地产金融业务模式-万达篇

地产金融业务模式——万达篇1.公司简介万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络科技、金融四大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达网络科技集团专注线上线下融合，打造新一代物联网模式；万达金融集团业务涵盖银行、保险、证券、投资等版块。2.传统地产业务模式（1）开发前——订单模式所谓“订单地产”，是指先租后建，招商在前，建设在后，其核心是“联合协议，共同参与，平均租金，先租后建”。首先，万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议，协议中约定了很多条款，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等等；其次，万达与合作伙伴进行沟通、协调，大家共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，每一个店的面积、层高、设备都要事先约定好，为租户量身定制商业地产项目；而后，万达和战略合作伙伴约定，把中国的城市划定为两个等级，北京、上海、广州、深圳四个城市列为一等城市，剩下的城市都算第二等。一等城市、二等城市分别适用不同的平均租金，这样就大大减少了合同谈判的时间；最终，在面积、城市、租金都确定后，万达还将与主力店租户签订合同或确认书，此后再投入建设。（2）开发阶段——黄金位置、低地价形成核心竞争力商业地产的价值首先在地段。万达通过地产和足球经营建立起来的品牌影响力，使万达在各地的投资招商会上，理所当然的成了当地政府的贵客和高人，各地政府把城市中心的黄金地段和盘端出，任由万达千挑万选，加之万达在商业地产选址上的敏锐眼光，万达几乎在每个城市的商业项目都能独占最具商业价值的黄金地段。有了当地政府的支持，有了核心的商业地段，在项目投资开发上，万达通过多年的银行信用而获得银行资金的大力支持，自然就是顺理成章了。可以说，政府的支持和银行的扶持是万达在商业地产上获得成功的重要因素。（3）运营阶段——业态选择丰富万达的核心业务“万达广场”并不像一般的商业物业都要两年以上的市场培育期才可以成熟起来，往往一开起来就比较活，并没有市场培育期。首先，万达有着合理的规划招商业态。万达广场有一个特点，就是特别强调文化、娱乐、餐饮等非零售的比重，一般非零售比重在50%以上，虽然非零售租金较低，但可以提供丰富的业态选择，可以在开业的初期积聚人气，这些业态只要一旦稳定以后，租金提升的空间、租金成长性的空间是较大的。其次，万达在商业地产方面的另一大优势是商业运营能力。万达成立了万达商业管理有限公司，创造了连续多年租金收缴率超过99%的世界行业纪录，这也是中国目前唯一一家冠以商业管理名称、跨区进行商业管理的企业。强大的招商和运营能力解决了商业项目开业后的难题，保证了万达开业的商业项目良好的运营状态。最后，万达加大对商业物业自己持有的比例，有的项目甚至几乎全部持有。从而加强了对项目的掌控能力和管理主动权，使项目在定位、布局、招商、运营、管理等方面更符合商业的整体利益。而万达的订单模式使万达最大限度地获得了高额的资产升值，从而使万达的资本实力日益增强，为其持续发展奠定了坚实的基础。3.万达地产主要融资渠道万达的资金来源主要包括自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和新物业中长期抵押贷款等。（1）银行资金全国房地产金融改革试点企业+“总对总授信”的协议（2）销售回款通过项目的销售部分的销售还款平衡投资现金流（3）租金收入商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标。（4）国内私募通过与国内私募基金合作，基金发挥资金优势，万达则发挥其品牌和管理优势，万达得以实现轻资产运作，减少了巨额资产投入，缓解了资金压力，撬动了规模。2015年1月，万达与光大安石(北京)房地产投资顾问、嘉实资本管理等四家公司签署框架协议，4家投资机构拟出资240亿元用于投资20座万达广场，万达商业只负责建设和管理。4.金融板块布局万达集团旗下现拥有网络金融、投资、保险等公司。依托万达全球最大线下商业平台，万达网络金融形成了数据应用、征信、网贷、支付四大业务版块，打造创新的金融O2O模