土地增值税税务筹划

土地增值税税务筹划简介

2021/5/91土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的大前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。我们以房地产开发企业为主体，从土地增值税本身的特点出发，对该税种的纳税筹划进行阐述。2021/5/92土地增值税基本介绍A2021/5/93土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。税率：四级超率累进税率增值额与扣除项目金额的比率税率%速算扣除系数%不超过50%300

超过50%——100%405

超过100%——200%5015

超过200%6035

纳税义务人：内外资企业、行政事业单位和中外籍个人征税范围：转让国有土地使用权；地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；存量房地产买卖2021/5/94A计算收入总额（不含税11%、5%）E应纳税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数B计算扣除项目C增值额=转让收入-扣除项目金额D计算增值额与扣除项目金额之比，确定适用税率档次土地增值税计算步骤2021/5/95A取得土地使用权时支付的金额（地价款和税费）E房地产开发企业的新建房转让，加计扣除=（A+B）*20%B房地产开发成本（征用费、耕地占用税、拆迁补偿、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费）F转让存量房时旧房购买价①评估价=重置成本*成新度折扣率②购房发票可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除发票金额*5%*年数③核定征收、C房地产开发费用1.能按转让房地产项目计算分摊利息并能提供金融机构贷款证明

利息+（A+B）*5%以内2.否则（A+B）*10%以内D税金：城建、教育、印花、契税（有购房发票和契税完税凭证）扣除项目确定2021/5/96不同主体不同转让行为扣除项目房地产开发企业出售新房A.土地使用权金额B.开发成本C.开发费用（分两种情况）D.税：城、教E.加计扣除20%非房地产开发企业出售新房有印花税没有加计扣除各类企业出售存量房A.地价B.房产原值（三种情况）C.税：城、教、印花、契税各类企业转让土地使用权A.地价B.税金2021/5/97土地增值税税务筹划B2021/5/98一、收入分散筹划法

扣除项一定的情况下，减少收入，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。在累进税制下，收入分散节税筹划显得更为重要，如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于增值税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。2021/5/99二、利息支出筹划法

房地产开发企业在进行房地产开发业务的过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法会对企业应纳的土地增值税产生很大的影响。根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。

两种规定就为纳税人纳税筹划提供了机会，房地产开发企业在进行房地产开发时，如果前者利息支出大于后者计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。

例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付的地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明的应扣除利息为100万元，如何为该公司利用利息扣除进行筹划？如果应扣除的利息支出为70万元时，又如何筹划呢？设当地政府规定的两类扣除比例分别为5%和10%。纳税筹划过程如下：

首先，计算。（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）

其次，判断。当允许扣除的利息支出为100万元时，由于100>80，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税依据将增加20万元，造成多缴税款；当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70<80，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税依据10万元，合理降低税负。2021/5/910三、代收费用并入房价筹划法

按规定，房地产开发企业在售房时按县级及县级以上人民政府要求代收的各项费用，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入，在计算增值额时也不允许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，要作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数，以上规定显然为纳税筹划创造了空间。

例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3，000万元，并按当地市政府的要求，在售房时代收了200万元的各项费用。房地产开发企业开发该商品房的支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其他允许税前扣除的项目合计200万元。

（1）如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160

（万元）；增值额为：3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746

（万元）

（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：允许扣除的金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（万元）；增值额为：3000＋200－1360＝1840（万元）；增值率为：1840÷1360＝135.29%；应缴纳的土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）

显然，该公司无论代收费用的方式如何，其销售该商品房的增值额均为1，840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增加200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳的土地增值税减少。

由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×适用税率－可扣除项目×适用的速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变的，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增加A，则会使得应缴纳的土地增值税减少：A×适用的速算扣除系数，如果代收的费用较大时，可扣除项目增加，还可能使整体的增值率下降，给纳税人带来更大的节税效益。

当然，需要注意的一点是，如果在增值率未超过50％情况下，由于适用的速算扣除系数为0，所以无论代收方式如何，纳税人的税负是一样的。在这种情况下，纳税筹划就没有什么意义了。2021/5/911四、费用转移筹划法

房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了，会带来1.3倍(1+20%+10%)的扣除金额，从而降低增值额和增值率。2021/5/912五、费用分摊筹划法

作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响纳税人应纳税额的多少，开发成本越高，应纳税额越小，反之，应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例，肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好，在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。2021/5/913六、增加扣除项目金额筹划法

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。2021/5/914七、“临界点”筹划法

税法规定：纳税人建造、出售的是普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。因此，我们可以充分利用20%这一临界点的税负效应进行纳税筹划。

如果纳税人欲享受起征点的照顾，首先要测算增值率，然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。

如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。2021/5/915八、建房方式筹划法

税法规定某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。一是代建房方式。这种方式不属于土地增值税的征税范围，而属于增值税的征税范围。由于建筑行业适用的是11％的税率，税负较低，而土地增值税适用的是30％—60％的四级超率累进税率，前者更有利于实现收入最大化。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以用户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，只要从最终形式上看房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。由于公司可以通过该项筹划节省不少税款，让利部分于客户也是可能的；而且这样也会使得房屋各方面条件符合客户要求，低的价格也可以增强企业的市场竞争力。二是合作建房：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。2021/5/916九、成本核算对象筹划法

由于土地增值税适用四档超率累进税率，如果对增值率不同的房地产并在一起核算，就有可能降低高增值率房地产的适用税率，使该部分房地产的税负下降，同时可能会提高低增值率房地产的适用税率，增加这部分房地产的税负，因而，纳税人需要具体测算分开核算与合并核算的相应税额，再选择低税负的核算方法，达到节税的目的。

例如，某房地产开发公司同时开发A、B两幢商业用房，且处于同一片土地上，销售A房产取得收入300万元，允许扣除的金额为200万元；销售B房产共取得收入400，允许扣除的项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来