2009年中国房地产市场分析

2009年中国房地产市场分析

住房市场开始活跃2009年国内房地产市场非常奇怪。1-3月，全国房地产市场开始恢复，房地产销售业务开始增加。在当时的市场,基本上是以消费者为主导,住房的销售与价格都出现了平稳的增长。但是,随着房地产市场复苏,从4月份开始房地产市场开始出现量价齐涨的态势,而且这种态势愈演愈烈。先是从北京、上海、深圳、广州等一线城市,然后逐渐蔓延到二三线城市,在这些城市,这种住房销售价升量增的局面一直持续到9月份。进入10月份,国内房地产市场又出现所谓的“价滞量跌”的态势。也就是说,2009年上半年房地产市场突然爆发出少有繁荣,但到进入9-10月份之后,这种繁荣突然又停止了。从这两个月情况来看,一方面各地的房价节节攀升,让越来越多的住房消费者远离这个市场;另一方面,住房的销售在早几个月连创新高之后,突然间又快速下降。一方面房地产的广告在各种媒体上铺天盖地,房地产的各种交易会接二连三;另一方面房地产开发商却说房子已经卖完了,他们没有房可卖。一方面房地产开发商大力叫喊房地产市场的“金九银十”,另一方面传来的信息则2009年9月销售下降,房地产的“金九”没有出现,“银十”在前半个月惨然落幕。一方面土地高价拍卖,随之相应的地方房价快速飙升;另一方面全国2009年度购置土地面积1-10月份同比下降18%等等。中国房地产市场这一系列的怪异现象,很难用传统的理论来解释了。特别是到了2009年11月及12月上旬,由于市场流传说住房优惠政策将在年底终止,不少一线城市的二手房交易又开始出现火爆的场面。销售暴增,甚至于出现一套房几十人来抢购的场面。有人说这是房地产优惠政策将改变的预期,有人说这是房地产“刚性需求”爆发,但是无论什么理由,购买住房就如购买白菜这样随意的从众现象,不仅说明当前房地产市场十分特别,也说明当前国内房地产将面临着巨大的调整。特别是随着政府部门发出要遏制房地产泡沫及高房价时,就更是山雨欲来风满楼了。现在房地产市场关注的问题是,2009年国内的房地产市场为什么会出现这样突然的繁荣?这种繁荣能够持续吗?如果不能够持续,2010年国内房地产市场将会如何发展?特别是随着政府部门发出遏制高房价的信号,2010年的房地产政策会出现什么样的调整?这种调整对国内房地产市场会产生什么样的影响?下面笔者将对2009年房地产市场爆发态势作一点分析,分析其繁荣的原因以及这种繁荣的可持续性,并从中来判断2010年国内房地产政策变化及房地产市场发展之大势。房地产开发投资增长缓慢,住房销售金额占比2010年2.我们先来看一组数据,从国家统计局2009年12月公布的数据来看,1-11月全国房价无论是同比还是环比都在上涨,而且环比上涨趋势从年初开始就没有改变过。但是,由于中国房价统计指标体系的不科学性,实际上这些统计数据没有从根本上反映国内绝大多数城市房价到底上涨了多少,其上涨的幅度如何。因为2009年1-11月份,普通商品房的价格在上涨,但上涨幅度不是很大。如果按照这种上涨趋势同比不超过5%,环比上涨不到过1%。这样房地产市场价格上涨幅度怎么也看不出问题。但是,实际的情况是,住宅的价格的上涨很大,11月份同比上涨5.7%,环比10月份上涨1.2%,而且这只是全国的平均数字。如果以单个城市的情况来看,其涨幅度是惊人的。比如11月份广州、深圳、金华、银川、海口等城市住宅价格分别上涨为14.7%、12.6%、11.8%、10.4%、9.6%。也就是说,在国家统计局的数据后面,许多城市的房价上涨远远高于全国平均数。我们再来看房地产开发投资增长。2009年1-10月份已经完成28439亿元,增长达18.9%,比年初整整增长了18个百分点。也就是说,2009年以来房地产开发投资增长每个月环比增长2%以上,而且中国住房销售是采取预售的方式,2009年上半年房地产开发增长比较慢就在于2008年销售下降。如果以2009年住房销售增长80%以上的水平来推测,在未来的一二年中,这种增长态势不仅不会改变,而且会出现快速增长的态势。从房地产资金使用的情况来看,最为特别的表现为以下几个方面:2009年1-10月,房地产开发资金来源于国内银行贷款9119亿元,同比增长53.0%,与2008年同期多增加了47.0个百分点;个人住房按揭贷款6162亿元,同比增长119.7%,比2008年同期多增加142.0个百分占。2009年1-10月份进入房地产的资金达到44033亿元,同比增长43.4%,比2008年同期多增加了37个百分点。但绝大多数资金来自银行,比如银行贷款达9119亿元、预售款及其他为20218亿元。仅此两方面资金占进入房地产的资金67%,特别是住房按揭贷款快速增长早就超过了2007年水平。当大量的银行信贷进入房地产市场时,不仅可能在短期内把房价推高,制造房地产市场泡沫,而且也正在积累国内商业银行的潜在风险。从住房的销售情况来看,2009年1-10月份住房销售面积66368万平方米,同比增长了48.4%,比2008年同期多增加了64.9个百分点,而住宅的销售面积增长更快,为60974万平方米,增幅达到50.1%;一般商品住房销售金额31529亿元,同比增长了79.2%;住宅销售金额为27766亿元,同比增长了84.3%,比2008年同期多增加了102.5个百分点;期房销售金额24332亿元,同比增长了79.8%,比2008年同期多增加了97.1个百分点。无论是住房销售面积还是住房销售金额远远超过2007年的水平(这两组数据2007年1-10月分别为44723平方米和17590亿元,分别超过了49%和79%)。而且从这些数字来看,住房销售价格的增长快于住房销售面积的增长,由此可见国内房价上涨幅度比统计数据所显示的要大。住房销售达到前所未有的繁荣,但其繁荣主要是住宅市场,住宅市场的繁荣又是建立在住房预售的基础上,其所占住宅销售的比重为90%以上。这也意味着,由于住房预售制,住房开发投资将滞后一个周期,未来国内住房开发投资会有一个较长的增长时期。房地产市场开始复苏从上述的数据来看,2009年国内房地产市场火爆早就超过了2007年房地产泡沫吹得巨大的时期。正因为2007年的房地产市场有泡沫,才会有政府出台房地产政策进行调整,有2007—2008年国内房地产市场全面调整。但是,没有想到的是,在全球经济一片衰退中,在中国经济的财政政策及货币政策的全面刺激中,在全世界的房地产市场价格都在下跌时,中国的房地产市场不仅没有挤出泡沫,反之突然间价格飚升,出现了前所未有的繁荣。而且随着国内房地产市场的繁荣,房价上涨,住房销售开始放缓。但房地产市场的价升量跌并没有改变国内房地产市场价格上涨的势头,反之,有些城市这种上涨势头更为强劲。当然,从上面的几组数据中,也不难理解这种房地产繁荣的原因所在。可以说,2009年房地产市场在1-3月份时,国内房地产市场开始复苏,但是真的没有想到,国内房地产市场在2009年4-7月份出现那种前所未有的繁荣。不过,这种繁荣是建立在银行信贷超快速扩张的基础上的。也就是说,这次房地产市场突然繁荣的原因在于:一是由于2009年住房销售快速增长主要是银行信贷推动的结果,无论是住房开发的银行贷款,还是个人按揭贷款的增长都达到历史最高水平。二是由于大量的银行信贷资金涌入,不少居民开始利用银行的金融杠杆炒作房地产,从而使得以消费为主导的房地产市场在2009年4月之后开始转变为以投资为主导的市场。而这种市场的转变,必然会在短期内把房价步步推高。当房价推高之后,它们完全有能力利用银行的信贷资金把房价维持在高位而不急于出售,这就是住房销售为什么能够在短期内突然繁荣又在短期内突然销售下降的原因所在。三是国内银行的信贷为什么会这样涌入房地产市场,关键的问题就在于商业银行用非理性激励突破第二套住房信贷政策规定,让很多投资者便利地获得银行的资金进入房地产市场。据笔者调查,随着2009年国内货币政策调整,各家商业银行为了争取更高的市场份额,采取了过于宽松的信贷激励政策,从而使得各家商业银行纷纷放松住房按揭贷款标准与限制,让大量住房投资者利用商业银行的资金涌入房地产市场。但是,实际上这些按揭贷款有许多都是违规发放的,当房价上涨时,这些贷款存在的风险不高,如果房价下跌,银行所面对的风险都会显露出现。四是2009年以来,国内股市快速好转,在2009年7月份国内股市指数上涨近一倍,而一些小盘股及题材股价格更是上涨好几倍。当国内股市形势一片大好时,肯定会有不少投资者把股市的资金转向楼市,把楼市赚的钱转身股市。如果循环,股市与楼市的价格轮番上涨。但是,股市与楼市有一个很大区别,因为股市的投资多是用自己的资金,而进入楼市可以利用银行的高杠杆。当房地产市场完全是一个投资的市场,同时又能够从银行便利获得资金以及有过高的杠杆率时,房地产市场的价格岂能不炒高?房地产高价的繁荣岂能不出现?而且以上的分析还没有考虑价格因素在内,如果考虑物价因素的变化,房地产繁荣的程度比我们看到的还要高。因为2008年同比几个月CPI达到6%以上的水平,而且2009年这几月CPI则是负增长。如果把价格因素考虑进去,2009年的住房销售价格增长将比公布的数据还要高。201房地产泡沫受到限制面对这种局面,2010年国内房地产市场走势取决于以下几个因素。一是尽管中央经济工作会议认为要保证适度宽松货币政策的连续性,但2009年上半年是“极度宽松”而不是适度宽松。这种“极度宽松”是非常时期的应急政策,是不可持续的。从2009年7月份开始,央行就开始对上半年“过度宽松”的货币政策进行微调,下半年信贷增长开始放缓。如果2010年信贷政策回归理性,那么让大量的信贷资金进入房地产市场是不可能的。在这种情况下,进入住房市场的投资者或可能不会冒然进入,或是会把手中的住房以较高的价格卖出。2010年的信贷政策变化将成为国内房地产走势的关键。二是2010年9月底个人住房按揭贷款余额达到4.35万亿元。2009年1-9月份个人消费性贷款达到新增1.2万亿,远远超过了2007年的水平。这是决定房地产市场繁荣及泡沫的最为核心的因素。那么,2009年个人按揭贷款为什么会增长这样快?最为根本的原因是国内商业银行对信贷员的过度激励,从而使得各商业银行都突破现有第二套住房政策的规定,违规发放个人住房按揭贷款,从而使得房地产的炒作又烽烟四起。针对这种情况,2009年6月18日央行与银监会下发了加强对住房信贷管理的59号文件。该通知不仅细化了以往的131号文件的精神,而且也制定了对商业银行的违规者严厉处罚的规定。如果该文件能够落实,2010年个人信贷增长会受到严格的限制,再加上2010年各商业银行没有那样大的信贷扩张的冲动,估计个人住房按揭贷款会有一定程度的收紧。只要个人住房按揭贷款收紧,住房的投资者不仅会逐渐退出市场而且也无法让新的投资者进入市场。如果住房的投资者逐渐地退出市场,那样想通过银行信贷杠杆短期内再来推高房价并非易事。不过,对此政策能否真正落实还得观望,中央已经意识房地产炒作的严重性,也表示要遏制房地产泡沫,但其态度仍然不太明确,担心对住房消费的冲击与影响。三是不仅美国金融危机还在持续,而且迪拜危机又爆发。这些都是房地产泡沫破灭导致的结果。因此,尽管中国政府官员有GDP增长的短期偏好,但是他们也是不愿意让房地产泡沫炒到天上去然后破灭打击实体经济的。因此,最近温家宝总理明确地表示遏制国内房地产炒作与泡沫,不希望看到高房价。同时,2009年上半年房地产市场的房价快速飙升,不少城市的房地产泡沫吹大是政府“托市”的结果。政府有能力吹大房地产泡沫,同样政府也有能力把过高的房价进行调整,否则房地产的经济问题就容易转化为政治问题及社会问题。因此,在这样的一个前提下,政府希望再把房地产泡沫吹大的机率不大(比如终止住房营业税的优惠等),房地产开发商想借此来再推房价也是不容易的,但是相应的政策如何出台及执行还有待观察。四是美国金融危机后,全球经济出现全面的衰退,各个国家的房价都处于下降的通道,特别是美国,其房价上涨近10年也只有一倍多点,但是这次房价调整已经达到30%以上,而且这种调整还在进行。但是在中国,当全国经济全面向下调整时,国内房价则出现暴涨,不少城市暴涨到历史最高的水平。这种与经济常识、生活常识严重背离的事情尽管会一时兴风作浪,但终究会回归常识。如果一个政府不能够真正看清这一点,看到房价短期快速飙升的本质,那么其问题的严重性可能比房价快速飙升还要大。当前学界对此反思很多,有些政府官员也在反思,但绝大多数地方政府仍然把房地产的发展作为其地经济增长之动力,作为GDP增长的动力。五是在上述的情况下,随着先是住房消费者挤出市场,再是住房投资者不愿或不敢进入市场,而房地产开发商早就赚得盘满盆满而不愿意调整价格,只要政府的政策不改变或改变幅度很小,房地产市场未来几个月将出