戴德梁行2010年6月中国房地产投融资典型案例分析

中国房地产投融资典型案例分析戴德梁行投资部高级联席董事卢强2021年6月ContactInfo..:不同的物业类型不同的城市不同的投资者类型不同的交易架构DTZ投资部成交局部案例汇总主要投资者时机基金:主流核心基金:较少房地产信托基金:较少(本地尚待出现)本地投资者:逐渐增多(保险资金正等待出现)投资市场-整栋收购MillionUSD北京上海外资与本地投资者比例分析MillionUSD上海北京DTZ的角色物业资料市场信息市场分析可行性收购战略市场研究工程分析现场勘察市场研究物权结构租金分析市场研究市场推广财务分析融资税务交易方案市场研究交易架构交易条款时间节点声明保证市场研究合同谈判付款条件融资方案市场研究付款策略财务方案可靠性长远利益市场研究投资者筛选公司尽职财务尽职技术尽职市场研究尽职调查协调转让文件物业移交市场研究完成交易交易阶段前期阶段最后阶段StartDealClosing近年的住宅价格上涨为收购提供了远超过预期的收益;(预测自有资金IRR超过60%)优质的合作伙伴是JV的关键;物业: 苏州润华国际大厦地块交易结构: 境内股权收购转海外股权,海外股权融资位置: 苏州工业园区占地面积(平方米):14,893总建筑面积(平方米): 181,000海外公司境外境内40%60%HarvestCapital盛高置地境内公司典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块〔苏州〕2007.92021.55.46亿元苏州本地开发商SPGSPGHarvestCapital(40%股权)@3680psm溢价30%,2.835亿元@4784psm要点2021.10SPG3.57亿元回购销售价格达15,000,目前已经到达30,000元/平方米,远超预期2006.122007.111.97亿元上海嘉盛三宝建设(100%)5,300万美元三宝建设MerrillLynch(30%股权)土地面积〔平方米〕: 12,126平方米建筑面积〔平方米〕: 113,520平方米用途: 综合用地〔办公楼+商业)典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)要点适宜的价格在核心地段取得的适宜的商办地块;迅速的海外融资降低了自有资金比例.AV<15，000ps.m2005.102007.96.24亿元2021.7香港开发商占地面积(平方米):2,557平方米建筑面积(平方米):29,027平方米入住率:超过90%特点: 时机性基金收购的典型案例 花旗8.14亿元花旗策略资本11亿元策略资本汇华房地产买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易租金上升Rentalreversion回报率下降Yieldcompression

超过70%贷款70%leverage要点典型案例三——核心地段写字楼——永新广场〔上海〕2006.42021.16.81亿元瑞安基汇资本9.44亿元基汇资本未来资产面积(平方米):15,793平方米套数:100套入住率:约85%平均租金: 300元/平方米/天特点: 住宅翻新为高档效劳式公寓成功的 投资案例典型案例四——效劳式公寓——ShamaLuxe(上海)2021.119.25亿元未来资本瑞安买卖物业增值;典型的核心地段的高流动性;全境外交易;典型的由于海外汇率变动造就的交易时机.要点城市公寓,浦项广场Q&A谢谢如果要真正了解希腊的历史，必先了解希腊的神话。希腊神话是经历几千年长久不衰的人类文化瑰宝，也是欧洲最早的一种文学形式。它在欧洲乃至世界的文学史上，地位都是很崇高的。希腊原始的居民，由于处在那个久远的年代，当时的知识显然还缺乏以解释复杂的自然现象，又觉得在大自然面前，人类非常渺小。这么一来，他们就会臆想出各种神灵来，认为是神灵掌握着世间的一切。但是，希腊神话中的神，与我们中国古代传说中的神相比，形象大不相同。在中国的神话里，只要是神灵，除了主宰人间事务之外，从个人形象讲，根本都是不食人间烟火，没有任何缺陷的完美形象。这样的形象，很大程度上鲜明地把“神〞和“人〞清楚地区分开来，让人觉得神是遥不可及且完美无缺的。但是希腊不一样，他们的神是高度人格化的。也就是说，除了拥有超越人的能力之外，希腊的神与一般的人类并没有什么区别。他们也有七情六欲，也会嫉妒、仇恨，也会因为一件小事就起争执，并不是完美无缺的道德模范。希腊神的生活是无拘无束、**形骸的，不会像东方的神一样等级森严，压抑拘谨。他们虽然认为有神的存在，但从他们的神话里，我们能够深切地体会到古希腊人无拘无束、热爱自由的性格。需要说明的是，希腊神话分为两局部，一局部是神的故事，一局部是英雄传说。这一局部主要讲的是神的故事，至于英雄传说，后面会提到。下面我们就得大致介绍一下希腊神话大致的情况：世界形成之前，一片混沌，经过亿万年的时间，天地以及日月星辰、风雨雷电之类才慢慢形成。根本上各个国家的神话都是这么个套路，咱们中国的盘古开天地之前，也是“一片混沌〞之说。“混沌〞这个词，指的就是在神话中，天地尚未分开，混成一团而又无边无际的状态。待情绪稍微冷静后，阿元才略带平稳的语气地说：“没错。他是个小有名气的铸剑师，也是个酒鬼，〞她说着解开头上的围巾，一条暗红色骇人的疤痕从脖颈根部一直延伸到锁骨中心，同阿元白皙的肌肤形成比照，但她很快又把围巾重新围上，说：“那天晚上我和他发生了争执，酒气熏熏的他不知用什么东西把我打昏。后来，虽然我被一个医生救活了，但是我的心却死了。那个男人不仅给我留下了这条疤痕，还带走了我的女儿……〞阿元的语气冰冷，与之前温和的样子截然相反。“带走？〞白术不解。“我醒来后，别人告诉我，我的丈夫和女儿都失踪了。所以我猜测，可能是被他带走了，也可能是被他杀掉了。〞“也有可能是你的女儿自己逃跑了。〞白术接下去说。阿元抱住自己的臂膀，低下头说无限悲哀地说：“不管是哪一点，总之，生不见人，死不见尸。〞“从那天之后，〞阿元继续说：“我努力忘记过去，忘记那天晚上发生的事情。我在冰冷的孤独中生活了七年，一直在寻找着女儿，就算那希望如同蛛丝一样细弱，我也一直在寻找下去。如果不是那个医生救活了我，就算我死了也不会安息的。〞阿元叹气，道：“关于过去，我已经几乎快忘光了。假设不是你来问我，大概我再也不会记起了。〞“很抱歉……〞白术真心诚意地向阿元致歉。阿元摇摇头，道：“不……也许也是好事，因为那个医生的名字也差点被我忘了。〞“名字？〞“嗯，那个恩人的名字，〞阿元稍稍露出微笑，道：“我没有见过他。醒来之后，一直照顾我的邻居说，那个大夫的名字叫‘厚朴’。〞“什么？〞惊诧同难以言表的微喜混合着一道向白术袭来。他顿时觉得逝去的时间在他的面前急速倒流，一个模糊而熟悉的身影在远处微微转身。一切似乎触手可及。“是啊，听说大夫姓‘白’……那么全名就叫‘白厚朴’了。〞那是白术失踪的父亲的名字。没想到，在七年前的某日，自己的父亲还救过一个濒死的女人。而这个女人，