戴德梁行湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（上半部）

湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告开展思路市场调查分析

工程分析宏观经济环境分析工程定位工程业态组合及布局工程开展策略整体经济持续开展近6年，湛江市国内生产总值〔GDP〕和人均国内生产总值〔人均GDP〕保持持续增长，且增速大幅增加；2007年实现GDP890.56亿元，增长13％，创近十年来的新高；2007年人均GDP达13217元，比2006年增长12%。资料来源：湛江市统计公报宏观经济分析零售总额快速增长，餐饮消费趋旺社会消费品零售总额快速增长，显示居民消费力旺盛；餐饮消费成为持续热点，表达居民对餐饮偏好较大；2007年湛江社会消费品零售总额382.2亿元，增长19.5％，餐饮业零售额占消费品零售总额的比重由2000年的14％上升到2006年的20.4％餐饮零售总额的平均增速〔17％〕高于社会消费品零售总额平均增速〔12.7％〕资料来源：湛江市统计公报宏观经济分析人均可支配收入增加，居民消费时尚化近几年，湛江市居民人均可支配收入大幅增加，2007年达11389元。2007年,湛江居民人均消费支出为8919.09元,增长3.9%。湛江市陆续出现各种品牌店、专卖店等新型零售业态，反映湛江市民消费水平提高，且消费趋向时尚化。资料来源：湛江市统计公报2007年,湛江居民人均衣着支出为512.65元,增长5.5%。居民衣着消费日趋个性化、高档化,这主要表达在居民购置衣着增多、消费单价的提高上。2007年人均文化娱乐效劳支出达273.67元，增长18.2％个人美容消费升温，2007年人均美容消费支出25.26元，增长117.8％宏观经济分析城市地位提升，产业结构优化全省排名城市

GDP

人口

07茂名市

930

584.0408江门市

921

410.2909湛江市

770

668.9512肇庆市

526

367.6016阳江市

347

232.1421云浮市

246

233.99湛江现有的消费总量在粤西处于中上等水平，且保持稳定高速增长。千万吨级的宝钢工程获批，带动经济开展和人口繁荣，促进湛江商贸开展。港口经济开展迅速，物流功能增强：30万吨原油码头、20万吨级铁矿石扩建和25万吨级航道疏浚“三大工程〞相继建成，使湛江港拥有华南地区最深的航道和最大的陆岸码头；港口经济将进一步带动商流的快速开展。商贸的开展将吸引新的商贸客流，进一步改善消费结构。资料来源：湛江市及各地统计公报宏观经济分析开展思路市场调查分析

工程分析宏观经济环境分析工程定位工程业态组合及布局工程开展策略区位环境分析

基地现状

城市规划

周边人口

周边配套

外部人车流分析

工程区位环境分析工程地块位于赤坎金沙湾新区，属于非传统商业区，商业气氛薄弱。地块东南侧一线临海，具备非常好的景观资源，沿海岸线有观海长廊、海滨浴场和大面积绿化带等休闲配套。项目分析——区位环境赤坎传统商圈霞山商圈海湾大桥观海长廊海滨浴场奥运女郎工程所在区域与其他区域相比较赤坎老城区霞山城区开发区金沙湾城市旧中心区域，开展较为成熟，生活便利；市民意向：交通、环境杂乱后续开发用地少，开展受限城市中心区域，开展成熟，生活便利市民意向：交通、环境较好商业供给量大，竞争剧烈政府大力开展的新区之一，目前尚在建设市民意象：开发区根底设施缺乏居住用地量较大市政府未来所在地，山水景观资源优势明显；市民意象：区域档次较高道路规划完善，道路宽敞项目分析——区位环境城东区域开展潜力强，本工程拥有较好开展机遇区域城市发展方向区域形象配套设施自然景观资源交通条件产业发展及规划后续土地供应市民评价大型项目带动综合评价排序赤坎老城区333232133234金沙湾552542454361开发区421333433263霞山城区3444533453525—非常好4—好3—较好2—一般1—差从以上各方面进行综合评价，金沙湾片区是湛江主城区最具开展价值的区域，近期内具有较强的开展潜力，具备良好的房地产开发潜力。项目分析——区位环境工程地势平坦，临街面较长，有利于提高工程的商业价值观海路海湾路基地现状基地现状项目分析——基地现状城市开展总体目标:建设现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市.城市定位:华南地区重要港口城市，区域性交通枢纽城市，粤西地区中心城市

开展战略:“工业立市、以港兴市〞。近期开展规模:近期湛江市城市人口规模为110万人；城市用地规模为107.4平方公里。项目分析——城市发展城市规划——商业中心规划工程位于赤坎区级商业中心核心区域，开展潜力大。项目分析——城市规划城市规划——商业街规划工程与规划中的周边商业街吻合程度高，联系密切，互动性强。项目分析——城市规划城市规划——工程周边规划本工程位于未来的市政府中心区域湛江行政中心区规划用地面积195公顷，集行政办公、商务会展、金融贸易、文化娱乐、体育休闲、居住生活六大功能为一体。工程毗邻会展中心和五星级酒店，聚集商业、商务客流，带动消费需求。工程周边中高档楼盘开发量增大,将形成未来的“富人区〞。项目分析——城市规划城市规划——周边道路规划海滨大道拓宽，工程的交通通达性更强。海滨大道扩建范围北起赤坎广湛路口，南至滨海居住区海洋路口，全线7.8公里。由现在的42米宽拓宽至60米，原道路中线不变，道路两边各增加9米宽。赤坎观海长廊延长，带动旅游开展，拉动旅游消费。项目分析——城市规划周边住宅用地的后续供给量大，中高端消费人群聚居地工程周边是湛江近年来住宅用地供给量最大的区域，未来住宅用地供给量达9700亩以上，如右表：序号用地地址规模1深圳京基项目占地500亩，120万M22原三星企业地块政府已收回该地块，占地约3000亩3海湾大桥桥底未出让，占地不详4坡头区占地5000亩5海滨大道与乐山路交界的西面地块占地200亩6龙潮路美食城对面占地200亩7调顺岛200-300亩8海田地块约600亩项目项目分析——周边人口工程周边1公里内人口中高档楼盘云集，估计目前人口数量约2万人，预计未来3-5年内的高端消费人口将新增3万人，人口规模可达5万人。目前零售商业约5000平方米，明显缺乏商业工程序号项目名称1万象金沙湾广场2君临海岸3御海园4滨海园5御景名城7金沙湾新城8荣基·翠堤湾项目分析——周边人口工程3公里范围内人口项目周边1公里外范围3公里内人口预计项目名称户数兴华广场住宅1000金山花园200雍景城2500嘉庆·郎晴湾500其他新建小区2000沙湾街办原有居民3000南桥街办居民11000合计20200按每户3.5人计算:约7万人那么工程3公里范围内人口预计有7万人口。3公里范围内约有1-2万平方米零售商业项目分析——周边人口工程5公里范围内人口项目周边5公里范围内人口预计项目名称人数项目3公里范围人口70000中华街办35000寸金街办43000民主街办36000调顺街办6000北桥街办25000开发区41000合计约25.6万那么工程5公里范围内人口预计有25.6万人口5公里范围内约有14万平方米零售商业项目分析——周边人口工程周边配套工程毗邻未来市政府，一方面有利于工程形象的提升，另一方面也为工程奠定了良好的商贸客户根底。商业配套：地块周边购物娱乐配套设施较为欠缺。但周边不乏大型餐饮如1-4序号所示的大天然、利苑金阁、海洋世界、依记美食城等；政府办公楼、企事业单位：政府、企事业单位云集，如5-15序号所示的邮政所、派出所、会展中心、旅游局、播送电视中心、三星企业、地方税务局、国税局等；市政配套、其他：如16-19所示的沙湾中学、锦华大酒店、南国热带花园、桥西公园等。项目分析——周边配套工程霞山、开发区赤坎海田、周边县市项目外部车流动线工程人车流动线分析工程外部车流动线分析：工程靠近城市主干道——海滨大道，交通可达性高。工程的西北面主要是赤坎区的车流流入；东北面是海田和周边县市的车流流入；南面主要是开发区、霞山车流流入。工程外部人流动线分析：工程自身居民，周边现有和将建的中高档楼盘居民比较集中，消费需求旺盛；赤坎区、开发区的中高档消费是本工程的主要辐射群体；霞山区中心居民要先经过霞山商圈核心区域，才能到达本工程。工程外部人流动线其中：蓝色圆圈表示现有高端人群聚居地红色圆圈表示将建高档楼盘项目分析——外部人车流工程人车流动线分析消费者进入本工程消费的主要门口有四个：

①表示金沙湾附近居民主要进出口，以及与旁边金沙湾广场互动消费的群体；

②表示附近行政中心、酒店及旅游群体等主要出入口；

③表示公交车、的士等消费群体进出口；

④表示地下停车场，自驾车人群出入口。3214项目分析——外部人车流开展思路市场调查分析

工程分析宏观经济环境分析工程定位工程业态组合及布局工程开展策略湛江市整体商业状况

湛江市在营业商业物业分析

湛江市商业业态分析

广州主要商家调查消费者问卷

市场调查综合分析

湛江市商业向综合型购物中心开展从商业开展历程来看，湛江商业可以划分为三个阶段。目前，湛江商业逐渐向第三阶段，向综合型购物中心开展：湛江市整体商业概况90年代中后期。以零散商户为主，只能提供人们日常生活的基本需求，像最初的一些小百货店、小粮油店等，这种模式起点低，资金规模小，交易量小。2000年开始，以大型商场、超市、步行街和专业市场为主，临街商业网点为辅，形成以专业化、规模化为经营特色的商业模式。如国贸、世贸、赤坎步行街、昌大昌超市等。2006年开始，综合型的购物中心出现，逐步向更高级的现代商业发展，本阶段的显著特点是休闲娱乐餐饮的比重加大，购物环境更为舒适。123商品的档次和种类：商品种类较为齐全。中档商品品类供给齐全，高档\顶级商品品种较少。1商业设施设计水平显著提升：外立面设计时尚、现代。人流动线设计流畅，手扶电梯、垂直电梯充足。商场内部通道宽敞，购物环境舒适。商业设施的分布和规模：商业设施相对集中，形成赤坎、霞山两大市级商圈。霞山商业比赤坎商业更为集中，商业经营环境亦优于赤坎商业规模大多集中在3~5万平方米之间。23湛江商业整体环境分析湛江市整体商业概况4业态多元化开展：相继出现百货店、购物中心型业态。大型专业店已形成雏形，如电脑城等。专卖店开展迅速。如歌莉娅、三星、诺基亚专卖店等。著名超市进驻。著名零售商沃尔马、好又多等大型超市相继进驻。数据来源：戴德梁行〔上海〕咨询研究部湛江商业整体环境分析商业供给量加大，竞争日益剧烈：仅2007年就有4家商场先后开业试业，供给量大增。功能定位雷同，同质化严重，经营环境恶化。多数商场以大型超市作为主力店带动商场开展。5湛江市整体商业概况两大市级商业分布湛江市市级商圈分析世贸大厦嘉信茂购物广场赤坎步行街爱华百货赤坎商圈霞山商圈雄立购物广场广百鑫海名店城昌大昌超级购物广场霞山步行街城市广场国贸大厦怡福国际广场本工程形成两大市级商圈。霞山商圈商业工程比较集中，规模是赤坎商圈的2倍多。大型商业工程全部位于主干道旁，交通较为便捷。霞山商业经营环境比赤坎高。霞山商业中档偏高，赤坎商业中档偏低。两大市级商圈比较分析商圈霞山商圈赤坎商圈商圈特征湛江最大的综合性商圈湛江传统的商圈商业项目国贸、城市广场、怡福、广百、昌大昌、荣基、雄立、步行街世贸、嘉信茂、爱华、步行街商业规模（主要商业项目）22万M210万M2辐射能力湛江市及下辖县市赤坎区及遂溪、坡头区等商业环境交通便利，商业氛围浓厚交通拥挤，商业氛围略差湛江市市级商圈分析湛江市2000~2007年商业工程供给一览表项目国贸大厦昌大昌超级购物广场世贸大厦爱华广场广百鑫海名店城市广场怡福国际广场荣基国际广场雄立购物广场嘉信茂购物广场年度2000200120022002200520062007200720072008商业面积（万M2）3.252.54.21.682.84.243.51.54.8湛江市商业供需分析2000~2007年，共有10个商场供给，平均年供给1.25个商场。2000~2007年，共有33万平方米商业供给，平均年供给4万平方米。湛江市2000~2007年商业供给湛江市商业供需分析2007年，累计供给量27.33万平方米，新增供给量为8.7万平方米，供给量为历年来之最。自代表着综合型的购物中心——城市广场的出现，其他商业工程纷纷跟随。相对于一般商场而言，购物中心的功能更加齐全，因此开展商更愿意建造购物中心。湛江市2000-2007年供需分析湛江市商业供需分析购物中心一般由商场业主自行招商，因此物业区位、规模、市场竞争等因素均为影响物业的招商进程。2007年怡福国际广场上市，由于定位失当，导致招商力度不够，商场空置率较高。2007年怡福国际广场、雄立购物广场的空置面积共2.1万平方米。2007年湛江市商业工程租金表现单位：元/月/平方米楼层国贸大厦世贸大厦广百鑫海名店城市广场怡福国际广场荣基国际广场嘉信茂购物广场雄立购物广场租金租金租金租金租金租金租金租金-1F————————66

60——1F185~200185~200100185~200130145~150145~15090145~150——8060603F55~7055~708055~70——6040404F销售20~30——30~4030~4040未开——5F销售无——20~3020~3020~30————备注管理费39夹层租金145~150；管理费39管理费36目前租金给予8~9折的优惠；管理费39目前租金给予3.8折左右的优惠；管理费40管理费36管理费36管理费32总体来讲，霞山商圈的总体租金比赤坎高。一般以F1层租金最高，F2、F3、F4及以上楼层租金逐渐降低。商场业态定位等因素均对楼层租金产生不同影响。湛江市租金表现分析商业未来供给量预计近期内，本工程周边商业未来供给量有兴华广场和金沙湾广场，商业总规模为5.8万平方米；开发区未来3~5年内的商业供给量主要有两个地块。霞山区未来供给量比较大，定位与规模与本工程相近的有民大工程〔广百将进驻〕。由右表可见，本工程未来3~5年内的主要竞争对手为：金沙湾广场和民大工程。未来供应量预计区域项目地址规模预计定位项目进度赤坎兴华广场2.8万M2中低档已建,现正招商(1年内)金沙湾广场约3万M2中高档在规划(3年内)旧大天然未知未知未拆迁(远期)开发区深圳京基地块未知未知未拆迁(远期)乐山路(皇冠假日对面)未知未知未规划(远期)霞山国贸新天地约1.5万M2中档在建(1年内)金茂大厦约2万M2未知已平整(3年内)财富广场(荣基地块)约2万M2未知已平整(3年内)民大项目(原广百旧址)约5万M2中高档已平整(3年内)湛新市场约3万M2中低档已平整(3年内)广州湾附近未知未知未规划(远期)湛江市未来供应量预计研究对象甄别规模：规模与本工程相当，2.5万平方米以上；档次：档次中档或中档以上，功能齐全的有代表性的商业工程。项目国贸城市广场怡福国际广百世贸荣基国际嘉信茂昌大昌雄立购物广场爱华赤坎步行街霞山步行街规模3.254.242.84.23.55.52.51.51.680.70.55档次中档中档中档中高档中档中档中档中低档中低档低档中低档中低档功能定位零售、超市零售、餐饮娱乐、超市零售、餐饮娱乐、超市百货、零售零售、超市零售、餐饮娱乐、超市零售、超市百货、超市零售零售零售零售湛江市商业物业横向分析√湛江市商业物业横向分析——经营范围各商场经营范围分析项目/楼层国贸城市广场怡福国际广百世贸荣基国际嘉信茂-1F/

超市服装、鞋//超市服饰1F珠宝、化妆品、服装、快餐

珠宝、化妆品、服装、快餐

服装化妆品、服装、皮具

超市、珠宝

、化妆品、服装、皮具皮鞋服装、皮具、化妆品服饰、珠宝、化妆品2F超市

皮具皮鞋

床上用品服装

皮具皮鞋

快餐

超市（未开业）超市

家电

服装

服装、内衣、床上用品服装、皮具、电器通讯、手机、眼镜3F超市、女装、电器、餐饮娱乐运动营、童装、内衣、床上用品百货或数码（未开业）书城

娱乐运动营

休闲服

童装餐饮4F电脑城电影院

餐饮娱乐电器

餐饮/数码电器

餐饮娱乐餐饮、娱乐/5F//餐饮娱乐

////商业工程过渡集中，竞争剧烈。同质化严重：档次相当、品牌相似、经营布局雷同，同质化现象严重。湛江市商业物业横向分析湛江市商业物业横向分析——主力店与客流量项目国贸城市广场怡福国际广百世贸荣基国际嘉信茂周末日均客流量4635437422621平日日均客流量272411928152日间客流量302622229177夜间客流量352822635198平均提袋率15%14%2%14%24%26%11%客流量单位：人次/分钟；提袋率：100个客户购买商品的人数比率人流量周末：平时=1.5：1晚上人流量顶峰期比平时人流量约高30%。广百作为中高档百货，且在湛江经营多年，中高端消费者对其有很高的忠诚度。大型超市未开业的商场，客流量和提袋率明显偏少。荣基国际广场的人流量大多靠超市和餐饮娱乐带动，因此其提袋率比较高。湛江市商业物业横向分析湛江市商业物业横向分析——餐饮娱乐比重2006年开业的国贸城市广场，有澳门街美食城、施力道健身中心、电影院等，餐饮娱乐比重上升到24%，餐饮娱乐功能大幅提升；经过一年多的市场培育，加上租金的扶持，城市广场的经营环境逐步好转，说明了湛江消费者已经接受这种餐饮娱乐比例较大的购物中心型商场。荣基国际广场4层全做餐饮娱乐，引入了电影院、阿伦故事酒吧等，餐饮娱乐比重进一步提升。湛江市商业物业横向分析国贸大厦湛江市商业物业分析开业时间国贸A2000年国贸B2002年规模共3.25万平方米，4层投资商湛江市世贸投资实业有限公司运营商湛江市惠润物业管理有限公司经营方式业主统一招商预计2008年11月国贸A座转做百货主要品牌档次中档目标客户以大众化消费为主国贸大厦国贸是典型的零售型商场，在湛江商业开展进程中扮演着举足轻重的作用。国贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐饮业态比重小。湛江市商业物业分析国贸大厦商品品牌结构分类调研

国贸A业种楼层分布国贸B业种楼层分布楼层业种主要品牌业种主要品牌1F服饰/珠宝/化妆品九牧王、老人头、六福、SK2通讯/电器协亨、中域、三星、KFC2F皮具箱包/鞋达芙妮、金利来、梦特娇、百丽、意尔康服饰/皮具箱包/鞋堡狮龙、生活几何、歌莉娅、佐丹奴、淑女坊、金利来、TATA3F服饰哥弟、钡萱、欧时力、柒牌电器国美电器4F电脑神舟电脑联想、华硕国贸A、B业种楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析国贸大厦国贸A品牌结构比例如右表和以下图：国贸A品牌个数及比例商品品类品牌个数比例服装7160.7%钟表珠宝86.8%化妆品97.7%电脑2319.7%其他65.1%合计117100.0%湛江市商业物业分析国贸大厦国贸B品牌结构比例如右表和以下图：国贸B商品品类品牌个数比例服装4734.1%钟表珠宝53.6%电脑2316.7%皮具箱包85.8%鞋2215.9%通讯/手机128.7%家居/床上用品21.4%娱乐10.7%其他1813.0%合计138100.0%湛江市商业物业分析国贸大厦建筑规划分析建筑形态:底下为5层以下商业,5层以上为写字楼,建筑沿街分布A-B两座通道连通,商业布局规划整体考虑地下为停车场外立面设计:整个立面充分应用玻璃,金属等材质,丰富,现代,大气,表达写字楼功能商业局部的招牌规划合理,主入口采用圆形入口,很好表达商业功能需求出入口设计:两个主要出入口,多个次入口主入口特别明显,可识别性很强湛江市商业物业分析国贸大厦建筑规划分析人流组织交通设计:水平交通:人车分流,地下设有停车场,A-B用通道相连接竖向交通:正对主入口设有大型扶梯,并设有竖向电梯,人货电梯分开建筑场地:建筑周边有很大的场地广场,便于人流集中,停留,具有很大的优势中庭设计:中庭空间比较大气,连接1到3层,空透感强步行空间序列的高潮,鼓励层间运动的作用明显商场内部空间设计:层高尺度适宜,人流通道合理,A-B两座连通空间气氛能表达丰富性、多样性、趣味性的综合协调铺面规划划分合理,面积大小和业态规划合理湛江市商业物业分析国贸大厦建筑规划分析分析小结:根本面:1地理区位优势非常明显,选址位置优势突出,场地总平面设计合理2建筑功能明确,体量适中,空间组织和人流组织合理.Ａ－Ｂ连通整合人流3商业因素得到充分表达,招牌,外立面,主入口,场地广场优势非常突出.４商业和写字楼得到很好的照应和相互促进．不利面:1随着其他商业地产的快速兴起,作为较早投入使用的国贸大厦显得有些落伍.2根据政府的最新的商业网点规划，形成的城市次商业中心分流作用对其区域位置的弱化．湛江市商业物业分析国贸大厦经营状况评价国贸A座作为湛江市开业最早的现代商业工程之一，其经营情况一直良好。国贸B座开业后，商业整体规模优势凸现，商场内业态齐全、商品丰富，带动了整个商圈的开展，成为湛江市最旺的商圈。国贸A座与B座在定位上有所区别，A座的女服具有优势，B座的休闲服、家用电器、通讯等具有优势。目前，国贸主要实行统一招商，统一管理，严格进行品牌筛选，国贸的商铺空置率为零，其租金也是湛江市最高的商场之一。国贸A座方案于11月份转变为百货的经营模式。国贸内的经营商家普遍认为目前的经营面积偏小。随着现代商业的开展，国贸的硬件经营环境显得滞后。如中庭偏小，商场内主辅通道较窄，人流动线不尽合理，停车位较少，这些是制约其日后开展的瓶颈。湛江市商业物业分析世贸大厦湛江市商业物业分析开业时间2002年规模共4.2万平方米，4层投资商湛江市世贸投资实业有限公司运营商湛江市惠润物业管理有限公司经营方式业主统一招商统一管理主要品牌档次中档目标客户以大众化消费为主世贸大厦世贸是国贸推出后又一大型零售商场，形成了以世贸为龙头的赤坎商圈。世贸零售业态所占比重非常大，娱乐餐饮业态比重小。湛江市商业物业分析世贸大厦商品品牌结构分类调研世贸业态楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析楼层业种主要品牌1F女服/鞋/珠宝/化妆品卡佛莲、梦特娇、金利来、意尔康、红蜻蜓、七匹狼、周大福、玉兰油、屈臣氏2F男女服饰歌莉娅、鄂尔多斯、皮尔卡丹、富贵鸟、雅戈尔、都彭、九牧王3F运动服饰/休闲服饰2﹪、朵以、以纯、佐丹奴、班尼路、美特斯邦威、生活几何、李宁、特步、361°4F电器/游乐城国美电器世贸大厦世贸品牌结构比例如右表和以下图：湛江市商业物业分析世贸品牌个数及比例商品品类品牌个数比例服装8258.99%皮具箱包21.44%鞋2618.71%珠宝139.35%化妆品21.44%其他1410.07%合计139100.00%世贸大厦建筑规划分析建筑形态:建筑形态采用L行围合组织形式,沿街分布4层的平台为商业,4层以上为住宅地下一层为停车场外立面设计:建筑风格简洁明快,横向线条与竖向线条的立面划分橱窗和招牌分布合理,大气,现代出入口设计:两个主要出入口,尽可能吸引建筑沿街面的人流主入口明显,可识别性强湛江市商业物业分析世贸大厦建筑规划分析人流组织交通设计:水平交通:人车分流,地下设有停车场竖向交通:正对主入口设有大型扶梯,并设有竖向电梯,人货电梯分开建筑场地:建筑周边有一定的场地广场,便于人流集中,停留中庭设计:中庭空间比较大气,连接1到3层,空透感强步行空间序列的高潮,鼓励层间运动的作用明显,又宜做休闲、促销场地商场内部空间设计:层高尺度适宜,人流通道合理空间气氛能表达丰富性、多样性、趣味性的综合协调铺面规划划分合理,面积大小和业态规划合理湛江市商业物业分析世贸大厦建筑规划分析分析小结:根本面:1总体上看,地理区位选择恰当,选址位置优势突出,场地总平面设计合理2整个建筑功能明确,体量适中,空间组织和人流组织合理.3商业因素得到充分表达,招牌,外立面,主入口,场地广场优势突出.不利面:1随着商业地产的快速开展,各种先进理念的应用和设计水平的提高,作为较早投入使用的世贸大厦显得有些落伍和不够时尚.2一楼的夹层设计对当今的地产建筑设计和后期的商业运营而言效果如何,有待思考.湛江市商业物业分析世贸大厦经营状况评价世贸作为湛江市世贸投资实业投资的又一大型综合零售商场，利用国贸已有的商家资源，迅速在赤坎区占据领先地位。世贸的商铺空置率为零，其租金和国贸相差无几，都是湛江市租金最高的商场。世贸在赤坎区鲜有竞争对手，加上其业态齐全，商品种类多样，并有大型超市——好又多带动，其经营情况与国贸相当，客流量也差不多。随着城市的开展变迁，赤坎区众多单行线，且路标指示不明确，世贸所面临的交通瓶颈愈发突出，交通容易堵塞，造成人车混杂的场面。湛江市商业物业分析城市广场湛江市商业物业分析开业时间2006年规模共4.2万平方米，5层投资商湛江市世贸投资实业有限公司运营商湛江市惠润物业管理有限公司经营方式业主统一招商统一管理主要品牌档次中档目标客户针对中高端收入追求时尚的人士城市广场城市广场是湛江市首个大型的综合购物中心。城市广场零售业态所占比重有所降低，娱乐餐饮业态比重扩大，达24%。湛江市商业物业分析城市广场商品品牌结构分类调研城市广场业态楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析城市广场业种楼层分布楼层业态主要品牌-1F超市沃尔玛1F服饰/珠宝/化妆品阿玛尼、太子龙、宾奴、老爷车、周大福、依波路表、帝舵表、CASIO、雅芳、玉兰油、必胜客2F皮具箱包/鞋/服饰梦特娇、扣扣、沙莲奴、金利来、意尔康、都彭3F运动营/童装/内衣/床上用品小猪班纳、真维斯、adidas、李宁、匡威、安踏、黛富妮4F电影院/餐饮大地电影院、澳门街5F健身/美容施力道健身中心城市广场城市广场品牌结构比例如右表和以下图：湛江市商业物业分析城市广场商品品类品牌个数比例服装6049.2%皮具箱包64.9%鞋119.0%钟表珠宝1411.5%化妆品43.3%家居/床上用品54.1%休闲娱乐64.9%其他1613.1%合计122100.0%城市广场建筑规划分析建筑形态:地下3层,地上27层,12万多平方米的建筑面积，2万平方米的地下停车场,94.2米的高度高层住宅采用围合布置,底下为商业平台,并具备一定的建筑周边场地,可识性好楼层布局设计:楼层布局上,规划为:-1F：超市

1F：连锁快餐、一线男女品牌服装、金银珠宝、化装品、

2F：连锁快餐、品牌男女服装、皮鞋皮具

3F：儿童乐园、运动营、童装、母婴用品、内衣

4F：餐饮、电影院、儿童乐园

5F：书城、美容美发、纤体、健身

湛江市商业物业分析城市广场经营状况评价城市广场是一座集购物、休闲、商贸、商住、办公为一体的综合性商业大厦，与国贸的定位相错开，防止了恶性竞争。城市广场是湛江市世贸投资实业在霞山区布局的第三个商业物业，在不到1公里的范围内，先后建设4个商业工程〔国贸A、国贸B、城市广场和即将建成的国贸新天地〕，形成规模优势，有利于稳固该公司的商业地位。通过给与租金优惠的形式扶持经营商家，商家的经营情况尚可。经过一年多的市场培育，城市广场正走向成熟，湛江市民也逐步接受了休闲娱乐餐饮比重大的购物中心。沃尔玛超市的门口单独设置，其超市客流量未能带动商场客流量的增加。湛江市商业物业分析荣基国际广场湛江市商业物业分析开业时间2007年规模共3.2万平方米，4层投资商广东荣基集团运营商荣基商业管理有限公司经营方式业主统一招商统一管理主要品牌档次中档目标客户针对开发区及周边住宅小区的中高档客户荣基国际广场荣基国际广场零售业态所占比重有所降低，占50%左右，非零售业态占比近50%。娱乐餐饮业态比重扩大，达28%。湛江市商业物业分析荣基国际广场商品品牌结构分类调研荣基国际广场业态楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析城市广场业种楼层分布楼层业态主要品牌-1F超市沃尔玛1F服饰/鞋/化妆品富贵鸟、爵士丹尼、金利来、梦特娇、玉兰油、美宝莲2F服饰/鞋/床上用品梦特娇、playboy、金利来、意尔康、紫罗兰家纺3F童装/内衣/运动用品/娱乐小猪班纳、真维斯、adidas、李宁、匡威、安踏、黛富妮4F电影院/餐饮荣基国际影院、港之岛荣基国际广场荣基国际广场品牌结构比例如右表和以下图：湛江市商业物业分析荣基国际广场商品品类品牌个数比例服装6049.2%皮具箱包64.9%鞋119.0%钟表珠宝1411.5%化妆品43.3%家居/床上用品54.1%休闲娱乐64.9%其他1613.1%合计122100.0%荣基国际广场建筑规划分析建筑形态:工程形象定位高，开发商欲打造湛江市的地标式建筑；商业临街面长，可识性好；商场设计充分考虑经营需要，空间灵活；场地广场设计:配套8000平方米大型广场及可停放1000多辆汽车的大型停车场,其中包括一定的户外停车位,配合主力店(麦当劳)来考虑建筑空间的设计。湛江市商业物业分析荣基国际广场经营状况评价荣基国际广场定位为中高档，但所引入的经营商家属于中档偏低档次。荣基国际广场的客流量主要有两类，一类是超市多带动的客流，一类是餐饮娱乐所带动的客流。次主力店如港之岛美食和麦当劳的上座率比较高，经营情况比较好。阿伦故事酒吧作为湛江市第一家在商场经营的酒店，其经营情况比较理想，主要针对的客户为具有小资情调的中档收入的客户，在一定程度上分流了观海长廊酒吧街的客户。荣基国际影院采取开展商与中影星美电影集团合作经营的方式，共同分担经营风险。零售商家的经营情况一般，主要是因为该商场规模过小，且业态业种分散，无法形成规模优势。湛江市商业物业分析嘉信茂购物广场湛江市商业物业分析开业时间2008年规模共4.8万平方米，4层投资商/运营商嘉德商用产业和深国投商置经营方式业主统一招商统一管理主要品牌档次中档目标客户湛江市区中高端客户嘉信茂购物广场娱乐餐饮业态比重为14.5%，其中餐饮比重占10.9%。嘉信茂作为新开业的商场，尚有较大局部的商铺未开业。湛江市商业物业分析嘉信茂购物广场商品品牌结构分类调研嘉信茂购物广场业态楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析嘉信茂购物广场业种楼层分布楼层业态主要品牌-1F男女装/童装/鞋/儿童乐园/餐饮真维斯、小猪咕噜咕噜、迪士尼、匡威、大禾寿司、反斗乐园1F服装/鞋/珠宝钟表/化妆品/餐饮G2000、自由鸟、才子、莱克斯顿、七匹狼、红蜻蜓、达芙妮、周大福、CASIO表、羽西、郑明明、蒙自源、KFC2F通讯数码/眼镜/药房协亨、春天100连锁店3F餐饮扒王厨房制造、红土文化时代美食城嘉信茂购物广场嘉信茂购物广场品牌结构比例如右表和以下图：湛江市商业物业分析嘉信茂购物广场商品品类品牌个数比例服装4860.0%皮具箱包33.8%鞋45.0%珠宝钟表45.0%餐饮911.3%其他1215.0%合计80100.0%嘉信茂购物广场建筑规划分析建筑形态:作为独立的大型购物广场，工程具备数万平方米的经营面积；采用“只租不售，统一管理〞的模式,所以对经营场所相关配套设施的要求也较高。作为一个商业更为集中的大型购物广场工程，有极强的经营场所分割弹性，能满足不同商家对不同经营面积的需求。场地广场设计和楼层布局设计:场地设计上,地下设有大量的停车位,同时,户外也设有很大的电单车停车面积.楼层布局上,一楼荟萃中外知名品牌商家，另外配些特色美食。二、三楼与沃尔玛超级市场为主力，周边设立特色药房、通讯、美食、儿童天地等专营店。四楼美食天地、休闲娱乐。湛江市商业物业分析嘉信茂购物广场经营状况评价嘉信茂购物广场定位为一体化一站式的休闲购物商场，但是目前休闲娱乐功能所占比重偏小。嘉信茂购物广场作为湛江首个纯商业的商场，设计新颖，商场内部购物环境非常好，其商业开展潜力很大。G325的改道和立交的改建，在很大程度上改善了嘉信茂的交通环境，加上其门前广场比较大，将有利于有利于聚集人气。目前超市尚未开业，客流量周六日尚可，平日那么比较少，商家经营情况较差。湛江市商业物业分析广百鑫海名店城湛江市商业物业分析开业时间2005年规模共2.8万平方米，3层运营商广百经营方式运营商统一招商统一管理主要品牌档次中高档目标客户湛江市区中高端客户广百鑫海名店城娱乐餐饮业态比重为3.6%，零售百货业占96.4%。湛江市商业物业分析广百鑫海名店城商品品牌结构分类调研广百鑫海名店城业态楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析广百鑫海名店城业种楼层分布楼层业态主要品牌1F服装/鞋/珠宝钟表/化妆品/餐饮百丽、胜龙、卡尔丹顿、红蜻蜓、宾度、周生生、天骏表、SWATCH、欧莱雅、多美丽2F服饰/皮具箱包/家用电器华伦天奴、利郎、帝豪、安奈儿、JESSIE、淑女屋、梦特娇、哥弟、季候风、卡丹路、美的、松下3F书城新华书店广百鑫海名店城广百鑫海名店城品牌结构比例如右表和以下图：湛江市商业物业分析广百鑫海名店城商品品类品牌个数比例服装6737.2%皮具箱包105.6%鞋42.2%珠宝钟表137.2%化妆品42.2%家用电器2011.1%休闲娱乐餐饮52.8%数码5228.9%其他52.8%合计180100.0%广百鑫海名店城经营状况评价鑫海名城由广百百货整体租赁，由广百百货统一招商，局部由广百百货经营，局部商铺那么转租给其他商家。广百百货作为目前湛江最高档的百货，且在湛江经营多年，湛江中高档消费者对广百百货的品牌具有相当高的忠诚度，其客流量也比较大。经营商家普遍的经营情况较好。由于整个商场并非由广百统一经营，再一定程度上降低了其美誉度。湛江市商业物业分析怡福国际广场湛江市商业物业分析开业时间2007年规模共4万平方米，5层投资商/运营商湛江怡和置业有限公司经营方式统一招商统一管理主要品牌档次中档目标客户大众化客户怡福国际广场娱乐餐饮业态比重为20.1%，超市预计今年5月开业，另外尚有一层空置。湛江市商业物业分析怡福国际广场商品品牌结构分类调研怡福国际广场城业态楼层分布，如下表：湛江市商业物业分析怡福国际广场城业种楼层分布楼层业态主要品牌-1F服装/鞋/餐饮怡人码头咖啡厅、蒙特伦斯、ITAT、玛琪雅朵1F服装/珠宝钟表/餐饮ELKYN、凡思诺、苏菲格慕、STONNIE、ARMANY、LEICI、ONLY、周大福、大禾寿司2F超市爱家超市（未开业）3F百货或数码空置4F时尚精品全部为小店铺5F娱乐餐饮金逸电影院、迪斯尼西餐、欢乐时光电玩怡福国际广场建筑规划分析

单拉索玻璃幕墙:广场北门引进了湛江首个的单拉索玻璃幕墙，高32米，宽20米，

这个巨型玻璃幕墙的规模在国内同类建筑中也不多见。散发着时尚气息的单拉索玻璃幕墙将增强整个商场的光透度，使广场与外部自然境观和谐融洽，从而加强了场内的空间感和扩宽了消费者的视野中庭设计:怡福国际广场的中庭设计呈品字形分布，形成错落有致的、富于变化的建筑结构。多中庭的设计更能创造持续的空间感。湛江市商业物业分析怡福国际广场经营状况评价怡福国际广场开业一年，因为招商不力，目前经营情况非常不理想，因此运营商采取少收租金〔原来租金的3.8折〕或者不收租金，仅收商场综合管理费。目前客流量稀少，仅有的客流主要都是去电影院和电玩室消费。爱家超市将作为旗舰店进驻二楼，预计5月份开业。局部经营商家表示，如果爱家超市进驻，不能带来客流，将撤出该商场。三楼方案做百货或者数码，目前正与友谊百货洽商中。湛江市商业物业分析周边主要竞争对手分析万象金沙湾广场地理位置：位于观海路，与本工程仅一路之隔开发商：广东万象实业集团工程进度：地块已平整综合功能定位：高星级酒店、住宅、商业中心商业规模预计：6万平方米，地下1层，地上4层商业功能定位：超市、零售、休闲娱乐、餐饮等。与本工程关系：是竞争合作关系，共同打造新兴商圈，形成规模优势。竞争对手分析金沙湾广场平面设计图竞争对手分析金沙湾广场平面设计图竞争对手分析优点：

外形吸引

出入口众多，吸纳人流能力强

缺点：

人流缺乏回环空间

商业死角较多商业死角商业缺乏回环项目自身评价工程与金沙湾广场比较本项目金沙湾广场位置观海路,更靠近海滨大道观海路商业整体规模6万平方米6万平方米交通交通便利性较好交通便利性一般单层面积1.2万平方米1.2万平方米外观通透性、立体感更强海洋式主题,外观现代广场约2000平方米约8000平方米超市待定8000平方米百货待定——电影院待定4个厅溜冰场待定有餐饮待定5000平方米项目与金沙湾广场比较本工程与金沙湾广场的关系:我们工程应与金沙湾广场形成错位竞争,互相补充,共同做大观海长廊商圈湛江市零售业主要品牌出现频率统计品牌出现频率统计业态品牌名称次数业态品牌名称次数服装优美世界3化妆品欧莱雅3歌莉娅/狐仙/老人头/美特斯邦威/梦特娇/妮尔莉（内衣）/皮尔卡丹/柒牌/伊乐闻/伊之雅/以纯/真维斯/佐丹奴/江南布衣/宾奴男装/2%（女装）/JORYA（女装）2玉兰油/雅芳/月颜堂2金利来/三枪/生活几何/小猪班纳（童装）/G20001

业态品牌名称次数业态品牌名称次数鞋意尔康3钟表珠宝周大福3pitodeng/达芙妮/红蜻蜓/TATA/五月花/西域骆驼2百福/CASIO2梦特娇/百丽1帝舵表1湛江市零售业主要品牌出现频率统计业态品牌名称次数业态品牌名称次数皮具箱包FASHIONDUCK/棒球手/歌菲乔希伯莱/卡美多/金利来2运动系列安踏/李宁2梦特娇1匡威/阿迪达斯1业态品牌名称次数业态品牌名称次数时尚精品阿呀呀/2元饰品连锁2

其他图美装饰（床上用品）/高雅眼镜2品牌出现频率统计商业各行业市场情况湛江主要商家访谈业态名称基本情况消费群特点经营状况对目前商场看法对市场的看法未来计划对本项目的看法服饰蒙特娇(休闲)数量：2面积：50-60做生意的人多；3成来自周边；一般，旺季销售10万,淡季5万。行业前五名：金利来、卡尔丹努、皮尔卡丹、宾度认为城市广场和荣基的经营情况不太理想国贸商圈竞争过大；国贸商圈能承受高价的客群少开店面积要求：80-100较合理目前不太清楚。服饰哥弟数量：市区3家面积：80高收入为主以政府公务员、教师、企事业单位高收入人群为主，30%部分来自湛江周边。一般，国贸世贸旺季销售10几万,淡季5-6万。广百更好，营业额高出25%。行业前三名：露里娃、星雨足、江南布衣建议商场对铺面间隔更清晰。商场环境、铺面装修应提高。霞山的生意比赤坎好，霞山人流比较多，国贸的品牌较赤坎的消费者被霞山吸引、分流。开店计划：暂未有；面积：80平方米以上会考虑。商业各行业市场情况业态名称基本情况消费群特点经营状况对目前商场看法对市场的看法未来计划对本项目的看法运动系列康威数量：7面积：100-200大众化人群为主，学生人群较多荣基广场经营不理想。世贸的店铺经营情况较好。行业前五名：耐克、阿迪达斯、飘马目前商场提供不了大空间，只要有好的场地租金不介意增加。觉得超市对商场的带动强。商场内各业态应布局集中，如世贸布局较乱。竞争力大。开店计划：暂未考虑；目前金沙湾商业未成熟床上用品黛富妮数量：1面积：200左右中高档人群家庭月收入3000元以上。城市广场非常差。以前在鑫海营业额月均20-30万，在城市广场旺季仅8万。行业前五名：芳亭、富安娜、罗莱在高档商场生意较好，在低档商场生意难做。竞争力大。开店计划：暂未考虑不太清楚湛江主要商家访谈商业各行业市场情况业态名称基本情况消费群特点经营状况对目前商场看法对市场的看法未来计划对本项目的看法鞋类意尔康数量：4面积：70-100市区90%，周边县市10%；消费者广泛，收入0.1-0.8万/月都含括，主力消费人群2000-3000元/月为主；主要消费群30-40岁为主较好，每月15万左右，租金占营业额10%左右。行业前五名：百丽、五月花、意尔康、红蜻蜓、TATA目前商场提供不了大空间，只要有好的场地租金不介意增加。觉得超市对商场的带动强。商场内各业态应布局集中，如世贸布局较乱。超过500元档次的鞋较难卖，300左右的中高档市场较好；低档市场难做；新进入湛江的品牌需要较长的培育期。开店计划：扩张；面积：超过100平方米目前周边商业未成熟，等商场做旺之后，才会考虑进驻。手机协亨手机数量：市区8家面积：150-400以1000-2000元/月收入为主，占70%，学生占10%，月收入2000元占20%左右。购买时，消费者人数越少，成交时间越短。较好，月营业额90-100万（世贸），毛利月12-15万。行业前五名：协亨、迪信通、锦华、中域、通汇商场停车不太方便，但还是选择人流多的地方。目前有几个布点在临街铺面。超过2000元档次的手机较难卖800-1000元的手机相当好卖。国产型手机好卖，国产手机的销售总量比四大品牌手机大开店计划：计划开店；面积：低于150平方米不会考虑目前周边商业未成熟，但考虑到周边人群逐渐增多，以后会有所考虑。湛江主要商家访谈商业各行业市场情况业态名称基本情况消费群特点经营状况对目前商场看法对市场的看法未来计划对本项目的看法珠宝/钟表周大福数量：3面积：60-100市区80%，周边县市20%；消费者月收入3000元以上的为主；主要消费群30-50岁为主个体老板、高级公务员较好，高端市场份额占40%以上，具体营业额保密。行业前三名：周大福、周生生、六福停车不方便中高档商场更适合周大福的经营。直营店的服务好，价格统一，加盟店的服务较差，商品质量难以保证。开店计划：有考虑；面积：100平方米左右看好，主要是周边都是中高档小区化妆品欧莱雅数量：3面积：2-5个柜台以2000元/月收入以上为主；25-45岁的消费群占大部分。较好，月营业额10万左右；行业前三名：欧莱雅、玉兰油、美宝莲化妆品的档次要与商场的档次匹配。中低档的品牌较好卖。新进入湛江的中高端品牌需要较长的培育期。开店计划：很难说；面积：2-5个柜台不太清楚。湛江主要商家访谈商业各行业市场情况业态名称基本情况消费群特点经营状况对市场的看法未来计划对本项目的看法酒吧黄金时代数量：1面积：80个包间，1个厅私人老板、中级公务员；、友生日宴请等为主；喜欢尝新、跟风消费。目前一般，月营业额80万左右。被周边的阿伦故事、嘉年华会分流部分客户。High吧较火爆；要有一定的背景，保障客户的安全；量贩式KTV的市场表现不太好。开店计划：暂未考虑商场做酒吧不太好。电影院荣基国际影院数量：1面积：4个厅，每个厅100-150个座位家庭带小孩看电影的、情侣；20-35岁的消费群占大部分。目前市场仍在培育阶段；无目前市场客群消费能力较弱，对价位比较敏感开店计划：暂无湛江主要商家访谈商业各行业市场情况业态名称基本情况消费群特点经营状况对市场的看法未来计划对本项目的看法餐饮大天然数量：2面积：101个包间，1个大厅，3个小厅招待性消费为主，部分旅游团；70%来自湛江市区，20%下辖县市，10%来自市外；周末包房基本爆满，停车位基本停满。认为餐饮市场竞争较大；走大众化美食城的经营模式有空间。开店计划：品牌输出管理，会多模式经营有意向进驻本项目。餐饮新格里拉餐饮部数量：1面积：3000平方米左右以私人老板、富有的村民、婚宴、商务宴请为主；公款消费也占部分。顾客喜欢尝新，喜欢原汁原味的菜式。较好，月营业额100万左右；招牌菜：鲍鱼行业前三名：利苑金阁、大天然、海洋世界对停车场要求高。以海鲜为主。粤菜最受欢迎。湛江人喜欢吃，早茶夜茶生意火暴。开店计划：没有。3楼正在整层装修不太清楚。湛江主要商家访谈商场管理层访谈要点商场名称部门商场定位针对客户群体经营策略对商业的看法对金沙湾的看法城市广场/国贸/世贸招商部国贸A偏重于女装；国贸B偏重于休闲装；城市广场功能较强；世贸的综合购物功能较好1F的租金都是185-200元/月/平方米为主，但目前城市广场正处于发展期，租金大概会有80%的优惠幅度国贸、世贸主要针对大众化市场。城市广场以休闲娱乐，中高端购物人群为主。都采用统一招商、统一管理的经营模式。对经营商家有严格的筛选。国贸A计划11月份转做家润百货；国贸B把电器、数码做大做强；国贸新天地将采取出售产权和经营权的方式，可能会考虑以数码业态为主。国贸新天地与金贸大厦可能建设连廊连通，做大做强。高端品牌进入湛江市场较难，需要较长培育市场；综合型购物中心正处于市场培育期，是湛江商业的发展趋势目前湛江较缺乏淑女装；服装超过700元/件较难销售；电影院、健身室等娱乐业的经营情况尚可。各类租户认为营业面积偏小。赤坎商业弱于霞山；赤坎区的休闲娱乐业较少；目前赤坎区缺乏电影院，应该有市场；金沙湾有大量的新建高档住宅，消费群基础较大。湛江主要商家访谈商场管理层访谈要点商场名称部门商场定位针对客户群体经营策略对商业的看法对金沙湾的看法怡福国际广场招商部购物、休闲、娱乐功能齐全；由于前期招商经验不足，造成目前客流稀少的尴尬局面目前客流量稀少，多数是看电影或者电玩娱乐。对目前的租户实行租金3.8折的优惠。2层为爱家超市旗舰店，有利于吸引客流。3层将做百货或者数码，目前正与友谊百货磋商。综合型购物中心正处于市场培育期；大型主力店对聚集人气非常关键；商业项目的地段非常重要，怡福与国贸仅一路之隔，但却天壤之别；电影院有5个厅，经营情况比较理想。消费者的品牌意识较为薄弱。高端消费者外流到香港等地购物。赤坎金沙湾的商业有发展潜力。赤坎休闲娱乐较为缺乏。荣基国际广场招商部综合品牌服饰、超市购物、影视文化、餐饮娱乐为一体，旨在打造湛江标志性的时尚购物中心。针对周边住宅小区的居民。辐射开发区和赤坎区。与中影星美合作，共同经营电影院。自主招商，统一管理。商场规模过小，较难做大做强。小规模的商场追求业态齐全，则容易顾此失彼。超市对于商场聚集人气非常重要。赤坎的商业几乎被世贸商圈所垄断，金沙湾商业较难发挥。湛江主要商家访谈广州不同业态商家访谈分析业态类型公司业务扩展计划进入湛江市场的态度百货中高档国内品牌主要在广东大珠三角区域内，经济较为发达地区，人口数40万以上城镇可以考虑超市中高档国际品牌在广东省内主要考虑广州及珠三角经济发达地区不考虑，城市人均收入水平未达到其档次要求中档国际品牌在广东省内考虑主要城市谨慎投资娱乐（影院）国际品牌在广东省内考虑经济较好的主要城市已进入湛江市场，可考虑再开分店港资连锁品牌省会及经济发达城市未有计划但不排除广州知名品牌广州不考虑休闲(健身院)国内知名品牌上海、广州及珠三角经济发达城市不考虑，城市白领消费人群数量少餐饮高档国内连锁品牌一线城市及经济发达城市不考虑直接投资，但可考虑采用加盟方式输出品牌和管理广州商家访谈广州不同业态商家访谈分析商家选点要求面积要求合作方式中高档国内品牌百货项目30分钟车程范围内20万人口以上大型购物中心或城市中心商业区内大型商用物业交通便捷，可达性强实用面积12000-40000平方米楼层2-4层，单层实用面积不少于3000平方米固定租金提成固定租金加提成购买物业中档国际品牌超市项目能够辐射20-30万人口城市内已有的其他大型超市数量与城市人口的比例均衡实用面积5000-20000平方米楼层1-2层为佳，单层实用面积不少于5000平方米具体商谈国际品牌影院大型购物中心人流量大项目具备地标性质，有相当的影响力2500-3000平方米6个影厅，800个座位主要考虑提成方式广州商家访谈百货商家开店要求建筑要求面积方正实用，卖场中间无塔楼筒井，实用率不低于60%层高5-8米有独立临街门面交通要求可供整体物业停车的室内外停车位不少于600个或专供商场顾客使用的停车位不少于400个最好在路面公交与地下铁的交汇点上，或市政规划中地铁线、城际轻轨线上选点地址与站口距离不超出1000米为宜经营管理模式经营模式以自主经营为主，不采用品牌输出管理方式管理架构以总—分店的垂直架构，投资、采购、结算统一由总部负责，营运部分由分店管理合作方式固定租金方式：免租期3个月，每两年增长率为3%提成方式：按不含税销售额的2-3%提成固定租金加提成：两者取高值广州商家访谈调查方案概况调查目的：本次调查针对湛江商业的消费者，分析其结构、消费行为及消费习惯，分析本工程商业的适宜性及其未来经营方向预测。调查时间：2021．3．11－2021．3．23调查地点：国贸、世贸、荣基广场、金沙湾附近。调查实施：本次访问采用街访的方式进行；访问过程中采取了非概率随机抽样的方法，对街上行人进行拦截、甄别，对符合访问条件的被访者进行访问；在执行过程中我司对其过程进行了全程质量控制，并对访问过程中出现的疑问及时解决；样本量：本次调查完成的样本量为275份，其中有效样本为250份。消费者问卷调查消费者结构分析被访者性别：男性125份样本量，占50％；女性125份样本量，占50%。总样本量为250份。消费者问卷调查消费者结构分析被访者年龄结构：消费者问卷调查被访者来源地：消费者来源地以湛江霞山区、赤坎区为主。消费者结构分析被访者职业：被访者的职业分布亦比较平均，各个行业均有一定的样本比例，显示本次所调查的对象有一定的广泛性。被访者职业（n＝250）企业一般职员16.4%营业员，服务员，工人，司机16.0%专业技术/研究人员12.4%无业/退休/家庭主妇等11.6%自由职业者9.2%政府公务员7.6%个体户6.8%企业中高层管理人员5.6%学生5.2%其它（军人、老师、医生）5.2%私营企业主4.0%消费者问卷调查消费者结构分析受访者教育程度：受访者的教育程度比较均衡，大专以下学历和大专以上〔含大专〕各占50%左右。消费者问卷调查受访者经济能力：被访者的家庭年收入那么较集中在3-5万元之间，所占比例为50%，其次是5-10万元，所占比例为24.8%。说明被访者的家庭经济能力比较殷实。消费者消费行为研究1、被访者逛街次数：有近80%被访者每月逛街次数3次以上。由此可见，湛江消费者比较频繁外出购物。消费者问卷调查消费者消费行为研究2、被访者常去购物场所：如有表所示。群众化的购物场所颇受消费者欢送；越来越多的消费者喜好休闲娱乐购物功能齐全的商场；带有超市功能的商场较受消费者喜好；局部消费者青睐中高档的百货/商场被访者常去购物场所（由高到低依次排列)国贸23.1%世贸17.6%城市广场13.6%昌大昌8.8%霞山步行街8.4%广百（鑫海名城）7.0%荣基国际广场7.0%赤坎步行街5.9%嘉信茂广场4.9%怡福国际广场2.7%其他地方1.1%消费者消费行为研究3、被访者出行工具：35%的消费者选择公共汽车出行。其中亦有近20%的消费者是私家车出行。4、被访者出行伴侣：一半以上的消费者习惯与朋友出行购物；3成左右的消费者是与家人一起，在商场经营中，不应无视这种家庭式购物的消费群体。消费者消费行为研究5、消费者外出的就餐习惯：如右图，外出购物时，经常就餐的占3成，偶尔会就餐的占5成以上，可见餐饮配套对于现代型购物商场非常重要。消费者喜欢餐饮（由高到低排列）中餐粤菜系29.0%中餐地方菜系16.4%中式快餐15.5%小吃、甜品12.8%西餐厅8.9%西式快餐7.3%日本、韩国料理3.4%随便，无所谓3.0%咖啡厅2.1%特色菜（东南亚、拉丁等）1.6%6、消费者餐饮喜好：如右表。地方中餐最受消费者欢送，西餐亦正被逐步接受。消费者消费行为研究7、被访者休闲娱乐情况：近3成受访者经常会休闲娱乐；4成多受访者偶尔会休闲娱乐，3成受访者较少休闲娱乐。说明现代型商场的休闲娱乐设施配套不可无视。消费者消费行为研究8、被访者选择购物商场的主要因素，前三个因素及其子因素如下表：消费者选择购物商场的主要因素因素占比子因素占比商品方面17.5%各档次服饰齐全，可供选择的品牌多样，可买到各式各样不同类型的服饰48.2%商品质量好11.5%商品档次高/名牌商品多4.3%时尚、流行商品多1.4%进口商品多6.5%新产品多/样式（款式）新7.2%有我喜欢的品牌/货品2.2%这里卖的货品比较特别（别处买不到）0.7%低档的商品多0.0%价格17.0%产品价格比同类商场低84.7%又便又靓/合理/个人心理/明码标价/优惠/看中意程度15.3%服务15.7%售后三包（包修、退、换）31.3%店员服务态度热情，友好，适度（如实行“无打扰服务”）65.7%店员年轻、形象好3.0%消费者消费行为研究8、被访者选择购物商场的主要因素，其他因素及其子因素如右表〔续上表〕：因素占比子因素占比商场的品牌/信誉15.2%口碑好/信誉可靠53.8%家人/朋友介绍多13.2%广告、宣传多2.2%是外资/合资的0.0%是老字号16.5%知名度高14.3%地理位置14.4%离家近或在回家的路上29.1%离工作地点近21.5%交通便利/坐车方便29.1%停车便利6.3%商业网点相对集中，一次可逛多家商场13.9%购物环境13.9%清洁17.3%商场装潢有档次、现代化60.5%清静/安静22.2%配套设施3.1%有其他娱乐、休闲设施50.0%服务性设施多(如自动取款机,订票代理0.0%餐饮设施（项目）多16.7%设备/设施齐全（如卫生间/休息椅等）33.3%促销3.0%

其它0.2%

消费者消费行为研究9、消费者逛街每次平均消费金额：8成消费者逛街消费金额在400元以下，近2成消费者消费金额在400元以上。说明湛江商场是以群众化消费为主。消费者消费行为研究10、被访者在各类商品中的平均消费金额由下表可见，钟表/珠宝类商品的消费金额以1000元为主，男装、鞋的消费金额在101~500元为主，女装、皮具箱包、化装品、运动用品等的消费金额在51~100元为主。各类商品消费金额（每件）商品品类消费金额男装101~300元为主，301~500元次之女装101~300元为主，51~100元次之鞋101~300元为主，301~500元次之皮具、箱包101~300元为主，51~100元次之化妆品101~300元为主，51~100元次之运动用品101~300元为主，51~100元次之钟表、珠宝1000元以上为主外出就餐（人均）21~50元为主，20元以下次之消费者对商场/品牌的看法11、被访者对大型商场的功能偏好：6成多人认为应该以购物功能为主，这说明湛江市民对于传统的购物型商场较为认同，餐饮休闲娱乐功能偏大的现代商场，如本工程，需对消费者进行引导消费，饮食、娱乐功能的配置适量超前即可。12、被访者对品牌的看法：近半数人认为品牌代表品质有保证，4成多的被访者认为品牌代表时尚、身份、个性等，说明消费者对品牌有向多样化需求的特性。消费者对商场/品牌的看法13、消费者将增加消费次数的商品品类：如以下图。服装类居首、鞋类次之。另外，也有11.7%的消费者将增加休闲娱乐方面的消费。说明服装类、鞋类在商场业态配置中的比重应该较大。消费者对商场/品牌的看法14、被访者最常购买的品牌业种品牌名称出现次数业种品牌名称出现次数女装以纯10次或以上皮具箱包金利来10次或以上歌莉娅/哥弟/以纯/美特斯邦威5-9次鳄鱼/皮尔卡丹5-9次阿依莲/佐丹奴/依米奴/红蜻蜓/优美世界/太平鸟2-4次万里鸟/梦特娇/米奇/卡丹路/老人头/雪豹2-4次百图/梦特娇/蜜雪儿/依连娜/江南布衣/简（代表性）1次琢木鸟/五月花1次男装七匹狼/金利来/以纯/梦特娇/苹果10次或以上化妆品玉兰油/雅芳/欧莱雅10次或以上皮尔卡丹/佐丹奴/老人头/金盾/柒牌/雅戈尔/鳄鱼/G2000/美特斯邦威5-9次安利/妮维雅/美宝莲/玫琳凯5-9次花花公子/群豪/金苹果/富贵鸟/与狼共舞/真维斯/老船长/万宝路/劲霸/老爷车/辉豪/卡丹路/九牧王2-4次大宝/屈臣氏/资生堂/SK-II/李医生/丁家宜2-4次太子龙/生活几何/浪登/森马（代表性）1次兰冠/倩碧/元颜堂/小护士/采诗/羽西/微姿1次消费者对商场/品牌的看法14、被访者最常购买的品牌（续上表）业种品牌名称出现次数业种品牌名称出现次数鞋——

10次或以上钟表/珠宝周大福/金六福10次或以上意尔康/红蜻蜓/老人头/铁狮米兰/鳄鱼5-9次天王/卡西欧/劳力士/梅花/周生生5-9次木森林/皮尔卡丹/百丽/金利来/七匹狼/花花公子/梦特娇/哈森2-4次瑞士/天梭/SWATCH/依波/石头记/卡天尼2-4次啄木鸟/达芙妮/蜘蛛王/步缘1次精工/依波/欧米茄/时间朗/金柏芝/香港银目1次运动用品李宁/安踏/耐克/361/阿迪达斯10次或以上时尚精品啊呀呀10次或以上大傻/YY5-9次

——5-9次特步/乔丹/AD2-4次顶好/石头记/新感觉2-4次回力/红双喜/康威/匹克1次西比/潭森匠/潭木匠/黑眼睛1次消费者对商场/品牌的看法15、被访者希望引入的品牌业种品牌名称出现次数业种品牌名称出现次数女装古姿/BURBERRY2次或以上皮具箱包LV2次或以上芭比/Theme/天姿/圣卓/淑女坊1次香奈儿/啄木鸟/比尔特1次男装成龙/海澜之家2次或以上化妆品——2次或以上马里奥1次ZA/娇研1次业种品牌