日租房的规模化经营

日租房的规模化经营

近年来，随着人口的增加，住房租赁和酒店的需求无法满足。随着时间的推移，租赁方式已经形成。特别是在城市的繁华地区，如医院、车站、学校、风景如画的地方等，日租仍在继续上涨。因为其价格低廉等等原因,日租房成为消费者优于旅馆考虑和选择的对象,但是由于日租房市场需求旺盛,形形色色的日租房展现在消费者面前,品质参差不齐,同时,日租房目前尚属于新兴行业,行业制度有待建设和完善,法律规定还有很多空白,绝大多数日租房都是无证无照经营,造成很多社会问题,该如何改善日租房管理混乱的状态,值得我们的深入思考。一、日租房与房屋租赁经营的区别日租房,顾名思义,就是指以小时或天数为计量单位计算房租进行出租的方式,因为其价格低、方便快捷的特点受到出行人群的青睐,发展至今已成规模。然而,由于缺少制度的规范,日租房发展过程中带来的种种问题也使得其成为新闻报道的焦点和城市管理的眼中钉。那么,我们该如何定位日租房的地位呢?又该怎么用法律去规范日租房的发展呢?我认为,日租房是传统房屋租赁和旅馆发展过程中的衍生物,它表面上看起来与两者都有类似之处,但在实质特征上又有所差别。首先,我们应该明晰房屋租赁和旅馆经营的含义。就房屋租赁而言,2007年修订的《城市房地产管理法》第五十三条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为”;而根据《旅馆业治安管理办法》可知,旅馆就是以日为计算单位,利用专门的住宿设施提供住宿服务的经营场所。这两种方式和日租房一样都是以房屋的住宿权为对象,不转移对房屋的所有权的交易形式,但房屋租赁和旅馆经营这两者之间存在明显区别。一是两者经营的方式和特点不同,房屋租赁是在较长一段时间内将房屋的使用权让渡给他人,人员流动性相对较小,而旅馆经营中旅客的住宿期限较短,人员流动量也相应更大。二是两者对于经营主体资格的要求不同,房屋租赁只需要房屋所有权人获得当地房地产管理部门的批准便可以进行出租,而旅馆经营则需要经主管部门审查批准,经当地公安部门签署意见,向工商行政管理部门申请登记,领到营业执照方可经营,可见后者更加严格。三是两者的行为的形式也不同,出租的房屋只需具备一些基本条件即可,如安全的房屋结构,供水、电等,而旅馆经营则不仅要提供房屋,还提供各种附带的服务。其次,日租房和上述两者之间的关系又是如何呢?我认为,日租房的性质是介乎于房屋租赁和旅馆经营之间的商事法律行为,实质上更接近旅馆经营。第一,从经营的方式来看,日租房是以小时或者天数作为单位计算租金的,以营利为目的,从性质上应认定为商事行为。第二,从经营的特点来看,虽然日租房的出租对象常常是城镇居民的住房,似乎和房屋租赁类似,但是房屋租赁通常是长期的,通过明确的合同作出约定,这都和日租房的特点有很大差别。第三,从行为的形式来看,日租房的开办者在提供住宿设施的同时,还会到车站接送等,这都远远超过一般房屋租赁的内容。二、日本租赁住房的发展(一)租赁资产的管理我们可以审视一下我国目前关于房屋租赁和旅馆经营的法律规定,对于房屋租赁,我国在2007年修订了《城市房屋租赁管理办法》,其中,第四章第四节对房屋租赁的含义、租赁方式、载体和租赁所得收益都有明确的规定。对于旅馆经营,我国在1987年制定的《旅游业治安管理办法》在全国范围内适用,同时,各省级地方人民政府也根据这一办法制定了本地使用的实施细则,可见法律对旅馆经营的严格规制。然而对于日租房,法律却没有明确规定,它实际上应当受到和旅馆经营同样严格程度的规定,但在现实操作中可能比一般的房屋租赁更加随意,因此其合法性亟需法律的规定来加以明确。(二)执法者存在监管上的困难正因为缺乏法律规定的规制,日租房在经营过程中很可能出现治安、消防、卫生、经济安全等方面的问题,首先,由于日租房的房源多样,质量参差不齐,一方面无法保证消费者的权益,另一方面也给执法者带来监管上的困难。其次,日租房内人流不断,其中良莠不齐,放在日租房的财物频频失窃,同时,房屋质量不过关,房间结构不合理,存在不少安全隐患,日租房内水电气的安全事故频发,这样的例子在报道中也屡见不鲜。再次,由于日租房的开办在法律上并没有对经营者的主体资格作更多的限制,即使自己没有住房的也能当“二房主”,即将租来的房子再转租出去赚取差价。在租赁过程中,双方通常只通过口头约定,既不签署合同,也不提供入住发票的证明,租赁诈骗从而时有发生,消费者处于弱势,但缺乏证据也难以用法律来维权。(三)日租房具有市场的含义和特性日租房之所以会出现并比传统的房屋租赁和旅馆经营更受青睐总是有它的原因所在,第一,相较于普通的房屋租赁而言,日租房的营利能力更强,面向的消费者大多是社会上的中低收入群,有一定的公益性。第二,日租房大多分布在车站、医院、景点、学校等周围,能满足人们出行和生活需要。第三,日租房发展至今,也有一些做出良好示范的例子,一些经过合理设计的日租房,反而成为时下年轻人的时尚之选。虽然如上文所述,日租房因为缺失管制会带来许多社会问题,但是只要管理得当,它反而能带来很大的社会效益。三、日租赁管理的概念(一)不追求规模化、高营利日租房这一概念来源于国外,最早是流行于欧美国家的小型家庭旅馆,房屋所有人将空余的房间对外出租的经营方式,称之为家庭式旅馆。发展之初,经营者并不追求规模化或者高营利,在对外出租时会严守一些程序以保障自身安全。比如入住前要求客人需要提前打电话预约,到达出租房屋处再次打电话确认,入住时要求租客出示有效证件等等。随着日租行业的发展,也有人开始将经营日租房发展成规模化的产业,比如Homeaway网站,它是一家提供假日房屋租赁在线服务网站,目前已成为全球最大的假日房屋租赁在线服务提供商。正是通过公司经营的规模化方式,使得国外解决了日租房经营合法化的问题,方便也更安全。(二)日租房的经营管理策略我认为,法律对日租房的规制应当从两个方面入手;一是日租房本身的安全问题;二是日租房经营交易过程中的程序问题。首先是对于日租房本身,由于日租行为是类似旅馆经营的商业性质的行为,因此对房屋本身的安全应当进行严格的把关。《旅馆业治安管理办法》中规定“开办旅馆,其房屋建筑、消防设备、出入口和通道等,必须符合《中华人民共和国消防法》等有关规定,并且要具备必要的防盗安全设施。”那么,对于日租房而言,满足这一条中消防、安全设施的要求也是必须的,管理部门应当对日租房的设备进行审查才能授予经营许可,同时还应当定时检查。同时,由于日租房有自身的特点,针对业主随意将房屋进行改造进行出租的普遍做法,对于日租房需要有更细化的规定,就在2013年7月18日,同样被日租房问题困扰已久的北京的相关部门对经营日租房发布了一系列的规定,如人均居住面积不得少于5平米,不得改变房屋结构分隔出租,单个房间不得超过两个人等,将法规具体化,只有如此,才能切实解决日租房的安全问题。另外,对于日租房的经营交易过程中的程序问题,只有法律作出了明确规定,公安机关在实际操作中才能有理可循,有依可据,第一,是经营是否合法的问题,在市场准入时可以参照房屋租赁的要求,由当地政府的房地产管理部门管理为主,出租人需要向房地产管理部门提出申请,经审查合格后颁发房屋租赁的许可证件;第二,是日租房经营过程中需要遵守的程序,法律应当对日租房的经营者验证住客的身份信息作硬性规定,要求经营者将经营过程中采集的住户资料定时批量向管理部门上报备案,以保证经营过程中的安全。日租房之所以问题百出,很大程度上都在于其经营零散分布,既不利于审查,也不利于管理,这正是日租房问题的源头,既然日