英国土地登记制度

英国土地登记制度

一、土地登记制度的立法。对于我国土地由于英国的土地概念中也包含建筑物，英国的土地登记也包括房地产登记。土地登记及其程序由《土地登记法》及配套的土地登记条例和相关的财产法等来规范。设立土地登记制度最主要的目的是通过一个统一的登记机构,对土地权利进行审查和登记发证,以确立土地权利的权威性和唯一性1,有效地保护土地权利。另一个目的是土地登记资料可以方便地进行公开查询,使得土地交易更便捷,由此可以降低土地交易的成本。(一)土地产权的地产权在英国,除英王外的其他人所拥有的只是对土地的地产权。除了地产权以外,土地之上还有衍生的权利和义务,被统称为土地权益,他们通常归属于产权人或者其他第三方。(二)不动产登记的原则英国托伦斯制度奉行四条最基本的原则:(1)镜像原则。登记簿应如实地反映土地现有权利及影响事项。(2)帷幕原则,也就是延伸原则。土地上负担有其他受益性权益,买受人的权利并不受影响,即土地购买者购买的仅为登记了的权益。(3)保障原则。国家为登记簿上所记载的产权提供保障,如果权利人因错误登记受损,由国家提供赔偿。(4)权利登记原则,即登记内容反映权利而非土地本身。(三)产权的登记一个完整的土地登记簿由三个部分组成。1.财产登记。主要记载该产权的正面信息,记录该土地的产权、附着的其他利益和土地的具体位置。一块土地上若干个登记的产权,各自有独立的编号和记载。这里的土地登记簿采用的是物的编成主义。2.权属登记。主要记载有关产权属性及权利人的一些信息,便于第三人查阅。从2000年4月1日开始,这一栏中还应记载为受让该产权支付的对价或产权的价值,在产权的下一次移转中进行更新。3.负担登记。登记簿的质权部主要记载产权存在的负担。(四)注册申请1.申请人申请登记人应为土地所有人或代理人,公有地产的产权人必须落实到具体人上。2.强制注册区的管理土地变动登记具有强制性。自1990年12月1日起,整个英格兰和威尔士地区成为强制注册区,即所有未注册过的土地不论私地公地,一旦发生交易,都必须到土地登记局进行登记,办理过户、登证和换证手续。土地一旦登记,之后权利的移转和变动也都必须登记。3.申请人的国籍申请书格式有详细的规定,在申请登记时,还应据登记处的地籍图叙述其土地位置、范围。(五)土地登记所的性质土地登记机关为土地登记局,统一管理英国的城乡土地权属。土地登记局是政府唯一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。其所有业务,由上议院院长任命的土地登记主任负责,旗下有土地登记官、助理登记官、书记等。土地登记主任(或区土地登记所的登记官)必须是出席高等法院的律师,或地方法院的律师具10年以上经验者,而土地登记官及助理土地登记官(或区助理登记官)必须是至少出席法院5年以上的律师资格者。由于上议院院长本身是内阁成员,有行政责任,又是国会议员,有立法权,还是司法最高长官,有司法权。而土地登记主任本身有司法及立法权,因此英国土地登记机关,极难断定是属行政系统还是司法系统。土地登记局分片承办各自辖区范围内的具体登记业务。地方上设置的区土地登记所不属地方政府编制,不受地方政府领导,由登记局直接领导和指挥。这种垂直领导,一统到底的管理体制,有利于登记机关独立地行使职权,免受地方行政力量的影响。英国政府土地登记局是非营利性机构,它也不靠政府财政拨款,一切费用和花销全由登记费中支出。英国房地产交易十分活跃,这就可以保证土地登记局每年均可获得可观的登记费。(六)对土地登记督察权的审查登记申请书及各种证件依法提出后,登记机关即进行审查,以确定该项权利是否可以登记,英国登记审查是实质性审查。有关文件由土地登记督察官进行审查,如土地登记督察官认为有必要查证各类证件时,可以调查或个别询问,或提交特别移转律师团(特别移转律师团属高等法院,由上议院院长任命具有不动产移转经验的高等法院律师组成)审查。在审查有关权利文件时,土地登记督察官如有法律上或权利事实上的疑问时,可提交高等法院判决,如非高等法院允许上诉,则高等法院的判决为最后审。在登记成为绝对效力前,必先公告于伦敦或地方报纸14天以上,在无任何异议后完成登记,并发给土地所有权状。(七)不动产产权转移登记登记权利经审查无疑异时,除初次登记公告程序外,可依照申请事项记入登记簿内。登记的权利一经确定成立,发给权利人土地权利证书,由此登记名义人在所登记的权利范围内被视为确定不可推翻的权利主体。英国的土地所有权证书上载明土地所有者及其土地的面积等等自然情况,对于承载建筑物的土地,本着房随地走的原则一并登记,但不另行发放单独的房屋产权证书,仅用文字和图形载明。因而土地登记局同时是政府唯一的房屋权属管理部门,土地房屋的产权证,是一个证而不是两个证。登记以后如果发生产权转移,除了订立转让合同之外还需要将产权证书同时转移,然后将合同连同产权证书一起交给登记官办理转移登记。登记官审查之后,或注销产权证书另外发给新证书,或者在原来的证书上记载产权的转移。(八)对于登记出现错误的土地登记簿上的错误,在不动产根据英国《土地登记法》,在下列情形下土地登记簿应予更正:1.法庭宣判某人对土地享有某项权益,2.法庭针对登记机关的记载、遗漏、过错或者延迟作出了某项判决,3.所有相关当事人同意进行更正,4.土地登记簿上的重大遗漏或错误导致了不公平等。如果因为办理登记出现差错,致使土地所有者合法权益遭受损失,则由登记局负责赔偿。但是如果损失是由受害人自己的欺诈或者缺乏适当的注意所导致,就不予赔偿。如果受害人对该损失也有过失,则赔偿的数额度也相应减少。赔偿费用来自于所收取的登记费用。二、英国的房地产登记制度是由英国的房地产登记制度形成的(一)英国的产权登记制度,主要表现为私权登记制度,应将产权登记仅纳入第产权登记的土地和土地征收英国的不动产登记实行的是负担登记和产权登记并行的双轨体制。这是一个比较独特的体制,主要原因在于,英国的产权登记并非彻底的强制登记,未经产权登记和经过产权登记土地并存,不同的登记制度分别适用于不同种类的土地交易。不过因为负担登记制度终究是一个过渡性的制度,所以英国政府把主要精力放在了产权登记制度上。(二)英国法上不动产登记的性质决定了其具有与高等法院的特殊功能英国由内阁制定政策,议会予以通过,文官负责执行。英国议会由国王、上议院和下议院三部分组成。运作流程主要是先由下议院产生和通过法律议案,在上议院得到通过后,最后由国王批准。上议院院长任命的土地登记主任负责土地登记局事务,统一管理英国的城乡土地所有权事务。上议院院长兼具内阁成员、国会议员和司法最高长官三重身份,所以既有行政责任,又有立法权、司法权。而土地登记主任本身是律师或具有律师资格,旗下登记人员皆有律师资格,因此英国土地登记机关的行政属性并不明确。土地登记局按照行政区划分片承办各自辖区范围内的具体登记业务。地方上设置的区土地登记所不属地方政府编制,由登记局直接领导和指挥,有利于登记机关独立地行使职权,免受地方行政力量的影响。如果实质审查遇到困难,则提交属高等法院的特别移转律师团审查,无特殊情况,则高等法院的审查为最后审。这就使得英国不动产登记行政性和司法性交织在一起,难以区分。英国行政法是关于公共行政的全部法律,对于公法私法并没有严格的区分。行政法的基本原则和体系主要由普通法规定。英国行政诉讼和民事诉讼一样由普通法院管辖,没有独立的行政法院体系。所以英国受理不动产争议案件的法院与受理其他案件的法院并无区别,也无法借此来区分不动产登记行为的性质。英国政府土地登记局的行政属性不明确还体现在另一方面。在英国,对于因为登记错误给当事人造成的损失,应当由国家进行赔偿,这是因为由国家对登记簿的公信力进行了保证。可是在实际中,土地登记局每年从英国房地产交易中获得登记费,一切费用和花销全由登记费中支出,赔偿金则是专门从登记费中提取的,而非靠政府财政拨款。综合起来,英国土地登记局的性质与公立法人比较类似。英国公立法人是国家或地方团体,为了执行某种或几种相关联的行政职务而设立的具有法人资格,能以自己名义享受权利和负担义务的行政主体。公立法人一般包括以下因素:(1)职务。公立法人所执行的职务必须是特定的或几种相关联的行政职务,内容可以多种多样,可以是一般行政职务,可以是公营企业,可以是法律规定的其他活动。英国的土地登记局,统一管理英国的城乡土地权属,是政府唯一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门。(2)设立。当国家或地方团体认为某种行政活动兴致不宜由一般行政机关处理时,可以在传统的行政机关以外,设立新型机构,使它们有一定的独立性,能以自己的名义执行职务,享受权利和负担义务。英国土地登记局的所有业务,由上议院院长任命的土地登记主任负责。(3)法人资格。公立法人必须就有法人资格,能以自己的名义享受权利和负担义务。英国政府土地登记局是非营利性机构,它也不靠政府财政拨款,一切费用和花销全