2011年房价调控政策回顾

2011年房价调控政策回顾

2011年，房地产市场变化，山雨如此。尽管如此,调控始终没有放松,且有愈演愈烈之势。虽然楼市风云变幻,但是楼市参与者们总能面对多变的环境,以不变应万变。为了抢占市场、赢得先机,争取最后的胜利,政府、开发商、银行、购房者可谓是八仙过海各显神通,将楼市江湖演变成兵家“机关算尽”的战场。各大门派各出奇招,恨不能穿越到武侠小说里,去寻找《武穆遗书》,将兵法活学活用,以便在楼市中运筹帷幄。第一部分：连续周期计算201“严格”限定了房地产市场,“热”改革未及时[引申)本为元杂剧名。后用以指一个接一个相互关联的计策。[故事]2011地产调控政策一环扣一环古人言:“大凡用计者,非一计之可孤行,必有数计以襄(辅助)之也……故善用兵者,行计务实施。运巧必防损,立谋虑中变。”意思说明,用计重在效果,一计不成,又出多计,面对不断变化的情况,计策也要相应变化才会使对方防不胜防,此连环之计也。4万亿救市政策的特大利好让2009年房价重踏“高速列车”,也引得未购房者怨声四起。2010年的“4.17”和“9.28”新政,正是在此背景下仓促出台,但效果却十分有限。2011年初,国务院办公厅旨在加大限购范围和力度的“国八条”问世,终于在实质上给了火热楼市重重一击。紧接着,国土部也配合公开表示将加大住宅用地供应,并综合考虑各种因素以控制地价。然后这一系列的政策仍旧没有对处于“高烧”阶段的房价产生明显的降温作用。5月1日《商品房销售明码标价规定》止式执行,各地房企实行商品房销售一房一价的规定,商品房销售明码标价后,可自行降价,但涨价必须重新申报。这是继限购、限贷等调控措施后,政府再次祭出杀手锏——利用预售许可证审批“卡住”开发商涨价的源头。但是,“高昂着头”的房价并未因此就俯首帖耳。7月12日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”。虽然此时的限购令并未立刻在二三线城市全面铺开,但是该消息却让全国迅速为之沸腾。接下来,许多城市楼盘成交量急剧萎缩,打折促销的声音逐渐增多,但房价依然未能突破下降防线。一招未成,新招再出。开发商遭遇资金链压力后,购房者购房压力也持续加大。10月,继二套房贷在1.1倍基准利率基础上继续上浮之后,京沪深穗四大一线城市首套房贷也步入利率上浮的时代。堵城门不如堵水口,堵住了购房者的“口”,成交量上不去,房价自然要松动。当调控效果初现时,曾有人预测调控目标已经实现,政策即将出现松动,但是猜测很快被击破。11月6日,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示,中国下调房价是国家坚定的政策,调节后的房价将使民众能够接受,也使房地产业健康有序发展。这是政府第一次正面提出下调房价,也让众多开发商彻底放弃了“抵抗”,降价潮由北上广深四个城市登陆,并在全国范围内迅速蔓延。回顾上述历程,一切迹象均清晰地表明,调控政策就是要将房价调整进行到底。只要房价不回归理性,调控政策连环计就不断上演。第二部分：培训保障房监管难[引申]取此计可胜强敌。[故事]金融政策全面收紧切断开发商后路2011年10月13日,中国人民银行对外发布了《外商直接投资人民币结算业务管理办法》。其中第九条中指出,境外投资者在办理境外人民币投资资金汇入业务时,应当向银行提交国家有关部门的批准或备案文件等有关材料。这标志着,央行正式收紧境外资本进入国内楼市的渠道。而对于那些寄希望于通过外资融资维系企业运行的开发商而言,无异于晴天霹雳。其实,在此之前,国内的货币政策早已全线收紧。央行年内六次上调存款准备金率,执行银根缩紧的货币政策,使商业银行因流动性受限而被迫收紧房贷信贷额度;就在房地产企业大面积转向信托融资以缓解资金链危机之际,监管层又在10月初对国内各大信托公司进行了窗口指导,“电话叫停”房地产信托。无论是外资的热钱,还是民间借贷资金纷纷撤离和抽逃楼市,都对中国楼市形成了“釜底抽薪”之势,彻底瓦解了开发商死扛的精神支柱。调控政策与金融手段前后夹击、围追堵截,逼迫开发商从自身寻找突破口,降价也成为此背景下“维系生计”的唯一出路。“浑水摸鱼”,中国古代兵法三十六计之一,想不到这个古老的兵法却在近年来被一些购房者演绎到极致,问题的高发区当属时下最为热点的“保障房”。在一个把房地产作为投资热区的市场上,如果能拥有一套保障性住房,就意味着可以以很小的投资,获得高额回报,至于其中的差价当然是由国家和其他纳税人予以负担。在可观的利益诱惑面前,我们可以想见,若不是强有力的制度保证,任何道德约束都将无法逾越人心的贪婪。虽然道理显而易见,但相关制度的完善却一直不尽如人意,对保障房分配的监管也相对滞后,“浑水摸鱼”的事情频发,舆论有关“保障房到底保障了谁”的质疑不断出现。今年上半年,深圳市住房和建设局公布了深圳市第二次保障性住房终审公示二榜名单,并对保障房虚假信息申报者下发了第三批290份《行政处罚预告知书》。与前两次共查处45名涉嫌申报虚假信息骗购者相比,本次查处行动不仅人数大幅上涨,而且再次出现了身家百万仍涉嫌造假骗购保障房的“富豪”。其实,深圳不过是冰山一角,包括北京、武汉、郑州、杭州等保障房监管制度相对严格的城市,也不断被网帖曝光当地保障房被“富翁”等人群骗购。发生在河南郑州市经济适用房小区万龙花园的“开宝马车住保障房”事件,令人膛目结舌。在此之后,河南省政府纠风办针对这一事件进行了核查,揪出了不少“哭穷”的有钱人。还有,被媒体曝光的北京几个新交付使用的保障性住房小区中仅保利嘉园3号院、住欣家园、大方房三个小区,就发现了马自达跑车、奔驰、宝马等多辆豪车。众所周知,申请保障性住房的第一道门槛就是户籍,比如北京保障房的分配只限于有北京市户籍的居民,但真的北京市民,又有多少是没有房子的?应该说,真正需要住房保障的是大量低收入的北漂和外来务工人员,但即便他们为这个城市的建设做出了巨大的贡献,为北京市政府缴纳了大量的税款,却还是被户籍挡在了“保障”之外。针对这一制度,著名经济学家茅于轼曾对此进行过抨击。“保障房的对象是有城市户口的人,这个大方向本身就是错的。”第四部分：声音向东打西限宣、溢价,让改换了城市[注释]此计喻“敌志乱萃”而造成了错失丛杂、危机四伏的处境,我则要抓住敌人这不能自控的混乱之势,机动灵活地运用时东时西,似打似离,不攻而示它以攻,欲攻而又示之以不攻等战术,进一步造成敌人的错觉,出其不意地一举夺胜。[故事]廊坊不搞限购限价而“限宣”有“声东击西”之嫌声东击西是一种战略欺骗,它的要旨是制造假象,迷惑对手,以达到出其不意实现自己的真实意图之效,因而屡屡为古今中外的一些军事家、战略家所使用。在楼市调控步入关键时期后,开发商和政府之间的博弈也日渐频繁。对于地方政府而言,左右为难就成为描述其境地的最佳形容:一方面要应对来自中央的调控效果压力,一方面又要考虑地方经济的增长以及开发企业的处境和承受极限。如何处理两者之间的关系,地方政府的智慧着实让人惊叹。日前,“廊坊不让宣传卖房了?!”的微博在网上引起了轩然大波,在风传二、三线城市购房调控大背景下,这样的消息无疑像是给敏感的楼市引爆了一个新的导火索。截止到记者发稿时至,廊坊市政府的相关人员仍没有就此给出确切答复。这就让人不得不怀疑,正所谓“无风不起浪”,廊坊叫停楼盘广告宣传,虽然只是传闻,但是根据业内人士的猜测则是地方政府为了逃避限购而意欲采取的新措施。目的是为了混淆视听,故意虚张声势,借限宣吸引人们特别是政策制定者的关注,表现出地方政府对于调控坚定的态度,从而转移关注点,将廊坊摘离出限购的执行范围。除了廊坊,近日最受关注的当属中山市正在执行的51天限价令。11月10日,广东省中山市发布了《关于稳定我市新建商品住房价格的意见》。“意见”规定,凡单套商品房售价超过5800元/平方米的暂缓登记备案;单套商品住房合同售价超过5800元/平方米,未登记备案的,暂缓办理登记备案手续。该“限价令”从颁布之日起,到12月31日结束,仅51天时间。短短51天的时间,能对房价产生什么的影响,不说大家也明白。但为何还要执行?目的只有一个——完成调控目标。总之,无论是限宣还是限价,不过是一种手段而已,其目的就是为了让房价暂时性低头,更重要的是让相关监管部门对于地方政府坚决推进宏观调控的态度明确化。应该说在采用“声东击西”之计的同时,这一策略还兼顾了“欲擒故纵”之计。“偷梁换柱”指用偷换的办法,暗中改换事物的本质和内容,以达蒙混欺骗的目的。“偷天换日”、“偷龙换凤”、“调包计”,都是同样的意思。前不久,有群众举报,河北省承德市兴隆县在陡子峪乡以新民居建设为幌子,拟征收该乡7个村农民的土地、山林,兴建“兴隆县将军国际健康城”,大搞旅游综合体建设,并欲将农民从原来居住地迁到建于河槽中的“新民居”,严重侵害了当地农民利益。无独有偶,一个占地600多亩的高尔夫球场在没有审批手续的情况下堂而皇之地出现在广东惠州市惠阳区正在规划建设的“产业园”内。不仅如此,在这一地块的规划中,开发企业还计划建设大量的配套独栋别墅。对于外界的职责,惠阳区的相关领导回应称:“没洞就不算高尔夫球场。”听到这种貌似笑话、实为借口的辩解之词,看到这种与掩耳盗铃无本质差异的暖昧态度,令人不禁哑然失笑。不过笑过之后,随之明白了以下两个“事实”的出现原因:一是兴建高尔夫球场虽然被明令禁止,但却可以脱胎产业园之名继续出现;二是开发商大面积非法私自“征地”的行为从来没有受到制止和处罚。以上两个案例不得不让我们为之惊叹,借惠民口号行其它之实,究竟是谁在偷梁换柱,欺上瞒下?为何这种事屡屡发生?答案,你懂得。第6条：没有限购必然会降低房地产开发企业和项目的采购价格[注释]用大大小小的假相去掩护真相。[故事]限购松绑实为“无中生有”4月20日,海口市市长“充分利用国务院给予海南的优惠政策,按照限价不限购的原则,积极出台相关实施细则”的一段讲话被解读为海口或将停止执行楼市限购政策。5月底,大连市传出消息,自6月1日起在高新园区及城四区内购买住房,开具《购房资格证明》时不再需要携带户口本与结婚证,认定房屋套数只查询个人购房记录。此举被认为是大连市政府欲解除限购政策,虽然很快被官方否认,但地方政府希望尽快停止限购的态度却日渐清晰。6月7日,武汉市委书记阮成发在全市领导干部大会上讲话称,为吸引、留住更多人才和助推武汉发展,武汉将进一步出台政策优化引才环境,其中包括高端人才买房“不限购”。6月17日,北京某高端项目入市再遭猜测。因为自限购政策实施以来,北京一直以推迟发放预售证的方式限制单价超过3.5万/平米的高端项目入市,以避免拉高楼市成交均价。由此,该楼盘入市被视为北京欲放松对高端项目限制的一个征兆。据多家媒体报道,目前北京正在研究调整限购政策,并有望在今年年底前放松对高端项目的限购,当然,这一说法目前尚未获得官方证实。房地产调控进入一个观察期,针对政策是否该持续的声音若隐若现,有关楼市调控下半年可能放松的消息也是此起彼伏。俗话说“山雨欲来风满楼”,无论上述事例是地方政府还是开发商的行为,其最终的效果都是制造出各种各样的言论和隐喻的观点——限购要取消了。不过,就目前的形势而言,这些想法只是一厢情愿、空穴来风,而温家宝总理在俄罗斯“调控不放松,力促房价下调”的讲话更是击碎了限购要放松的梦想。而一些开发企业和项目,希望借此而推进楼盘销售的计划也被无情摧毁了。众所周知,这年头,能拥有一套房子是多么不容易,特别是现在的年轻人在大城市能拥有一套房子更是难上加难。即便是拼上了全家人的老本买下一套房子,这些年轻人也不过是走上了给银行打工的房奴之路。曾经有人这样描述过自己“水深火热”的生活:每天早上起床就想着今天欠银行100块钱,于是,不敢娱乐、不敢旅游、不敢失业,甚至不敢生病。今日如此,日日如此。原本一套房子就足让人熬白了头发,但如果再加上新婚姻法的相关规定,那无疑是连青春都毁了。过去夫妻双方在房产证上“加名字”是很容易的,不论房子是婚前购买,还是婚后添置,都不需要缴税。如果房子的贷款已经还清,只要带上结婚证、房产证,并签署一份协议,交登记费、工本费、配图证总共110元,就可以办理手续了。但新婚姻法的出台,却让一些地方职能部门多了一条加税的途径——婚前房屋产权加名税,率先执行这一政策的南京市也因此成为众多媒体关注的焦点。对于婚前房屋产权证加名将征收契税的消息曾得到过南京市地税部门的证实,而且已经通知了房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税。具体缴纳办法按照房屋所有权添加人的实际占有比例,折合成合理市场价,按照赠予类别征收3%的契税。而婚后共同房产增名目前暂不需缴纳契税。然而,面对这项突然执行且没有书面通知的新政,很多南京市民表示“不理解”,有的甚至戏称税务部门是在“趁火打劫”。的确,这一政策的执行并非是正式的明文规定,税这个东西,说收就收,岂不太儿戏?第八部分：苦肉计算“苦肉计”:给推动房地产调控工作提供新的计策依据[引申]故意毁伤身体以骗取对方信任,从而进行反间的计谋。[故事]业主闹事或为开发商导演的“苦肉计”苦肉计,按照常理,人不会伤害自己,要是受到某种伤害,一定是某种自己无法抗争的力量导致的。利用好这样的常理,自己伤害自己,以蒙骗他人,从而达到预先设计好的目标,这种做法,称为苦肉计。苦肉计,不仅用于战争之中,还广泛地见于社会生活的各个领域。在楼市中,一些开发商利用“苦肉计”引起广大群众的注意,为下一步推进项目获取盈利埋下伏笔,虽然过程血腥,但效果明显。随着楼市调控效果逐步显现,多地楼盘因降价而引发风波也日渐增多。从上海到北京,从南京到安徽,据不完全统计,已有不同城市的8个楼盘因大幅下调房价而引发业主激烈的维权行动,打砸售楼处泄愤几乎成为一种潮流。但有网民揣测,这有可能是房地产开发商和炒房团导演的一出“苦肉计”,意在给地方政府施压,进而给楼市调控政策施压。财经专栏作家牛刀在微博上称,“我已揭露多次,这都老把戏!开发商、炒房团联合导演,100元/天雇群众演员砸楼!不信,你明天找个售楼处砸砸试试,公安不拘你才怪!开发商此举的目的是制造混乱威胁政府!”笔者认为,虽然理论上有这种可能,但就目前的情况分析,毫无基础依据。首先售楼处的装修通常都是以数百万计的,在开发商资金链紧张的今天,有谁会愿意付出这么高昂的代价。其次,这些楼盘确实降价幅度很大,引发老业主的维权行动也是情理之中的,如果你一夜之间被蒸发掉了几十万甚至上百万的资产,你能不动怒?最后,部分国民缺少契约精神是:实情,知法不执法的行为我们在日常生活中确实常见。但对于那些正在计划买房的购房人而言,“苦肉计”确实奏效,因为有了这些对比,他们就更清晰了自己的收益——付出较少的成本,获得与之前业主一样的居住条件,以及更大的不动产升值空间。所以,很多网民呼吁楼市调控不能受到这种杂音的干扰,政策不能半途而废,必须让房价回归理性。[引申]以美女诱人的计策。意思是,对于用军事行动难以征服的敌方,要使用“糖衣炮弹”先从思想意志上打败敌方的将帅,使其内部丧失战斗力,然后再行攻取。[故事]开发商卖楼促销施展“美人计”“美人计”是开发商最擅用的计策。尽管此计存在着很大的争议,但是开发商却对此计情有独钟今年“金九银十”的惨淡收场,让开发商再也坐不住了。从赤膊上阵到赤裸上阵,从展示住房到展示女体,某些房产商对美女经济的利用真是无所不用其极。2011年8月14日,湖北宜昌市某房地产商家举办百名比基尼美女秀来展示楼盘,促销商品房,吸引了很多顾客前去看美女和买房。美女促销,一直是房地产开发商的重要营销手段之一,其主要侧重点在眼球效应和社会影响力。虽然楼盘以比基尼美女或当红女星为噱头吸引购房人,后者更多地是关注美女而并非楼盘,并且很多人表示这样的营销手段效果并不明显,但业内采用这一方式的企业仍然有增无减。真的没效果?开发商可不是“傻根”。美人计想要奏效,找到美人并不难,难的是了解自己的目标客户喜欢什么样的美人(当然也包括美男)。只有被购房者接受的“美人”,才会产生威力,才能让购房者沉迷其中而降低观望情绪,最终实现销售。第10个结果：走上上面的计算克敌制胜的消极影响[注释]此计是说军队在左边扎营,没有危险,(因为扎营或左边或右边,要依时情而定)并没有违背行军常道。[引申]指战争中看到形势对自己极为不利时就逃走。现多用于做事时如果形势不利没有成功的希望时就选择退却、逃避的态度。走为上计,当然不到万不得已之时,不会做出这种选择,在军事上,为上的谋略案例屡见不鲜,一般而言,走,是指事情已经到了无可奈何的地步,没有别的好办法,只能出走了事。但在两军对垒时,走,其实是对形势的深度研判后,做出的上谋。自夏商以来,很多军事天才在敌我力量悬殊的不利形势下,采取有计划地主动撤退,避开强敌,寻找战机,以退为进,取得最终胜利者,可谓多矣。我军长征也是此计。今年年初出台的一纸限购令,让发商的拿地热情开始不断降温。尽管开发企业尤其是品牌房企目前在一线城市的投资热情并不强烈,但他们并未采取完全避开政策所限购城市的策略,而是将投资重点放在了经济比较发达的二三城市。开发商的集体逃离既是无奈选择,也是积极的应对之策。在政策不太明确的情况下,开发商只有以不变应万变。在变数的政策环境面前,不少开发商已经开始意识、醒悟,与其苦苦等待,不如走为上计。于是,自从这一轮调控出台后,开发商就开始纷纷采取行动,将战略布局转移到二三线城市。而早在2008年楼市寒冬之后,无论是万科、首创,还是龙湖、恒大,不少