20140828滨江新城E16#地块项目课程

封面2014年08月25日滨江新城E-1-6#地块项目分析深圳市路尚地产项目运营部E-1-6#地块基本信息项目位置滨江金融商务区长沙市岳麓区地段长沙市湘江新区滨江新城银盆岭大桥以南，奥克斯广场旁占地面积净地面积9413m2计容积率面积（37652m2）总可售建面37652m2代征地面积0m2商住比例——小计9413m2住宅0m214.12亩规划用途商业商业37652m2净地容积率4.0不可售配套0m2地价总价/底价1.66亿元计容可售楼面地价4400元/m2地价贴现比土地一级运营湘江新区土地储备交易中心预计成交时间2014年10月获取方式公开招拍挂是否合作开发否备注1）项目背景及合作方简介2）规划限制（限高50米）3）时间限制4）该宗地横穿南北有两根1万伏电力杆线，由长沙市滨江新城建设开发有限公司负责迁移并与2014年11月完成。土地分析土地价值市场支撑项目建议2、全周期目标成本3、全周期财务运营指标4、项目运营重大风险提示目录1.1土地价值

—城市区位图长沙——湖南省省会，长江中游城市群中心城市之一，也是长株潭城市群中的核心，2013年长沙市综合竞争力位居全国第十，中部第一，城市竞争力提升速度位居全球第四！城市发展预期向好。人口：户籍人口704万，市区362万；区划：辖芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区六区，长沙县、宁乡两县和浏阳一市；经济：2013年GDP7250亿元，年增长率12%，预计

2014年将达到8400亿元.1.1土地价值

—城市发展图大河西先导区向西发展向南发展长株潭经济一体化长沙核心-五一商圈长沙目前经济向两级发展，南极是长株潭经济圈，西极是湘江新区。河西紧邻城市中心，发展路径短，环境、资源、政策较好，吸引了大批的企业和高素质人才入驻，西极的发展速度和周期明显优于南极。1.1土地价值

—板块区位图黄花机场汽车西站省政府绕速二环线火车站长沙大道高铁南站岳麓大道城枫林三路高地块位于长沙湘江新区滨江板块，属于长沙向西发展经济增长极的核心金融商务区，处于二桥与一桥之间（接近内环线），距离湘江仅800米，交通便捷，资源丰富，配套完善，是长沙未来发展的最大热点板块。三环线宁乡益阳长常高速常德市滨政江府新城谷山滨水区溁湾镇商圈二桥五一商圈一桥黄花国际机场高铁站火车站

汽车西站五一广场溁湾镇市委市政府26公里13.6公里6.5公里4.2公里3.5公里2.8公里1.7公里平和堂、华润万家100米1.1土地价值

—板块规划图滨江新城板块按照功能的不同分区打造，高端生活区围绕滨水区历史建筑、湘江景观、城市轨道和配套展开利用，将成为一个以优质配套、品质生活为导向的区域；中央商务区以金融商务办公为主导，集工作、休闲、居住功能于一体。项目基础经济指标综合容积率：1.4净开发容积率：4净开发用地面积：约3400亩总建面积：900万㎡湘江裕湘纱厂银盆岭大桥滨江新城规划图银盆岭大桥三汊矶大桥生态中心区中央商务区高端生活区1.1土地价值

—项目区域属性及资源湘江E-1-6#地块位于滨江新城南侧，离湘江直线距离800米，紧邻成熟商业项目奥克斯，零

距离享受平和堂、华润万家、保利48万方商业配套，交通便捷，资源丰富，商务氛围日渐成熟，非常适合开发精品商业项目（都市白领乐活区）。平和堂华润万二家十保利中商务中心滨江实验小学王陵公园西湖公园滨施家港江水上公园渔人码头沃尔玛

希尔顿大风厦光裕湘纱带厂地铁4号线环城轻轨1.1土地价值

—项目四至及现状地块现状3地块现状4E-1-6#地块东连滨江实验小学，北对奥克斯广场，西临银盆南路，土地为净地无拆迁，暂时用施工围挡与外界封闭，仅需迁移两根高压电线，但地块资源稀缺，开发溢价高。E滨江实验小学W银盆南路银双路湘岳北路岳麓大道奥克斯广场（平和堂、华润万家）银盆南路N银盆路公交站，地铁站90年代居民楼S地块现状1奥克斯广场

地块现状21.1土地价值

—地块SWOT分析E-1-6#地块紧邻商业区，与滨江商务区产品竞争压力大，但可通过丰富创新产品线形成差异化，提升产品的品质和寻找市场空白来降低竞争风险，同时，尽可能规划高溢价产品提升项目盈利条件。S(优势)1、交通便捷，地铁、公交发达；3、商业氛围成熟，平和堂华润在侧；4、周边入市项目品质较高，合力较强；5、两面临市区主干道，一面临小区，商业规划利好；6、地块小，总价地，操作灵活。W(劣势)1、地块南面为老旧小区，形象较差；2、区位较好，地处长沙向西发展增长极；2、地块位于十字路口，较为嘈杂；3、地块限高50米，设计形象将受到影响；4、地块暂为南区居民区通行道路，地块规划将受到影响；O（机会）1、市场在售均为住宅，公寓机会较大；3、滨江新城南区地块较少，稀缺资源存在溢价空间；4、滨江新城物业价格不高，存在上升空间；5、滨江新城为长沙热点板块，可造性强；T（威胁）1、板块大盘云集，竞争激烈；2、周边商业氛围日渐成熟，吸引力更强；2、板块规划同类产品量大，存在分流客户风险；3、滨江板块地价上涨快，存在入市风险；4、梅溪湖、洋湖垸板块同期发力；5、金融商务区陆续入住，吸引部分人流。1.1土地价值

—用地规划条件项目占地净面积为14.12亩，容积率约为4.0，限高50米，规划建筑面积约为37652.32平方米，用地属性为商业用地；配建一个面积不小于800平米的社区办公及配套用房；须考虑南部现状小区交通出入问题，在地块内南侧和东侧布置不小于7米供南侧小区进出的车行道，在地块内西侧预留预留南侧小区人行和消防通道。宗地内有两根1万伏电线，由滨江新城建设公司负责迁移并与2014年11月完成。宗地非常干净，无其他权属问题。单位规划用地性质用地净面积用地毛面积规划建筑面积改造方式容积率规划高度E-1-6商业用地9413.08——3.77万㎡净地4.050米1.1土地价值

—小结城市长沙经济发展稳健，长株潭一体化与湘江新区同步发力，河西市场潜力大！区域滨江新城板块位于河西增长极上，定位大河西发展桥头堡，是长沙经济发展热点区域!板块定位明确！地块地块位于滨江新城高端生活区，配套完善，商业氛围良好，地块优质，适合开发精品商业，有挖掘价值！现状净地交地，规划限制较少，可快速推进，提前入市，适合开发精品商业类产品，快速回笼资金！这块地适合做精品商业产品，有质素和资源，但市场能否支撑呢？1.2市场支撑

—长沙城市市场环境分析城市评价GDP总量（亿元）7250近5年平均

GDP增速12.5%三产比例4.3：56.1：39.6城市级别二线主要结论长沙作为中国中部地区的战略性城市，经济连年保持高速平稳增长，城市化发展快人口特征城市人口总规模（万人）704市区常住人口规模（万人）362城市化率（%）70%人均可支配收入（元）30288人口增加驱动因素经济中心聚集 ■资源配置不平衡 ■城市化主要结论作为中部发展最快速的城市，长株潭经济圈的中心城市，长沙发展预期较好，周边地级市有实力的居民向长沙迁移特征明显，预计2020年长沙城市人口将突破

900万，市场常住人口将突破500万人。长沙城市辐射影响力强，经济连年保持快速增长，人均可支配收入处于中部领先地位，城市人口增长迅速，资源性转移比率增加，房地产市场环境优化和容量增长加快，周

边城市优质客户涌入长沙置业增加。1.2市场支撑

—长沙政策发展解读目前长沙限购政策已经实际放松，限贷政策暂未出明显变化，若限购长期取消或放松，限贷政策得到改善，商业公寓类项目将会面临较大的压力和风险!长沙限购令：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套

90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。商业限购限贷政策：不分购房套数，首付五成，按揭贷款10年，无限购；政策解读：长沙市限小不限大的限购政策在实际操作中对住宅市场影响不大，但对商业投资需求有一定影响，若放松限购必将对商业公寓产品造成较大影响；商业类产品的高首付和低贷款年限阻止了一部分购房者，在提升购置门槛的同时也降低了商业物业的市场风险。【城市经济与产业结构】长沙地区生产总值的持续稳定增长及产业结构优化（进入后工业化时代，第三产业比重持续上升），为城市房地产、商业、金融服务等行业的升级发展创造有利的基础条件。

2009到2013年间，长沙市地区生产总值呈上升

趋势，但增长速度有所放缓,长沙经济开始进入高水平稳步发展的阶段。2013年，长沙市地区生产总值达到7153.13亿元，人均GDP100091.37元（16161.50美元）

长沙市产业结构逐步升级，第一产业比重下降，三产占比开始不断提升。从长沙三产结构看，

长沙经济已完成工业化进程，开始进入后工业

化时代，商贸、金融、旅游等第三产业比重开

始加大，经济水平进一步提高。1.2、市场支撑-城市1.2、市场支撑

-城市【社会消费与人口结构】经济的快速增长带动居民收入和可支配收入水平的提高，居民消费能力提高，消费需求及消费能力强劲经济的快速发展也带来大量的高素质外来人口，人口的持续流入进一步扩大商业市场、房地产市场的需求。未来长沙商业市场发展势头强劲

从社会消费品零售总额看，长沙消费市场经过高速增长后进入稳步增长的阶段，消费规模已达较高水平

经济的快速发展，吸引大量外来人口进入长沙。随着长沙未来的稳步发展及长株潭一体化的大区域规划，作为中心城市，未来将会有更多高素质的外来人口进入长沙，进一步扩大长沙消费市场的需求规模1.2、市场支撑

-城市【房地产发展】近几年长沙房地产投资在GDP比重不断增加，长沙房地产市场经历高速发展阶段，住宅开发商为寻求突破，转型做商业地产的趋势已经显现，未来几年内商业综合体项目的推出量会大幅度增长，竞争也会更加激烈2008-2013长沙房地产开发投资额走势图长沙房地产投资占GDP比重年份2008年2009年2010年2011年2012年2013年房地产开发投资469.5497.47684.15886.291001.151158.61GDP330037444547561964007153比例14.2%13.3%15%15.8%15.6%16.2%房地产市场预警预报指标体系比较项异常基本正常正常运转警戒状态异常房地产开发投资/GDP＜5%5%-10%10%-1515

%-

20

%＞20%反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为10%-15%房地产投资占GDP的比例过小说明该行业开发萎缩，过大则会导致行业经济泡沫。如左表中所示，长沙2013年房地产投资占GDP的比例为16.2%，近几年的长沙房地产投资在GDP比重不断增加，目前已到警戒状态（参照房地产市场预警预报指标体系），说明长沙房地产行业发展过快，未来房地产市场竞争风险较大。随着房地产竞争市场的加剧，市场内早期以住宅为主的开发商为寻求突破，转型做商业地产的趋势已经显现，未来房商业地产开发将成为长沙地产开发主要发力点之一。未来商业地产竞争会日益加剧。1.2、市场支撑

-房地产【土地供应市场】2010年以来，长沙土地市场一直处于供过于求的状态，而2014年以来受市场环境影响，土地供销情况出现大幅下滑；13年土地市场出让土地性质中商住综合用地、住宅用地仍是主流，商住综合用地增加，是未来市场发展趋势。图示1:2013-2014年土地供销情况图示2:2013-2014年整体土地类别情况1.2、市场支撑

-房地产【土地成交市场】13年长沙内六区岳麓区土地成交价格较高，主要受滨江、梅溪湖、洋湖垸三大板块热销影响，各类用地中商业用地溢价率最低。岳麓区楼面价为2622.22元/㎡，溢价率24.73%，2013年岳麓区土地市场火热；商业用地、商住用地、住宅用地中，商业用地的溢价率最低为11.09%；2013年内六区中成交宗数最少为天心区4宗，占比仅2%，其次为雨花区和芙蓉区，占比低于10%。1.2、市场支撑

-房地产【商品房供应与消化】商品房市场供求比有增加趋势，市场供过于求，市场形势更加严峻相比2013年一季度，供应量同比下滑50%，成交量同比下滑34.7%；2014年一季度，长沙整体市场不乐观，开发商以价换量，目前市场成交均价6296元/平米，同比下滑6.9%图示1:2013-2014年商品房供销情况图示1:2013-2014年商品房成交价格情况1.2、市场支撑

-房地产

2013年中央出台了新的政策国五条，限购政策继续不放松，使得众多开发商偏向商办市场的开发。2013年长沙楼市城市综合体项目继续增多，多集中式商业、五A甲级写字楼、超五星级酒店纷纷抢占长沙市场，一方面加速了长沙城市化进程的脚步，另一方面也在加剧商业市场的竞争，过多的商业物业供应，未来市场潜在风险巨大【各物业成交】各类物业成交中，住宅仍占主导地位。从近几年成交比例看，商办物业比例逐年增加，住宅占比开始压缩，未来这一现象仍将持续。越来越多的开发商转向开发商办市场将会使商办物业供应激增，未来商办物业市场风险巨大，新入市商业性项目需谨慎开发1.2、市场支撑

-房地产房地产发展小结：2013年长沙房地产市场整体向好，土地市场量价齐升；商品房市场供需两旺；商办物业市场成交占比开始迅速增加。基于近几年的市场信息及未来市场发展，预计：未来短期内长沙房地产仍将持续高位运行，商品房供货量持续增加住宅供应保持平稳增长商业型项目将推货量将会逐年有明显递增商办物业市场未来竞争将会更加激烈新入市商业性项目需谨慎应对未来市场风险1.2市场支撑

—区域市场滨江新城项目分布图1.2市场支撑

—竞品价格分析滨江新城在售公寓项目销售均价约8000元/㎡，住宅销售均价约7500元/㎡，商业销售均价约2-6万元/㎡，写字楼项目均价约为8000-11000元/㎡，暂无洋房产品序号项目名称类型建筑面积项目品质项目资源入市时间销售价格1保利西海岸在建117万方高一线江景，140万方高端品质大盘2013年12月高层：中庭：7200-8200元/㎡江景：9000-12000元/㎡2世贸铂翠湾在建55万方较高一线江景，交通便捷，希尔顿酒店配套2011年11月住宅：6800-7200元/㎡商业：3万元/㎡3恒大御景湾在建25万方较高一线江景，紧邻滨江商务区2012年12月精装：8000-8500元/㎡4奥克斯广场售罄44万方高交通便捷，近距离地铁、轻轨、公交，引进平和堂、华润万家2012年06月公寓：7500元/㎡住宅：6800元/㎡商业：2-6万/㎡5绿地中央广场售罄35万方高紧邻轨道交通站点，沃尔玛等商业配套齐全2011年08月公寓：9200元/㎡（精装）住宅：8300元/㎡（精装）6900元/㎡（毛坯）1.2市场支撑

—竞品去化产品分析滨江新城在售项目主要为住宅项目，公寓较少，公寓主力面积段在33—50㎡，主力总价28-40万，且基本售罄，公寓产品在售时奥克斯月均100-200套，绿地因单价较

高，月均去化40-60套。序号项目名称开发商热销产品总价区间月均去化1保利西海岸保利地产79-109㎡65-100万7000方(住宅)2世贸铂翠湾世贸地产82、130㎡60-90万4000方（住宅）3恒大御景湾恒大地产101、140㎡80-100万6500方（住宅）4奥克斯广场宁波奥克斯43-50㎡30-40万9700方，月均200套（公寓）5绿地中央广场绿地集团33-37㎡28-35万公寓40套，住宅52套1.2市场支撑

—竞品成交客户分析板块内项目成交客户中主要以岳麓区为主，而成交区域主要分布在观沙岭区域，金星路以东，围绕两条主干道岳麓大道和桐梓坡路两侧。最新成交统计分析——客群分布分析观沙岭区域金星路以东，岳麓大道两侧麓谷板块，桐梓坡路两侧开福区伍家岭商圈五一商圈四方坪附近1.2市场支撑

—竞品成交客户分析最新成交统计分析——置业目的成交客户置业次数比例成交客户购买目的比例根据滨江新城在售楼盘客户置业目的统计结果，首次置业及首改客群为成交主力，终改客群或者说大户型需求客群较少。1.2市场支撑

—竞品成交客户分析成交客户家庭年收入统计（万元）成交客户职业比例滨江新城在售项目成交客户年家庭收入主要位于9-20万之间，

主力客群为城市中产阶级及白领精英，但非城市高端财富阶层，客群需求以二三房中小户型为主，对于大户型的购买力极为有限。最新成交统计分析——客群阶层1.2市场支撑

—竞品成交客户分析滨江新城板块首置及首改客群为市场需求主力，小户型产品更能适应当前板块客群需求！而大户型产品发展风险颇高！客群分析总结1.2市场支撑

—小结1、片区上市楼盘主要集中在板块南端，以城市综合体产品为主打，知名房企扎堆效应给区域未来发展带来了强有力支撑；2、片区在售楼盘价格相对与河东滨江楼盘，价格优势明显，在未来片区成熟度逐渐提高以后，区域内价格也将有个快速上升期；3、滨江入市产品中小户型公寓市场大，奥克斯、绿地公寓产品均已售罄，新项目暂未加推，此时存在较大的市场机会。4、客群主要以首置及首改的都是精英白领为市场需求主力。1.3项目产品建议【项目定位结论】根据项目所处区位特点及市场竞争环境、土地属性综合判断，本项目各物业类型组合及定位如下：建议规划物业预估总价均单价（万/㎡）户型面积（㎡）户型配比各物业定位商业外街160-600万330-30025%高溢价产品公寓25-45万800032-5675%市场稀缺、快消产品宗地总面积约3.8万方，且为商业