我国房地产市场泡沫分析

我国房地产市场泡沫分析

中国房地产市场是否存在泡沫和泡沫问题已成为学术界和商界最关注的问题。2003年6月13日,中国人民银行为促进房地产金融健康发展并防范金融风险,发布了“121文件”,拉开了房地产宏观调控的序幕。宏观调控三年,我国房价非但未稳定,却一直攀升,2005年以来更呈继续上扬趋势。2005年至今,国务院、国家税务总局、央行和银监会相继发布“国八条”、“国六条”、有关“土地增值税清算”和“加强房地产信贷管理”的通知等综合治理措施,力图遏制房价的持续上涨。中央政府虽然担忧房地产过热导致泡沫化,但从来没有公开表示房地产有泡沫。但是理论界和房地产商等各方对房地产泡沫的争论却日趋白热化。我国是否存在房地产泡沫?其程度如何?下面本文将从分析房地产泡沫的主要表现出发,根据其特征选择相应的指标体系,从供给和需求多方面判断我国当前房地产泡沫的程度,并给出相应的政策建议。一、房地产泡沫是危机产生的重要因素房地产泡沫是资产泡沫的一种,所谓房地产泡沫,就是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础价值的持续上涨。目前,测度房地产泡沫的检测方法主要有指标法、模型法、统计法等。指标法从某几个指标入手,往往指标单一,不够全面;模型法不适合还未稳定的中国房地产市场;统计法需要大量的统计资料,而中国各城市的房地产统计数据不够完善,统计检测的基础比较欠缺,而且所有以上方法仅仅只是单纯的泡沫检测,趋势预测功能不强(胡瑾卿,2004)。因此国内很多学者选取多个和房地产市场密切相关的指标来监测房地产泡沫。本文认为,判断房地产市场是否存在泡沫的核心在于研究是否存在严重的投机行为,是否因为房地产投机炒作使得房价严重背离了价值。这就需要建立一个客观可靠的参照体系,建立一个相对合理的标准判断房地产市场正常与非正常状态。房地产泡沫的形成原因复杂,其表现形式也较多,从研究房地产泡沫的表现特征出发,使我们能够把握房地产泡沫的特点,从而建立针对性的监测评价指标体系。房地产泡沫的主要表现有:1.房价的涨幅过快。房地产泡沫的主要直观表现形式是房地产价格的过快增长,这主要包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫(李木祥,2007)。土地价格是房地产开发的成本因素,土地价格的虚涨是房地产价格形成泡沫的充分条件,而非必要条件。其价格的过快上涨必然导致房价的虚高,当年日本和我国海南、北海房地产泡沫主要就是由于地价的投机炒作造成。房价泡沫是指房地产价格的过快上涨脱离了供求均衡关系,实际购买力不能支付过快的房价上涨。而我国的香港房地产泡沫就是典型的房价虚高泡沫引起。判断房价是否出现泡沫迹象,最重要的不是房价上升了多少,而是要考察房价波动是否超出了历史常规。因为房价泡沫和投机有关,投机的特点就是短期,来去都快。没有理由把长期稳定的趋势称为投机活动。例如,日本在1990年前后的房地产泡沫、中国台湾在1992年前后的房地产和股市泡沫,泰国在1995年前后的泡沫经济。这些泡沫从形成到破灭,短则3年,长不过5年。2.房地产投资过热。具体表现为:一是房地产投资占总投资比例过高,二是房地产业的发展偏离了实体经济的发展,房地产业扩张远大于GDP增长。一般情况下,房地产投资增长率应与房地产销售增长率相适应,力求平衡供求关系。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致。如果一国的房地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度就容易造成市场供给与市场需求的严重不平衡,房屋闲置率高,房地产价格急剧下跌产生泡沫。1997年东南亚金融危机中的泰国就是此例。1993年的海南、北海房地产泡沫初期,房地产投资和房价大幅度上涨,根据这个直观的经验,房地产投资涨幅也被用来作为衡量房地产市场泡沫的一个重要指标。3.房地产业银行贷款过度。房地产业的发展离不开银行贷款支持,尤其是我国房地产企业发展还处于初级阶段,银行贷款可以解决房地产开发中的资金短缺问题,提高房地产业的发展速度。东南亚金融危机中,大部分国家的房地产泡沫是危机产生的一个重要因素。房地产泡沫一个重要的特征就是大量银行贷款进入房地产行业。但我国约70%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷,商业银行参与了房地产开发企业的全过程,承受了房地产市场运行的各个环节风险。在日本房地产泡沫急剧膨胀、市场过热时期,很多金融机构违背贷款原则,随意变更贷款比例上限,有的甚至将贷款上限提高到100%以上,房地产贷款增长过快,助长了地产泡沫的形成。4.房地产空置率高。房地产市场的空置状况反映了市场供求强度,它的大小将影响投资者对未来房地市场走势的判断,并根据新的预期修正其在市场中的行为。在理性的房地产市场,真实需求占市场需求的主要部分,在房地产泡沫的形成期,当房价的上涨超过了真实需求者的购买能力时,需求会受到房地产价格上涨的抑制,出现空置住房,空置率会增加;而在投机性市场上,存在大量的以投机为目的的需求,即便房地产的价格持续上涨,房地产的供给会被投机性需求“消化”,此时,空置率并不会随着房地产供给的增长而上升;在投机者意识到市场的高风险时,房地产的泡沫已经濒临破裂,此时的空置率会急剧上升。按照通用的国际经验数据,空置率在20%以上为严重积压区,在10%～20%之间为空置危险区,5%～10%之间为合理区。5.房价与其他资产价格相对变化偏离较大。根据交易方程MV=PT,得到ΔM+ΔV=ΔP+ΔT,则有ΔM-ΔT=ΔP-ΔV。即在货币流通速度保持稳定的条件下,货币增长速度快于经济增长速度的结果只能是价格的上涨。如果一国增加的货币供给没有被实体经济部门吸收,而是流向房地产等资产部门,那么将造成资产价格的上升,而其他商品的价格保持较为稳定的水平,通过比较房价与其他资产价格的比较,就可以看出房地产市场泡沫风险,往往房价的涨幅要远大于同期其他资产价格涨幅。6.居民难以承受房价的过快上涨。房屋的需求最终取决于消费者的承受能力,而房价收入比是衡量房地产市场是否过热的一个重要指标。如果房屋销售价格与消费者收入之比较低,则意味着住房消费在消费者预算中所占份额较小,对房屋消费承受能力强,房地产需求收入弹性大;如果房地产价格与收入比很高,则说明房屋价格在很大程度上超过了居民承受能力。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,国际上通常认为这个范围是3～6,各国可以根据实际情况进行相应调整,而在房地产泡沫膨胀时,由于房地产价格会大幅攀升,导致这一比例严重偏高,使居民对房价失去承受能力。根据房地产泡沫的主要表现特征,笔者选取供给类指标、需求类指标共计十项指标来监测房地产市场泡沫情况。具体包括:1.供给类指标。供给指标主要监测供给是否过度冲动,是否出现投资过热。监测的依据可与整个宏观经济的发展进行比较,主要指标可以分为投资类指标和银行信贷类指标以及房地产空置率。投资类指标包括:房地产投资/总投资、房地产投资/GDP、房地产投资增长率/总投资增长率、房地产投资增长率/GDP增长率。银行信贷类指标包括:房地产贷款/全部贷款、房地产贷款增长率/全部贷款增长率。2.需求类指标。需求指标主要是监测真实需求情况,可以从需求与价格的关系来衡量,主要指标可以分为房价与其他资产价格相对变化类指标和居民承受能力类指标。房价与其他资产价格相对变化指标包括:房价增长率/CPI、房价增长率/房租增长率。居民承受能力指标为房价收入比。二、房地产泡沫情况分析笔者将根据上文确定的房地产泡沫评价指标,实证分析现阶段我国房地产泡沫情况。根据各项指标对房地产泡沫的判断结果,文章综合分析2000年以来我国房地产市场的总体泡沫情况。(一)房地产泡沫发生的背景投资类指标主要有房地产投资/总投资、房地产投资/GDP、房地产投资增长率/总投资增长率、房地产投资增长率/GDP增长率。这四项指标反映了社会总投资在房地产业的集中程度,以及宏观经济的承受能力,倘若指标值过高,说明在房地产泡沫的吸引下,社会投资过多的向房地产业集中,过度投资于房地产业。由于1993年左右我国出现了严重的房地产泡沫,因此,我们以1993年左右的指标值作为严重房地产泡沫的参考值。由图1可知,房地产投资占总投资的比重在1993～1996年、2000年至今都超过14%以上;房地产投资占GDP的比重也出现较大涨幅,在1993～1995年、2000年以来比重都超过了5%。而1993年左右我国发生了典型的房地产泡沫,2000年以来这两项指标的值比1993年左右还要高,这表明我国房地产市场最近几年又出现了严重的房地产泡沫,投资过度的向房地产业集中,房地产投资泡沫不容乐观。大部分专家认为,房地产投资增长率/总投资增长率、房地产投资增长率/GDP增长率这两项指标大于2小于3,就存在轻微房地产泡沫;倘若大于3,则存在严重的房地产泡沫。通过房地产投资增长率/总投资增长率目标判断,由图2可知,我国1992～1993年,1999～2001年出现了轻微的房地产泡沫。根据房地产投资增长率/GDP增长率判断,我国1992～1993年出现了严重的房地产泡沫、1999～2003年出现了轻微的房地产泡沫。(二)房地产投资信贷的程度银行信贷类指标包括房地产贷款/全部贷款、房地产贷款增长率/全部贷款增长率。房地产开发离不开银行信贷,作为资金密集型产业,我国房地产开发资金60%以上来自银行贷款。这两个指标可以用来判断房地产业对银行的依赖程度,指标值越大,说明房地产投资信贷的程度越高,产生房地产泡沫的可能性越大。一般认为房地产贷款增长率/全部贷款增长率的值大于2小于3,表明有轻微的房地产泡沫,大于3则存在严重的房地产泡沫。由图3可知,我国在1998年、2002～2003年出现了轻微的房地产泡沫,而1999～2001年出现了严重的房地产泡沫。近年来,房地产贷款占总贷款的比重逐年上升,从1997年的2.8%上升到2005年的15.5%。增长速度过快,银行贷款过度的向房地产行业集中,银行信贷资金在房地产业集中越来越多,带来的风险也越来越大。(三)商品房空置率空置是指房屋没有投入使用,处在待售货出租的状态。国外计算空置率的方法是以全部房屋存量为分母,以全部空置房屋为分子,计算出的空置率。而我国计算方法是空置率为报告期商品房空置面积与近三年商品房可供应量之比。商品房空置率可以从一定程度上反映房地产市场的供求关系情况。国外认为,一国的商品房空置率在3%以下时,市场表现为供不应求;商品房空置率在3%～10%时,市场供应基本平稳;商品房空置率在10%以上时,供给明显过剩;商品房空置率在15%以上时,供给严重过剩。1999年我国有关部门计算并确定了我国商品房空置率区间:0～5%为空置率不足区间,5%～10%为空置率合理区间,10%～20%为空置率过量区间,20%以上为空置率严重区间。参见表1,按照以上标准判断,我国1996～2002年,商品房空置率过高,有存在房地产泡沫的可能性。(四)房地产泡沫的可能性房价与其他资产价格相对变化指标包括:房价增长率/CPI、房价/房租。正常情况下,房价与CPI的上涨幅度应该是同步的,倘若房价增长率远大于CPI的增长率,这说明房价的增长偏离了其基础价值,出现了泡沫。该指标越大说明房价增长率超过消费价格的增长率越高,出现房地产泡沫的可能性越大。笔者利用国家统计局公布的房地产销售价格指数和CPI指数来计算指标值(详见图4)。一般来说,该指标值大于2说明房价的涨幅快于CPI,有存在轻微泡沫的可能性,倘若指标值大于3,则存在严重的房地产泡沫。据此判断,我国在2001年和2004年有轻微的房地产泡沫,而2000年、2003年和2005年出现了严重的房地产泡沫。房价与租赁价格比反映了购房和租房的相对成本,如果购租比过高,居民就会选择租房而放弃购房。房价的增长和租金的同比例增长,房价的上涨才合理。这一比率过高的话,房屋市场价值就会偏离其基础价值,出现房地产泡沫。笔者认为该项指标超过2就有轻微的房地产泡沫,超过3就存在严重的房地产泡沫。据此判断,由图5可知,我国在2002年、2003年和2006年出现轻微的房地产泡沫,而在2004年和2005年出现了严重的房地产泡沫。(五)层面的房地产收入比。在一些发展中国家,笔者选取房价收入比作为居民承受能力指标。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力越弱。一般来说,在发达国家中房价收入比为1.5～5.5。在发展中国家范围更宽一些,为4～6.1。在一些发展中国家的房价收入比可能要高于6。1998年,联合国人居中心对96个国家和地区进行了统计调查,公布了世界各国的房价收入比。分布区间从0.8到30,平均值为8.4,中位数为6.4。绝大多数国家房价收入比为3～7之间(徐滇庆,2007)。我们按照每个家庭3口人,住房面积分别为70平方米、80平方米和90平方米计算了房价收入比(参见表2)。由表2可知,1990年以来我国房价收入比一直较高,大于6的年份较多,这表明现阶段我国房价的涨幅已经超过了居民的承受能力,房地产市场出现了一定程度的泡沫。(六)房地产泡沫的形成原因下面综合上文各项指标的分析结果,判断我国2000年以来房地产市场的泡沫情况。由表3可知,整体来看,2000年以来我国房地产市场出现了一定程度的房地产泡沫,并且近两年有加重趋势。其中2000～2001年有5项指标显示严重泡沫、4项指标显示轻微泡沫,2002～2003年有4项指标显示严重泡沫、5项指标显示轻微泡沫,2004～2005年有6项指标显示严重泡沫、3项指标显示轻微泡沫。三、如何促进我国济的平稳发展在我国,房地产业作为基础产业、先导产业和支柱产业,对国民经济的平稳发展具有重要作用。如何使其健康发展并与国民经济的发展相协调、抑制房地产泡沫,客观上需要国家、地方政府、开发商和银行体系多方面的努力。为促进房地产业的健康发展,提出了以下政策建议。1.健全我国房地产立法制度现行房地产法规体系还不够健全和完善。要适应市场经济条件下调整复杂的房地产关系的客观需要,还需要对现行房地产法规体系进行重塑和完善。笔者认为应尽快从以下几个方面逐渐完善我国的房地产立法制度;加快修改、制定房地产基本法的步伐,健全房地产法律体系;以房地产基本法为核心,认真总结经验,逐步推出各具体职能法规、规章;改变部门立法的习惯,由专门的“立法机构”主持立法活动,并要加强立法前的调查论证等工作。2.积极推进城镇东南角思想政治解决方案建立完善多层次的住宅供应体系,保障居民合理的居住需求。主要措施有:引导和鼓励开发商建设中低价位的小户型住宅,控制高档房屋建设,通过税收、土地、信贷政策引导市场的产品结构和消费需求。大规模地推出经济适用房,确保广大中低收入的家庭实际享受到真正的补贴。加强城镇廉租房建设,解决最低收入家庭基本住房需求。政府应该提高个人住房的可支付能力,不断提供各种就业机会,提高其家庭收入。通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值以及社会捐赠等方式建立起稳定的专用住房保障基金,专门用于低收入人群的住房保障。3.建立土地收购储备制度,完善土地供给管理机制重新调整土地出让利益分配机制,在个人、集体、地方政府及中央政府之间,在长期与短期之间建立一个有效的利益机制。降低地方政府分成比例,加大中央财政集中的力度,抑制地方政府大幅度推高土地价格的冲动。改革土地二级市场的收益分配制度,打击开发商的圈地囤积、炒卖土地行为。将土地出让金收入纳入地方政府预算,增加使用的透明度。土地出让金收支公开透明,减少地方政府官员寻租的机会、降低拍卖土地的成本,提高拍卖土地的效率、增加土地供给。土地收购储备制度能增强政府对土地的宏观调控能力,防止国有资产流失,促进土地资源优化配置。国土房管部门应会同计划、规划、建设和财政等部门,根据国民经济和社会发展计划制定年度土地供应计划。国土房管部门与规划、计划和建设等有关部门,划定红线储备土地的范围,