简析首批消费基础设施REITs

目录首批消费基础设施正式亮相 4消费基础设施快速推进 4首批消费基本情况 6首批消费核心估值指标 10消费基础设施市场规模 美国商业类市场情况 我国商业消费类基础设施市场情况 12消费分析框架 12本周市场表现 13主要指数市场表现 13市场价格表现 15当周及对应板块表现 16当周市场交易情况 21当周估值情况 22主要项目进展 23投资建议 24风险提示 24图表目录图1：青岛万象城期二期分布图 8图2：长沙览秀城目位 8图3：杭州西溪印城在详细区位图 8图4：大成项目区位置 10图5：玉蜓桥项目域置 10图6：华天项目区位置 10图7：德胜门项目城置 10图8：美国市场规模（单位：百万美） 12图9：美国市场数量 12图10：消费分析架 13图与股市相关性 14图与国债和业债相关性 14图与股市相系数月度拟合) 14图与债市相系数月度拟合) 14图指数整体现 15图16：产权指数现 15图17：经营权指表现 15图18：高速公路及相关板块整体表现 17图19：生态环保及相关板块整体表现 17图20：清洁能源及相关板块整体表现 17图21：产业园区及相关板块整体表现 17图22：仓储物流及相关板块整体表现 17图23：保租房及关板块整体表现 17图24：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价现 18图25：华夏中国交建REIT与中国交建股价表现 18图26：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现 19图27：国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现 19图28：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现 19图29：富国首创水务REIT与首创环保股价表现 19图30：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现 20图31：博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现 20图32：华安张江光大REIT与张江高科股价表现 20图33：国君临港REIT与上海临港股价表现 20图34：华夏华润有巢REIT与华润置地股价表现 20图35：红土盐田港REIT与盐田港集团股价现 20图36：嘉实京东REIT与京东股价表现 21图37：本周各个板块交易情况 21图38：本周交易况 22表1：消费类基础施主要政策汇总 4表2：近年来国家关费政策汇总 4表3：华夏华润万城REIT、金茂览秀城REIT、中金印力印象城REIT基本情况 6表4：嘉实物美REIT基本情况 8表5：华夏华润万城REIT、金茂览秀城REIT、中金印力印象城REIT核心估值指标数据 10表6：嘉实物美REIT核心估值指标数据 表7：当周主要指市表现 13表8：当周市场表现 16表9：当周指数与对应股票板块相关情况 16表10：当周对应市公司表现 18表估值情况 22表项目申报新进展 23正式亮相快速推进2022128“首届长三角论坛暨中国2022年会”论坛上首次提出研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。3月24消费基础设施发行基础设施10264消费正式申报表1：消费类基础设施REITs主要政策汇总日期文件/事件主要内容2022/12/8中国REITs论坛2022年会128REITsREITs2022REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领REITs研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。2023/3/24信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知（发改投资〔2023〕236），REITs。优先支持百货商场、购物中业项目发行基础设施REITs。2023/10/20《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，REITs型拓展至消费基础设施。2023/10/26首批消费基础设施REITs项目由证监会审批通过并报至交易所4REITsREIT、华夏金茂购物中心REITREITREIT。公募REITsREITs品发行正式走上快车道。数据来源：交易所、证监会、表2：近年来国家有关消费政策汇总发布日期发布部门政策名称主要内容2020/5国家发展改革委等《国家发改委牵头17个国家部门发起“数字化转型伙伴行动倡议”，为零售企业数字化建设赋能》国家发改委牵头17个国家部门发起“数字化转型伙伴行动倡议”，旨在共同构建“政府引导一平台赋能一龙头引领一机构支撑一多元服务”的联合推进机制，在更大范围、更深程度推行普惠性“上云用数赋智”服务，加快打造数字化企业，构建数字化产业链，培育数字化生态共同体，支撑经济高质量发展。2020/9国务院《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》加快智慧广电生态体系建设，培育打造5G条件下更高技术格式、更新应用场景、更美视听体验的高新视频新业态，形成多元化的商业模式。创新无接触式消费模式，探索发展智慧超市、智慧商店、智慧餐厅等新零售业态。推广电子合同、电子文件等无纸化在线应用。2021/1商务部《关于推动电子商务企业绿色发展工作的通知》2021/3全国人大《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》深入推进服务业数字化转型，培育众包设计、智慧物流、新零售等新增长点。2021/5商务部等《商品市场优化升级专项行动（2021-2025）》引导商品市场应用互联网、物联网、大数据、区块链和人工智能等现代信息技术，加快传统交易场景数字化重构。鼓励商品市场依托行业大数据平台，衔接匹配上游供应与下游需求，打通产业链各环节，打造适应数字经济发展的新型商品集散中心。2021/6商务部等《关于加强县域商业体系速设促进农村消费的意见》2025年，在具备（店）10030到60。2021/7商务部等《城市一刻钟便民生活圈建设指南》满足社区居民一日三餐、生活必需品、家庭生活服务等基本消费需求的业态，主要包括便利店、综合超市、菜市场、生鲜超市（菜店）、早餐店、洗染店、美容美发店、照相文印店、家政服务点、维修点、药店、邮政快递综合服务点（快递公共取送点）、再生资源回收点、前置仓等。2021/10商务部等《“十四五”电子商务发展规划》到2025年，我国电子商务高质量发展取得显著成效。电子商务新业态新模式蓬勃发展，企业核心竞争力大幅增强，网络零售持续引领消费增长，高品质的数字化生活方式。2022/4国务院加快营造稳定公平透明可预期的营商环境。以市场主体需求为导向，力行简政之道，坚持依法行政，公平公正监管，持续优化服务，加快打造市场化法治化国际化营商环境。充分发挥各地区比较优势，因地制宜为各类市场主体投资兴业营造良好生态。改善消费环境，强化消费者权益保护。2022/4国务院《国务院办公厅关于进一步释放消费潜力促进消费持续恢复的意见》限，更好满足超市、便利店等消费场所用地用房需求。2022/7科技部、教育部、工信部等《关于加快场景创新以人工智能高水平应用促进经济高质量发展的指导意见》消费领域积极探索无人货柜零售、无人超市、智慧导购等新兴场景。2022/9国家乡村振兴局、农业农村部《关于鼓励引导脱贫地区高质量发展庭院经济的指导意见》起来，帮助解决销售问题。2023/3农业农村部、国家发展改革委、财政部等《“菜篮子”市长负责制考核办法实施细则》“菜篮子”产品零售网点包括生鲜超市、农贸市场、菜市场（含早市、晚市）、社区菜店、平价商店、蔬菜社区直通车、电商前置仓等（不含各类农产品市场内经营的个体工商户和农民合作社）。数据来源：募集说明书、基本情况REITREITREIT大成。表3：华夏华润万象城REIT、金茂览秀城REIT、中金印力印象城REIT基本情况项目名称华夏华润万象城REIT华夏金茂览秀城REIT中金印力印象城REIT项目名称青岛万象城长沙览秀城杭州西溪印象城所在地山东省青岛市市南区湖南省长沙市湘江新区杭州市大城西商圈交通位置周边商业配套设施完善，交通2，3区域北靠岳麓区梅溪湖路，南接环湖路，西临临水路，东为梅溪湖国际艺术中心杭州西溪印象城坐落在杭州市西部西湖区和余杭区交界处，区域公路、轨道交通、公共交通体系健全，交通通达性较好，多条高速、城市主、次干道在本项目周边穿行而过，3层，使本项目的辐射半径相对较远。用地性质商业用地商业用地商业用地土地使用年限一期、二期：40年产权地下车位：50年40年40年使用权类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权国有建设用地使用权/房屋所有权国有建设用地使用权/房屋所有权资产范围青岛万象城，商业：301186.69平方米，车库：118037.37平方米长沙览秀城购物中心，地下2层，地上4层杭州西溪印象城，总面积942平方千米建设内容及规模包括一期（10B2-L6）、二期（商业分布长沙市岳麓区环湖路1177号方茂苑（二期）12、13、15201、-101、A6234；B7于LG-L5层）及配套建设的1319个产权地下车位101、118、119、201、301、402，建设规模：102,741.61平方米3344144,125.8399,964.40平方米开竣工时间AB829时间：2015424A工时间：2011829竣工时间：2015527B裙楼开工时间：20126日，竣工时间：201584日。项目开工时间：20173日，竣工时间：202124日。开工时间：2014年11月21日竣工时间：2016年10月28日杭州西溪印象城A馆竣工时间2013年1月杭州西溪印象城B馆竣工时间2019年5月决算总投资///运营起始时间一期：2015年；二期：2021年2016年11月A20135月B20195月项目权属起止时间一期、二期：2011年6月22日~2051年6月21日产权地下车位：2011622日~2061年6月21日2013年起至2052年8月15日止余政挂（2007）682009218~20486292009529~2048629剩余年限一期、二期：剩余年限28年产权地下车位：剩余年限38年29.225拟发行规模（亿）82.0210.7639.77数据来源：募集说明书、图1：青岛万象城期二期分布图 图2：长沙览秀城目位数据来源：募集说明书、 数据来源：募集说明书、图3：杭州西溪印象城所在详细区位图数据来源：募集说明书、表4：嘉实物美REIT基本情况项目名称嘉实物美REIT项目名称大成项目玉蜓桥项目华天项目德胜门项目所在地北京市丰台区北京市丰台区北京市海淀区北京市西城区大成项目位于西四环五棵松桥玉蜓桥项目地处方华天项目位于北京市海淀区莲花池东路小马厂6号，紧靠莲花池东路，交通便利，多条公交线路通过，距离3路、47路、9路等公交车停靠的小马厂、白云桥站仅100-300米之间，11.5公里，距16号线与7号线交汇的达官营站1181-2北二环，交通便51路、27路、380路、5停靠的六铺炕二路西口站仅200多米，距8号线安德里北街站1.4南郑常庄出口，北邻大成路庄GOGO新世代位（2023年8月已完成疏通改于南二三环之间，造），东临西四环中路，西邻方庄商圈内，地处水衙沟路，交通便利，多条公蒲黄榆路与蒲方路交线路通过，距离97路、交汇口，交通十分交通位置335路、354路、473路等公便利，位于地铁5交车停靠的郑常庄站仅200号线和地铁14号多米，距离地铁1号线五棵线交汇处，数十条松站2.3公里，近期无新建公交线路四通八地铁规划，北侧大成路正在施达，近期无新建地工改造中，预计于2023年铁及道路扩宽、改12月竣工，未完全封闭。造、封闭规划1.6公里，近期无公里，近期无新建新建地铁及道路扩地铁及道路扩宽、宽、改造、封闭规改造、封闭规划。划。用地性质商业用房商业用房商业用房商业用房土地使用年限40年40年40年40年使用权类型国有建设用地使用权/房屋所有权国有建设用地使用权/房屋所有权国有建设用地使用权/房屋所有权国有建设用地使用权/房屋所有权资产范围4层商业用房（地下1层及地上1-3层），建筑面积29,043.40平方米5（地1层），建筑面积24,840.41平方米4（地1层），建筑面积15,280.73平方米2（地1-2），8,729.74方米建筑面积24,840.41建筑面积平方米，其中-1层15,280.73平方建筑面积29,043.40平方米，为5,630.07平方米，其中-1层为建设内容及规模其中-16,980.44平方米，17,027.37,415.5，3米，1层为4,875.85，26,894.783,466.5213,635.03方米，2层为建筑面积8,729.74平方米7,620.16平方米米，3层为4,070.82平方米，7,374.09平方米，43层为4,108.36平层为65.62平方米方米开竣工时间开工时间：2007930竣工时间：2010722开工时间：2003年1竣工时间：2005年30开工时间：2002年6月20日竣工时间：2004年5月25日开工时间：2001年11月26日竣工时间：2003年1月17日决算总投资4.84亿元2.61亿元1.49亿元1.01亿元运营起始时间2012年2005年2005年2003年项目权属起止时间200483120448月30日2003年4月8日至2043年4月7日（配套和地下配套用地）2002111820421117日20028122042811日剩余年限21.219.819.419.1拟发行规模（亿）2.784.431,771.45数据来源：募集说明书、图4：大成项目区位置 图5：玉蜓桥项目域置数据来源：募集说明书、 数据来源：募集说明书、图6：华天项目区位置 图7：德胜门项目城置数据来源：募集说明书、 数据来源：募集说明书、核心估值指标表5：华夏华润万象城REIT、金茂览秀城REIT、中金印力印象城REIT核心估值指标数据项目名称华夏华润REITs华夏金贸REITs中金印力TEITs折现率77.257.0租金水平400-600元/平方米/月1层市场租金单价为33.9/月/1210.5/月目标基础设施资产B1-L4层专门店市场租金修正结果范围为24~596元/平方米/月。A馆各楼层主力店市场固定租金单价范围为54~68元/平方米/月。A馆B1M、L1、L3、L4层以及B馆L1-L4层，各部分楼层系数修正范围为70~110，区位修正范围60，次主力店市场租金单68~124/平方米/月。租金增长率20231-612.8820231-6力店）；5.92（店）2（主力店）；5.3（主力店）出租率年95，后续年度出租率按97.5测2023~202698的出租率，2027~2032为972023-202497.5评估预测期内后续年度：98.0收缴率100-100。数据来源：募集说明书、表6：嘉实物美REIT核心估值指标数据项目名称嘉实物美REIT项目名称大成项目玉蜓桥项目华天项目德胜门项目折现率6.5租金水平54.6110.571.288.3租金增长率2-5外租金增长率为2.52023930KLK4.19/平方米/天，每三年递增6；外部租户L租金单价3.2元/平方米/天，每三年递增5折现率6.5出租率2023年下半年及2024年预测期出租率为902023年下半年及2024年预测期出租率为932023年下半年及2024年预测期出租率为932023年下半年及2024年预测期出租率为93收缴率----数据来源：募集说明书、市场规模市场情况占比近五成。2060年代推出13大类共有REITs202只，市值1.13万亿美元，其中商业地产和住宅类占比近五成，合计543918921567946714320消费类基础设施图8：美国REITs市场规模（单位：百万美元）图9：美国REITs市场数量商业地产及住宅类商业地产及住宅类250,000 40商业地产及住宅类商业地产及住宅类200,000 35150,000 100,000 1550,000 50 0数据来源：NAREIT,，2022年9月 数据来源：NAREIT,，2022年9月我国商业消费类基础设施市场情况7000-10500亿。烈，盘活空间较大。根据EPRA，2020354.8%2%-3%7000-1050020225354004.8”分析框架图10：消费REITs分析框架数据来源：wind，本周市场表现主要指数市场表现表7：当周主要指数市场表现数据来源：wind，，2022年11月3日公募-0.20、-0.240.44，3005000.05、。图与股市相关性 图与国债和业债相关性145 150 1061351251151059585

14013012011010090

1051041031021011009975 80 9875 REITs指数 上证指数 REITs指数 中证转债REITs指数 上证指数 10年期国债指数(右) 企业债指数(右)1年期国债指数(右)数据来源：wind，20233日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月3日图与股市相系数月度拟合) 图与债市相系数月度拟合)1.000.500.00-0.50-1.00

1.000.500.00-0.50-1.00 上证指数 深证成指 10年期国债指数 企业债指数数据来源：wind，20233日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月3日市场价格表现6支REIT1.43%REIT3.18%3000.61%5000.33%0.15%10.04%10年期国债指数上涨0.09%，中证转债指数下跌0.57%。图15：REITs指数整体表现 150140130120110100REITs指数 经营权REITs指数 产权REITs指数数据来源：，注：数据截止2023年11月3日图16：产权指数现 图17：经营权指表现160 1501401301201101009080

200 1801601401201008060 产业园区REITs指数 仓储物流REITs指保租房REITs指数

高速公路REITs指数 生态环保REITs指清洁能源REITs指数数据来源：wind，20233日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月3日表8：当周REITs市场表现数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日及对应板块表现上市以来仓储物流0.450.79-0.630.780.16-0.760.570.290.66-0.37、0.70。表9：当周REITs指数与对应股票板块相关性情况REITs指数股票指数相关系数上市以来近三月近一月高速公路REITs指数高速公路精选指数-0.8500.9580.999生态环保REITs指数证监会生态环保和治理0.4850.9860.996清洁能源REITs指数清洁能源指数0.8070.8920.993产业园区REITs指数园区开发(长江)-0.6570.9370.993仓储物流REITs指数仓储物流(申万)0.7900.9780.994保租房REITs指数房屋租赁指数0.2480.9660.998数据来源：wind，注：数据截止2023年11月3日图18：高速公路及相关板块整体表现 图19：生态环保及相关板块整体表现14013012011010090807060

200 1801601401201008060 高速公路精选指数高速公路REITs指数

证监会生态环保和治理生态环保REITs指数数据来源：wind，202302日-

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月0260 160 150 140 130 120 11014012010080 60 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 清洁能源 清洁能源REITs指数园区开发(江) 产业园区REITs指数数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图22：仓储物流及相关板块整体表现 图23：保租房及关板块整体表现160 1501401301201101009080

150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 仓储物流(万) 仓储物流REITs指数 房租租指数 保租房REITs指数数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：据截止2023年11月02日REITREITREIT和国金中国铁建REITREITREIT表10：当周REITs对应上市公司表现数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图24：浙商沪杭甬REIT与浙商沪杭甬股价现 图25：华夏中国交建REIT与中国交建股价表现12 3010.5 10 9.5 10.5 10 9.5 9 8.5 8 7.5 7 15浙商沪杭甬REIT

15 141312111098765 华夏中交建REIT 中国交建数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图26：华夏越秀高速REIT与越秀交通股价表现 图27：国金中国铁建REIT与中国铁建股价表现18 11 201916 101891714 1681512 1471310 612115 108 6 华夏越秀高速REIT国金中铁建REIT 中国铁建数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图28：中航首钢绿能REIT与首钢股份股价表现 图29：富国首创水务REIT与首创环保股价表现22 8 402018763836341632145301228108432624226 2 20 中航首钢绿能REIT 首钢股份 富国首水务REIT 首创环（右）数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图30：鹏华深圳能源REIT与深圳能源股价表现 图31：博时蛇口产园REIT与招商蛇口股价表现9 1303.8 248.5 1253.62287.5 120 3.43.2207 1153186.5 1106 2.8162.6 5.5105 145100 2.44.5 952.25.5105 145100 2.44.5 952.2124 90210数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图32：华安张江光大REIT与张江高科股价表现 图33：国君临港REIT与上海临港股价表现54.543.532.521.51

500450400350300250200

375.7375.7 365.5 355.3 335.1 324.9 314.7 华安张产业园REIT 张江高（右）数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日

国泰君安临港创新产业园REIT上海临港（右）数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图34：华夏华润有巢REIT与华润置地股价表现 图35：红土盐田港REIT与盐田港集团股价现3.0 752.92.9 702.8 2.7 652.6 602.5 552.42.3 50华夏基华润巢REIT 华润置（右）

4.5 494473.5453 432.5 412 391.5 371 35红土创盐田港REIT 盐田港右）数据来源：wind，202302日

数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图36：嘉实京东REIT与京东股价表现4.4 18164.0164.0 153.8 143.6 133.4 123.2 113.010嘉实京东仓储基础设施REIT数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日市场交易情况10.92.52.7%（-0.1pct），3.2亿(+6.0%)、0.4（+10.2%）0.4亿(-24.9%)0.11.2亿(+0.5%)、0.1（+2.8%）、2.7%(+2.0pct)1.6（-30.7%)0.6（-47.5%）、1.8%(-0.8pct)1.4亿(-29.4%)0.5（+25.4%）、1.8%(-0.7pct)，0.9亿(-33.9%)、0.4（-33.8%）、3.2%(-1.7pct)。图37：本周各个板块REITs交易情况80000 100.070000

90.060000

80.070.050000

60.040000 50.030000

40.020000

30.020.010000

10.00高速公路 生态环保 清洁能源 产业园区 仓储物流 保租

0.0本周交金额 上周交金额 本周日换手率 上周日换手率数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日图38：当周REITs交易情况12000 1000080006000400020000本周交金额万元） 上周交金额数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日估值情况本周中债估值收益率在3.19%到10.80%REIT（10.80%）REIT（10.31%）REIT（3.19%）。PV0.611.29PV乘数较高的有国君临港创新产业园REIT估值情况数据来源：wind，注：数据截止2023年11月02日主要项目进展只4只产业园REIT1只高速公路REIT2只清洁能源REIT表12：REITs项目申报最新进展名称建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金所处阶段已反馈已问询已受理已受理已受理更新时间2023/8/102023/8/102023/9/42023/9/262023/9/26下一阶段待审批待审批已问询已反馈已反馈预计时间-----主要原始权益人河北高速公路集团有限公司广州开发区控股集团有限公司金风科技股份有限公司中电建水电开发集团有限公司天津泰达科技工业园有限公司基础设施项目类型高速公路产业园区清洁能源（风力发电）清洁能源产业园区具体基础资产荣成-乌海高速项目创新基地全南天排山项目五一桥水电站项目天津经济技术开发区天河数字产业园和大陆汽车厂房产业园目标募集规模（亿元）64.1624.028.8111.414.5基金存续期40年50年15年40年50年类别特许经营类产权类特许经营类特许经营类产权类收入来源路桥收费出租物业获取的租金收入及停车费收入项目公司发电收入电力销售收入租金收入基金管理人工银瑞信基金管理有限公司易方达基金管理有限公司建信基金管理有限责任公司嘉实资本管理有限公司博时基金管理有限公司名称华泰紫金南京建邺产业园封闭式基础设施证券投资基金中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金所处阶段已受理已受理已受理已受理已受理已受理更新时间2023/10/202023/10/272023/10/272023/10/272023/10/262023/10/26下一阶段已反馈已反馈已反馈已反馈已反馈已反馈预计时间------主要原始权益人南京市建邺区高新科技投资集团有限公司重庆两江新区产业发展集团有限公司上海兴秀茂商业管理有限公司北京物美商业集团股份有限公司华润商业资产控股有限公司印力商用置业有限公司基础设施项目类型产业园区产业园区消费基础设施消费基础设施消费基础设施消费基础设施具体基础资产南京建邺产业园重庆两江