压力时候与设计相符。暖通系统：根据验收标准进行，但应注意：冷冻机的震动噪音与渗油情况。新风机组的运行状况、输出的风量与风压，并检查末端的风量、风压与温度。综合布线系统均按验收标准进行检查，但是要注意：数据点是否与图纸相符，并且安装〔尤其是隐蔽局部〕是否符合标准要求。以上接管验收工作均以接管验收表为准，假设实际安装与表格不相符，应现场更改表格。接收技术资料：国家有关建设施工验收及格证明竣工图--包括总平面、结构、建筑、附属工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告工程合同及开、竣工报告工程预决算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、新配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书检验合格证书保修单据等文件砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告5〕物业启用前其他准备工作a.制定并确认管理预算将根据所得到的所有有关工程的资料，对工程的运营管理费用进行预估，制定出首年和正常运营年度的运营管理费用消耗的测算。b.开荒清洁进行全面的开荒清洁工作，以去除施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保贵工程以最好的面貌迎接业户的入驻，也为工程的日后保洁作准备。c.工程保险将了解工程建筑期间的保险期限，并提前与各家保险公司联系，运用我司的物业管理经验建议为工程挑选适宜的投保险种、费率以及安排保险的投保事宜，使工程于交接期及其后的使用期内有具备保险安排。d.采购及供给商管理制定采购指引/政策、采购的协议、投标格式及投标、审批制度、制定供给商名单及登记制度。e.文本性文件的编写制作制订入伙、收楼、机电消防之管理规定及表格、管理处员工之管理规定等。2.3物业正式营运管理效劳2.3.1物业正式运营管理参谋效劳1〕客户效劳管理提出“SERVICE〞效劳理念S——Smile〔微笑〕，即要求物业效劳人员无论何时何地何种情况，都要对每一位客户报以主动、真诚、自然、友善的微笑；E——Excellent〔出色〕，即要求物业效劳人员对每一项即使最细微的效劳，都要作为自己的庄严使命，做得比拟完美；R——Ready〔准备〕，即要求物业效劳人员时刻为客户提供各项效劳的准备工作，务必做到忙中有序、有条不紊；V——Viewing〔看待〕，即要求物业效劳人员把每一位客户都视为需要提供效劳的宾客，使之享受真正的贵宾礼仪；I——Inviting〔邀请〕，即要求物业效劳人员在每一次效劳结束时，都要热情诚恳待客；C——Creating〔创造〕，即要求物业效劳人员要主动进行效劳时善于发现缺陷，完善效劳程序，提高效劳技能。E——Eye〔眼光〕，即要求物业效劳人员时刻关注每位客户，让客户感受到自己始终被关心、被尊重，并主动发现客户的潜在需求，及时主动地为客户提供效劳。a.制定客户效劳相关管理规定、效劳流程、操作标准及紧急事件处理预案客户效劳管理规定：员工管理制度前台登记、验证管理制度客户档案管理制度邮件分发室收发员管理制度公共场地使用管理制度回访制度防火平安制度高空及外墙擦洗工作平安操作规定建立业户反应途径设立业户热线电话，每天收集和记录业户的诉求和建议设立业户意见箱，收集来自业户的信息建立业户拜访制度，定期与业户进行交流，并作拜访纪录定期〔分批、分期〕召开业户座谈会，了解业户的需求和动向全员发动热情接待和收集来自业户需的诉求，并及时反应定期向业户发放意见调查表，以了解业户的需求做好业户回馈工作汇总业户反应的信息，并做出决策，及时回馈给业户将信息进行分类、汇总、分析，并供管理层决策使用，以确定增设更多的效劳工程，务求业户满意以复原法及时回馈业户将汇总结果和解决措施以书面的形式通知业户c.公共关系与内业户保持紧密之联络解答及处理业户之投诉通知突发事件，如电力中断、台风警告等业户与政府联络处理各项投标及合约租摆效劳业户提供租摆效劳，主要以宽大绿叶、无异味、易栽培的木本类植物为主，同时提供专业养护人员定期进行浇水、施肥、剪枝等，创造优美宜人的工作环境。e.外判合同签订根据现代物业管理理念，大型复杂设备/系统采取外判专业公司维护保养的方式，建议在质保期后采取外判和自行保养相结合的方式，将局部主要系统和设备进行外判，做好外判合同谈判和签订工作，并认真催促合同的执行情况。物业内可能需要外判的工程包括:清洁、绿化及灭虫各种电梯维保消防报警系统大楼智能化系统防盗监控系统车库管理系统应急发电机2〕工程管理a.制定相关制度、流程、操作标准及紧急事件预案设备维修与养护管理制度：制订工程管理架构制订年度和月度维修保养方案制订设备运行操作规程制订维修作业指导书建立设备管理档案制订物业工程部的管理制度客户报修及投诉处理管理制度入户维修效劳标准设备日常报修制度周报告、月报告、年报告制度能源管理制度设备技术档案管理制度新增、改装及报废设备管理制度工具、耗材和备品备件采购新增、改装及报废设备管理制度设备的更新及系统改造管理制度年度设备维修方案定期维护作业书制冷机正常启动流程图采暖运行启动程序制冷运行启动程序制冷机故障停机流程图制冷机正常停机流程图维修工作单流程图客户入住流程图接管验收流程图库存及领用管理制度工具管理制度设备维修工程施工对外承包招标制度报告制度平安运行管理制度高空及外墙擦洗平安操作规定有毒物品的处理规定密闭地方的工作规定发生意外时的处理规定平安用电管理制度防火及消防平安管理制度值班及交接班制度机房管理制度机房平安防火管理规定水泵房、水箱间管理规定配电室管理规定机房钥匙管理制度机电设备房出入管理制度设备故障处理规定运行事故分析设备预防性维护保养制度设备设施紧急维修管理制度工程部人员调配制度公共部位巡检制度工程部重点工作流程图b.维修与养护方案对于房屋建筑与设施设备的维修养护，是任何一家物业管理企业的工作核心。把各项维修保养工作作为一切效劳工作的根底，从长远角度着眼，从细微之处着手，务求使各项设施设备历久长新。对共享局部、共享设施设备负责日常维修与养护一般楼宇设备的保养：楼宇保养地基根底的保养楼地面工程的养护墙台面及吊顶工程的养护门窗工程的养护屋面工程维修养护通风道的养护管理机电设备的保养生活水泵消防水泵污水井及潜水泵弱电系统强电系统〔供配电设备〕c.公共设施对于公共设施将采取日常巡检与定期维护保养相结合的制度来保障设施设备的完好与正常运转。d.设备修理方案设备修理方案包括按时间进度编制的方案和按修理类别编制的方案两大类。按时间进度编制的方案有年度和季度方案、月份方案，方案中包括大修、项修、小修、更新设备的安装和技术改造等；按修理类别编制的方案通常为年度大修理方案，以便于大修理费用的管理。e.编制设备修理方案的依据对修理方案的要求是，力求到达既准确可行又有利于经营。方案编制和准确与否，主要取决于编制依据是否确切。方案编制的主要依据是设备的技术状态和产品对设备的要求。f.设备的技术状态设备的技术状态是指设备的技术性能、负荷能力、传动机构和运行平安等方面的实际状况。设备完好率、故障停机率和设备对均衡生产影响的程度等，是反映设备技术善好坏的主要指标。设备技术状态的信息主要来自下述两面：设备技术状态的普查鉴定原始资料g.日常运行对设备的要求修理方案维修时间维修质量维修费用设备技术状态h.紧急维修管理步骤1必须进行紧急维修时，须立即通知工程维修部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。步骤2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理部，并由管理部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。步骤3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供给商之保修负责人。步骤4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向系统工程师报告，并提交工程维修部经理审阅。此报告由系统工程师存入设备维修档案，备查。3〕保安及消防管理我司一贯重视平安管理工作，将秉承“平安第一〞的管理思想，把工程的治安保卫工作放在首位，根据工程的地理环境和特点，制定相应的治安防范措施，以确保工程范围内因物业管理责任而造成的刑事案件发案率为零，火灾发案率为零，汽车丧失率为零。a.保安管理制度保安是现代物业管理最重要环节之一，完善保安系统之安装是防止罪案发生的第一步。具备适当保安配备，于入伙前协助并派遣参谋人员到工地视察，配合物业之开展范围，制订适当的保安方案及人手编制，以达相辅相成之效。我们将：透过良好之保安培训，以确保有严密之保安确保管理员与工程内工作之人员，均有清楚之工作证件以资识别安排保安岗位有24小时之保安安排管理员工于指定时间内巡逻工程各处。如有大量物品搬离，有关人士必须事先知会管理处及作好登记发出停车证予拥有车位的业户，以资识别及控制停车场的使用b.消防设备和器材的管理消防设备设施器材严格按照现行标准配备到位；巡逻区保安员和工程部维修技工在巡视检查和日常维保过程中对消防设施的故障问题等及时向监控中心申请，由工程部负责修复；工程部负责对消防系统的定期维护保养和检修，同时配合消防监督员组织的消防系统功能试验，以保证设备处于完好临战状态；消防器材的配备由消防监督员负责。c.消防管理制度作为现代化物业，消防系统的可靠性至关重要，在物业规划阶段，已经就消防系统作出整体的设计，我司将着重在系统验收、定期保养维护及测试、规章制度及紧急措施，作出适当的安排，例如：对监控员之业务知识、各级员工的防火知识培训，同时做好对业户的宣传教育工作制订相应各种情况下的紧急措施及工作