2022年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷

精品文档-下载后可编辑年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷2022年房地产估价师《估价理论与方法》模拟试卷

一、判断题

1.现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。[1分]

2.房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。[1分]

3.购买年是预期估价对象可获得收益的年限。[1分]

4.某宗房地产1994年1月初的价格为1000元／平方米，1998年1月初的价格为1400元／平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998年1月初的价格变动规律，为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近，则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元／平方米。[1分]

5.房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。[1分]

6.成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。[1分]

7.偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同，且比直线折旧法计算的年折旧额小。[1分]

8.成本估价法又称重置成本法。[1分]

9.若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。[1分]

10.综合还原利率：土地还原利率＋建筑物还原利率。[1分]

11.估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。[1分]

12.某商店的营业面积为550平方米，建筑面积为1000平方米，单位营业面积的年租金为720元／平方米，则该商店单位建筑面积的年租金为400元／平方米[1分]

13.估价对象房地产状况为过去，估价时点却可以是过去或现在、未来。[1分]

14.某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元。这意味着该评估价格不是客观合理的。[1分]

二、单项选择题

1.土地价格=[房地净收率-()]÷土地还原利率。[1分]

A土地净收益

B建筑物价格X建筑物还原利率

C建筑物总收益

D房地费用

2.某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为()％。[1分]

A10.6

B11.4

C11.2

D10.8

3.收益法公式成立的条件是()。[1分]

Aa每年不变、有限年期、r每年不变且大于零

Ba每年不变、无限年期、r每年不变且大于零

Ca每年变化、有限年期、r每年不变且大于零

Da每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

4.一般损坏房的成新度为()。[1分]

A4-6成

B5-7成

C4-5成

D5-6成

5.某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为()万元。[1分]

A417

B500

C460

D450

6.用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、()个别因素修正。[1分]

A环境因素

B质量因素

C区域因素

D新旧程度

7.用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的()。[1分]

A收回

B摊销

C减损

D补偿

8.某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为()元／平方米。[1分]

A500

B200

C250

D100

9.某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为()。[1分]

AN=t+n

BN˂t+n

CNt+n

DA.B.C都可能

10.假设开发法中预期开发后的楼价不可用()求取。[1分]

A市场比较法

B收益法

C成本法

D长期趋势法

11.一宗房地产交易能够达成的充分条件是()。[1分]

A买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格

B买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

C买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格

D买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

12.对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用()。[1分]

A一般物价指数

B建筑材料价格指数

C房地产价格指数

D定额调整系数

13.同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为()。[1分]

A一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房

B非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房

C腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房

D非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

14.用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取()成本作为评估依据。[1分]

A类似房地产的客观

B类似房地产的最高

C类似房地产的最低

D该宗房地产的实际

15.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元／平方米。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为()元／平方米。[1分]

A2390

B2410

C2430

D2450

16.某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为()。[1分]

A市场不景气

B该别墅区的环境条件变差

C该别墅区的单位开发成本降低

D开发商获得满意的利润即可

17.用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋()＋正常利税。[1分]

A拆迁费用

B建造建筑物费用

C公共设施建设费用

D市政设施建设费用

18.某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为()万元。[1分]

A800

B900

C1000

D大于1000

19.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为()。[1分]

A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％

C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04％

20.甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元／平方米，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元／平方米，资本化率均为8％，实际上甲房地产的价格()乙房地产的价格。[1分]

A高于

B低于

C等于

DB或C

21.路线价法估价的第二个步骤应为()。[1分]

A设定标准深度

B求取路线价

C编制深度百分率表

D划分路线价区段

22.某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为()元／平方米。[1分]

A500

B2500

C1000

D1250

23.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％，则该宗房地产的价值为()万元。[1分]

A130.0

B119.2

C117.5

D120.0

24.采用()求取的年折旧额每年递减。[1分]

A成新折扣法

B偿债基金折旧法

C年数合计法

D直线折旧法

25.楼面地价=土地单价÷()。[1分]

A建筑层数

B建筑覆盖率

C绿地率

D建筑容积率

26.选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于()。[1分]

A同一地区

B同一城市

C同一供求范围内的类似地区

DA或C

27.有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为()。[1分]

A50万元

B55万元

C60万元

D60万元以上

28.房地产价格实质上是房地产()的价格。[1分]

A开发成本

B权益

C物质实体

DB和C

三、多项选择题

1.某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是()。[2分]

A评估价格公平合理，成交价格不公平合理

B评估价格不公平合理，成交价格公平合理

C评估价格和成交价格都公平合理

D评估价格和成交价格都不公平合理

2.下列各种价格中肯定是事实的有()。[2分]

A不能作为可比实例的交易实例价格

B可比实例价格

C非公平市价

D评估价格

3.下列说法正确的有：()。[2分]

A购买年是利息率的倒数

B购买年法是地租资本化的另一种表现

C购买年法实质是一种收益法

D购买年实际是预计的可获收益的年限

4.估价报告书的内在质量取决于()。[2分]

A估价方法选择的正确性

B估价报告的文字表述水平

C估价结论的准确性

D估价报告书的格式

5.估价报告书的内在质量包括()。[2分]

A估价结论的准确性

B文字表达水平

C估价方法选择的正确性

D参数确定的合理性

6.求取建筑物重新建造成本的方法有()。[2分]

A指数调整法

B实际观察法

C工料测量法

D分部分项法

7.地价区段是根据()的原则来划分的。[2分]

A形状相似

B用途相似

C地价相近

D地段相连

8.建筑物的物质折旧包括()。[2分]

A有形损耗

B正常使用的磨损

C功能折旧

D意外的破坏损毁

9.各类房屋的残值率一般为：()。[2分]

A钢筋混凝土结构3％

B砖木结构一等6％

C砖混结构一等0％

D简易结构0％

10.受理估价委托时，估价人员应明确的估价基本事项有：()。[2分]

A估价时点

B估价目的

C估价对象

D估价原则

11.对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，()。[2分]

A这三个价格应是相等的

B最后评估价格可采用这三个价格的平均值

C可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格

D在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格

12.估价上真实、客观、合理的价格是指