第三章房地产市场细分

房地产经纪实务2023/11/232房地产经纪实务回顾——房地产市场分析

Review房地产消费行为调研是对房地产消费者（）的调查与分析。A购买动机B购买房地产商品的模式和习惯C实际支付能力D文化背景B在进行房地产市场环境调研时，着重对居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理、生活态度及人生的价值取向等方面的调研属于（）A政治法律环境调研B经济环境调研C社会文化环境调研D社区环境调研C2023/11/233房地产经纪实务回顾——房地产市场分析

Review下列调查活动中，属于房地产市场营销策略调查的内容的是（）。A房地产市场竞争情况调查B房地产市场环境调查C房地产市场需求调查D房地产市场供给调查A房地产市场环境包括（）A政治法律环境B经济环境C社区环境D竞争环境E营销活动情况ABC第三章

房地产市场细分2023/11/234房地产经纪实务2023/11/235房地产经纪实务回顾——房地产市场分析

Review某房地产经纪公司对消费者购房潜力进行调研，依据收入和年龄对消费者进行分类，由调研人员从各类别抽取一定数量的消费者做调查，这种调查方法属于（）。A分层随机抽样B分群随机抽样C判断抽样D配额抽样A调研人员亲临现场对调研对象直接观察而获得调研信息的研究方法是（）A直接观察法B间接观察法C实际痕量测量法D行为记录法A房地产市场分析概述房地产市场细分房地产目标市场选择1232023/11/236房地产经纪实务内容结构

Content房地产市场预测42023/11/237房地产经纪实务学习目标

Target了解房地产市场细分的概念和依据了解房地产目标市场的概念掌握房地产市场细分的方法掌握房地产目标市场选择的方法技能要求

Skill按照市场细分程序，运用市场细分方法对房地产市场进行细分基本掌握房地产目标市场选择的方法技巧第1节

房地产市场分析概述2023/11/238房地产经纪实务1.1

房地产市场分析的概念1.2房地产项目市场分析2023/11/239房地产经纪实务1.1

房地产市场分析的概念房地产市场分析因素第1节

房地产市场分析概述房地产市场分析是房地产经营活动的基础，其目的在于通过科学的市场分析与研究，判断当前市场的客观状况，预测市场发展前景，为房地产各项活动提供决策和实施依据。研究影响某一特定类型物业供给和需求的各种因素：市场状况指标交易价格水平、交易量、空置率、出售/出租量、供应量地区社会经济状况指标人口总量、迁移趋势、结婚率、就业率、人均可支配收入、主导行业发展趋势、经济发展总量2023/11/2310房地产经纪实务1.1

房地产市场分析的概念第1节

房地产市场分析概述房地产分析的结构体系地区经济分析市场分析营销分析可行性分析投资分析提供市场分析的基本数据估计目标物业的市场状况对目标项目进行定位分析目标物业的利润确定项目达成最佳“风险-回报”关系的相关条件2023/11/2311房地产经纪实务1.1

房地产市场分析的概念第1节

房地产市场分析概述房地产分析的结构体系地区经济分析市场分析营销分析可行性分析投资分析区域房地产市场分析专业房地产市场分析2023/11/2312房地产经纪实务1.2

房地产项目市场分析第1节

房地产市场分析概述分析类型房地产项目市场分析，是指对特定物业项目经营决策和经营过程产生直接影响的环境因素进行的研究，分析特定区域内待开发项目的竞争能力，预测一定价格和土地利用规划条件下的销售率及市场占有率、项目的租金及售价、吸纳量等。初始开发项目正在开发项目再开发或扩展项目2023/11/2313房地产经纪实务第1节

房地产市场分析概述1.2

房地产项目市场分析分析对象与内容目标物业现有竞争性物业建设中的竞争性物业未来可能支持竞争性物业建设的空置地块ABCD2023/11/2314房地产经纪实务第1节

房地产市场分析概述1.2

房地产项目市场分析分析对象与内容法律特征分析土地利用条件、城市规划条件、建筑规范要求、使用规范要求、国家环境标准和限制条件、公共基础设施建设和使用条件、交通和安全等合法性区位和地块特征分析区位条件：公共设施条件、交通可达性、教育设施、娱乐休闲设施地块自然条件：地块大小和形状、临界宽度、角地、停车场数量、地形、环境条件、植被等经济、财务特征分析销售价格、销售折扣、吸纳率、开发成本和费用、投资总额地上物特征分析建筑结构、地块内分布、建筑质量、使用年限、内部交通、特色第2节

房地产市场细分2023/11/2315房地产经纪实务2.1

房地产市场细分概述2.2房地产市场细分的依据2.3房地产市场细分的程序和方法2.4房地产市场细分案例*2023/11/2316房地产经纪实务2.1

房地产市场细分概述定义作用有利于房地产企业发现和利用市场营销机会，开拓新市场有利于房地产企业集中利用资源，提高竞争力有利于房地产企业制定和调整营销策略，增强针对性有利于房地产企业满足不断变化的消费需要第2节

房地产市场细分*房地产市场细分就是根据消费者的某种特征将市场中对特定房地产产品具有共同偏好的市场消费者进行分类的过程。2023/11/2317房地产经纪实务2.2

房地产市场细分概述第2节

房地产市场细分*目的为企业认识市场、分析市场和选择市场提供依据原则可衡量性消费者需求要有明显的差异性，对消费者需求特征的信息易于获取和衡量可进入性可盈利性稳定性目的原则2023/11/2318房地产经纪实务2.2

房地产市场细分的依据住宅市场第2节

房地产市场细分*依据典型类型人口统计因素性别男性、女性年龄20-35岁、35-60岁、60岁以上收入高收入、中等收入、低收入职业公务员、专业技术人员、商人、职员、工人受教育程度良好、一般、很少家庭规模1~2人、3~4人、5~7人、家庭生命周期阶段单身期、新婚期、满巢期、离婚家庭、空巢期、孤独期（单身老人）民族汉族、回族、其他少数民族家庭人口组成住宅类型青年单身出租房或套房，多在工作地附近无子女夫妇小公寓租借或自有成年家庭（有子女）二室以上，有子女学习环境老家庭（人口多）三室以上空巢老人独单或公寓，要有方便的生活设施，层低老年单身养老院或老年公寓2023/11/2319房地产经纪实务2.2

房地产市场细分的依据第2节

房地产市场细分*依据典型类型地理因素城市状况一线、二线、三线城市，沿海或中西部城市区位繁华区、偏僻区，商业区、工业区、教育区心理因素社会阶层工薪、小资、中产、富裕生活方式奋斗型、享乐型、创造型、自由型个性内/外向、开放、保守、张扬、低调、冲动购买动机经济、便利、心理满足购买行为因素购买时机淡季、旺季、节假日购买地点售楼处、展会、分销商购买方式团购、分散购买购买目的自住、投资使用者状况初次消费者、曾经消费者、潜在消费者住宅市场2023/11/2320房地产经纪实务2.2

房地产市场细分的依据第2节

房地产市场细分*求实主要追求的是实惠、实用、实效求新时髦、新颖、奇特求美以追求美观为主要目的求廉价格敏感、以买“便宜”货为乐事求方便管理、使用方便求名贵以显示和夸耀为主要目的为储备预期房价还要上涨，保值增值的需要求惠顾出于义气或感恩，知心朋友的影响而产生好感、信任随众无主见，随大流，怕吃亏购房者的九种心理2023/11/2321房地产经纪实务2.2

房地产市场细分的依据第2节

房地产市场细分*生产营业用房市场依据典型类型最终用户加工制造业、商业、金融业、宾馆业、文化娱乐业用户规模大客户、中客户、小客户2023/11/2322房地产经纪实务第2节

房地产市场细分*细分程序八步法2.3

房地产市场细分的程序和方法选定产品市场范围列出潜在顾客的基本要求分析潜在顾客的不同需求排除潜在顾客的共同需求进一步细分市场进一步分析各子市场潜在顾客的群体特点分析评估各细分市场选择目标市场，设计市场营销策略2023/11/2323房地产经纪实务2.3

房地产市场细分的程序和方法第2节

房地产市场细分*单一标准法根据影响购房者需求的某一项重要因素划分房地产市场综合标准法根据影响购房者需求的两种或两种以上的因素对房地产市场进行细分系列标准法根据房地产企业经营的特点，按照影响消费者需求的诸因素，由粗到细进行市场细分三种细分方法家庭人数1人细分市场1细分市场2细分市场32-3人细分市场4细分市场5细分市场63人以上细分市场7细分市场8细分市场910万以下10-30万30万以上年收入根据综合变量因素法细分市场住宅市场市中心市郊普通住宅公寓别墅叠拼别墅联排别墅独立别墅环境户型室内设计绿化物业管理2023/11/2324房地产经纪实务2.3

房地产市场细分的程序和方法第2节

房地产市场细分*市场细分的标准是动态的不同的企业在市场细分时应采用不同的标准企业在进行市场细分时，可采用单一变量因素细分，也可采用综合变量因素或系列变量因素进行市场细分注意事项2023/11/2325房地产经纪实务第2节

房地产市场细分*2.4

房地产市场细分案例开发商细分市场用心营销——结婚宴抢占婚房市场

XX地产推出凡在2009年登记的新人可享受购房赠送婚房、婚宴、庆典、家具等费用的婚庆一条龙服务。地产总经理向记者表示开展此优惠政策的初衷，“过去开发商销售吧不同阶层的客户‘大把搂’，如今在竞争的市场大环境下，我们也要讲客户群体细分，转变思想‘一对一’做营销。”此举在市场引发了不同的声音：“从2009年前三个月成交数据看，80%是购买婚房或是准备在1-2年内结婚的。”营销总监指出，去年年末市场调整使婚房市场在今年初释放。“这个促销政策挺好，应该能吸引一部分想要近期购买婚房的消费者，同时，也表示开发商应对市场新环境的经济态度。”副经理表示。新郎小李表示，买房还能赠送婚宴，结婚负担减轻了，不但有人帮着忙乎，还省下一笔钱。虽然不少消费者、营销人员认为购买婚房增婚庆一条龙政策不错，但是也有人质疑，该政策会不会受众面太小，毕竟开发商不只是卖给结婚的人。“在我们看，优惠应该给所有的消费者，如果只给某一客户群，难免会影响另一部分由买方需求的消费者。”有些人是对此比较担心。认为“折现”应该是一种不错的平衡方法，会吸引更多的消费者。虽然开发商还是没有完全跳出“让利”的传统销售模式，但是买房送婚庆一条龙可以看出开发商做营销用心了。谈一谈你对细分市场的认识2023/11/2326房地产经纪实务第2节

房地产市场细分*2.4

房地产市场细分案例昌隆房地产公司参与开发北京CBD辐射区域的一个近30万平方米的大型社区，在制订开发计划、设计户型配比、制订营销计划和销售计划的时候，充分考虑了这一区域的客户细分情况，在设计产品的时候，就把握住这个社区是为哪些客户提供的产品，充分了解这些客户的消费习惯、生活状态、职业、年龄等信息，并将这群客户定义为“都市新锐”，后来这个名称在北京楼市中被众多楼盘采用。下面是该公司拿地之前对目标客户的描述和客户细分。有关专家预测，中国入世后，已形成一定商务规模的朝阳中央商务区将是最大的受益者。每年将会有9万左右的外企员工涌进这片区域，同时，每年将会有十几万本土化的新白领阶层在这片区域里从事各项工作。而这些高收入的外方员工和本土化白领阶层要生活，就要解决衣食住行，就要消费，这将会带动相关产业的发展，住宅便是其中重要一项。由于大部分写字楼聚集于CBD商圈，因此这些白领将成为购买周边项目的主力军。此外，IT界人士也是CBD区域不可忽视的购买群体。京广中心市场推广部有关资料显示，自2000年6月下旬该大厦写字间已客满，主要是由于新兴网络公司的大量涌入。由于IT业引来许多外地高科技人才，这些人在北京没有现成的住所，目前大多租房居住，以至房地产租赁市场形成了新的消费群（“新白领”）。“都市新锐”特征主要表现为：年龄25-35岁，单身居多，从事网络、软件开发、通信设备等行业，月薪6k以上，有人每一月有住房津贴，可承受3000元左右的房租。“都市新锐”对居住要求很高，向往质量高楼盘——环境优美、设计超前、交通便利、定位年轻化，最好还有一定的知名度和升值潜力。因此，东三环沿线一些现有的普通住宅和小户型的公寓将是这些年轻创业者钟情的住所或一些人的第二居所。而东四环、五环沿线，作为CBD的周边地带，凭借便利的交通、优美的绿色环境，将吸引越来越多的CBD人士安家落户。通过上面的客户细分，公司把目标客户描述为：教育程度较高、率先接受国际先进住宅概念，并重视生活品质的年轻成功人士，功能以自用为主。他们是日常工作、交际地点主要集中在CBD外企集中地带。另外，还包括一部分投资客户（购房后出租）。通过专业的市场调查，公司充分了解这群客户的购房需求，为这群客户量体裁衣，所设计的产品充分满足他们的喜好。因为把握了市场需求，准确的对市场进行了细分，清楚地知道项目目标客户在什么地方，所以，后来项目销售非常火爆。最初目标客户选定与实际成交客户群体非常相似。房地产市场分析概述房地产市场细分房地产目标市场选择1232023/11/2327房地产经纪实务内容结构

Content房地产市场预测4第3节

房地产目标市场选择2023/11/2328房地产经纪实务3.1

房地产目标市场3.2房地产目标市场策略3.3房地产市场定位3.4房地产市场定位案例2023/11/2329房地产经纪实务3.1

房地产目标市场目标市场第3节

房地产目标市场的选择房地产目标市场是指房地产企业在市场细分的基础上，经过评价和筛选后，决定要进入的那部分市场，也就是房地产企业准备用其产品或服务来满足的一组特定消费者。目标市场与市场细分目标市场选择是从细分后的各个子市场中选择一个或几个子市场作为房地产企业营销活动的目标市场市场细分是目标市场选择的前提和基础目标市场的选择是市场细分的目的所在2023/11/2330房地产经纪实务3.1

房地产目标市场第3节

房地产目标市场的选择是否有足够的规模和良好的发展前景预期规模的大小是否具有良好的盈利能力房地产市场内现有竞争对手的威胁新加入的竞争者的威胁替代产品的威胁购买者讨价还价的能力供应商讨价还价的能力是否有一定的竞争优势是否符合房地产企业的目标选择依据2023/11/2331房地产经纪实务3.1

房地产目标市场第3节

房地产目标市场的选择目标市场模式可供房地产企业选择的目标市场范围有五种模式：M1M2M3P1P2P3密集单一M1M2M3P1P2P3产品专业化M1M2M3P1P2P3市场专业化M1M2M3P1P2P3完全市场覆盖M1M2M3P1P2P3选择性专业化2023/11/2332房地产经纪实务3.1

房地产目标市场第3节

房地产目标市场的选择模式选择序号目标市场模式说明1密集单一模式企业决定只生产某一种产品，只供应某一个客户群。小企业通常选择这种战略。2产品专业化模式企业决定性向各类客户群提供同一类型而规模不同的产品系列。对提供某种产品有专门特长的企业通常选择这种战略。3市场专业化模式企业决定向某一客户群提供其所生产的各种产品。选择这种战略的企业一般具有较强的营销配套能力，并对某一客户群的利益追求有透彻的了解。4选择性专业化模式企业决定同时进入互不相关的子市场，因为这些子市场都能为企业提供有利的市场机会。追求市场机会不断增长的企业往往选择这种战略。5完全市场覆盖模式企业决定为所有不同的客户群提供其所生产的各种产品。这通常是谋求行业市场领导地位的集团公司采取的战略。M1M2M3P1P2P3密集单一M1M2M3P1P2P3产品专业化M1M2M3P1P2P3市场专业化M1M2M3P1P2P3选择性专业化M1M2M3P1P2P3完全市场覆盖2023/11/2333房地产经纪实务第3节

房地产目标市场的选择3.2

房地产目标市场策略策略名称优点缺点无差异性市场营销策略有利于标准化和大规模开发建设；有利于企业提高工效，降低开发成本和销售费用，以便用低价争取更广泛的消费者不能使房地产各类顾客的需要得到最大满足；缺乏弹性，难以适应消费者需求的变化差异性市场营销策略能更好的满足客户的不同需要，提高产品竞争力，有利于扩大房地产企业的销售额；有利于树立企业形象，提高消费者对企业的信赖程度和购买率有利于分散经营风险增加房地产企业的生产成本、销售费用和管理费用集中性市场营销策略可准确的了解客户的需求，有针对性地采取营销策略；有利于房地产企业集中使用有限的资源，充分发挥企业的资源优势；经营范围小，可做深入了解；节省各种费用支出经营风险大策略名称营销手段与市场范围无差异市场营销差异市场营销集中市场营销2023/11/2334房地产经纪实务第3节

房地产目标市场的选择策略示意图市场营销组合整体市场市场营销组合2细分市场2市场营销组合1细分市场1市场营销组合3细分市场3整体市场市场营销组合细分市场2细分市场1细分市场33.2

房地产目标市场策略2023/11/2335房地产经纪实务3.3

房地产市场定位第3节

房地产目标市场的选择实事求是，尊重客观规律循序渐进，逐渐深化虚实结合，以实为主定义原则市场定位是对产品所实施的市场定位行为，是根据企业现有产品在市场上做出的位置，塑造本企业产品与众不同、有鲜明个性或特色的形象，以适合目标顾客的需要或偏好。2023/11/2336房地产经纪实务3.3

房地产市场定位第3节

房地产目标市场的选择定位策略序号定位策略策略说明1避让定位房地产企业将自己的产品确定在当前目标市场的空白地带，开发并销售目前市场上还没有的某种特色产品、开拓新的市场2对峙定位房地产企业将自己的产品定位在竞争者附近，生产与竞争者相同或相似的产品，与之争夺同一目标市场。采用此种策略，会导致激烈的市场竞争3质量、价格定位质量和价格是消费者在购买房地产时最关心的两个因素，价格和质量是密切相关的，企业往往将二者结合起来综合考虑4顾客定位不同顾客，其年龄、性别、职业、收入水平、生活方式等都不相同，其购买行为也会存在明显差异，因此，房地产企业可以根据销售对象进行定位5属性定位属性定位就是企业根据房地产的特定属性进行定位6利益定位根据房地产产品能给消费者带来的利益进行定位7细分定位房地产企业在市场细分的基础上，针对某一细分市场进行定位8重新定位房地产企业的市场定位不是一劳永逸，当企业外部环境和自身条件发生变化时，需要重新定位2023/11/2337房地产经纪实务3.4

房地产市场定位案例第3节

房地产目标市场的选择

形象上考虑：新理想华庭——江景豪宅，凸显金玉之气

、王侯之气定位策略举例2023/11/2338房地产经纪实务3.4

房地产市场定位案例第3节

房地产目标市场的选择深圳星海名城，占地83万平方米，“一站式居家中档大型生活社区”广州奥林匹克花园，“运动健康社区”

思考：功能元素太多，怎么办？商住楼的尴尬“一个都不能少”？VS合并与放弃定位就意味着牺牲定位策略举例2023/11/2339房地产经纪实务3.4

房地产市场定位案例第3节

房地产目标市场的选择形象上考虑：

清华坊——大量采用中国民居建筑符号，每套宅院均有前庭、天井和后院，使整个院区既富有深厚的文化底蕴和清晰的历史文脉，又不失现代感和舒适感。定位策略举例2023/11/2340房地产经纪实务3.3

房地产市场定位第3节

房地产目标市场的选择定位步骤寻找竞争优势——明确三个问题顾客确实需要什么？竞争对手的市场定位如何？针对竞争者的市场定位和顾客真正需要企业应该做什么？确定竞争优势——符合三个条件所选择的竞争优势必须能吸引更多的顾客所选择的竞争优势必须是竞争者没有的，或是竞争者通过努力也难以达到的所选择的竞争优势必须与房地产企业的目标一致显示竞争优势2023/11/2341房地产经纪实务3.3

房地产市场定位第3节

房地产目标市场的选择定位方法——SWOT

SWOT分析是对房地产项目内外部条件的各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）WT对策SO对策ST对策WO对策内部外部2023/11/2342房地产经纪实务3.3

房地产市场定位第3节

房地产目标市场的选择SWOT分析矩阵S（优势）地段：属商业与居住两相宜的成熟地段交通：处于次干道路口，交通便利配套：紧邻家乐福，生活配套完善教育：重点小学形成了强大支撑产品：楼盘外立面形象良好工程形象：楼盘处于准现楼状态户型：布局合理W（劣势）规模：项目规模较小，难与大盘抗衡自身配套：单体建筑，缺乏目前市场上流行的小区环境和小区花园户型：主力户型以三房为主，就奔去而言面积偏大卖场：目前卖场形象较差片区：旧区地段，不属于目前的热点片区，不利于吸引区外人士的目光O（机会）商业配套：大型超市将极大地吸引客户的关注度，增加居住氛围教育配套：可通过对重点小学的强化宣传而扩大客户群营销：通过卖点重新整合、完善包装和销售手段来激活销售T（威胁）区外竞争：巨大的住宅推出两将使规模较小的楼盘面临巨大的竞争压力区内竞争：区内项目即将推出将直接冲击本项目销售时机：项目主销期仅剩下两个月，销售压力大2023/11/2343房地产经纪实务3.3

房地产市场定位第3节

房地产目标市场的选择制定行动对策WT对策（最小与最小对策）WO对策（最小与最大对策）ST对策（最大与最小对策）SO对策（最大与最大对策）2023/11/2344房地产经纪实务3.4

房地产市场定位案例第3节

房地产目标市场的选择定位与机会XX城市南城的嘉业物业原定为是住宅，是海归派设计的，处于路边、交通便利。销售了1年多，到入住前只销售了10%，可以确定为死盘。作为住宅，5500元的价格市场不接受。户型偏大，南城大多是拆迁户，超出了他们的经济承受能力。而且在它周围经常有一些价格在4800-4900元的楼盘的销售人员在发传单，这是它面临的威胁。价格高、外观生活化差、紧邻路边是劣势。要解决这个问题只有改变原来的定位，将名字改为“嘉业大厦”，定位成写字楼公寓。对于已卖出的房子，客户如果觉得入住的公司办公扰民可以退。此时，周围住宅发单子的威胁消失了，因为这里是写字楼；位置在马路边对于住宅来说是劣势，但作为商务用途就很方便；不够生活化对于住宅是劣势，但对于办公楼而言是优势；价位5500元成为了优势。当时的广告语是“同样在三环，同样做商务，不同的只是价位”。结果在接手半年多的时间，100%销完。其实这只是“让林妹妹穿回了自己的衣服”。结合案例，谈一谈对市场定位的认识。第4节

房地产市场预测2023/11/2345房地产经纪实务4.1

房地产市场预测概述4.2房地产市场预测方法4.3房地产市场预测案例2023/11/2346房地产经纪实务4.1

房地产市场预测概述房地产市场预测第4节

房地产市场预测房地产市场预测就是对影响房地产市场需求的诸因素进行调查研究，在掌握大量信息资料的基础上，运用科学的方法和手段，对未来一定时期内房地产市场的需求变化及发展趋势，进行分析、预见、估计和判断，为房地产企业经营决策提供科学依据。市场预测以市场调查为基础凡事预则立，不预则废2023/11/2347房地产经纪实务4.1

房地产市场预测概述预测分类第4节

房地产市场预测按市场预测范围分宏观市场预测微观市场预测按市场预测时间分长期预测中期预测短期预测按市场预测性质分定性预测定量预测2023/11/2348房地产经纪实务4.1

房地产市场预测概述预测内容第4节

房地产市场预测国民经济发展趋势预测国家方针政策预测房地产市场需求预测产品生命周期预测市场占有率预测价格预测技术发展预测房地产市场供给预测2023/11/2349房地产经纪实务4.1

房地产市场预测概述预测程序第4节

房地产市场预测确定预测目标收集分析资料建立预测模型，选择预测方法分析、评价、确定预测值提出预测报告2023/11/2350房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法预测方法第4节

房地产市场预测定性预测法集合意见法专家意见法市场因子推演法定量预测法时间序列预测法回归分析法2023/11/2351房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法定性预测法第4节

房地产市场预测定性预测法又称经验判断法，是根据预测者的知识、经验和分析判断能力，对收集到的资料进行综合分析，对市场未来发展变化趋势作出推测和判断。优点有利于发挥预测者的主观能动性，有利于对房地产市场的未来作出深入、细致、具体、符合客观实际的预测简便易行、费用较低、时间较短、灵活性强缺点缺乏客观标准，预测结果收到预测者知识经验和分析判断能力的局限，带有一定的主观片面性适用于缺乏数据资料、影响因素复杂、预测对象牵涉的领域比较广泛、预测期较长的情况2023/11/2352房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法定性预测法第4节

房地产市场预测集合意见法又称集体判断法，是利用集体的经验、智慧，通过思考分析、判断、综合，对房地产市场未来的发展趋势进行估计、推测和判断分为：经理人员集合意见法销售人员集合意见法预测结果可通过讨论或“三点法”得出2023/11/2353房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法集合意见发第4节

房地产市场预测预测值=5100×0.5+6800×0.3+6500×0.2=5890(m2)预测者销售量/m2概率销售量×概率权数销售经理

最高销售量最可能销售量800070000.20.5160035000.5开发经理最高销售量最可能销售量最低销售量9000700040000.20.60.2180042008000.3财务经理最高销售量最可能销售量最低销售量8000600050000.30.60.1240036005000.22023/11/2354房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法专家意见法第4节

房地产市场预测专家意见法又称德尔菲法，就是采用征询意见表，利用通信方式，向一个专家小组进行调查，将专家小组的判断预测加以集中，利用集体的智慧对预测的问题做出判断专家意见法的程序：确定预测目标设计调查表选聘专家反复征询专家意见得出预测结论专家意见法的特点匿名性反馈性收敛性统计性2023/11/2355房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法市场因子推演法第4节

房地产市场预测市场因子推演法市场因子，即能明显引起某种产品市场需求变化的实际因素市场因子推演法，即通过分析市场因子与销售量之间的相关关系预测房地产未来的销售量举例：某房地产企业通过对历年的统计资料进行分析，得知：在新婚家庭中有60%需要购买商品住宅。因此，新婚家庭数就是商品住宅销售量的市场因子。若某地新婚家庭数为10万户，则商品住宅的需求量为100000×60%=60000（户）2023/11/2356房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法预测方法第4节

房地产市场预测定性预测法集合意见法专家意见法市场因子推演法定量预测法时间序列预测法回归分析法2023/11/2357房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法定量预测法第4节

房地产市场预测定量预测法是预测者在掌握充足的统计资料的基础上，应用数学方法，建立数学模型，对预测对象的发生变化趋势进行预测的方法特点要求具有完整的历史统计资料影响预测对象因素很多，不可能把所有因素都考虑进去，定量预测结果会有一定的误差2023/11/2358房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测时间序列预测法将历史资料和数据，按照时间顺序排成一个系列，根据时间序列所反映的经济现象的发展过程和发展趋势，将时间序列外推或延伸，以预测经济现象未来可能达到的水平分为：简单平均法加权平均法移动平均法指数平滑法2023/11/2359房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测加权平均法公式

预测值，第i期的v实际值，第i期的权数，n期数2023/11/2360房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测加权平均法举例某房地产企业2004年3-6月商品住宅的销售额如表所示，考虑实际值与预测期越近对预测值影响越大，令3-6月各月权数分别为0.20、0.25、0.25、0.30，用加权平均法预测7月份的销售额月份3456销售额4605005405802023/11/2361房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测移动平均法一次移动平均法公式

第t期的一次移动平均值，第t期的实际值，n移动跨期数本期移动值就是下期预测值，即2023/11/2362房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测一次移动平均法举例某房地产企业2004年1-12月商品住宅的销售额如表所示，分布以3期和4期为移动期，预测2005年1月份的销售额n的取值原则在资料期数较多时，n可取大些；而资料期数较少时，n值要取小些如果希望反映历史资料的长期变化趋势，n值应取大些；如果要求反映近期数据的变化趋势，n值则应取小些在历史资料具有比较明显的季节性变化或周期性变化时，n应等于季节周期或循环周期月份销售额3个月的移动平均预测值（n=3）4个月的移动平均预测值（n=4）1200221032304240(230+210+200)/3=2135250(240+230+210)/3=226(240+230+210+200)/4=2206270(250+240+230)/3=240(250+240+230+210)/4=2337260(270+250+240)/3=253(270+250+240+230)/4=2488250(260+270+250)/3=260(260+270+250+240)/4=2559260(250+260+270)/3=260(250+260+270+250)/4=25810280(260+250+260)/3=256(260+250+260+270)/4=26011270(280+260+250)/3=263(280+260+250+260)/4=26312290(270+280+260)/3=270(270+280+260+250)/4=26505.1(290+270+280)/3=280(290+270+280+260)/4=2752023/11/2363房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测移动平均法二次移动平均法公式

第t期的二次移动平均值，第t期的一次移动平均值，n移动跨期数利用二次移动平均法进行预测基本公式

第t+T期的预测值，T第t期至预测期的时期数，

平滑系数截距斜率2023/11/2364房地产经纪实务4.2

房地产市场预测方法时间序列预测法第4节

房地产市场预测二次移动平均法举例某房地产企业2004年1-12月商品住宅的销售额如表所示，分布以3期为移动期，预测2005年1、2、3月份的销售额的取值：