某地产上季度工作沟通与下阶段提报

格物谋略

绿地·镜湖世纪城2021年上季度工作沟通&下阶段提报提报内容前阶段推广工作总结市场情况分析2021推广思路下阶段策略执行方案下阶段营销活动建议Part1前阶段推广工作总结广告线销售线营销活动开盘高潮蓄客时间点亮相前阶段推广节奏媒介策略广告阶段软文硬广活动推动销售点10月欢庆置业季国庆黄金周促销

一心一亿慈善季启幕开盘预约品牌强化产品解读形象宣传有效蓄客提前预约累积意向客户近200组线上：报纸/网络/电视/电台/户外/软文炒作/品牌推广线下：短信/销售物料/现场包装/活动蓄客提升影响力增加蓄客量绿地·新都会持续推广——圈住30个乐购/再造一个北京王府井/打包10个上海新天地去化剩余房源实现有效蓄客常规群众媒体宣传形象+小众营销活动吸引高端客群热销28#楼开盘当日热销近90%9#花园叠墅样板房开放、开盘开盘热销发放优惠券

启动预约持续推广优惠公开排队热销媒体跟进提升品牌形象前阶段推广回忆——报广?大江晚报?整版2021.10.15?大江晚报?整版前阶段推广回忆——报广?大江晚报?整版?大江晚报?整版前阶段推广回忆——报广2021.11.5?大江晚报?跨版前阶段推广回忆——报广2021.11.11?大江晚报?整版2021.11.19?大江晚报?整版前阶段推广回忆——报广2021.12.3?大江晚报?整版2021.11.26?大江晚报?整版前阶段推广回忆——报广2021.12.9?大江晚报?整版?大江晚报?整版?大江晚报?整版前阶段推广回忆——报广?大江晚报?跨版前阶段推广回忆——网络网络通栏广告出街前阶段推广回忆——网络网络通栏广告出街前阶段推广回忆——网络网络通栏广告出街前阶段推广回忆——网络网络通栏广告出街前阶段推广回忆——电视电视广告画面出街前阶段推广回忆——电视电视广告画面出街前阶段推广回忆——户外弋江中路〔二环路〕铁路桥黄山东路延伸段户外黄山东路延伸段户外前阶段推广回忆——户外前阶段推广回忆——销售物料9#楼花园叠墅户型出街前阶段推广回忆——销售物料9#楼花园叠墅户型出街前阶段推广回忆——销售物料9#楼花园叠墅楼书出街9#楼花园叠墅楼书出街前阶段推广回忆——销售物料28#楼海云雅舍开盘价格表出街前阶段推广回忆——销售物料28#楼海云雅舍开盘现场展架出街前阶段推广回忆——销售物料绿地·新都会商业手册出街前阶段推广回忆——销售物料绿地·新都会商业手册出街前阶段推广回忆——现场包装9#楼花园叠墅样板房包装出街前阶段推广回忆——现场包装新里伊顿公馆一期交付现场包装出街前阶段推广回忆——现场包装绿地“一心一亿〞慈善活动出街阶段推广小结——新房源热销，存量房去化绿地·镜湖世纪城第四季度的宣传重点集中表达在新里伊顿公馆一期9#楼花园叠墅、二期28#楼及绿地新都会这一系列新品的有效宣传，同时对以二期18#、24#为主的剩余房源进行去化。确定阶段性宣传重点之后，围绕新房源开展大规模预约登记活动，塑造9#楼花园叠墅及二期钓云城的品牌效应，提升产品形象，最终促使9#楼、28#楼新品热销。针对前期剩余房源那么进行有针对性的促销优惠活动，促使存量房源大幅去化。为了迎接绿地新都会商业工程的首度开盘，整合各项宣传资源，树立品牌形象，形成最大影响力，为商业开盘进行造势。在宣传费用有限的前提下，在前期与群众媒体的合作根底上，后期加强与小众媒体合作，以小搏大、先入为主，抢占市场份额。选择优秀的线下活动，不仅从老客户中挖掘潜在需求，同时针对意向客户进行预约优惠等活动，传达工程优惠信息，以口碑带来持续客源，为工程有效蓄客奠定坚实根底。阶段推广小结——加强小众媒体合作，寻求全新合作方式阶段推广小结——初战告捷，仍需努力销售数据：工程11月13日开盘，推出新里伊顿公馆二期钓云城28#楼，当天认购率近90%。目前市场对本案中小户型普通住宅的接受程度较高，但从销售反响分析，购房者对于140㎡以上的大户型及9#楼花园叠墅等高端产品的认可程度有限。基于此种原因，2021年仍然需要加强引导，以强化本案无可比较的核心优势、品牌及高端定位。下阶段营销重点是稳固老客户、开拓新客户，以实际产品提升品牌形象。Part2市场情况分析2021年注定是楼市不平静的一年，对于芜湖房地产市场而言，从年初的房价飞涨，到“史上最严厉的调控政策〞出台，而第四季度又迎来了二次调控，屡次上调存款准备金率并加息。在调控政策频频出台之际，芜湖房地产市场依然热浪滚滚，无论是土地市场抑或是商品房市场，2021年皆是个“丰收年〞……2021年，芜湖市国土资源局共推出48幅宗地，宗地总面积约万平方米〔亩〕。其中，第一季度推出土地约1071153平方米，第二季度推出土地约1397265平方米，第三季度推出土地约315328平方米，第四季度推出土地约1709411平方米。市场情况分析——2021年芜湖土地市场供给量市场情况分析——2021年芜湖土地市场成交量2021年，芜湖土地市场共成交32幅宗地，与去年同期相比上涨3%；成交总面积万平方米〔亩〕，与去年同期相比下降29%；成交总金额亿元，与去年同期相比上涨44%；成交单价万元/亩，与去年同期相比上涨104%。市场情况分析——2021年芜湖市商品房供给量2021年，市区累计批准商品房预售面积万平方米，较去年同期增长39.15%。其中，商品住房批准预售面积平方米，较去年同期增长35.48%；商业用房批准预售面积万平方米，较去年同期增长38.43%；办公用房批准预售面积万平方米，较去年同期增长165.84%。市场情况分析——2021年芜湖市商品房成交2021年，市区累计销售商品房面积万平方米，较去年同期下降3.05%，销售金额为亿元，较去年同期增长28.47%。其中，商品住房销售面积万平方米，较去年同期下降11.78%，销售金额为亿元，较去年同期增长12.41%；商业用房销售面积万平方米，较去年同期增长67.41%，销售金额为亿元，较去年同期增长86.55%；办公用房销售面积万平方米，较去年同期增长192.17%，销售金额为亿元，较去年同期增长259.31%。市场情况分析——2021年芜湖市商品房成交2021年，市区商品住房销售均价为5280元/平方米，较去年同期增长27.41%；商业用房销售均价为10443元/平方米，较去年同期增长11.44%；办公用房销售均价为8076元/平方米，较去年同期增长22.98%。其中，镜湖区商品住房销售均价为5867元/平方米，弋江区商品住房销售均价为5344元/平方米，鸠江区商品住房销售均价为5099元/平方米，三山区商品住房销售均价为4704元/平方米，开发区商品住房销售均价为4221元/平方米。各项调控政策出台的目的都是为了让房地产行业朝稳步健康的方向开展，同时抑制不合理住房需求、控制局部区域房价过快上涨。从现行房价水平上来看，芜湖市并不属于房价过快上涨区域，房价下行压力偏小。本案作为芜湖房地产市场的中高端物业，客户群体以刚性需求为主、改善性需求为辅。随着芜湖市旧城改造步伐的推进和城市外来人口的增多，刚需的急速释放促使本案成交量稳中有升，价格亦保持稳步增长。数据说明：2021年各项新政对于芜湖商品房市场影响甚微。市场情况分析——市场小结总体来说，2021年芜湖房地产市场将持续健康开展——第一、2021年芜湖土地市场供给量充足，优质地块的出让将吸引国内众多大型开发企业入驻芜湖，这将促使土地市场持续火爆，同时也将带来城市整体开发水平的提升和住宅产品品质的提高；第二、据不完全统计，2021年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平方米，巨大的上市量将解决商品住宅供不应求的情况，同时也将有利于刚性需求、改善型购房需求的释放，促使成交量稳中有升；第三、从现行房价水平上来看，芜湖市并不属于房价过快上涨区域，房价下行压力偏小，随着近两年来高价土地纷纷转化为商品房，预计2021年住宅均价将稳中有升。第四，随着皖江城市带总体规划的不断落实细化，将吸引更多外来人口来芜置业，这意味着芜湖房地产市场依然拥有坚实的购置力根底和良好的开展前景。在日趋剧烈的市场竞争下，芜湖房地产市场正迈入持续、健康的开展时期，市场需求将保持稳步增长。市场情况分析——市场预判2021年，绿地镜湖世纪城在全市住宅类商品房销售排行榜上名列前茅。在剧烈的市场竞争下，本案竞争对手如何应对？从中学习、取长补短！市场情况分析——销售排行榜本案主要竞争楼盘近期推广情况主要竞争楼盘情况区域项目名称物业形态价格（元/平）目前推售情况鸠江区伟星城总建筑面积约62万方，由多层、高层组成5900伟星城项目将于元月中旬加推高层3-10、3-14、3-15三幢楼共240套房源，面积从89-198㎡不等，现已接受咨询，均价约6000元/㎡。三山区碧桂园小高层别墅花园洋房联排别墅独栋别墅5014碧桂园1月1日开盘，推出珑湾高层599#、600#楼，共计房源90多套，户型包括C12和J77，面积从87-140平方米不等。镜湖区名流印象总建筑面积近50万平方米，全部由高层住宅组成7800名流印象在售的为2#楼，户型面积有104㎡两房、130㎡和140㎡三房。目前买房送厨卫装修，一次性付款买房可享受99折优惠。竞争楼盘——伟星城伟星城，总占地面积约520亩，总建筑面积约62万方，以多层、高层为主，建成后将容纳4600余户家庭、16000余人居住。卖点：伟星置业集10年造城经验大成之作、英伦风情、政务新区门户核心区位……进度：从2021年2月3日首次开盘以来，伟星城四次开盘，全年成交1850套住宅。推广方式：集中推盘阶段，以产品信息及品牌推广为主竞争楼盘——伟星城伟星城报广伟星城报广竞争楼盘——伟星城伟星城报广伟星城报广竞争楼盘——伟星城伟星城网络页眉广告竞争楼盘——碧桂园芜湖碧桂园总占地面积2900多亩，整体建成后将有约4万人入住。卖点：碧桂园品牌、优质水景资源、中低价位……进度：从2021年9月20日首次开盘至今，碧桂园已经推出万平方米住宅，主要有别墅、洋房组成，现已成交37万平方米，整体成交均价4320元/㎡。竞争楼盘——碧桂园碧桂园报广碧桂园报广竞争楼盘——碧桂园碧桂园报广碧桂园报广竞争楼盘——名流印象名流印象总占地面积万平方米，规划总建筑面积近50万平方米。卖点：区位商业价值、超高层江景豪宅……进度：自2021年4月18日首次开盘以来，名流印象现已推出1#、2#楼江景高层和SOHO单身公寓共计万平方米房源，现已成交万平方米，成交均价7938元/㎡。竞争楼盘——名流印象名流印象报广名流印象报广市场情况分析——营销大比拼即将上演据不完全统计，2021年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平方米，而预计开盘的纯新盘至少有25个〔含住宅及商业〕。市场情况分析——营销大比拼即将上演从竞争对手情形来看，多以环境资源、产品设计为卖点，以城东新区、区位优势为竞争力，楼盘竞争力各有千秋。由此可见，2021年，芜湖楼市将呈现营销大比拼格局。面对芜湖房地产市场巨大的上市量及日益剧烈的市场竞争，2021年本案将如何应对？Part32021推广思路课题1品牌线推广线促销线镜湖世纪城如何再拔高？住宅及商业产品推广如何深入？如何加强线下活动，实现快速去化？课题2课题3课题1：镜湖世纪城形象如何再拔高？向东，绿地再造一座城220万㎡双生态国际城邦220万㎡全配套国际城邦三年的建设，三年的沉淀，这座城如何了？

对于这座城，能否给大家以更新的了解？2007—2021，3年，36个月，让我们有了一个对城的记忆……芜湖市民或许已经不记得从何时开始，芜湖的商品房小区一幢一幢的竖立起来；或许已经不记得从何时开始意识到住宅也可以与品牌和品质联系在一起；或许已经不记得从何时开始意识到原来居住，也是一种生活方式……但是他们一定记得，2007年，绿地集团落户芜湖，开启了芜湖地产的一个新篇章，并让所有人为之振奋！镜湖世纪城，在城东再造一座城！三年来，这片土地上从无到有，从冷到热。起初的双生态国际城邦，让无数芜湖百姓发现，原来自然生态与人文生态在建筑与环境上面，通过绿地的神来之笔可以得到完美的结合。

现在的全配套国际城邦更让芜湖百姓发现，这里有从幼儿园到高中的完善教育体系；公交调度站、农贸市场、大型超市、金融、医疗的一站式生活体系；还有五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心这些能够成为城市代表的标杆体系。三年来，1、2、3、4、5、6号地块的陆续交付，商业及配套工程的迅速进展，大城气象日益显现，随着工程的深入推广和持续热销，这座城已经被越来越多的芜湖市民接受和认可，他们和我们一样坚信，这是一座荣耀之城、一座财富之城、一座希望之城！工程形象再深化兑现兑现一座城、兑现生活梦想、兑现220万方全配套……..推广创意：兑现形象传播-市区户外兑现，220万方全配套生活梦想！推广创意：形象深化-海报/折页兑现

绿地·镜湖世纪城兑现，220万方全配套生活梦想！

兑现高品质生活城邦！

兑现全方位生活配套！

兑现45万方大型商业！推广创意：兑现系列报道炒作兑现·第一现场论建·绿地镜湖世纪城

绿地集团与市政府、城建专家畅论绿地镜湖世纪城新变迁推广创意：兑现系列报道炒作兑现·第一现场共襄商业盛举

绿地集团与XX集团惊喜签约，共建10万平米芜湖首席SHOPPINGMALL推广创意：兑现系列报道炒作兑现·第一现场与名校共庆

名校镜湖小学27中开学一周年，举办了隆重的庆祝仪式。新城论建芜湖城市规划峰会绿地镜湖世纪城汇报会将镜湖世纪城绑定于芜湖城市规划的坐标上，让这里的每一步都看上去是芜湖新城的建设。政府、城市规划专家共同出谋划策，对镜湖世纪城提出有建设的论点，提高社会与公众影响力。镜湖世纪城四周年暨绿地集团19周年品牌巡展将镜湖世纪城四周年来的建设进行集中展示，场地可设在营销中心及步行街。展示物可包括荣誉、创新技术、工程图片，以及各品牌的象征物件等。课题二、住宅及商业产品推广如何再深入住宅产品已成功推广过的产品定位“四重智能系统〞+“五重防御系统〞

三五新标准

智能花园洋房

3G智能花园洋房

品质升华/钓云城绿地镜湖世纪城根据每个阶段的产品分别推出了5种针对产品的定位，虽然看似相对繁多，但其实都有一个包装主题，既是“智能化包装〞，无论是三五新标准，还是3G概念，包括钓云城提出的品质再升华，一直来都以打造产品的智能化进行宣传，而通过前期的经验，我们也能了解客户对于科技住宅的兴趣非常浓厚！让我们来搜索下，目前最受关注的概念…谁也不会否认4G是目前中国乃至全球都最受关注的概念之一，联通通过与IPHONE4的合作开创了全新的市场局面，不得不说4G对于产业的帮助起到了相当大的作用，既然我们在前期大打3G概念并且取得了非常好的市场关注，那为什么不？沟通主题绿地·科技人居住宅1G-GOODENERGY节能更多钓云城.4G科技住宅2G-GOODSMART智能更强3G-GOODSUPPORTING配套更全4G-GOODSERVICE效劳更好钓云城的4G标准：1、四季如春的节能住宅您的绿地生活，从此冬暖夏凉。采用新型节能围护体系和综合节能技术措施，使住宅相对保温。居住能耗降低，到达国家规定的节能目标，具有良好的居住功能和环境质量。2、随意掌控的聪明住宅您的绿地生活，从此随心所欲。将住户的通信、安保、物业、家庭设备等交互相联，形成一个“综合集成的住区系统〞；构成聪明的智能小区。未来家电远程遥控、远程教学、在线炒股、网上商城成为可能…3、完美生活的配套住宅■4所幼儿园、九年一贯制学校、1所22000㎡高级学校■菜场综合楼■25000平米大社区效劳中心■三甲医院■大型超市■45万平米商业圈■公交调度中心这里拥有一座“城市〞所拥有的一切！

从这个角度看，您的绿地生活，从此将高枕无忧！4、自由放心的效劳住宅您的绿地生活，从此意随你心。当你夜晚歇息时，24小时的巡逻系统已悄然为您护眠，当你有需要帮助时，主动有人为您搭一把手，当你有东西遗失时，一个团队为您寻找，你的生活无处不自由，无处不放心。四季如春的节能住宅随意掌控的聪明住宅完美生活的配套住宅自由放心的效劳住宅节能更多、智能更强、配套更全、效劳更好，共同构成“4G科技住宅〞的主题构架

以这个角度在线上与客户沟通线下亦可采用

单张、展板、折页的形式

一对一地进行沟通活动钓云城·4G科技住宅智能与人同享“绿地快乐家庭〞数码体验分享大赛?活动程序?

1、分为DV与摄影两个组

2、以“绿地快乐家庭〞为主题进行创作

3、现场展示

4、编辑“绿地快乐家庭〞DV专辑光盘派送钓云城·4G科技住宅科技与人共生6月5日绿地“世界环境保护建议日〞?活动程序?

1、世界环保建议书

2、“我们是一家人〞世界环保主题歌曲表演

3、环保袋派发活动

4、绿地全球公民环保签名活动2021年，商业与住宅相互促进，商业繁华促使住宅热销，住宅热销将使商业快速成熟，二者互补，将到起到1+1>2的效果1+1>2商业产品回顾45万㎡商业巨头，芜湖商业新地标大商业，必有大未来绿地国际广场，45万㎡的商业大气魄，以最大、最好的商业霸主气质，开创芜湖商业新纪元。圈住30个乐购！什么样的气魄和规模，能圈下30个乐购？中国最强综合体运营商——绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万㎡商业巨制，引爆规模经济，为芜湖创造更多可能！世界500强TESCO乐购顺利进驻，绿地新都会一期盛世启动

集装50个世界500强！什么样的实力和气度，能够装备50个世界500强？打包10个上海新天地！多么丰富的商业形态和气质，才能媲美10个上海新天地？再造一个北京王府井！绿地新都会，45万方商业巨制！绿地新都会的整体推广入市从2021年9月正式开始，10月进入整体引爆期，在前期的推广中，也一直采用在国内外知名的企业入驻以及喊出再造知名商业体的口号，快速引爆市场；客观的说，做为45方万大型商业综合体，三个月到达市场沸腾期并不算长，而由于入驻商家的谈判期也推迟了商业产品发布会的日期；因此格物建议，在2021年初始，新都会线上依然以引爆性的口号展开攻势，线下加快商家谈判的进度，以商业产品发布会的契机，将线下产品真正引入市场。线下那么加大对产品本身的宣传，双管齐下！通过对新都会品牌宣导，乐购的进驻、影院、大型商家等系列新闻事件发布，聚焦市场关注，最终绿地新都会办公B栋、底层商业入市举行产品发布会，揭开本项目的神秘面纱，递进式地、一气呵成式地引起市场关注，最终导入项目的入市产品.诉求策略第一步：继续引爆绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会诉求诠释：1、2021+乐购+新都会：借2021新年初始，一切都是新气象，新景象，延续前期的主题宣传，用聚焦撬起新年的关注，也寓意着新都会首批产品即将面世，全城聚焦。2、通过品牌宣导，为工程入市进行铺垫，造成悬念，引发市场的期待；3、用工程的流线造型和副推广语带动市场的更多期待和关注；绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会绿地新都会全城屏息以待每座国际化城市都有一个世界级城市综合体曼哈顿之于纽约，拉德芳斯之于巴黎，六本木之于东京芜湖，缺席百年后终成大器绿地新都会，首个45万㎡超大城市综合体国际顶级商业｜LOFT公寓｜甲级写字楼｜五星级酒店绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会50个世界500强，全线抢驻乐购、嘉禾、肯德基….无一不是重量级，全线抢驻绿地新都会，抢驻还在继续，您还在等什么？以50个世界500强为邻，带给您的除了财富，还剩什么？绿地新都会，首个45万㎡超大城市综合体国际顶级商业｜LOFT公寓｜甲级写字楼｜五星级酒店第二步：利用乐购等知名商家进驻热炒绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会百盛来了，你还要去南京吗？绿地新都会，百盛强势进驻，带给你最前线的时尚资讯，家门口已经超前，还需前往南京寻找时尚吗？热烈庆祝百盛进驻绿地新都会！世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！根据招商进度实施绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会嘉禾来了，你还需要排队吗？绿地新都会，嘉禾影院全线进驻，带给你最震撼的试听感受，最好的影院已经到来，你还需排队等候一张普通影院的门票吗？热烈庆祝嘉禾影院进驻绿地新都会！世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会喜来登来了，还羡慕国际都市吗？绿地新都会，喜来登酒店现已进驻，带给你最国际的礼宾享受，最好的酒店就在这，你还羡慕国际都市拥有最顶级的旅途享受吗？热烈喜来登进驻绿地新都会！世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！第三步：绿地·新都会产品发布会绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会绿地·新都会产品发布会暨商家签约仪式第四步：绿地·新都会各单位盛大开盘绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会在500强中，快感再多些！LOFT公寓全城开启，恭候品鉴即使分秒不迟到，与500强为邻，我也希望每次快感多一层，绿地启航社LOFT公寓，45万平米国际时尚商业在此购物、休闲、娱乐、健身等一站式体验投资、自住两相宜世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会乐购在身边，坚信会“复〞起来！LOFT公寓全城开启，恭候品鉴即使事业平平庸庸，有乐购在身边，我也坚信有一天会“复〞起来绿地启航社LOFT公寓上下双层复式结构，功能变幻自由组合投资、自住两相宜世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！通过多媒体的组合，深度拓展芜湖及周边的高端客户；通过递进式的品牌、酒店、酒店式服务公寓、商务公寓的诉求，不断地吸引关注，引起市场的聚焦传播策略课题三、如何加强线下活动实现快速去化2021年，应该说是绿地进驻芜湖以来促销活动最多的一年，好的促销活动可以直接带来线下成交，甚至超过很多线上推广带来的效果，市场其实很大程度上是由价值和价格来衡量的。

格物体会：

活动不在多，而在做对了时间活动不在花哨，而在做的力度活动不在宣传的广，而在噱头格物建议：

找时间找准正确的时间，如节假日、公益日针对难消的房源，做集中的线下促销。

找时机利用集团庆典、事业部统一活动、工程周年纪念等各契机，针对剩余户型做相应促销活动，更具有市场说服力。

找噱头利用社会实事、关注热点、等相对关注率高的事件做为噱头，打出促销活动，吸引关注。促销活动(找时间〕，现场抢购为“他〔她)〞安新房绿地限时“带他(她)买房〞行动最高优惠万元/套?活动程序?

1、在指定日期购指定户型，可最高享受现场优惠万元

2、一次性付款客户在此根底上再优惠5000元促销活动(找时机〕19年的辉煌绿地19年辉煌，一路走来平均优惠万/套，还有辉煌基金2万元，限时特供！?活动程序?

1、在指定日期购指定户型，可享受现场优惠万元

2、在万元优惠根底上，完成现场绿地答题可再获2万元辉煌基金

2、一次性付款客户在此根底上再优惠5000元促销活动(找噱头〕热烈庆祝镜湖小学、27中开学一周年特推“特庆房〞最高优惠5万元限时销售，时机稍纵即逝！?活动程序?

1、在指定日期购指定户型，可最高享受现场优5万元

2、一次性付款客户在此根底上再优惠5000元

3、具体优惠咨询案场另外，针对销售不力的户型

除却群众传播更应开辟小众通路

B2B直销模式等〔1〕客户行销通路选择数据库种类与选择：a.银行卡：全球通VIP俱乐部、招商银行金葵卡会员；b.车友会：宝马会、奔驰会等会员；c.协会类：商会、工商联会员、私营企业协会等会员；d.商业类：大型购物广场等VIP客户；e.培训类：MBA、EMBA学员；f.其他类：贵族学校……内容：针对滞销户型置业对象，以工程终极置业核心价值诉求。目的：实现目标客户了解工程并来访咨询，最终到达认可购置。〔2〕通路关系布控策略目标客户群体商会、工商联、协会等会员全球通VIP俱乐部会员、商场VIP客户、银行大客户周边有效幅射区域，乡镇企业老板……通路布控方式主动联系；商会、行业活动及论坛；节庆活动；产品介绍说明会；小范围专项推介会；绿地会员招募；派送工程赠品，如楼书；老带新政策；异地中介代销。主动拓宽渠道、深挖客户资源，并可以通过建立行业数据库进行客户分类管理，对不同客户选取适宜的接触方式与鼓励机制。包围目标客户生活式的传播渠道——有效把握住客户的生活习性，最大化提高宣传效果。同本工程目标客户经常出入的场所建立合作关系，垄断目标客户日常生活中经常出入的场所。遵循目标群体的生活习性〔3〕目标客户生活的围合封杀①出行：1、高速公路户外、收费卡套〔如高速公路〕②通讯：1、移动VIP客户〔短信〕2、电台③休闲：高端会所、五星级酒店④餐饮：咖啡厅、茶楼、饭店〔杂志广告〕⑤阅读：行业杂志⑥贵族学校：在学校门口设置交通提示牌优点〔4〕老带新促销策略的创新问题问题一：有的老客户不愿介绍新客户，怕新客户购置后不满意，怕新客户认为他只是为了得到好处〔优惠〕。问题二：老客户主动性不够。问题三：业务员处登记导致操作流程有漏洞，不好界定老带新。老带新促销策略：建议采用客户权益卡1、老客户签约后发放“业主权益卡〞。2、老客户可将此卡交新客户，新客户获得10000元购房优惠。3、凭此卡购房成功后，老客户获得减免半年物管费的权益。4、此卡注明期限。1、权益卡作为实物可引起客户重视。2、老客户将权益卡交给新朋友后，纯粹是给到新客户优惠，介绍之嫌减弱，也让老客户觉得有面子。3、老客户介绍成功后，能得到实惠〔免半年物管费〕，促进客户积极介绍新客户〔优惠政策暂定〕。4、有了业主权益卡，老带新操作流程变得清晰。利用以上营销通路

开发一些可操作的小型活动

可保持销售的热度活动1：高端商场资源利用——品牌新品发布会对象：商场会员、已购老业主、来访意向客户地点：工程现场内容：通过此活动与财富广场资源进行联动，使目标客户到现场观看产品，体验高尔夫运动。目的：促进销售，实现重复购置以及推荐亲朋购置。活动2：贵族学校资源利用-亲子活动目的：与贵族学校合作，以户外活动为由，把学生家长邀请到工程现场，内容：蛋糕DIY游戏比赛、爱心娃娃DIY游戏比赛推广：现场、网络要点：与家庭为单位参加，激发孩子对保利的热爱，促使父母购置。销售配合：现有存量去化，优惠酬宾活动3：针对MBA、EMBA—芜湖财智名家论坛目的：与芜湖的相关机构合作，介入他们的活动之中，通过商务平台吸引高端客户内容：财智名家现场演讲、互动交流推广：报广、现场、网络、电台等要点：与商会、工商联紧密联系其会员参加Part3下阶段策略执行方案一、下阶段重点推售产品分析1、普通住宅、LOFT公寓和商业三类不同产品在同一阶段上市属性楼栋套数面积段（㎡）主力户型100平米以下套数二期普通住宅2366160—180//1928040—80//2166160—180//25336暂未定//LOFT公寓办公B栋19944㎡50//商业底层商业4074㎡60—70//2、普通住宅〔19#〕设计有单身公寓与中小户型，在面积和户型上较贴合消费者需求，是工程的跑量产品。属性楼栋套数面积段（㎡）主力户型100平米以下套数二期普通住宅2366160—180//1928040—80//2166160—180//25336暂未定//3、21#和23#楼的整体户型和面积偏大，能够满足改善型客户的置业需求，同时由于总价高，销售速度较慢，适宜线下慢慢去化。4、LOFT公寓作为市场的稀缺产品，凭借其小户型低总价与高投资价值，将获得投资客的青睐。5、商业再次开盘，凭借前期积累的众多客户和良好的开展前景，能够吸引更多投资型客户。二、下阶段推广策略判断营销目标目标117#楼、9#楼剩余货量目标223#楼、19号楼即将推出的346套货量，21#楼、25#楼402套货量目标3办公B栋近2万平方、底层商业4074平方首先，我们来看看2021年第四季度的市场开展

以及2021年的市场走向2021年第四季度，芜湖楼市商品住宅成交5682套，同比下降4.2%，环比增长7.37%。在高供给量的支撑下，芜湖楼市实现2021年度的完美收官。市场供给楼市整体供给激增鸠江区〔城东新区〕供给量猛增，跃居第一第四季度延续了前期推盘高潮，尤其是11月到达顶峰90㎡以下与90-120㎡这两种户型，一直是芜湖楼市的供给主体市场需求购房需求急剧释放，销售总量万㎡，环比增长10.87%，值得注意的是，住宅成交量出现下滑，商办地产成交量却大幅提升2021年第四季度芜湖市区商品房供求比照为1.04:1，商品住宅供求比照为1.12:1，供不应求现状初步缓解2021年第四季度芜湖市区商品房均价整体上涨，其中住宅均价为5476元/平米，环比增长24.54%住宅市场第四季度芜湖市区商品住宅销售套数5682套、销售面积万平米，其中12月到达顶峰120平米以内户型依然是芜湖楼市的成交主力，而144平米以上大户型占6%，通过供求比例比较，大户销售状况稳定随着商品住宅销售均价的大幅提升，总价30万以下住宅难寻，而总价30-50万和50-70万住宅更为畅销镜湖区、三山区均为供不应求板块，而弋江区、开发区和鸠江区三大板块均处于供大于求状态镜湖区商品住宅依然以6013元/㎡均价领跑芜湖，但领先优势不再明显，弋江区、鸠江区住宅均价均已突破5000元/㎡大关销售套数上，鸠江区〔城东新区〕成为销售主力，远远领先于其他四片区项目名称区属销售套数(套)销售均价(元/平米)销售金额(万元)销售面积(平米)伟星城鸠江区764575247158.4781987.4柏庄观邸鸠江区511539927709.8451317.78东方红郡鸠江区449539923713.7943915.12信德华府开发区374496215836.1531913.45绿地镜湖世纪城镜湖区368545222178.6140679.21柏庄春暖花开弋江区309568218072.7531805.51碧桂园三山区277490521184.0843187.41地大橡树园弋江区266492013455.4627349长江湾镜湖区251620913339.2621482.7华强城澳然天成鸠江区24945669716.6521282.672021年第四季度芜湖楼盘销售TOP10芜湖市场预判：2021年芜湖楼市商品住宅上市量至少超过200万平米，大批纯新盘将集中上市，其中城东新区的供给量将日趋增加刚性需求、改善性需求的持续释放，促使成交量稳中有升随着近两年来高价土地纷纷转化为商品房，预计2021年住宅均价将稳中有升其次，我们看看2021年下半年工程显现的

营销推广特征2021年下半年来电量1286组、来访量1339组本区域客户来源占了40%；其次就是鸠江区，占25%公司职员、公务员是购置主体，占了61%份额大江晚报是客户主要获知途径，电视、网络效果较为显著最后，我们来看看下阶段推广

需要解决的两大实际问题

问题1.品牌形象的落地“220万平米全配套国际城邦〞的工程形象已经深根地固，并引起了市场的足够关注。但我们还缺少具体的现场呈现来支撑，造成客户认知产生疑惑，前期的配套宣传在不断强化推广后开始显的薄弱，起不到前期所产生的聚集效果，所以对前期的宣传进行落地，在2021这个时段变的尤为重要。问题2.产品卖点的再提炼

上阶段主要从品质升华的角度对钓云城进行阐述，更多的还是针对钓云城案名本身推广，而目前钓云城案名已经落地，虽然前期的钓云城品质升华，低调奢华的概念在市场上反映热烈，但是原来传播视角及题材的新鲜度在逐步丧失，对客户的触动作用也在渐渐的失去在。因此下一阶段针对产品本身的挖掘变的尤为重要，格物建议将推广重点由案名转至产品，对产品进行定位推广。钓云城品质升华、低调奢华的概念深入人心，但在适当的时候需要换个沟通角度。前面对钓云城的沟通都是从概念与要领上讲，下一步那么需要给产品落地。而针对商业的推广，前期一直采用的是利用工程的大，通过其它商业的比照来引爆市场，应该说起到了相当的市场关注，但绿地新都会直线性的线上宣传也给自身带来了外界的疑惑，迟迟未动的商业启动会，迟迟未见的商家签约，使前期的口号开始变的黯淡起来。格物建议下阶段的商业推广，将前段的口号与事实相连接，线上继续引爆市场，线下实现产品落地。阶段策略判断：通过前面的分析判断，当前市场、工程销售及推广都还是向着稳定的趋势开展，所以下阶段的主要任务格物认为应是把握区域市场的供求时机，持续既有的思路，解决好两大问题，快速向前推进。三、下阶段推广策略及演绎

延续确定的品牌线、产品线、促销线三线结合的推广策略。1.品牌线的推广兑现，220万方全配套生活梦想！兑现，220万方全配套生活梦想！英伦府邸，绝色倾城！新里伊顿公馆一期全面交付生活梦想，现已开启！新里伊顿公馆一期现已全面交付，绝色美景让你加快

回家步伐，英伦小亭消你一天辛劳！

饭后惬意小桥流水，新里伊顿

回家真好！报广兑现，220万方全配套生活梦想！美的如艺术品的菜场，你有吗？绿地镜湖世纪城，综合菜场即将交付！生活梦想，现已开启！绿地镜湖世纪城，兑现高品质城邦生活，

社区菜场即将全面交付，邀您共享全

配套生活！报广2.钓云城的持续推广虽然二期与一期在产品上有太多的共同点，但在一期推广中的很多卖点在钓云城中我们可以继续提炼点让它落地…EPS高级外墙XPS保温屋顶彩铝中空玻璃PP-R高热熔给水管中空壁消音排水管德国STO技术车辆自动感应三菱凌云电梯彩色液晶对讲地下双层停车CCTV监控系统周界防御系统家庭安防系统1、德国STO节能技术；2、EPS高级外墙；3、XPS保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、PP-R高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、CCTV监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观虽然大多数这些卖点在一期推广中都提到，但是总共“十六项〞亮点配置，为什么我们不能继续去说呢？品质升华，钓云城，十六项科技配置，率先进入4G科技报广一：配合23#楼公开——钓云城4G科技住宅——十六项科技配置，率先进入4G生活“****〞4月6日全城公开1、德国STO节能技术；2、EPS高级外墙；3、XPS保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、PP-R高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、CCTV监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观报广二：配合23#楼开盘——钓云城4G科技住宅——车辆自动感应，生活畅想4G“****〞4月15日荣耀开盘1、德国STO节能技术；2、EPS高级外墙；3、XPS保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、PP-R高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、CCTV监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观报广三：配合19#楼预约——钓云城4G科技住宅——三菱凌云电梯，4G生活瞬间抵达“****〞4月28日再次出售1、德国STO节能技术；2、EPS高级外墙；3、XPS保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、PP-R高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、CCTV监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观报广四：配合19#楼预约——钓云城4G科技住宅——周界防御系统，4G护航生活“****〞4月20日全城邀约1、德国STO节能技术；2、EPS高级外墙；3、XPS保温屋顶；4、彩铝中空玻璃；5、PP-R高热熔给水管；6、中空壁消音排水管；7、液晶彩色对讲；8、地下双层车位；9、车辆自动感应；10、三菱凌云电梯；11、周界防御系统；12、CCTV监控系统；13、家庭安防系统;14、教育配套；15、商业配套16、英式景观4G科技卖点与销售信息结合，根据工程

具体需要推进演绎……3.绿地新都会的持续推广绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会2个深圳万象城，正在制造多么丰富的商业形态和气质，才能媲美3个深圳万象城？中国最强综合体运营商——绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万㎡商业巨制，强大规模和丰富业态等于制造3个深圳万象城，引导财富激流，引领都市风气生活！世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广一：引爆报广报广二：引爆报广绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会香港时代广场，正在装备多么丰富的商业形态和气质，才能装备香港时代广场？中国最强综合体运营商——绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万㎡商业巨制，强大规模和丰富业态足以装备一个香港时代广场，引导财富激流，引领都市风气生活！世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广三：引爆报广绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会广州天河城，来三个！多么大的实力，敢要三个广州天河城？中国最强综合体运营商——绿地集团品牌商业，绿地新都会，芜湖首屈一指的商务综合体，45万㎡商业巨制，强大规模和丰富业态足以装下三个广州天河城！以霸主姿态，缔造财富！世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广四：预约报广绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会LOFT公寓全城预约恭候评鉴评鉴现金券限量发放，详情咨询销售中心绿地启航社LOFT公寓CBD核心地段，立体交通网络，瞬间通达城市繁华投资、自住两相宜世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！报广五：开盘报广绿地·新都会圈住30个乐购2021，聚焦绿地·新都会LOFT公寓明日盛世开盘现场优惠最高X万元！绿地启航社LOFT公寓CBD核心地段，立体交通网络，瞬间通达城市繁华投资、自住两相宜世界500强陆续利进驻，绿地新都会一期火爆招商！下阶段整合推广线2月3月4月5月23#蓄客、17#尾盘促销商业持续推广23#开盘，19#蓄客剩余单位持续销售商业持续推广19#开盘23#持续销售商业持续招商时间推售节点工程节点活动节点春节促销23#开盘活动商业启动会19#开盘活动持续SP活动Part4下阶段营销活动建议1.春节期间暖场促销活动玉兔成祥新春献礼绿地·镜湖世纪城【迎春击鼓·好礼五重奏】春节购房优惠活动活动时间：2月6日——2月13日活动地点：镜湖世纪城销售中心活动对象：芜湖市民活动目的：第一，借此活动吸引人气，为工程在春节期间营造现场气氛；第二，为增进工程与客户之间的亲密感与互信度做推广；第三，以此活动结合工程滞销户型，以促进工程销售率；第四，结合工程营销，增加工程后期蓄客量，积累有效客户群体，为工程后期销售铺下坚实根底。第五，以下活动涉及优惠额度为建议，具体优惠幅还需要与绿地营销部协商。活动内容：本次活动主要以促销优惠为内容，目的就是借新春佳节之际迅速去化前期剩余房源，率先打响2021年楼市头炮，为工程后期销售增加信